森林花溪水郑州金基项目营销推广提案

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1、森林花溪水郑州金基项目营销推广提案市市场辑国国 基基 路路东 风 路路 中中中中州州大大道道 北北 环 路路 东风渠桑园柳林镇省民族中等专业学校纯水岸度假酒店文文文文河南电子工业学校文文华北水院47中文文森森国国家家林林公公园园省文学院文文本案省电视台汽车北站汽车配件大世界经三三路路花花园园路路路路马李庄21世纪社区家合万世龙门大酒店建设银行交通银行鑫苑名家世纪联华丹尼斯华北水利学校文文汽车配件市场交通银行我们所处的位置区域投放总量本次调查区域内在售楼盘供应量共达78.1万平方米，在售住房将近4200套。 早几年，北区尤其是花园北路以北和以东地区很荒凉，主要为一些都市村庄分布，107国道作为外

2、环线，交通污染比较严重。随着21世纪拉开房地产开发的帷幕，北区沿北环路、花园北路的汽车、蔬菜、饲料等几大专业市场的建立，紧接着郑州市政府提出城市东移北扩的发展战略等等，都促进了本地块所处区域经济发展。如今本区域房地产市场发展已经相当成熟，区域内分布着鑫苑名家、21世纪社区、家和万世、汉飞城市公园、鹿岗小镇等知名的中高档楼盘，这在一定程度上提升了本区域居住层次和质量。国家森林公园为本区域居住自然环境改善提供了有力保障，成为个楼盘推广中争相宣传的卖点；郑东新区的开发、107国道调整为中州景观大道为区域房地产开发和消费增添了巨大活力。区域物业形态分析 经过调查发现本区域物业类型为三种，分别是多层、小

3、高层和别墅，小高层和别墅是本区域物业分布的两大亮点和特色，对本地快物业形态开发具有很强的参考价值。 本区域产品以小高层、高层和别墅为主，多层体量所占比重相对较小，小高层和别墅在本区域内的大量出现，说明此区域房地产发展已相当成熟，形成了比较成熟的高尚生活氛围。 区域楼市户型配比分析分析分析分析分析:三房占60%；两房占14%；四房占14%，复式占5%,其中小户型占3%。中小户型的三室、两房是多层市场的主力户型。周边多层项目主要为21世纪、城市公园和锦绣汇城，三房和两房面积都比较偏小，相反德亿时代城三房面积就高达130168平米，又加上精装修促使单价提高，为销售造成了很大的抗性。因此，建议本案多层

4、户型设计面积不宜过大，应以比较精致三房和两房为主。区域主力户型为三房，其次是四房户型，以上两种户型加共占总户型配比的73%，五房和复式就占23%（金成国际广场五房就高达46.7%）。金成国际广场的五房主要以商住为主，并且和绿洲银郡、鑫苑名家、达观369都把目标客户定位于具有很强购买力量的城市中坚。而城市公园则以120平米的三房和90平米的两房为主，以区别于北区高层市场大三房和四房的主流户型供应，取得了不菲的市场业绩，相反达观369的四房小首相对迟缓。因为高层大三房和四房总价与别墅价格比较接近，而市场目标客户更青睐于别墅，比如家和万世、鹿岗小镇等，而城市公园高层小户型则打了擦边球。 小高层项目户

5、型配比主力户型面积分析调查显示:湖适三房主力面积103、141平方米，两房主力面积75平方米。城市公园三房面积控制在117平方125平方米，两房90左右平方米。达观369总体户型面积偏大，总价较高，紧邻107国道，目前居住噪音较大等阻碍了产品销售。楼中楼是21世纪产品创新的一大表现，75平米享受115平米的立体空间，虽然单价较高，但总价较低，比较受市场欢迎。德亿时代城因面积偏大、总价偏高和精装修等因素销售迟缓。调查显示：本项目所在区域小高层、高层户型及面积存在同质化现象，面积普遍偏大，尤其在北环路以北市场接受度较低。区域楼市价格分析 本区域内高层项目平均单价在3100元/m2左右。同时本区域内

6、多层价格参差不齐，相差悬殊较大。如国际银河湾的单价为3300元/ m2。户均总价分析图表表显示示：除了别墅和经三路高层项目总价在40万以上，其它多层项目总价都控制在30万以下，21世纪的楼中楼总价最低，湖适、锦绣汇城和城市公园价格相差不大。通过数据分析各楼盘性价比：湖适具有景观、社区规模、开发商品牌等诸多优势；城市公园具有景观和精装修优势；而锦绣汇城相比较前两楼盘优势不明显，在市场竞争中处于弱势。两房总价分布在8万万之间.区域楼市综合分析n n物业形态丰富n n楼市价格整体水平偏高n n大盘云集n n区域竞争激烈地块核心价值n n环环境境优势优势郑郑州国家森林公园、北区生州国家森林公园、北区生

7、态态园区园区n n交通交通优势优势中州大道、中州大道、郑郑花路、北花路、北环环快速路黄金三角区快速路黄金三角区n n景景观优势观优势中州景中州景观观大道大道n n规规模模优势优势占地占地68254m68254m2 2, ,建筑面建筑面积积226100m226100m2 2。n n区位区位优势优势郑郑州最具州最具发发展潜力区域展潜力区域我们所面临的严峻形势之一交通不便交通不便 本宗地本宗地处处于于107107国道、国道、郑郑花路、北花路、北环环快速路快速路围围合的三角形区域内，北合的三角形区域内，北边边西西边边是是2121世世纪纪社区，南社区，南临临都市村庄桑园，都市村庄桑园，东临东临10710

8、7国道。目前本案直达国道。目前本案直达市区的公交市区的公交车仅车仅有有3939路公交路公交车车和两条通往和两条通往乡镇乡镇的小公交。的小公交。 本案的主要出入口有两个：本案的主要出入口有两个： 一个位于桑园村与一个位于桑园村与2121世世纪纪交接交接处处的西出口，但都市村庄的人文的西出口，但都市村庄的人文环环境境以及此以及此处处无市政无市政规规划的主要干道，划的主要干道，对对本案的形象提升有本案的形象提升有严严重影响。重影响。 另外一个出口位于另外一个出口位于107107国道，但国道，但107107国道目前的交通功能不国道目前的交通功能不仅仅仅仅是市是市内交通内交通, ,还还承担了大量承担了大

9、量过过境境车辆车辆的通行的通行, ,噪音噪音污污染染严严重重, ,存在安全存在安全隐隐患，通患，通行功能不足。行功能不足。人文人文环环境差境差 本案属城市郊区，且南本案属城市郊区，且南临临都市村庄桑园，都市村庄桑园，东东有有107107国道的阻隔，整国道的阻隔，整个区域相个区域相对对偏避，人文偏避，人文环环境差。境差。我们所面临的严峻形势之二我们所面临的严峻形势之三周周边边配套配套 本案属城市郊区，目前本案属城市郊区，目前周周边边市政配套市政配套严严重不足，如商重不足，如商业业、金、金融、融、娱乐娱乐等配套基本上是空白，等配套基本上是空白，对对于于现现代都市生活来代都市生活来讲讲，配套，配套资

10、资源短缺，源短缺，这这也是本案也是本案销销售中最大抗性所在。售中最大抗性所在。我们所面临的严峻形势之四n n区域区域竞竞争激烈争激烈 与本案相与本案相临临的在售的在售项项目不多，目不多，仅仅有有2121世世纪纪社区社区的最后一期的最后一期达达观观369369。但是，比本案更靠近市区。但是，比本案更靠近市区的北的北环环、郑郑花路两花路两侧侧却聚集大量的楼却聚集大量的楼盘盘，而且，而且这这些些楼楼盘盘从物从物业业形形态态、品、品质质、规规模上，都代表着目前模上，都代表着目前郑郑州的房地州的房地产产开开发发水平水平, ,这对这对于本案存在于本案存在严严重威重威胁胁。沙沙 门 路路东 风 路路 中中州

11、州大大道道 北北 环 路路 东风渠本案本案经三三路路花花园园路路家合万世家合万世达达观36921世世纪社区社区中享都市花园中享都市花园鑫苑名家鑫苑名家泰宏泰宏项目目恒升家园恒升家园 农 业 路路 森森国国家家林林公公园园水云水云华府府恒升家园恒升家园国国 基基 路路东 风 路路 中中州州大大道道 北北 环 路路 东风渠本案本案经三三路路花花园园路路家合万世家合万世达达观36921世世纪社区社区中享都市花园中享都市花园鑫苑名家鑫苑名家泰宏泰宏项目目恒升府邸恒升府邸锦绣汇城城 农 业 路路 森森国国家家林林公公园园水云水云华府府绿洲洲银郡郡汉风城市公园城市公园德德亿时代城代城太极太极项目目纯翠翠领

12、域域我们需要解决的问题1 1、如何快速提高本案、如何快速提高本案产产品的知名度、美誉度、品的知名度、美誉度、进进一步提高客一步提高客户户忠忠诚诚度，从而提升企度，从而提升企业业形象，塑造企形象，塑造企业业品牌？品牌？2 2、如何在众多高品、如何在众多高品质质楼楼盘盘中体中体现现自己的差异化，使之脱自己的差异化，使之脱颖颖而出，而出，超然出群？超然出群？3 3、如何、如何规规避避风险风险，实现项实现项目利目利润润的最大化？的最大化？主题篇 国家林国家林业业局公布，截止目前，中国森林面局公布，截止目前，中国森林面积积1.751.75亿亿公公顷顷，森林覆盖率，森林覆盖率18.21%18.21%。 同

13、期，中国森林覆盖率同期，中国森林覆盖率仅仅相当于世界平均水平的相当于世界平均水平的61.52%61.52%，居世界，居世界130130位；人均森林面位；人均森林面积积1.1321.132公公顷顷，不到，不到世界平均水平的世界平均水平的1/41/4，居世界，居世界134134位。位。 郑郑州，一个北方内州，一个北方内陆陆城市，城市，绿绿色色对对于我于我们们是何等弥是何等弥足珍足珍贵贵。 然而，在我然而，在我们们的身的身边边，树树木在减少，木在减少，环环境在境在恶恶化，化，森林在微森林在微缩缩。对对于于绿绿色，人色，人们们充充满满渴望渴望 曾几何时，我们在春风里沐浴着阳光、夏日中谛听蝉鸣、秋日拨弄

14、莲蓬、冬日里嬉玩瑞雪 而如今，住在钢筋水泥丛中，住在铁笼子里，才发现“远离繁尘，走近自然”却成了一种奢求。 对对于今天的于今天的购购房者而言，房者而言，购购房的目的已不房的目的已不仅仅仅仅是是有一个能有一个能够够摭摭风挡风挡雨的雨的处处所。所。们们购买们们购买的是一种享受生活的是一种享受生活的方式，房的概念的方式，房的概念绝绝不再不再仅仅限于四面限于四面墙墙和一个屋和一个屋顶顶，他，他们们更多的把目光投向了窗外，希望更多的把目光投向了窗外，希望拥拥有花香有花香鸟语鸟语、云淡、云淡风风清。清。 对对此，我此，我们们提出本案主提出本案主题题定位：定位：打造：中原唯一栖景社区推广名建议根据本根据本根

15、据本根据本项项目的主目的主目的主目的主题题定位，建定位，建定位，建定位，建议议本本本本项项目的推广名目的推广名目的推广名目的推广名为为：森森森森邻邻 花溪水花溪水花溪水花溪水 “森森邻邻”：n n以森林相以森林相临临，与森林，与森林为邻为邻；n n花溪：花溪：uu贵贵州一地名，地州一地名，地处处珠江水系与珠江水系与长长江水系的分水岭；江水系的分水岭；这这里，有参天的森林，清里，有参天的森林，清清的溪水，清的溪水，这这里，是真正的里，是真正的纯纯生生态态景景观观，人居的天堂。，人居的天堂。uu涓涓涓涓细细水而水而为为溪、映花溪水而溪、映花溪水而为为花溪。花溪。n n水：水：uu“有山有山则则名，

16、有水名，有水则则灵灵”，社区中加入了水的元素，才有生机，才会充，社区中加入了水的元素，才有生机，才会充满满灵灵性。性。n n森森邻邻. .花溪水花溪水uu切合本案主切合本案主题环题环境，境，营营造出一幅森林、造出一幅森林、绿绿地、花果地、花果 、溪流的人居美境。、溪流的人居美境。案名释义参考案名参考案名: :森森森森邻邻 花果苑花果苑花果苑花果苑林海林海林海林海 花溪水花溪水花溪水花溪水核心战略景观景观是本案的“心脏”以景观来凝集整个社区的精华以景观打造社区以景观升华产品形象以景观成就企业品牌核心攻击点之一 中原第一栖景社区以独特的景观魅力打造社区竞争力核心攻击点之二景观设计升华月月花月月花绽

17、放放 季季果季季果飘香香 在小区主在小区主题题园林园林绿绿化中，引入四季果香花开的概念。根据季化中，引入四季果香花开的概念。根据季节节的不同，种植不同的花草、果的不同，种植不同的花草、果树树，让让小区中小区中月月有花开，季季月月有花开，季季月月有花开，季季月月有花开，季季有果香：有果香：有果香：有果香：一月梅花一月梅花二月杏花二月杏花三月桃花三月桃花四月牡丹四月牡丹五月石榴五月石榴六月荷花六月荷花七月蜀葵七月蜀葵八月桂花八月桂花九月菊花九月菊花十月木芙蓉十月木芙蓉十一月山茶十一月山茶十二月水仙十二月水仙 “ “反璞反璞归归真，回真，回归归自然自然” ”对对于生活在于生活在现现代都市的人代都市的

18、人们们来来说说，已是可望而不可及的理想。，已是可望而不可及的理想。 在小区的在小区的环环境境设设置上，置上，选择选择每个月每个季每个月每个季节节有代有代表性的表性的 花草、果花草、果树树，让让生活在社区中的人生活在社区中的人们们天天天天闻闻到到花的香味，天天享受丰收的希望；花的香味，天天享受丰收的希望；让让人人们们重返大自然重返大自然的的怀怀抱，体抱，体验验田园式的生田园式的生态态生活，生活，让让恋旧的心恋旧的心绪绪，成，成为为一种复古的一种复古的时时尚，从而提升社区生活的全新概念。尚，从而提升社区生活的全新概念。核心攻击点之三景观桥把森林把森林“领”到家中来到家中来建中州大道建中州大道过街景

19、街景观桥中州大道阻隔中州大道阻隔功能挖掘功能挖掘命名命名权公益性公益性广告收益广告收益知名度美誉度知名度美誉度森林公园零距离森林公园零距离生生态社区主社区主题核心攻击点之四打造“小森林”n n在小区四周以及第二景在小区四周以及第二景观观大道上，种植成年大道上，种植成年树树木，将小区木，将小区围围合成合成一个被一个被树树木木环环抱的抱的“ “小森林小森林” ”；n n小区内花木及果小区内花木及果树树形成主形成主题题景景观观。n n在小区在小区东东出口至景出口至景观桥处观桥处，打造社区外的林，打造社区外的林荫荫小道，将社区人小道，将社区人们们走出去，把森林走出去，把森林领领回家。回家。产品辑品质形

20、象定位这这里里里里是城市进化的方向；在中原大地、南河南岸、郑州CBD的旁边，有一块60000余平方米的土地，这里天高云淡、阳光充足，绿树草地环绕之间，简洁流畅的建筑群落有致地排列。这这里是科技的王国里是科技的王国里是科技的王国里是科技的王国最先进的技术与最现代的技能被广泛运用，智能与网络的同时呵护，轻松造就简单生活的快乐。这这里是温情的社区里是温情的社区里是温情的社区里是温情的社区交流与关怀成为永恒的主题，完美拥有大家庭互扶相助的感触这这里是里是里是里是独一无二的精神家园，东北板块耀眼明珠！ 建筑风格定位n n现代建筑艺术的完美展现 现代、简洁、明亮、流畅规划总则栖景社区V.I.E.W社区规划

21、理念: 用大社区理念用大社区理念用大社区理念用大社区理念锻锻造有机的中原第一栖景社区造有机的中原第一栖景社区造有机的中原第一栖景社区造有机的中原第一栖景社区 V.I.E.W V.I.E.W社区社区社区社区V.I.E.W社区E-ECOCITY生生态城市城市V-VISION 景景观I-INTELLIGENCE AND ABILITY 智能智能W-WEB 网网络规划元素排列划元素排列n nVVISION VVISION 景景景景观观。 美美丽丽的的风风景，当然是景，当然是现现代住宅代住宅设计设计中不可缺少的条件之一。但我中不可缺少的条件之一。但我们们必必须须因循居因循居住心住心态态，营营造个性造个性

22、鲜鲜活的差异化特征，才能脱活的差异化特征，才能脱颖颖而出而出产产生生产产品的唯一性。品的唯一性。n nIINTELLIGENCE AND ABILITY IINTELLIGENCE AND ABILITY 智能。智能。智能。智能。 智能化的社区服智能化的社区服务务，是每一个新建小区的必，是每一个新建小区的必备设备设施。系施。系统统的智能化管理，是解的智能化管理，是解除除业业主基本生活要求的根本。主基本生活要求的根本。n nEECOCITY EECOCITY 生生生生态态城市。城市。城市。城市。 生生态环态环境是当前世界各国最境是当前世界各国最为为关心的关心的问题问题之一，它直接关系到生活的之一

23、，它直接关系到生活的质质量。成量。成熟的社区熟的社区环环境、合理的生境、合理的生态环态环境，是城市生活的双重保障。境，是城市生活的双重保障。n nWWEB WWEB 网网网网络络。 数数码码科技，网科技，网络时络时代，有心代，有心创创造，无心造，无心变变迁。迁。宽带宽带接入，是数接入，是数码码的网的网络络；是新；是新的人的人际际网网络络。 V.I.E.W V.I.E.W的四大的四大组组成部分确定了社区不是成部分确定了社区不是单纯单纯的的“空空间间住宅住宅”，而是融居住、生，而是融居住、生态态、科技于一体的、科技于一体的综综合合型景型景观观住宅。住宅。 在在这这里里，社社区区本本身身应应该该被被

24、理理解解为为一一种种生生机机勃勃勃勃的的有有机机体体。在在现现代代生生活活中中，饱饱受受了了社社区区冷冷漠漠、深深刻刻体体会会了了孤孤独独情情绪绪的的人人们们正正可可以以从从温温暖暖的的社社区区中中汲汲取取勇勇气气和和力量，力量，寻寻得心灵的守得心灵的守护护。“立体花园”概念 提出提出 “ “立体花园立体花园”概念，将花园从地面沿着人概念，将花园从地面沿着人们们的活的活动动路路线线引入住宅入口、公共走廊、分引入住宅入口、公共走廊、分户户入口直至每入口直至每户户的阳的阳台。使人台。使人们们在日常生活的每个关在日常生活的每个关键节键节点上都能点上都能够够接触到自接触到自然，然，环环境不再只是一片境

25、不再只是一片绿绿地，而是一个地，而是一个连续连续的系的系统统。生。生态态住宅与自然景住宅与自然景观观相融合，与社会文化相融合。相融合，与社会文化相融合。景观规划设计三三维维立体景立体景观规观规划：划：第一第一维三三维立立体体景景观小区平面小区平面绿化化小区内主小区内主题景景观、楼、楼间绿化等化等第二第二维立体立体绿化化小区楼小区楼顶、临街裙房上面街裙房上面绿化化第三第三维空空间绿化化小区四周小区四周绿化与森林公园、中州大道化与森林公园、中州大道景景观绿化有机化有机结合、合、对接接平面布局 以以地地块块自自身身所所具具有有的的先先天天条条件件出出发发，结结合合项项目目作作为为V.I.E.WV.I

26、.E.W社社区区的的整整体体规规划划定定位位思思路路，在在社社区区住住宅宅的的形形态态上上，以以多多种种形形态态住住宅宅相相结结合合，运运用用多多种种建建筑筑元元素素精精细细组组合合的的方方式式进进行行规规划划，其其中中包包含含多多层层、小小高高层层、高高层层等等各各类类，大体以如下分布，大体以如下分布进进行：行： 根根据据整整体体开开发发需需求求及及配配合合小小区区景景观观为为主主题题的的概概念念，本本小小区区西西边边部部分分建建多多层层，以以配配合合低低价价入入市市，引引起起市市场场关关注注；中中间间部部分分分分布布成成板板式式小小高高层层，进进一一步步提提升升项项目目形形象象、品品质质；

27、临临中中州州大大道道部部分分做做点点式式小小高高层层或或高高层层，以以树树立社区形象，同立社区形象，同时时与与规规划中的划中的郑东郑东新区相互新区相互应应，提升，提升项项目价目价值值。 小小区区中中间间临临道道路路部部分分建建对对外外开开放放的的底底商商，一一为为提提高高利利润润，另另外外也也为为社区配套建社区配套建设设提供提供处处所。所。道路规划n n1 1 1 1）动线组织动线组织 社社区区道道路路分分布布在在总总体体布布局局上上，应应以以提提高高楼楼盘盘的的品品质质及及增增加加单单元元卖卖点点为为原原则则。在在路路线线的的组组织织上上，应应尽尽量量考考虑虑沿沿线线的的景景观观优优势势，甚

28、甚至至做做到到移移步步换换景景的的效效果果。在在社社区区各各个个街街坊坊的的内内部部动动线线上上，可可结结合合住住宅建筑自身的宅建筑自身的风风格定位，格定位，进进行各自独具特色的行各自独具特色的规规划划组织组织。 如如：将将衔衔接接中中州州大大道道（第第一一景景观观大大道道）的的社社区区大大道道，定定位位成成“ “第第二景二景观观大道大道” ”。n n2 2 2 2）材）材）材）材质选择质选择 社社区区道道路路在在提提供供人人们们交交通通便便利利的的同同时时，也也正正逐逐渐渐成成为为社社区区品品质质及及文文化化特特色色的的表表现现方方式式。在在本本项项目目的的道道路路规规划划上上，可可针针对对

29、不不同同道道路路的的功功能能，不不仅仅在在材材料料选选择择、道道路路面面积积上上加加以以区区分分，亦亦可可通通过过选选择择不同的色彩运用，来达到丰富社区不同的色彩运用，来达到丰富社区视觉视觉感官的效果。感官的效果。景观分布n n景景观观规规划划是是提提升升楼楼盘盘附附加加值值的的重重要要手手段段。考考虑虑到到本本项项目目在在整整个个推推广广过过程程中中所所需需要要的的卖卖点点烘烘托托，因因此此在在景景观观规规划划上上，力力求求兼兼顾顾各各期期推推广广的的需需要要，同同时时尽尽量量保保证证各各单单元元的的居居住住景景观观效效果果。另另外外采采用用各各类类景景观观的的艺艺术术表表现现手法，来达到丰

30、富社区景手法，来达到丰富社区景观观内涵的目的。内涵的目的。n n考考虑虑到到社社区区内内分分布布有有较较多多的的公公建建配配套套设设施施，在在设设施施建建筑筑的的规规划划设设计计上上，不不仅仅因因考考虑虑到到建建筑筑自自身身所所具具有有的的使使用用功功能能，还还因因兼兼顾顾其其建建筑筑设设计计所所具具有有的的景景观观观观赏赏价价值值。在在满满足足人人们们生生活活需需求求的的同同时时，也也将将为为楼楼盘盘在在推推广广中中增增添添视觉视觉色彩。色彩。景观设计突破点 营营造社区造社区“ “小森林、花、果、溪水、小品小森林、花、果、溪水、小品” ”节节点点 借借势郑势郑州国家森林公园州国家森林公园,

31、,将大森林的概念引入社区。将大森林的概念引入社区。 在小区四周及小区中在小区四周及小区中间间道路旁种置道路旁种置树树木，将整个社木，将整个社区用区用绿绿色的色的围围幔，幔，围围合起来，整个社区像合起来，整个社区像镶镶嵌在嵌在绿绿洲洲中的城堡，同中的城堡，同时时与一路之隔的森林公园有机与一路之隔的森林公园有机结结合起来，合起来，形成大森林旁的形成大森林旁的“ “小森林小森林” ”。 花木、果木、溪水、小品等交相花木、果木、溪水、小品等交相辉辉映。映。 中原唯一性。中原唯一性。 即：森即：森邻邻 花溪水（主花溪水（主题题景景观观内涵）内涵） 产品设计中的景观配合 小区住宅小区住宅设计设计中要充分考

32、中要充分考虑虑景景观观在社区中的作用。在社区中的作用。例如：例如：n n在小区整体布局中考在小区整体布局中考虑虑中心景中心景观观与楼前与楼前绿绿化的搭配，化的搭配，做有做有户户户户有景、移步有景、移步换换景；景；n n在在户户型型设计设计中考中考虑飘虑飘窗及弧形阳台，窗及弧形阳台，2702700 0景景观视观视角，角，可以俯可以俯视东边视东边千千亩亩林海、林海、郑东郑东新区美新区美丽丽的城市天的城市天际线际线；n n在在临临107107国道部分高国道部分高层层或小高或小高层项层项目目设观设观景景电电梯，出入梯，出入之之间间，尽，尽揽揽城市城市风风景。景。开发节奏n n鉴鉴于本案体量于本案体量较

33、较大，目前城市功能配不大，目前城市功能配不齐齐，为为化解开化解开发风险发风险，适，适合分期开合分期开发发，逐，逐级级推推进进。建。建议议：n n共分四期开共分四期开发发： 1 1、一期小区多、一期小区多层项层项目，以高姿目，以高姿态态、低价位入市，吸引客、低价位入市，吸引客户户眼球；眼球； 2 2、二期开、二期开发发小区北半部分小高小区北半部分小高层项层项目，同目，同时时开始配套开始配套设设施建施建设设，利利 用社区品用社区品质质、景、景观观提升品提升品质质感；感； 3 3、三期小区南半部分小高、三期小区南半部分小高层项层项目，塑造企目，塑造企业业品牌；品牌； 4 4、四期、四期临临10710

34、7国道高国道高层项层项目，目，综综合社区形象体合社区形象体现现，企，企业业品牌提升。品牌提升。配套规划n n如何保如何保证证整个社区的品位，整个社区的品位，让这让这将将2222万余平方米的土地万余平方米的土地发挥发挥最大最大的的经济经济效益及社会价效益及社会价值值，公建配套的安排起了，公建配套的安排起了较为较为关关键键性的作用。性的作用。n n同同时时，本案周，本案周边边配套配套严严重不足，完善的社区配套在重不足，完善的社区配套在满满足人足人们们生活生活需求的同需求的同时时，对对提升小区品提升小区品质质，促，促进销进销售起到关售起到关键键作用。建作用。建议议社社区公建配套：区公建配套：uu综综

35、合会所：商合会所：商务务中心、中心、综综合健身房、复印合健身房、复印uu商商业业：超市、美容美：超市、美容美发发、干洗、快餐店、茶座、家政服、干洗、快餐店、茶座、家政服务务uu教育：幼儿园、小学、社区教育：幼儿园、小学、社区图书馆图书馆uu娱乐娱乐：儿童：儿童乐乐园、老人活园、老人活动动中心中心uu其它：其它：ATMATM自自动动取款机、取款机、邮邮政信箱政信箱营销辑当前当前营销面面临:20042004年，房地年，房地年，房地年，房地产产市市市市场场已已已已经历经历尽甘苦，走到了一片尽甘苦，走到了一片尽甘苦，走到了一片尽甘苦，走到了一片这样这样的天地：的天地：的天地：的天地：n n宏宏宏宏观观

36、市市市市场场状况状况状况状况： 经历经历了从住宅楼宇开了从住宅楼宇开发发住宅小区开住宅小区开发发大大规规模住区开模住区开发这样发这样一个一个过过程，目程，目前，小区建筑面前，小区建筑面积积有有进进一步一步扩扩大的大的倾倾向，大向，大盘盘与复合型社区成与复合型社区成为为市市场场持持续续关注的关注的热热点。点。n n开开开开发发商状况商状况商状况商状况： 从从单纯单纯追求利追求利润发润发展到展到现现在注意品牌的在注意品牌的树树立与立与积积累；从追求短期利累；从追求短期利润润到到现现在在的追求的追求长长期利期利润润。n n消消消消费费者需求者需求者需求者需求： 对对房型、房型、环环境、配套、物境、配

37、套、物业业的全面要求越来越苛刻，由的全面要求越来越苛刻，由选择选择物物质环质环境境转转向向选选择择精神家园。精神家园。n n竞竞争状况争状况争状况争状况： 房地房地产产供供应应放量，放量，竞竞争日益激烈。只有把握市争日益激烈。只有把握市场动态场动态、洞察消、洞察消费倾费倾向，才能向，才能决决胜胜千里。千里。 专业思维整合项目优势 以以以以专业专业思思思思维维整合整合整合整合项项目的全部目的全部目的全部目的全部优势优势并并并并给给予充分的予充分的予充分的予充分的升升升升华华提提提提炼炼之后，之后，之后，之后，赋赋予它独特、予它独特、予它独特、予它独特、鲜鲜明的形象，必将明的形象，必将明的形象，必

38、将明的形象，必将在在在在营销营销推广中推广中推广中推广中发挥发挥事半功倍的效果事半功倍的效果事半功倍的效果事半功倍的效果。主题推广策略推广主线：森林森林景景观生生态社区社区生活生活郑州州国国家家森森林林公公园园三三维立立体体景景观郊郊区区、适适合合人人居居心心灵灵的的归属属地地反反璞璞归真真，怀旧旧情情结推广的精神内涵及路线推推广广精精神神内内涵涵及及路路线支撑点支撑点凝集点凝集点切入点切入点扩充点充点升升华点点社区概念社区概念视觉景景观智能化智能化设施施生生态城市城市本案市本案市场影响力影响力支撑点支撑点社区概念社区概念 现代社会演进的过程就是从“社区”向“社会”的进化。现代 社会秩序混乱，

39、人情冷漠，失去了关系亲近、富有传统和人情味的社区特质。为了改善人与人的关系，应该重建社区的气氛与环境。 社区是可持续性的，是可持续多代，在环境、社会和经济方面 保持全面健康和稳定的社区。社区能够培育出一种社区感，增强个人和组织对社区的归属感、价值感和关联感。切入点切入点切入点切入点视觉视觉景景景景观观VISIONVISIONn n视觉视觉的丰富与多元的空的丰富与多元的空间营间营造了品造了品质质社区；社区；n n 眼睛是心灵的窗口，人眼睛是心灵的窗口，人们们相信自己的眼睛，并且用它去相信自己的眼睛，并且用它去发现发现一切一切美美丽丽的事物，用眼睛去的事物，用眼睛去寻寻找可以找可以让让自己的心灵得

40、到愉悦的事物。自己的心灵得到愉悦的事物。人人们对们对楼楼盘盘的最直的最直观观的印象来源于的印象来源于视觉视觉，因此把，因此把视觉视觉作作为为宣宣传传的的切入点能切入点能够够恰到好恰到好处处地把包装地把包装过过的楼的楼盘盘形象完整地烘托出来，使形象完整地烘托出来，使周期周期较长较长的的项项目在市目在市场场上取得上取得统统一而持一而持续续的形象。的形象。n n买买房就是房就是买买空空间间，但是，但是本案的空本案的空间间概念却是多元的。概念却是多元的。四四维空空间第一空第一空间以以户型代表型代表的室内空的室内空间 合理的布局、恰当的面合理的布局、恰当的面积控制以及控制以及别出心裁的出心裁的创造造 满

41、足了生活的基本需要，提升了生活的品足了生活的基本需要，提升了生活的品质，是，是项 目目赢得市得市场的基本的基本 第二空第二空间以园林、以园林、绿化化为代表的代表的 社区景社区景观。 对基地自然状况的研究和利用，基地自然状况的研究和利用，对空空间关系的关系的处理和理和发挥，与居住区整体与居住区整体风格的融合和格的融合和协调。由。由风格与功能两大要素格与功能两大要素组成，成，典型悦人的典型悦人的设计加上周到加上周到细致的功能配致的功能配备能能够极大提高极大提高项目品目品质 第三空第三空间目光所及目光所及的社区外的社区外的景的景观 就是社区外的就是社区外的“景景观空空间”，推开窗，推开窗户，放眼，放

42、眼远望，所望，所见到的景致。到的景致。 而本案有开而本案有开阔地貌，广袤地貌，广袤优越的越的环境使居住的第三空境使居住的第三空间独具独具竞 争力。争力。 第四空第四空间居住居住环境中境中的心理体的心理体验 第四空第四空间的的优越与否成越与否成为激烈市激烈市场竞争中决争中决胜的关的关键性因素，性因素， 社区概念所社区概念所带来的来的归属感与精神家园的感受是本案独特的有属感与精神家园的感受是本案独特的有 竞争力的部分争力的部分 n n扩充点充点智能化智能化设施施n n根据我国建根据我国建设设部的要求，二十一世部的要求，二十一世纪纪商品住宅的建商品住宅的建设设方向是方向是“智能化智能化” ”。n n

43、人人们对们对“ “家家” ”的概念也有了新的的概念也有了新的诠释诠释，对对于居住于居住环环境的安全性、境的安全性、舒适性、功能性要求也越来越高，住宅已舒适性、功能性要求也越来越高，住宅已经经不在只是向居住者提不在只是向居住者提供吃住的供吃住的场场所，而是朝着文化教育、家庭所，而是朝着文化教育、家庭办办公、休公、休闲娱乐闲娱乐、社交、社交以及享受全方位服以及享受全方位服务务的方向的方向发发展。展。n n升升升升华华点点点点 生生生生态态城市城市城市城市ECOCITYECOCITYn n生生态态是一种境界，是本案的精神是一种境界，是本案的精神n n人与居住，从根本上人与居住，从根本上讲讲就是要解决

44、人与自然、人与人、人与社会、人与就是要解决人与自然、人与人、人与社会、人与现现代生活方式的关系。随着代生活方式的关系。随着经济经济的的发发展和生活水平的提高，人展和生活水平的提高，人们对们对住宅住宅不再只不再只满满足遮足遮风风避雨，而是开始追求舒适的避雨，而是开始追求舒适的环环境、清新的空气、人性化境、清新的空气、人性化的的设计设计、环环保健康的建筑材料，与大自然完全和保健康的建筑材料，与大自然完全和谐谐的完美境界。的完美境界。n n本案本案发发展的目展的目标标是是实现实现人与自然的和人与自然的和谐谐，其中追求自然系，其中追求自然系统统和和谐谐、人与、人与自然和自然和谐谐。n n生生态态城市将

45、人与自然，人与人的关系重新城市将人与自然，人与人的关系重新协调协调，是，是本案本案本案本案诉诉求的升求的升求的升求的升华华之之之之处处。 n n凝聚点凝聚点凝聚点凝聚点本案的市本案的市本案的市本案的市场场影响力影响力影响力影响力n n住宅不住宅不仅仅仅仅代表居住，当住宅代表居住，当住宅规规模形成社区后，也代表一个新的模形成社区后，也代表一个新的时时代代的的经济经济、文化与精神的聚集地，其影响力与号召力、文化与精神的聚集地，其影响力与号召力辐辐射射强劲强劲。n n社区，是美好生活的社区，是美好生活的扩扩展，是理想居家的延伸，是展，是理想居家的延伸，是对对新的生活方式的新的生活方式的永不落后的追求

46、。永不落后的追求。n n因因为为有了社区，我有了社区，我们们找到了最适合自己的居住找到了最适合自己的居住环环境。境。n n因因为为有了社区，我有了社区，我们们的新居的新居焕发焕发出迷人的光彩！出迷人的光彩！项目推广操作原则：以以强势强势的宣的宣传传打开本案的市打开本案的市场场知名度，知名度，产产生持久的品牌生命力。生持久的品牌生命力。凭借主凭借主题题的的阶阶段性段性变变化充料楼化充料楼盘盘的内涵，不断的内涵，不断给给楼楼盘盘注入活力和生机。注入活力和生机。 根据郑州整体住宅消费市场的需求，分析区域竞争个案的市场走向案例，充分把握当前购房者心态的尺度，我们认为，本案应当成为东北版块的又一大亮点。

47、 由此，其推广主线为：森森邻花溪水花溪水中原第一栖景社区中原第一栖景社区V.I.E.W社区社区以以这这一主一主线进线进行本案市行本案市场场推广的理由是：推广的理由是：1. 1. 社区，城市的社区，城市的社区，城市的社区，城市的进进化方向化方向化方向化方向 当当冷冷漠漠和和孤孤独独充充斥斥了了城城市市、人人们们失失去去了了方方向向、是是社社区区重重新新整整合合了了支支离离破破碎碎的的生生活活人人类类，在在一一片片荒荒漠漠中中重重建建了了精精神神的的家家园园，心心理理上上的的归归属属感感、价价值值感感，让让家的内涵再次拔云家的内涵再次拔云见见日日2. 2. 空空空空间间景景景景观观，生活的，生活的

48、，生活的，生活的乌乌托邦托邦托邦托邦 生生活活的的空空间间不不再再局局现现于于几几房房几几厅厅，当当室室内内、室室外外；布布局局、绿绿化化；物物态态，心心灵灵构构成成了了互互动动的的四四维维时时空空，生生活活才才显显现现出出畅畅然然的的滋滋味味，关关于于生生活活的的理理想想也也在在这这里里实现实现。3 3。科技，成就的台。科技，成就的台。科技，成就的台。科技，成就的台阶阶 将将科科学学技技术术引引入入到到住住宅宅产产品品的的范范畴畴、以以先先进进的的科科技技铸铸造造一一座座现现代代堡堡垒垒，是是对对“ “以以人人为为本本” ”精精神神的的提提升升，是是对对人人的的智智慧慧的的尊尊重重，是是对对

49、生生活活质质量量的的一一种种技技术术上上的的补补充。充。 找找到到最最现现代代、最最完完备备的的智智能能化化的的系系统统，将将生生活活中中的的许许多多琐琐碎碎之之事事化化繁繁为为简简，科技解除了我科技解除了我们们的后的后顾顾之之忧忧，最，最终终成就事成就事业业和生活的和生活的颠颠峰。峰。4 4。生。生。生。生态态，家的全新体，家的全新体，家的全新体，家的全新体验验 生生态态的的城城市市，生生态态的的社社区区、生生态态的的环环境境；人人与与自自然然的的和和谐谐共共存存，是是环环保保的的目目标标，是生，是生态态理想的平衡点。理想的平衡点。 绿绿色的色的环环境，境，亲亲近自然的生存地点，保近自然的生

50、存地点，保护护自然、孕育自然的信念，构成一个自然、孕育自然的信念，构成一个可持可持续发续发展的生存展的生存环环境，才是未来的安家之道。境，才是未来的安家之道。营销策略策略vv借借势战势战略略vv造造势战势战略略vv劣劣势势化化优战优战略略vv优势优势化化强战强战略略vv品牌品牌战战略略策略一借势策略郑州城市建州城市建设北移北移东扩 郑郑州的城市化州的城市化州的城市化州的城市化进进程在迅速的加快，市政府提出的程在迅速的加快，市政府提出的程在迅速的加快，市政府提出的程在迅速的加快，市政府提出的北移北移北移北移东扩战东扩战略，加快了略，加快了略，加快了略，加快了郑郑州市城市整体框架的快速州市城市整体

51、框架的快速州市城市整体框架的快速州市城市整体框架的快速发发展，北区、展，北区、展，北区、展，北区、东东区成了区成了区成了区成了发发展的重点。展的重点。展的重点。展的重点。 而本案所而本案所而本案所而本案所处处的位置正的位置正的位置正的位置正处处在城市在城市在城市在城市东东移北移北移北移北扩扩的中的中的中的中轴线轴线上，其上，其上，其上，其发发展潜力之大不言而展潜力之大不言而展潜力之大不言而展潜力之大不言而喻喻。黄 河 路农 业 路风路北移北移东扩北移北移东扩中州大道火火车站站金 水 路南 阳 路文 化 路花 园 路紫紫荆山山二二七七广广场国 基 路北 环 路东 明 路经 三 路9090年代以前

52、年代以前9090年代年代20022002年年20042004年年200200？年年200200？年年20042004年年东本本案案策略二造势策略VS第一景第一景观大道大道第二景第二景观大道大道国家国家郑州森林公园州森林公园小区中小区中间主干道及主干道及小区四周小区四周绿化化VS大森林大森林小森林小森林国家国家郑州森林公园州森林公园社区景社区景观AB策略三劣势化优策略劣劣势 优势107国道周边配套不全距市区距离远新107国道东移，现107国道改造中州大道景观大道增加小区内部配套完善社区功能增加小区卖点推崇生态居住理念居住郊区化潮流适合人居中原第一栖景社区策略四优势化强策略把森林把森林“领”到家中

53、来到家中来建中州大道建中州大道过街景街景观桥中州大道阻隔中州大道阻隔功能挖掘功能挖掘命名命名权公益性公益性广告收益广告收益知名度美誉度知名度美誉度森林公园零距离森林公园零距离生生态社区主社区主题林海。花溪水策略五品牌策略n n房地房地产竞产竞争已不是争已不是单纯单纯的的产产品品竞竞争、价格争、价格竞竞争，品牌争，品牌竞竞争已成争已成为为当前房地当前房地产竞产竞争的重点争的重点n n房地房地产产品牌是房地品牌是房地产产开开发发商商赖赖以生存与以生存与发发展的高展的高层层次的次的长长期期战战略略n n品牌品牌创创造需要地造需要地产产企企业业老老老老实实实实、扎扎、扎扎实实实实苦苦炼炼内功，内功，在

54、全面提高企在全面提高企业综业综合素合素质质下功夫下功夫本案品牌战略模式产品细部打造产品品牌企业品牌系系统运运营辑中原地产代理服务现状n n阶阶段策划段策划 又名又名“ “战术战术策划策划” ”，包括，包括营销营销策划、推广策划、策划、推广策划、销销售策划、物售策划、物业业策划等，策划等，是是对对楼楼盘盘开开发过发过程的某一程的某一阶阶段段进进行代理服行代理服务务，具有策划代理的，具有策划代理的专业专业性和性和可可执执行性，但缺乏行性，但缺乏对对楼楼盘盘的系的系统统把握，成功率不高。把握，成功率不高。n n全程策划全程策划 对对楼楼盘盘开开发发的全的全过过程程进进行系行系统统的代理服的代理服务务

55、，在，在实际实际操作中，由于缺乏操作中，由于缺乏资资深深专业专业人士的人士的专业专业指指导导，其所，其所谓谓的全程策划只留于表面的的参与，无法的全程策划只留于表面的的参与，无法给给开开发发商提出建商提出建设设性的意性的意见见，具有策划的系，具有策划的系统统性，但缺乏代理服性，但缺乏代理服务务的的专专业业深度；其成功率仍然不能令人恭深度；其成功率仍然不能令人恭维维。n n战战略策划略策划 战战略策划是站在一个宏略策划是站在一个宏观观的高度，的高度，为为企企业发业发展指明方向，但缺乏展指明方向，但缺乏战术战术策策划的可划的可执执行性，行性，显显得虚无得虚无缥缈缥缈。 系统运营n n站在企业长远发展

56、的战略高度，以企业的可持续发展为出发点，把对项目的策划纳入到企业整体战略部署中，提出系统的、可执行的策划方案，实现项目开发与企业发展系统运作。系统运营三大核心价值n n具有战略策划的前瞻性n n具有战术策划的专业性n n具有全程策划的系统性系统运营理念金基房金基房产汽汽车产业贵企企业的可持的可持续发展展大章超业务战略n n大章大章顾问顾问将以主将以主动动的方式、无的方式、无缝缝的的资资源整合，源整合，为贵为贵公司提供高效公司提供高效贴贴切的服切的服务务，站在企，站在企业业可持可持续发续发展的展的战战略高度，系略高度，系统统运运营营本案，使本案，使项项目的目的市市场竞场竞争从争从资资源整合的源整

57、合的竞竞争上升到争上升到战战略、文化略、文化竞竞争的高度（房地争的高度（房地产产企企业竞业竞争的五个争的五个层层次：次：资资源整合、源整合、资资本、本、创创新、品牌和服新、品牌和服务务、战战略和文略和文化）。化）。各竞争层次的代表楼盘n n资资源整合源整合 代表楼代表楼盘盘：长长城康城康桥桥花园、帝湖花园花园、帝湖花园n n资资本本 代表楼代表楼盘盘：郑郑州州“ “地王地王” ”项项目目n n创创新新 代表楼代表楼盘盘：新楼中楼、青春：新楼中楼、青春PARTYPARTY、太极公、太极公馆馆n n品牌和服品牌和服务务 代表楼代表楼盘盘：大河春天、建：大河春天、建业业 桂园、中房文博花园桂园、中房

58、文博花园n n战战略和文化略和文化 代表楼代表楼盘盘：建建业业系列楼系列楼盘盘、顺驰顺驰 第一大街、阳光第一大街、阳光100100系统运营战略组合系统运营战略组合项目运营企业运营高端运营差异化战略、低成本战略、聚焦战略、快速推进战略资金链战略、品牌战略、组建团队、打造核心竞争力、建立企业文化可持续发展战略项目运营n n差异化差异化战战略略 产产品差异化品差异化 景景观观差异化差异化 主主题题差异化差异化 配套差异化配套差异化 建筑建筑风风格差异化格差异化 品位差异化品位差异化 开开发发策略差异化策略差异化 推广策略差异化推广策略差异化 项目运营n n低成本战略 低成本启低成本启动动开开发发 低

59、成本低成本项项目推广目推广 低成本低成本销销售售 低成本景低成本景观营观营造造 实实行行“ “短、平、快短、平、快” ”操作模式，低成本互操作模式，低成本互动动开开发发 项目运营n n聚焦战略 聚焦目聚焦目标标客客户户群群 聚焦最佳媒介聚焦最佳媒介组组合合 聚焦核心聚焦核心卖卖点点 聚焦市聚焦市场场空白空白 快速推进战略 实实行行“ “短、平、快短、平、快” ”操作模式操作模式企业运营n n资金链战略一期开发资金流二期开发一期景观营造后续开发资金流资金流 品牌战略特色景观提升铸造扩大项目品牌知名度美誉度项目品质铸造企业品牌企业运营n n打造企业核心竞争力 所所谓谓核心核心竞竞争力是以企争力是以

60、企业业家家为为首的，以企首的，以企业团队业团队学学习习能力、能力、创创新新能力能力为为基基础础的行的行为为能力能力组组合，是企合，是企业业生存和生存和发发展的原展的原动动力；它有力；它有两大两大标标志：志： 价价值值性，即核心性，即核心竞竞争力能争力能为为客客户创户创造价造价值值。 不不战战而屈人之兵，即它能大大降低而屈人之兵，即它能大大降低对对手的手的竞竞争争优势优势。 组建团队 帮助企帮助企业业建立学建立学习习型型团队团队，以提高企，以提高企业业的学的学习习力、力、创创新力、凝聚新力、凝聚力、核心力、核心竞竞争力。争力。企业运营n n建立企业文化系统 贵公司企业文化来源汽车行业 文化当代世

61、界主流经营管理文化当代中国主流政治文化中国传统文化房地产行业文化团队文化企业家文化河南本土文化高端运营n n可持续发展战略“以老板为驱动力”的机会型企业可持续发展战略“以制度和文化为驱动力”的战略型企业制度和文化盈利模式战略投资组合贵公司的明天应该是：n n汽车业、地产业互动发展。n n“以制度和文化为驱动力”可持续发展的战略型企业。n n贵公司的管理将从人治走向法治，趋向自治，上升到管理的最高水平平衡管理。 大章可以做什么？可以做什么？p 大章在大章在这里面充当什么角色？里面充当什么角色？n 产品牌战略的合作伙伴n 品牌管家（服务品牌的忧患意识）n 广告传播的有效执行机构n 冷静的旁观者（相对独立）p 战略略层面的服面的服务n 企业文化及品牌价值的归纳演绎n 辅助制定项目品牌发展战略n 为项目提供品牌管理服务n 辅助企业建立自己的品牌管理机构n 辅助企业形成完善的品牌体系p 策略策略层面的服面的服务n 针对项目的品牌推广策略n 针对项目的销售策略n 针对待开发项目的前期开发策略n 针对突发情况的对策n 针对问题进行传播、销售等方面的培训交流p 技技术层面面n 广告推广执行n 公关活动执行n 新闻舆论营造n 项目形象包装n ENDTHANKS