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1、3 物业管理法律关系物业管理法律关系n n3.13.1物业管理法律关系的概念与特征物业管理法律关系的概念与特征n n3.23.2物业管理法律关系的构成要素物业管理法律关系的构成要素n n3.33.3物业管理法律关系的种类物业管理法律关系的种类n n3.43.4物业管理法律事实物业管理法律事实n n3.53.5物业管理法律规范与物业管理法律物业管理法律规范与物业管理法律关系关系n n掌握掌握1 1 1 1、基本概念、基本概念、基本概念、基本概念物业管理法律关系、物业管理民事法律关系、物业管理经济物业管理法律关系、物业管理民事法律关系、物业管理经济物业管理法律关系、物业管理民事法律关系、物业管理经
2、济物业管理法律关系、物业管理民事法律关系、物业管理经济法律关系、物业管理行政法律关系、物业管理法律事实法律关系、物业管理行政法律关系、物业管理法律事实法律关系、物业管理行政法律关系、物业管理法律事实法律关系、物业管理行政法律关系、物业管理法律事实2 2 2 2、问答题、问答题、问答题、问答题（1 1 1 1）物业管理法律关系的构成要素及各要素的具体内容）物业管理法律关系的构成要素及各要素的具体内容）物业管理法律关系的构成要素及各要素的具体内容）物业管理法律关系的构成要素及各要素的具体内容（2 2 2 2）物业管理法律关系如何分类，各类型法律关系的特点）物业管理法律关系如何分类，各类型法律关系的
3、特点）物业管理法律关系如何分类，各类型法律关系的特点）物业管理法律关系如何分类，各类型法律关系的特点（3 3 3 3）物业管理法律事实的种类）物业管理法律事实的种类）物业管理法律事实的种类）物业管理法律事实的种类（4 4 4 4）论述物业管理法律关系及物业管理法律规范的关系）论述物业管理法律关系及物业管理法律规范的关系）论述物业管理法律关系及物业管理法律规范的关系）论述物业管理法律关系及物业管理法律规范的关系n n熟悉熟悉（1 1 1 1）如何理解物业管理法律关系的特征。）如何理解物业管理法律关系的特征。）如何理解物业管理法律关系的特征。）如何理解物业管理法律关系的特征。（2 2 2 2）物业
4、管理法律事实的特点。）物业管理法律事实的特点。）物业管理法律事实的特点。）物业管理法律事实的特点。 【引入案例引入案例引入案例引入案例】 物业服务公司有权因业主未物业服务公司有权因业主未物业服务公司有权因业主未物业服务公司有权因业主未缴清购房费而停水电吗缴清购房费而停水电吗缴清购房费而停水电吗缴清购房费而停水电吗? ? 某小区物业服务公司由该小区开发商组建成某小区物业服务公司由该小区开发商组建成某小区物业服务公司由该小区开发商组建成某小区物业服务公司由该小区开发商组建成立，具有相应的物业管理资质，系独立核算、自立，具有相应的物业管理资质，系独立核算、自立，具有相应的物业管理资质，系独立核算、自
5、立，具有相应的物业管理资质，系独立核算、自负盈亏的企业法人。负盈亏的企业法人。负盈亏的企业法人。负盈亏的企业法人。 某日，开发商给该物业服务公司发来一份通某日，开发商给该物业服务公司发来一份通某日，开发商给该物业服务公司发来一份通某日，开发商给该物业服务公司发来一份通知，称该小区某业主系分期付款购房，但其入住知，称该小区某业主系分期付款购房，但其入住知，称该小区某业主系分期付款购房，但其入住知，称该小区某业主系分期付款购房，但其入住后却迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求对后却迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求对后却迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求对后却迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要
6、求对该住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使该该住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使该该住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使该该住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使该住户及早交款。住户及早交款。住户及早交款。住户及早交款。 该物业服务公司遂照此办理，使得该住户无该物业服务公司遂照此办理，使得该住户无该物业服务公司遂照此办理，使得该住户无该物业服务公司遂照此办理，使得该住户无法正常生活，导致该业主的强烈不满。法正常生活，导致该业主的强烈不满。法正常生活，导致该业主的强烈不满。法正常生活，导致该业主的强烈不满。3.1物业管理法律关系的概念与特征物业管理法律关系的概念与特征 1物业管理法律关系
7、的概念物业管理法律关系的概念 物业管理法律关系物业管理法律关系物业管理法律关系物业管理法律关系是指由国家是指由国家是指由国家是指由国家物业管理法律物业管理法律物业管理法律物业管理法律规范规范规范规范确认和调整的，在物业管理及相关活动中确认和调整的，在物业管理及相关活动中确认和调整的，在物业管理及相关活动中确认和调整的，在物业管理及相关活动中主主主主体相互之间体相互之间体相互之间体相互之间形成的形成的形成的形成的具体具体具体具体的权利义务关系的权利义务关系的权利义务关系的权利义务关系 法律关系法律关系法律关系法律关系是法律规范在调整人们行为的过程中是法律规范在调整人们行为的过程中是法律规范在调整
8、人们行为的过程中是法律规范在调整人们行为的过程中产生的权利义务关系，是一种特殊的社会关系。产生的权利义务关系，是一种特殊的社会关系。产生的权利义务关系，是一种特殊的社会关系。产生的权利义务关系，是一种特殊的社会关系。 法律规范和法律关系：法律规范和法律关系：法律规范和法律关系：法律规范和法律关系： （1 1） 法律规范是法律关系产生的前提。法律规范是法律关系产生的前提。法律规范是法律关系产生的前提。法律规范是法律关系产生的前提。 （2 2）法律关系是法律规范实现的特殊形式。法律规范）法律关系是法律规范实现的特殊形式。法律规范）法律关系是法律规范实现的特殊形式。法律规范）法律关系是法律规范实现的
9、特殊形式。法律规范属于可能性领域，法律关系属于现实性领域。属于可能性领域，法律关系属于现实性领域。属于可能性领域，法律关系属于现实性领域。属于可能性领域，法律关系属于现实性领域。 物业管理法律关系是法律关系的一种，物业管理法律关系是法律关系的一种，它包括以下几层含义：它包括以下几层含义： （1）物业管理法律关系是）物业管理法律关系是物业管理法律物业管理法律规范调整物业管理活动的结果规范调整物业管理活动的结果 （2）物业管理法律关系是在物业管理法）物业管理法律关系是在物业管理法律规范调整之下的律规范调整之下的物业管理主体之间的社物业管理主体之间的社会关系会关系 （3）物业管理法律关系是物业管理各
10、参）物业管理法律关系是物业管理各参加加主体之间的权利义务的关系主体之间的权利义务的关系 2物业管理法律关系的特征物业管理法律关系的特征 （1）性质的多重性）性质的多重性 （2）基本主体的特定性）基本主体的特定性 （3）业主居于主导地位）业主居于主导地位 （4）客体有特殊性）客体有特殊性 （5）国家干预程度比较大）国家干预程度比较大 （6）产生、变更、终止有严格的程序性）产生、变更、终止有严格的程序性和要式性和要式性3.2物业管理法律关系的构成要素物业管理法律关系的构成要素 物业管理法律关系的要素是指构成物物业管理法律关系的要素是指构成物业管理法律关系的主体、客体和内容，这业管理法律关系的主体、
11、客体和内容，这三者缺一不可，故称物业管理法律关系的三者缺一不可，故称物业管理法律关系的三要素。三要素。 1物业管理法律关系的主体物业管理法律关系的主体 物业管理法律关系的主体是指物业管物业管理法律关系的主体是指物业管理法律关系中权利的享有者和义务的承担理法律关系中权利的享有者和义务的承担者。者。 （1）业主）业主 （2）非业主使用人）非业主使用人 （3）业主大会和业主委员会）业主大会和业主委员会 （4）开发商）开发商 （5）物业服务企业）物业服务企业 （6）物业管理协会）物业管理协会 （7）行政管理部门）行政管理部门 （8）其他相关机构）其他相关机构 2物业管理法律关系的客体物业管理法律关系的
12、客体 物业管理法律关系的客体是指物业管物业管理法律关系的客体是指物业管理法律关系主体的权利义务共同指向的对理法律关系主体的权利义务共同指向的对象。象。 （1）物（物业和权利）物（物业和权利） （2）行为及行为效果）行为及行为效果 （3）非物质财富）非物质财富 3物业管理法律关系的内容物业管理法律关系的内容 物业管理法律关系的内容是指物业管物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系主体所享有的权利和承担的义理法律关系主体所享有的权利和承担的义务。主要指业主的权利义务、物业服务企务。主要指业主的权利义务、物业服务企业的权利义务，这是物业管理法律关系最业的权利义务，这是物业管理法律关系最基本的要素。
13、基本的要素。 （1）物业管理权利）物业管理权利 物业管理权利是物业管理权利是指物业管理法律关系主体在一定条件下所指物业管理法律关系主体在一定条件下所享有的做出某种行为的资格。享有的做出某种行为的资格。 （2）物业管理义务）物业管理义务 物业管理义务是物业管理义务是指物业管理法律关系主体所承担的职责。指物业管理法律关系主体所承担的职责。 【案例1】 20012001年年1 1月，滕某入住沈阳市月，滕某入住沈阳市和平区三好街三好家园一套住房。此后，和平区三好街三好家园一套住房。此后，滕某以滕某以“房屋存在质量问题，小区围墙距房屋存在质量问题，小区围墙距离房屋过近，巨龙公司没有尽到物业管理离房屋过近
14、，巨龙公司没有尽到物业管理服务义务，物业费与服务标准不相符服务义务，物业费与服务标准不相符”为为由，从由，从20012001年年1111月月3 3日至日至20032003年年1111月月3 3日一日一直未交付物业管理费。本案中涉及的法律直未交付物业管理费。本案中涉及的法律关系有哪些？滕某的做法对吗？为什么？关系有哪些？滕某的做法对吗？为什么？3.3物业管理法律关系的种类物业管理法律关系的种类 1物业管理民事法律关系物业管理民事法律关系 指根据指根据民法规范民法规范民法规范民法规范组控所确立的民事境位（指特组控所确立的民事境位（指特定的身份、地位）和民事权利义务为内容的物业管定的身份、地位）和民
15、事权利义务为内容的物业管理社会关系。理社会关系。 特点特点特点特点: : : :(1)(1)(1)(1)民事法律关系的参与者法律地位平等；民事法律关系的参与者法律地位平等；民事法律关系的参与者法律地位平等；民事法律关系的参与者法律地位平等；(2)(2)(2)(2)民事法律关系大多由当事人自愿设立；民事法律关系大多由当事人自愿设立；民事法律关系大多由当事人自愿设立；民事法律关系大多由当事人自愿设立；(3)(3)(3)(3)民事民事民事民事法律关系中当事人的权利义务一般是对等的。法律关系中当事人的权利义务一般是对等的。法律关系中当事人的权利义务一般是对等的。法律关系中当事人的权利义务一般是对等的。
16、 物业产权形式法律关系、物业管理或人居服务物业产权形式法律关系、物业管理或人居服务合同关系、不动产相邻关系、民事违约和侵权关系合同关系、不动产相邻关系、民事违约和侵权关系等。等。 物业管理民事法律关系自身的特色：物业管理民事法律关系自身的特色： (1)(1)物业管理民事法律关系的物业管理民事法律关系的主体为业主、主体为业主、业主团体组织和物业服务企业业主团体组织和物业服务企业； (2)(2)物业管理民事法律关系的物业管理民事法律关系的客体主要是物客体主要是物业和基于物业管理发生的服务效果业和基于物业管理发生的服务效果； (3)(3)物业管理民事法律关系的内容即物业管理民事法律关系的内容即权利义
17、权利义务的设定受国家意志制约性较强务的设定受国家意志制约性较强。 2物业管理经济法律关系物业管理经济法律关系 物业管理经济法律关系指物业管理经济法律关系指国家及各级政国家及各级政府职能部门府职能部门在协调和控制物业管理事业运行过在协调和控制物业管理事业运行过程中与业主、业主团体组织、物业服务企业及程中与业主、业主团体组织、物业服务企业及其他单位其他单位和和社会组织社会组织之间依经济法形成的经济之间依经济法形成的经济行为和经济权利义务关系。行为和经济权利义务关系。 包括包括业主自治管理法律关系业主自治管理法律关系和和物业管理行物业管理行业管理法律关系业管理法律关系两大类。两大类。 3物业管理行政
18、法律关系物业管理行政法律关系 物业管理行政法律关系指受与物业管理相关物业管理行政法律关系指受与物业管理相关物业管理行政法律关系指受与物业管理相关物业管理行政法律关系指受与物业管理相关的行政法调整的，在政府、物业管理行政主管部的行政法调整的，在政府、物业管理行政主管部的行政法调整的，在政府、物业管理行政主管部的行政法调整的，在政府、物业管理行政主管部门、其他有关职能部门之间及其与业主、物业使门、其他有关职能部门之间及其与业主、物业使门、其他有关职能部门之间及其与业主、物业使门、其他有关职能部门之间及其与业主、物业使用人、业主团体组织、物业服务企业、其他与物用人、业主团体组织、物业服务企业、其他与
19、物用人、业主团体组织、物业服务企业、其他与物用人、业主团体组织、物业服务企业、其他与物业管理有关的社会组织和单位之间形成的行政管业管理有关的社会组织和单位之间形成的行政管业管理有关的社会组织和单位之间形成的行政管业管理有关的社会组织和单位之间形成的行政管理事务方面的权利义务关系。理事务方面的权利义务关系。理事务方面的权利义务关系。理事务方面的权利义务关系。 侧重点：侧重点：侧重点：侧重点：（1 1 1 1）解决多头行政管理混乱问题；）解决多头行政管理混乱问题；）解决多头行政管理混乱问题；）解决多头行政管理混乱问题；（2 2 2 2）解决行政）解决行政）解决行政）解决行政“不作为不作为不作为不作
20、为”问题；（问题；（问题；（问题；（3 3 3 3）解决物业）解决物业）解决物业）解决物业管理事业发展经济障碍问题。管理事业发展经济障碍问题。管理事业发展经济障碍问题。管理事业发展经济障碍问题。 在物业管理行政法律关系中，中国政府主管在物业管理行政法律关系中，中国政府主管部门的部门的“ “四大法宝四大法宝” ”：立法、资质、招标、考评立法、资质、招标、考评立法、资质、招标、考评立法、资质、招标、考评。3.4物业管理法律事实物业管理法律事实 物业管理法律事实物业管理法律事实物业管理法律事实物业管理法律事实是指物业管理法规所规定或是指物业管理法规所规定或是指物业管理法规所规定或是指物业管理法规所规
21、定或认可的，能够引起物业管理法律关系产生、变更和认可的，能够引起物业管理法律关系产生、变更和认可的，能够引起物业管理法律关系产生、变更和认可的，能够引起物业管理法律关系产生、变更和终止（或消灭）的终止（或消灭）的终止（或消灭）的终止（或消灭）的客观现象或原因条件客观现象或原因条件客观现象或原因条件客观现象或原因条件。 物业管理法律事实具有物业管理法律事实具有物业管理法律事实具有物业管理法律事实具有客观性、能动性、法定客观性、能动性、法定客观性、能动性、法定客观性、能动性、法定性性性性等特点。等特点。等特点。等特点。 具体的物业管理法律关系，只有在一定的法律具体的物业管理法律关系，只有在一定的法
22、律具体的物业管理法律关系，只有在一定的法律具体的物业管理法律关系，只有在一定的法律事实发生以后，才能在当事人之间发生一定的法律事实发生以后，才能在当事人之间发生一定的法律事实发生以后，才能在当事人之间发生一定的法律事实发生以后，才能在当事人之间发生一定的法律关系。关系。关系。关系。物业管理法律关系则是物业管理法律关系则是物业管理法律关系则是物业管理法律关系则是物业管理法律规范物业管理法律规范物业管理法律规范物业管理法律规范的的的的规定与实际发生规定与实际发生规定与实际发生规定与实际发生物业管理法律事实物业管理法律事实物业管理法律事实物业管理法律事实的共同结果。的共同结果。的共同结果。的共同结果
23、。 物业管理物业管理法律事实法律事实引起法律关系的变引起法律关系的变动，动，包括法律关系的产生包括法律关系的产生（指在原无法律（指在原无法律关系存在的当事人之间形成新的法律关系）、关系存在的当事人之间形成新的法律关系）、变更变更（指既存法律关系中的主体、客体、（指既存法律关系中的主体、客体、内容三要素或任一要素发生变化）、内容三要素或任一要素发生变化）、终止终止（指当事人之间的权利义务关系消灭）（指当事人之间的权利义务关系消灭）三三种情况。种情况。 根据根据根据根据法律事实与物业管理法律关系主体的意法律事实与物业管理法律关系主体的意法律事实与物业管理法律关系主体的意法律事实与物业管理法律关系主
24、体的意志是否有关志是否有关志是否有关志是否有关，可以划分为两大类。，可以划分为两大类。，可以划分为两大类。，可以划分为两大类。 1.自然事实自然事实 自然事实是指与物业管理法律关系主体的意自然事实是指与物业管理法律关系主体的意自然事实是指与物业管理法律关系主体的意自然事实是指与物业管理法律关系主体的意志无关，并能引起物业管理法律关系产生、变更和志无关，并能引起物业管理法律关系产生、变更和志无关，并能引起物业管理法律关系产生、变更和志无关，并能引起物业管理法律关系产生、变更和终止的客观现象。终止的客观现象。终止的客观现象。终止的客观现象。 自然事实又可分为自然事实又可分为自然事实又可分为自然事实
25、又可分为事件与状态事件与状态事件与状态事件与状态两种客观情况：两种客观情况：两种客观情况：两种客观情况： （1 1）事件）事件）事件）事件 事件是指偶发的客观现象。分为事件是指偶发的客观现象。分为事件是指偶发的客观现象。分为事件是指偶发的客观现象。分为不不不不可抗力事件可抗力事件可抗力事件可抗力事件和和和和社会意外事件社会意外事件社会意外事件社会意外事件两种情况。两种情况。两种情况。两种情况。 （2 2）状态）状态）状态）状态 状态是指某种客观情况的持续。状态是指某种客观情况的持续。状态是指某种客观情况的持续。状态是指某种客观情况的持续。 2.行为事实行为事实 行为事实是指以物业管理法律关系主
26、体的意志为行为事实是指以物业管理法律关系主体的意志为行为事实是指以物业管理法律关系主体的意志为行为事实是指以物业管理法律关系主体的意志为转移，并能引起物业管理法律关系产生、变更和终止转移，并能引起物业管理法律关系产生、变更和终止转移，并能引起物业管理法律关系产生、变更和终止转移，并能引起物业管理法律关系产生、变更和终止的客观现象。的客观现象。的客观现象。的客观现象。 根据行为是否与当事人的意志有关，可以分为当根据行为是否与当事人的意志有关，可以分为当根据行为是否与当事人的意志有关，可以分为当根据行为是否与当事人的意志有关，可以分为当事人行为与他人行为两种。事人行为与他人行为两种。事人行为与他人
27、行为两种。事人行为与他人行为两种。 （1 1）当事人行为）当事人行为）当事人行为）当事人行为 当事人行为是指由一定法律关当事人行为是指由一定法律关当事人行为是指由一定法律关当事人行为是指由一定法律关系当事人实施的能引发法律关系产生、变更和终止的系当事人实施的能引发法律关系产生、变更和终止的系当事人实施的能引发法律关系产生、变更和终止的系当事人实施的能引发法律关系产生、变更和终止的行为。行为。行为。行为。 （2 2）他人行为）他人行为）他人行为）他人行为 他人行为是指由非当事人实施的他人行为是指由非当事人实施的他人行为是指由非当事人实施的他人行为是指由非当事人实施的而能使当事人之间发生一定法律关
28、系产生、变更和终而能使当事人之间发生一定法律关系产生、变更和终而能使当事人之间发生一定法律关系产生、变更和终而能使当事人之间发生一定法律关系产生、变更和终止的行为。止的行为。止的行为。止的行为。 行为事实依其合法性可分为行为事实依其合法性可分为行为事实依其合法性可分为行为事实依其合法性可分为合法行为合法行为合法行为合法行为和和和和违法行违法行违法行违法行为为为为（包括违约行为、侵权行为等）。（包括违约行为、侵权行为等）。（包括违约行为、侵权行为等）。（包括违约行为、侵权行为等）。案例案例2： 某市甲小区召开第一次业主大会，鉴于负责某市甲小区召开第一次业主大会，鉴于负责某市甲小区召开第一次业主大
29、会，鉴于负责某市甲小区召开第一次业主大会，鉴于负责该小区前期物业管理的该小区前期物业管理的该小区前期物业管理的该小区前期物业管理的A A A A物业公司服务质量低下、物业公司服务质量低下、物业公司服务质量低下、物业公司服务质量低下、收费不合理，业主大会决议不再聘请收费不合理，业主大会决议不再聘请收费不合理，业主大会决议不再聘请收费不合理，业主大会决议不再聘请A A A A物业公司物业公司物业公司物业公司承担本小区物业管理，并决定了聘请承担本小区物业管理，并决定了聘请承担本小区物业管理，并决定了聘请承担本小区物业管理，并决定了聘请B B B B物业公司物业公司物业公司物业公司承担该小区物业管理。
30、承担该小区物业管理。承担该小区物业管理。承担该小区物业管理。A A A A物业公司不服拒不退出，物业公司不服拒不退出，物业公司不服拒不退出，物业公司不服拒不退出，不办理移交手续。该市房地产行政主管部门对不办理移交手续。该市房地产行政主管部门对不办理移交手续。该市房地产行政主管部门对不办理移交手续。该市房地产行政主管部门对A A A A物业公司的行为作出了行政处罚决定。物业公司的行为作出了行政处罚决定。物业公司的行为作出了行政处罚决定。物业公司的行为作出了行政处罚决定。 本案例中存在哪些法律关系？哪些为法律事本案例中存在哪些法律关系？哪些为法律事本案例中存在哪些法律关系？哪些为法律事本案例中存在
31、哪些法律关系？哪些为法律事实？实？实？实？3.5物业管理法律规范与物业管理法律关系物业管理法律规范与物业管理法律关系 物业管理法律关系是物业管理法律规范与物业物业管理法律关系是物业管理法律规范与物业物业管理法律关系是物业管理法律规范与物业物业管理法律关系是物业管理法律规范与物业管理实践发生联系的途径，管理实践发生联系的途径，管理实践发生联系的途径，管理实践发生联系的途径，物业关系法律规范正是物业关系法律规范正是物业关系法律规范正是物业关系法律规范正是通过物业管理法律关系实现其调整物业管理社会关通过物业管理法律关系实现其调整物业管理社会关通过物业管理法律关系实现其调整物业管理社会关通过物业管理法
32、律关系实现其调整物业管理社会关系的目的。系的目的。系的目的。系的目的。因此，物业管理法律规范与物业管理法因此，物业管理法律规范与物业管理法因此，物业管理法律规范与物业管理法因此，物业管理法律规范与物业管理法律关系的统一是法律调整物业管理关系正常发挥作律关系的统一是法律调整物业管理关系正常发挥作律关系的统一是法律调整物业管理关系正常发挥作律关系的统一是法律调整物业管理关系正常发挥作用的重要保证。用的重要保证。用的重要保证。用的重要保证。 1 1物业管理法律规范是物业管理法律关系产物业管理法律规范是物业管理法律关系产物业管理法律规范是物业管理法律关系产物业管理法律规范是物业管理法律关系产生的前提生
33、的前提生的前提生的前提 物业管理法律规范是物业管理法律关系产生的前提，物业管理法律规范是物业管理法律关系产生的前提，物业管理法律规范是物业管理法律关系产生的前提，物业管理法律规范是物业管理法律关系产生的前提，它保证各种具体的物业管理它保证各种具体的物业管理它保证各种具体的物业管理它保证各种具体的物业管理法律关系的建立都必须有严格法律关系的建立都必须有严格法律关系的建立都必须有严格法律关系的建立都必须有严格的法律根据的法律根据的法律根据的法律根据。如果没有相应的物业管理法律规范存在，就。如果没有相应的物业管理法律规范存在，就。如果没有相应的物业管理法律规范存在，就。如果没有相应的物业管理法律规范
34、存在，就不可能产生物业管理法律关系。不可能产生物业管理法律关系。不可能产生物业管理法律关系。不可能产生物业管理法律关系。 2 2物业管理法律关系是物业管理法律规范物业管理法律关系是物业管理法律规范物业管理法律关系是物业管理法律规范物业管理法律关系是物业管理法律规范实现的特殊形式实现的特殊形式实现的特殊形式实现的特殊形式 物业管理法律规范是针对同一类情况、同一类法律物业管理法律规范是针对同一类情况、同一类法律物业管理法律规范是针对同一类情况、同一类法律物业管理法律规范是针对同一类情况、同一类法律关系主体而制定的，物业管理法律关系则是在某一具体关系主体而制定的，物业管理法律关系则是在某一具体关系主
35、体而制定的，物业管理法律关系则是在某一具体关系主体而制定的，物业管理法律关系则是在某一具体情况下具体的权利主体与义务主体之间所结成的具体的情况下具体的权利主体与义务主体之间所结成的具体的情况下具体的权利主体与义务主体之间所结成的具体的情况下具体的权利主体与义务主体之间所结成的具体的权利与义务关系。权利与义务关系。权利与义务关系。权利与义务关系。 物业管理法律规范是人们物业管理法律规范是人们物业管理法律规范是人们物业管理法律规范是人们抽象的行为模式抽象的行为模式抽象的行为模式抽象的行为模式，物业管，物业管，物业管，物业管理法律关系则是使物业管理法律规范在人们的实际行为理法律关系则是使物业管理法律
36、规范在人们的实际行为理法律关系则是使物业管理法律规范在人们的实际行为理法律关系则是使物业管理法律规范在人们的实际行为中加以中加以中加以中加以具体化的主要工具具体化的主要工具具体化的主要工具具体化的主要工具。 【引入案例引入案例引入案例引入案例】 物业服务公司有权因业主未物业服务公司有权因业主未物业服务公司有权因业主未物业服务公司有权因业主未缴清购房费而停水电吗缴清购房费而停水电吗缴清购房费而停水电吗缴清购房费而停水电吗? ? 某小区物业服务公司由该小区开发商组建成某小区物业服务公司由该小区开发商组建成某小区物业服务公司由该小区开发商组建成某小区物业服务公司由该小区开发商组建成立，具有相应的物业
37、管理资质，系独立核算、自立，具有相应的物业管理资质，系独立核算、自立，具有相应的物业管理资质，系独立核算、自立，具有相应的物业管理资质，系独立核算、自负盈亏的企业法人。负盈亏的企业法人。负盈亏的企业法人。负盈亏的企业法人。 某日，开发商给该物业服务公司发来一份通某日，开发商给该物业服务公司发来一份通某日，开发商给该物业服务公司发来一份通某日，开发商给该物业服务公司发来一份通知，称该小区某业主系分期付款购房，但其入住知，称该小区某业主系分期付款购房，但其入住知，称该小区某业主系分期付款购房，但其入住知，称该小区某业主系分期付款购房，但其入住后却迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求对后却迟迟未将剩
38、余房款付清。开发商为此要求对后却迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求对后却迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求对该住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使该该住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使该该住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使该该住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使该住户及早交款。住户及早交款。住户及早交款。住户及早交款。 该物业服务公司遂照此办理，使得该住户无该物业服务公司遂照此办理，使得该住户无该物业服务公司遂照此办理，使得该住户无该物业服务公司遂照此办理，使得该住户无法正常生活，导致该业主的强烈不满。法正常生活，导致该业主的强烈不满。法正常生活，导致该业主的强烈不满。法正常生
39、活，导致该业主的强烈不满。 引入案例分析引入案例分析 房屋买卖法律关系与物业管理法律关系是两房屋买卖法律关系与物业管理法律关系是两房屋买卖法律关系与物业管理法律关系是两房屋买卖法律关系与物业管理法律关系是两种法律关系，不能相互混淆。种法律关系，不能相互混淆。种法律关系，不能相互混淆。种法律关系，不能相互混淆。 该业主未按期交纳购房款，只能说明他没有该业主未按期交纳购房款，只能说明他没有该业主未按期交纳购房款，只能说明他没有该业主未按期交纳购房款，只能说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就履行房屋买
40、卖关系中按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责任。开发商可以按照购房应该承担相应的民事责任。开发商可以按照购房应该承担相应的民事责任。开发商可以按照购房应该承担相应的民事责任。开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等。任甚至可以要求解除合同等。任甚至可以要求解除合同等。任甚至可以要求解除合同等。 本案例中物业服务公司满足开发商要求，用本案例中物业服务公司满足开发商要求，用本案例中物业服务公司满足开发商要求，用本案例中物业
41、服务公司满足开发商要求，用停水、电的方式迫使业主按时交购房款，实质是停水、电的方式迫使业主按时交购房款，实质是停水、电的方式迫使业主按时交购房款，实质是停水、电的方式迫使业主按时交购房款，实质是混淆了房屋买卖关系以及物业管理关系，这显然混淆了房屋买卖关系以及物业管理关系，这显然混淆了房屋买卖关系以及物业管理关系，这显然混淆了房屋买卖关系以及物业管理关系，这显然是对业主合法权益的侵害。是对业主合法权益的侵害。是对业主合法权益的侵害。是对业主合法权益的侵害。 【案例一案例一】业主林先生认为自己所居住的业主林先生认为自己所居住的小区物业公司服务不到位，多处地方管理小区物业公司服务不到位，多处地方管理
42、不善，没有达到物业服务合同中约定的标不善，没有达到物业服务合同中约定的标准，拒绝缴纳物业费。物业公司则认为林准，拒绝缴纳物业费。物业公司则认为林先生没有正当理由恶意拖欠物业费，于是先生没有正当理由恶意拖欠物业费，于是对林先生家断水、断电，以示惩戒。双方对林先生家断水、断电，以示惩戒。双方遂发生纠纷。遂发生纠纷。 请分析此案例中物业法律关系的主体、请分析此案例中物业法律关系的主体、客体和内容。客体和内容。案例题作业案例题作业 【案例二案例二案例二案例二】甲物业公司与某住宅小区的业主订立了物业甲物业公司与某住宅小区的业主订立了物业甲物业公司与某住宅小区的业主订立了物业甲物业公司与某住宅小区的业主订
43、立了物业服务协议，负责该小区的物业管理。后来，甲公司与乙电服务协议，负责该小区的物业管理。后来，甲公司与乙电服务协议，负责该小区的物业管理。后来，甲公司与乙电服务协议，负责该小区的物业管理。后来，甲公司与乙电信公司订立协议，约定甲公司将其所管理的小区住宅的楼信公司订立协议，约定甲公司将其所管理的小区住宅的楼信公司订立协议，约定甲公司将其所管理的小区住宅的楼信公司订立协议，约定甲公司将其所管理的小区住宅的楼顶租给乙电信公司供搭设电信设备之用，乙公司向甲公司顶租给乙电信公司供搭设电信设备之用，乙公司向甲公司顶租给乙电信公司供搭设电信设备之用，乙公司向甲公司顶租给乙电信公司供搭设电信设备之用，乙公司
44、向甲公司支付租金。协议订立后，乙公司在该小区住宅楼顶层铺设支付租金。协议订立后，乙公司在该小区住宅楼顶层铺设支付租金。协议订立后，乙公司在该小区住宅楼顶层铺设支付租金。协议订立后，乙公司在该小区住宅楼顶层铺设了电信设备不久，小区居民均反映身体不适，有头疼、头了电信设备不久，小区居民均反映身体不适，有头疼、头了电信设备不久，小区居民均反映身体不适，有头疼、头了电信设备不久，小区居民均反映身体不适，有头疼、头晕、恶心、失眠等症状。此时，业主才发现，自己的楼顶晕、恶心、失眠等症状。此时，业主才发现，自己的楼顶晕、恶心、失眠等症状。此时，业主才发现，自己的楼顶晕、恶心、失眠等症状。此时，业主才发现，自
45、己的楼顶上铺设了电信设备，是电波给居民们造成了上述危害，业上铺设了电信设备，是电波给居民们造成了上述危害，业上铺设了电信设备，是电波给居民们造成了上述危害，业上铺设了电信设备，是电波给居民们造成了上述危害，业主遂起诉物业公司和电信公司，要求他们停止侵害、恢复主遂起诉物业公司和电信公司，要求他们停止侵害、恢复主遂起诉物业公司和电信公司，要求他们停止侵害、恢复主遂起诉物业公司和电信公司，要求他们停止侵害、恢复原状，并赔偿损失，同时要求解除与甲公司的物业管理协原状，并赔偿损失，同时要求解除与甲公司的物业管理协原状，并赔偿损失，同时要求解除与甲公司的物业管理协原状，并赔偿损失，同时要求解除与甲公司的物业管理协议。议。议。议。 问：问：问：问：1.1.1.1.该案涉及几种物业管理关系？他们的主该案涉及几种物业管理关系？他们的主该案涉及几种物业管理关系？他们的主该案涉及几种物业管理关系？他们的主体分别是谁？体分别是谁？体分别是谁？体分别是谁？ 2.2.2.2.业主们的起诉和要求合理吗？为什么？业主们的起诉和要求合理吗？为什么？业主们的起诉和要求合理吗？为什么？业主们的起诉和要求合理吗？为什么？
