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1、第二章第二章房地产开发项目选择房地产开发项目选择和土地使用权获取方式和土地使用权获取方式第一节第一节 房地产开发项目选择的概念和程序房地产开发项目选择的概念和程序一、项目选择的概念 就其开发项目的价值进行筛选、谈判、论证和选定。项目选择一般可分六个步骤广泛寻找投资项目；精心筛选投资项目；对重点项目进行初步可行性研究；项目投资谈判； 详细可行性研究 房地产开发公司的总体决策。 二、项目选择的程序（一）投资项目寻找称为“看地”或“选址选址”。项目数量1010：1 1（二）投资项目精选（三）初步可行性研究（四）项目谈判（五）详细的可行性研究公司总体决策 一个房地产项目最终选定的决策权一个房地产项目最
2、终选定的决策权在公司，服从于公司的总体发展事略和在公司，服从于公司的总体发展事略和投资方针。投资方针。 第二节 房地产建设项目选址一、项目选址管理 城市规划法规定：“城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。”二、住宅项目选址原则二、住宅项目选址原则 一城九镇（现为三城（松江大学城、南汇临江新一城九镇（现为三城（松江大学城、南汇临江新城、嘉定安亭汽车城）若干镇）城、嘉定安亭汽车城）若干镇）1966四级城乡体系体规划：四级城乡体系体规划：1个中心城：个中心城：上海市外环线以内的600平方公里左右区域内；9个新城：个新城：宝
3、山、嘉定、青浦、松江、闵行、奉贤南桥、金山、临港新城、崇明城桥，规划总人口540万左右，其中松江、嘉定和临港新城3个发展势头强劲的新城，人口规模按照80至100万规划，总人口在270万左右；60个左右新市镇：个左右新市镇：从人口产业集聚发展、土地集约利用和基础设施合理配置角度，集中建设60个左右相对独立、各具特色、人口在5万人左右的新市镇，对于资源条件好、发展潜力足的新市镇，人口规模按照10到15万规划；600个左右中心村：个左右中心村：中心村是农村基本居住单元，也是郊区“三个集中” （农业向规模经营集中，工业向园区集中，农民居住向城镇集中）推进的关键问题,将对分散的自然村适度归并，合理配置公
4、共设施。三、住宅区位及住宅生态环境（一）住宅区位是指住宅的地地理理位位置置及及社社会会经经济济位位置置的综合。（二）住宅与生态系统 是生物群落与其环境之间在能量流动和物质循环过程中形成的一个统一的有机整体。生态系统是由生命物质和非生命物质构成的。 四、申领建筑项目选址意见书四、申领建筑项目选址意见书 （一一）住住宅宅开开发发单单位位必必须须填填写写建建筑筑项项目选址意见申请表目选址意见申请表 （二）规划管理部门核发住宅建设项（二）规划管理部门核发住宅建设项目选址意见书目选址意见书 第三节第三节 住宅项目建设用地规划管理住宅项目建设用地规划管理一、建设用地规划管理的概念和主要内容一、建设用地规划
5、管理的概念和主要内容（一）概念建建设设用用地地规规划划管管理理是城市规划管理部门根据城市总体规划（包括分区规划、专业系统规划、详细规划）对建设单位或个人申请的建设项目用地进行审查，确定其建设地址，用地范围，核定其用地性质和土地开发强度等规划要求，核发建设用地规划许可证核发建设用地规划许可证。（一）主要内容1、核定土地使用性质2、核定土地开发强度开发强度（1）容积率（2）建筑密度（3）拟定土地使用的其他规划管理的要求： a、H=1.5（W+S）SWb、AL（W+S）（投影角为56.3度）或A1.5L（W+S）（投影角为45度）。c、建筑退让d、建筑间距；建筑高度；绿地率；基地标高等。 二、申领建
6、设用地规划许可证操作程序二、申领建设用地规划许可证操作程序凡未取得建设用地规划许可证，而取得建设用地批准文件占用土地的，批准文件无效；未经发证机关审核同意，建设用地规划许可证的有关规定不得变更。第四节第四节 住宅项目建设工程规划管理住宅项目建设工程规划管理一、建设工程规划管理的概念建建设设工工程程规规划划管管理理，是根据城市规划管理的法规、规章，对建筑、管线、路桥和房屋等工程，由规划管理部门审核，并会同相关专业管理部门协同审核意见，对拟建工程项目的性质、规模、位置、密度、高度、体型、体量、建筑平面、空间以及朝向，基地出入口、基地标高、建筑色彩和风格进行核定，并核发建设工程法律凭证建设工程规划许
7、可证建设工程规划许可证。二、住宅项目建设工程规划管理的内容二、住宅项目建设工程规划管理的内容（一）按土地来源不同对工程规划进行管理2 2、在土地使用权有偿出让基地上建设、在土地使用权有偿出让基地上建设 在土地使用权有偿出让基地，在受让方签订土地使用权出让合同，申领建设用地规划许可证，并进行土地使用权初试登记取得土地使用权证（或房地产权证）后，方可向规划部门送审建筑设计方案，申领建设工程规划许可证。 第五节 现行的土地制度一、土地的基本概念（一）土地的概念 土地土地是指地球的陆域表层，包括内陆水域、沿海滩涂及岛屿。它是一个自然、经济的综合体。澄清三个概念： 1、土地与土壤的区别土地的含义比土壤广
8、泛。 2、土地与国土的区别 3、土地与土地资源的区别 （一）土地的职能和特点有限性和不可再生性。（二）土地利用规划二、现行土地制度 全全部部土土地地都都为为社社会会主主义义公公有有制制，土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。城市市区的土地全部属于国家所有城市市区的土地全部属于国家所有。 农农村村和和城城市市郊郊区区的的土土地地有有的的属属于于国国家家所所有有，有有的的属属于于农农民民集集体体所所有有：除除法法律律规规定定属属于于国国家家所所有有的的以以外外，属于农民集体所有。属于农民集体所有。 建建制制镇镇既既不不属属于于宪宪法法和和
9、土土地地管管理理法法所所说说的的城城市市范范畴畴，也也不不属属于于其其所所说说的的农农村村和和城城市市郊郊区区的的范范畴畴。镇的土地所有权问题，可以根据实际情况分别处理。”三、土地所有权和土地使用权土土地地所所有有权权是土地所有人对土地的占有、使用、收益和处分的权利。 土地使用权土地使用权是指依照法律享有利用、经营和取得收益的权利。 第六节 土地使用权的获取一、土地使用权的获取方式（一）土地使用权出让（一）土地使用权出让 土地使用权出让土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让金是指为获取土地使用权而支
10、付的费用。 3、土地使用权出让年限（1 1）居住用地）居住用地7070年；年；（2 2）工业用地）工业用地5050年；年；（3 3）教教育育、科科学学、文文化化、卫卫生生、体体育育用用地地5050年；年；（4 4）商业、旅游、娱乐用地）商业、旅游、娱乐用地4040年；年；（5 5）综合或者其他用地）综合或者其他用地5050年年。 1、土地使用权出让方式土土地地使使用用权权出出让让方方式式有有三三（四四）种种，即协议、招标、拍卖、（挂牌）即协议、招标、拍卖、（挂牌）。（1）协议出让土地使用权协协议议出出让让，是指出让方和受让方通过协商的方式有偿出让土地使用权。 它主要适用于工业项目、市政公益事业
11、项目、非营利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目。 （2）招标出让土地使用权 招招标标出出让让，是指在规定的期限内，由符合规定条件的单位或者个人（受让方）以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地招标小组（出让方代表）择优而取（不一定出价最高者得）。 它主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投标项目。 （3）拍卖出让土地使用权 拍拍卖卖出出让让，是指在指定的时间、地点，利用公开场合由土地管理部门（或委托拍卖行）代表政府就某块土地的使用权公开叫价出让，由高价者获得土地使用权。 它主要适用于竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游业和娱乐用地。 六类项目 商业 旅游 娱乐
12、 金融 服务业 商品房 （4）挂牌出让土地使用权 挂挂牌牌出出让让土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 这种出让方式是最近政府主管部门在土地出让中尝试的运作模式，较市场化和透明化。 （二）土地使用权转让（二）土地使用权转让土土地地使使用用权权转转让让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 1、土地使用权转让的条件转让的条件（1）必须是出让的土地使用权才能进行必须是出让的土地使用权才能进行转让转让 3、土地使用权转让的方
13、式 （1）出售转让土地使用权（2）交换转让土地使用权（3）赠与转让土地使用权（三）土地使用权出租（三）土地使用权出租 土地使用权出租土地使用权出租，是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 （四）（四）地使用权抵押地使用权抵押1、土地使用权抵押的含义土土地地使使用用权权抵抵押押，是指土地使用者将其依法取得的土地使用权作为清偿债务的担保的法律行为。 土地使用权抵押的标的物不仅包括土地使用权，还包括地上建筑物和其他附着物。（五）土地使用权终止 （六）（六）划划拔土地使用权交易拔土地使用权交易1、划拔土地使用权的含义土土地地使使
14、用用权权划划拔拔，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。一一般般来来说说，通通过过行行政政划划拔拔取取得得土土地地使使用用权权所所缴缴纳纳的的费费用用往往往往低低于于通通过过有有偿偿出出让让方方式式取取得得土土地地使使用用权权所所缴缴纳纳的的费费用用，甚至常常是无偿性质的甚至常常是无偿性质的。 通过行政划拔方式取得土地使用权的单位和个人应当缴纳土地使用税缴纳土地使用税。 二、合作建设和补地价二、合作建设和补地价（一）合作建设 合作建设（又称联建，联合开发）合作建设（又称联建，联合开发） “ “以划拔
15、方式取得土地使用权的，转以划拔方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方式应当按照国用权出让手续的，转让方式应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理地收益上缴国家或者作其他处理”。 （二）补地价1、补地价的含义第一，出出让让体体系系中中。如如调调整整的的出出让让金金高高于于原原出出让让金金的的，超超过过的的部部分分即即称称补补地价地价。第二，属行政划拔无偿取得，补交属行政划拔无偿取得，补交出
16、让金，或者以转让、出租、抵押所获出让金，或者以转让、出租、抵押所获收益抵交，补交的出让金也称为补地价收益抵交，补交的出让金也称为补地价。 第七节第七节 农地征用与工作程序农地征用与工作程序三、征用集体土地的补偿标准三、征用集体土地的补偿标准 补偿费用包括土地补偿费、安置补补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。助费以及地上附着物和青苗的补偿费。 第八节第八节 城市房屋拆迁（城市房屋拆迁（征收征收）管理制度与政策管理制度与政策一、城市房屋拆迁管理概述一、城市房屋拆迁管理概述（一）城市房屋拆迁的概念（一）城市房屋拆迁的概念 指在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被
17、拆迁人补偿、安置的活动。 拆拆迁迁人人是是指指取取得得房房屋屋拆拆迁迁许许可可证证的的单位。单位。 被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人。但对使用不包括被拆迁房屋的使用人。但对使用人的利益还要予以特别的保护。人的利益还要予以特别的保护。 （一）（一）房屋拆迁的一般规定房屋拆迁的一般规定 1、拆迁的一般规定 2、补偿方式“拆拆迁迁补补偿偿的的方方式式可可以以实实行行货货币币补补偿偿，也可以实行房屋产权调换也可以实行房屋产权调换” 3、补偿标准以房地产市场评估价格确定以房地产市场评估价格确定4、租赁房屋的拆迁补偿安置 “拆拆迁迁租租赁赁房房屋屋，
18、被被拆拆迁迁人人与与房房屋屋承承租租人人解解除除租租赁赁关关系系的的，或或者者被被拆拆迁迁人人对对房房屋屋承承租租人人进进行行安安置置的的，拆拆迁迁人人对对被被拆拆迁迁人人给给予予补补偿偿。”“被被拆拆迁迁人人与与房房屋屋承承租租人人对对解解除除租租赁赁关关系系达达不不成成协协议议的的，拆拆迁迁人人应应当当对对被被拆拆迁迁人人实实行行房房屋屋产产权权调调换换。产产权权调调换换的的房房屋屋由由原原承承租租人人承承租租，被被拆拆迁迁人人应应当当与与房房屋屋承承租租人人重重新新订订立立房房屋租赁合同屋租赁合同”。二、城市房屋拆迁管理（三）拆迁协议 拆拆迁迁补补偿偿安安置置协协议议的的主主要要内内容容
19、包包括括补补偿偿方方式式和和补补偿偿金金额额、安安置置用用房房面面积积和和安安置置地地点点、搬搬迁迁期期限限、搬搬迁迁过过渡渡方方式式和和过渡期限等事项过渡期限等事项。（四）拆迁的实施 作为大多数拆迁人，委托拆迁会是经作为大多数拆迁人，委托拆迁会是经常出现的形式。房屋拆迁管理部门不能常出现的形式。房屋拆迁管理部门不能作为拆迁人，也不得接受拆迁委托作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。 三、上海市进行拆迁补偿和安置的方法介绍三、上海市进行拆迁补偿和安置的方法介绍上上海海市市拆拆迁迁补补偿偿安安置置方方式式有有三三种种，可由被拆迁当事人选择确定。一是实行一是实行货币补偿安置货币补偿安置；二二是是实实行行
20、货货币币补补偿偿金金额额同同等等价价值值的的产产权权房房屋调换（即屋调换（即价值标准房屋调换价值标准房屋调换）； 三三是是实实行行以以房房屋屋建建筑筑面面积积为为基基础础，在在应应安安置置面面积积内内不不结结算算差差价价的的异异地地产产权权房房屋屋调调换换（即即面面积积标标准准房房屋屋调调换换）。但但拆拆迁迁用用于于非非公公益益事事业业房房屋屋的的附附属属物物，不不作作房房屋屋调调换换，只只能能用用货货币币补补偿偿。（一）货币补偿金额和价值标准房屋（一）货币补偿金额和价值标准房屋调换的价值的计算调换的价值的计算 拆迁未未出出租租的私有居住房屋或拆迁由租赁双方协议确定租金标准的出租居住房屋，被拆
21、迁人与房屋承租人协议解解除除租租赁赁关系的，或拆迁执行政政府府规规定定租租金金标标准准的的公公有有出出租租房房屋屋，被被拆拆迁迁人人选选择择房房屋屋调调换换，由由被被拆拆迁迁人人安安置置房房屋屋承承租租人人，租赁关系继续保持的均适用被拆除房屋的房地产市场单价和价格补贴，其货货币币补补偿金额的计算公式为：偿金额的计算公式为：（被拆除房屋的房地产市场单价（被拆除房屋的房地产市场单价+ +价格补贴）价格补贴）被拆除被拆除房屋的建筑面积房屋的建筑面积 拆拆迁迁执执行行政政府府规规定定租租金金标标准准的的公公有有出出租租居居住住房房屋屋，被被拆拆除除人人选选择择货货币币补补偿偿的的，租租赁赁关关系系终止
22、的终止的，其货币补偿金额的计算公式为： 被拆除房屋的房地产市场评估单价被拆除房屋的房地产市场评估单价被拆被拆除房屋的建筑面积除房屋的建筑面积20%20% 而其承承租租人人如选择货币补偿或价值标准房屋调换的，其货币补偿金额的计算公式为： （被拆除房屋的房地产市场单价（被拆除房屋的房地产市场单价80%+80%+价格补价格补贴）贴）被拆迁房屋的建筑面积被拆迁房屋的建筑面积 拆拆迁迁执执行行政政府府规规定定租租金金标标准准的的私私有有出出租租居居住住房房屋屋，租租赁赁关关系系终终止止，被拆迁人可以选择货币补偿或价值标准房屋调换，其货币补偿金额计算公式为： 被拆除房屋的房地产市场评估单价被拆除房屋的房地
23、产市场评估单价被拆被拆除房屋的建筑面积除房屋的建筑面积100%100%。 拆迁非居住用房，按房地产市场价格实施货币补偿或实行价值标准调房结算差价。如非非居住用房是出租的，又不能解除租关系的，应居住用房是出租的，又不能解除租关系的，应实施价值标准调房安置，以保护原租赁关系，实施价值标准调房安置，以保护原租赁关系，即按市场价的即按市场价的20%20%补偿给被拆迁人，补偿给被拆迁人，80%80%补偿给补偿给原承租人原承租人。 低于被拆除房屋同区域公有居住房屋上市交易的平均市场单价这个最低补偿单价标准的，按最低补偿单价标准计算。 值得注意的是，拆迁补偿和安置应不让被值得注意的是，拆迁补偿和安置应不让被
24、拆迁人拆迁人“吃亏吃亏”为原则为原则。 （二）面积标准房屋调换安置（二）面积标准房屋调换安置 位位于于城城市市中中心心一一、二二、三三类类地地的的被被拆拆迁迁户户，以以面面积积调调换换形形式式安安置置在在四四、五五、六六类类地地段段的的，在在原原房房建建筑筑面积的基础上，分别增加面积的基础上，分别增加30%30%、60%60%、100%100%的面积安置的面积安置； 四类地段调换至五、六类地段的动迁安置可分别四类地段调换至五、六类地段的动迁安置可分别增加增加40%40%和和70%70%的面积安置。的面积安置。 安置用房在一、二、三类地段，或四类地段动迁安置用房在一、二、三类地段，或四类地段动迁
25、户仍安置在四类地段的，不享受增加系数安置。五、户仍安置在四类地段的，不享受增加系数安置。五、六类地段的拆迁户安置是否增加安置面积，增加多少，六类地段的拆迁户安置是否增加安置面积，增加多少，根据所在区（县）政府制定的标准执行根据所在区（县）政府制定的标准执行。 上海推进旧区改造的新机制研究上海推进旧区改造的新机制研究一、研究背景一、研究背景1 1利益冲突凸显利益冲突凸显2 2城市问题突出城市问题突出二、研究内容二、研究内容1 1利益相关者分析利益相关者分析2 2旧区改造新机制构建旧区改造新机制构建（1）流程的优化（2）政策组合的完善三、上海推进旧区改造的新机制建构三、上海推进旧区改造的新机制建构
26、 （一）旧区改造流程优化（一）旧区改造流程优化（二）推进旧区改造的政策组合（二）推进旧区改造的政策组合1 1“一分离二统筹三托底一分离二统筹三托底”解决基本的社会问题解决基本的社会问题2 2“价值化补偿人性化安置价值化补偿人性化安置”满足多样的居住需求满足多样的居住需求3. 3. “政策性安排市场化操作政策性安排市场化操作”实现合理的开发利润实现合理的开发利润4 4“实质性参与沟通性平台实质性参与沟通性平台”达到三方平衡利益达到三方平衡利益复习思考题复习思考题 1、住宅项目选址有哪些原则？ 2、城市用地是如何分类的？ 3、为什么说建筑密度和容积率决定了土地开发强度？住宅项目能否追求两率的“双高”？为什么？ 4、土地的概念是什么？ 5、了解我国现行土地制度。 6、什么是土地所有权和使用权？ 7、什么是土地使用权的出让、转让和划拔？ 8、了解土地使用权出让的年限、方式以及相应的程序。 9、何谓补地价？ 10、什么是城市房屋拆迁（征收）？ 11、什么是拆迁人和被拆迁人？
