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1、本报告是严格保密的。诠释青岛地标 共筑胶州明天！本体分析本体分析本体分析本体分析视角选择视角选择视角选择视角选择整体思路整体思路开发视角开发视角开发视角开发视角规划建议规划建议规划建议规划建议城市视角城市视角城市视角城市视角项目定位项目定位项目定位项目定位开发节奏与经济测算开发节奏与经济测算开发节奏与经济测算开发节奏与经济测算客户分析客户分析客户分析客户分析本报告是严格保密的。本项目位于青岛老城区，面向胶州湾，传统工业区，历本项目位于青岛老城区，面向胶州湾，传统工业区，历史文化积淀深厚，史文化积淀深厚，“绿树红瓦，碧海蓝天绿树红瓦，碧海蓝天”本体分析本体分析区域解读区域解读项目区位：项目区位：
2、n位于于青岛市南区四川路西侧，西临胶州湾，属于传统老城区区位特点：区位特点：n传统老城片区，历史文化积淀深厚，拥有海景资源；“绿树红瓦，碧海蓝绿树红瓦，碧海蓝天天”n传统工业区，造船厂、码头、重工等较多；区域亟待升级n交通便利，公交系统成熟，青岛火车站及即将修建的跨海大桥、海底隧道等n区域内人口较多，收入普遍不高n区域可利用资源丰富，若政府大力整改升级，前景十分光明代表地块所处位置胶州湾胶州湾奥体帆船中心奥体帆船中心青岛市政府青岛市政府青岛火车站青岛火车站栈桥栈桥原总督府原总督府青岛老城区青岛老城区CBD历史历史本报告是严格保密的。本体分析本体分析区域解读区域解读 区域内配套丰富，但整体形象较
3、低端且业态形式混乱，区域内配套丰富，但整体形象较低端且业态形式混乱，吸引能力低，环境较差吸引能力低，环境较差四川路云南路胶州路中山路浙江路天主教堂青岛人民第五医院栈桥西铃大酒店青岛火车站观象山公园云南路第一幼儿园庄园百货孔子纪念馆德式建筑群青岛国货青岛双星医院本案项目周边道路交通较发达，有四川路、中山路、胶州路等城市主干道环绕，公交线路众多，321、312、304、21等十余条公交线路可以到达项目所在地项目周边配套齐全，商业、医院、学校、公园等众多，属于成熟区域德式老建筑德式老建筑栈桥栈桥青岛国货青岛国货现状现状本报告是严格保密的。本体分析本体分析区域解读区域解读期期青岛造船厂。 占地13.3
4、公顷，建筑面积约3.8万平米。 四川路沿路居民楼。 占地1.2公顷，其中住宅701户，建筑面积约 3.8万平米。 青岛海丰集团。 占地2.7公顷，建筑面积约2万平米。 青岛冷藏厂。 占地5.05公顷，建筑面积约 万平米。 青岛轮渡（在用地范围以外，但统一纳入 规划。） 占地2.81公顷，建筑面积约0.63万平米。 蓝石海景花园（在用地范围以外，现状保留。） 占地0.47公顷，建筑面积约1万平米。项目周边形象低端，脏、乱、差形象严重项目周边形象低端，脏、乱、差形象严重现状现状本报告是严格保密的。本体分析本体分析区域解读区域解读区域立体交通网络城市主干路网的规划布局形态为城市主干路网的规划布局形态
5、为 纵横干纵横干线联两环线联两环 即以主城和辅城南北向、东西向的快速路和主干 路构成的纵横干线 两环两环：环胶州湾快速路1小时、环崂山主干路 地铁线路地铁线路：作为山东省首条城市轨道线路的青岛地铁，计划于2010年开工建设，2014年建成， 2015年一期工程（西镇至青岛北站）竣工 轮渡、快艇轮渡、快艇：至黄岛、薛家岛20-40分钟 滨海公路滨海公路：拉近滨海城市组团与中 城区的距离 跨海大桥跨海大桥：2011年通车20分钟 海底隧道海底隧道：2010年竣工10分钟 交通便捷性不断增强，为区域升级改造打下基础交通便捷性不断增强，为区域升级改造打下基础代表地块所处位置通过胶州湾的“一环、一桥、一
6、隧”将主城区和辅城相连接，加快城市西进步伐，城市西部的价值日益凸显跨海大桥地铁一号线海底隧道青岛火车站胶州湾高速铁路线轮渡码头未来未来本报告是严格保密的。 方兴地产（中国）有限公司方兴地产（中国）有限公司是集住宅、酒店、写字楼、休闲地产等大型高端综合地产央企开发商和运营商大型高端综合地产央企开发商和运营商。为中国中化集团公司旗下地产板块的平台企业 它是目前获得国资委批准的它是目前获得国资委批准的1616家以房地产为主业的央企之一，也是家以房地产为主业的央企之一，也是6 6家以酒店经营为主业的央企之一家以酒店经营为主业的央企之一 u2009年2月方兴地产获观点地产评选的2008年度地产30强第一
7、名u2009年6月方兴地产获经济一周颁发2009年度杰出内房股u2009年6月方兴地产获商务部流通促进产业中心、中国房地产报、中国城市商业网点联合会和国际不动产行业联盟颁发2009中国十大城市综合体运营商u2009年6月方兴地产获中国房地产TOP10研究组颁发2009中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10及2009中国大陆在港上市房地产公司财富创造能力TOP10u2009年6月金茂获世界品牌实验室颁发中国500最具价值品牌u2009年8月方兴地产获第九届博鳌房地产论坛颁发2009中国最具价值地产上市企业u2009年11月方兴地产获The Asset颁发2009年中国最具潜力中国企业u20
8、09年12月金茂集团获世界品牌实验室颁发中国品牌年度大奖NO.1（不动产业）年年所所得得荣荣誉誉2009 “诠释城市地标，共筑方兴中国”是方兴人在地产开发中持之以恒的追求目标上海港国际客运中心上海港国际客运中心 上海国际航运服务中心上海国际航运服务中心 金茂世界遗产公园重建项目金茂世界遗产公园重建项目 金茂玉龙雪山高尔夫球场配套金茂玉龙雪山高尔夫球场配套设施会员别墅项目设施会员别墅项目上海崇明岛项目上海崇明岛项目 地产开发开发商解读开发商解读综合地产央企开发商，城市地标打造专家综合地产央企开发商，城市地标打造专家本报告是严格保密的。开发商目标开发商目标开发商目标开发商目标中化方兴在青岛的第一个
9、项目，树立开发商品牌形象的中化方兴在青岛的第一个项目，树立开发商品牌形象的中化方兴在青岛的第一个项目，树立开发商品牌形象的中化方兴在青岛的第一个项目，树立开发商品牌形象的同时保证安全操作，打开青岛市场，实现滚动开发同时保证安全操作，打开青岛市场，实现滚动开发同时保证安全操作，打开青岛市场，实现滚动开发同时保证安全操作，打开青岛市场，实现滚动开发开发商目标解读开发商目标解读本报告是严格保密的。本体分析本体分析本体总结本体总结我们面对的是一个我们面对的是一个 有城市想象力的优质大盘！有城市想象力的优质大盘！ 具备成为青岛新地标的先天品质！具备成为青岛新地标的先天品质！区域开发及房地产业成熟的央企！
10、区域开发及房地产业成熟的央企！交通优势明显，区域立体交通体系！交通优势明显，区域立体交通体系！海景资源优越！海景资源优越！大规模城市综合体，都市级配套！大规模城市综合体，都市级配套！本体分析本体分析本体分析本体分析视角选择视角选择视角选择视角选择整体思路整体思路开发视角开发视角开发视角开发视角规划建议规划建议规划建议规划建议城市视角城市视角城市视角城市视角项目定位项目定位项目定位项目定位开发节奏与经济测算开发节奏与经济测算开发节奏与经济测算开发节奏与经济测算客户分析客户分析客户分析客户分析针对本项目基础条件，我们以怎样的视角看待？城市视角愿景决定未来开发视角模式决定成败本体分析本体分析本体分析
11、本体分析视角选择视角选择视角选择视角选择整体思路整体思路开发视角开发视角开发视角开发视角规划建议规划建议规划建议规划建议城市视角城市视角城市视角城市视角项目定位项目定位项目定位项目定位开发节奏与经济测算开发节奏与经济测算开发节奏与经济测算开发节奏与经济测算客户分析客户分析客户分析客户分析城市视角。城市视角。东北亚经济圈东北亚经济圈环渤海经济圈环渤海经济圈长三角长三角珠三角珠三角n东北亚经济圈：东北亚国际航运中心，青岛港与世界上130多个国家和地区的450多个港口有贸易往来 ，航班数量北方地区排名第2，全国排名15n环渤海经济圈：青岛经济仅次于北京和天津，位列第三，经济活跃，是经济圈的核心城市之
12、一n山东半岛：青岛是山东半岛发展的双核之一，经济上领袖山东，是半岛的龙头城市，09年GDP为山东省第一山东经济轴山东经济轴城市视角城市视角城市速写城市速写青岛是东北亚航运中心、环渤海核心城市之一、山东半青岛是东北亚航运中心、环渤海核心城市之一、山东半岛的龙头城市岛的龙头城市城市占位城市占位现代化国际化都市，是整个北中国乃至东北亚重要的区现代化国际化都市，是整个北中国乃至东北亚重要的区域性核心城市域性核心城市国际化指标：国际化指标：跨国企业跨国企业截至2008年，青岛共有外商投资企业5211家，其主营业务收入达2757亿元，为青岛创造96亿元税收到2008年12月底，青岛共有各类总部型企业665
13、家，其中国内外知名企业地区性总部147家国际化指标：国际航班国际化指标：国际航班n全年航空旅客吞吐量达到966万人次，拥有国内航线96条，国际航线9条，港澳地区航线3条。北方地区排名第2，全国排名15。 n韩国航线：通航城市3个，其中首尔航班数量达82班/周n日本航班：通航城市4个，航班数量37班/周，东京和名古屋每周航班数量超过10班国际化指标：国际化指标：外籍人口外籍人口n青岛2009年入境旅游外籍人数超过100万人次n青岛外籍常住人口到2005年为止已达到7万人左右，其中最多的是来自于毗邻的韩国2个小时1个小时 韩韩 国国日日 本本朝朝 鲜鲜1个小时国际化指标：国际化指标：国际赛事会展国
14、际赛事会展n2008年奥运会帆船比赛在青岛举办n中国青岛海洋节、啤酒节、国际时装周城市视角城市视角城市速写城市速写城市特征城市特征青岛作为驱动山东半岛经济发展的双核之一，经济上领袖青岛作为驱动山东半岛经济发展的双核之一，经济上领袖山东，首位度效应持续增强山东，首位度效应持续增强n双核：双核：青岛青岛现代制造业现代制造业和现代服务业现代服务业发达的国际性港口国际性港口城市城市和国际性海滨旅游城市；国际性海滨旅游城市；山东和黄河中下游地区的龙头城市龙头城市，肩负其带动山东半岛经济发展的历史重任济南山东省的政治、文化、教育中心、山东中西部以及省际区域的交通枢纽和经济中心，现代服务业为主导、高新技术产
15、业发达的综合性省会城市山东半岛城市群总体规划常住人口常住人口( (万人万人) )人均生人均生产总值产总值( (元元) )本外本外币各币各项存项存款余款余额额( (亿元亿元) )旅游旅游社会社会消费消费品零品零售总售总额额 ( (亿亿元元) )进出口进出口总额总额( (亿美亿美元元) )全社会全社会固定资固定资产投资产投资( (亿元亿元) )普通高校普通高校在校生在校生 ( (万人万人) )总收总收入入( (亿元亿元) )入境入境旅游旅游收入收入（亿（亿美元美元) )接待入接待入境游客境游客 （万人（万人次次) )山东山东9470.335796 35171 2452 17.731012363 1
16、386 19031159.3济南济南803.18503766423 256.5 0.9318.71618 56.57 165515.34青岛青岛850.03576816505 489.1 5.521001744 448.5245926.9城市视角城市视角城市速写城市速写城市经济城市经济以二产为主导，三产发达，产业结构升级改善，催生了大量以二产为主导，三产发达，产业结构升级改善，催生了大量的中产人口，城市综合竞争力进一步提升的中产人口，城市综合竞争力进一步提升n青岛近几年来二三产业不断发展，第二产业占主导地位，产业占比比重达到50%以上，第三产业比例不断增加，09年达到45.2%，同期全国第三产
17、业比重仅为42.6%n目前形成了港口贸易、化工、医药、建材、纺织等为主、门类齐全的产业格局各产业类型GDP占比及增长速度现代服务业及高新技术产业带来高收入的白领、中产阶层私营经济、商贸物流业蓬勃发展产生的个体户、私营业主等中高端客户中高端客户中间阶层扩大中间阶层扩大中间圈层中间圈层城市视角城市视角城市速写城市速写城市产业城市产业由于大青岛规划助推，青岛从由于大青岛规划助推，青岛从09年后进入了快速城市化年后进入了快速城市化的发展通道的发展通道“三点布局、组团发展、一线三点布局、组团发展、一线展开展开”的大青岛发展格局，依然无法解决主城区功能过于集中，后续发展用地不足的瓶颈全面实施全面实施“环湾
18、保护、拥湾发展环湾保护、拥湾发展”战略战略拥湾发展的空间发展战略将为这青岛发展带来全新的增长极，将有力地推动青岛产业布局的调整和产业结构的升级，是青岛拓展城市发展空间、改善产业结构，塑造港湾型城市和加快建设区域性国际中心城的战略需要，使青岛进入一个快速城市化阶段以胶州湾生态保护为核心，积极提升中心城区的辐射带动能力，促进胶州湾区域各城市组团间的联系协作，科学引导城市空间拓展，推动区域基础设施网络化与城市空间一体化发展，将环胶州湾区域规划建设成以轴向发展、圈层放射、生态相间为空间结构的国际化、生态型、花园式的环湾城市组群青岛主城青岛主城黄岛辅城黄岛辅城红岛组团红岛组团胶南胶南组团组团琅琊琅琊组团
19、组团鳌山鳌山组团组团田横田横组团组团城市视角城市视角城市速写城市速写城市格局城市格局依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射是青岛新的城依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射是青岛新的城市空间发展战略，市南区定义为中心城区市空间发展战略，市南区定义为中心城区u青岛城市空间发展战略：依托老城，拥湾发展，组团布依托老城，拥湾发展，组团布局，轴线辐射，形成一主三副多组团局，轴线辐射，形成一主三副多组团的空间格局u“一主一主”指市南区市南区、市北区、四方区、李沧区，是中心中心城区主中心，主体功能为青岛市区行政办公、科教、金融、城区主中心，主体功能为青岛市区行政办公、科教、金融、旅游、信息中心和高新技术产
20、业区。旅游、信息中心和高新技术产业区。“三副三副”黄岛、崂山以及红岛u青岛规划是实施以青岛为对外开放龙头的“一体两翼”山东半岛都市群发展战略的关键举措，未来青岛的辐射力将纵深至整个山东青岛青岛崂山崂山红岛红岛黄岛黄岛胶南胶南胶州胶州即墨即墨日照方向日照方向烟台方向烟台方向济南方向济南方向胶州湾胶州湾莱西莱西平度平度青岛市城市总体规划（青岛市城市总体规划（20062020）城市视角城市视角城市速写城市速写城市规划城市规划市南区为拥湾发展战略重点规划市南区为拥湾发展战略重点规划“六片四区六片四区”，将成为备，将成为备受瞩目的焦点，成为城市综合实力提升的排头兵受瞩目的焦点，成为城市综合实力提升的排头
21、兵东东海海岸岸西海岸西海岸北海岸北海岸 拥湾发展概念规划拥湾发展概念规划整体功能定位整体功能定位区域区域范围范围功能地位功能地位西海岸西海岸黄岛区域港口、制造业港口、制造业新城（二产）北海岸北海岸少海区域，高新技术产业区国际一流的生态生态型科技科技新城（二产三产）东海岸东海岸临空经济区，四方李沧至城阳，老港老港区到团岛区到团岛金融、信息、商务商贸、金融、信息、商务商贸、旅游等为主的现代服务业旅游等为主的现代服务业集聚地。集聚地。 （三产）率先启动六片率先启动六片 中北岛及小港湾区域中北岛及小港湾区域 港航经济、现代服务业、城区旅游景观区四方填海区域四方填海区域 商贸文化旅游区李沧西部新客站及周
22、李沧西部新客站及周边片区边片区 现代服务业、区域核心区临空经济区临空经济区 多业态、综合性临空商务区高新区起步区高新区起步区高新产业复合生态新城胶州市少海新城胶州市少海新城 城市滨水复合功能区城市滨水复合功能区重点规划四区重点规划四区 大港码头及周边区域大港码头及周边区域 大港考虑作为邮轮母港沧口机场搬迁后用地沧口机场搬迁后用地 现代综合性服务区 红岛新城区红岛新城区 国际会展行政文化中心 胶州市胶州湾新产业新区胶州市胶州湾新产业新区 对接黄岛现代制造业，形成新对接黄岛现代制造业，形成新型工业化基地型工业化基地城市视角城市视角城市速写城市速写城市规划城市规划他们是时尚的、充满活力的他们是时尚的
23、、充满活力的他们喜欢接受新鲜事物的同时又保持着对生活习惯的固有坚持他们喜欢接受新鲜事物的同时又保持着对生活习惯的固有坚持他们深爱青岛及这片海域，有较强优越感他们深爱青岛及这片海域，有较强优越感他们喜欢这里优越的自然环境及气候，他们习惯了自己是他们喜欢这里优越的自然环境及气候，他们习惯了自己是“老大老大”他们是智慧的、勇敢的他们是智慧的、勇敢的他们喜欢创新，勇于创造，从此这里拥有了他们喜欢创新，勇于创造，从此这里拥有了“海尔海尔”、“海信海信”他们是青岛人，张扬并要面子他们是青岛人，张扬并要面子在在“我们我们”眼里，北京、上海都是农村眼里，北京、上海都是农村，能与青岛媲美的只有香港能与青岛媲美的
24、只有香港城市视角城市视角民众角度民众角度市民写真市民写真1.1.经济角度：经济角度：经济角度：经济角度：GDP持续领跑山东省，产业结构升级改善中，以第二产业持续领跑山东省，产业结构升级改善中，以第二产业为主导，第三产业发达，旅游业及进出口贸易尤其凸显；为主导，第三产业发达，旅游业及进出口贸易尤其凸显；2.2.功能角度：功能角度：功能角度：功能角度：国际化程度高，山东省龙头名片，环渤海核心城市国际化程度高，山东省龙头名片，环渤海核心城市 一，城一，城市空间发展格局稳步持续推进，市南区优势明显，占居海岸线一线景观资市空间发展格局稳步持续推进，市南区优势明显，占居海岸线一线景观资源，现代服务业、金融
25、航运业发达；源，现代服务业、金融航运业发达；4.4.规划角度：规划角度：规划角度：规划角度：区域规划利好明显，规划临空经济区，主要发展以金融、区域规划利好明显，规划临空经济区，主要发展以金融、信息、商务商贸、旅游等为主的现代服务业集信息、商务商贸、旅游等为主的现代服务业集 聚地；聚地；青岛青岛的的迅速发展是奥帆带来的，那么后奥帆迅速发展是奥帆带来的，那么后奥帆时代的青岛需要时代的青岛需要（青岛的新代言）（青岛的新代言）5.5.民众角度：民众角度：民众角度：民众角度：时尚、充满活力、智慧、勇敢、深爱青岛及这片海域、有时尚、充满活力、智慧、勇敢、深爱青岛及这片海域、有较强优越感、张扬并要面子较强优
26、越感、张扬并要面子3.3.区位角度：区位角度：区位角度：区位角度：青岛是东北亚航运中心、环渤海核心城市之一；青岛是东北亚航运中心、环渤海核心城市之一；城市视角城市视角理解城市理解城市总结总结谁来承接谁来承接青岛后奥帆时代的新代言青岛后奥帆时代的新代言我们区域的机会？我们区域的机会？我们区域未来是什么？我们区域未来是什么？城市视角城市视角理解区域理解区域新项目较少，属于市新项目较少，属于市南区低认地知板块南区低认地知板块发展滞后，城市界面较差，房地产市场没落，认知低端发展滞后，城市界面较差，房地产市场没落，认知低端区域现状脏、乱、破区域现状脏、乱、破市市南南东东部部沿沿海海片片区区市市南南西西部
27、部沿沿海海片片区区东海岸高楼林立、道路宽阔整洁，东海岸高楼林立、道路宽阔整洁，空气可见度较高；西部相对破落空气可见度较高；西部相对破落很多：业态杂处，老建筑低矮拥很多：业态杂处，老建筑低矮拥挤，市容脏乱。挤，市容脏乱。四方板块四方板块80008000元元/ /平米平米李沧李沧CLDCLD区区70007000元元/ /平米平米崂山中心区崂山中心区1.51.5万元万元/ /平米平米崂山沿海区域崂山沿海区域一线：一线：2.52.5万元万元/ /平米平米二线：二线：2 2万元万元/ /平米平米市北区市北区1-1.41-1.4万万市南核心区市南核心区1.4-1.51.4-1.5万万市南区老城区，市南区老
28、城区，项目较少，项目较少，9000-9000-1000010000元元/ /平米平米传统海景房区传统海景房区2.52.5万万3.53.5万万区域现状区域现状地块周边交通发达，配套成熟但整体形象较低端地块周边交通发达，配套成熟但整体形象较低端四川路云南路胶州路中山路浙江路天主教堂青岛人民第五医院栈桥西铃大酒店青岛火车站观象山公园云南路第一幼儿园庄园百货孔子纪念馆德式建筑群青岛国货青岛双星医院本案项目周边道路交通较发达，有四川路、中山路、胶州路等城市主干道环绕，公交线路众多，321、312、304、21等十余条公交线路可以到达项目。项目周边配套齐全，商业、医院、学校、公园等众多，属于成熟区域德式老
29、建筑德式老建筑栈桥栈桥青岛国货青岛国货城市视角城市视角理解区域理解区域区域现状区域现状市南区海洋资源优势明显，促进区域经济发展及城市建设，市南区海洋资源优势明显，促进区域经济发展及城市建设，吸引大量的高素质人口，具备一定得发展潜力吸引大量的高素质人口，具备一定得发展潜力市南区不仅仅拥有得天独厚的滨海资源，同时是青岛市的市南区不仅仅拥有得天独厚的滨海资源，同时是青岛市的政治、文化、商贸、金融、旅游及科研中心政治、文化、商贸、金融、旅游及科研中心区域未来将建设成：将着力打造现代服务业集聚强区，发将着力打造现代服务业集聚强区，发展具有比较优势的金融、总部、航运服务、信息软件、商展具有比较优势的金融、
30、总部、航运服务、信息软件、商贸、旅游休闲、文化创意、中介等现代服务业。贸、旅游休闲、文化创意、中介等现代服务业。城区环境最美：实施净化、美化、高化、绿化、硬化等工程，加强水、电、暖、气、路、灯等基础设施建设和维护，把“优化市南新环境”活动不断引向深入居民素质最高：高水平的居民素质体现在理性的思维、健康的心态、文明的举止行为人与社会协调发展。等高端服务业态社会秩序最好：加大对技防的投入力度，注重保障和改善民生，尽最大可能去解决老百姓最关心、最直接、最现实的利益问题发展潜质最大；在发展高端服务业方面，要充分发挥区位优势，培育发展好国际金融、全球物流、高端中介、知名总部、精品消费经济结构最优：要着力
31、培育高端服务业，大力发展现代服务业，全面提升传统服务业市南区未来将打造成青岛乃至山东省内的五最区域市南区未来将打造成青岛乃至山东省内的五最区域城市视角城市视角理解区域理解区域区域机会区域机会区域位于区域位于“拥湾发展拥湾发展” 大三点的东部服务中心的边缘地带，大三点的东部服务中心的边缘地带，可享受部分区域发展带来的红利，但极其有限可享受部分区域发展带来的红利，但极其有限高科技新城高科技新城港口城市港口城市服务中心服务中心胶州湾北部区域发展成为国际一流的生态型科技新城，以面向未来的新型高科技产业为主，是青岛以及半岛都市圈的高端产业聚集区现代港口新城，主要依托港口进行相关产业功能拓展，强化青岛港在
32、环渤海以及东亚经济圈的枢纽港地位青岛现代服务业发展的重要载体，应当发展成为服务于半岛城市群的区域级金融、信息、商务、商贸及旅游中心城市视角城市视角理解区域理解区域区域机会区域机会地铁1号线工程：西镇火车北站，长27.9公里，投资150亿。计划于2010年开工建设，2014年建成，2015有望通车跨海大桥以客运交通服务为主，据预测2020年青岛端连接线平均断面双向交通流量为68064pcu/日，由西向东逐渐下降；快速路主线可能通行能力为2000pcu/h海底隧道、跨海大桥、地铁的建设、新火车站使本区域成海底隧道、跨海大桥、地铁的建设、新火车站使本区域成为环湾交通的的重要节点，极大地增强了区域对外
33、辐射力为环湾交通的的重要节点，极大地增强了区域对外辐射力 青岛火车站：青岛火车站于2008年为迎接奥运整改翻修完成，周边环境改善，运输能力增强1、保留标志性建筑德式钟楼（青岛主城区地标之一）2、改造后的新火车站将成为专门的胶济线城际列车客运站3、6个站台10条线路，日发送旅客可达4万人次，比目前的运送能力翻一番4、在广场的下方，将建成一个近万平方米的地下候车室，该候车室将与地铁实现对接，乘客可享受“零换乘”便利城市视角城市视角理解区域理解区域区域机会区域机会区域现状：区域现状：区域老旧形象较差，当前无强势规划利好，属区域老旧形象较差，当前无强势规划利好，属于无序发展区域，价值认知低，高端人群流
34、失于无序发展区域，价值认知低，高端人群流失区域机会：区域机会：1.市南区资源优势明显，有一定发展潜力市南区资源优势明显，有一定发展潜力 2. “拥湾发展拥湾发展” 现代服务业中心来带的红利现代服务业中心来带的红利 3.交通体系的完善，区域对外辐射能力加强交通体系的完善，区域对外辐射能力加强区域的发展最终能否实现？区域的发展最终能否实现？城市视角城市视角理解区域理解区域总结总结传统老城区传统老城区，沿海区域，沿海区域如何发展？如何发展？大连市大连市北京市北京市天津市天津市营口市营口市锦州市锦州市唐山市唐山市烟台市烟台市青岛市青岛市济南市济南市承德市承德市环渤海核心城市横向对比环渤海核心城市横向对
35、比 环渤海主要城市根据环渤海核心城市2009年GDP情况北京、天津、青岛、大连处于领先地位，进行产业结构对比城市视角城市视角理解区域理解区域天津大港区天津大港区大连东港区大连东港区通过资源利用条件、经济发展水平、城市发展水平通过资源利用条件、经济发展水平、城市发展水平及产业结构，类比同类型区域发展模式及产业结构，类比同类型区域发展模式区域内拥有一个火车站和一个大型港口。由于区域内拥有一个火车站和一个大型港口。由于政府推动政府推动，大港老城区逐渐向向天津市海滨新区发展大港老城区逐渐向向天津市海滨新区发展天津大港区天津大港区区域特征区域特征形成过程形成过程大港老城区大港老城区板桥火车站板桥火车站
36、港口港口u火车站为区域提供了交通的便利和货物的运输u海港的散货物流区产业区域形成过程区域形成过程n2009年11月9日，国务院批复了天津市报送的关于调整天津市部分行政区划的请示，同意撤销天津同意撤销天津市塘沽区、汉沽区、市塘沽区、汉沽区、大港区大港区，设立天津市滨海新区，设立天津市滨海新区，以原塘沽区、汉沽区、大港区的行政区域为滨海新区的行政区域n九大功能区通过建立管委会体制九大功能区通过建立管委会体制，致力于经济发展，集中精力，专注规划管理，对外招商引资，对内做好规划和服务，推进经济加快发展。n塘、汉、大三个管委会，由新区政府授权，主要行塘、汉、大三个管委会，由新区政府授权，主要行使社会管理
37、职能使社会管理职能，弥补了滨海新区以前在社会管理方面的不完备。同时保证体制改革过程的平稳过渡。由于政府大力推动，伴随着火车站和港口由于政府大力推动，伴随着火车站和港口对发展的推动作用，使得大港老城区已经对发展的推动作用，使得大港老城区已经逐渐的蜕变成现在的天津海滨新区逐渐的蜕变成现在的天津海滨新区天津大港区天津大港区区域特征区域特征未来规划未来规划n天津市城市总体规划(2005年-2020年)确定，在滨海新区范围内构建“一轴、一带、三城区一轴、一带、三城区”的城市空间结构。“一轴”即沿海河和京津塘高速公路的城市发展主轴；“一带”即东部滨海城市发展带；“三城区”即滨海新区核心区、汉沽新城和大港新
38、城；n未来，大港新城将是东部滨海发未来，大港新城将是东部滨海发展带南部的重要节点展带南部的重要节点，国家级石化基地。重点发展石油化工产业，将建设成为现代化石油化工基地和原油、成品油集散中心；高等教育及产业技术研发基地，努力建设生态可持续发展的中等海滨城市n随着不断的发展，大港区港东新城“东扩”加速，目前已完成规划居住小区19个，城区基础设施也已逐渐完备，可以满足各种人群的置业需求 大港未来将成为东部滨海发展带南部的重要城市，未来在大港未来将成为东部滨海发展带南部的重要城市，未来在产业建设不断的带动下，新的城市增长极已在加速形成，产业建设不断的带动下，新的城市增长极已在加速形成，形成城市新名片区
39、形成城市新名片区大连东港大连东港区域特征区域特征形成过程形成过程政府规划利好政府规划利好，为区域发展注入强大动力。凭借东港老城，为区域发展注入强大动力。凭借东港老城区产业与传统核心的便利承接、强势海景成为当前城市核区产业与传统核心的便利承接、强势海景成为当前城市核心边缘发展前景最好的区域心边缘发展前景最好的区域东港老城区东港老城区大连站大连站港口港口u火车大连站位于区域东侧，带动区域贸易发展u大型港口成为带动区域经济的主要动力区域形成过程区域形成过程区域形成过程区域形成过程n按大连市城市总体规划处于中山区北中山区北部的东港将重点发展文化、商贸、旅游、部的东港将重点发展文化、商贸、旅游、休闲、居
40、住等功能，形成城市未来中央商休闲、居住等功能，形成城市未来中央商务区务区n东港区由政府推动建成的国际会议中心目东港区由政府推动建成的国际会议中心目前已投入使用前已投入使用由于政府的政策利好，大力推动由于政府的政策利好，大力推动由于政府的政策利好，大力推动由于政府的政策利好，大力推动东港区域的整体发展。依托其优东港区域的整体发展。依托其优东港区域的整体发展。依托其优东港区域的整体发展。依托其优越的铁路、港口交通条件，目前越的铁路、港口交通条件，目前越的铁路、港口交通条件，目前越的铁路、港口交通条件，目前该区域依然逐渐成为未来城市的该区域依然逐渐成为未来城市的该区域依然逐渐成为未来城市的该区域依然
41、逐渐成为未来城市的中央商务区中央商务区中央商务区中央商务区大连东港大连东港区域特征区域特征未来前景未来前景海港客运区暨大连国际邮轮中心海港客运区暨大连国际邮轮中心完善其国际和内陆航运功能，海港客运区融于主要功能区，提供零售、餐饮、娱乐及旅游等设施;会议商务区会议商务区区内设置商务办公、金融保险、酒店、写字楼、服务设施等;商业综合区商业综合区零售、餐饮、娱乐、酒店及Shopping-mall等商业设施组成，用地兼贸易咨询业、服务业、旅馆业等功能高档居住区高档居住区提供一种高质量的城市居住环境，为吸引高端人才，增加区域内经济、文化、商业活力、区域内发展等多种居住模式，并配置居住区公共服务设施中心和
42、中小学、托儿所、幼儿园等等。将聚山、海、人气为一体，充分体现人与自然的和谐滨海休闲区滨海休闲区规划区域设在近海地段，沿海带状展开。在功能上强调“海”的主题，不论是餐饮、娱乐、购物、游览、运动等，均与亲海、近海、观海相关，充分展示大连深厚的海洋文化内涵，体现海的特色，创造亲水的空间。该区域内目前规划包括大型音乐喷泉广场、威尼斯水城以及人工环岛油轮中心滨海休闲区滨海休闲区高档住宅区会议商务区商业综合区东港地区凭借产业、与传统核心的便利承接、强势海景成为东港地区凭借产业、与传统核心的便利承接、强势海景成为当前城市核心边缘发展前景最好的区域，东港未来将打造成当前城市核心边缘发展前景最好的区域，东港未来
43、将打造成以商务、商业、办公及文化娱乐为主，居住为辅的中央商务以商务、商业、办公及文化娱乐为主，居住为辅的中央商务区，区，打造城市新名片打造城市新名片本报告是严格保密的。青青岛岛港港海底隧道海底隧道青岛火车青岛火车站站老老 城城 区区天津有有滨海新区（大港区）、大连有有东港区青岛有有 青岛必须有青岛必须有青岛必须有青岛必须有？滨海新区滨海新区东港区东港区老城区板桥火车站大港港口老城区大连火车站大连港口两条发展带交汇处两条发展带交汇处+立体交通立体交通+一线海景资源一线海景资源 城市新名片区城市新名片区政府规划政府规划市南西区市南西区政府规划推动，具体项目实施政府规划推动，具体项目实施青岛的青岛的
44、“维多利亚港维多利亚港”中国的中国的“豪望港豪望港”城市自身素质及驱动因素：青岛市南西区青岛市南西区区域特征区域特征形成过程形成过程（环胶州湾/市南沿海一线）本报告是严格保密的。青岛市南西区青岛市南西区区域特征区域特征未来前景未来前景维多利亚港：维多利亚港：香港城市标志香港城市标志之一，主导香港经济和旅游发展，之一，主导香港经济和旅游发展，是香港成为国际大都市的关键之一，会展、办公、金融、文是香港成为国际大都市的关键之一，会展、办公、金融、文化、住宅发达化、住宅发达交通交通p 香港亦因而有“东方之珠”、“世界三大天然良港”及“世界三大夜景”之美誉；p 维多利亚港的确一直影响香港的历史和文化，亦
45、主导香港的经济和旅游业发展，是香港成为国际大城市的关键之一；p国际贸易也发达，世界上效率最高的港口，同时带动文化、会展、旅游业的发展；本报告是严格保密的。城市视角城市视角此区域将是青岛乃至胶州湾的新城市名片区！此区域将是青岛乃至胶州湾的新城市名片区！此项目必须成为这个新王冠上最为璀璨的明珠！此项目必须成为这个新王冠上最为璀璨的明珠！城市视角城市视角总结总结本报告是严格保密的。本体分析本体分析本体分析本体分析视角选择视角选择视角选择视角选择整体思路整体思路开发视角开发视角开发视角开发视角规划建议规划建议规划建议规划建议城市视角城市视角城市视角城市视角项目定位项目定位项目定位项目定位开发节奏与经济
46、测算开发节奏与经济测算开发节奏与经济测算开发节奏与经济测算客户分析客户分析客户分析客户分析开发视角。开发视角。品牌开发商在二线城市综合体开发成功案例品牌开发商在二线城市综合体开发成功案例 综合体视角综合体视角开发模式开发模式以招商先行的以招商先行的“订单式订单式”开发为基础，继而快速变现住宅开发为基础，继而快速变现住宅或公寓写字楼等物业，实现资金快速周转；持有高回报率或公寓写字楼等物业，实现资金快速周转；持有高回报率物业，实现项目的可持续发展，增强项目自我修复功能物业，实现项目的可持续发展，增强项目自我修复功能万达开发模式万达开发模式订单品牌地段住宅/公寓商业写字楼酒店城市 “黄金地段黄金地段
47、黄金地段黄金地段” ，拥有一流的购物休闲环境，是万达选址的依据 商业的后续后续后续后续开发是形象标杆形象标杆形象标杆形象标杆、高人气高人气高人气高人气与输出经营输出经营输出经营输出经营的保证住宅与公寓的先期先期先期先期开发是资金快速循环资金快速循环资金快速循环资金快速循环的保证酒店的最后最后最后最后入住是形形形形象标杆象标杆象标杆象标杆、稳定回报稳定回报稳定回报稳定回报及输出经营的考虑输出经营的考虑输出经营的考虑输出经营的考虑写字楼与商业的同期同期同期同期开发是形象标杆形象标杆形象标杆形象标杆与资金快资金快资金快资金快速循环速循环速循环速循环的要求与世界世界世界世界500500500500强级
48、强级强级强级的商业连锁企业、亚洲超亚洲超亚洲超亚洲超一流一流一流一流企业、中国行业第一中国行业第一中国行业第一中国行业第一的企业合作，如：美国沃尔玛（WAL.MART）、美国百胜餐饮集团、英国百安居（B&Q）、红星美凯龙、法国家乐福（Carrefour） ，是万达选择战略合作伙伴时的标准“订单式订单式订单式订单式”的开发模式是万达实现快速发展的基础位于北京CBD的万达广场综合体视角综合体视角开发模式开发模式唐山万达遵循了万达集团一贯的开发模式，通过住宅的销唐山万达遵循了万达集团一贯的开发模式，通过住宅的销售快速回笼资金，继而利用商业引爆整个项目的价值点，售快速回笼资金，继而利用商业引爆整个项目
49、的价值点，一举成为唐山的地产风向目标一举成为唐山的地产风向目标唐山万达开发模式唐山万达开发模式住宅住宅/ /写字楼（公寓）写字楼（公寓）商业商业酒店酒店n唐山万达住宅部分销售均价达1万元/平米，超越了该地市场的同类型项目的销售均价，成为唐山住宅售价的“高地”n商业的开启，成为该地市场的“引爆点”，创造了新的城市时尚消费中心n酒店的后期进入，巩固了万达作为高端综合体在唐山的地位，奠定其在当地的领导地位开创唐山地产新时代！开创唐山地产新时代！开创唐山地产新时代！开创唐山地产新时代！综合体视角综合体视角开发模式开发模式唐山万达推广模式唐山万达推广模式营营销销推推广广主题概念主题概念中央地标 城市综合
50、体形象定位形象定位城市中央地标、综合体核心卖点核心卖点地段/开发商品牌/配套宣传手段宣传手段报纸、电视、网络、户外广告、杂志软文、活动策划活动营销活动营销从2008年3月开始，项目持续举行多次大型营销活动：如冠名车展、在大钊公园形象展示、带业主到万达其他项目旅游观礼等。营销亮点营销亮点高规格、大规模 / 有效利用当地政府资源/ 饥饿式销售综合体视角综合体视角开发模式开发模式唐山万达推广模式唐山万达推广模式前期品牌宣传、造势规模庞大后期推广维护时间时间活动主题活动主题内容内容2008年11月28日长青楼区改造拆迁 7家拆迁公司进驻，两个月内，完成拆除总建筑面积18.37万平，拆迁速度与和谐创唐山
51、奇迹，引人瞩目，客观上为万达造势。 2009年3月26日万达广场正式开工典礼唐山市市长陈国鹰到场，并宣布唐山万达广场正式开工。万达宣布项目2010年竣工。2009年5月1日万达品牌形象展 5月1日-5月3日，为期三天的“我心目中的万达广场”大型品牌展示活动。 同时，向市民征集对唐山万达广场的期望建议和祝福。参观人数十万人次，收到建议和祝福1万份。活动后，万达打出一期广告，感谢市民。 2009年5月28日品牌形象展独家冠名唐山第五届国际车展，现场搭建巨大的展示厅，积累大部分客户。2009年6月26日销售中心亮灯启用仪式路南区政府官员和万达总经理开启总开关，展示销售中心。2009年7日4日发售VI
52、P排号卡 在售楼处发售排号卡，预计2周售完，3小时售罄。600张后，临时追加200张。2009年7月18日开盘在唐山国际展览中心开盘，二千多余VIP卡号客户及亲友到场。2009年8月22日宏观经济走势万达论坛与华夏时报合办在，邀请四位经济学家解析当前经济形势。提供“唐山名流会“专享入会机会，会员在购买商铺时享受优惠礼待。2009年9月5日商铺推介会通过“自我设限”方式，对参会人员资格严格审查，筛选，名流会会员持请柬进入。2009年9月17-19“名流会”黄金会员飞赴上海万达观礼百名黄金会员代表飞抵上海万达开业观礼、参观宁波万达，入住万达五星级酒店，简单游览当地景点。2009-11-10一周年感
53、恩携手“缤纷会”，在抗震纪念碑广场举行会员招募活动，会员有专享权利。现场送礼物。2010-5-12010-5-1推广活动推广活动抗震纪念碑广场举办二期推广活动抗震纪念碑广场举办二期推广活动20102010年年5 5月底月底车展车展在远洋城会展中心将嫁接名车展进行企业及项目形象宣传在远洋城会展中心将嫁接名车展进行企业及项目形象宣传有效利用当地政府资源，前期品牌宣传活动造势，后期维有效利用当地政府资源，前期品牌宣传活动造势，后期维护重点，大规模、高规格护重点，大规模、高规格综合体视角综合体视角万达开发模式万达开发模式总结总结启动阶段启动阶段完善阶段完善阶段升级阶段升级阶段树形象树形象城市黄金地段城
54、市黄金地段综合体品牌综合体品牌全覆盖宣传全覆盖宣传政府合作政府合作住宅启动住宅启动城市主流刚需城市主流刚需客户及投资客户客户及投资客户主流需求产品主流需求产品+ +品质住宅需求产品质住宅需求产品品便利生活配套便利生活配套交通便利交通便利商业引爆商业引爆品质住宅需求品质住宅需求产品产品完善生活配套、完善生活配套、综合区域配套综合区域配套初始阶段初始阶段酒店巩固地位酒店巩固地位高端综合体价高端综合体价值实现值实现完善生活配套、完善生活配套、综合区域配套综合区域配套万达综合体成熟开发模式万达综合体成熟开发模式综合体视角综合体视角综合体成功开发模式综合体成功开发模式总结总结成功开发模式成功开发模式=商
55、业驱动商业驱动+酒店提升酒店提升+住宅热卖住宅热卖+办公转型办公转型 商业驱动商业驱动凝聚消费向心力，完善生活配套、综合区域配套,吸引人气酒店提升酒店提升实现高端综合体价值办公转型办公转型在办公物业营运较弱的市场，可更改物业类型，实现变现能力住宅热卖住宅热卖资金快速回笼，为后续开发提供支持本报告是严格保密的。经验经验1 1： 二线城市，办公类物业困难重重二线城市，办公类物业困难重重写字楼板块划分写字楼板块划分香港中路板块香港中路板块海尔路板块海尔路板块山东路板块山东路板块中央商务区中央商务区板块板块海尔路版块：海尔路版块：售价：售价：11300-2290011300-22900元元/ /平米。
56、平米。租金：租金：0.83-2.00.83-2.0元元/ /平米平米天。天。入住企业：入住企业：以中小企业为主，纺织类、贸易类企业以中小企业为主，纺织类、贸易类企业占到总量的占到总量的50%50%左右；科技咨询、化工技术、机械类左右；科技咨询、化工技术、机械类企业也占一定比例。企业也占一定比例。面积区间：面积区间：销售较好的在销售较好的在110-180110-180平米以及平米以及220-300220-300平米平米香港中路板块：香港中路板块：售价：售价：香港路均价香港路均价28000280004000040000元元/ /平米平米租金：租金：代表性物业代表性物业1.651.653.043.0
57、4元元/ /平米平米天天, ,最顶级精装写字桉达最顶级精装写字桉达7 7元元/ /平米平米天天入住企业：入住企业：贸易、金融、物流等类型企贸易、金融、物流等类型企业占入住总量的业占入住总量的50%50%以上，银行、教以上，银行、教育机构、信息咨询类也占一定比例，育机构、信息咨询类也占一定比例，且以大中型企业机构为主。且以大中型企业机构为主。面积区间：面积区间：热销基本面积热销基本面积200-300200-300平米。平米。市北中心商务区板块：市北中心商务区板块：售价：均价售价：均价950095001300013000元元/ /平米平米租金：租金：1.41.9元元/平米平米天。天。 该区域目前典
58、型在售写字楼项该区域目前典型在售写字楼项目较少，但未来有约目较少，但未来有约156.79万万平米的写字楼供应量，潜在供平米的写字楼供应量，潜在供应量巨大。政府欲引入金融、应量巨大。政府欲引入金融、保险业企业以及会展业、世界保险业企业以及会展业、世界500强企业总部等。强企业总部等。山东路板块：山东路板块：售价：售价：8900-16618元元/平米平米租金：租金：0.91-1.99元元/平米平米天天面积区间：热销基本面积面积区间：热销基本面积180-300平米平米该区域写字楼老化较为严重，写字该区域写字楼老化较为严重，写字楼配套设施档次较低，楼配套设施档次较低，目前青岛市写字楼共分为四大板块，分
59、别是香港中路目前青岛市写字楼共分为四大板块，分别是香港中路板块、海尔路板块、山东路板块、市北中央商务区板板块、海尔路板块、山东路板块、市北中央商务区板块。中央商务区板块处于发展初期，配套相对不完善块。中央商务区板块处于发展初期，配套相对不完善万邦中心万邦中心保时捷中心保时捷中心TOP颐和国际颐和国际青岛世奥国际青岛世奥国际凯悦中心凯悦中心远雄国际广场远雄国际广场中环国际广场中环国际广场英德隆大厦英德隆大厦招银大厦招银大厦青岛国际金融中心青岛国际金融中心凯旋大厦凯旋大厦华仁大厦华仁大厦二手项目在售项目办公市场办公市场板块办公市场板块办公市场香港中路板块香港中路板块 项目名称项目名称建筑面积建筑面
60、积（万（万/ /）售价（元售价（元/ /）配套配套主力面积主力面积（）（）车位车位销售速度销售速度（套（套/ /月）月）万邦中心万邦中心15.540000Low-E玻璃幕墙、大金VRV空调 、水暖地暖系统300-330；整层2000926保时捷中心保时捷中心238000INTERFACE 地毯、路易摩登瓷砖 、金属吊顶1500100多个0.5整层销售世奥国际世奥国际3待定西子OTIS电梯 、中央空调+市政供暖90-1100150凯悦中心凯悦中心11(总建面)28000德国霍曼木质防盗门、高档地板辐射采暖 170以上3001.3套远雄国际广场远雄国际广场1.25（总建面）40000（总体均价）高
61、档会所54-387907香港中路目前在售写字楼香港中路目前在售写字楼整层面积在整层面积在1100110020002000平平米之间，米之间，销售销售均价在均价在28000280004000040000元元/ /平米平米之间，月之间，月均销售速度在均销售速度在0.50.51.31.3套套之间，去化速度较慢之间，去化速度较慢板块办公市场板块办公市场香港中路板块香港中路板块在售写字楼状况在售写字楼状况 香港中路二手写字楼价格在香港中路二手写字楼价格在1.311.312.32.3万万/ /平米之间，相平米之间，相对一手写字楼价格较低，租金在对一手写字楼价格较低，租金在1.651.653 3元元/ /平
62、米平米天天项目名称项目名称总建面总建面积积售价售价物业管理公司物业管理公司物业管理费物业管理费租金租金入住企业入住企业中环国际广中环国际广场场260001.37万/平香港戴德梁行4.5元/平米月1.95元/平米/天贸易、物流、顾问、咨询、事务所、信息科技等英德隆大厦英德隆大厦517642.2万/平青岛建设物业管理有限公司7.3元/平米月2.27元/平米/天信息科技、贸易、船务、化工等华仁大厦华仁大厦680001.31万/平华仁物业6.7元/平米/月2.15元/平米/天物流、贸易、金融、房地产、机电设备、广告等凯旋大厦凯旋大厦440001.13万/平青岛东部物业发展有限公司5.5元/平米月1.6
63、5元/平米/天房地产、船务、贸易、物流、金融等颐和国际颐和国际105853.19 2.09万/平 青岛雅诗阁物业管理有限公司8.8元/平/月 2.81元/平/天 房地产、船务、贸易、物流、金融等招银大厦招银大厦110000 2.29万/平 青岛雅园物业管理有限公司7.8元/平/月 2.5元/天/平 贸易、物流、办事处、电子科技、咨询、装饰等青岛国际金青岛国际金融中心融中心100000 1.8万/平 北京新中物业管理有限公司8.88元/平/月 3.04元/平/天 金融、贸易、货运代理、船务、电子等板块办公市场板块办公市场香港中路板块香港中路板块二手项目状况二手项目状况 香港中路二手写字楼售价租金
64、比集中在香港中路二手写字楼售价租金比集中在197197：1 1至至323323：1 1之间，其中之间，其中中环国际广场、华仁大厦、凯旋大厦、颐和国际等楼盘都处于中环国际广场、华仁大厦、凯旋大厦、颐和国际等楼盘都处于200200：1 1到到300300：1 1之间，较为合理，写字楼市场运行状况良好，处于合理发之间，较为合理，写字楼市场运行状况良好，处于合理发展水平展水平香港中路二手写字楼香港中路二手写字楼整体售价租金比为整体售价租金比为248248：1 1，处于合理处于合理状况，状况，写字楼市场运行状况良好写字楼市场运行状况良好板块办公市场板块办公市场香港中路板块香港中路板块售价租金分析比较售价
65、租金分析比较 国华经典国华经典曼哈顿广场曼哈顿广场广发金融大厦广发金融大厦金孚大厦金孚大厦万达万达39克拉克拉华宇大厦华宇大厦华嘉大厦华嘉大厦江山帝景江山帝景山东路板块目前写字楼都已投入使用，整体写字山东路板块目前写字楼都已投入使用，整体写字楼水平相对较低楼水平相对较低办公市场办公市场板块办公市场板块办公市场山东路板块山东路板块 青岛写字楼三级市场分为三大板块，即香港中路板块、山青岛写字楼三级市场分为三大板块，即香港中路板块、山东路板块和崂山商务区板块，本案位于山东路板块。东路板块和崂山商务区板块，本案位于山东路板块。重点项目名称重点项目名称性质性质目前售价（元目前售价（元/ /平米）平米）目
66、前租金水平（元目前租金水平（元/ / /月）月）国华大厦国华大厦写字楼写字楼150001500061.961.9曼哈顿广场曼哈顿广场商住商住120001200037.0937.09广发金融大厦广发金融大厦商住商住120001200047.4547.45金孚大厦金孚大厦写字楼写字楼130001300053.5753.57万达万达3939克拉克拉商住商住160001600060.660.6华宇大厦华宇大厦商住商住120001200034.9334.93华嘉大厦华嘉大厦写字楼写字楼110001100027.2727.27江山帝景江山帝景商住商住190001900041.6641.66 板块分析板块分
67、析 山东路板块的规划建设将以高层、超高层的商务办公楼为主，沿山东路、辽阳西路、延吉路两侧成序列展开。而目前，山东路两侧无疑是该区域最成“气候”的写字楼聚集区，其中有国华经典大厦、帝威国际大厦、广发金融大厦等。 目前租金目前租金/ /售价水平：山东路板块租金水平相对于香港路板块来说租金较低一些，写字楼售价水平：山东路板块租金水平相对于香港路板块来说租金较低一些，写字楼租金大部分在租金大部分在3030元元/ / /月以上。其中最高的为国华大厦月以上。其中最高的为国华大厦61.961.9元元/ / /月，最低的为华嘉大厦月，最低的为华嘉大厦27.2727.27元元/ / /月。其他写字楼租金多在月。
68、其他写字楼租金多在3535元元/ / /月到月到4545元元/ / /月之间。月之间。板块办公市场板块办公市场山东路板块山东路板块二手写字楼市场二手写字楼市场 山东路板块，写字楼售价租金比处于山东路板块，写字楼售价租金比处于200：1300：1之间的有之间的有6个个楼盘，其中万达楼盘，其中万达39克拉维克拉维239：1，处于合理运行状态；华嘉大厦，处于合理运行状态；华嘉大厦，江山帝景售价租金比均高于江山帝景售价租金比均高于300：1，投资价值较低，投资价值较低山东路板块写字楼整体售价租金比为山东路板块写字楼整体售价租金比为269：1，处，处于合理状态，写字楼市场发展状况良好于合理状态，写字楼市
69、场发展状况良好板块办公市场板块办公市场山东路板块山东路板块售价租金比状况售价租金比状况 数码科技中心天宝国际中心盛和大厦裕龙大厦地恩地财富大厦二手项目在售项目海尔路板块是青岛市的第二商业海尔路板块是青岛市的第二商业CBD所在地，目前写所在地，目前写字楼市场逐渐成熟，商业配套也逐步得到完善字楼市场逐渐成熟，商业配套也逐步得到完善办公市场办公市场板块办公市场板块办公市场海尔路板块海尔路板块 项目名称项目名称建筑面积建筑面积（万（万/ /）售价售价（元（元/ /）配套配套主力面主力面积（）积（）车位车位（个）（个）月均销售月均销售（套（套/ /月）月）中商国际大厦中商国际大厦5.517000100-
70、15001500/层460（地下290个，地上170个）鑫裕和大厦鑫裕和大厦1.7313800主楼框剪结构，展厅为钢结构；玻璃幕墙和石材幕墙；日立电梯300-70070天泰金融广场天泰金融广场9.2514500900天宝国际天宝国际8.4819000钢筋混凝土及SBS双层防水（地下室），卫生间与厨房采用聚氨酯材料；户户外墙通风，开水间，卫生间设防火变压排气道96-1380557（地上61个，地下496个）6.7768.57平米青岛国际发展中青岛国际发展中心心6.5314075大堂豪华精装；6部日本原装三菱电梯；中央空调70-15450010802.8平米国展财富中心国展财富中心20.82000
71、0low-e双层钢化玻璃，西侧双层可呼吸式玻璃幕墙+FFRARI彩色遮阳帘，TRANF中央空调，OTIS电梯；2层挑空大堂，通透式全挑空景观中庭，楼内观光电梯。150-200012005.25957.3平米崂山区写字楼的整层面积主要集中在崂山区写字楼的整层面积主要集中在1300-2000平米之间，均平米之间，均价在价在1.41.42 2万元万元/平米之间，月均销售套数在平米之间，月均销售套数在510套之间套之间板块办公市场板块办公市场海尔路板块海尔路板块在售项目状况在售项目状况 项目名称项目名称总建面积总建面积售价售价物业管理公司物业管理公司物业管理费物业管理费车位数车位数租金租金数码科技中心
72、数码科技中心77111.56平方米1.32万/平4.5元/平米月3590.83元/平米天天宝国际中心天宝国际中心84754.80平方米1.25万/平广益物业5.8元/平米月557（地上61个，地下496个）1.94元/平米天盛和大厦盛和大厦38200平米1.12万/平丰合物业宜家分公司17元/平月2661.67元/平米天裕龙大厦裕龙大厦45390裕龙集团1.11元/平米天地恩地大厦地恩地大厦32444平米百宝物业4.5元/平月2.00元/平米天海尔路目前二手写字楼价格在海尔路目前二手写字楼价格在1.11.32万万/平米之间，平米之间，租金价格在租金价格在0.832元元/平米平米天之间天之间板块
73、办公市场板块办公市场海尔路板块海尔路板块二手写字楼状况二手写字楼状况 崂山区写字楼整体售价租金比为崂山区写字楼整体售价租金比为273：1，处于，处于200：1至至300：1之间，写字楼投资性较佳，且受经济回暖影响，自之间，写字楼投资性较佳，且受经济回暖影响，自用型购置需求增加，因此，作为青岛第二用型购置需求增加，因此，作为青岛第二CBD的崂山写字的崂山写字楼市场具有较大的发展空间楼市场具有较大的发展空间崂山区板块，大多写字楼售价租金比也处于崂山区板块，大多写字楼售价租金比也处于200：1至至300：1之之间，写字楼市场发展状况良好，但数码科技中心售价租金比达间，写字楼市场发展状况良好，但数码科
74、技中心售价租金比达530：1，投资价值较小，投资价值较小板块办公市场板块办公市场海尔路板块海尔路板块售价租金比售价租金比 诺德广场诺德广场半岛天地半岛天地宇恒电器宇恒电器瑞驰投资瑞驰投资卓越大厦卓越大厦凯景广场凯景广场欧亚大厦欧亚大厦青房财富青房财富中心中心市北中央商务区目前没有在售写字楼项目，但未来写字市北中央商务区目前没有在售写字楼项目，但未来写字楼供应量较大，共有楼供应量较大，共有9 9个待售项目。个待售项目。20092009年万达年万达3939克克拉，推出后不久全部销售完毕，销售状况较好拉，推出后不久全部销售完毕，销售状况较好办公市场办公市场板块办公市场板块办公市场中央商务板块中央商务
75、板块 项目名称项目名称潜在供应量（万平米）潜在供应量（万平米）半岛天地半岛天地8.158.15宇恒电器宇恒电器CBDCBD项目项目 3.703.70欧亚大厦欧亚大厦 3.703.70瑞驰投资瑞驰投资CBDCBD项目项目 1.001.00青房财富中心青房财富中心 7.007.00中央商务区中央商务区A-2-5-3A-2-5-3地块地块 2.002.00诺德广场诺德广场 5.005.00卓越大厦卓越大厦 1.601.60凯景广场凯景广场 8.008.00合计合计40.1540.15市北区写字楼项目较多，截至目前还有市北区写字楼项目较多，截至目前还有40.1540.15万平米的潜在供应量，未来万平米
76、的潜在供应量，未来区域写字楼市场存在较大的竞争压力。区域写字楼市场存在较大的竞争压力。市北区未来市北区未来1-3年写字楼供应量较大，市场竞争较年写字楼供应量较大，市场竞争较为激烈，对本案销售存在较大威胁为激烈，对本案销售存在较大威胁板块办公市场板块办公市场中央商务板块中央商务板块区域潜在供应总量区域潜在供应总量 n青岛市写字楼市场共分为青岛市写字楼市场共分为4 4大板块，其中香港中路板块最为成熟，中央商务区板块处大板块，其中香港中路板块最为成熟，中央商务区板块处于发展初期于发展初期n在售写字楼价格比较，目前香港中路写字楼售价最高，在在售写字楼价格比较，目前香港中路写字楼售价最高，在2.8-42
77、.8-4万元万元/ /平米之间；海尔平米之间；海尔路板块写字楼价格相对较低，均价在路板块写字楼价格相对较低，均价在1.41.42 2万平米之间，价格较低万平米之间，价格较低n二手写字楼价格及租金：二手写字楼价格最高的达二手写字楼价格及租金：二手写字楼价格最高的达2.32.3万万/ /平米，最低的在平米，最低的在1 1万万/ /平米；平米；租金最高的达租金最高的达3 3元元/ /平米平米天，最低的仅为天，最低的仅为0.890.89元元/ /平米平米天天n消化速度分析：香港中路板块由于写字楼价格较高，消化速度分析：香港中路板块由于写字楼价格较高，月均销售月均销售0.5-1.30.5-1.3套，去化
78、速度套，去化速度较慢较慢；海尔路及中央商务区写字楼，由于价格相对较低，；海尔路及中央商务区写字楼，由于价格相对较低，去化速度略高，月均销售去化速度略高，月均销售7 7套左右套左右办公市场办公市场板块办公市场板块办公市场总结总结 青岛写字楼市场目前存在着售价过低及去化速度较青岛写字楼市场目前存在着售价过低及去化速度较慢的问题，这样使得办公类物业的经营成为难题慢的问题，这样使得办公类物业的经营成为难题经验经验1 1：二线城市，办公类物业困难重重：二线城市，办公类物业困难重重p 与二线城市产业结构以及商务容量相关，产业结构在升级与二线城市产业结构以及商务容量相关，产业结构在升级阶段，并非所有的城市都
79、能形成阶段，并非所有的城市都能形成CBDCBDp 二线城市，企业资质较差，写字楼价值有瓶颈二线城市，企业资质较差，写字楼价值有瓶颈p 当前青岛知名企业多集中在香港中路与海尔路区域，本项当前青岛知名企业多集中在香港中路与海尔路区域，本项目区域认知的束缚很难突破目区域认知的束缚很难突破p 当前青岛写字楼与住宅价格倒挂现象严重，写字楼的销售当前青岛写字楼与住宅价格倒挂现象严重，写字楼的销售速度较慢速度较慢经验经验2 2：商业容易形成特色驱动力，青岛是否存在差异化的商业容易形成特色驱动力，青岛是否存在差异化的市场机会？市场机会？青岛商圈分布图青岛商圈分布图青岛市一级商圈有青岛市一级商圈有5 5个，分别
80、为台东商圈、香港中路商圈、中个，分别为台东商圈、香港中路商圈、中山路商圈、李村商圈和香江路商圈；二级商圈有山路商圈、李村商圈和香江路商圈；二级商圈有9 9个，分别为个，分别为城阳商圈、东李商圈、崂山商圈、市北城阳商圈、东李商圈、崂山商圈、市北CBDCBD商圈、麦岛商圈、商圈、麦岛商圈、沧口商圈、浮山后商圈、四方利群商圈及长江路商圈沧口商圈、浮山后商圈、四方利群商圈及长江路商圈中山路商圈中山路商圈台东商圈台东商圈四方利群商圈四方利群商圈市北市北CBD商商圈圈香港中路商圈香港中路商圈崂山商圈崂山商圈浮山后商圈浮山后商圈城阳商圈城阳商圈香江路商圈香江路商圈长江路商圈长江路商圈沧口商圈沧口商圈麦岛商圈
81、麦岛商圈东李商圈东李商圈李村商圈李村商圈商圈位置商圈位置青岛中部区域，以香港中路为核心商圈特征商圈特征青岛最具规模的市级商业中心商圈定位商圈定位中、高档目标市场目标市场中高收入的白领阶层及外籍人士业态组合业态组合百货为主，辅以服饰、餐饮、超市、电器等品牌类型品牌类型中高档、高档品牌为主，国际一、二线品牌居多交通现状交通现状香港中路、南京路、山东路是此区域的主要通行道路，公交线路发达，全市各区均可直达停车相对方便优势优势u位于商务区内，商务人群集中，消费水平较高u国际中高档品牌居多，且业种业态较为丰富，能够满足不同人群的购物需求；u周边环境较好，基础设施建设较好，路幅宽阔劣势劣势u商圈内各商业分
82、布较散，未形成集中的商业街区，整体商业环境受到影响；u缺乏娱乐设施，消费时段集中、延续性不够香港路商圈香港路商圈城市商圈城市商圈香港中路商圈香港中路商圈香港中路商圈是青岛香港中路商圈是青岛高端百货最为集中的商圈高端百货最为集中的商圈开业时间开业时间2003年9月营业面积营业面积20000平方米楼层楼层3层停车位停车位40个楼层楼层 业态业态代表品牌代表品牌 3F3F男士正装、休闲装、运动装、 男鞋、 家居品牌 男 装：金狐狸、沙驰、法漫斯、雳霹道、雅师成、VB、雷迪波尔运动鞋帽等：海凯诗、比音勒芬、安斯菲斯、耐克、斐乐鞋：里奥纳多、斯丹、宝威、凯撒大帝、安嘉英、USA、暇步士包：巴黎世家表：卡
83、西欧等手机：摩托罗拉、MOTO、NOKIA、PANASONIC2F2F女职业装、少女装、淑女装、女士鞋、包、女内衣、饰品、休闲、餐饮 包：波尼尔、卡纷、迪卡龙、丝莉安、铁塔、丝歌、菲齐鞋：哈森、巴黎世家、瑞姿、天美意、捷曦、玖熙、迪宝、真美诗内衣：戴安芬、皮尔卡丹、安莉芳、季侯风、维特芳餐厅：大磨坊服装：德诗、纳佰佳、哈芭、芭萨、J&D、BKUKI、LADONNA、GUESS、GIGIS、KAMALILY、LORFEO、BIBA、JOJO、1F1F精品男式箱包、国际化妆品 珠宝首饰、手表、眼镜、烟、酒、滋补品、名品超市等 名表：瑞士、欧米茄、天梭、艾美、浪琴化妆品：AUPRES、BURBERR
84、Y、清妃屈臣氏、多丽美容笔、BF、MATIS、毛戈平、瑞琪糕点包、鞋：BALLY、艾格纳、铁狮东尼保健品：金海参、雪峰茶、名品烟酒珠宝：谢瑞麟、周大福、金至尊、六福B1B1超市城市商圈城市商圈香港中路商圈香港中路商圈代表商业代表商业阳光百货（高档百货）阳光百货（高档百货）商圈位置商圈位置位于城市的中心区域台东三路和人和路商圈特征商圈特征青岛发展最为迅猛的商圈之一商圈定位商圈定位中、低档目标市场目标市场老城区本地居民、年轻人和学生业态组合业态组合百货、服饰、餐饮、电器、电讯娱乐品牌类型品牌类型中档品牌为主、国内品牌居多，国内一线、二线品牌多，国际品牌较少通达性通达性公共交通线路发达，有多条公交线
85、路直达区域，老城区到此方便，停车困难优势优势u周边居住人口较多u目前已经形成成熟的商业区品牌种类丰富，可以满足不同需求u商业街整体形象较好劣势劣势u缺乏国际品牌商品，不能满足消费者日益提高的消费需求u缺乏休闲娱乐设施u道路基础设施相应老化，路面较窄、小巷较多u交通拥堵问题突出，自驾车通行不便利台东商圈台东商圈城市商圈城市商圈台东商圈台东商圈台东商圈是服务于青岛老城区的商圈，是青岛目台东商圈是服务于青岛老城区的商圈，是青岛目前发展最为迅猛的商圈之一前发展最为迅猛的商圈之一开业时间开业时间2003年9月营业面积营业面积50000平方米楼层楼层5层停车位停车位200个城市商圈城市商圈台东商圈台东商圈
86、楼层楼层 主题主题业态业态代表品牌代表品牌 4F4F万达影城、大玩家超乐场娱乐广场，电影院 万达影城、大玩家3F3F沃尔玛购物广场沃尔玛超市服装、鞋类、电器 等2F2F沃尔玛购物广场沃尔玛超市生鲜食品、日用品等1F1F名品步行街零售、餐饮李宁、安踏、鸿福珠宝、谭木匠代表商业代表商业万达广场（购物中心）万达广场（购物中心）商圈位置商圈位置城市西南部，香港中路、南京路、山东路为核心商圈特征商圈特征青岛传统商圈之一，外地游客较多商圈定位商圈定位中档目标市场目标市场西部城区本地居民和外地游客业态组合业态组合百货、服饰、餐饮品牌类型品牌类型中档品牌为主，部分为国内一线品牌，有少量国际品牌通达性通达性中山
87、路和胶州路是区域内主要道路，道路狭窄，自驾车不便，停车不便利但区域内公交线路较发达优势优势u传统商业区，有比较深厚的商业文化底蕴u品牌种类比较丰富品牌多为国内中档u靠近旅游景区，旅游人群较多劣势劣势城市开发重心的东移，区域商业氛围逐步衰退，导致目前区域客流量及人气减弱，也影响了区域整体形象中山路商圈中山路商圈城市商圈城市商圈中山路商圈中山路商圈中山路商圈是青岛传统商圈，服务于西部城区中山路商圈是青岛传统商圈，服务于西部城区居民和外地游客居民和外地游客开业时间开业时间1998年9月营业面积营业面积30000平方米楼层楼层9层停车位停车位200个楼层楼层 业态业态代表品牌代表品牌 8F8F儿童乐园
88、、餐厅 米奇、乐高、卡迪7F7F家电 海尔、海信、三星6F6F体育用品 耐克、ADIDAS、苹果 5F5F 鞋类、饰品 BOSS、ELL、百丽、天美意4F4F男装 圣大保罗、华伦天奴、梦特娇 3F3F女子正装 ELLE、瑞和菲玛、舒浪2F2F女子时尚、休闲装 AZONA、SPRIT等1F1F化妆品、珠宝、首饰 CD、资生堂 、周生生B1B1超市城市商圈城市商圈中山路商圈中山路商圈代表商业代表商业百盛（中档百货）百盛（中档百货）商圈位置商圈位置李村商圈特征商圈特征青岛传统商圈之一，外地游客较多商圈定位商圈定位中、低档目标市场目标市场四方、李沧、城阳及崂山本地居民业态组合业态组合百货、服饰、电器、
89、电讯品牌类型品牌类型中档及低挡品牌为主、国内二线品牌及杂牌居多，无国际品牌通达性通达性多条公交线路通向周边区域和城区中心，停车不便利优势优势u青岛城区北部的区域型商业中心u大型商业集中，形成较好的商业聚集效应u商品种类较为丰富，可满足不同类别消费者的消费需求劣势劣势u缺乏餐饮及娱乐设施，u周边环境较差，对商业的档次的提升有一定的不利影响李村商圈李村商圈城市商圈城市商圈李村商圈李村商圈李沧商圈是服务于本地居民的区域性商业中心李沧商圈是服务于本地居民的区域性商业中心经验经验经验经验2 2 2 2：商业容易形成特色驱动力，青岛是否存在差异化的市场机会？：商业容易形成特色驱动力，青岛是否存在差异化的市
90、场机会？：商业容易形成特色驱动力，青岛是否存在差异化的市场机会？：商业容易形成特色驱动力，青岛是否存在差异化的市场机会？目前商业主要以城市级商业为主，迎合青岛人喜欢接受新鲜目前商业主要以城市级商业为主，迎合青岛人喜欢接受新鲜事物的消费习惯事物的消费习惯集中商业集中商业+ +商业街，用目的性商业和昭示性强的特色商业提商业街，用目的性商业和昭示性强的特色商业提升区域形象和认知升区域形象和认知标新立异：改变区域形象，打造城市名片，引爆市场！标新立异：改变区域形象，打造城市名片，引爆市场！p 我们拥有青岛唯一的XX店；p 我们拥有青岛唯一滨海特色商业街； p 我们拥有青岛最高的滨海酒店；p本报告是严格
91、保密的。经验经验3 3： 住宅热卖，是实现现金流还是选择价格提升？住宅热卖，是实现现金流还是选择价格提升？沿海住宅第一梯队，占据一线海景资源及核心沿海住宅第一梯队，占据一线海景资源及核心CBD的配套资源，平台价格形成了青岛房地产市场的标的配套资源，平台价格形成了青岛房地产市场的标杆，未来供应较少杆，未来供应较少34211 42123 1 1 万丽海景万丽海景 2 2 万邦中心万邦中心 3 3 东海路东海路9 9号号 4 4 凯悦中心凯悦中心项目名称项目名称万丽海景万丽海景万邦中心万邦中心 东海路东海路9 9号号凯悦中心凯悦中心基本情况基本情况占地面积:21748平方米，总建筑面积:150000
92、平方米总建筑面积20万占地约10100平方米，总建筑面积11万平方米占地面积:8500平方米 总建筑面积:110000平方米产品产品公寓，总套数480套商业48000平米，公寓32000平米，写字楼12万平米公寓，总套数:367 套公寓，共51层，总套数371套户型面积户型面积50-560平米，50-80 占47%，120-380平米占45%主力户型280-320平米140平方米200平方米为主，占56%60-150平米为主，占84%价格价格3.5-4万元/平米成交均价30000元/平米起价24000元/平米，成交均价30000元/平米起价20000元/平米，销售均价25000元/平米销售状况
93、销售状况09年11月开盘，销售率30%，证载剩余面积6.4万平米2010年9月开盘，已售34套，销售率12%，证载剩余面积7万平米2009年5月最新开盘，已售270套，目前销售率71%；证载剩余面积2.4万2010年3月最新开盘，已售42套，销售率73%，证载剩余面积3.7万平米客户客户外地客户80%，以山东省内其他城市客户为主私营业主为主，多次置业者青岛本地客户为主，私营业主为主，多次置业，自住为主青岛本地客户为主，外贸类私营企业为主，以自住为主要需求区域价值一线海景+顶级配套平台价格3万元/平米产品形式高层客户外地、本地财富阶层多次置业，自住、投资兼自住主力户型200平米左右销售速度月均1
94、5套左右开发水平开发水平一般，产品同质化倾向明显未来供应新增用地较少，未来没有大规模项目供应住宅市场住宅市场板块格局板块格局市南沿海一线市南沿海一线崂山沿海一线，占据一线海景资源及山体资源，随崂山沿海一线，占据一线海景资源及山体资源，随着城市功能性东扩，逐步形成了青岛市新兴的高端着城市功能性东扩，逐步形成了青岛市新兴的高端居住区，未来供应较少居住区，未来供应较少571013 34 45 56 62 2 1 1 麦岛金岸麦岛金岸 2 2 海信天玺海信天玺 3 3 上实海上海上实海上海 4 4 御景峰御景峰 5 5 海逸翠庭海逸翠庭 6 6 颐和星苑颐和星苑项目名称项目名称海信天玺海信天玺 上实海
95、上海上实海上海御景峰御景峰海逸翠庭海逸翠庭颐和星苑颐和星苑基本情况基本情况总建筑面积7万平方米占地：26000平方米，建面：6.6万平方米占地面积：3.114万平方米；建筑面积7.1万平方米占地：23500平方米，建面:23500平方米占地：1400亩建面：100万平方米，一期;建面22万平方米产品产品高层、订制化别墅， 336套 高层住宅，平层与复式产品5层花园洋房（114套）、高层住宅 （277套）多层与小高层共 98户别墅、洋房、多层、小高层户型面积户型面积140-560平米，主力220平方米178-500平方米，主力户型：230平方米140-180平米占51%190-330平米主力：2
96、40-270平米90-500平方米价格价格11000元/平米（仅2套）成交均价26000元/平方米销售均价17000元/平米销售均价：24118元/平方米，整套销售358万元起价小高层多层：1.4万元/平；别墅;2.5万元/平销售状况销售状况预订期间已预订60套；2010年3月推出2套600平米大户型，已售1套，剩余一套602平米09年6月开盘，推出253套，已售罄09年2月开盘，高层已售203套，洋房已售108套，销售率93%，证载剩余面积3912平米二期销售率约74%整体销售约80-90%，证载剩余面积2.5万平米客户客户本地:外地=5：5贸易、物流私营业主，部分金融行业企业高管青岛本地客
97、户:外地客户=6：4贸易物流公司老板、企业高管为主青岛本地，金融证劵类从业人员为主，40岁左右中年人以本地客户为主，主要为40-55岁之间私营企业老板青岛本地客户:外地客户=6:4以贸易、物流等行业私营企业老板为主区域价值一线海景+山体平台价格高层1.5-2万洋房2-2.5万别墅2.5-3万产品形式高层、多层、别墅客户本地私营业主多次置业自住为主主力户型150平米左右销售速度月均20套左右开发水平部分品牌开发商未来供应新增用地较少，部分项目有后续供应住宅市场住宅市场板块格局板块格局崂山沿海一线崂山沿海一线1 1锦绣华城锦绣华城2 2中央国际中央国际3 3都市逸品都市逸品4 4中海银海中海银海1
98、 1号号5 5海信璞园海信璞园项目名称项目名称锦绣华城锦绣华城都市逸品都市逸品银海一号银海一号海信璞园海信璞园基本情况基本情况占地面积94758平米，总建筑面积约22万万平方米占地面积2万平方米，拆迁面积3.3万平方米，拆迁居民280户；规划建筑面积8万平方米、回迁居民280户、安置房280套总占地面积80885平方米，规划建设2栋20层以上高层住宅和1栋4层公建占地面积:338600平方米 总建筑面积:870000平方米，产品产品小高层,多层,高层 高层高层高层户型面积户型面积90-95 两居为主，6080 一居，130150 三居80 两居为主，62 一居，138 三居户型区间在85-19
99、5平方米，以120平米三居为主户型建筑面积58-116平米，其中90平方米以下户型约占70%以上，最大户型不超过120平方米价格价格多层（洋房）均价在2万/平2.2万/平之间目前成交均价15500/目前销售价格为14000元/平米，累计销售均价为12000元/平米成交均价为10648元/平米销售状况销售状况2010年4月推出高层1202套，已售出961套，证载剩余面积为2.8万平米；2010年5月推出216套洋房，已售出69套，证载剩余面积为2万平米，综合成交均价为1万/平2009年12月31日开盘，推出192套，剩余16套；证载剩余面积为1983平米，消化率91%2009年4月首次开盘，累计
100、推出房源1328套，累计销售1208套，消化率为91%，证载剩余面积为2.5万平米2009年6月开盘，推出542套房源，已售498套，消化率为92%，证载剩余面积为1.3万平米客户有实力的首次置业年轻白领客户；区域外的区域改善客户；区域内品质升级改善，三居需求较多改善客户特征：109平米和133平米， 40-50岁为主，企事业中高层管理者，周边小私企老板；置业客户88平米，银行、公务员，公积金较多，多为父母资助或有实力的白领改善型客户：三居室为主，以本地客户人为主，年龄在30-45岁左右，小贸易、物流公司业主，公司中高层职员，年薪20万左右。投资兼自住客户，以投资90平米左右两房为主，年龄40
101、-45岁左右，中小型企业主，企业中高层改善性客户：住房主要为孩子结婚以及老人居住购置；2投资客户： 60平米左右的户型；二次置业的投资客占绝大部分，大约占40以上，投资目的有两种，预期升值及出租12345区域价值核心区域配套平台价格10000-14000元/平米主力户型80-95平米左右的两居客户改善型客户，以本地客户为主，企业中高管，私企老板未来供应未来供应量较小销售速度月均消化20套左右市南板块作为传统城市核心认知区域，城市资源市南板块作为传统城市核心认知区域，城市资源有限，未来土地供应量稀缺，地段升值潜力大有限，未来土地供应量稀缺，地段升值潜力大住宅市场住宅市场板块格局板块格局市南板块市
102、南板块崂山沿海区域崂山沿海区域一线：一线：2.52.5万元万元/ /平米平米二线：二线：2 2万元万元/ /平米平米市南沿海一线市南沿海一线3-43-4万元万元/ /平米平米崂山中心区崂山中心区1.51.5万元万元/ /平米平米市南区市南区1.4-1.5万万住宅市场住宅市场价值梯度价值梯度核心竞争力：一线海景+顶级配套未来供应较少核心竞争力：一线海景+山体未来供应较少核心竞争力：二线海景+城市环境未来供应较少核心竞争力：城市核心区未来供应较少第一梯队第二梯队第三梯队第四梯队客户流向客户流向客户流向客户流向客户流向客户流向经验经验经验经验3 3 3 3：住宅热卖，是实现现金流还是选择价格提升？：
103、住宅热卖，是实现现金流还是选择价格提升？：住宅热卖，是实现现金流还是选择价格提升？：住宅热卖，是实现现金流还是选择价格提升？以实现现金流为主，市场主流平台价格，一线豪宅以实现现金流为主，市场主流平台价格，一线豪宅价格瓶颈，价格瓶颈，4 4万元万元/ /平米的价格，月均销售仅平米的价格，月均销售仅1010套左套左右，主流客户流向变化及核心竞争力被赶超，价格右，主流客户流向变化及核心竞争力被赶超，价格未来提升空间有限未来提升空间有限经验经验4 4： 酒店是价值标签及增值因素，能否提升项目价酒店是价值标签及增值因素，能否提升项目价 值最大化？值最大化？北京顶级酒店价值实现情况北京顶级酒店价值实现情况
104、四季世家四季世家强势国际酒店资源嫁接，盘活强势国际酒店资源嫁接，盘活1010年年烂尾楼烂尾楼项目溯源：项目溯源：l前身前身“瑞城中心瑞城中心” 项目项目早在1998年完成结构封顶后，十年间一直处于停滞状态；l优势优势强势稀缺地段：北京传统高档涉外地区；北京传统高档涉外地区；l劣势劣势“烂尾烂尾”楼盘的市场形象；无景观资源无景观资源；完成于十年之前的产品设计十年之前的产品设计（包括外立面、户型等）与当下市场标准产生一定差距；如何完成如何完成“烂尾烂尾”到到“热销豪宅热销豪宅”的华丽转身的华丽转身四季世家四季世家四季世家四季世家“世界最好世界最好”的酒店入驻，借势其的酒店入驻，借势其全球影响力全球
105、影响力四季酒店四季酒店l 世界性的豪华连锁世界性的豪华连锁酒店l 被誉为“世界最好世界最好”的酒店l AAA 5 5钻评级钻评级l 全球十大豪华酒店中有4家出自“四季系”，其中巴黎四季酒店排名排名世界第一世界第一l 一流的硬件设施、宾至如归的高品质、人性化的服务全球美誉度全球美誉度极高四季酒店四季酒店甲级写字楼甲级写字楼公寓公寓公寓公寓四季世家四季世家四季世家四季世家l四季酒店进驻l四季酒店标准四季酒店标准的写字楼写字楼和公寓公寓的物业管理物业管理把把“四季酒店四季酒店”带回家！带回家！四季世家四季世家四季世家四季世家“世界最好酒店世界最好酒店”的物管服务及国的物管服务及国际一线顶级室内装修品
106、牌际一线顶级室内装修品牌l基础服务需求：舒适度、设施配套；l升级服务需求：服务的品品质质与个性化个性化，体验与众不同的尊贵感尊贵感和身份感身份感；豪宅客户需求豪宅客户需求四季酒店提供四季酒店提供进电梯必须插上钥匙磁卡钥匙磁卡，才能在相应楼层停下；即便是有重要贵宾到达，酒店正门仍必须仍必须留出留出供日常日常客人进出的车道和通道车道和通道；不允许不允许媒体进入大堂拍摄客人大堂拍摄客人照片；预备专车预备专车为业主接机接机；配送早餐并附送报纸配送早餐并附送报纸；精致服务精致服务贴心服务贴心服务私密服务私密服务尊贵服务尊贵服务法国进口罗格朗法国进口罗格朗德国爱米默德国爱米默 TOTOTOTO智能马桶智能
107、马桶德国威宝德国威宝德国汉斯格雅德国汉斯格雅美国大金空调美国大金空调葡萄牙进口葡萄牙进口BOBBOB钢板浴缸钢板浴缸四季世家四季世家四季世家四季世家全球四季公寓比价体系全球四季公寓比价体系全球在售四季住宅一览表全球在售四季住宅一览表全球在售四季住宅一览表全球在售四季住宅一览表项目项目总价（美元）总价（美元）房型房型奥斯丁四季住宅400万1-3居波拉岛四季私人住宅600-1400万3-6居丹佛四季私人住宅89.5万-750万1-4居毛里求斯四季私人住宅500-600万4-6居迈阿密四季住宅120-500万1-4居西雅图四季私人住宅200-1000万1-3居塞舌尔四季私人住宅650-1175万3-
108、6居多伦多四季私人住宅120-1500万1-3居韦尔四季私人住宅530-1610万1-5居北京四季世家l 总价：300-400万美元全球四季住宅l总价：120-1610万美元站位全球比价体系站位全球比价体系与世界级豪宅同步与世界级豪宅同步比对比对北京北京全球全球四季世家四季世家四季世家四季世家小结小结北京首家北京首家引入引入“世界最好世界最好”酒店，酒店，借势其借势其全球影响力全球影响力“世界最好酒店世界最好酒店”的的物管服务物管服务国际一线顶级室内国际一线顶级室内装修品牌、酒店风格装修品牌、酒店风格全球全球四季公寓四季公寓比价体系比价体系区域认知度高，项目通过国际顶级酒店服务嫁接带动项目区域
109、认知度高，项目通过国际顶级酒店服务嫁接带动项目区域认知度高，项目通过国际顶级酒店服务嫁接带动项目区域认知度高，项目通过国际顶级酒店服务嫁接带动项目公寓产品的价值提升，实现从烂尾到豪宅的转变，实现价公寓产品的价值提升，实现从烂尾到豪宅的转变，实现价公寓产品的价值提升，实现从烂尾到豪宅的转变，实现价公寓产品的价值提升，实现从烂尾到豪宅的转变，实现价值最大化值最大化值最大化值最大化四季世家四季世家1234青岛顶级酒店价值实现情况青岛顶级酒店价值实现情况万达万达3939克拉：超五星级艾美酒店，脱离目前区域价值及主流克拉：超五星级艾美酒店，脱离目前区域价值及主流市场，客户认知出现偏差，经营惨淡市场，客户
110、认知出现偏差，经营惨淡占地面积占地面积：4.4万平方米 建筑面积建筑面积：38万平方米 建筑形态建筑形态：高层容积率容积率：6.8绿化率绿化率:3%建筑结构建筑结构：板楼，框架结构板楼，框架结构户型规划户型规划：住宅套数676，住宅面积60,989 。总套数3038，总面积170,870 。写字楼80-1500平米左右。住宅65-120平米，90两居室为主；公寓主力户型35-73。商业配套：商业配套：自身拥有20万平方米的商业，超五星酒店超五星酒店、万达影城、万千百货、大型KTV等多种商业业态。并且随着中央商务区的建设，市政配套和生活机能也将逐渐完善。 景观园林景观园林：高层周边基本无景观带高
111、层周边基本无景观带主诉求点主诉求点：公寓、住宅、写字楼城市综合体项目，开发商品牌。 引进超五星级艾美酒引进超五星级艾美酒店共有店共有 348 348 间设计典雅间设计典雅的客房，其中包括的客房，其中包括 317 317 间客房和间客房和 31 31 间套房。间套房。 这这些宽敞的客房采用最新技些宽敞的客房采用最新技术，并配以落地窗和线条术，并配以落地窗和线条简洁、色彩鲜艳的现代装简洁、色彩鲜艳的现代装饰。饰。 39克拉克拉5 5星级：星级：p希尔顿远洋大酒店希尔顿远洋大酒店p莱刚凯宾斯基莱刚凯宾斯基p青岛海景大酒店青岛海景大酒店p小麦岛酒店小麦岛酒店p海底酒店海底酒店p海洋中心赤岛酒店海洋中心
112、赤岛酒店p极地二期酒店极地二期酒店p香格里拉香格里拉2 2期期p海尔洲际酒店海尔洲际酒店p国展中心酒店国展中心酒店5 5星级：星级：p香格里拉香格里拉1 1期酒店期酒店p海景花园大酒店海景花园大酒店p丽晶大酒店丽晶大酒店p海天大酒店海天大酒店p汇泉王朝大酒店汇泉王朝大酒店p颐中皇冠大酒店颐中皇冠大酒店p麒麟皇冠大酒店麒麟皇冠大酒店五星级酒店五星级酒店分布分布五星级酒店主要集中是市南区香港路一线海景资五星级酒店主要集中是市南区香港路一线海景资源附近，总个数超过源附近，总个数超过15家家五星级酒店五星级酒店发展前景发展前景特色型高档特色型高档酒店开始出现酒店开始出现高星级酒店高星级酒店迅速增多迅速
113、增多知名酒店管理知名酒店管理集团陆续进驻集团陆续进驻随着新项目的陆随着新项目的陆续落成，青岛酒续落成，青岛酒店市场的更新换店市场的更新换代将不可避免。代将不可避免。提供更优质的硬提供更优质的硬件配套，以及差件配套，以及差异化的特色服务，异化的特色服务，将成为实现项目将成为实现项目价值的关键因素。价值的关键因素。青岛宏观经济层面运营态势良好，再加上奥运契机，令青岛宏观经济层面运营态势良好，再加上奥运契机，令高星级酒店的发展前景被各方看好。截至高星级酒店的发展前景被各方看好。截至20092009年，在年，在建和规划中的高星级酒店已达建和规划中的高星级酒店已达1515家，其中大部分为家，其中大部分为
114、5 5星级星级酒店。实施差异化经营将变得日渐必要。酒店。实施差异化经营将变得日渐必要。青岛将陆续出现高档的特色型酒店，诸如规青岛将陆续出现高档的特色型酒店，诸如规划中的海底酒店、岛屿酒店等，借助自然景观充分打造划中的海底酒店、岛屿酒店等，借助自然景观充分打造旅游休闲特色。市场需求将进一步细分。旅游休闲特色。市场需求将进一步细分。伴随着经济的发展及城市知名度的提升，青伴随着经济的发展及城市知名度的提升，青岛酒店市场对于国际酒店管理集团的吸引力日渐增强，而岛酒店市场对于国际酒店管理集团的吸引力日渐增强，而这必将改善整体市场的管理水平及服务品质。这必将改善整体市场的管理水平及服务品质。五星级酒店更新
115、较快，优质硬件配套及差异化特五星级酒店更新较快，优质硬件配套及差异化特色服务将成为实现项目价值的关键因素色服务将成为实现项目价值的关键因素经验经验经验经验4 4 4 4：酒店是价值标签及增值因素，能否提升项目价值最大化？：酒店是价值标签及增值因素，能否提升项目价值最大化？：酒店是价值标签及增值因素，能否提升项目价值最大化？：酒店是价值标签及增值因素，能否提升项目价值最大化？以具有特色的、优质硬件配套的，知名强势品牌管以具有特色的、优质硬件配套的，知名强势品牌管理的主流五星级酒店配合项目后期开发，在区域价理的主流五星级酒店配合项目后期开发，在区域价值实现的基础上实现高端综合体价值值实现的基础上实
116、现高端综合体价值本体分析本体分析本体分析本体分析视角选择视角选择视角选择视角选择整体思路整体思路开发视角开发视角开发视角开发视角规划建议规划建议规划建议规划建议城市视角城市视角城市视角城市视角项目定位项目定位项目定位项目定位开发节奏与经济测算开发节奏与经济测算开发节奏与经济测算开发节奏与经济测算客户分析客户分析客户分析客户分析万丽海景万丽海景东海路东海路9 9号号凯悦中心凯悦中心中央国际中央国际都市逸品都市逸品万达万达3939克拉克拉（住宅）（住宅）客客户户来来源源改善兼投资客户为主力，主要外地客户为主，占80%，主要来源于山东省内其他城市客户（包含有较强购买实力的下县客户），看好项目地段及城
117、市配套及海景资源；青岛本地客户为主，私营业主为主，多次置业，自住为主；其他客源为下县客户，购买能力强，认可海景资源及地段；青岛本地客户为主，外贸类私营企业为主，以自住为主要需求多次置业，改善为主，主要选择120平米左右的户型；1、改善客户40% ，投资兼自住，90两居室与140平米三居室；2首次置业客户30%，70-90平米，父母资助与外地在青岛中高收入白领；3投资客户30%，小户型；1、改善客户特征：109平米和133平米， 40-50岁为主，企事业中高层管理者，周边小私企老板；2、置业客户88平米，银行、公务员，公积金较多，多为父母资助或有实力的白领；1、首次置业客户：多为父母为子女购房，
118、儿女本身工作较为稳定中等收入，能换得起3500月供；2改善客户，120平米为主，部分90平米；沿海物业承接本市及外地高端客户，认可项目地段及海景沿海物业承接本市及外地高端客户，认可项目地段及海景资源；核心物业承接本地中端客户，对市南城区的地缘情资源；核心物业承接本地中端客户，对市南城区的地缘情结显著结显著住宅市场住宅市场市南板块市南板块客户扫描客户扫描区域置业客户群体的三种分类区域置业客户群体的三种分类首次置业客户首次置业客户A A类：区域内刚性改善客户：显著地缘情节、面积功能改善类：区域内刚性改善客户：显著地缘情节、面积功能改善B B类：区域外刚性改善客户：区域认同度较高、区域改善升级类：区
119、域外刚性改善客户：区域认同度较高、区域改善升级准婚族、个性标签、城市生活资源、两居室户型准婚族、个性标签、城市生活资源、两居室户型 刚性改善客户刚性改善客户改善升级型客户改善升级型客户以本区域客户及外地客户为主（下县、外市）为主，本区域客户有较以本区域客户及外地客户为主（下县、外市）为主，本区域客户有较强的地缘情节、改善现状居住环境、三居户型，外地客户主要认可地强的地缘情节、改善现状居住环境、三居户型，外地客户主要认可地段、海景资源及城市配套段、海景资源及城市配套 住宅市场住宅市场市南板块市南板块客户特征客户特征平时购物会去高档购物中心或到香港或国外购买等，喜欢购买品牌等能显示出阶层身份感的东
120、西 喜欢界定圈层，朋友圈子都是一类人，大家住相同的区域，去相同的餐厅、休闲娱乐懂得消闲和享受，注重生活质量，每年都外出旅行行为特征行为特征通过年轻时代的打拚，形成一定的财富积累，工作状态和收入情况都非常稳定有足够的能力让自己和家里人过富裕的生活二次置业以上追求品质，注重环境，希望提升身份圈层，追求社会认同在投入重金的购买行为后，希望得到认同和被人羡慕，满足一种“富有阶层”的心理感受生活状态生活状态改善居所升级的中年家庭改善居所升级的中年家庭他们是事业单位、垄断国企的中高层管理者，或是某一行业的高端技术人员，或是企业老板处于事业顶峰，有较强经济实力，追求生活品质与舒适性他们注重身份标签，喜欢品牌
121、等能显示出阶层身份的东西他们的生活中心转向休闲，爱好户外活动，追求健康生活方式DNADNA检测检测住宅市场住宅市场市南板块市南板块客户特征客户特征 私企业主私企业主 关注居住舒适度关注居住舒适度 豪华型三居或四居豪华型三居或四居 喜欢品牌服饰喜欢品牌服饰李先生李先生 职业职业：私企业主年龄：年龄：40岁左右 1 1、客户基本情况：、客户基本情况：自己做生意，三口之家，有稳定的经济来源,非常强调居住市南区，多套房产均在市南区，天泰、麦岛金岸等，现在只关注市南区沿海房产项目，其他基本不考虑。2 2、生活行为特征：、生活行为特征：因为生意上应酬比较多，平常都比较忙的，而且工作时间不固定。希望回家能非
122、常放松，小区最好私密性比较好，南北通透，社区内部配套上有些特色一点的设施就完美了，比如休闲、娱乐、餐饮档次都稍高一点的。这样更方便，平常也能有放松的空间。3 3、置业特征：、置业特征：市南区的房产项目都比较熟，今年房产比较热，和朋友聊得很多，比较关注，必须购买南北通透的户型，如果有纯南向户型就更好了，前期购买房产升值也不错，手里有一定的流动资金，有比较好的居住环境的项目都会考虑的。改善居所升级的中年家庭改善居所升级的中年家庭写真写真住宅市场住宅市场市南板块市南板块客户写真客户写真来源:市北区改善区域客户、市南区域内客户、外地客户35-45岁企事业单位中高层、政府中级职称公务员、私营业主、下县购
123、买实力较强的私营业主有较强的财富积累，置业不仅是居所的舒适享受，同时需要通过置业来体现身份感与界定圈层价值取向：事业有成，对未来充满信心，喜欢潮流商品，乐于接受体现身份感和地位的事物（通过名表、品牌时装等体现身份与层次，好面子），受过高等教育，学习或工作期间有见识目的：改善升级居住条件置业关注点：城市地段、产品品质、物业管理、社区环境、配套设施、海景置业关注点：城市地段、产品品质、物业管理、社区环境、配套设施、海景资资 源源需求面积：150平米以上三、四居行为及生活特征行为及生活特征置业特征置业特征Key word: Key word: 身份感身份感产品品质产品品质舒适性舒适性品牌、口碑品牌、
124、口碑改善居所升级的中年家庭改善居所升级的中年家庭住宅市场住宅市场市南板块市南板块客户特征客户特征以香港中路、台东路购物为主， 中高端档次商品为主；青岛本地人或市南区生活多年，基本都在市南区活动，对市区环境熟悉，亲朋好友均在市南区内部；以家庭消费为主，同时聚会与中高端的餐饮酒楼；行为特征行为特征本地人一家两口或三口居住在近市区的60-80平的小两居内；生活相对安逸，夫妻有稳定的工作，事业上没有大起大落，双方儿女或工作或人居住在一起；生活范围基本在市南区，亲戚、朋友、工作等都在市南区，基本不考虑其他区域；二次置业好面子，关注健康、养生；生活状态生活状态区域内刚性改善型客户区域内刚性改善型客户他们是
125、事业单位、国企的中高层管理者，小企业主；处于事业的稳定阶段，基本上不会大起大落；他们对区域认知度较高，基本在区域内活动；他们的生活、事业没有太宏大的目标，安于现状；DNADNA检测检测住宅市场住宅市场市南板块市南板块客户特征客户特征来源:市南区域客户；35-55岁；事业单位、国企中高层员工，小贸易型小企业主；有一定的储蓄积累，有一部分闲钱；基本上为第二次置业；居住现状物业已不能满足功能的需求，希望有较大面积的物业，以改善居住环境；目的：改善升级居住条件置业关注点：城市地段、价格、舒适性（南北通透）、配套设施置业关注点：城市地段、价格、舒适性（南北通透）、配套设施需求面积：90-120平米三居室
126、承受总价：150-200万左右行为及生活特征行为及生活特征置业特征置业特征Key word: Key word: 区域区域舒适性舒适性配套配套价格价格区域内刚性改善型客户区域内刚性改善型客户住宅市场住宅市场市南板块市南板块客户写真客户写真他们有没有优越的家庭背景，和学历背景，收入稳步上升，事业有一定前景；他们以小型贸易、物流等行业的作坊型小企业；他们向往生活在城市，认为市区是身份的象征，是有面子的，能够在家人面前扬眉吐气；他们需要在市区买房，价格不能太贵，满足使用功能的两房或三房户型。区域外刚性改善型客户区域外刚性改善型客户勤奋、吃苦耐劳，对带家人较为大方，家庭责任感强；平时生活较为简朴，大部
127、分的时间忙碌于事业；基本没有太多自由时间，除应酬与客户基本太多自行消费的时间；不太注重穿着、消费，较为节俭，但关注生意、注重理财；行为特征行为特征生活状态生活状态DNADNA检测检测年龄在35-45岁之间，学历不高，市北区或李沧等其他区域；有一定工作经验，事业正处在起步阶段，生活较为辛苦，工作压力较大；家境较一般，完全靠自己的实力打拼；事业上升期、未来前景较大，有一定的闲钱；争强好胜好面子，对市南区认知较高，认为只有市南区才代表城市，是富人主的地方，想挤进这个圈子。住宅市场住宅市场市南板块市南板块客户写真客户写真 小私企业主小私企业主 关注地段关注地段 中高档小区中高档小区 比较社区氛围比较社
128、区氛围赵先生赵先生 职业职业：个体户年龄：年龄：38岁左右 1 1、客户基本情况：、客户基本情况：青岛人，一直在青岛工作十多年了，以前生活境况也不是特别好，近几年才渐渐好一些，孩子快上初中了，成绩不错，开奥迪A4。2 2、生活行为特征：、生活行为特征：工作时间相对比较固定，有的时候会有一些应酬，有自己的朋友圈子，有点好面子，追求名牌。3 3、置业特征：、置业特征：现在住在李沧，很早以前买的两居室，现在生活条件稍微好一点，很多朋友也都在市区购房了，希望在市南区，青岛传统的市中心购置一套住房，如果总价稍高，可以在面积上减少一点，但不能太小，90平米的两居或者110平米的3居室比较好，总价150万左
129、右比较合适。区域外刚性改善型客户写真区域外刚性改善型客户写真住宅市场住宅市场市南板块市南板块客户写真客户写真来源:市南区以外的青岛其他区域30-40岁左右，学历不高事业刚刚起步阶段，处于打拼阶段；基本是已婚，有较强的家庭责任感，好面子，对于市南区认知度较高；目的：改善区域环境置业关注点：区位（城市资源）、价格、配套、舒适度（南北通透）置业关注点：区位（城市资源）、价格、配套、舒适度（南北通透）需求面积：80-120平方米承受总价：能承受适当总价130-200万行为及生活特征行为及生活特征置业特征置业特征Key word: Key word: 区域区域价格价格配套配套区域外刚性改善型客户区域外刚
130、性改善型客户住宅市场住宅市场市南板块市南板块客户写真客户写真他们有殷实的家底作为后盾，或自身有较好工作，收入稳定，有较高的公积金以支付按揭，主要来自于区域内的泛公务员；医院、银行等垄断国企员工、周边学校教师等），市区高级写字楼，以金融、律师、文化传媒、建筑设计等行业为主）。他们大都受过高等教育，勇于尝试新鲜事物，追求时尚、关注品牌，如更换手机、购物频率较高。他们离不开城市， KTV、酒吧、咖啡厅等是他们时常光顾之地。他们有买房的需求，居住除了满足其基本需求外，更希望物业能够提供自己认同、追求的生活方式。首次置业型客户首次置业型客户喜欢热闹，爱交朋友，喜欢各式各样的聚会每周至少在咖啡厅、酒吧现身
131、2次关注手机、服装等消费品品牌渴望被认同,追逐时尚、寻找属于自己的精神标签喜欢随心所欲的生活，崇尚“及时享乐、善待自己”等生活信条行为特征行为特征生活状态生活状态DNADNA检测检测年龄在26-30岁之间，工作三年以上，准婚或新婚，大多与家人同住家境较好，房款首付多为父母支付，或自身有较好的工作；事业上升期、工作相对稳定；自身有较好工作，属于范公务员或相对时尚职业者，收入来源稳定喜欢城市生活，物质生活丰富，对吃穿要求较高勇于尝试新的东西，追求适合自己的新生活方式住宅市场住宅市场市南板块市南板块客户写真客户写真 基层员工、公务员家庭基层员工、公务员家庭 关注地段关注地段 紧凑两居，价格敏感紧凑两
132、居，价格敏感 比较重视教育配套比较重视教育配套陈小姐陈小姐 职业职业：企业基层员工年龄：年龄：27岁左右 1 1、客户基本情况：、客户基本情况：山东人，老公青岛人，刚结婚不久，最近家里刚买车，和公公婆婆（已退休）住在一起，老公是公务员，家里条件还不错。2 2、生活行为特征：、生活行为特征：工作时间相对比较稳定，老公有的时候会有出差或者加班，平时休闲活动不多，和同事逛街或者在家上网，其他时间就是和朋友聚会多一点。3 3、置业特征：、置业特征：肯定在市南区买房子，因为要考虑将来孩子教育问题，最好能有好的学校，双方父母会出大部分房款，老公的福利和公积金不低，剩下贷款月供基本能还，因为每月消费也不低，
133、还是有一定压力。首次置业型客户写真首次置业型客户写真住宅市场住宅市场市南板块市南板块客户写真客户写真来源:市南为主25-30岁左右，高学历事业刚起步或成长期，家庭条件优越，自己有稳定的收入正值适婚年龄，有组织家庭的愿望，准婚族、目前和父母一起居住；有知识、乐于接受新鲜事物目的：解决基本居住需求置业关注点：区位（城市资源）、总价、生活休闲娱乐配套、居住舒适度置业关注点：区位（城市资源）、总价、生活休闲娱乐配套、居住舒适度需求面积：80-100平方米承受总价：能承受适当总价130-160万（首付多为父母支付）行为及生活特征行为及生活特征置业特征置业特征Key word: Key word: 城市资
134、源城市资源交通交通价格价格首次置业型客户首次置业型客户住宅市场住宅市场市南板块市南板块客户写真客户写真住宅市场住宅市场市南板块市南板块总结总结改善居所升级客户区域内刚性改善客户区域内刚性改善客户区域外刚性改善客户区域外刚性改善客户首次置业型客户首次置业型客户客户来源客户来源市北区改善区域客户市南区域内客户 外地/下县、外市客户市南区域客户市南区以外的青岛其他区域市南为主客户身份客户身份企事业单位中高层 政府中级职称公务员私营业主 下县购买实力较强的私营业主事业单位 国企中高层员工 小贸易型小企业主事业刚刚起步阶段，处于打拼阶段事业刚起步或成长期，家庭条件优越，自己有稳定的收入置业关注点置业关注
135、点城市地段、产品品质物业管理、社区环境配套设施、海景资源城市地段、价格、舒适性（南北通透）、配套设施区位（城市资源）、价格、配套、舒适度（南北通透）区位（城市资源）、总价、生活休闲娱乐配套、居住舒适度需求面积需求面积150平米以上三、四居90120平米80120平米80100平米承受总价承受总价300万700万150200万130200万130160万公寓市场公寓市场市南板块市南板块客户扫描客户扫描沿海一线公寓沿海一线公寓酒店式公寓酒店式公寓市区普通公寓市区普通公寓万丽海景万丽海景凯悦中心凯悦中心海角七号海角七号维多利亚广场维多利亚广场万达万达3939克拉克拉都市都市118118客客户户需需求
136、求改善兼投资客户为主力，主要外地客户为主，占80%，主要来源于山东省内其他城市客户（包含有较强购买实力的下县客户），看好项目地段及城市配套及海景资源青岛本地客户为主，外贸类私营企业为主，以自住为主要需求项目整体均为投资客，青岛市内客户占80%以上，其余客户为省内客户与外地客户；以市南区客户为主50%左右，年龄主要为35-50岁左右，以贸易、物流行业私营企业主为主。以投资客户为主，投资客户以52平方米左右小户型为主， 自主客户购置较大面积80-90平方米户型；公寓产品以投资客为主70%以上；使用客户以本地人为主，多为25-35年轻人，居住客户不足30%；投资客户与自住均有。部分客户为首次置业或为
137、孩子教育（南京路小学）购房；物物理理特特征征客户年龄客户年龄：40岁以上客户来源客户来源：山东省内以及全国客户高端客户；客户职业客户职业：大型企业高管、董事以及私营企业主；客户年龄客户年龄：35-55岁之间客户来源客户来源：以青岛市南区、市北区客户为主越60%左右，其余为四方、李沧以及省内如烟台、淄博等外地客户客户职业客户职业：中小型贸易、物流企业主，以及部分银行、证劵等金融行业中高层客户；客户年龄客户年龄：35-55岁之间客户来源客户来源：以青岛市南区、市北区客户为主越70%左右，其余为四方、李沧、城阳等少量客户客户职业客户职业：中小型贸易、物流企业主沿海物业承接本市及外地高端客户，认可项目
138、地段及海景沿海物业承接本市及外地高端客户，认可项目地段及海景资源；酒店式公寓及普通公寓主要以市南、市北客户为主资源；酒店式公寓及普通公寓主要以市南、市北客户为主投资型客户投资型客户关注因素：地段、升值潜力、总价关注因素：地段、升值潜力、总价户型面积：户型面积：35-6035-60平方米平方米总价：总价：60-8060-80万元万元客户年龄客户年龄:35-55:35-55岁岁客户来源：市南区、市北区为主客户来源：市南区、市北区为主客户特征：以贸易、物流企业主，客户特征：以贸易、物流企业主，国企事业单位中高层为主。国企事业单位中高层为主。过渡型居住客户过渡型居住客户关注因素：配套、总价、舒适度关注
139、因素：配套、总价、舒适度户型面积：户型面积：35-7035-70平方米平方米总价：总价：60-13060-130万元万元客户年龄客户年龄:25-30:25-30岁，单身或准婚岁，单身或准婚客户来源：市南、市北区或外地留青客户来源：市南、市北区或外地留青岛年轻人岛年轻人客户特征：工作客户特征：工作1-31-3年，自身工作稳定，年，自身工作稳定，家庭环境较好，家人能够支付部分首家庭环境较好，家人能够支付部分首付，解决基本居住需求，单身住宿或付，解决基本居住需求，单身住宿或婚房过渡。婚房过渡。公寓市场公寓市场市南板块市南板块客户扫描客户扫描1.首期住宅为保证快速回笼资金，选择刚性首置和刚性改善客首期
140、住宅为保证快速回笼资金，选择刚性首置和刚性改善客2.后期随着项目的成熟，住宅选择改善升级型和省内高端客户后期随着项目的成熟，住宅选择改善升级型和省内高端客户3.公寓产品投资型客户和过渡型客户个抓一半公寓产品投资型客户和过渡型客户个抓一半客户分析客户分析总结总结本体分析本体分析本体分析本体分析视角选择视角选择视角选择视角选择整体思路整体思路开发视角开发视角开发视角开发视角规划建议规划建议规划建议规划建议城市视角城市视角城市视角城市视角项目定位项目定位项目定位项目定位开发节奏与经济测算开发节奏与经济测算开发节奏与经济测算开发节奏与经济测算客户分析客户分析客户分析客户分析本项目核心价值梳理本项目核心
141、价值梳理核心核心价值价值市场市场市场市场本项目本项目本项目本项目客户客户客户客户追求时尚追求时尚充满活力充满活力较强优越感较强优越感要面子要面子一线海景资源；一线海景资源；渡口、海底隧道、地铁、火车站交渡口、海底隧道、地铁、火车站交通枢纽；通枢纽；大规模综合体；大规模综合体；一线海景项目未来供应少；一线海景项目未来供应少；区域内市场空白，无新项目；区域内市场空白，无新项目；本项目核心价值体系本项目核心价值体系p我们在造城，在营建完善的自我体系；我们在造城，在营建完善的自我体系；p我们修渡口、建学校、完成老城大规模地块的修我们修渡口、建学校、完成老城大规模地块的修建；建；p我们所做的事情已超越项
142、目自身，是站在市政建我们所做的事情已超越项目自身，是站在市政建设的高度去完善城市建设。设的高度去完善城市建设。我们是城市运营者我们是城市运营者p项目是我们宣扬一种引领当地生活方式的载体；项目是我们宣扬一种引领当地生活方式的载体；p我们以完全超越当地的视野向百姓展示我们的产我们以完全超越当地的视野向百姓展示我们的产品理念；品理念；p我们要打造城市完善的生活标准。我们要打造城市完善的生活标准。我们是生活理念的倡导者我们是生活理念的倡导者p我们占据一线海景资源；我们占据一线海景资源；p我们自身拥有大规模的高端配套；我们自身拥有大规模的高端配套；p我们打造的产品外表张扬，内部舒适；我们打造的产品外表张
143、扬，内部舒适；我们是湾区综合体缔造者我们是湾区综合体缔造者p我们的客户是追求时尚是，我们为他们提供的居我们的客户是追求时尚是，我们为他们提供的居住环境也必是洋溢着时尚现代的气息；住环境也必是洋溢着时尚现代的气息；p在项目之外，我们还关注城市、关注民生、关注在项目之外，我们还关注城市、关注民生、关注人文情怀。人文情怀。我们是时尚和现代的关注者我们是时尚和现代的关注者“复合”：大型综合体完善的配套。“滨海”：一线海景资源。“高端”：青岛一流水平的住宅。滨海高端综合生活区属性定位：属性定位：城市名片形象打造城市名片形象打造ACTIONACTIONp规划设计充分体现地域性、本土性特色，体现城市自身独特
144、气质；p历史文脉的延续注重对历史遗存的有机利用，处理好历史元素的保护与利用、与其他现代要素的冲突与融合；KeywordsKeywords：历史文脉：历史文脉/ /景观景观/ /生态环生态环境保护境保护/ /地域性地域性/ /城市气质城市气质城市历史文脉的传承城市历史文脉的传承p地标性的建筑与小品，展示城市国际化发展的新形态；p塑造城市“活动的舞台”，使该地段成为城市中最具魅力和活力的滨水标志区域；KeywordsKeywords：地标性：地标性/ /展示性展示性/ /国际国际化化/ /魅力和活力魅力和活力代表城市未来的发展意向代表城市未来的发展意向城市名片形象打造城市名片形象打造ACTIONA
145、CTION城市名片功能打造城市名片功能打造ACTIONACTIONp 提升门户区活力、丰富城市内涵、提升城市人文魅力的软硬件设施p 利用亲水空间发展以居住、休闲、购物、旅游为核心的生活型服务业；涵盖住宅、商业、酒店及大型休闲娱乐设施、市政公共设施。KeywordsKeywords：体验式：体验式/ /参与式参与式/ /花园花园式式/ /生活型服务业生活型服务业城市名片功能打造城市名片功能打造ACTIONACTIONp汇集人流、物流、信息流的城市极核，对外交流展示的平台p利用中心枢纽地位，发展大型会议会展、商贸物流等商务交流服务行业KeywordsKeywords：城市极核：城市极核/ /交流展
146、示平交流展示平台台/ /商务交流服务业商务交流服务业操盘策略。操盘策略。开发模式案例借鉴：香港海港城开发模式案例借鉴：香港海港城 Harbour City Harbour City n海港城位于尖沙咀最繁华地段，场内名牌、名店俯拾偕是，是香港最大面积的购物中心，也成为最多游客观光购物景点之一n海港城写字楼部份占地440万平方尺。其他部份则占地600万平方尺，包括3间高级酒店、有500个房间的服务式住宅、一个私人会所及2000多个泊车位n该项目主要由四大购物区构成：n(1) 海港城海运大厦 (2) 海港城马哥孛罗香港酒店商场 (3)海港城海洋中心 (4) 海港城港威商场 1234国际案例：国际案
147、例：香港海港城香港海港城 Harbour CityHarbour City，香港一个大型建筑群，涵盖住宅、，香港一个大型建筑群，涵盖住宅、商业、办公、酒店、影院及会所，目前发展成为香港最大的购物商业、办公、酒店、影院及会所，目前发展成为香港最大的购物中心及最能聚集游客的景点之一中心及最能聚集游客的景点之一n整个海港城分期落成，从最早落成的一期海运大厦到最后一期长达三十年，全部楼面面积664907平方米不包括酒店 地址地址落成年份落成年份占地面积占地面积 ( () )写字楼写字楼 ( () )商场商场 ( () )住宅住宅 ( () )会所会所 ( () )酒店酒店 ( (客房数客房数) )合计
148、合计建筑面积建筑面积( () ) 酒店客房数酒店客房数投资物业海运大厦196632,21161,13061,130海洋中心197711,75162,89520,81083,706九仓电讯中心1981(a)23,87623,876世界商业中心1981(a)23,87623,876环球金融中心1983(a)47,56647,566海洋廊1981/83(a)35,86035,861港威大厦第一期1994(a)104,79510,033114,828港威大厦第二期1998/99(a)145,85837,16162,245245,264马哥孛罗香港酒店（商业物业）1969(b)3,15912,72866
149、415,886664酒店及会所马哥孛罗香港酒店19695,464431431港威酒店1981(a)394394太子酒店1983(a)12,91412,914九龙太平仓19904,488合计93,744412,025177,72462,24512,9141,489664,9071,489办公办公商业商业商务住宅商务住宅商业、酒店商业、酒店国际案例：国际案例：香港海港城香港海港城 Harbour CityHarbour City，依托房地产驱动，依靠特色商业立，依托房地产驱动，依靠特色商业立足，由九龙仓码头分阶段建设，带动区域升级发展足，由九龙仓码头分阶段建设，带动区域升级发展n香港环球贸易广场共
150、七期开发，总面积达109万平方米；n2000年第一期漾日居（住宅)；2003年第二期擎天半岛（全香港最高的纯住宅建筑物 ）；2004年第三期凯旋门（住宅）；2005年第四期君临天下（住宅）已先后落成并入伙；n2006年第五期Elements主题商场；n2006年第六期天玺（两座约270米高的双子大厦 用途：酒店、服务式住宅出租）；n2007-2010年第七期环球贸易广场。项目开发的各物业均有高端路线，前期纯粹以住宅启动市场，快速回流资金项目开发的各物业均有高端路线，前期纯粹以住宅启动市场，快速回流资金后启动商业、酒店、租赁住宅、办公等企业持有物业。后启动商业、酒店、租赁住宅、办公等企业持有物业
151、。项目整体开发次序项目整体开发次序前四期推出的住宅均有高端豪宅路线，为企业快速回复现金流，目前均已入伙。近100万平方尺，计划打造成一个汇聚购物、饮食、娱乐及文化的地点。双子星，提供出租住宅及一间六星级酒店。一期至四期一期至四期一期至四期一期至四期住宅住宅住宅住宅五期五期五期五期主题商场主题商场主题商场主题商场六期六期六期六期租赁式住宅租赁式住宅租赁式住宅租赁式住宅七期七期七期七期酒店酒店酒店酒店+ + + +办公办公办公办公环球贸易广场，落成后将成为多个香港之最。国际案例：国际案例：香港海港城香港海港城 Harbour CityHarbour City，依托房地产驱动，依靠特色商业立，依托房
152、地产驱动，依靠特色商业立足，由九龙仓码头分阶段建设，带动区域升级发展足，由九龙仓码头分阶段建设，带动区域升级发展项目靠商业引爆，初期首置海景住宅启动，中期商业配套升级项目靠商业引爆，初期首置海景住宅启动，中期商业配套升级+大面积海景住宅引爆，酒店坐标杆公寓收官大面积海景住宅引爆，酒店坐标杆公寓收官渡口改建渡口改建渡口改建渡口改建住宅住宅住宅住宅商业商业商业商业酒店酒店酒店酒店+ + + +办公办公办公办公本项目开发时序本项目开发时序p 为项目形象形象打基础，引进学校引进学校，做足“面子面子”工程，为项目开发做足形象基础；p 住宅住宅+配套配套驱动，住宅做足产产品力品力及“面子面子”，配套住宅最
153、前前期期保证基本的便便利性利性；p 商业保证有特特色色，最好能做到青岛“首例”引引爆爆青岛；p 同时保证建筑建筑风格风格及建筑外立面的个性化个性化p 酒店引进五星五星级酒店级酒店，凸显主主题题，打造特色特色；p 同时保证建筑建筑风格风格及建筑外立面的个性化个性化；p 办公靠前期物业提升价值；本体分析本体分析本体分析本体分析视角选择视角选择视角选择视角选择整体思路整体思路开发视角开发视角开发视角开发视角规划建议规划建议规划建议规划建议城市视角城市视角城市视角城市视角项目定位项目定位项目定位项目定位开发节奏与经济测算开发节奏与经济测算开发节奏与经济测算开发节奏与经济测算客户分析客户分析客户分析客户
154、分析土地价值评价保证各类产品价值最大化保证各类产品价值最大化ABBCDEF周边影响因素景观评价其他特征A A社区核心部位景观佳私密性好，最大化利用景观资源，几乎不受外界干扰B B社区边缘景观一般私密性一般，受外界影响较大，景观资源一般CC社区内部景观好私密性好，噪音影响较小，景观资源较好D D社区内部景观一般私密性好，噪音影响较小，景观资源一般E E邻近城市道路景观较差私密性一般，受外界影响较大地块价值排序：地块价值排序：地块价值排序：地块价值排序：ACDBEACDBEACDBEACDBE价值分区原则价值分区原则权重权重A AB BCCD D E E进入性20%18191817 19噪音20%
155、19171918 17私密性25%24192322 19景观可利用性35%35303532 29价值实现96859589 84价值排序价值排序1 14 42 23 35 5F地块用于回迁安置用途，不可调整，固在此不作考量A地块景观、私密性最好，不受外界干扰，适合布置楼王产品级明星产品，实现价值最大化；C地块景观、私密性、受外界影响程度仅次于A地块，布置标志性酒店及商住公寓等，实现最优价值；D地块景观、私密性较好，适合布置高层、小高产品，实现价值最大化；B地块临街，有较好的临街展示面及交通，适宜布置集中商业E地块受临街及外界影响较大，布置学校及市政基础设施项目住宅入口规划意向p项目入口叠水亲水景
156、项目入口叠水亲水景观体现项目临海的优观体现项目临海的优越位置及舒适环境，越位置及舒适环境，同时不失现代化；同时不失现代化；p入口情景化，作为一入口情景化，作为一个极好的休息、散步个极好的休息、散步环境空间；环境空间；亲水景观入口亲水景观入口以出色的城市环境设计造就了城市中最具有魅力的公以出色的城市环境设计造就了城市中最具有魅力的公共空间。为客户提供休闲环境和生态花园景观。共空间。为客户提供休闲环境和生态花园景观。 项目入口整体打造城市化意向，同时体现城项目入口整体打造城市化意向，同时体现城市化与自然的生态环境交融的标志性城市景观市化与自然的生态环境交融的标志性城市景观位置位置A行人便可自由穿越
157、水池间形成了层层叠叠的瀑布。步行人便可自由穿越水池间形成了层层叠叠的瀑布。步行道由豆绿色板铺成，部分与水面平齐，步入其间，行道由豆绿色板铺成，部分与水面平齐，步入其间，如同浮在水面；如同浮在水面；ABBCDEF四四四四 川川川川 路路路路胶胶胶胶 州州州州 湾湾湾湾渡渡渡渡口口口口A产品系规划意向ABBCDEF地块地块A A：临近胶州湾海域，地块环境资源优势明显，且私密性好，地块综合价值最高，故布置本项目明星产品；地块地块B B：位于项目的临街位置，临街展示效果好，交通较为便利，适合布置集中型商业中心；地块地块CC：位于项目内部，受外界干扰小私密性好，并具有上好的景观资源，适合布置酒店、公寓等
158、特色标志性产品；地块地块D D：位于项目西南侧，景观资源较好，但临近回迁房，适合布置城市感强的高层、小高产品；地块地块E E：位于地块边缘，交通较为便利，体量适中，建议布置学校、幼儿园及市政基础设施地块地块F F：用于回迁安置用途，不可调整，固在此不作考量四四四四 川川川川 路路路路胶胶胶胶 州州州州 湾湾湾湾渡渡渡渡口口口口迎合区域城市化发展趋势迎合区域城市化发展趋势关注地块与周边环境及资源的关系关注地块与周边环境及资源的关系商业配套规划意向四四四四 川川川川 路路路路胶胶胶胶 州州州州 湾湾湾湾渡渡渡渡口口口口商业既满足社区业主需求商业既满足社区业主需求同时能够提升区域价值，打造城市意象同
159、时能够提升区域价值，打造城市意象集中商业中心集中商业中心 最佳位置最佳位置A A：紧邻四川路，地块规整，体量适中，设置集中商业中心，为社区增添亮点，聚集人气 建议引进宜家家居卖场（青岛市目前尚无此项目且人气聚集度高，体现商业品质，提高社区形象） 引进ZARA、H&M、NIKE等知名年轻品牌流行服饰店； 引进索尼、佳能等最新数码摄影器材概念体验店；AB特色艺术商业组团特色艺术商业组团 选择位置选择位置B B：引进活力健身、个性咖啡吧、时尚KTV、艺术气息的书吧、数码电影院以及潮流电玩中心等最具活力的精品休闲娱乐项目酒店及商住规划意向酒店及公寓高度、外立面的酒店及公寓高度、外立面的设置集中体现城市
160、感、现代感的社区形象设置集中体现城市感、现代感的社区形象A四四四四 川川川川 路路路路胶胶胶胶 州州州州 湾湾湾湾渡渡渡渡口口口口酒店建议酒店建议A A地块中地块中 位置：位置：鉴于该位置进入性较好，面临胶州湾海景观，资源价值优势最大，在此布置城市感极强的五星级酒店，外立面采用现代风格A地块中 位置：布置景观广场，为靠近内部的商住区制造景观资源，并起到区隔酒店和商住的隔离作用，优化社区环境，增添生活趣味商住部分建议商住部分建议位置选择位置选择A A地块：地块：与酒店统一布置，外立面风格保持一致，以组团绿化分隔，达到居住和商务氛围的完美融合公公寓寓示示意意图图酒酒店店示示意意图图社区道路规划意向
161、社区道路建议社区道路建议1 1 1 1.合理交通流线，分层级布置道路系统2 2 2 2.机动车及地面停车外环可控人车分流，主要景观不被机动车干扰人行路线机动车路线道路系统道路系统一级路网：用地内部城市规划道路二级路网：社区外环三级道路：组团道路四级道路：宅间路五级道路：人性化的线形景观步行道四四四四 川川川川 路路路路渡渡渡渡口口口口胶胶胶胶 州州州州 湾湾湾湾社区道路示意图社区道路示意图结合地块划分及生活习惯规划道路结合地块划分及生活习惯规划道路体现安全、有序、便捷的人行车行路线体现安全、有序、便捷的人行车行路线ABBCDEF四四四四 川川川川 路路路路胶胶胶胶 州州州州 湾湾湾湾渡渡渡渡口
162、口口口 景观设计采用三轴两三轴两线多节点线多节点，同时具有和谐的景观空间尺度和优美的景观轴线。加大楼间距，力求景观最大化，北侧靠近胶州湾的高价值产品占据最优景观资源，增大绿地率，引入人工浅水，突出有树有水的区位优势特征要素，提高楼盘品质，体现豪宅符号。园区南侧产品实现景观资源均好社区景观轴规划意向滨海资源的有效利用p突出水面开敞的空间形态特点，避免大量的、高密度的开发压迫滨水地区滨海昭示面打造：在近海地区，结合白泥地改造、河道整治等，根据不同岸线特征设计连续而富有变化的滨水绿化带，打造大规模生态开放空间p 在滨海资源阻隔严重的局部区域，可借助风雨桥、商在滨海资源阻隔严重的局部区域，可借助风雨桥
163、、商业连廊、步行式立交桥等建立联系；并通过景观化的处理，业连廊、步行式立交桥等建立联系；并通过景观化的处理，弱化区隔感弱化区隔感景观廊道构筑通过“大分散、小集中”的组团式布局及建筑控制，形成内陆空间与滨海资源的视觉通廊。滨海资源的有效利用规划建议设计要点规划建议设计要点规划建议设计要点规划建议设计要点p 城市形象区城市形象区p 高端居住区高端居住区p 商业服务区商业服务区p 风情展示区风情展示区根据用地指标及土地价值排序根据用地指标及土地价值排序 规划建议将用地分四大功能分区，进行差异化打造规划建议将用地分四大功能分区，进行差异化打造！ 高 端 居 住 区住宅区 国际化/ /品质感p特别注意天
164、际轮廓线设计p以简洁明了的竖向线条为主，突出高耸挺拔的建筑形象p考虑到大盘开发的持续性，不建议采用过于符号化，易于过时的建筑形象ART DECO风格风格 ART DECOART DECO 风格看重线条的美感，故素材多以风格看重线条的美感，故素材多以直线、横线、阶梯为主，多用浅色系暖色调，追直线、横线、阶梯为主，多用浅色系暖色调，追求材料质感的变化和色彩的统一。求材料质感的变化和色彩的统一。示例：经典示例：经典ART DECOART DECO风格风格天润福熙大道天润福熙大道北京北京东湖湾东湖湾建议：参考北京城区项目立面，形成城市感的价值联想建议：参考北京城区项目立面，形成城市感的价值联想青岛市从
165、南向北伴随城市资源以及自然景观资源不断弱化，车位数量以及车位配比不断下降；从停车位市场平台水平看市南沿海一线市南沿海一线：户车比约1：1.15，车位均价约为：20万元/个；市南区非沿海区市南区非沿海区：户车比约1：0.41：1；车位均价约为：10-15万元/个；市北区市北区：户车比约1：0.5左右，车位均价约为9万元/个；停车位建议停车位建议：参照平台水平建议：本项目户车比本项目户车比1 1：1 1，停车位，停车位均价均价12-1512-15万万/ /个个住宅、商业车位可公用；能够地块允许的情况下，尽量提高户车比例。项目名称项目名称总户总户数数（套（套) )总车总车位位( (个）个）户车比户车
166、比车位价格车位价格东海路9号3604501：1.520万元万丽海景4808001：1.620万左右锦绣华城 131810001：0.7612-15万都市逸品3001501：0.510万万达39克拉2000 800 1：0.4不对外销售，商业、公寓、住宅车位公用；中海银海1号120012001：110-13万海信璞园5903001：0.6 12-14万不等中央国际8008001:1未开始销售塞纳名爵7715001：0.65未开始销售花好月圆12674851：0.48.8万元： 高 端 居 住 区停 车 位 建 议 商 业 服 务 区商务区 都市化/ /国际化p个性化/景观化/现代感十足的建筑p中
167、高强度中低密度的开发意向酒店 高端/ /昭示性强p五星级特色酒店p知名酒店管理团队p未来区域的标签 商 业 服 务 区推荐推荐“威斯汀威斯汀”特色商业时尚/ /现代/ /个性p个性化外观p经营范围广泛借鉴：三里屯借鉴：三里屯villagevillage商业特色商业特色个性外观个性外观这里是一个抛弃传统商业模式，集文化、艺术、休闲和购物于一体的全新空间。日本前沿建筑大师隈研吾是三里屯VILLAGE的主创设计师，他为三里屯VILLAGE打造的第一印象是极具实验性的几何美感。通过不规则的几何外形和大胆饱满的建筑用色，赋予每幢建筑独特的外观和个性。 商 业 服 务 区集中商业引进品牌商业p高号召力商业
168、p强调唯一性拉动区域人气推荐推荐“宜家宜家”宜家选址标准p交通运输的便利p空间足够（停车为、仓库）p非城市核心区p建筑的可视性 商 业 服 务 区广场 时尚/ /绚烂p喷泉p夜景灯光p景观小品 风 情 展 示 区空间整合要点：p通过城市设计建构完整的门户区公共空间，完善整个城市的公共空间体系；p从整个城市的层面整体研究把握交通与功能布局；p探求城市有机更新之路，结合开发和管理需要，实现城市有机生长 引入城市新的功能和活动，以现状引入城市新的功能和活动，以现状“生长生长核核”作为生长源点和延续的基础，进行新旧功作为生长源点和延续的基础，进行新旧功能、活动和空间等要素的分类整合与设计，并能、活动和
169、空间等要素的分类整合与设计，并结合地块开发和实际操作的需要，确定开发时结合地块开发和实际操作的需要，确定开发时序和模式。序和模式。有机“生长”城市形象区局部紧缩、整体松散式的空间布局公共空间的交通组织：p 步行化（walkable) p 人本化（human-oriented) 通过规划设计，处理好公共空间节点与交通间的关系，力争公共空间区域道路实现步行化，避免大规模机动交通。城市形象区集中人流区域采取立体式布局：通过空中连廊，建立三层立体的城市空间，区隔城市车行、商业活动和商务活动连续的、相互连接的地面系统为城市行人提供便利、安全和商业活动现地平面商务层一层连廊层面商业层车行层二层连廊层面海湾
170、滨水空间三层垂直空间城市形象区公共空间的“绿色项链”：p“大分散、小集中”形成的组团间通道，是天然的“绿色脊索”p局部地区点缀的集中绿化空间，是散落其中的“绿珠”城市形象区公共空间DIS系统：p“多语言、国际化标识系统代表世界潮流的公共空间艺术作品p人的活动引导设置人性空间，通过小品、小型商店、座椅等控制活动黏性，设计动线，产生有聚集导向的空间人的活动空间：人的活动空间：露天广场舞台上的圆形顶棚，具有强烈的聚集导向作用城市形象区本体分析本体分析本体分析本体分析视角选择视角选择视角选择视角选择整体思路整体思路开发视角开发视角开发视角开发视角规划建议规划建议规划建议规划建议城市视角城市视角城市视角
171、城市视角项目定位项目定位项目定位项目定位开发节奏与经济测算开发节奏与经济测算开发节奏与经济测算开发节奏与经济测算客户分析客户分析客户分析客户分析渡口改建渡口改建渡口改建渡口改建, , , ,回迁房回迁房回迁房回迁房签约学校，签约签约学校，签约签约学校，签约签约学校，签约品牌商业品牌商业品牌商业品牌商业项目首期住宅、项目首期住宅、项目首期住宅、项目首期住宅、集中商业及学校集中商业及学校集中商业及学校集中商业及学校商业街商业入驻商业街商业入驻商业街商业入驻商业街商业入驻首期住宅集中商业入驻，集中商业入驻，集中商业入驻，集中商业入驻，学校入驻学校入驻学校入驻学校入驻二期住宅及广二期住宅及广二期住宅及广二期住宅及广场、商业街场、商业街场、商业街场、商业街首期公寓，酒首期公寓，酒首期公寓，酒首期公寓，酒店店店店201020112012201320142015酒店开始运营酒店开始运营酒店开始运营酒店开始运营二期住宅及商铺首期公寓后期公寓后期公寓后期公寓后期公寓后期公寓回迁房商业街集中商业公寓、广场、酒店学校一期住宅二期住宅工程动作销售开发节奏Thanks
