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1、土地增值税政策交流土地增值税政策交流2018年11月1主要内容主要内容n土地增值税的历史和开征背景、目的土地增值税的历史和开征背景、目的n土地增值税税制要素和征收管理土地增值税税制要素和征收管理n完善征管思考完善征管思考2土地增值税的历史和开征背景、目的n历史n开征背景、目的n为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。-条例第一条3土地增值税税制要素和征管规定土地增值税税制要素和征管规定n（一）纳税义务人（一）纳税义务人n（二）征税范围（二）征税范围n（三）计税依据（三）计税依据 1.房地产转让收入房地产转让收入 2.扣除项目金额扣除项目金额 3.增值额
2、增值额 4.增值率增值率n（四）税率（四）税率n（五）纳税地点（五）纳税地点n（六）纳税期限（六）纳税期限n（七）征收管理（七）征收管理n（八）减免税规定（八）减免税规定41.征税范围土地增值税1.1界定征税范围要把握三层含意界定征税范围要把握三层含意n仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。n只对权属发生转让的征收，不转让的不征税。n对转让房地产并取得收入的征税。不包括继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。增值税n转让建筑物有限产权或永久使用权的；n转让在建的建筑物或构筑物所有权的；n转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地使用权的。51.征税范围n1.2未办理土地使用权证
3、的转让行为未办理土地使用权证的转让行为n土地使用者转让、抵押抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。61 纳税义务人纳税义务人n转让转让国有国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）下简称转让房地产）并取得收入并取得收入的的单位和个
4、人单位和个人，为土，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。照本条例缴纳土地增值税。 -条例条例第二条第二条71 纳税义务人纳税义务人n转让转让国有国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）下简称转让房地产）并取得收入并取得收入的的单位和个人单位和个人，为土，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。照本条例缴纳土地增值税。 -条例条例第二条第二条81.2有偿转让有偿转让n条例第二条
5、所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售出售或者其他方式有偿转让房地产或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式赠与方式无偿转让无偿转让房地产的行为。-实施细则第二条91.1单位和个人n条例第二条所称单位，是指各类企业单位、事业单位、条例第二条所称单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。国家机关和社会团体及其他组织。n条例第二条所称个人条例第二条所称个人包括个体经营者包括个体经营者。 -实施细则实施细则第六条第六条101.征税范围n1.3转让码头泊位、机场跑道等基础设施性质的建转让码头泊位、机场跑道等基础设施性质的建筑物筑物n
6、根据中华人民共和国土地增值税暂行条例规定，对转让码头泊位、机场跑道等基础设施性质的建筑物行为，应当征收土地增值税。111.征税范围1.4细则细则规定除外的“赠与赠与”n赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。n房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利公益事业的。n增值税：用于公益事业或以社会公众为对象122.转让收入n纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。条例第五条n条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。实施细则第五条n营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增
7、值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。132.转让收入n对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所可作为转让房地产所取得的收入取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。n增值税销售额的确定：取得的全部价款和价外费用。n价外费用是指价外收取的各种性质的收费，但不包括：1.代收取的政府性基金或行政事业性收费；2.以委托方名义开具发
8、票代收取的款项。2.1代收费用与价外费用代收费用与价外费用142.转让收入纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（指房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格）n（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（指纳税人不报或有意低报）n（二）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。（指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为）条例第九条、实施细则第十三、十四条2.2按评估价格确认收入情形按评估价格确认收入情形152.转让收入n2.3视同销售收入确认方法：n将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配
9、给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：增值税：明显偏低或无销售额1.按照纳税人最近时期销售同类无形资产或者不动产的平均价格确定；2.按照其他纳税人最近时期；3.按组成计税价格【成本（1+成本利润率）】1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。162.转让收入2.4土地增值税清算时收入确认办法：n（1）已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；n（2）未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的
10、售房金额及其他收益确认收入。n（3）销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。172.转让收入n2.5拆迁安置房收入确认办法：n房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入。182.转让收入n2.6房地产开发产品房地产开发产品自用自用的不列为收入的不列为收入n房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣
11、除相应的成本费用。193 计税方法（征税对象）计税方法（征税对象） n土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增增值额值额和本条例第七条规定的税率计算征收。条例第三条203.1增值额的计算增值额的计算n纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额增值额。条例第四条213.扣除项目扣除项目 计算增值额的扣除项目计算增值额的扣除项目n（1）取得土地使用权所支付的金额；n（2）开发土地的成本、费用；n（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；n（4）与转让房地产有关的税金；n（5）财政部规定的其他扣除项目。条例第六条223.扣除项目扣除项目土地成
12、本土地成本n3.1取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额n取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。实施细则第七条n取得土地使用权所支付的契税，视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。n房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费闲置费不得扣除。滞纳金、利息、拍卖佣金233.扣除项目扣除项目3.2房地产开发成本房地产开发成本开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工
13、程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。实施细则第七条243.扣除项目扣除项目3.2房地产开发成本房地产开发成本n土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出补偿的净支出、安置动迁用房支出等。n前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。n建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。n基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。n公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套
14、设施发生的支出。n开发间接费用，是指直接组织直接组织、管理开发项目管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。253.扣除项目扣除项目开发成本开发成本3.2.1拆迁安置补偿费的扣除处理拆迁安置补偿费的扣除处理 n本项目安置：房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价
15、款，应抵回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。减本项目拆迁补偿费。n异地安置：开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。n货币安置：货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。263.扣除项目扣除项目开发成本开发成本3.2.2公共设施配套费公共设施配套费处理原则处理原则房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校
16、、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：n建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；n建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；n建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。273.扣除项目扣除项目开发成本开发成本3.2.3人防设施n人防设施建造费对开发商利用人防设施改造的无产权地下车位进行出售出租（包括永久出租）的，收入不作为转让房地产收入，不征土地增值税，相应的人防工程建安成本也不予扣除。n缴纳的人防易地建设费，视为移交政府，给予扣除。n省政府办公厅关于推进地下空间工发利用八条措施的通知闽政办2014134号.
17、tif-所有权登记为全体业主283.扣除项目扣除项目开发成本开发成本3.2.4装修费用的装修费用的处理处理n房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。293.扣除项目扣除项目开发成本开发成本3.2.4预提费用的预提费用的处理处理n房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。303.扣除项目扣除项目开发成本开发成本3.2.5未支付的质量未支付的质量保证金处理保证金处理n扣留的质量保证金，在计算土地增值税时，对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。313.扣除项目扣除项目开发成本开发成本 3.2.6房地产开发成本房地
18、产开发成本核定核定 n房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开核定上述四项开发成本的单位面积金额标准发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。323.扣除项目扣除项目3.3房地产开发费用房地产开发费用n房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。n财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的金融机构证明的，允许据
19、实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5以内计算扣除。n凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10以内以内计算扣除。n上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。实施细则第七条333.扣除项目扣除项目房地产开发费用房地产开发费用 3.3.1利息扣除利息扣除 n利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。n对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。34扣除项目扣除项目房地产开发费用房地产
20、开发费用 3.3.2销售费用销售费用n销售费用（营销设施建造费，售楼处样板房）与企业所得税处理差异可售面积不可售面积开发项目以外的发生353.扣除项目扣除项目开发费用开发费用 3.3.3我省扣除比例我省扣除比例n“三项费用”按以下原则确定：凡房地产开发企业财务费用中的利息按税法规定据实列支的，其房地产开发费用，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%计算扣除；凡利息不符合据实列支条件的，其房地产开发费用，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%计算扣除。363.扣除项目扣除项目开发费用开发费用 3.3.4按比例扣除规定按比例扣除规定n财务费用中的利息支出和其它
21、房地产开发费用，针对不同情形按以下几种方法处理：n凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。n其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5以内计算扣除。n凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10以内计算扣除。n全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。n房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条、所述两种办法。n上述
22、具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。373.扣除项目扣除项目3.4转让房地产有关的税金转让房地产有关的税金 n与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，教育费附加，也可视同税金予以扣除。实施细则第七条383.扣除项目扣除项目税金税金 3.4.1 营改增后税金扣除问营改增后税金扣除问题题 n营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。n营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确
23、计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。n其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。393.3.6计税货币单位和外币折算计税货币单位和外币折算n土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。实施细则第二十条n对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。403.扣除项目扣除项目税金税金 3.4.1印花税n细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照施工、房地产开发企
24、业财务制度的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。n财政部印发的通知(财会201622号）明确：印花税在“税金及附加”科目中核算。413.扣除项目扣除项目税金税金 3.4.2我省规定可以扣除的我省规定可以扣除的其他费金其他费金n在计算土地增值税时，纳税人交纳与转让房地产有关的省定征收的基础设施附加费、社会事业发展费、以工建农资金可按实扣除。423.扣除项目扣除项目3.5加计扣除加计扣除n根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产从事房地产开发的开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20
25、的扣除。实施细则第七条433.扣除项目扣除项目加计扣除加计扣除3.5.1对房地产开发的，视开发对房地产开发的，视开发程度分三类情形加计程度分三类情形加计n对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。n对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本开发土地所需成本再加计开发成本的加计开发成本的20%以及在
26、转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。n对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。对承受在建工程如何加计扣除？对承受在建工程如何加计扣除？443.扣除项目扣除项目加计扣除加计扣除3.5.2代收费用不能作为加代收费用不能作为加计扣除基数计扣除基数n对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20扣除的基数；对于代收费用未
27、作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。453.扣除项目扣除项目 3.6金额分摊和凭证要求金额分摊和凭证要求n纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。实施细则第九条n细则第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。463.扣除项目扣除项目金额分摊金额分摊3.6.1多个项目共同成本费多个项目共同成本费用的分摊用的分摊n属于多个房地产项目共同的成本费用
28、，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。473.扣除项目扣除项目金额分摊金额分摊3.6.2同一清算项目中不同同一清算项目中不同类型房地产间的分摊类型房地产间的分摊n同一清算单位中包含普通住房、非普通住房和非住房不同类型房地产的，其扣除项目金额在不同类型房地产间，原则上按可售面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。其他合理方式由各设区市、平潭实验区税务机关明确。483.扣除项目扣除项目金额分摊金额分摊3.6.3 凭证要求凭证要求n扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效
29、凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。n营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。49分不同类型房地产分别计算增值额的政策依据（分不同类型房地产分别计算增值额的政策依据（1）n对纳税人既建普通标准住宅普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。n纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。n关于土地增值税的预征和清算问题：各地要进一步
30、完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。50分不同类型房地产分别计算增值额的政策依据（分不同类型房地产分别计算增值额的政策依据（2）n开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。n土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）填表说明：按照“普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产”分别填写。51普通住房的认定（普通住房的认定（1）n细则第十一条的规定：是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村
31、等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。n住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。52普通住房的认定（普通住房的认定（2）n条例第八条中“普通标准住宅”和财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知（财税字1999210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据国务院
32、办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发200526号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。n在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。不做追溯调整。53我省普通住房的标准（我省普通住房的标准（3）2005年6月1起：1.0、140平方米以
33、下、1.38倍。我省2009年2月24日起普通住房认定条件调整为：n住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在144平方米以下；实际成交价格低于同区段住房平均交易价格1.44倍以下。n各地可根据实际，按照不同区段确定住房平均交易价格，原则上每半年调整一次，并向社会公布。54我省普通住房的标准（我省普通住房的标准（4）我省现行认定标准：2014年8月1日起：n住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）的住房属于普通商品住房。553.扣除项目扣除项目3.7转让转让旧房及建筑物旧房及建筑物旧房的界定旧房的界定n新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间
34、或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。n新建房屋建成投入使用一年以上的房产确定为旧房，新建成投入使用一年以内的房产，按新新建成投入使用一年以内的房产，按新房处理。房处理。563.扣除项目扣除项目转让转让旧房及建筑物旧房及建筑物3.7.1重置成本重置成本旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。实施细则第七条提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使
35、用权时的基准地价进行评估和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。(实施细则第七条)）573.扣除项目扣除项目转让转让旧房及建筑物旧房及建筑物3.7.2扣除规定扣除规定转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。的金额。583.扣除项目扣除项目转让转让旧房及建筑物
36、旧房及建筑物3.7.3购买时缴购买时缴纳的契税、评估费用（重置成本评估）纳的契税、评估费用（重置成本评估）n对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。n纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。593.扣除项目扣除项目转让转让旧房及建筑物旧房及建筑物3.7.4按购房发按购房发票加
37、计扣除票加计扣除n纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，条例第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。n可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。603.扣除项目扣除项目转让转让旧房及建筑物
38、旧房及建筑物3.7.5营改增后旧房转让的发票扣除规定 n（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。n（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。n（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。n不得抵扣的进项税额=无形资产或者不动产净值适用税率613.扣除项目扣除项目转让转让旧房及建筑物旧房及建筑物3.7.6旧房转让旧房转让
39、核定征收核定征收 n对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据中华人民共和国税收征收管理法（以下简称税收征管法）第35条的规定，实行核定征收。n对转让旧房及建筑物，既未提供评估价格，也未提供购房发票的，税务机关可以根据税收征收管理法及其实施细则的有关规定实行核定征收，确定的核定征收率不得低于5%。624 .税率税率四级超率累进税率：n（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。n（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。n（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为5
40、0%。n（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。条例第七条n四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。实施细则第十条634.纳税地点n纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。条例第十条n条例第十条所称的房地产所在地，是指房地产的坐落地。纳税人转让房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。实施细则第十七条增值税：一般纳税人、小规模纳税人在所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。纳税地点纳税地点645.申报期限申报期限申报期限n纳
41、税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。条例第十条655.申报期限5.1细则有关规定5.1申报期限申报期限-细则有关规定n纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。n纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。（已废止）n纳税人按照税务机关核定的税额核定的税额及规定的期限缴纳规定的期
42、限缴纳土地增值税。实施细则第十五条665.申报期限5.2财政部总局有关规定5.2申报期限申报期限-财政部总局有关规定n根据条例第十条、第十二条和细则第十五条的规定，税务机关核定的纳税期限核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前。675.申报期限5.3申报期限总局规定5.3申报期限申报期限-总局规定n取消中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十五条第一款对土地增值税纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，定期进行纳税申报须经税务机关审核同意的规定。n纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报，是指房地产开发企业开发建造的房
43、地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，土地增值税可按月或按各省、自治区、直按各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限申报缴纳。辖市和计划单列市地方税务局规定的期限申报缴纳。n纳税人选择定期申报方式的，应向纳税所在地的地方税务机关备案。定期申报方式确定后，一年之内不得变更。n各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局应根据本通知精神，结合本地的实际情况，制定具体的操作办法，并告知土地增值税纳税人。n本通知自2004年7月1日起执行。685.申报期限5.4预缴纳税申报期限5.4纳税纳税申报期限申报期限-预缴申报期限预缴申报期限n房地产开发企业在办理土地增值
44、税清算纳税申报前，对取得的房地产销售（预售）收入，实行按月预缴申报，并自月份终了之日起15日内申报预缴税款。695.申报期限5.5办理清算手续期限5.5申报期限申报期限-清算申报期限n应清算项目：对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。n可清算项目：对符合可进行土地增值税清算的项目，主管税务机关确定需要进行清算的，房地产开发企业应当在税务机关要求清算的税务事项通知书送达之日起，90日内到主管税务机关办理清算纳税申报。705.申报期限5.6清算后转让的纳税申报期限n房地产开发企业办理清算申报后转让剩余房地产的，实行按月申
45、报，并自月份终了之日起15日内申报缴纳税款。n房地产开发企业清算申报的扣除项目金额与税务机关清算审核结果有差异的，应当在审核结果通知书下达后的次月15日内办理更正申报。716. 征收管理征收管理n纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。实施细则第十六条n主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规
46、划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。726.征收管理征收管理6.1房地产开发项目报告及管理n1.按房地产开发项目进行预征和清算管理n土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。实施细则第八条n福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行）195号.doc（已废止）n土地增值税以国家有关部门审批审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。736.征收管理征收管理6.2预征规定n各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情
47、况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。n除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。n对未按预征规定期限预缴税款的，应根据税收征管法及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。746.征收管理征收管理6.2.1我省预征规定n一般预征率n单项预征率闽侯的香山天地和悦澜湾项目.docn对城市棚户区（危旧房）改造项目中等面积安置部分不预征开发企业土地增值税。756.征收管理征收管理6.2.2营改增后预征计税依据n为方便纳税人
48、，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：n土地增值税预征的计征依据=预收款预收款-应预缴增值税税款。766.征收管理征收管理6.3清算管理清算管理n土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。776.征收管理征收管理清算管理清算管理6.3.1清算条件n应清算条件：房地产开发项目全部竣工、完成
49、销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。n可要求纳税人进行清算的条件：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（包括视同销售的部分）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。786.征收管理征收管理清算管理清算管理6.3.2 清算受理n主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳
50、税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。n房地产开发企业办理清算申报，但报送的清算资料不全的，主管税务机关应当要求房地产开发企业在10个工作日内补报，补齐资料后予以受理。796.征收管理征收管理清算管理清算管理6.3.3 清算审核n主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。n房地产开发企业办理清算申报后，主管税务机关应当在90日内完成清算审
51、核。806.征收管理征收管理清算管理清算管理6.3.4 清算税款滞纳金问清算税款滞纳金问题题纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。816.征收管理征收管理清算管理清算管理6.3.5核定征收清算核定征收清算n在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。826.征收管理征收管理清算管理清算管理6.3.5.1核定征收条件 n依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；n擅自销毁账簿
52、或者拒不提供纳税资料的；n虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；n符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；n申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。836.征收管理征收管理清算管理清算管理6.3.5.2核定征收率n对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。n在土地增值税清算过程中，对房地产开发企业符合核定征收条件的，可以实行核定征收。其中：普通住房核定征
53、收率不得低5%，非普通住宅核定征收率不得低于5.5%，非住房核定征收率不得低于6%。846.征收管理征收管理6.4清算后转让房地产计征方法清算后转让房地产计征方法n在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。n单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总总建筑面积注：按照清算申报表（或者审核结果），分别计算不同类型房地产的单位建筑面积成本费用。857. 减免税规定n1.建造普通标准住宅出售n2.个人转让住房n3.依法征收、收回的房地产n4.改制重组改制重组n5.合作建
54、房n6.转让旧房作为改造安置住房、公共租赁住房房源n7.被撤销金融机构清理、处置财产n8.金融资产管理公司处置不良资产867. 减免税规定减免税规定7.1建造普通标准住宅出售建造普通标准住宅出售纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。条例第八条n对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。877. 减免税规定减免税规定7.3依法征收收回的房地产n因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税。条例第八条（二项）n条例第八条（二）项所称
55、的因国家建设需要依法征收、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。实施细则第十一条第三款n因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。实施细则第十一条第四款实施细则第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。887. 减免税规
56、定减免税规定7.4改制重组（改制重组（1）n一、按照中华人民共和国公司法的规定，非公司制企业非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。n本通知所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继承继原企业权利、义务的行为。n二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。n三、按照法律规定或者合同约定，企业分
57、设为两个或两个以上与原企业投资主体相同投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。n四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。n五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。897. 减免税规定减免税规定7.4改制重组（改制重组（2）n六、企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。企业在改制重组过程中经省级以上（含省级
58、）省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。n七、企业在申请享受上述土地增值税优惠政策时，应向主管税务机关提交房地产转移双方营业执照、改制重组协议或等效文件，相关房地产权属和价值证明、转让方改制重组前取得土地使用权所支付地价款的凭据（复印件）等书面材料。n八、
59、本通知所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改是指企业改制重组前后出资人不发生变动制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。n九、本通知执行期限为2018年1月1日至2020年12月31日。907.6.3分期开发项目各期清算方式要一致分期开发项目各期清算方式要一致n对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。917.4.1销售比例计算规定n根据国税发2006187号第二条规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管
60、税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。其中“已转让的房地产建筑面积”包括房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售的房地产面积。928.广东清算审核办法n税务会同造价部门共同制定发布工程造价扣除标准n中山市2008-2016年土地增值税扣除项目金额标准的公告.pdfn造价测算软件工程造价测算数据采集939.完善征管几点思考n1.深化部门协作，创造良好的外部条件；（规划、造价、城乡建设档案管理部门）n2.建议改进出让方式；（限地价竞配建-限房价竞地价）n3.推进房地产建筑业税收管理信息化；n4.争取改进预征方式；n5.借鉴广东清算审核模式；推广委托鉴定解决争议为补充。94谢谢大家！95
