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1、物物业管理培管理培训课程程房屋接管验收常识前言前言l做为一名物业从业人员不但会管理业主的物业，为业主提供优质的服务，还要会在空置房移交，验收时发现问题找出不足。最终将一流品质的房屋移交给入伙的业主。l那么如何进行空置房的验收呢？在验收时要注意哪些事项，下面和大家一起讨论学习。 上海颐景园物业管理有限公司佛山南海分公司内部学习教材培训大纲培训大纲l接管验收的概念接管验收的概念l物业接管验收的作用物业接管验收的作用l竣工验收与接管验收的区别竣工验收与接管验收的区别l接管验收时应交资料接管验收时应交资料l房屋结构及用料简介房屋结构及用料简介l具体验收标准及查验方法具体验收标准及查验方法l验收时使用的
2、表格验收时使用的表格 第一节：接管验收的概念第一节：接管验收的概念接管验收的概念是物业管理企业接管新建房屋时以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收。物业管理企业接管验收是指在政府部门和开发建设单位对施工单位竣工验收的基础上进行的再验收（俗称内部验收）第二节：物业接管验收的作用第二节：物业接管验收的作用开展物业接管验收的作用开展物业接管验收的作用体现在三个方面：体现在三个方面：l明确交接双方的责、权、利关系l确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益l为今后的管理创造条件第三节：竣工验收与接管验收的区别第三节：竣工验收与接管验收的区别 竣工验收与接管验收两者的区别主要有以下三方
3、面：u性质不同 u阶段作用不同u验收主体不同第三节：竣工验收与接管验收的区别第三节：竣工验收与接管验收的区别u性质不同 l竣工验收是政府行为，任何建设工程的验收由政府行政主管部门负责组成综合验收小组对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定（小组成员：建委、质检站、监理公司等）l接管验收是企业行为，是物业管理公司代表全体业主根据物业管理合同从确保物业今后正常使用与维修角度出发对委托的物业进行质量验收。第三节：竣工验收与接管验收的区别第三节：竣工验收与接管验收的区别u阶段作用不同l竣工验收是施工单位向建设单位移交的过程，接管验收是建设单位向物业管理单位移交物业的过程。l竣工验收合格后标志着物业可
4、以交付使用，接管验收一旦完成，标志着物业正式进入使用阶段。 第三节：竣工验收与接管验收的区别第三节：竣工验收与接管验收的区别u验收主体不同l竣工验收： 施工单位 建设单位l接管验收： 建设单位 物业管理企业 业主第四节：接管验收时应交资料第四节：接管验收时应交资料l竣工图l施工中技术变更，技术审录报告l供水，供电，地下管网资料l相关的设备，设施说明书，技术参数等。这些资料一般是在交付过程中边交付，边移交。 一、产权资料一、产权资料二、技术资料二、技术资料项目批准文件项目批准文件工程设计变更通知及技术核定工程设计变更通知及技术核定单单用地批准文件用地批准文件隐蔽工程验收签证隐蔽工程验收签证建筑执
5、照建筑执照沉降观察记录沉降观察记录拆迁安置资料拆迁安置资料竣工验收证明书竣工验收证明书二、技术资料二、技术资料钢材、水泥等主要材料的质量钢材、水泥等主要材料的质量保证书保证书竣工图竣工图新材料、构配件的鉴定合格证新材料、构配件的鉴定合格证书书工程合同及开、竣工程合同及开、竣工报告。工报告。水、电、电梯等设备的检验合水、电、电梯等设备的检验合格证书格证书工程预、决算工程预、决算砂浆、混凝土试块、试压报告砂浆、混凝土试块、试压报告图纸会审记录图纸会审记录供水、供暖的试压报告供水、供暖的试压报告第五节：房屋结构及用料简介第五节：房屋结构及用料简介本小区房屋结构均采用现浇钢筋混凝土框架结构体系，抗震等
6、级为七级。墙体使用粘土空心砖作为填充墙。l其特点：保温性好，隔热力强，其有环保性，减少实心砖的用土量，同时还具有减轻混凝土框架的动、静荷载，提高楼盘的安全可靠性。 第五节：房屋结构及用料简介第五节：房屋结构及用料简介l内墙:面采用水泥混合砂浆打底抹平。l地面:结构层上水泥混合砂浆打底找平。l顶棚:采用石灰粉打底抹平。以上三种处理方法的好处，是最大限度的为业主留出了装修的空间和节约开支。l给排水：采用目前国内最为先进的PVC给排水管道。其优点是减少过去铸铁管造成的锈迹污染和容易造成的管道堵塞。 第六节：具体验收标准及处理方法第六节：具体验收标准及处理方法1.墙面的验收墙面的验收 u对墙面的验收，
7、主要是看室内四周的墙面有无裂缝，空壳等现象。u如有裂缝则要看是什么样的裂缝。常见的裂缝是风裂，其形状是呈网状式的密布在墙面上。这种裂缝形成的原因，主要是室内外暖湿气流的不均匀，加上水泥砂浆自然的干、湿收缩。u空壳则是粉墙时簿、厚不均，洒水时不均匀造成的，于墙体本身质量，没有任何联系。第六节：具体验收标准及处理方法第六节：具体验收标准及处理方法l处理方法：如果裂缝、空壳面积比较大，则由施工单位打掉重粉。如果只有细小的裂缝，而没有空壳，待业主在进行精装修时抹二遍腻子即可消除。第六节：具体验收标准及处理方法第六节：具体验收标准及处理方法2.墙面的阴、阳角验收墙面的阴、阳角验收 u对墙面的各个垂直拐角
8、、水平平行角，用目测的方法进行观测，检查阴、阳角处是否不平整或波浪不平。l处理方处理方法法:则要求施工单位用直木条夹紧粉角找直。 第六节：具体验收标准及处理方法第六节：具体验收标准及处理方法3.梁、柱与墙体之间裂缝的验收梁、柱与墙体之间裂缝的验收 u因为整个楼盘是采用混凝土框架结构，墙体则是待框架做好以后再砌的，难免出现柱、梁与墙体之间的结合部出现裂缝。u常见的裂缝有两个部位: 一是梁和墙体之间的裂缝 二是柱和墙体之间的裂缝 第六节：具体验收标准及处理方法第六节：具体验收标准及处理方法二个部位形成裂缝的原因是混凝土构造的柱、梁和空心砖墙体之间存在的一种自然的水泥收缩程度不同形成的，不存在质量问
9、题，更不是墙基下沉而造的。l处理方法：处理方法：将裂缝处割开，重铺金属网或布网，用小比度水泥砂浆重粉即可消除。 （俗称挂网处理）第六节：具体验收标准及处理方法第六节：具体验收标准及处理方法4.楼板的验收楼板的验收 u仔细观看室内地面上，是否有不同规则裂 缝，如果发现不同程度的存在，则要用专用小锤进行敲打，听听是否有空壳的声音。u如果正常，没有空壳的声音说明是水泥的自然风裂.如有异常响声，说明结构层与找平层之间有相克现象的存在,根本不存在结构层有什么质量问题。则要重新处理。第六节：具体验收标准及处理方法第六节：具体验收标准及处理方法l处理方法：处理方法：顺着开裂，空壳的方向割开重新做找平层即可。
10、同时地面应光洁，不能起砂。5.顶棚的验收顶棚的验收u对顶棚的验收，也是要看有无裂缝，空壳等现象，如果两者现象都不存在，又无波浪，不平整的现象，国家标准只是顺平就可以了。第六节：具体验收标准及处理方法第六节：具体验收标准及处理方法.进户门的验收进户门的验收u对门的验收要看门的四周密实度是否合适，开启、关闭是否顺畅，关门以后缝隙不能过大，也不能太小。钥匙开启自如，关、开门无异常响声。l处理方法：处理方法：门的密实度不好，需重新填充、加固，关、开门不顺畅或门隙过大或过小，则要调整门的铰链、垫铁，达到标准要求。钥匙开起不自如，要调整锁芯的定位螺丝，使其到位。门有响声要调整门的平衡度、垂直度或加少许机油
11、。第六节：具体验收标准及处理方法第六节：具体验收标准及处理方法.窗的验收窗的验收u要看窗的边框四周边缘等易受撞击处是否密实，要仔细检查墙体和窗框处墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰等现象，检查推拉门、窗户玻璃是否有破裂、搭扣、五金件不灵等现象。u推拉门、窗子四周橡胶压条是否平整，密实防水胶打的均匀程度如何。 第六节：具体验收标准及处理方法第六节：具体验收标准及处理方法l处理方法：处理方法：推拉门、窗的四周密实度不好，要重新填实，加固边框。窗框、门框处有异种变色，说明有渗漏现象，要重新打胶、粉墙达到不漏程度。玻璃破裂，五金件损坏，要重新更换。压条不平整，防水胶不均，要将压条拆除重新再做，以达到防水
12、的效果。第六节：具体验收标准及处理方法第六节：具体验收标准及处理方法.上、下水的验收上、下水的验收u检查上水时，可将水阀打开检查各个管子接头处有无滴水，渗水现象。检查下水时，可将水龙头打开观察地漏下水是否流畅，无冒泡缓慢现象。l处理方法：处理方法：上水管接头如有滴水、渗水，则说明熔接的不牢，则要割去原接头，重新熔接，达到不滴不漏。下水如果不顺畅则说明地漏被异物堵塞，则要及时疏通。第六节：具体验收标准及处理方法第六节：具体验收标准及处理方法、电的验收、电的验收u对电的验收，要先看室内配电盘开关板、插座板有无损坏，安装是否牢固、顺直，过墙线路应有导管，连接点必须紧密、可靠，部件齐全，接触良好，位置
13、正确。u要求施工单位的电工将事先准备好的插头，插入插座板逐个检查线路是否正常。l处理方法：处理方法：如发现有电路上的问题时则要请专业人员对损坏配件，线头连接处，安装位置进行更换、紧固、调整。 第六节：具体验收标准及处理方法第六节：具体验收标准及处理方法10.卫生间的验收卫生间的验收u卫生间的验收是整个验收环节中最为重要的一点，因为卫生间的地面在施工过程中已做防水层，但如做的不好将会发生渗漏现象。l查验查验方法：方法：在验收的前一天通知施工单位，用黄泥将卫生间地漏堵上，放水至2030公分深，待24小时以后，到底层观察卫生间的顶棚四周、风道周围，上、下水管壁接合处是否有渗漏、滴水等现象。第六节：具体验收标准及处理方法第六节：具体验收标准及处理方法l处理方法：处理方法：如果出现渗漏水的，需将漏水处凿开，清理干净杂物、沙粒，待凿开的漏水部位干爽后用细毛刷将防水涂料涂抹至漏水处待24小时以后，再进行养水实验，达到无渗漏要求。第七节：验收时使用的表格第七节：验收时使用的表格l楼房验收表楼房验收表l遗留工程问题处理工遗留工程问题处理工作联系单作联系单培训总结、评估培训总结、评估l以书面试卷形式开展考核l以调查问卷形式调查学员是否从培训中受益谢谢大家！谢谢大家！
