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1、上海九间伴房地产营销策划有限公司沭阳房地产市场调研报告和初步投资建议谨呈：喜盈门日期：2011年11月2日1上海九间伴房地产营销策划有限公司房地产市场机会分析项目属性界定区域价值研判初步建议2上海九间伴房地产营销策划有限公司城市属性沭阳是一个以工业产业为支撑的资源型城市，地处淮海经济区核心辐射区、长三角与环渤海两大经济圈辐射切合点江苏省-宿迁-沭阳位置优越 沭阳所属的宿迁市是淮海经济区的区域中心城市，重要交通枢纽；交通便捷 距宿迁只有55公里，新长铁路、京沪高速公路、205国道和324、326、245省道穿境而过，向南四小时可直达全国经济中心；工业基地 沭阳以工业为支撑产业，其中，木材加工业成
2、为全县首个百亿级产业集群；销售额超过50亿的企业也逐渐建成；服装、纺织及蓄电池等新兴产业淮海经济区环渤海经济圈长三角经济圈3上海九间伴房地产营销策划有限公司区域属性项目地处沭阳南部，S324省道南侧，未来将是沭阳发展的重点城区p项目所在的物流产业园是南部新区的重点组成部分，S324省道处于南部新区的边缘，具有较广阔的独立发展空间p项目位于南部新区边缘，距离沭阳城市中心约7km，距京沪高速公路约8km，距客运西站约2km沭阳老城区沭阳东部新区沭阳南部新区4上海九间伴房地产营销策划有限公司区域属性区域属性南部新区目前尚处于前期启动阶段，核心南部新区目前尚处于前期启动阶段，核心地段区域内路网基本完成
3、，重点公共设施如学校、体育地段区域内路网基本完成，重点公共设施如学校、体育场、车站等已经建设完成场、车站等已经建设完成新城区尚处于前期启动阶段，整体尚未开发；核心区域内路网建设基本完成，交通便捷；核心区域内的如东中学、沭阳中专，体育场、车站等公建配套已经完成，但项目所在的南部边缘区域，道路等基础设施配套远未到位，目前现状为农田。公园体育场如东中学5上海九间伴房地产营销策划有限公司项目属性项目位于沭阳南部新区边缘，地块通达性良好，S324省道南侧，西临淮沭新河，东临北京南路本案公园体育场如东中学客运站本案上海九间伴房地产营销策划有限公司项目属性项目规模较大，地块平整，以淮沭河为依托的强势资源宿沭
4、公路地块内部占地面积：2225亩（148.33万平米）容积率1.5宿沭公路淮沭新河北京南路淮沭新河地块内部本案7上海九间伴房地产营销策划有限公司项目属性界定四线新兴产业城市，公共配套缺乏的城市边缘区，城市主流发展方向的具有强势资源的超大规模项目p项目属性：占地2225亩，目前在沭阳规模200万平方米以上的项目只有南北汇服装城超大规模 p区域属性：政府规划的未来城市中心城市主流发展方向沭阳规划的南部新区南侧，新区处于建设起步阶段，缺乏相应的公共配套城市边缘、配套匮乏沭阳县隶属宿迁市，京沪高速、新长铁路贯穿其中，是新兴的产业城市，以纺织、木业为主导，新兴能源产业快速发展四线城市、产业支撑淮沭河紧邻
5、地块西面，在未来的市场建设上，可以有效依托物流运输强势资源8上海九间伴房地产营销策划有限公司房地产市场机会分析项目属性界定区域价值研判初步建议9上海九间伴房地产营销策划有限公司区域价值研判区域发展案例借鉴区域发展案例借鉴沭阳新城驱动因素研究及趋势研判10上海九间伴房地产营销策划有限公司我们研究了苏北县域新城建设的发展历程及对房地产的推动，借以厘清沭阳新城未来发展的轨迹，及房地产的发展推动力案例对房地产促进沭阳新城发展p优化城市功能（政府搬迁）能否成为沭阳向城市化发展的主要动因？p产业新城发展历程，对房地产的带动规律，沭阳的未来？11上海九间伴房地产营销策划有限公司案例的选取及前提对案例选取的前
6、提对案例选取的前提处于地级市下属的附属县区，与主城有一定距离；城市发展最先有一定特色产业资源，但对城市化推动作用有限；新城市化发展初期以优化城市功能（政府搬迁）为拉动。以优化城市功能拉动的城市化发展案例p宿迁泗阳新城区案例研究的目的案例研究的目的了解优化城市功能（政府搬迁）带动型城市的发展轨迹；除了政府搬迁，成功的城市化发展还需要哪些驱动因素。案例研究具体内容见附件，主件仅呈现结论性内容案例研究具体内容见附件，主件仅呈现结论性内容12上海九间伴房地产营销策划有限公司泗阳城市发展背景交通要冲、经济增长潜力巨大、特色主导产业明确、城市运营措施得力泗阳面向长三角，背靠淮海经济区20多个县市，辐射中西
7、部地区；既是南北、东西生产要素流既是南北、东西生产要素流动战略要冲，也是各类工业品内动战略要冲，也是各类工业品内销和外输必经之径；销和外输必经之径；穿境而过的京杭大运河、新长铁路、高速公路，使泗阳完全融入沿海、沿江“四小时产业配套圈”近几年泗阳县GDP增长趋势保持稳定，年增长率均高于国家和省的平均水平，表明泗阳县的宏观表明泗阳县的宏观经济状况良好。经济状况良好。近两年泗阳社会消费品零售总额增长趋势保持稳定，在泗阳县交通区位优势逐渐显现后，社会消费品零售总额将有大幅提高。面对日趋激烈的区域竞争态势，泗阳县在城市的发展战略上，提出以两河风光、楚汉文化为特色，以纺织服装、新提出以两河风光、楚汉文化为
8、特色，以纺织服装、新兴木业为支撑，沿徐宿淮盐经济带新兴工贸中等城市目标兴木业为支撑，沿徐宿淮盐经济带新兴工贸中等城市目标。泗阳县政府通过旧城改造等一系列措施，将老城人口逐步旧城改造等一系列措施，将老城人口逐步导入城北新城区，同时加大招商引资力度，通过带动工业导入城北新城区，同时加大招商引资力度，通过带动工业园区的发展吸引就业人口，从而推动城北新城的建设。园区的发展吸引就业人口，从而推动城北新城的建设。泗阳区位优势明显，资源丰富，产业基础好。目前已经形成的木目前已经形成的木材加工、纺织服装、化工制造、材加工、纺织服装、化工制造、农副食品加工、电器照明、饮料农副食品加工、电器照明、饮料制造等主导产
9、业颇具特色制造等主导产业颇具特色。为了更好地吸引、集聚外地生产要素，培育经济发展载体，泗阳泗阳县在城郊兴建了经济开发区，发县在城郊兴建了经济开发区，发展特色主导产业集群。展特色主导产业集群。老城区城东工贸园区城北新城13上海九间伴房地产营销策划有限公司泗阳近年城市化建设步伐20042004前20052006-20072008-在区域工业化、城市化、市场化竞争日趋激烈之际，泗阳县错失发展良机，经济状况快速下滑。 2004年7月 ，县政府进一步清晰了以工业化、城镇化为重点 ，着眼“一城三区”的产业布局 。代表事件：发展规划出炉2005年初，县委、县政府提出了“打造新兴纺织木业基地，建设生态城市“的
10、战略构想， 启动旧城改造以此加大房地产市场对经济增长的拉动，全年新增商品房面积100万平方米，2005 年共有13个住宅小区项目开工。代表事件：东方现代城启动上海纺织控股集团 投资泗阳、新世界大酒店开业2006年围绕“打造苏北一流经济开发区”的目标定位， 28个重点项目在泗阳经济开发区集中开工这两年，通过城市运营（政府搬迁）措施，县城建成区规模已从03年底的112平方公里扩展到226平方公里，基础设施配套面积达30平方公里，城市化率达348 ；泗阳城区拆迁面积超过80万平方米，相当于前五年拆迁面积总和；代表事件：兔宝宝木业、骡马河古街进入2008年，泗阳继续推进工业园区的招商引资工作，吸引人才
11、驻留，同时进行更大规模的旧城改造措施，提升城市化形象和水平。目前泗阳通过这几年在城市运营、特色主导产业链延伸以及基础配套设施等方面的工作，泗阳新城规划雏形已经出现14上海九间伴房地产营销策划有限公司泗阳新城城市化进程短暂，并非仅靠政府搬迁推动，而是特色主导产业发展及城市运营的成果1、启动期:04年，基础设施建设及部分政府部门搬迁,产生临时居住性需求；23、建设初期: 05-06年，大规模政府搬迁及教育医疗配套项目建设期,产生大量中高层次的居住需求。外地资本如千仞岗等开始涌入，选此为生产基地；4、全面建设期: 06-08年；产业园区逐步扩张后中高收入技术人员与管理者成为购房主力,同时泗阳输出的劳
12、动力资源与下属各乡镇居民成为城市发展主要补充；5、平稳发展期: 未来2年各基础配套及设施, 产业布局基本完成,生活便利，区域发展成为集生活、教育、居住、娱乐于一体综合性城区12345发展程度发展程度时间时间新城区域基础建设新城区域基础建设优化城市功能（政府搬迁）拉动区域发展优化城市功能（政府搬迁）拉动区域发展工业区招商及城工业区招商及城市运营直接推动市运营直接推动区域城市化区域城市化成熟阶段成熟阶段丰富并完善区域特色产丰富并完善区域特色产业链并带来更多人口业链并带来更多人口新城区域初步发展（启动期）优化城市功能拉动区域发展（建设初期）工业区招商及城市运营推动城市化（全面建设期）区域城市化发展成
13、熟（平稳发展期）在政府事业单位全面搬迁、旧城改造以及大量吸收产业工人的企业进驻后，城市发展才发生产业转型后才对房地产产生了急速推动作用泗阳新城已经基本成为配套成熟、功能完备的城市化区域，不仅泗阳新城已经基本成为配套成熟、功能完备的城市化区域，不仅靠优化城市功能，而是更多依靠工业园区的发展壮大，靠优化城市功能，而是更多依靠工业园区的发展壮大，特别是特特别是特色主导产业链条延伸所带来的对居住和配套等的城市化生活要求。色主导产业链条延伸所带来的对居住和配套等的城市化生活要求。15上海九间伴房地产营销策划有限公司优化城市功能措施的有效实施拉动城市中心转移，工业园区的发展壮大及外来大型产业资本的进入与成
14、熟带来需求的增长，还必须配合良好的城市基础案例总结新城区域发展的前提，为工业区发展奠定基础基础设施建设以政府的搬迁为主导，开始对区域经济产生拉动作用政府规划实施拉动 人口的跳跃式增长伴随复合性的需求不断提高城市运营（旧城改造）措施的引导及工业园区的发展和壮大、县城以外的购房群体补充城市基础城市基础在泗阳的案例中，产业成长的同时，城市的区位条件、政策支持、交通环境、规划有效实施是其城市化成功的基础。特色主导产业簇群，产业链的延伸经济效益放大后，城市化初现端倪，开始产生不同层次的居住与配套需求政府规划落实，城市运营（旧城改造）措施的引导及工业园区的发展和壮大、县城以外的人力资源补充使区域进入了快速
15、城市化轨道。但所有的一切成立仍需要城市基础这一平台。拉动因拉动因政府规划实施带来区域重心的转移，增强了新城的吸引力，从而促进区域的成熟推动因推动因工业区发展及城市运营、县城以外购房群体补充推动泗阳新城区城市化快速发展，16上海九间伴房地产营销策划有限公司依靠城市功能优化、城市运营、产业发展的拉动支撑一个新城的成熟和促进房地产的发展间接驱动因城市运营：旧城改造间接驱动因工业：工业园区的推动共同推动新城成熟和区域房地产的发展基础设施及配套：新城市直接因规划：城市功能优化通过案例厘清泗阳新城的发展轨迹和及其房地产促进因素后，需通过案例厘清泗阳新城的发展轨迹和及其房地产促进因素后，需要明确：要明确：p
16、同样为政府规划带动的沭阳新城发展处于链条的哪个阶段？p沭阳的产业发展阶段、城市基础和环境、城市化运营水平能否支撑沭阳城市化发展？p近期内推动沭阳房地产发展的因素是否具备？17上海九间伴房地产营销策划有限公司区域价值研判区域发展案例借鉴沭阳新城驱动因素研究及趋势研判沭阳新城驱动因素研究及趋势研判18上海九间伴房地产营销策划有限公司近年来沭阳经济发展良好，被誉为近年来沭阳经济发展良好，被誉为“苏北的小温州苏北的小温州”，产业结构以第二、三产业为支柱产业，第二产业发展优产业结构以第二、三产业为支柱产业，第二产业发展优势明显势明显p07年以来沭阳GDP始终保持着13%以上的增长，速度远远高于全国平均水
17、平；p目前沭阳经济总量在宿迁3县2区中处于上游水平，排名第一；p沭阳第一产业占比逐年下降，第二产业逐年提升，三产比例较为稳定；沭阳沭阳2010201020102010年第二产年第二产业的占比接近业的占比接近5 5 5 5成，国民经济支柱产业的地位成，国民经济支柱产业的地位较为明显。较为明显。驱动因素1 1宏观环境良好19上海九间伴房地产营销策划有限公司沭阳依托资源优势，拉长产业链条，电子、纺织、新型工业、木制品加工、玩具制造五大特色产业的集聚优势得到最大释放，强县富民支撑作用日益凸显，沭阳发展后劲十足新型工业产业新型工业产业木制品加工产业木制品加工产业电子产业电子产业纺织产业纺织产业玩具制造产
18、业玩具制造产业沭阳五大支沭阳五大支柱产业柱产业电池生产将成为国内最大的蓄电池生产基地，投资10亿元的浙江天能电池(江苏)有限公司，一期投资4亿元已顺利投产，全部投产后用工达4000人，年产值30亿元。在沭阳玩具制造业发展势头强劲。世界最大的玩具制造企业韩国希安琦玩具有限公司首期投资3000万元新建的希安琦玩具（沭阳）有限公司已正式投产，年产各类玩具可达800万只，产品全部返销韩国，出口日本和欧美市场，年出口创汇可达1千万美元，其延伸的产业链已带动20多个玩具加工企业和加工点进驻沭阳。木材加工业已经发展成为沭阳的主导产业，在全县工业经济总量中“三分天下有其一”。拥有沭阳凤凰画材有限公司由目前国内
19、规模最大的专业生产画材企业，及总投资8000万元的沭阳东方文体用品有限公司。沭阳传统的轻纺业结构优化，高品质，品牌知名度高。境内有多家规模企业，投资2亿元的江苏邦源纺织有限公司，投资1.2亿元的华夏纺织、投资2亿元的柳青纺织、投资10亿元的江苏宝娜斯、投资12亿元的上海轻纺工业园。电子项目集聚，投资1.2亿美元的瑞声科技(沭阳)有限公司，为苏北最大的电子企业集团，同时还有投资4亿元的晶石科技集团、投资4亿元的蓝晶电子落户，现有的电子类项目全部建成投产后，用工将超过2万人，电子产业集群迅猛崛起。驱动因素2 2产业基础强大20上海九间伴房地产营销策划有限公司根据沭阳能源基地的产业特色，在政府大力主
20、导下，吸引更多企业进驻，创造更多就业开发区重点开发区重点规划发展产规划发展产业业机电产业机电产业机械产业机械产业纺织服装产业纺织服装产业建材产业建材产业工艺品加工产业工艺品加工产业城市发展产业城市发展产业企业名称企业名称投资额投资额效益效益浙江天能电池有限公司计划投资10亿，一期固定投资近4亿正常生产后可实现年销售收入10亿人民币，上缴税收1.35亿人民币,并可吸纳2500个劳动力就业江苏鑫园旅游用品有限公司沭阳工业园区征地75亩 ， 总 投 资4000万2005年实现销售收入3.8亿元。公司管理规范，并通过ISO9001质量体系认证。江苏松凌木业股份有限公司投资规模5800万元年生产能力10
21、万立方米沭阳东方文体用品有限公司投资人民币8000万元项目建成后，年可创产值2亿元，纳税800万元，拥有员工2000余人沭阳柳青纺织有限公司注册资金3000万元，投资总额1.2亿元一期有员工600名，年销售额5000万元沭阳凤凰画材有限公司总投资5500万元现有工人800多人，年可实现产值1.2亿元，实现税收900万元宿迁市苏林机械制造有限 公 司 注册资本2000万年营业额人民币一亿元以上沭阳经济开发区部分入驻企业p沭阳经济开发区创建于01年，是江苏省政府批准的省级开发区。围绕“工业化、城市化、国际化、生态型”的建设目标，高起点、高标准、高品位的做好总体规划和控制性详细规划。p沭阳开发区累积
22、投入建设资金10亿元，基础设施配套面积扩大到24.5平方公里，境内外11家上市公司已进驻开发区。驱动因素2 2产业基础强大21上海九间伴房地产营销策划有限公司沭阳经济的持续发展以及特定的产业结构带来了大量产沭阳经济的持续发展以及特定的产业结构带来了大量产业工人，同时居民收入水平快速增长，表明市场潜在购业工人，同时居民收入水平快速增长，表明市场潜在购买力充足买力充足p沭阳人口保持稳步增长，表明沭阳劳动力后备资源充足；p沭阳人均可支配收入上升速度稳定，持续上升；p沭阳职工平均工资年均增长率保持在17%以上，位于宿迁第一；驱动因素2 2产业基础强大22上海九间伴房地产营销策划有限公司沭阳启动的发展规
23、划不仅以城市而且依据产业为蓝本，而且各板块功能明晰、完善，新城的建设为沭阳城市化发展奠定良好基础依据产业并结合城市功能规划有效实施前提下，将对沭阳发展有两方面促进作用：p完备功能的新城规划、产业带动极大促进了沭阳向着城市化的方向发展；p加大招商引资力度，延伸产业链条，吸引优质企业进驻，提升其城市化发展生命力。城市板块划分明确p沭阳已经初步形成“四区同步”的规划布局；p老城区、城东新区、城南新区、经济开发区。各板块城市功能完备p规划的各板块功能明确，行政、展览、商务、产业、休闲旅游，城市功能完善。行政商务居住休闲、旅游产业展览驱动因素3 3发展规划完备23上海九间伴房地产营销策划有限公司沭阳宏观
24、经济持续快速发展带动了房地产业的发展，沭阳宏观经济持续快速发展带动了房地产业的发展，但沭阳房地产市场供求比例近年逐步下降，表明城市但沭阳房地产市场供求比例近年逐步下降，表明城市运营的措施还需进一步加大，以满足不断释放的购房运营的措施还需进一步加大，以满足不断释放的购房需求需求房地产预警系统判断GDPGDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展800-4,000US$4000-8,000US$0-800US$启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期人均GDPGDP与房地产发展关系8,000-20,000USp按照2010年底汇率折算，2010年底
25、沭阳人均GDP在2480美元左右，由人均GDP与房地产发展关系可以研判，目前沭阳房地产市场处于目前沭阳房地产市场处于启动期，预计未来将保持快速增启动期，预计未来将保持快速增长长p沭阳2008年的供销比在小于2：1，呈现明显下降态势，而GDP却保持稳步增长，反映出沭阳城市运营措施还应进一步加大，以满以满足不断上升的购房需求足不断上升的购房需求驱动因素4 4房地产开发24上海九间伴房地产营销策划有限公司沭阳已初步具备发展南部新区的基本要素，正向着区域领导者方向发展正向着区域领导者方向发展苏北县域第一极 总结宏观背景宏观背景房地产房地产开发开发产业发展产业发展城市发展城市发展功能优化功能优化p五大支
26、柱产业集聚效应显现p产业发展迅速，带来行业相关人员收入快速增长p沭阳经济实力位列苏北第一p第二产业发展优势明显p沭阳已经开始进入房地产快速发展期 p沭阳现有城市运营措施已经不能满足逐渐释放的居民购房需求p城市发展分区和定位明确p 新城规划及功能结构合理，并已经在进一步落实区域属性改变区域属性改变苏北县域苏北县域第一极第一极25上海九间伴房地产营销策划有限公司房地产市场机会分析项目属性界定区域价值研判初步建议26上海九间伴房地产营销策划有限公司房地产市场机会分析沭阳沭阳房地产市场总体分析房地产市场总体分析沭阳板块市场竞争格局分析沭阳商业市场机会研究27上海九间伴房地产营销策划有限公司2011年上
27、半年，近40个城市实施限购，600多个城市出台房价控制目标，上海、重庆房产税试点改革“靴子”落地，住房转让营业税调整，货币政策持续收紧，信贷政策更加严厉，为确保1000万套保障房建设落实到位，土地、资金、制度多管齐下-2011-2011年两会房地产相关政策调整时间调整时间调整内容调整内容2011年1月“新国八条”出台二套房首付提至60%2011年2月限购令出台2011年6月住房部设定保障房进程公布大限20112011房地产相关政策房地产相关政策为降低普通居民的购房成本，中央相继出台了针对房地为降低普通居民的购房成本，中央相继出台了针对房地产行业的政策和措施，房地产市场进入下行通道产行业的政策和
28、措施，房地产市场进入下行通道28上海九间伴房地产营销策划有限公司沭阳房地产市场正处于启动期，可能会有发展停滞的现象，随着政府相关政策的落实，未来市场前景看好p全球经济危机，市场信心不足，观望气氛浓厚；p价格和真实需求的差距决定价格回调的幅度。房地产业的支撑因素房地产业的抑制因素p对市场走势的判断：对市场走势的判断：长期看好，对不同类型长期看好，对不同类型的城市区别对待的城市区别对待p人口红利、经济增长、城市化进程、房地产支柱产业地位、资本重新估值、投资观念的兴起使得从中长期角度来说，房地产市场的增长是持续的，目前政府连续出台救市政策，反映了政府对房地产业的态度；p对于一线城市房价离大部分刚性需
29、求的可承受力较远，需要有一个回调的过程；p对于类似沭阳这样的四线城市，刚性需求的可承受力和房价并未拉开距离，价格回调空间不大未来房地产业的走势取决于支撑因素和抑制因素的博弈未来房地产业的走势取决于支撑因素和抑制因素的博弈基于以上判断，沭阳未来房地市场前景看好p经济长期前景，特别是潜力发展区域，持续看好p城市化进程将带来大量自住需求；p政府一系列促进房地产行业发展措施挽救市场信心p房地产业支柱产业的重要地位29上海九间伴房地产营销策划有限公司近年沭阳土地市场的需求总体保持平稳走势，土地价值近年沭阳土地市场的需求总体保持平稳走势，土地价值区间比较大，南部新城要低于老城区及东部新区区间比较大，南部新
30、城要低于老城区及东部新区p沭阳土地价格区间在40-200万/亩，价格差距较大，金融酒店用地价格最高，住宅价格差距不是太大，东部和老城区土地价值较为市场认可，南部区域土地价格较低，专业市场价格相对较低。60-150万/亩40-80万/亩60-180万/亩商业金融酒店用地商业住宅用地住宅用地专业市场用地140-180万/亩80-100万/亩40-60万/亩10-15万/亩30上海九间伴房地产营销策划有限公司p07年以来沭阳商品房累计供销比为2.30：1，县商业物业累计供销比为1.63：1，整体分析，供求趋势相对均衡；p07年以来沭阳商业地产在2009年销售量达到最大值为30.9万平方米，2010年
31、销售量为21.94万平方米；p商业物业供销比在2007年达到了最大值，2008年均出现了较大程度的回落，09年起重新呈上升趋势，随着后续国家相关政策，住宅地产将面临供大于求的局势，预计未来商业地产仍将保持上升态势目前沭阳房地产市场的供求趋势相对均衡，随着国家对目前沭阳房地产市场的供求趋势相对均衡，随着国家对住宅地产的控制，住宅地产将面临供大于求的局面，预住宅地产的控制，住宅地产将面临供大于求的局面，预计市场焦点将集聚商业地产计市场焦点将集聚商业地产31上海九间伴房地产营销策划有限公司p2007年以来，沭阳商业物业成交均价呈现快速提升的态势，目前成交均价已逐渐攀升，商业价值正在得到体现；p200
32、7年以来沭阳住宅物业成交均价呈现快速提升的态势，目前成交均价维持在2100元/平方米以上；p由于沭阳房地产市场正处于启动期，商业以及住宅物业价格泡沫相对较小，未来仍将保持了良好的走势。近年来沭阳房地产市场正处于启动期，住宅以及商业物近年来沭阳房地产市场正处于启动期，住宅以及商业物业成交均价走势良好，未来仍将保持这一发展态势业成交均价走势良好，未来仍将保持这一发展态势近年来沭阳住宅商业成交均价走势备注：以上成交均价为县域范围含镇的成交均价32上海九间伴房地产营销策划有限公司沭阳房地产市场分析总结供求关系价格走势土地市场沭阳土地价值性质差异大近年沭阳土地市场的需求总体保持平稳走势，其中商业金融用地
33、价值最高，而非核心区域住宅较低，专业市场最低。目前供大于求，预计未来将出现供需基本平衡目前沭阳房地产市场呈现供大于求的局面，商业地产从09年开始供销比呈上升趋势，预计未来将会保持此局面价格泡沫较小，预计未来价格保持良好的运行势头近年来沭阳住宅以及商业物业成交均价走势良好，商业物业均价大约为住宅均价两倍左右，由于物业价格泡沫较小，且地价持续攀升，预计物业价格将保持良好的运行势头目前沭阳总体房地产市场出现供大于求的态势，价格泡沫较小；但随着土地市场的紧缩，产业需求的不断释放以及区域市场的加快发展，未来沭阳房地产市场前景看好，这为项目的成功带来了良好的市场环境宏观政策国家宏观政策为整体房地产市场创造
34、良好环境沭阳房地产市场正处于启动期，回调的可能性不大，随着政府相关政策的落实，未来市场前景看好33上海九间伴房地产营销策划有限公司房地产市场机会分析沭阳房地产市场总体分析沭阳板块市场竞争格局分析沭阳板块市场竞争格局分析沭阳商业市场机会研究34上海九间伴房地产营销策划有限公司按房地产市场发展程度，沭阳主城区房地产市场主要分为三个板块 1 老城区供应量不大，以旧城改造为主，购房出体为老沭阳人，楼型多以高层供应为主流，未来可供用于房地产开发机会较少，商业供应逐渐成为重点 2城东新区县政府所在区域，开发已经比较成熟，楼盘云集，是沭阳房地产最为集中的区域，置业者以公务员、在外奋斗的打工及经商沭阳人为主，
35、购房的主力面积集中在90-120平米之间的三房，供应量将继续上升，产品类型在逐步丰富，出现大规模商业项目，尤其是专业批发市场 3 城南新区南部新区是未来沭阳规划的新城区，目前基础配套设施还不完善，尤其在新长铁路南面楼盘供应量较小，但未来规模将会不断扩大东部新区老城区南部新区5城市发展方向城市发展方向35上海九间伴房地产营销策划有限公司老城区辐射全市的商业配套中心，是房地产市场起步最早发展最成熟的区域，其核心价值在于区位和配套优势，目前开发空间不大区位优势：中心城区房地产是房地产市场起步最早的区域，经过多年发展已进入成熟阶段；配套优势：中心城区是客户认知度最高，商业生活配套最为齐全的区域目前，中
36、心城区开发空间不大，主要以高层住宅和大型商业为主1、苏果超市、2恒隆广场、3欧中广场123老城区典型楼盘典型楼盘蓝天国际商贸城蓝天国际商贸城规模规模总占地119.35亩，总建筑面积达39万，商业约22万多，商住及办公约10万，产品形式产品形式高层、商业、酒店式公寓均价均价商铺1.3-3.3万/平米户型面积户型面积30-68平米商铺销售状况销售状况年推出总量2000套，年中推出，目前销售完成50%左右定位定位批发零售、休闲娱乐等全方位多功能于一身客户特征客户特征以公务员、沭阳及周边经商人士为主36上海九间伴房地产营销策划有限公司城东新区板块政府机关所在地，基础设施配套完善，是沭阳商品住宅集中开发
37、区域，县政府及主要政府机关所在地，生活配套成熟、学校、银行、医院等设施一应俱全产品形式以高层住宅为主，辅以小高层和多层，商业开发以专业市场为主主力客户是在区域内工作的的公务员、企业单位职员、在外经商及打工的沭阳人区域市场住宅均价在3000-3500元/平米左右，各项目价格差距不大，依托资源物业形式客户特征价格平台典型楼盘典型楼盘奥运都城奥运都城规模规模总建筑面积30万平米产品形式产品形式多层，小高层、花园洋房均价均价小高层3700元/平米户型面积户型面积二房75-123，三房120-140平米，销售状况销售状况剩余的房源27套，都是小高层的10楼以上的房源，面积较大，多层价格偏高，合同不能签。
38、产品特色产品特色新古典建筑风格，兵营式排布，低密度居住小区客户特征客户特征以项目周边工作的老师、医院医生、公务员为主东部新区软件园行政中心37上海九间伴房地产营销策划有限公司南部新区板块城市主流发展方向，但开发相对缓慢，总体居住氛围不浓，生活配套主要依靠老城区板块，非核心区域内开发不足区域内核心区域配套相对完善，但主要依靠中心区商业和支持，边缘区域基础设施建设缺乏，以学校和公建为主大部分以多层住宅为主，产品结构单一主力客户是在沭阳老城外溢及周边乡下进城客户2800-3300元/平米依托资源产品形式客户特征价格平台翰林府第翰林府第规模规模占地10万平米，建筑面积20万平米产品形式产品形式多层、小
39、高层、排屋均价均价3500元/平米户型面积户型面积三房120-133平米销售情况销售情况今年底的4月29日开盘，到目前销售90%，目前的多层房源好楼层均价在3600-3700左右 该盘的销售策略是单价报价提高200元左右，然后打折产品特色产品特色经典欧式建筑客户特征客户特征以项目周边小业主及公务员为主，南部新区南部新城核心区域南部新城边缘区域地块所在38上海九间伴房地产营销策划有限公司通过盘点板块竞争板块我们发现主流客户基本一致以中等规模项目为主，物业类型趋同p主城、东部板块客户基本以泛公务员、客户为主，北部则以职员、教师、小业主、进城农民等地缘性性客户为主；p由于主流产品和价格的趋同性，客户
40、置业更多关注生活配套，小区绿化、户型等产品细节。p沭阳目前总建面超过30万平米的项目仅有4个；p在建大部分楼盘是小高层、高层住宅，仅有少数几个项目有多层、别墅。区域价格差未拉开p在沭阳市场的主要居住板块中，多层、小高层产品价格差较小，普遍集中在3000-3600元/平方米的范围内。沭阳是一个高度同质化的市场，在梳理片区竞争的过程中我们更多地看到了共同点板块竞争格局39上海九间伴房地产营销策划有限公司房地产市场机会分析沭阳房地产市场总体分析沭阳板块市场竞争格局分析沭阳商业市场机会研究沭阳商业市场机会研究沭阳总体商业市场沭阳商圈分析沭阳专业市场分析40上海九间伴房地产营销策划有限公司沭阳居民收入保
41、持平稳快速增长，带动消费支出的增加，人民生活质量得到有效改善数据来源：全国国民经济和社会发展统计公报沭阳统计公报、江苏省统计年鉴城市居民人均消费收入p城市居民可支配收入保持平稳快速增长2007-2010年沭阳城市居民可支配收入年均增长达15%，高于全国平均水平。p城市居民消费支出实现快速增长沭阳县城镇居民2010年人均消费收入超过8000元。2007-2010年实现年均增长率达17%，超出江苏省平均水平。p沭阳城市人民生活质量得到显著改善沭阳城市居民恩格尔系数已达38.5，按照联合国粮农组织提出的标准，结合我国具体国情，居民已经步入小康社会，向富裕阶层过渡。人民生活质量恩格尔系数恩格尔系数59
42、%59%以上以上50-59%50-59%40-50%40-50%30-40%30-40%低于低于30%30%贫富程度贫困温饱小康富裕最富裕注：联合国粮农组织提出的标准温饱小康城市居民人均可支配收入上海九间伴房地产营销策划有限公司沭阳市民各类消费实现全面增长、消费结构进一步升级、消费习惯向追求生活品质改善p市区居民各类生活消费呈现全面增长局面l作为基本生活的食品支出2010年比2004年增长55%，年均增长9%；衣着类支出增长39%，年均增长7%；家庭设备用品及服务类、医疗保健、交通和通信类、教育文化娱乐服务等支出均实现了30%的增长36%，年均增长率高于5%。p市区居民消费结构进一步升级l沭阳
43、在食品以及衣着方面的支出占据消费支出的比例有所下降，但仍然主要部分。在家庭设备用品及服务、医疗保健、交通通讯、教育文化娱乐支出等方面的支出提高了2.3%。现代服务性消费支出比例的提升说明市民消费结构得到进一步升级。数据来源：宿迁统计局上海九间伴房地产营销策划有限公司从商业发展规律来看，沭阳市民消费倾向于多产品选择以及自有购物空间的选择，地区商业物业也向多元化、规模化发展800-1500US$800-1500US$800-1500US$800-1500US$1500-4000US$1500-4000US$1500-4000US$1500-4000US$4000-8000US$4000-8000U
44、S$4000-8000US$4000-8000US$8000-20000US$8000-20000US$8000-20000US$8000-20000US$传统商业发展传统商业发展综合业种的业态综合业种的业态综合性商业形式综合性商业形式转型商业形式转型商业形式消费者价格敏感消费者价格敏感多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间多种需求多种需求个性消费个性消费欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDPGDP达到40004000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。人均G GD DP P城市化率25%25%25%25%45%45%45%45%70%70
45、%70%70%85%85%85%85%95%95%95%95%+人均人均GDP位于位于1500美金以下；美金以下；城市化水平在城市化水平在25%以下以下人均人均GDP位于位于15002000美金；美金；城市化水平在城市化水平在45%以下以下人均人均GDP位于位于2000 4500美美金；城市化水平金；城市化水平在在45%以上以上 70%以下以下人均人均GDP位于位于4500 8000美金；美金；城市化水平在城市化水平在70%以上以上 90%以以下下人均人均GDP位于位于8000 20000美美金；城市化水平金；城市化水平在在90%以上以上商业处于与农业商业处于与农业经济相匹配的原经济相匹配的原
46、始状态始状态商业形态出现第商业形态出现第一次升级，取代一次升级，取代了农业时代的地了农业时代的地摊、摊、 集贸市场，集贸市场，商品为城市生商品为城市生 活活提供基本保提供基本保 障障商业形态出现飞商业形态出现飞 跃，多样化、规跃，多样化、规模化的现代商业模化的现代商业出现，如超市、出现，如超市、专卖店、精品店专卖店、精品店等等超越商业范畴的超越商业范畴的广义商业形态出广义商业形态出现，现， SHOPPINGMALL、 大型购物中大型购物中心、旅游商业地心、旅游商业地产、物流等综合产、物流等综合型商业形态出现型商业形态出现广义性商业的升广义性商业的升华转型，华转型， 主题性主题性的购物公园等极的
47、购物公园等极具个性消费的场具个性消费的场所出现所出现商业形态城市经济模型沭阳所处阶段上海九间伴房地产营销策划有限公司房地产市场机会分析沭阳房地产市场总体分析沭阳板块市场竞争格局分析沭阳商业市场机会研究沭阳商业市场机会研究沭阳总体商业市场沭阳商圈分析沭阳专业市场分析44上海九间伴房地产营销策划有限公司沭阳目前商圈呈单一中心化格局，城市商业功能集中于主城商圈，东部新区及南部新区商圈尚处于培育商业成熟度以及项目开发阶段商圈商圈名称名称等级等级功能及业态功能及业态商圈成熟度商圈成熟度驱动条件驱动条件人民中路商圈县级商圈功能以商业零售为主；业态含大型购物中心，综合超市，中高档百货店，专业店，商业街商圈成
48、熟，人流量大，商铺经营状况好城市核心区位以及传统商业中心东部新区商圈市级商圈功能以小商品集散为主；业态含、服装及建材装饰专业市场核心区较为成熟，人流量较大、商铺经营情况较好，但边缘区还在大规模建设政府交通规划、产业园布局驱动海宁皮革城商圈市级商圈功能以服装、汽车、小商品的商业批发及零售商圈仍在建设中，项目有待开发重点产业引导规划、南部新区商圈市级商圈功能以物流及专业商品市场还处于规划中产业园区驱动p商圈分布特征目前以人民中路商圈为主，各区域新兴商圈尚处在培育商业氛围，项目开发阶段，呈单一中心化格局。未来各区域商圈成熟之后将逐步分散市中心商业功能，呈“一心多区”分布。老城区上海九间伴房地产营销策
49、划有限公司沭阳现有专业批发市场分布格局呈现新旧并存的形式，由城中区域逐渐向城北物流聚集区聚集专业批发市场分布1 1浙江商城浙江商城2 2海宁皮革城海宁皮革城3 3南北汇服装批发市南北汇服装批发市场场4 4山东商城山东商城5 5 永康五金城永康五金城6 6苏北车市苏北车市7 7苏北商贸城苏北商贸城8 8月星家居商业广场月星家居商业广场9 9华东木业装饰城华东木业装饰城备注备注“红字为经营个案，黑字为在开发个案红字为经营个案，黑字为在开发个案目前现有的专业批发市场还处于转型过程中，新旧物业类型并存，主要研究对象选取将根据所在行业及区域影响力，将新旧形式都包括在内从行业划分看，沭阳专业批发市场主要有
50、三种行业一是服装行业，如海宁皮革城、南北汇装批发市场、山东商城等二是家居建材行业，如月星家居商业广场、浙江商城、苏北商贸城等三是以小商品行业，分布在苏北商贸城附近p由于沭阳经济的辐射区域包括周边县市及下辖县乡，因此沭阳目前比较成熟的专业批发市场都集中汽车交通枢纽周边，如浙江商城p依托政府的城市规划及城市发展的功能布局，目前沭阳物流及专业市场项目还将集中在的城东，未来城南新区将会崛起p随着沭阳城市经济与周边市县一体化水平的提高，专业批发市场供应量还会增大，竞争激烈123456789上海九间伴房地产营销策划有限公司房地产市场机会分析沭阳房地产市场总体分析沭阳板块市场竞争格局分析沭阳商业市场机会研究
51、沭阳商业市场机会研究沭阳总体商业市场沭阳商圈分析沭阳专业市场分析47上海九间伴房地产营销策划有限公司目前沭阳市的专业批发市场主要经营方向以家居建材行业为主，其次为服装及小商品市场等家居服装小商品及气体总供应量（含在建）约5000,00平方米约500,000平方米约300,000平方米区域城东城东、城南1.城南代表性物业1.浙江商城2.月星家居商业广场1.海宁皮革城2.南北汇服装市场3.山东商城1. 苏北商贸城2. 苏北车市租金（含物业费）浙江商城：0.5-1元/平方米/月海宁皮革城：0.8-1.5元/平方米/天0.3-0.8元/平方米/售价月星家居：1F1.2万/平方米2F 8000元/平方米
52、山东商城：外、1、2F 7500元/平方米里、1、2F 6000元/平方米里、1F 8000元/平米苏北商贸城：4000-7000元/平方米苏北车市：4500元/平方米（如一次性付款可售3200元/平米）入驻率浙江商贸城：95%海宁皮革城：90%50%左右主要特征城东是沭阳城市化的发展方向，存在大量的房地产住宅项目开发处于交通主干道附近主要以经营知名家居品牌为主，浙江人带动效应下，商家入驻率较高形成辐射周边的家居建材影响力目前已经成为沭阳市区及周边县市的皮装批发的首选地知名的品牌市场入驻，随着服装南北汇的建成，未来规模逐渐扩大目前此区域的服装主要以批发为主，档次属于中低端主要面对的客群都是周边
53、县市的服装门面的经营者主要是借助沭阳经济实力增强，城市扩张，而逐步成长发展起来目前也形成了全县的影响力，但容量有限，市场空置率较高主要面对中低端市场需求未来研判随着沭阳城市化进程的进一步扩展，对家居建材市场的需求还会有所增长随着城市产业规划的进一步调整，同时新型产业布局以及周边交通配套将加速市场影响力的提升随着沭阳经济发展状况的变化以及其他专业市场的形成而减弱上海九间伴房地产营销策划有限公司重点个案分析海宁皮革城基本技术经济指标基本技术经济指标楼盘名称沭阳海宁皮革城地理位置常州路永安路总建筑面积50000平方米占地面积17003平方米容积率3物业形态多层商业单体及两栋高层公寓经营时间2008年
54、10月开业物业类型组合主体高层17层、综合楼6层、裙楼4层经营信息经营信息经营分区楼层业态品牌租金（元/平方米/月）售价（元/平方米）经营1F箱包区经典405000-10000（部分保留商铺）2F皮衣皮草区毛毛253F精品区四海15居住区5-17F酒店式公寓12-213000项目定位项目定位1.市场采用“MALL”设计理念，将专业皮革城、豪华酒店、时尚餐厅、写字楼等多重城市功能优化整合，裙房及综合楼1-3层为皮革市场，综合楼及主体1-3层为酒店餐饮用房；综合楼4-6层为商务办公用房，经营情况经营情况2008年11月21日，市场一二层300余家商户正式营业，商户主要来自浙江海宁、桐乡、温州及广东
55、广州等地，开业以后，月接待达10万余人次，目前3层已经全部满租，市场人气比较充分评价评价项目位于沭阳南部新区核心，交通优势明显，商业管理正规，门市出租率较高，引入产品品牌在三线城市的影响力较高，二线品牌为主，少量一线品牌。上海九间伴房地产营销策划有限公司重点个案分析永康五金城基本技术经济指标基本技术经济指标楼盘名称永康五金城地理位置常州路永安路总建筑面积220000平方米占地面积183亩容积率1.5物业形态多层商业组合经营时间2011年9月开业物业类型组合2层商业街经营信息经营信息经营分区楼层业态品牌租金（元/平方米/月）售价（元/平方米）经营1-2F五金批发零售正泰、新民15-337000-
56、10000（部分保留商铺）备注：开业率达到60%，销售率50%左右项目定位项目定位市场实施信息化、规模化、品牌化经营，建成一个集交易、仓储、物流配送、现代商务办公、信息化管理、品牌展示、电子商务等多项功能于一体的现代化五金模具专业市场。经营情况经营情况沭阳的五金大户全部入驻永康五金城，大门南面2间，沭阳天地五金机电（五交化市场第一家），门北面前后6间，沭阳正泰电器（五金市场第二家），第三家，新民橡胶机电（建陵中学对面）第四家：宏达锅炉配件，戴老五，成胜将，宋组生等等还有好多都是行业中的大户，评价评价定位合理，与目前沭阳现有及在建市场形成差异化，招商力度比较强，同时现有传统的老五交化即将拆迁，沭
57、河市场太小，没有更强的竞争，未来发展空间广阔上海九间伴房地产营销策划有限公司重点个案分析蓝天国际商贸城基本技术经济指标基本技术经济指标楼盘名称蓝天国际商贸城地理位置人民路上海路交汇处总建筑面积39万平方米占地面积119.35亩铺位总数3000物业形态集商贸、娱乐、金融、商务于一体的一站式商业街区容积率4.902物业类型组合综合商贸中心经营时间2012年初经营信息经营信息经营分区楼层业态及初步定位租金（元/平方米/月）售价（元/平方米）经营1-6F地下二层设置国际大酒店及停车场， 地下一层部分为机动车车库，部分为商业门店、餐饮和设备用房； 地上一、二层为服装品牌店和专业门店； 三、四层为小商品、
58、文体用品和五金、家电、数码城等； 五、六层设置娱乐、餐饮、休闲等规模型商业服务及文化服务设施，中心部位结合地下一层设置碧游广场景观区； 三层楼顶设置机动车停车位； 四层屋面设置空中花园、儿童娱乐区。一楼是卖品牌三万起租，两楼是两万起租，三楼四楼免交房租两年不过得交六万押金1.3-3.3（部分保留商铺）居住区5-33F住宅、酒店式公寓评价评价占据城市中心，散卖商铺，定位中低端，发展空间有限上海九间伴房地产营销策划有限公司重点个案分析沭阳山东商城基本技术经济指标基本技术经济指标楼盘名称沭阳山东商城地理位置迎宾大道东段，距京沪高速沭阳出口不到一公里总建筑面积40多万平方米占地面积335亩铺位总数14
59、70物业形态多层商业单体及两栋高层公寓容积率1.791物业类型组合多层、小高层经营时间2012年9月项目定位项目定位规划有大型电子信息屏、广播系统、电子信息资讯系统、宽带网络系统、自动扶梯、消防安全监督控制中心等现代化设施，致力打造国内先进、苏北一流的大型专业市场。评价评价市场定位于原有市场重合，无有效营销推广手段，招商管理水平欠缺，不看好经营信息经营信息经营分区楼层业态及初步定位租金（元/平方米/月）售价（元/平方米）经营1-2F主体市场设生产企业直销中心、商品采购中心、仓储中心、配套服务中心几大区域，规划有9000多个商位、1万多户经营户。主要经营电动车、电子产品、五金、饰品、鞋帽等行业商
60、品。3F为住宅-外、1、2F 7500元/平方米里、1、2F 6000元/平方米里、1F 8000元/平米3F住宅2000元/平米备注：无返租等促销措施，同时市场也无招商部门，A区约3万平米售完，住宅售完，但大部分仍在售上海九间伴房地产营销策划有限公司重点个案分析沭阳南北汇服装城基本技术经济指标基本技术经济指标楼盘名称沭阳山东商城地理位置迎宾大道东段，326省道与京沪高速交汇处总建筑面积200多万平方米占地面积2000亩铺位总数1378物业形态多层商业单体组合及酒店、写字楼容积率1.6物业类型组合多层、高层经营时间2012年6月（A区）项目定位项目定位包含5大商业组团,具备大型商贸、商务、酒店
61、、写字楼、会展中心等高端配套设施，目前以服装市场为主打，在二期规划有服装工厂作为支撑评价评价定位综合性，营销推广及招商手段运用比较纯属，但规模较大，初期定价过高，影响后期销售，短期内部看好经营信息经营信息经营分区楼层业态及初步定位租金（元/平方米/月）售价（元/平方米）经营1-2F规划有大型服装、百货、名店、餐饮、娱乐、休闲、购物、游乐、皮革、文娱等主题商业经营功能及配套-外1F 16000元/平方米2F 7600-9500元/平方米里1F 8-9000元/平米2F6-7000元/平米备注：有2年返租等促销措施，同时市场负责招商，但规模大，售价较高，去化速度慢53上海九间伴房地产营销策划有限公
62、司重点个案分析月星国际家居生活广场基本技术经济指标基本技术经济指标楼盘名称中国沭阳国际服装南北汇地理位置沭阳县城东迎宾大道与京沪高速交汇地总建筑面积26万平方米占地面积128亩铺位总数物业形态多层、高层容积率3.3物业类型组合家居生活馆、家居展示馆、酒店式公寓、高档住宅经营时间2012年底，开盘时间2011年11月经营信息经营信息经营分区楼层业态及初步定位租金（元/平方米/月）售价（元/平方米）经营1-3F品牌卫浴、厨房用品区（3-4期）1-2期中心部分为月星家居持有，主要经营品牌家居产品月星包租20年，每半年返还买家租金1F 12000元/平方米2F 800元/平方米3F 待定备注：有1万定
63、金抵4000的活动，同时市场负责招商及整体运营，有品牌保证，同时进行统一管理项目定位项目定位规划设有主力家居旗舰商业店、家居建材市场、家居生活馆、家居展示馆、酒店式公寓，高档住宅，为保证项目未来发展，月星持有33%的物业评价评价定位清晰，品牌保证，统一管理，地理位置优越，发展空间巨大，看好，但价格高，去化速度存疑54上海九间伴房地产营销策划有限公司总结专业市场分析商圈分析沭阳商圈当前商圈还是呈现以单中心为主的发展格局近年随着沭阳城市建设的步伐的加快，单中心的商圈格局正逐渐改变，城东商圈已逐步崛起，城南商圈仍在进一步建设目前专业市场供应规模大，分布在城东及城南依托沭阳的人口规模及经济发展实力，专
64、业市场规模在逐步扩大，由城东向城南扩张沭阳商业市场沭阳总体商业市场保持繁荣沭阳近年人均可支配收入、社会消费品零售总额都保持高出全国平均增速，商业发展阶段进入多元化、规模化市场选择。55上海九间伴房地产营销策划有限公司房地产市场机会分析项目属性界定区域价值研判初步建议56上海九间伴房地产营销策划有限公司沭阳宏观经济环境总体向好，政府强力拉大城市框架，在东部新城初步建设完成的基础上，正大力发展南部新区，因此房地产市场呈现高速发展，但作为县城而言，短期内依靠沭阳自身力量，实现东、南两个新城的发展建设，存在一定的难度，如给予一定的时间，依托周边的县市作为腹地，同时提升政府能级，南部新城的发展将见成效。57
