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1、【核心能力培养核心能力培养】使学生掌握物业服务合同基本法律知识；使学生掌握物业服务合同基本法律知识； 能正确订立物业服务合同；能正确订立物业服务合同； 并处理物业服务合同纠纷。并处理物业服务合同纠纷。 【具体教学目的具体教学目的】掌握物业服务合同订立的主体、内容、履行；掌握物业服务合同订立的主体、内容、履行； 理解物业服务合同的特征；理解物业服务合同的特征； 认识物业服务合同的重要性；认识物业服务合同的重要性； 掌握前期物业服务合同的内容及限期。掌握前期物业服务合同的内容及限期。【教学重点教学重点】物业服务合同的内容、履行。物业服务合同的内容、履行。【教学难点教学难点】物业服务合同的内容及履行
2、。物业服务合同的内容及履行。 第四章第四章 物业服务合同物业服务合同第一节第一节 前期物业服务合同前期物业服务合同第二节第二节 物业服务合同物业服务合同第三节第三节 物业服务合同的订立与履行物业服务合同的订立与履行第四节第四节 物业服务合同的变更、解除、物业服务合同的变更、解除、终止和违约终止和违约第四章第四章 物业服务合同物业服务合同一、前期物业服务合同概述一、前期物业服务合同概述二、前期物业服务合同的内容二、前期物业服务合同的内容 第一节第一节 前期物业服务合同前期物业服务合同引例41瑞都国际住宅小区开发商在售房合同中承诺该小区的物业服务费不超过每平方米每月1.5元。可是当业主办理入住手续
3、时，管理该小区的精诚物业服务有限公司却要求业主交纳每平方米每月2.5元的物业服务费。全体业主认为这不合理，要求按照原购房协议的约定收取物业服务费。精诚物业服务有限公司则认为购房合同是开发商的事，开发商所承诺的事项与物业服务公司无关。为此，业主与精诚物业服务有限公司发生了纠纷。请您运用相关知识对本纠纷进行简要的评析。 一、前期物业服务合同概述一、前期物业服务合同概述（一）前期物业服务合同的概念（一）前期物业服务合同的概念是指在前期物业管理服务阶段，由开发商（或是指在前期物业管理服务阶段，由开发商（或建设单位）与物业服务企业就该阶段双方的权建设单位）与物业服务企业就该阶段双方的权利和义务所达成的协
4、议，是物业服务企业开展利和义务所达成的协议，是物业服务企业开展物业服务活动的依据。物业服务活动的依据。（二）前期物业服务合同的特征（二）前期物业服务合同的特征1、前期物业服务合同的过渡性、前期物业服务合同的过渡性2、前期物业服务合同虽由开发商与物业服务、前期物业服务合同虽由开发商与物业服务企业签订，但牵涉到业主的权利和义务企业签订，但牵涉到业主的权利和义务3、前期物业服务合同的要式性、前期物业服务合同的要式性（一）当事人的基本情况（一）当事人的基本情况（二）物业的基本情况（二）物业的基本情况（三）服务内容与质量（三）服务内容与质量（四）物业服务费用（四）物业服务费用（五）双方的权利和义务（五）
5、双方的权利和义务（六）违约责任（六）违约责任（七）其他事项（七）其他事项二、前期物业服务合同的内容二、前期物业服务合同的内容一、物业服务合同的概念与特征一、物业服务合同的概念与特征二、物业服务合同的形式二、物业服务合同的形式三、物业服务合同的内容三、物业服务合同的内容 第二节第二节 物业服务合同概述物业服务合同概述引例42刘某于2006年8月购买了阳光花园的商品房一套，并与海逸物业服务有限公司签订了物业服务委托合同，约定无电梯的房屋按照每月每平方米1.20元收取。当月，刘某便一次性交付了2006年8月至12月的物业服务费用。2007年4月20日，阳光花园业主委员会与海逸物业公司签订了一份物业服
6、务合同，约定由海逸物业公司继续在阳光花园小区提供物业服务，服务期限为2年，自2007年5月1日至2009年5月1日；物业服务费按照每月每平方米1.20元直接向业主收取，逾期交纳的按日收取0.3%的滞纳金。同年5月1日，阳光花园业主委员会与海逸物业公司又签订了一份合同，约定原物业服务合同自即日起移交海逸物业服务公司并继续有效。不久，海逸物业公司又填写了“物业服务收费备案审核表”，收费标准确定为无电梯房每月每平方米1.25元，电梯房1.55元，并加盖了业主委员会印章，并将此表送交物价管理部门备案。2007年4月17日，业主刘某交纳了2007年1月至10月的物业服务费。但是从2007年11月起，刘某
7、拒绝交纳物业服务费。2008年5月18日，海逸物业服务公司将刘某诉诸法院，请求判令刘某按照1.25元的标准支付物业服务费，并按照每日0.3%的比例收取滞纳金。请问：1业主委员会代表业主签订的物业服务合同是否对业主发生效力？2上述案例中的“物业服务收费备案审核表”的内容是否构成物业服务合同的一部分？ 一、物业服务合同的概念与特征一、物业服务合同的概念与特征（一）合同认知（一）合同认知合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依据不同立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依据不同的标准，合同可以分为：的标准，合
8、同可以分为：1、单务合同与双务合同、单务合同与双务合同2、有偿合同与无偿合同、有偿合同与无偿合同3、有名合同与无名合同、有名合同与无名合同4、诺成合同与实践合同、诺成合同与实践合同5、要式合同与不要式合同、要式合同与不要式合同6、主合同与从合同、主合同与从合同7、束己合同与涉他合同、束己合同与涉他合同8、本约与预约、本约与预约9、格式合同与非格式合同、格式合同与非格式合同（二）物业服务合同的概念（二）物业服务合同的概念物业服务合同是业主或代表全体业主的业物业服务合同是业主或代表全体业主的业主委员会（委托人）与物业服务企业（受主委员会（委托人）与物业服务企业（受托人）签订的，物业服务企业接受委托
9、提托人）签订的，物业服务企业接受委托提供物业管理服务，委托人支付服务费用的供物业管理服务，委托人支付服务费用的合同。合同。（三）物业服务合同的特征（三）物业服务合同的特征1、当事人是特定的、当事人是特定的2、物业服务合同是一种劳务合同、物业服务合同是一种劳务合同3、物业服务合同是诺成合同、物业服务合同是诺成合同4、物业服务合同是双务合同、物业服务合同是双务合同5、物业服务合同是有偿合同、物业服务合同是有偿合同6、物业服务合同是要式合同、物业服务合同是要式合同二、物业服务合同的形式二、物业服务合同的形式（一）什么是合同的形式（一）什么是合同的形式是指合同当事人就意思表示达成一致的具体是指合同当事
10、人就意思表示达成一致的具体表现形式。根据我国表现形式。根据我国合同法合同法规定，合同规定，合同的形式包括：的形式包括：1、口头形式、口头形式2、书面形式、书面形式3、其他形式、其他形式三、物业服务合同的内容三、物业服务合同的内容（一）合同首部（一）合同首部（二）合同正文（二）合同正文1、物业的基本情况；、物业的基本情况； 2、委托管理事项、委托管理事项3、委托管理期限、委托管理期限 4、双方的权利和义务、双方的权利和义务5、物业服务质量和标准、物业服务质量和标准 6、物业服务收费、物业服务收费7、违约责任及其他、违约责任及其他 8、附则、附则（三）合同的结尾（三）合同的结尾 1、订立时间、订立
11、时间 2、生效时间、生效时间3、签名或盖章、签名或盖章 4、页数及正副本的份数、页数及正副本的份数一、物业服务合同的订立一、物业服务合同的订立二、物业服务合同的效力二、物业服务合同的效力三、物业服务合同的履行三、物业服务合同的履行 第三节第三节 物业服务合同的订立与履行物业服务合同的订立与履行引例43原告刘某是小区的业主，一天，刘某回家后发现其居室被盗，丢失现金、手机和衣物，还有价值3000元的GPS地球定位仪一部。经有关部门估价，刘某丢失钱物总价值折合人民币6000余元。刘某认为，自己按照与物业服务公司签订的小区物业服务合同的约定，缴纳了物业服务费。所以，物业服务公司应该赔偿其经济损失。而物
12、业服务公司只同意赔偿2000元。在双方协商未果的情况下，刘某将该小区的开发商与物业服务公司同时告上了法庭。被告物业服务公司辩称，开发商将基础设施不完善的住宅交付使用，应负主要责任，保安公司也应承担责任。同时，认为自己只应承担一部分管理责任。业主刘某自己也应承担责任，因为刘某被盗的GPS地球定位仪是单位公有财产，不应该放在刘某家中，故不应该将其列入赔偿范围。被告小区开发商则认为，小区内业主被盗，本公司不应承担责任。请您运用相关法律知识对本案进行分析，提出您的看法。 一、物业服务合同的订立一、物业服务合同的订立（一）物业服务合同订立的基本原则（一）物业服务合同订立的基本原则1、平等原则、平等原则（
13、1）当事人的法律地位是平等的）当事人的法律地位是平等的（2）不得将自己的意志强加给另一方）不得将自己的意志强加给另一方2、合同自由原则、合同自由原则3、公平原则、公平原则4、诚实信用原则、诚实信用原则5、守法原则、守法原则（二）物业服务合同订立的程序（二）物业服务合同订立的程序物业服务合同的订立程序是指当事人各方物业服务合同的订立程序是指当事人各方相互作出意思表示并就合同条款通过反复相互作出意思表示并就合同条款通过反复协商最终达成一致的过程。协商最终达成一致的过程。合同的成立一般需经过要约和承诺两个阶合同的成立一般需经过要约和承诺两个阶段段1、要约、要约（1）什么是要约）什么是要约要约，又称为
14、发盘、报盘、发价，是指当事人要约，又称为发盘、报盘、发价，是指当事人一方，以缔结合同为目的，向对方当事人所作一方，以缔结合同为目的，向对方当事人所作的意思表示。条件：的意思表示。条件：1）必须是特定人的意思表示）必须是特定人的意思表示2）必须是向要约人希望与之缔结合同的特定）必须是向要约人希望与之缔结合同的特定受要约人发出受要约人发出3）必须要有订立合同的意图）必须要有订立合同的意图4）内容必须具体确定）内容必须具体确定5）要约人须有受拘束的意思表示）要约人须有受拘束的意思表示（2）要约的生效）要约的生效我国立法对要约的生效时间采取到达主义。要我国立法对要约的生效时间采取到达主义。要约的效力体
15、现在：约的效力体现在：1）对要约人而言，负有接受承诺的义务）对要约人而言，负有接受承诺的义务2）对受要约人而言，取得对要约做出承诺的）对受要约人而言，取得对要约做出承诺的权利权利注：要约与要约邀请的区别注：要约与要约邀请的区别（3）要约的撤回、撤销与失效）要约的撤回、撤销与失效1）要约的撤回：对尚未发生效力的要约阻止）要约的撤回：对尚未发生效力的要约阻止其生效的意思表示其生效的意思表示2）要约的撤销：对已经生效但尚未获承诺的）要约的撤销：对已经生效但尚未获承诺的要约消灭其约束力的意思表示要约消灭其约束力的意思表示3）要约的失效（情形）要约的失效（情形）a：拒绝要约的通知到达要约人：拒绝要约的通
16、知到达要约人b：要约人依法撤销要约：要约人依法撤销要约c：承诺期限届满，受要约人未做出承诺：承诺期限届满，受要约人未做出承诺d：受要约人对要约的内容作出实质性变更：受要约人对要约的内容作出实质性变更2、承诺、承诺（1）什么是承诺）什么是承诺承诺是受要约人一方对要约人一方提出的要约承诺是受要约人一方对要约人一方提出的要约完全同意的意思表示。条件：完全同意的意思表示。条件：1）承诺人必须为受要约人）承诺人必须为受要约人2）承诺原则上应该以通知的方式作出）承诺原则上应该以通知的方式作出3）承诺必须在要约规定的时间内到达要约人）承诺必须在要约规定的时间内到达要约人处处4）承诺的内容应与要约相一致）承诺
17、的内容应与要约相一致（2）承诺的撤回）承诺的撤回承诺的撤回是指对尚未生效的承诺组织承诺的撤回是指对尚未生效的承诺组织其生效的意思表示。其生效的意思表示。注：承诺不存在撤销的问题注：承诺不存在撤销的问题（3）承诺的生效）承诺的生效根据根据合同法合同法的规定，我国对承诺的的规定，我国对承诺的生效采到达主义。生效采到达主义。（三）物业服务合同订立的方式（三）物业服务合同订立的方式1、招标方式（公开招标和邀请招标）、招标方式（公开招标和邀请招标）2、协商方式：业主或物业服务企业向对方发出要约，并、协商方式：业主或物业服务企业向对方发出要约，并经过对方承诺而依法订立书面的物业服务合同的方式。经过对方承诺
18、而依法订立书面的物业服务合同的方式。注：缔约过失责任：当事人在订立合同的过程中，因过注：缔约过失责任：当事人在订立合同的过程中，因过错而违反先合同义务，从而导致合同不能成立，或者合错而违反先合同义务，从而导致合同不能成立，或者合同虽然成立，但由于不符合法定的生效条件而被确认为同虽然成立，但由于不符合法定的生效条件而被确认为无效、可变更或可撤销，给对方当事人造成损失时所应无效、可变更或可撤销，给对方当事人造成损失时所应承担的民事责任。（承担的民事责任。（合同法合同法规定的三种情形）规定的三种情形）二、物业服务合同的效力二、物业服务合同的效力（一）物业服务合同的生效与效力（一）物业服务合同的生效与
19、效力物业服务合同的生效是指业已成立的物业服务合同，物业服务合同的生效是指业已成立的物业服务合同，因具备法定生效条件而在业主（业主委员会）与物业因具备法定生效条件而在业主（业主委员会）与物业服务公司之间产生一定的法律约束力。服务公司之间产生一定的法律约束力。物业服务合同的效力是指物业服务合同生效以后，在物业服务合同的效力是指物业服务合同生效以后，在合同当事人甚至第三人之间所产生的法律拘束力。合同当事人甚至第三人之间所产生的法律拘束力。（二）物业服务合同的生效条件（二）物业服务合同的生效条件1、行为人具备相应的民事行为能力、行为人具备相应的民事行为能力2、行为人意思表示真实、行为人意思表示真实3、
20、行为不违反法律和社会公共利益、行为不违反法律和社会公共利益三、物业服务合同的履行三、物业服务合同的履行（一）物业服务合同的履行原则（一）物业服务合同的履行原则1、什么是物业服务合同的履行、什么是物业服务合同的履行是指物业服务合同当事人按照合同的约定或者法律的是指物业服务合同当事人按照合同的约定或者法律的规定，全面使当地完成各自在合同中所负担的义务，规定，全面使当地完成各自在合同中所负担的义务，以使对方当事人的权利得以实现的过程。以使对方当事人的权利得以实现的过程。2、物业服务合同的履行原则、物业服务合同的履行原则（1）全面履行原则）全面履行原则注意：不适当履行的注意：不适当履行的5种表现形式种
21、表现形式（2）实际履行原则）实际履行原则（二）物业服务合同履行中的抗辩权（二）物业服务合同履行中的抗辩权1、同时履行抗辩权、同时履行抗辩权同时履行抗辩权是指在当事人互负债务且无先后履行同时履行抗辩权是指在当事人互负债务且无先后履行顺序时，一方所享有的在对方未履行义务之前或对方顺序时，一方所享有的在对方未履行义务之前或对方履行义务不符合约定时拒绝其履行要求的权利。履行义务不符合约定时拒绝其履行要求的权利。2、先履行抗辩权、先履行抗辩权先履行抗辩权是指在当事人互负债务且有先后履行顺先履行抗辩权是指在当事人互负债务且有先后履行顺序时，当先履行一方未履行或履行债务不符合约定时，序时，当先履行一方未履行
22、或履行债务不符合约定时，后履行一方所享有的拒绝其履行要求的权利。后履行一方所享有的拒绝其履行要求的权利。3、不安抗辩权、不安抗辩权不安抗辩权是指在双务合同中，先履行一方在不安抗辩权是指在双务合同中，先履行一方在发现后履行一方存在丧失或可能丧失履行债务发现后履行一方存在丧失或可能丧失履行债务能力时，依法享有的中止履行的权利。（能力时，依法享有的中止履行的权利。（合合同法同法规定的四种情形）规定的四种情形）（1）经营状况严重恶化）经营状况严重恶化（2）转移财产、抽逃资金，以逃避债务）转移财产、抽逃资金，以逃避债务（3）丧失商业信誉）丧失商业信誉（4）有丧失或可能丧失履行债务能力的其他）有丧失或可能
23、丧失履行债务能力的其他情形情形（三）物业服务合同的保全（三）物业服务合同的保全合同的保全，也称为债的保全，是指为防止因债务人合同的保全，也称为债的保全，是指为防止因债务人的财产不当减少给债权人债权的实现带来危害，允许的财产不当减少给债权人债权的实现带来危害，允许债权人为保护其债权的实现而采取的法律措施，包括债权人为保护其债权的实现而采取的法律措施，包括代位权和撤销权。代位权和撤销权。1、代位权、代位权是指债务人怠于行使其到期债权而给债权人的债权造是指债务人怠于行使其到期债权而给债权人的债权造成损害时，债权人享有的向人民法院请求以自己的名成损害时，债权人享有的向人民法院请求以自己的名义代位行使债
24、务人债权的权利。义代位行使债务人债权的权利。2、撤销权、撤销权是指因债务人使其财产不当减少的行为危害债权人债是指因债务人使其财产不当减少的行为危害债权人债权的实现时，债权人享有的请求人民法院撤销债务人权的实现时，债权人享有的请求人民法院撤销债务人与第三人的民事行为的权利。（三种情形？）与第三人的民事行为的权利。（三种情形？）一、物业服务合同的变更一、物业服务合同的变更二、物业服务合同的解除与终止二、物业服务合同的解除与终止三、物业服务合同的违约责任三、物业服务合同的违约责任 第四节第四节 物业服务合同的变更、解除、终物业服务合同的变更、解除、终止及违约止及违约引例44某小区的业主林先生搬进其购
25、买的已装修好的新房不到一个月，便发现其主卧室卫生间的地漏返水，三间卧室及走廊地面铺装的复合地板大部分被污水浸泡了，卧室门和门套的下沿也被浸泡，屋内臭味弥漫。物业服务公司在疏通的过程中发现，原来阻塞的部位是在该套房屋下部与楼下房屋相连的主下水管线处，阻塞物有水泥等装修垃圾和其他生活垃圾。林先生认为物业服务公司未完全履行约定的义务、给自己造成了损失。因此，要求物业服务公司赔偿更换门、地板等的损失以及精神损失。物业服务公司则认为，在林先生进行装修之前，双方就已经签订了装修协议，并在协议中约定了禁止向下水道排放污水杂物。且在房屋被水浸泡以后，也立即组织相关人员疏通管道、排放污水并进行了维修。浸水的原因
26、是由于水泥以及生活垃圾造成下水道阻塞。因为林先生和其他几位业主都在装修，所以无法查清堵塞物的来源，但据此要求物业服务公司承担赔偿责任是没道理的双方几经协商仍然未能达成一致意见。无奈，林先生将物业服务公司告上法庭。请您运用相关知识对本案进行分析。 一、物业服务合同的变更一、物业服务合同的变更（一）合同主体的变更（一）合同主体的变更是指合同权利和义务的承担主体发生变化的情况。包是指合同权利和义务的承担主体发生变化的情况。包括：括：1、债权让与、债权让与是指不改变物业服务合同的内容，债权人将其合同中是指不改变物业服务合同的内容，债权人将其合同中享有的权利转移于第三人的行为（注意：不得让与的享有的权利
27、转移于第三人的行为（注意：不得让与的三种情形）三种情形）2、债务承担、债务承担是指不改变物业服务合同的内容，债务人将其合同中是指不改变物业服务合同的内容，债务人将其合同中承担的义务全部或部分转移至第三人的行为。（须经承担的义务全部或部分转移至第三人的行为。（须经债权人同意）债权人同意）3、合同的概括承受、合同的概括承受是指合同一方当事人将其债权和债务通过协议一并转是指合同一方当事人将其债权和债务通过协议一并转移于第三人的行为。移于第三人的行为。 （须经对方当事人同意）（须经对方当事人同意）（二）合同内容的变更（二）合同内容的变更在物业服务合同中比较常见，是指双方当事人在物业服务合同中比较常见，
28、是指双方当事人通过协商一致，就合同的权利和义务所作的变通过协商一致，就合同的权利和义务所作的变更。更。注意：存在重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、注意：存在重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危等情形时，可提请法院或仲裁机构变乘人之危等情形时，可提请法院或仲裁机构变更合同。更合同。二、物业服务合同的解除与终止二、物业服务合同的解除与终止（一）物业服务合同的解除（一）物业服务合同的解除是指在物业服务合同的存续期间，当事人通过协商或是指在物业服务合同的存续期间，当事人通过协商或法定事由出现时一方当事人通过行使解除权等方式，法定事由出现时一方当事人通过行使解除权等方式，使双方之间的合同关系提前消灭。
29、包括：使双方之间的合同关系提前消灭。包括：1、协议解除、协议解除2、单方解除、单方解除（1）单方约定解除）单方约定解除（2）单方法定解除（）单方法定解除（合同法合同法规定的规定的5种情形）种情形）注意：解除权行使的时间范围注意：解除权行使的时间范围（二）物业服务合同的终止（二）物业服务合同的终止是指基于一定法律事实的发生，物业服务合同中的权是指基于一定法律事实的发生，物业服务合同中的权利和义务在客观上归于消灭。导致合同终止的情形：利和义务在客观上归于消灭。导致合同终止的情形：1、履行、履行2、抵消、抵消3、提存、提存4、免除、免除5、混同、混同三、物业服务合同的违约责任三、物业服务合同的违约责
30、任（一）什么是违约责任（一）什么是违约责任是指物业服务合同的一方或双方当事人不履行是指物业服务合同的一方或双方当事人不履行合同或履行合同不符合约定时，依照法律规定合同或履行合同不符合约定时，依照法律规定或合同约定所应承担的法律责任。特点包括：或合同约定所应承担的法律责任。特点包括：1、以物业服务合同有效成立为前提、以物业服务合同有效成立为前提2、以当事人违约为前提、以当事人违约为前提3、违约责任的效力原则上只及于合同当事人，、违约责任的效力原则上只及于合同当事人，不涉及第三人。不涉及第三人。（二）物业服务合同法律责任的构成要件（二）物业服务合同法律责任的构成要件1、采用继续履行、采取补救措施、违约金、定金等责、采用继续履行、采取补救措施、违约金、定金等责任形式时，构成要件只包括过错和违约行为。任形式时，构成要件只包括过错和违约行为。2、采取损害赔偿金责任形式时，构成要件包括违约方、采取损害赔偿金责任形式时，构成要件包括违约方存在过错、违约行为、损害结果、违约行为与损害结存在过错、违约行为、损害结果、违约行为与损害结果存在因果关系。果存在因果关系。（三）承担违约责任的主要形式（三）承担违约责任的主要形式1、继续履行、继续履行2、采取补救措施、采取补救措施3、赔偿损失、赔偿损失4、支付违约金、支付违约金5、定金罚则、定金罚则
