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1、杭州酒店式公寓市场分析杭州酒店式公寓市场分析酒店式公寓项目产权式酒店酒店式公寓SOHO硬件配套豪华大堂、娱乐设施、健身设施豪华出入口、商务中心、会议室、娱乐设施、健身设施商务中心、会议中心、娱乐、健身设施内部装饰全套家电、配饰、西式厨房设施、网络/监控系统全套家电、配饰、西式厨房设施、网络/监控系统基本家居生活配套、商务配套户型中小户型中小户型中小户型经营模式销售，返租，集中经营销售，集中管理物业出售，一次性获取收益管理公司酒店管理公司酒店管理公司物业管理公司客户商旅人士、旅游客户、机构成员商旅人士、机构成员在家办公或小型创业者居住时间不一定中长期，较稳定长期，很稳定居住要求更舒适，有家的感觉
2、，安顿时间较短更舒适，有家的感觉，安顿时间较短舒适价格居中居中较低小结纯投资性产品，对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修标准、配套设置有很高的要求，且对酒店公司的运营能力有一定要求，售价高于其它产品，市场受众面窄介于酒店与住宅之间的一种产品，公建或住宅立项。对于配套要求及物业服务的要求较高，单价较高，后期生活费用较高；以年轻人自住、家庭投资为主要购买目的，对产品舒适度要求不高。杭州目前酒店式公寓的发展有以下三种形式：产权式酒店、酒店式公寓和SOHO2011 年1 月-2012 年3 月杭州市主城区酒店式公寓成交情况成交情况成交情况2011 年1 月-2012 年3 月杭州主城区酒店式公寓共
3、成交8551 套，成交面积为59.57 万方。在这个史上最严厉的调控期内，主城区酒店式公寓的季均成交量为1710 套，面积为11.91 万方。以年为周期，主城区酒店式公寓的成交情况呈递增趋势，同时每年第一季度成交量最低，仅是其他季度的1/2-1/3。2011 年第四季度酒店式公寓的成交量最大（2632 套，15.88 万方），主力贡献来源于下沙的保利湾天地（780 套，5.7 万方）项目。虽然“禁酒令”使得酒店式公寓未来的供应变得有限，但主城区酒店式公寓存量仍然不断增加，从2011年第四季度开始，存量房源增幅明显。主要原因在于近期酒店式公寓的供应量较大；截至2011 年底杭州主城区存量的酒店式
4、公寓存量超过了1 万套。2011 年1 月-2012 年3 月主城区各区域酒店式公寓成交情况成交情况成交情况从成交套数分析，下沙区套数最多，贡献最大是保利湾天地，共成交了1947 套。江干区1744 套，其中中凯东方红街成交了893套。从成交均价分析，上城区成交均价最高，其次是西湖区、江干区两个区域，而下沙区最低；成交均价最高的项目是西湖区的西溪天堂悦居（成交均价41635 元/平方米），成交均价在三万以上的项目还有金瑞东方君悦（成交均价38649 元/平方米）、绿城蓝色钱江（成交均价36895 元/平方米）、杭州国际商务中心（成交均价33908 元/平方米）和滨江城市之星（成交均价33482
5、元/平方米）。从供应套数分析，下沙区供应套数最多，之江区最少。其中下沙区供应量最大的项目是保利湾天地，总供应了2129 套可售房源。2011 年1 月-2012 年3 月各区域酒店式公寓成交能力表成交情况成交情况之江区酒店式公寓的成交能力最强，平均成交率在74%；第二的是上城区，达到62%；供应套数最多的下沙区和江干区酒店式公寓平均成交率分别为56%，47%；西湖区最低，仅20%。2011 年1 月-2012 年3 月主城区各面积段的酒店式公寓成交情况成交情况成交情况从成交套数分析，主城区酒店式公寓成交集中在40-50 。从成交均价分析，180 以上酒店式公寓成交均价基本在3 万元以上或接近3
6、万元，表面看180以上酒店式公寓的开发价值很高，但从成交分析，该面积段成交的房源近90%来自城市之星，可见，180 以上酒店式公寓的高成交价有其地段的特殊优势。成交均价最低的面积段为120-140 ；40-50 的酒店式公寓成交量最大，但成交均价不高，仅15207 元/。从供应套数分析，40-50 在期间内的总供应量最大，300 以上的酒店式公寓供应量最少。其中在供应量最大的面积段40-50 中，保利湾天地697 套，中天西城纪680 套，积家589 套，绿城财通中心466 套。2011 年1 月-2012 年3 月各面积段酒店式公寓成交能力表成交情况成交情况260-300酒店式公寓成交能力最
7、强，该面积段新开盘酒店式公寓平均成交率在98%，但其超高成交率是由特定项目导致的（滨江城市之星）；30 以下的酒店式公寓平均成交率在83%；50-80 及140-220的酒店式公寓平均成交率较低；300 以上的酒店式公寓平均成交率最低为17%。截至2012 年3 月31 日主城区酒店式公寓成交总价情况成交情况成交情况在调控期间内，主城区购买酒店式公寓客户的主力总价承受区间在50-90 万元，占43%；其中50-70万元的酒店式公寓销售最好，占总数的22%；800 万元以上的高端酒店式公寓共成交了382 套，占总数的4.8%。2012 年3 月31 日杭州主城区酒店式公寓存量房源区域分布及去化情
8、况成交情况成交情况主城区的存量酒店式公寓主要集中在下沙区。西湖区存量酒店式公寓基本为大面积酒店式公寓，其去化压力最大，需要55-60 个月才能去化完毕；之江区、上城区、下沙区的存量酒店式公寓去化压力最小，分别需要4-6 个月、9-12 个月和11-12 个月。2012 年3 月31 日主城区酒店式公寓存量房源明细情况（套数）成交情况成交情况西湖区的存量酒店式公寓集中在60-80 和140-180 ；上城区的存量酒店式公寓面积，集中在80-120 ；其他区域的存量酒店式公寓都集中在40-80 。楼盘名称地理位置建筑形式产权年限总规模（万m2）总套数户型面积（m2）装修标准（元/m2）物业费用（元
9、/m2.月）酒店管理公司杭州东部国际商务中心IBC下沙高层402530060-1204000莎玛(SHAMA）钱江国际时代广场江干高层502750045-8030006.8上海高力钱江国际商务中心上城高层504.0843960-12015004.8浙江名城方正360空间大厦拱墅高层503.6834640-10020003戴德梁行华元领骏世界下城高层406.690845-7030006上海高力泰地.北上新城下城小高层5022200037-892000宜家时代大厦拱墅高层504.8540243-8918001.8戴德梁行金龙钱江MOHO滨江高层504.6843040-7025002.5浙江金龙重点
10、楼盘方正360空间钱江国际商务中心杭州东部国际商务中心IBC华元领骏世界泰地.北上新城钱江国际时代广场宜家时代大厦金龙钱江MOHO本案本案酒店式公寓建筑形式从建筑形式上看几乎清一色的都为高层塔楼，且外立面多为具有公建特征的干挂石材+玻璃幕墙，成为有特色的区域地标性建筑是所有项目的梦想。序号楼盘名称建筑形式1方正360空间大厦高层2宜家时代大厦高层3钱江国际商务中心高层4杭州东部国际商务中心IBC高层5华元领骏世界高层6泰地.北上新城小高层7金龙钱江MOHO高层8钱江国际时代广场高层酒店式公寓装修情况p酒店式公寓的精装修应该是项目定位的必要条件之一，对提升项目整体品质和销售利润有很重要的作用。特
11、别是随着装修标准不断提高，越来越多的项目是赠送全套家具家电，向着带着牙刷牙缸就能入住的趋势发展。95%以上的酒店式公寓项目都为精装修序号楼盘名称装修标准（元/m2）1方正360空间大厦20002金龙钱江MOHO25003钱江国际商务中心15004杭州东部国际商务中心IBC40005华元领骏世界30006泰地.北上新城20007宜家时代大厦18008钱江国际时代广场3000酒店式公寓物业管理情况p无论是酒店式公寓还是产权式酒店，一项重要指标便是物业的服务管理水平。目前杭州的公寓物业虽然都宣称为“酒店式”、“星级服务”等等，但项目的物业管理水平良莠不齐，真正达到星级标准的不在多数，但通过一些知名物
12、业管理公司和酒店管理公司的努力，整体氛围的成熟，相信会有很大的提高。序号楼盘名称酒店管理公司1方正360空间大厦戴德梁行2金龙钱江MOHO浙江金龙3钱江国际商务中心浙江名城4杭州东部国际商务中心IBC莎玛5华元领骏世界上海高力6泰地.北上新城7宜家时代大厦戴德梁行8钱江国际时代广场上海高力酒店式公寓产权年限p目前在售酒店式公寓的产权年限，绝大多数项目产权为商业办公用地性质，50年产权，少部分的为40年住宅产权。从市场调查的结果看，客户对产权年限区别并不是非常的敏感，最关心的还是位置和项目的品质。序号楼盘名称产权年限1方正360空间大厦502金龙钱江MOHO503钱江国际商务中心504杭州东部国
13、际商务中心IBC405华元领骏世界406泰地.北上新城507宜家时代大厦508钱江国际时代广场50国际知名服务式（酒店式）公寓管理品牌整理奥克伍德成立于1960年的奥克伍德旗下30000多家服务式公寓遍及北美、亚洲和欧洲，奥克伍德的合作客户不仅包括财富周刊全球1000强中85%以上的企业，也包括了全球政府机构的雇员。奥克伍德拥有四个特色品牌，每个品牌都代表了不同等级的特色服务及品质，即：OakwoodApartment（奥克伍德雅居）；OakwoodCorporateHousing；OakwoodResidence（奥克伍德华庭）；Oakwoodpremier（奥克伍德豪景）奥克伍德豪景(Oa
14、kwoodPremier)奥克伍德华庭(OakwoodResidence)奥克伍德雅居(OakwoodApartments)奥克伍德服务式公寓(OAKWOODCORPORATEHOUSING)将高雅公寓与奢华酒店服务融为一体，专门针对消费层次较高的国际游客。代表居家舒适感与各种酒店服务相结合的酒店式公寓，公寓设在居民区或商务区。代表与众不同的风格、舒适和超值。租借高级居住公寓，在其中加入标志性设施及服务，并转租给宾客。典型案例：杭州EAC国际知名服务式（酒店式）公寓管理品牌整理国际知名服务式（酒店式）公寓管理品牌整理 雅诗阁集团是全球最大的国际服务公寓营运集团。集团在亚太、欧洲及海湾地区的各大
15、主要城市拥有近20,000 套公寓单位，其中包括接近15000套已经在营运的单位，以及另外5000套正在发展与建造中的公寓单位。 雅诗阁国际负责管理雅诗阁集团旗下的叁大品牌，即雅诗阁、盛捷以及馨乐庭。新加坡雅诗阁集团新加坡雅诗阁集团 The Ascott Group雅诗阁（雅诗阁（AscottAscott）盛捷（盛捷（SomersetSomerset）馨乐庭（馨乐庭（CitadinesCitadines）P.S：雅诗阁与；来福士同属新加坡凯德置地 CapitaLand 旗下公司，因此来福士广场项目往往有雅诗阁旗下品牌进驻管理。专为高级行政人员和企业领袖设计的顶级服务公寓，“注重高端”;为欲在工
16、作和生活之间寻找平衡的公司主管及其家人而设的服务公寓主打是想要感受城市生活的商务和休闲人士，“偏向更年轻的管理人员”。典型案例：杭州来福士广场酒店式公寓典型案例：杭州来福士广场酒店式公寓国际知名服务式（酒店式）公寓管理品牌整理国际知名服务式（酒店式）公寓管理品牌整理 经过近10年的发展，新加坡辉盛国际管理有限公司已经成为享誉国际的酒店式公寓运营商，辉盛的价格定位与五星级酒店相同，客户主要针对长驻客户，与五星级酒店没有太多的交叉重叠，从产品来说，酒店式公寓房型与酒店客房相比更为宽敞，更能提供一种居家的空间和感受。 旗下拥有三大品牌：辉盛阁（FRASER SUITES）、辉盛坊（FRASER PL
17、ACE）、辉盛庭（FRASER RESIDENCE），以截然不同的理念与风格满足住户不同偏好。新加坡辉盛国际新加坡辉盛国际 Frasers Hospitality辉盛阁（辉盛阁（FRASER SUITESFRASER SUITES）：辉盛阁的选址在市中心，为高档商务客及家人提供一种豪华、温暖的商务氛围，每个公寓都会融入当地的文化要素辉盛坊（辉盛坊（FRASER PLACEFRASER PLACE）：辉盛坊则针对年轻的专业人士，地点多坐落在时尚商圈，让他们近距离体验当地都市的动感和活力，设计风格具有现代感；辉盛庭（辉盛庭（FRASER RESIDENCEFRASER RESIDENCE）：辉盛庭
18、为住户提供一种个性化生活，其公寓设计可以满足不同住户的具体需求，室内家具也可灵活性配置，为客人提供量体裁衣式的服务典型案例：苏州环球典型案例：苏州环球188188国际知名服务式（酒店式）公寓管理品牌整理国际知名服务式（酒店式）公寓管理品牌整理 2001年，Shama (莎玛) 品牌正式成立，在香港各主要商业及住宅地段，推出精品服务式公寓，自此成为香港市场的领导者。2006年，摩根士丹利房地产大量购入Shama (莎玛) 股份，与基汇资本连手成为第二大股东。在合作伙伴充足资源的支持下，Shama (莎玛) 计划更积极扩张服务网络，锐意发展成为全亚洲第一的品牌。 2007年初，Shama (莎玛) 首次迈进中国市场，在上海新天地开设Shama Luxe (莎玛 Luxe)，不仅是Shama (莎玛) 第一个冲出香港的发展项目，更是旗下高档次子品牌 Shama Luxe (莎玛 Luxe) 首度登场的杰作。香港玛莎酒店管理公司（香港玛莎酒店管理公司（Shama Luxe） 附件：附件：典型案例：杭州下沙和达典型案例：杭州下沙和达ibcibc
