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1、开业推广方案开业推广方案企划部企划部2010.3目 录开业庆典整场促销计划现场布置年度推广方向一、开业庆典活动方案主题：锐动青春主题：锐动青春时尚有约时尚有约运动我时尚，锐动秀健康石家庄的冬天似乎从未像今年这般寒冷春天也从未如此值得期待即将在春天温暖开业带来时尚、运动、拼搏、健康 主题画面仪式流程活动主题活动主题 锐动青春庆锐动时尚运动工厂开业地点：品汇地点：品汇主入口（中山路） 锐动运动工厂参与人员参与人员政府官员商铺VIP公司领导庆典开幕式活动筹备和进程 4月27日前确定主持本次活动的司仪（主持人）。4月25日前，确定出席本次庆典开幕式的嘉宾人数和名单。2010年4月27日前完成整个开幕式
2、所需的各种宣传材料的印刷、礼品袋和礼品的定制及各种户外喷画、条幅广告 庆典活动构成三步曲1、开业前的热身曲：媒体运用2、开业时的热烈曲：开业当天活动内容完全亮相； 3、开业后的热闹曲：不间断的促销事件 仪式流程活动内容：活动内容：时间：时间： 2010年5月1日周日 9:30-11:30 14:00-17:00活动内容：活动内容： 开幕剪彩仪式：运动工厂主入口09：30-09：40 签到迎宾（小提琴演奏）09：40-10：10 主持人介绍活动、领导发言10：10-10：30 剪彩（高层领导）10：30-11：30 醒狮仪式、舞狮表演、舞狮入各店采青 现场表演及互动：品汇广场入口处（场地确定后方
3、可执行）14：00-14：10 主持人引导大家来到中庭，开始中庭的活动 详细介绍的项目定位，及品牌店铺介绍14：10-14：20 小提琴组合表演14：20-14：30 Q&A（提一些简单的关于店铺分布的问题，回答出问题者赠送消费券）14：30-14：40 时尚运动模特秀（邀请河北传媒学院的学生模特进行模特运动秀、篮球、跑步等）14：40-14：50 Q&A14：50-15：00 拉丁舞表演（其中一场可安排少儿拉丁舞）每小时一场，每场间隔半小时，共3场。庆典现场庆典活动内容：内容：醒狮仪式舞狮表演、吐吉祥横幅舞狮店铺内采青庆典活动时间：时间： 14：00-17：30 （一小时一场，共三场，每场间
4、歇半小时做小提琴表演）内容内容（单场安排）：（单场安排）：14：00-14：10 主持人引导大家来到中庭，开始中庭的活动 详细介绍的定位，及楼层店铺介绍14：10-14：20 小提琴组合表演（曲风活泼、欢快）14：20-14：30 Q&A（提一些简单的关于店铺分布的问题，回答出问题者赠送消费券）14：30-14：40 时尚运动模特秀14：40-14：50 Q&A（提一些简单的关于运动品牌的问题，回答出问题者赠送消费券）14：50-15：00 拉丁舞表演（其中一场可安排少儿拉丁舞）二、整场开业促销开业一月促销活动开业有礼：开业有礼：锐动青春锐动青春时尚有约时尚有约开业答宾开业答宾主题一：优惠信息
5、放送主题一：优惠信息放送时间：2010.4.16-04.30内容：在开业期间，在商场的各个宣传窗口，发放店铺促销信息。海报、楼层电梯口X展架、DM单店铺参与方式：提供折扣信息：提供店铺LOGO、促销内容、促销有效期等提供消费代金券：提供代金券额度、内容、有效期、店铺LOGO截至时间：2010年4月20日前主题二：代金券发放（非钓鱼券）主题二：代金券发放（非钓鱼券）时间：2010.04.16-04.30内容：通过开业当天在中庭的现场Q&A，送出内店铺代金券。开业一月活动促销计划主题三：青春动起来主题三：青春动起来时间：4月16日-4月30日内容：锐动运动工厂入口摆放锐动留影墙，派驻工作人员，活动
6、期间凭收银条可留影并现场取照片（立可拍）消费者可选择取走照片，若同意将照片贴在留影墙上则可额外换取一张代金券。各店铺营业员也可在自家店铺门口拍照，贴在墙上。主题四：活动展销主题四：活动展销时间：4月25日-4月30日（周末）内容：专门制作了促销展位，可供店铺至下沉式广场做展售店铺参与方式： 以代金券置换其他合作方式（待定） 联合促销开业“酬宾现金券”发送投放总费用: 待定支持店铺：覆盖的所有开业商铺，一次性投入，不再追加支持方式: 依ABC三类店,不同力度支持消费者获得方式：由管理印制DM发送给周边区域消费者（面额偏小）；活动期间，消费满200元即可获得现金消费券（面额偏大），可重复购物也可赠
7、送亲友使用。（此券可放弃领取权，选择参与抽奖活动）结算方式：各商家凭所收现金券在4月末到管理中心结帐 兑现。 现金券模版：现金券模版：特别企划VIP企划（会员营销）企划（会员营销） 卡友来店礼卡友来店礼活动方式：活动方式：活动期间，每天开店前100名消费者，消费满300元即可成为VIP会员，即可领取VIP会员卡还可至总服务台领取票卡套组合一组，赠完为止。活动地点：活动地点：总服务台活动说明：活动说明：每卡限领一份，数量有限，领完为止。活动人员：活动人员：买门票，送优惠券石家庄啤酒音乐节五一开唱石家庄啤酒音乐节五一开唱 “五一”期间，第二届嘉禾啤酒音乐节将在石家庄震撼登场。记者从音乐节新闻发布会
8、上获悉，4月30日、5月1日、5月2日，音乐节将在省体育馆连唱三天。作为音乐节上的演唱嘉宾，唐朝乐队的主唱丁武，“超女”谭维维、“快女”李霄云也出席了发布会，从阵容上不难看出，此次音乐节上的表演嘉宾依然照顾到多个年龄段的歌迷。主办方透露，本次音乐节演出嘉宾阵容强大：4月30日，唐朝乐队和张震岳&Free乐队是当晚的重量级音乐人；5月1日，Beyond将在石家庄的夜空唱响光辉岁月和海阔天空等经典曲目；5月2日，许巍将继去年音乐节后再次为石家庄歌迷演唱。除此之外，谭维维、李霄云、至上励合、丁少华等华语乐坛新生代歌手，以及河北本土歌手五行乐队、贾文君、程爽等也将全力加盟，在初夏为石家庄歌迷打造一台视
9、听盛宴。l可利用演唱会的事件，聚集人气l将锐动间接与人气偶像关联，可以提升知名度。l嘉禾售票也多了一项卖点，礼品物料都可选用嘉禾，为其免费做宣传。l嘉禾与锐动合作，互惠互利，受众也基本想同，符合锐动的”运动、时尚、拼搏、健康“消费群体定位。l锐动购物满200元即可享受抽奖活动，活动奖品包含演唱会门票与嘉禾啤酒等。三、现场布置商家信息公告板商家促销信息公告牌 - 商场公告牌位置: 中山路、民族路主入口处. - 要求商家提供信息: 所有开业商家于4月15日前将开业酬宾信息提供给嘉宝方面，以便公告。DM推广宣传册DM内容内容介绍及定位店铺分布图商铺介绍及促销信息优惠券（小额）DM发送范围: 周边社区
10、居民商务楼商超 投放数量: 2万份 例图:商场促销环境营造将促销活动主题画面运用到场内各个角落，形成统一的环境风格商场外立面广告牌楼层包柱、悬挂刀旗电梯口X展架活动舞台布置可以进行活动招商，主要针对饮料、家电类商家进行招商，降低活动成本。商场其他部分的广告宣传商场其他部分的广告宣传l 商场外立面海报喷绘商场外立面海报喷绘l 开业主题画面l 活动时间预告l 气氛烘托运动品牌展示位运动品牌展示位人行道上的导视系统商场入口的LOGO牌沿街刀旗发布覆盖范围：覆盖范围：沿民族路与中山路人民广场至火车站区域内。费用预算四、年度推广方向持续而风格统一的事件、环境、促销相结合的活动打造持续的、有效的推广策略让
11、一直“有事发生”l商户主题促销：健身总动员、暑期网络游艺PK赛l季节性主题促销：五一劳动节、六一儿童节、环保概念系列活动、国庆节、 中秋节、圣诞节 l社区居民活动促销：社区艺术节、家庭运动会、桥西区白领运动交友会丰富的节庆活动：结合节庆、假日，策划丰富的主题活动：五一 劳动节、六一儿童节、环保动起来概念系列活动、国庆 节、 中秋节、圣诞节时尚事件：结合时尚热点策划活动，环保主题、热门电影、明星见面等主题促销：结合事件及销售周期，策划具有主题性的促销、展销社区活动:社区艺术节、亲子运动会、桥西区白领交友会环境装饰：商场的环境装饰随销售季节、活动主题而产生相应的变化，让消费者愿意光顾并逗留年度主题
12、促销活动方向案中的所有图片仅起到示意的作用，本项目的广告物料为另行设计 发出： 审核： 企划部如何进行房地产市场分析学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告市场市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向
13、和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：
14、物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面两个方面供给、需求三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何
15、种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场第二步：区域经济环境和市场分析分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，
16、从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分环境分析析区域房地区域房地产市场分产市场分析析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本（二）基本资料的获得资料的获得区域经济环境分
17、析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产
18、年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经区域经济环境济环境和市场和市场分析分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以以上上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展
19、，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地房地产开开发投投资额增增幅幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产房地产开发投开发投资资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产房地产开发投开发投资资/固定资固定资产投资产投资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面售面积/竣工面竣工面积
20、1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销售售额/房地房地产投投资额1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%
21、）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7
22、%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步第三步专业市专业市场场分析分析（住宅）（住宅）1、住宅类土地供应情况、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格成交情况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、总量、供给结构分析（按面积进供给结构分析（按面积进行划分）行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、成交结构、产品特点产品特点分析分析4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分析析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步
23、第四步项目市项目市场分析场分析（微观（微观层面）层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户
24、的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项目+环境+竞争）SWOT分析的价值要素S/W（优（优势势/劣势）劣势）的价值要的价值要素素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等
25、（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等O/T（机会（机会/威威胁）的价值胁）的价值要素要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。SWOT分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣
26、势劣势 W进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2学习内容 理论部分 案例学习
