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1、天下天下赤壁项目赤壁项目市场调查报告市场调查报告2010年8月DIRECTORY目目录01区域篇02-1002土地篇11-1603楼市篇17-3104客群篇32-4005竞争篇41-5206项目篇53-603区域篇区域概况1赤壁区位优越，交通便捷。赤壁市地处湘、鄂、赣三省经济、文化交流的结合部和武汉、黄石、岳阳等大中城市的经济技术辐射圈上，天然地形成为南北交通要冲。省际交流窗口，平原山区纽带，扼潇湘咽喉，控江夏通衢，素称“湖北南大门“之称。赤壁位于湖北省南部，素有“湖北南大门”之称。赤壁市 区域概况分析 “四横两纵”交通格局，作为一个县级市，享受强于地级市的交通待遇 。随着武广高铁穿城而过，京
2、广复线、107国道和京港澳高速公路纵贯全境和S102S214南北交接。整个赤壁交通格局形成“四横两纵”。因赤壁市交通的便利发挥出核心竞争力，自身的优势也吸引了大批的外来人员生活、工作、观光旅游以及投资。从这一点可以看出，未来几年对地产的需求量逐年增加。 区域概况分析经济稳步发展，GDP持续增长，给区域房地产市场发展带来强劲支撑。2006年以来，赤壁市GDP连续多年13%以上的增长率，持续增长，GDP总量由2006年的70.99亿元增至2009年的111.8亿元。强劲的GDP增长反映了国民经济的快速发展。特别是2008年以来的高速增长，有可能是应对全球金融危机，国家扶持房地产业发展的结果。 区域
3、概况分析三产业结构不断优化，所占比重由2008年的16.7：51.5：31.8调整为16.1：51.7：32.2。从以上数据可以看出，调整后第一产业比重有所下降，第二、三产业比重有所小幅度增加。值得一提的是第二产业起到了主导作用，假如第二产业继续保持良好的发展势头，将会为整体社会经济的全面快速稳定发展创造较好的产业基础，有效的提高当地的整体经济水平。 区域概况分析工业发展强劲，成为区域经济发展的支柱产业，也为房地产发展提供坚实支撑。07、08、09年城镇人均收入均以14%左右增长，加快经济发展提高城镇居民收入整体水平。城镇居民收入的高低与一个地区的经济发展水平成正比。经济越发达，购买力越强，对
4、房地产这个增值产品的购买欲望越强烈。居民人均可支配收入逐年增长，购买力日趋强劲，生活品质逐步提高。 区域概况分析由图表分析可知，人口逐年增长，住宅销售也随之呈现逐年增长态势。长期来看，赤壁人口未来十年内仍将快速上涨，而城镇家庭中中高收入阶层的比例也将获得较大的提升。由于城市化的不断推进和居民收入水平的提高将催生大量新的住房需求，因此赤壁房地产长期稳定向好的趋势不可改变。 区域概况分析市域常住人口将在67万人需新增住宅建筑面积42万/年人均住宅35预计到2020年，人均住宅面积达到35，市域常住人口将达到67万人，按此比例计算，约需新增住宅面积达420万,每年约需新增42万，未来几年内，人口增多
5、将拉大住房刚性需求的比例。至2020年末人口增长因素拉高住房刚性需求，赤壁房地产市场远景呈利好发展态势。 区域概况分析小小 结结区位优势：区位优势：“湖北南大门湖北南大门”；交通优势：享受强于地级市的交通待遇；交通优势：享受强于地级市的交通待遇；经济优势：经济稳步发展，经济优势：经济稳步发展，GDPGDP持续增长，人均收入持续增长，人均收入逐年增长，购买力整体上升；逐年增长，购买力整体上升；产业结构：工业发展为区域经济发展提供强劲支撑；产业结构：工业发展为区域经济发展提供强劲支撑；购房需求：人口增多及不断拉高住房的刚性需求；购房需求：人口增多及不断拉高住房的刚性需求； 区域概况分析区域经济、规
6、划呈利好态势、加之完善的交通网络，区域区域经济、规划呈利好态势、加之完善的交通网络，区域工业的强劲支撑，为区域房地产市场提供良好的发展环境。工业的强劲支撑，为区域房地产市场提供良好的发展环境。12土地篇赤壁市土地市场分析2 赤壁土地市场分析2010年挂牌土地信息2009年2010年土地成交信息 赤壁土地市场分析2009年2010年土地成交信息 赤壁土地市场分析n目前市场上开发销售的项目其土地基本是三年前的土地供应项目，从2009-2010年土地市场成交情况来看，成交土地总用地面积达27万方，总建筑面积约40万方；n2010年挂牌出让土地面积达21万方，总建筑面积约45万方；n区域成交地块楼面地
7、价在100350元/之间，区域平均楼面地价约为206元/；土地市场小结 赤壁土地市场分析启示：区域处于市场发展阶段，土地成交量较大，未来预计约有85万方项目入市，2010年土地供应量较大，未来区域竞争激烈，楼面地价较低，目前在售项目利润空间较大，随着政策影响，未来价格下滑可能性较大。区域土地供应量较大，市场竞争较为激烈，且区域地区域土地供应量较大，市场竞争较为激烈，且区域地价与售价落差大，受政策影响，预计后期价格存在一价与售价落差大，受政策影响，预计后期价格存在一定的下行风险。定的下行风险。 赤壁土地市场分析18楼市篇赤壁市房地产市场分析3赤壁房地产市场综述赤壁房地产市场综述启示一：项目地处新
8、区，区域价值的逐步体现和提高给项目带来一定的市场机遇。 赤壁房地产市场分析2条条景景观观带带老老城城区区商商业业中中心心新城区行政中心新城区行政中心由陆水河将赤壁市分为老城区商业中心和新城区行政中心，即“一河两区”。赤壁市的老城区和新城区分别在陆水河两岸，老城区域内已经形成传统的商业氛围，人流量密集，属于消费区域。新城区定位于行政中心，未来几年人口会逐步迁移到新区，人口的增加，必然会对住宅量的需求扩大。目前老城区土地供应相对较少，房地产开发逐步向新区转移，新区在售项目因品质提高及区域价值的体现，整体销售价格相对较高。20区域楼盘分类区域楼盘分类( (按档次分类按档次分类) )价格区间21003
9、000元/赤壁郡都赤壁博园怡景花园润芳花园小区小产权房，土地性质为集体所有制中高端楼盘中端楼盘中低端楼盘1000元/以下启示二：区域属于房地产发展阶段，市场的成熟和规范尚需时日，小产权房大量存在，在抑制区域整体市场发展的同时，对中低端刚需客户也会造成一的客户分流，对项目具有一定影响。银河花园城天骄华庭永邦欧洲城凯旋名都众城国际明尚精英小区景发太阳城13002000元/ 赤壁房地产市场分析21区域楼盘分类区域楼盘分类（按建筑形（按建筑形态）态）价格分水岭21003000元/物业类型：高层、小高层；建筑结构：框剪；土地性质：挂牌成交，住宅、商住用地；证件：五证齐全：物业类型：多层；建筑结构：砖混；
10、土地性质：挂牌成交，住宅、商住用地；证件：五证齐全：物业类型：多层；建筑结构：砖混；土地性质：集体制；证件：五证不全：高层、小高层价格表现多层价格表现多层小产权房价格表现1000元/以下13002000元/ 赤壁房地产市场分析启示三：区域在售项目逐步由“低”向高发展，品质也得到相应提升，规划好、品质高、价格适中的高性价比产品市场较为热捧。22 赤壁房地产市场分析区域供求分析区域供求分析赤壁城区目前在售楼盘29个，总计开发量约176万方，目前已开发面积约83万方,未开发量约93万方，目前已销售面积约69万方,占总推量的74.1%，存量和后期的推量总计约100万方。供应分析全市住宅供应面积()其中
11、结转面积()301284.28M新增面积()96864.43M销售分析2010年1-7月住宅销售面积165401.64销售套数(套)1576成交均价1956元/本月销售面积12403.46本月销售套数(套)106套上月销售面积14017.71套上月销售套数(套)136套启示四：市场供应量较大，形势不容乐观。23 赤壁房地产市场分析区域销售情况分析区域销售情况分析启示五：成交量下滑，成交价格暂未松动，预计后期市场成交的持续走低，定会引起成交价格的回调。受调控政策影响，自5月起成交量出现下滑,7月成交套数环比下滑22.06%，成交价格依然保持高位运行态势，预计后期随着成交量的持续下滑，成交均价也会
12、出现相应的回调。24 赤壁房地产市场分析区域产品分析区域产品分析供应产品分析：110-130户型供应量最大，占到总供应量的35%，130-150户型次之，占总供应量的29%，90100的供应量居于其后，占总供应量的14%。去化产品分析：110-130户型去化量最大，占到总去化量的32%，130-150户型次之，占总去化量的28%，7090的去化量居于其后，占总去化量的15%。启示六：区域客群喜好数代同堂，对大户型产品较为喜好，各项目也加大了中大户型产品的供应量，紧凑实用户型也有一定数量的客群，但目前认可度相对较小。 赤壁房地产市场分析上月成交排行分析上月成交排行分析据备案数据统计，上月区域销售
13、排行榜首的项目永邦欧洲城，月销面积5073.22,月销套数39套,平均销售面积为130/套，此项目一直销售较好，原因如下：地段较好，规模大盘，配套完善，现房销售，中高端定位，中档价格，性价比高；户型设计合理，配有入户花园设计，有一定面积赠送；启示七：受传统因素影响，区域现房销售认可度较高，同时购房者对价格、地段、配套、品质等因素较为重视，高性价比产品去化速度较快。 赤壁房地产市场分析市场小结市场小结n市场供应量较大，受政策影响成交量也开始出现下滑，形势不容乐观。n区域小产权房供应量较大，分流部分中低端客户，对成交造成一定影响。n受传统观念影响，110-130平米大户型市场认可度较高，高性价比产
14、品去化速度快。政策风险与市场风险较大，形势不容乐观，打造高性价比政策风险与市场风险较大，形势不容乐观，打造高性价比产品仍抵御风险之王道。产品仍抵御风险之王道。27区域在售项目分析区域在售项目分析 赤壁房地产市场分析典型项目基本典型项目基本情况分析情况分析 目前在售项目物业形态以多高、小高层为主，并逐渐出现高层，因产品结构不同，销售价格也存在一定的差别，多层砖混产品售价较低，在13001700元/左右，小高层、高层多为框剪结构，成本造价较高，销售价格在21002600元/之间，3房供应量较大，去化速度相对较好，随着市场的发展，目前区域也出现中小户型产品，但市场认可度不高，目前在售典型项目除银河花
15、园城其它均已销售过半，但后期均有不同体量的加推。品质较高产品价格较高，中大户型产品市场较为认可。 赤壁房地产市场分析项目名称户型面积（元/）销售均价（元/） 成交均价（元/）物业形态赤壁博园2*2*13*2*189102-12424002363.24高层赤壁郡都2*2*13*2*194114-11825002630.1小高层永邦欧洲城2*2*13*2*1106116-16121002094.97高层银河花园城2*2*13*2*198119-1282600高层天骄华庭3*2*24*2*2149-153173-22826002108.6高层众城国际俱乐部1*1*12*2*245-4965-9722
16、002300.16高层润芳凯旋名都2*2*13*2*11031332300高层赤马金座2*2*13*2*1981202200高层景发太阳城2*23*2119-18017001578多层和谐温馨家园2*23*260-90118-13913001404.55多层金江锦绣园2*23*289102-12415001477.5多层怡景花园2*23*285122-13412801280多层润芳花园小区3*2112-13316001600多层赤壁市长城花园2*2、3*24*291-94125-136、158以上15001500多层明尚精英小区2*23*2103-115114-15116001600多层典型项
17、目供求分析典型项目供求分析 仅从目前在售典型项目分析，总供应量约为165.7万方，已开发92.7万方，未开发约73万方，目前销量约在81万方，存量剩余约5万方，存量及后期开发量合计约77万方，但目前区域年消化量约为18-20万方，约需3年时间去化。目前存量不大，但各项目后期均有较大体量加推，市场竞争激烈。 赤壁房地产市场分析项目名称项目名称总供应总供应量量( (）已开发已开发量（）量（）未开发未开发量（）量（）已开发推已开发推量（）量（）已开发未已开发未推量（）推量（）当期推当期推量（）量（）所所推推套套数数已销已销套数套数推量推量存量存量套数套数赤壁赤壁博园博园643046430406430
18、464304403278125赤壁郡都赤壁郡都570000220000350000220000646432214永邦欧洲城永邦欧洲城3000002000001000002000001617201139897242银河花园城银河花园城80000614614天骄华庭天骄华庭722987229807229872298709415294众城国际俱众城国际俱乐部乐部4642920000264292000020000362144218润芳润芳凯旋名凯旋名都都57000297892721129789272112721122018733景发太阳城景发太阳城4483144831 44831 4483134224
19、399赤马金座赤马金座285041037110133285041661165金江锦绣园金江锦绣园2677326773267732677321618432怡景花园怡景花园1500002137821378128621406200206 赤壁市长赤壁市长城花园城花园568655686505686556865452202250赤壁市世纪赤壁市世纪大厦大厦4278742787042787 4278739437618明尚精英小明尚精英小区区6307463074063074 63074545327218和谐温馨家和谐温馨家园园5499854998054998 54998455308147总计总计165786
20、392746852501881447327211883365706941942875典型项目去化量分析典型项目去化量分析 区域在售项目中除了永邦欧洲城销化速度较好，月消化约29套，赤壁博园月消在12套左右，其他项目月消均在10套以内，目前市场整体的消化情况欠佳，品质较好，价格适中的项目相对较好。受政策等因素影响，目前市场成交情况欠佳，市场呈现低迷。 赤壁房地产市场分析价格区间项目名称总供应量(）已开发量（）未开发量（）所推套数已销套数推量存量套数2500元/以上赤壁郡都570000220000350000646432214银河花园城80000800006140614天骄华庭7229872298
21、0709415294赤壁市世纪大厦427874278742787039437618金三角商业广场60000600000598507912000-2499元/以上赤壁博园64304643040403278125永邦欧洲城3000002000001000001139897242天骄华庭72298722980709415294众城国际俱乐部464292000026429362144218赤壁时代广场510003017820822496442541500-1999元/以上润芳花园小区1804518045018214933赤壁市长城花园56865.6556865.650452203249明尚精英小区63
22、074630740545327218金江锦绣园26773.2526773.25021618432景发太阳城44831448310342243991500元/以下怡景花园15000021378128621406200206和谐温馨家园54998549980455308147价格区间表价格区间表价格区间总供应量(）已开发量（）未开发量（）所推总套数已销套数推量存量套数2500元/以上8250853950854300002961173012312000-2499元/534031386780147251310921769331500-1999元/209588.9209588.9017371106631
23、1500元/以下20499866209128621861508353总计1773702.91057662.9705872866855203148区域在售项目的价格中2500元/以上的楼盘供应量加大，其次2000-2499元/供应量也达到53.4万，2000元/以上的楼盘供应占到了76.6%。从销售套数来看，2000-2499元/的楼盘销售套数最多，在这个价格区间占到70%，其次是1500-1999元/的楼盘。中低价位受到广大客户青睬。价格区间比较价格区间比较价格区间比较价格区间比较n供应量：目前市场存量约有5万方，后期加推量约有70万方，总供应量达75万方；n去化量：除个别项目销售较好，其他项
24、目销售均在10套以内，受政策影响，目前市场成交低迷；n成交价格：多层均价13001700元/，小/高层均价20002400元/,价格差主要体现于建筑结构的差异。房地产市场小结 赤壁房地产市场分析目前的市场形势不容乐观，市场供应量较大但成交低迷，目前的市场形势不容乐观，市场供应量较大但成交低迷，政策的出台使得市场风险和政策风险随之加大，只有从产政策的出台使得市场风险和政策风险随之加大，只有从产品上打造高品质、高附加，以创新型户型打动客户，提高品上打造高品质、高附加，以创新型户型打动客户，提高项目的核心竞争力，从营销推广上走差异化竞争线路，将项目的核心竞争力，从营销推广上走差异化竞争线路，将项目的
25、卖点最大化极致化呈现，销售项目的同时提倡一种项目的卖点最大化极致化呈现，销售项目的同时提倡一种客户渴求的生活方式，满足其心理需求，为其提供人性化客户渴求的生活方式，满足其心理需求，为其提供人性化服务，为项目制胜之关键。服务，为项目制胜之关键。目标项目发展战略思考目标项目发展战略思考35竞争篇区域典型项目分析4区域典型项目分析项目名称赤壁博园开发商湖北元一投资有限公司项目位置 河北大道东风路项目规模65000容积率3.2规划总套数403物业类型高层开盘时间2009.10本期套数403销售价格（元/）2500（按揭98折，一次性97折）本期户型两房三房本期套数30347面积区间86-89102-1
26、24户型配比7.9%92.04%销售情况70%78.67%n项目推出的T1，2，3，4，5，9栋楼，目前已销售了77.9%，项目以三房为主，户型合理，入户花园以及大面积花池的赠送，增加空间的附加值；n地处新城区，紧邻人民医院，背靠森林公园，闹中取静但是由于靠近人民医院这一点在当地，人们显得有所忌讳对该项目的销售有一定的影响；n创新的户型以及现代化的外立面在当地的楼盘中显得相当品质这也是该项目的亮点。n项目高品质还体现在人性化服务，包括销售物料和售楼部服务等方面； 区域典型项目分析户型：三室两厅一卫面积：124点评：户型方正，空间合理利用；南北通透，双阳台，全方位采光，入户花园和大面积花池的赠送
27、增加空间的灵动性可以两房变三房，三房变四房得房率高;户型：两房两厅产品面积：89点评：户型方正，设计合理受到较多首次改善性客户的喜好；南北双阳台，花池与入户花园大面积的赠送空间可以合理利用，两房变三房。区域典型项目分析区域典型项目分析项目名称赤壁郡都开发商赤壁市司南置业项目位置陆水河东清泉村项目规模570000容积率2.3规划总套数646套物业类型多层复式，小高层开盘时间2008.10.3本期套数646销售价格（元/）2500（按揭99折，一次性98折）n项目户型从一房，两房，三房到复式，选择较多，销售情况看多层销售明显高于小高层，一期多层与小高层比例为50：50而小高层有58%未销，多层则只
28、有14%；n该项目面积较大，环境得天独厚，紧邻宝塔山和陆水湖大道，位于清泉公园旁；n项目广告推广方面力度大，随处可见项目的宣传广告，在当地有不俗的口碑；n由于客户群主要以当地的刚需为主，而该项目小户型较多，一房和两房的销售均不理想。本期户型一房二房三房四房本期套数4432139540面积区间58-6678125-147160-215户型配比11.1611.16%64.2%2%销售情况0.08%27%94.7%50%户型：一室一厅一卫面积：58-66点评：客厅方正，布局紧凑全南向采光的设计，功能空间齐全。卧室大景观阳台视野开阔，户型：两室两厅一卫面积：78点评：分区合理；客厅带阳台，视野舒适开阔
29、。双卧室带拐角飘窗，270景观视角。区域典型项目分析户型：三房两厅产品面积：125-147点评：南北通透户型合理户型方正合理，三房的面积深受当地人的喜好次；南北双阳台，南向起居，采光好，双景观阳台。区域典型项目分析区域典型项目分析项目名称永邦欧洲城开发商湖北永邦置业投资有限公司项目位置陆水河大道436号项目规模300000容积率2.42规划总套数物业类型多层，高层，洋房开盘时间本期套数1139销售价格（元/）高层2400元/多层2200元/（按揭99，一次性98）n项目以当地刚需客群为主，主力户型为三房销售率达到76%，市场表现不俗，其原因在于其品质规划较好，价格较为适中；n项目紧邻陆水湖大道
30、餐饮一条街一条街，周边配套比较完善，有不错的地理优势；n该项目是由赤壁市政府招商引资的重点城市项目之一，知名度高。项目定位准确，大户型面积受当地居民的青睐。本期户型两房三房三房四房本期套数12125536044面积区间106121-126131-134142-162户型配比10.19%28.69%54.62%6.6%销售情况82.24%90.58%90.27%79.54%区域典型项目分析户型：两室一厅一卫面积：121-126点评：空间布局合理，南北通透南北通透，动静有别，人性化设计合理，并送超大露台，户型：三室两厅两卫面积：131-136点评：赠送面积布局合理全南向采光的设计，一梯两户，超大露
31、台与入户花园，三房的实用性强。区域典型项目分析项目名称银河花园城项目规模80000项目位置大桥路2号总套数552物业类型高层开盘时间未定销售价格（元/）2300二期开发，一期为多层n项目一线临湖紧靠东洲大桥，地理位置优越，处于老城区与新城区交界处生活配套齐全；n项目当期主推“楼王”单位，所以认筹期间销售甚好，仅剩高层单位房源。n该项目由于是新盘推出，又是紧邻一线水景，在众多楼盘中价格偏高；n项目可观河的户型，所谓项目楼王，其售价已达3000元/;本期户型一房两房三房本期套数110110332面积区间72.36-80.5470.53-87.2131-136户型配比19.9%19.9%60.1%销
32、售情况暂未销售区域典型项目分析劣势：每层排列户数过多，南北不通透，采光不佳，存在暗房，户型每层单位房源过多，楼距较窄，私密性较差，价格也偏高；优势：项目地段配套成熟，紧临一线水景，位于老城区与新城区交界地段，不论是投资或自主皆宜，升值潜力大47客群篇区域客群分析5客户分析 锁定目标客群、依其需求、投其所好！锁定目标客群、依其需求、投其所好！客户分析赤壁市国土面积1723k，全县辖15镇，9个重点镇。赤壁市及区域下属乡镇的改善型客户成为区域购房的主体赤壁市及区域下属乡镇的改善型客户成为区域购房的主体目标客户定位目标客户定位客户分析区域刚需及改善型需求者区域下属乡镇改善型需求者返乡置业购房者投资客
33、核心客群随着项目影响扩大将增大的客群赤壁城区和下属乡镇客群为主，其他区域投资客群为辅赤壁城区和下属乡镇客群为主，其他区域投资客群为辅根据现有市场反应，客群分为四大类：l刚性需求：城区及下属乡镇年轻人和拆迁户，区域企事业单位职工；l改善需求：随着生活水平的提高，涌现不少有房族因改善生活环境而购房的客群，以及赤壁下属乡镇为改善生活及为子女购房的客群；l返乡置业：区域外出务工者较多，返乡置业型客户也成为当地购房主力；l投资型需求：湖北、武汉、咸宁及其他区域投资客户；客户分析区域客群分析客户分析刚性需求主要参数特征描述目的刚性需求功能面积中等，能满足3-5人的使用功能价格对价格有一定的敏感户型产品具有
34、一定的实用性园林有一定面积绿化，但无太大要求配套能满足生活基本所需配套区域内生活工作的人群和因结婚、拆迁等原因必须购房的人群。改善需求主要参数特征描述目的改善生活，提高生活品质功能面积中等，能满足3-5人的使用功能价格对价格有一定的敏感户型产品具有一定的舒适性园林休闲、舒服、安逸，具有适合散步、平缓体育锻炼的活动场所人与环境共生配套除能满足生活必须设施，具有一定品位和档次的休闲会所、以及有一定水准的教育设施也显得非常重要区域内政府公务员，教师，银行，医院等企事业单位高收入人群，个体经商者，乡镇高收入人群。返乡置业主要参数特征描述目的刚性购房或改善型购房功能面积中等，能满足3-5人的使用功能价格
35、对价格有一定的敏感，但不特别在意户型产品具有一定的功能性和舒适性园林休闲、舒服、安逸，具有适合散步、平缓体育锻炼的活动场所人与环境共生配套除能满足生活必须设施，具有一定品位和档次的休闲会所、以及有一定水准的教育设施也显得非常重要外地务工人员返乡置业，分为首次购房的刚需和已以住房的改善型需求，追求项目环境、品质和档次；客户分析主要参数特征描述目的进行商品住宅、旅游地产等物业投资，兼少量休闲度假型客户价格总价可控户型具有一定的实用性和舒适性其他主要对地段、区域发展潜力、项目档次有较强要求投资需求湖北、武汉、咸宁及其他区域投资客户近年来，赤壁市委、市政府依托有利的区位优势、资源优势、政策优势，不断解
36、放思想，与时俱进，牢固树立“工业兴市”的战略思路，提出了“大工业、大产业”的战略目标。名称产业定位规模蒲纺集团纺织长城炭素公司晨鸣纸业公司纸业年新增机纸2万吨纸，预计产值可新增1亿元左右帝艺啤酒啤酒使总量达到10万吨生产规模中南水泥公司水泥60万吨，产值达到1.5亿元以上华新水泥水泥产值5亿客户分析区域工业的强劲发展，大型企业云集，给区域带来大量刚需客群。区域工业的强劲发展，大型企业云集，给区域带来大量刚需客群。客户分析锁定我们的目标客群锁定我们的目标客群项目位于赤壁新城中心，区域政务中心，事业单位云集周边，如市委市政府、税务局、水利局、交通局、供电局、财政局、计生办等，为本项目提供了大量优质
37、客群。项目居于政务中心，为项目提供大量优势客源。56项目篇项目解析6 项目解析一、项目概况二、对项目的认知：l项目南临河北大道，北邻赤壁大道（107国道），赤壁新汽车客运站和火车站近在咫尺，交通出行极为便利；l南北两面望山，紧邻即将兴建的赤壁湿地公园和会展中心；l毗邻赤壁招商引资的“赤壁印象“项目，未来将建成商业街、五星级度假酒店和度假养生谷。l沿赤壁大道和河北大道两侧分布着城市的多家政府行政单位、酒店等，具有较高的人气和发展前景 ； 项目解析雄踞赤壁新区咽喉要道，置身赤壁新区繁华地段。本案赤壁新城中心赤壁城东行政中心、体育文化医疗中心与赤壁火车站商业圈交汇地带优势优势StrengthStre
38、ngthn项目紧邻两条主干道，交通便捷；n临赤壁大道公路对面即为赤壁市的湿地公园，陆水湖风景区既是我省重要的湿地资源，长江流域的重要生态廊道。；n生活配套完善，便利生活唾手可得；n周边行政单位聚集，区域发展潜力巨大，可充分享受区域利好；借势借势resortresort挖掘项目自身优势，营造项目简洁明快的生活方式，以市挖掘项目自身优势，营造项目简洁明快的生活方式，以市场需求产品供应主，快走快销，降低风险。场需求产品供应主，快走快销，降低风险。 项目解析劣势劣势 WeaknessWeaknessn项目自身体量较小，在规模上略逊一筹，无法成就大型住宅社区项目；n周边在售项目较多，形成一定的竞争压力；
39、n项目周边私房和小产权房较多，外在环境一般；n区域人气不旺，目前商业氛围尚未形成，区域价值体现还有待时日；规避规避circumventioncircumvention提高项目品质、注重产品附加值的提升，以高性价比产品打动客户，提高项目品质、注重产品附加值的提升，以高性价比产品打动客户，挖掘区域未来潜力，在营销推广上运用差异化和特色化的营销推广手挖掘区域未来潜力，在营销推广上运用差异化和特色化的营销推广手段，吸引客户眼球。段，吸引客户眼球。 项目解析市场机会市场机会OpportunityOpportunityn城市的东移，使项目所在区域成为城市未来发展的热点地带；n随着区域价值的体现，未来项目将
40、成为区域行政中心，有助于项目整体档次的提升；n周边行政事业单位云集，也给本项目带来了大量优质客源；n市场在售项目均已成形，本项目具有较大的可塑性；决策决策strategicdecisionstrategicdecision以地段的不可多得性和区域发展潜力来打动置业者，以项目的高以地段的不可多得性和区域发展潜力来打动置业者，以项目的高性价比来吸纳项目周边优质客群。性价比来吸纳项目周边优质客群。 项目解析威胁分析威胁分析ThreatThreatn国家陆续出台新的调控政策，区域楼市走向存在一定变数，面密切关注；n目前除少数项目销售情况较好，如永邦欧洲城，月销在30套左右，其他项目销售情况一般，市场形
41、势不容乐观；n市场供应量巨大，后期竞争将更趋严竣；对策对策countermeasurecountermeasure迎合市场需求，利用良好产品率先打入市场，形成差异化竞迎合市场需求，利用良好产品率先打入市场，形成差异化竞争，提高项目的附加值，走高性价比路线。争，提高项目的附加值，走高性价比路线。项目解析本项目具有五大核心竞争优势伍、项目可塑性优势；将项目核心优势最大化极致化呈现，满足消费者价值取向，引起客户关注。将项目核心优势最大化极致化呈现，满足消费者价值取向，引起客户关注。贰、景观优势；壹、区位优势；叁、客源优势；肆、发展潜力、增值潜力；项目解析64项目篇项目定位665项目定位项目位于赤壁政
42、务新区、体育文化医疗中心与赤壁火车站商圈交汇地带，属于赤壁城市新核。项目核心词汇：交融的，时尚的，繁华的，生态的，引领赤壁城市发展潮流和方向。建筑类型：7栋25层高层，中等规模，精致社区。项目形象定位：高端品牌形象目标定位：赤壁政务新区，中高端精致社区客户定位1、目标客户分布区域：1）、赤壁政务新区政府公务员2）、赤壁成功商业人士和企业管理者3）、医院、学校、企事业单位职工4）、个体经营户5）、周边乡镇外出务工经济基础较好的客户6）、投资客2、目标客户身份界定1）、市场做生意的私营业主和个体经商户2）、区域事业单位（如行政单位、医院、学校）的公务员、医生、老师等3）、看好区域发展前途的部分投资
43、者4）、赤壁工作的企业职工5）、周边乡镇经济基础较好的客户67户型配比建议产品类型所占比例面积区间说明两房30%85-95考虑到目前板块成熟度尚不充分，从聚拢人气，加快销售角度考虑。前期所推应该更加经济紧凑，适当提高两房比例；后期产品以小三房，标准三房为主，两房为辅。大户型可适当压缩面积，控制总价。小三房15%105-110标准三房50%125-135四房5%140-150赤壁市场户型供需：供应：110-130户型供应量最大，占到总供应量的35%；130-150户型次之，占总供应量的29%；去化：110-130户型去化量最大，占到总去化量的32%；130-150户型占总去化量的28%；7090
44、的去化量居于其后，占总去化量的15%。68户型设计建议通过对赤壁在售项目畅销户型，赤壁人喜好以及产品创新分析，提供以下建议仅供参考：1、客厅开间足够宽敞，大户型客厅的开间在4.2-4.5米左右；2、客厅观景阳台面积够大，强化景观效果（本项目两面看山和湿地公园），并可作为其他功能；3、设置强化景观功能的飘窗、角窗、落地窗，在窗户的设计上充分体现与景观的积极迎合；4、大户型主卧带阳台室，主卧的开间建议在3.6-3.9米左右，可拓展小书房或者活动区等功能，主卧带卫生间和衣帽间；5、设置功能性玄关，安置衣帽柜和鞋柜；6、餐厅紧邻厨房，可做成开放式的；7、厨房可带小阳台，可以放洗衣机等电器；8、主卧卫生
45、间干湿区功能分隔；9、多做部分创新户型，体现多元化户型的设计，增加卖点。69产品特色建议1、入户花园目前赤壁市场部分项目已经设计入户花园，起到装饰作用，可以设置成休憩、换衣、储藏等功能空间，是比较好的卖点。702、空中花园空中花园设计不计入建筑面积，可以通过奇、偶数层错位排列布局，面积的话可以大于阳台，可以做10-15，高度6米，可以让业主视野和景观上更开阔。代表项目：长城建设光谷坐标城藏馆（外立面也更有立体感）713、底层架空赤壁市场在售项目还未出现，比较新颖。底层架空，可以增加景观连续性或者通透性，提高居住品质感和尊贵感。代表项目：如武汉南益巴黎豪庭724、奇、偶层空中花园735、6米露台
46、不占用面积，但可以增加品质感，提升档次或者多种阳台、花园组合：空中花园、观景阳台、入户花园、工作阳台，根据建筑或者户型组合746、飘窗设计，可以拓展，增加使用面积75 建筑风格建议目前赤壁建筑风格主要以欧式为主，现代风格项目存在较少，本案建议采取现代建筑风格代表项目：融侨华府76代表项目：泰然南湖玫瑰湾77项目价格建议1、从房地产市场发展阶段来看，赤壁房地产市场处于高速发展期，发展迅猛，潜力较大；2、赤壁市场需求量旺盛，购买力强劲；3、土地市场方面，2009-2010年上半年赤壁土地市场成交可建建面85万；4、住宅市场方面，赤壁市场在售项目后期市场供应量约为80万，市场竞争压力比较大；5、赤壁
47、房价2009-2010年涨幅较大，近期受政策影响，成交量萎缩，成交价格稳定在2150-2250元/。短期在政策作用下价格下行可能性加大，但长期看涨；6、目前赤壁市场110-130，130-150产品供应量为主流，需求量也最大；7、目前赤壁两房总价控制在15.5-23.5万之间；三房总价控制在23.5-34.5万；四房总价29.7-40万之间，就是市场存在一定的总价制约。78项目价格建议典型竞争项目分析：赤壁博园目前剩下少量高楼层房源，价格在2438-2648元/之间，按揭98折，一次性97折，购房还可享受额外优惠，折后成交价格2350-2580元/。2010年1-7月份整体成交均价2218元/
48、。关键点：赤壁首席畔山景观住宅、超大入户花园、花池、社区园林、邻市中心医院分析：博园距本项目最近，体量与本项目相同，景观资源较好，地段上优于本项目；配套优于本项目，产品设计创新也有较大优势，外立面为咖啡色，品质感较强。后期还有3栋待开发，与本项目直接竞争。赤壁郡都均价2500元/，按揭98折，一次性97折，2010年1-7月整体成交均价2321元/。关键点：陆水湖畔，56万，两面环山，一面临湖，生态景观规模大盘。分析：赤壁规模最大项目，景观最好项目之一，属于品质标杆项目，6万配套商业，4000幼儿园，首个私家游泳池社区，户型面积分布较广。永邦欧洲城多层均价2200元/，高层均价2400元/，按
49、揭99折，一次性98折，2010年1-7月整体成交均价2080元/。关键点：30万，地段较好，配套齐全，业态丰富，政府招商引资重点项目分析：赤壁销售最好，销售速度最快的项目，月均30套；中高端定位，中端价格。项目价格建议价格定位：参照区域市场概况，价格走势，竞争项目概况，本项目价格定位从以下几方面对比：从楼盘的环境来看，本项目与以上几个项目相当；从地段来讲，本项目目前地段差于竞争项目，但未来地段优势明显；从规模来看，本项目不占有规模优势；从发展前景来看，本项目优势较为明显；从产品上来看，本项目可以从差异化、创新上出发，能够抢占市场机遇综上所述，通过市场比较法和总价控制法，本项目入市时价格应该为：2500元/或以上以上价格，仅供参考！80报告完毕，谢谢！
