环保城开发规划与经济测算.ppt

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1、20072007年月年月海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算专题报告开发规划与经济测算专题报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第1页目目 录录一、重点项目安排一、重点项目安排二、重点项目面积测算二、重点项目面积测算三、投资经济测算三、投资经济测算四、规划设计任务书四、规划设计任务书五、附件五、附件海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算

2、报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第2页环保城重点项目安排如下环保城重点项目安排如下交易区交易区包括机电设备区、仪器仪表及自控设备区、塑料及玻璃钢原辅材料区、五金件经营区、填滤料区商业区商业区包括餐饮休闲一条街，临中心路部分传统商业写字楼写字楼包括三大功能平台办公区、展示中心、会议中心、开发商与物业办公区等住宅区住宅区包括花园洋房加小高层物业钢材市场钢材市场包括钢材交易、物流、材料加工区旗舰店区旗舰店区包括国内外著名零配件厂家直销点海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有

3、Sunday, August 11, 2024第3页目目 录录一、重点项目安排一、重点项目安排二、重点项目面积测算二、重点项目面积测算三、投资经济测算三、投资经济测算四、规划设计任务书四、规划设计任务书五、附件五、附件海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第4页重点项目面积测算结论阐述重点项目面积测算结论阐述交易区交易区面积测算结论面积测算结论150,000平米平米商业区商业区20,000平米平米写字楼写字楼12,000平米平米旗舰店旗舰店12,000平米平

4、米钢材市场钢材市场6,000平米平米住宅区住宅区103,530平米平米海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第5页分目分目 录录1 1、交易区经营面积确定依据、交易区经营面积确定依据2 2、商业面积确定依据、商业面积确定依据3 3、写字楼面积确定依据、写字楼面积确定依据4 4、其它功能面积确定依据、其它功能面积确定依据海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday

5、, August 11, 2024第6页宜兴本地经营宜兴本地经营户面积需求户面积需求区域外经营户区域外经营户面积需求面积需求其它因素带动的其它因素带动的增量面积增量面积123海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第7页高塍现有环保材料及配件总经营面积超过高塍现有环保材料及配件总经营面积超过2万平米万平米,经营产品主要包括机经营产品主要包括机电设备、五金件、塑料、填料及滤料等电设备、五金件、塑料、填料及滤料等注：经营户统计不含钢材经营户；注：经营户统计不含钢材

6、经营户； 经营面积不包括专用仓储及加工场地面积经营面积不包括专用仓储及加工场地面积项目组在高塍镇实际调研经营户共计234家，租用店铺433间，户均租用1.85间；从经营户经营产品结构看，机电设备、五金件、塑料、填料及滤料是最主要的经营产品，经营面积的比例均超过10%，合计占总经营面积占到76%；经营户中有少量设备的办事机构，部分有产品的展示；有部分专业服务机构，提供制作标书、设计等服务。高塍镇经营户各产品经营面积比例高塍镇经营户各产品经营面积比例统计样本：220家海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有S

7、unday, August 11, 2024第8页当地经营户的主要销售对象为本地设备厂家当地经营户的主要销售对象为本地设备厂家,根据统计结果根据统计结果,产品绝大产品绝大多数销往本地的经营户比例占到多数销往本地的经营户比例占到80%左右左右高塍镇经营户本地销售比例高塍镇经营户本地销售比例统计样本：20家从对经营户的统计结果看，有80%的经营户经营产品主要销往本地，其中，一半的经营户80%以上的产品销往本地；高塍本地环保企业数量众多，对材料及零配件需求量大，是高塍镇材料及零配件交易繁荣的主要原因。海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与

8、经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第9页高塍存量商户数量现有约高塍存量商户数量现有约246家，约有近家，约有近80为租赁门面经营，在提及为租赁门面经营，在提及是否将入驻环保城时，只有是否将入驻环保城时，只有3的经营户明确表示不会考虑的经营户明确表示不会考虑经营户门面自购与租赁比例经营户门面自购与租赁比例经营户入驻意向经营户入驻意向资料来源：对高塍30家经营户抽样统计海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第10页在经营

9、户不入驻的原因调查中，最主要因素是许多经营户有长期合作在经营户不入驻的原因调查中，最主要因素是许多经营户有长期合作的稳定客户，对经营地点依赖不强，其次为部分经营户已自购门面的稳定客户，对经营地点依赖不强，其次为部分经营户已自购门面如果您不打算入驻环保城经营，主要如果您不打算入驻环保城经营，主要原因是：（可多选）原因是：（可多选）1、已自购门面2、客户基本固定，入驻环保城不会带来新客户增加3、目前其它同行打算入驻的不多4、环保城的交通优势不如现在门面5、不看好环保城未来的发展问卷原题问卷原题经营户不入驻原因投票经营户不入驻原因投票 (单位：票）单位：票）资料来源：对高塍30家经营户抽样统计海逸地

10、产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第11页正略钧策认为：经营户不入驻的两大抗性将随着环保城的运营得以化正略钧策认为：经营户不入驻的两大抗性将随着环保城的运营得以化解，目前选择不入驻的商户将来也很可能成为我们的目标客户解，目前选择不入驻的商户将来也很可能成为我们的目标客户环保城初步形成规模后，将形成：采购方更好的比价条件；降低采购方更换供应商的风险；威胁存量市场威胁存量市场带动增量市场带动增量市场环保城初步形成规模后，将形成：形成更大知名度，带来更多市场信息；吸

11、引新的采购者到环保城采购；经营户原有的固定客户海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第12页同时同时,原有经营户在迁入环保城时原有经营户在迁入环保城时,在经营面积上存在扩容的需求在经营面积上存在扩容的需求,根根据对据对20户商家的抽样统计户商家的抽样统计,经营面积扩容率在经营面积扩容率在1.4倍左右倍左右您目前的经营面积为您目前的经营面积为( )( )平方米平方米; ;如果您打算在环保城购买门面，您需求如果您打算在环保城购买门面，您需求的经营面积大约为的经营

12、面积大约为( )( )平方米平方米问卷原题问卷原题经营户编号需求经营面积/当前经营面积经营户编号需求经营面积/当前经营面积11.1111223.00120.8331.2513141.0014251.00152.561.60161.572.50170.1581.88180.891.67190.67102200.57平均比例平均比例1.45海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第13页根据调研分析根据调研分析,我们初步估算高塍本地经营户对环保城的面积需求在我们初

13、步估算高塍本地经营户对环保城的面积需求在23000平米左右平米左右高塍本地经营户基本情况高塍本地经营户基本情况测算依据的基本前提假设测算依据的基本前提假设1高塍本地经营户经营面积为2万平米左右280%左右本地经营户为租赁门面经营3产品绝大多数销往本地的经营户比例占到80%左右租赁门面的经营户基本都迁入环保城迁入环保城的经营户面积扩容率为1.4左右高塍本地经营户对环保城高塍本地经营户对环保城经营面积需求为经营面积需求为: :2300023000平米左右平米左右海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sund

14、ay, August 11, 2024第14页同时同时,投资客是未来环保城经营物业不可小视的消化力量，其中主要将投资客是未来环保城经营物业不可小视的消化力量，其中主要将包含与高塍具有包含与高塍具有“地缘地缘” 、 “人缘人缘” 、 “生意缘生意缘”的三类客户的三类客户 “地缘地缘”投资客投资客“人缘人缘”投资投资客客“生意缘生意缘”投资客投资客目标客户：目标客户：主要包含当地的私人业主，大的经营户；投资理念：投资理念：可租可自己经营，长期持有获得稳定的现金流回报；目标客户：目标客户：当地私人业主或大的经营户的朋友；投资理念：投资理念：自身可能并不从事环保产业，相信朋友眼光。投资后租售都是其可能

15、的选择；目标客户：目标客户：与当地设备厂或经营户有生意往来的客户；投资理念：投资理念：看好高塍环保产业发展,可出租获得租金收益,也可能成为将自己生意转移到环保城；注注:分析结果来自对高塍本地企业主及经营户访谈分析结果来自对高塍本地企业主及经营户访谈海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第15页从三类投资客的购买动机看从三类投资客的购买动机看,将来实际参与环保城经营的比例很小将来实际参与环保城经营的比例很小,其其存在的主要价值是通过将门面返租给经营户存在的主要

16、价值是通过将门面返租给经营户,满足了经营户购买与租满足了经营户购买与租赁经营的多种需求赁经营的多种需求高塍当地经营户的23000平米左右的经营需求投资客返租给经营户的经营面积“地缘地缘”投资投资客客“人缘人缘”投资投资客客“生意缘生意缘”投投资资客客主要投资动机主要投资动机拥有商业物业获得稳定租金回报物业升值后转售若租金回报可观,也可能长期出租获得租金回报若环保城做大,可搬迁到环保城经营观点观点投资客对环保城实际经营面积的扩大作用很小海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 1

17、1, 2024第16页宜兴非高塍环保零配件经营户能支撑到环保城的经营面积在宜兴非高塍环保零配件经营户能支撑到环保城的经营面积在12000平米平米左右左右宜兴非高塍的经营户主要分布在和桥、周铁、徐舍主要主要结论根据对宜兴环保协会倪会长的访谈，宜兴的环保零配件经营户数量，高塍占了2/3；按照高塍现有经营户246家，户均经营面积1.85间门面计算，宜兴非高塍经营户经营面积在14，000平米左右；按本项目能吸引宜兴非高塍经营户的80计算，本本项目能吸引的宜目能吸引的宜兴非高塍非高塍经营面面积为1200012000平米左右；平米左右；海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（

18、宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第17页整体来说，从现阶段看，剔除投资需求面积，宜兴区域内环保零配件整体来说，从现阶段看，剔除投资需求面积，宜兴区域内环保零配件经营户能支撑的环保城面积在经营户能支撑的环保城面积在35,000平米左右平米左右高塍本地经营户能支撑的环保城面积宜兴非高塍经营户能支撑的环保城面积宜兴经营户能支撑的环保城面积合计23,000平米12,000平米35,000平米海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunda

19、y, August 11, 2024第18页宜兴本地经营宜兴本地经营户面积需求户面积需求区域外经营户区域外经营户面积需求面积需求其它因素带动的其它因素带动的增量面积增量面积123海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第19页由于华东五省一市环保产品销售占全国市场份额的由于华东五省一市环保产品销售占全国市场份额的74.5%，其中江浙两，其中江浙两省又占全国一半左右省又占全国一半左右华东地区：华东地区：企业数量：288家资产规模：173亿元数据来源：中国环保产业

20、风险分析报告、2004年全国环境保护相关产业状况公报华南地区：华南地区：企业数量： 21家资产规模：4亿元中部地区：中部地区：企业数量：32家资产规模：11亿元华北地区：华北地区：企业数量：58家资产规模：31亿元东北地区：东北地区：企业数量：49家资产规模：14亿元西北地区：西北地区：企业数量：4家资产规模：4亿元西南地区：西南地区：企业数量：7家资产规模：3亿元海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第20页抽样统计结果表明：浙江环保企业主要分布在杭州、温

21、州、永嘉、宁抽样统计结果表明：浙江环保企业主要分布在杭州、温州、永嘉、宁波等地，其中杭州企业数量占总数的一半左右波等地，其中杭州企业数量占总数的一半左右数据来源：环保装备网浙江省环保企业区域分布统计浙江省环保企业区域分布统计浙江环保企业统计样本数：浙江环保企业统计样本数：258家；图表中其它地区包含：图表中其它地区包含：慈溪、永康、丽水、余姚、海盐、绍兴，统计企业数量为15家；右图为右图为258家企业中各地区所占比例，家企业中各地区所占比例，比重最大的前四位包含企业数为：比重最大的前四位包含企业数为：杭州：143家温州：21家永嘉：21家宁波：17家海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与

22、经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第21页杭州、湖州等地环保设备厂的原辅材料及配件采购，主要以本地采购杭州、湖州等地环保设备厂的原辅材料及配件采购，主要以本地采购为主，并与供应商形成了相对稳定的合作关系，在高塍采购的主要是为主，并与供应商形成了相对稳定的合作关系，在高塍采购的主要是些货值较低的零配件些货值较低的零配件钢钢 材材塑料、树脂塑料、树脂关键部件关键部件部分零配件部分零配件主要采购渠道主要采购渠道在当地钢材市场采购选择当前采购渠道的原因选择当前采购渠道的原因采购频率高，每次采购量少运距短，

23、送货时间有保障厂家直接采购层级较高的代理商价格接近出厂价供货稳定高塍配件市场当地五金城价格便宜、采购率高对品牌、质量要求不高当地部件生产厂家专业分工高端零配件高端零配件国外厂家的中国代理国内的生产厂家信誉有保障售后服务相对好主要结论主要结论原辅助材料的采购决定因素原辅助材料的采购决定因素主要是价格；主要是价格；货值较高的零配件采购决定货值较高的零配件采购决定因素主要是信誉保障与售后因素主要是信誉保障与售后服务；服务；其它零配件采购的决定因素其它零配件采购的决定因素主要是采购率与价格；主要是采购率与价格；注：高端零配件主要指风机、电机、膜等注：高端零配件主要指风机、电机、膜等海逸地产中国（宜兴）

24、国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第22页环保城在争夺浙江设备厂的采购增量时，面临许多环保城在争夺浙江设备厂的采购增量时，面临许多“隐形的竞争对手隐形的竞争对手”，在竞争策略上，环保城如果要和竞争对手逐个比拼竞争要素，很难获，在竞争策略上，环保城如果要和竞争对手逐个比拼竞争要素，很难获得增量市场得增量市场当地五金城当地五金城主要竞争品类：塑料、管材通用零配件宜兴环保宜兴环保环保城环保城当地钢材市场当地钢材市场主要竞争品类：钢材零配件厂家零配件厂家主要竞争品类：高端的零配件（

25、如膜、电机、泵）当地经营户当地经营户主要竞争品类：专业零配件为主环保城要打败这些竞争对手的环保城要打败这些竞争对手的两个选择两个选择环保环保城增量交易的竞争对手环保环保城增量交易的竞争对手选择一：选择一：在各个竞争对手的竞争要素上取胜，获得增量市场；选择二：选择二：在环保城服务平台的打造上，实现客户认可的整体模式创新，获得增量市场；海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第23页以以20052005年浙沪闽市场容量估算年浙沪闽市场容量估算, ,若悲观预测若悲观

26、预测, ,环保城能占到其零配件交环保城能占到其零配件交易额的易额的40%,40%,则能获得则能获得1200012000平米左右增量经营面积平米左右增量经营面积, ,若乐观预测占有率若乐观预测占有率到到80%,80%,则能获得增量经营面积则能获得增量经营面积2400024000平米左右平米左右类比前提类比前提高塍目前经营面积2万平米左右，对应的交易额为20亿；除去钢材交易占的40%左右的比重,2万经营面积实际对应12亿左右的交易额;2005年, 浙沪闽设备产值50亿,按采购成本60%计算,采购额为30亿;除去钢材交易占的40%左右的比重,其它零配件采购额为18亿左右;浙沪闽各市场占有率对应的浙沪

27、闽各市场占有率对应的经营面积经营面积若环保城占有浙沪闽采购市场的20%,对应增量经营面积为:6000平米平米;占有率40%,对应增量经营面积为:12000平米平米;占有率60%,对应增量经营面积为:18000平米平米;占有率80%,对应增量经营面积为:24000平米平米;按高塍经营户的经营效率,1万经营面积,可相应产生6亿左右交易额;按高塍经营户的经营效率类比, 浙沪闽可支撑的环保城面积为3万平米左右;浙沪闽市场可支撑的经营面浙沪闽市场可支撑的经营面积积分分析析结结论论海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权

28、所有Sunday, August 11, 2024第24页在厂家与部件商直接入驻意向的调查中，目前大部分厂家与部件商持观在厂家与部件商直接入驻意向的调查中，目前大部分厂家与部件商持观望态度或表示不会入驻，主要原因总结如下望态度或表示不会入驻，主要原因总结如下目前主要是通过代理商的形式销售目前主要是通过代理商的形式销售浙江省永嘉县东兴阀门有限公司访谈浙江省永嘉县东兴阀门有限公司访谈：如果环保城建设，不会考虑到那里设直销点。原因：厂家是生产单位，即使要设点也是找代理商；浙江申仪自控阀门有限公司浙江申仪自控阀门有限公司：目前主要是通过代理商销售，厂家没有直接销售；会参加一些展会。对环保城没有兴趣；觉

29、得厂家直接设经销点的生意搞不好觉得厂家直接设经销点的生意搞不好湖州高鸿不锈钢管有限公司访谈湖州高鸿不锈钢管有限公司访谈：宜兴也是我们的一个销售地，主要通过五金城是一些代理商，还有最主要就是厂家直接销售。如果未来高塍成立环保环保城，不会考虑进去。觉得设经销点的生意搞不好；销售与服务都是门对门的模式销售与服务都是门对门的模式湖州航滤膜净化设备厂访谈湖州航滤膜净化设备厂访谈：未来，环保城建好后，可能没有需求来设点经营。因为公司产品是走高端路线，销售与服务都是门对门的模式；浙江天源过滤布有限公司访谈浙江天源过滤布有限公司访谈：目前销售主要是针对厂家的直接销售，对环保城的兴趣不大；浙江上高阀门有限公司访

30、谈浙江上高阀门有限公司访谈：目前销售为直接针对厂家销售，或通过代理商，厂家不会直接设点销售；海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第25页紫光环保访谈记录紫光环保访谈记录设备采购模式是怎样的？设备采购模式是怎样的？主要设备生产厂家去看，上门进行销售的很多；目前有一些固定的合作厂家，对重要的设备一般要比较三个以上的厂家。是否会到环保环保城采购或看设备？是否会到环保环保城采购或看设备？不会特意去，除非是考察厂家的时候顺便去看一下，主要是三个方面的原因：一是已经有

31、了一些固定的合作伙伴，彼此比较信任；二是产品的质量很重要，光从展示上看不出来三是要考虑售后的问题。从华北与华南的客户调查看，环保城启动期与发展期内，吸引其入驻从华北与华南的客户调查看，环保城启动期与发展期内，吸引其入驻的可能性较小的可能性较小主要主要结论采采购模式模式外地设备厂采购基本是找零配件生产厂家采购，并且基本都有固定的合作伙伴；来来环保城采保城采购的可能性的可能性距离比较远，大部分原材料都可在当地采购，到环保城采购的物流费用高；大部分核心零部件都是从厂家直接采购；售后服务的环节多，距离远；基于以上几个原因，我基于以上几个原因，我们认为现阶段段环保城保城吸引吸引华南、南、华北客北客户采采

32、购的可能性比的可能性比较小小海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第26页随着环保城在市场推广与运营过程中对区域外客户进入抗性的打破，我随着环保城在市场推广与运营过程中对区域外客户进入抗性的打破，我们认为可吸引的区域外存量如下们认为可吸引的区域外存量如下厂家与经营户稳定厂家与经营户稳定的合作关系的合作关系区域外经营户进入的主要抗性区域外经营户进入的主要抗性环保城的解决之道环保城的解决之道经营户信用信息系统将降低厂家更换经营户的风险强大的市场信息平台使得厂家比

33、价更为便捷与低成本价价 格格环保城的交易规模使其能更具价格竞争力产品档次产品档次旗舰店品牌店的引入使得厂家能采购到高中低档的各类产品技术服务技术服务技术平台使得环保城经营户售后服务更有竞争力通过功能平台对区域外经营户入驻抗性的打破以及环保城的巨大市场影响力，我们认为可吸引：40的浙沪闽采购量的浙沪闽采购量部件厂家吸引部件厂家吸引1520家家海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第27页整体来说，从现阶段看，剔除投资需求面积，宜兴区域外环保零配件整体来说，从现

34、阶段看，剔除投资需求面积，宜兴区域外环保零配件经营户能支撑的环保城面积在经营户能支撑的环保城面积在15,000平米左右平米左右按项目能吸引浙沪闽40%的采购量看，能支撑到环保城的经营面积在统计的258家浙江设备厂中，有38的厂家为部件生产厂家，保守估计部件厂家支撑交易面积12,000平米2,000平米15,000平米宜兴区域外经营沪能支撑环保城面积合计考虑国外核心零配件及部件品牌商，华南、华北少量部件商支撑环保城的面积1,000平米海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11

35、, 2024第28页宜兴本地经营宜兴本地经营户面积需求户面积需求区域外经营户区域外经营户面积需求面积需求其它因素带动的其它因素带动的增量面积增量面积123相关行业零配相关行业零配件进入可能性件进入可能性投资及行业增长带来的增量面积海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第29页为了进一步寻找交易区增量面积，我们沿水处理采购链进行了横向与为了进一步寻找交易区增量面积，我们沿水处理采购链进行了横向与纵向排查纵向排查甲方设计单位工程总包商设备承包商设备制造商原材料、

36、零配件经销商订单产生订单产生原辅材料及配件采购原辅材料及配件采购污水处理零配件及部件交易市场技术交易及工艺设计市场沿污水处理采购链纵向拓展市场在水处理价值链上横向拓展原水处理市场原水处理市场空气治理设备市场空气治理设备市场固废处理设备市场固废处理设备市场海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第30页原水处理设备目前主要的销售模式是厂家直销与代理商销售，而且也原水处理设备目前主要的销售模式是厂家直销与代理商销售，而且也体现出很强的门对门销售的特点体现出很强的门

37、对门销售的特点原原水水处处理理市市场场空空气气治治理理设设备备固固废废处处理理设设备备原水处理设备原水处理设备家用净水器泳池水处理设备软化水设备高纯水制取设备生活饮用水处理设备电渗析设备反渗透设备离子交换设备除铁除锰设备供水设备水杀菌消毒设备海水淡化设备其它原水处理除氧设备。杭州力源水处理设备有限公司杭州力源水处理设备有限公司 访谈记录访谈记录目前产品销售主要对象主要是酒店、宾馆。销售主要是厂家直接联系业务，代理销售的模式不多。一般不会考虑设直销点，因为厂家规模限制，不可能大规模的直销。希望通过代理商来销售。奔泰家庭中央净水机奔泰家庭中央净水机访谈记录访谈记录目前产品销售主要是通过代理商销售，

38、无锡已经有代理商了。产品销售客户主要是别墅等个人用户以及酒店、写字楼等企业用户；海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第31页由于环保城未来的目标采购客户与原水处理设备的客户重合性较小，由于环保城未来的目标采购客户与原水处理设备的客户重合性较小，吸引厂家设直销点与代理商的可能性不大吸引厂家设直销点与代理商的可能性不大原原水水处处理理市市场场空空气气治治理理设设备备固固废废处处理理设设备备本项目的目标采购客户本项目的目标采购客户环保设备厂独立经济人污水处理项目

39、建设方工程背景承包商部件及零配件分销商原水处理设备的目标采购客户原水处理设备的目标采购客户酒店、写字楼等企业用户别墅等个人客户部分企事业单位海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第32页在空气污染治理设备中，除尘设备占在空气污染治理设备中，除尘设备占80，主要是各种旋风除尘器、，主要是各种旋风除尘器、湿式除尘器、袋式除尘器与静电除尘器湿式除尘器、袋式除尘器与静电除尘器原原水水处处理理市市场场空空气气治治理理设设备备固固废废处处理理设设备备旋风除尘设备旋风除尘

40、设备湿式除尘设备湿式除尘设备袋式除尘设备袋式除尘设备静电除尘设备静电除尘设备静电除尘器及其供电电源与控制设备是我国环保产品中产值最大的行业之一，也是我国环保产业中科技水平和生产能力达到国际前列的少数行业之一，电力、冶金、建材、化工等工业部门是其大用户。近年来，由于干式脱硫技术的广泛运用，采用袋式除尘器的越来越多。袋式除尘器是一种具有较高技术含量的高效除尘设备，预测未来10年内每年的潜在市场将有16.8亿元的销售量。湿式除尘器设备中，多管旋风除尘器将成为此类除尘器中的主要产品。是乡镇企业烟尘治理的首选设备。旋风除尘设备是除尘设备中相对低效率的设备，在乡镇企业中运用较多。海逸地产中国（宜兴）国际环

41、保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第33页空气污染治理设备的部件或零配件采购表现为空气污染治理设备的部件或零配件采购表现为B2B模式，或依托产地模式，或依托产地型的代理销售，在高塍无产业基础的情况下，吸引其零配件及部件商型的代理销售，在高塍无产业基础的情况下，吸引其零配件及部件商进入的可能性较小进入的可能性较小原原水水处处理理市市场场空空气气治治理理设设备备固固废废处处理理设设备备诸暨市除尘机械厂诸暨市除尘机械厂 访谈记录访谈记录产品用在水泥厂、电厂等，设备一般都有几十吨重，主要

42、是通过工程销售产品。我们指的合作代理机构主要是设计院，一些关系户等。主要是通过设计院、甲方直接销售；江苏天澄（盐城）环保设备有限公司江苏天澄（盐城）环保设备有限公司访谈记录访谈记录产品没有代理销售这种形式，主要是针对电厂、水泥厂。主要是直接找甲方、产品的原辅材料和水处理的差不多。主要是在当地采购，其它不一样的主要是布袋等材料。沧州华瑞除尘净化设备制造有限公司沧州华瑞除尘净化设备制造有限公司 访谈记录访谈记录原材料主要包括脉冲阀、风机、电机、钢材等；象钢材在本地采购、风机、电机在大连、保定的厂家直接采购；脉冲阀等主要是在当地的经销商采购。我们这里很多做除尘设备的企业，所以经营户也很多。销售主要直

43、接针对甲方；主要主要结论产品品销售模式售模式和水处理设备销售类似，也是B2B的模式，销售渠道也是通过设计院或直接联系甲方；空气空气设备厂的采厂的采购模式模式部件或零配件从厂家直接采购；原材料（如钢材等）在当地采购；零配件供零配件供应销售售基本表现为产地型的模式；在有产业基础的地方分布了一部分零配件供应商；海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第34页固废处置设备的主要用户是城市环卫部门，且国内在分选、焚烧设备固废处置设备的主要用户是城市环卫部门，且国内在分选

44、、焚烧设备中技术难以达到，目前大部分高端都从国外进口中技术难以达到，目前大部分高端都从国外进口原原水水处处理理市市场场空空气气治治理理设设备备固固废废处处理理设设备备城市垃圾处理设备城市垃圾处理设备垃圾卫生填埋成套设备生活垃圾焚烧技术和成套设备垃圾收集、分选、预处理技术和装备填埋气体回收利用工程成套技术装备。有毒有害废物处理有毒有害废物处理有毒有害废物密闭式贮运设备高温氧化焚烧技术和成套设备。北京环卫集团北京环卫集团 访谈记录访谈记录目前我们的垃圾分选设备、焚烧设备的主要来自国外，特别是在焚烧设备中，对尾气的处理技术要求非常高，设备主要从德国等发达国家进口；海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开

45、发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第35页整体来看整体来看，原水处理、空气治理、固废处理零，原水处理、空气治理、固废处理零配件在环保城启动期入配件在环保城启动期入驻的可能性很小，在环保城成熟期有可能吸引一部分原水处理产品厂驻的可能性很小，在环保城成熟期有可能吸引一部分原水处理产品厂家或代理商进入家或代理商进入原水处理产品原水处理产品近期入驻可能性近期入驻可能性远期入驻可能性远期入驻可能性空气治理零配空气治理零配件与部件件与部件固废处理零配件固废处理零配件与部件与部件原水处理产品用户与环保城

46、采购客户重合度不高，且此类产品销售主要分布在客户需求集中区，近期较难吸引厂家直销点与代理商；空气治理零配件与部件销售表现出较强产地型特点，由于高塍当地此类产业基础薄弱，吸引此类部件商进入可能性较小；国内较大部分固废处理设备来自国外进口，且需求集中在城市环卫部门，此类零配件与部件商入驻基本无可能性；随着环保城影响力扩大及吸引一定量酒店、企业单位来采购，有可能吸引少量厂家直销点或代理商；可以预见，在项目开发销售周期内，宜兴及高塍难以形成空气治理设备企业的产业集聚，吸引此类部件商进入可能性较小；随着宜兴及高塍个别固废处理设备厂发展，在通用配件商可能有一部分交易量增加，但对经营面积扩大贡献很小；海逸地

47、产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第36页宜兴本地经营宜兴本地经营户面积需求户面积需求区域外经营户区域外经营户面积需求面积需求其它因素带动的其它因素带动的增量面积增量面积123相关行业零配件进入可能性投资及行业增长投资及行业增长带来的增量面积带来的增量面积海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第37页因素因素1:至至2010

48、年高塍零配件销售额的行业增长将带来年高塍零配件销售额的行业增长将带来14,000平米的面积平米的面积需求需求25%25%高塍零配件交易增长额（单位：亿）高塍零配件交易增长额（单位：亿）按照目前平均行业增长率计算，到2010年，高塍本地零配件营业额将增加13亿左右，以现有亿销售额对应万左右经营面积推算，经营面积可2.8万平米；但由于经营面积与交易额间同比对应关系小，我们按交易额增加倍，经营面积增加0.5倍测算；据此我们推测行业增长带来的面积增加据此我们推测行业增长带来的面积增加为为14,00014,000平米；平米；注：高塍行业增长率确定方法注：高塍行业增长率确定方法1、十一五期间，全国平均行业

49、增长率为15，在环境污染事件频发情况下，估计实际增长率要高于这个水平；2、根据访谈记录，高塍近几年行业平均增长率为30；3、综合以上两方面因素，相对保守估计07年至2010年高塍零配件销售额年复合增长率为25；海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第38页因素因素2:针对环保城旺盛的投资需求，我们从市场经营的角度考虑，考针对环保城旺盛的投资需求，我们从市场经营的角度考虑，考虑可增加虑可增加10,000平米左右的面积平米左右的面积宜兴环保企业主宜兴环保企业主投

50、资客类型投资客类型当地独立经济人当地独立经济人“人缘、生意缘人缘、生意缘”投资户投资户浙江温州浙江温州等地抄铺团等地抄铺团总量定性描述总量定性描述高塍本地有400多家环保企业，加上宜兴非高塍环保企业，宜兴本地大致有500600家环保企业高塍共有独立经济人共2000多个与高塍的企业主、经营户、独立经济人有生意往来的客户浙江特别是温州等地拥有大量炒铺团，如丁蜀陶瓷城就吸引了大量的炒铺客在环保产业发展前景与项目影响力的驱动下，必将对投资客构成巨大的吸引投资面积需求估计在现阶段经营面积需求（宜兴区域内35,000平米区域外15,000平米）基础上，可放大20%左右，即投资需求消化的经营面积为：10,0

51、0010,000平米，约折合平米，约折合100100间店铺间店铺注：投资面积按现有需求的注：投资面积按现有需求的2020考虑的依据：考虑的依据：虽然前面分析到投资客很少会自身参与经营，但从项目销售角度看，环保城即使维持20的空置率不会对经营造成影响，而且投资客市场有一定空置率的情况下，会通过降低租金出租，有利于形成环保城的租金优势；海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第39页因素因素3:交易品类增加及区域外增量客户进入约带来交易品类增加及区域外增量客户进入

52、约带来4000平米的面积需求平米的面积需求增加的经营户类型增加的经营户类型1、当地设备厂技术升级及业务拓展，拉动对高端零配件及其它种类零配件需求，带来新增经营户；2、环保城辐射范围扩大，吸引一部分原水产品厂家直销点与代理商；3、浙沪闽新进入零配件销售的经营户有可能选择环保城；综合评估十一五期间，环保城交易品类的增综合评估十一五期间，环保城交易品类的增加与区域外增量客户进入带来的增加面积，加与区域外增量客户进入带来的增加面积，考虑定为：考虑定为：为为4,0004,000平米，折算店铺数量约为平米，折算店铺数量约为4040间间海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜

53、兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第40页投资及行业增长带来的增量面积需求在投资及行业增长带来的增量面积需求在28,000平米左右平米左右因素1：行业增长带来面积需求投资及行业增长带来的增量面积合计14,000平米10,000平米28,000平米因素2：投资客带来的面积需求因素3：交易品类增加与区域外增量客户带来的面积需求4,000平米海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第41页项目交易

54、区的经营面积定为为项目交易区的经营面积定为为75,000平米，加上门面二层的办公面积，平米，加上门面二层的办公面积，交易区总面积定位为交易区总面积定位为150,000平米平米高塍本地经营面积需求23,000平米78,000平米交易区分析经营面积78,000平米中，放了3000平米的单层经营至旗舰店区中，通过旗舰店空间的弹性分割，若未来旗舰店市场情况不好，还可还原到交易区中，故交易区经营面积最终定为故交易区经营面积最终定为1515，000000平米平米10,000平米宜兴区域外经营面积需求12,000平米宜兴非高塍经营面积需求15,000平米投资面积需求14,000平米行业增长带来的面积需求4,

55、000平米品类增加带来的面积需求海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第42页分目分目 录录1 1、交易区经营面积确定依据、交易区经营面积确定依据2 2、商业面积确定依据、商业面积确定依据3 3、写字楼面积确定依据、写字楼面积确定依据4 4、其它功能面积确定依据、其它功能面积确定依据海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第

56、43页宜兴商业分布图宜兴商业分布图城市中心商业圈城市中心商业圈专业市场区专业市场区城区边缘商业城区边缘商业城区边缘商业城区边缘商业城区边缘商业城区边缘商业特色商业街区特色商业街区特色商业街区特色商业街区1234567海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第44页对本项目商业面积体量的预测采用如下需求预测模型对本项目商业面积体量的预测采用如下需求预测模型A：项目预测面积；E：项目吸引消费额预测；K：项目单位面积营业额（元/年），采用商务部公布全国百强餐饮企业数

57、据，其中特色酒楼平均单位营业额7700元元/平米平米/年年；Di：辐射区i的GDP，数据来源于宜兴统计局2006年度统计数据；：餐饮及娱乐消费支出占GDP的比例，根据宜兴统计局2006年度统计数据推算，为5.5%；B：总餐饮及娱乐消费支出中用于中高档消费的支出，取60%；Fi：项目对辐射区i的市场占有率，利用零售商业吸引力评估模型推算。海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第45页特色商业辐射区域分析特色商业辐射区域分析根据宜兴各统计区域距离本项目的车程、道

58、路情况及消费习惯，确定本项目的商圈范围。核心商圈核心商圈高塍官林和桥屺亭市区北次级商圈次级商圈新建周铁芳桥万石市区南丁蜀徐舍张渚杨巷新街新庄鲸塘芳庄太埔 次级商圈次级商圈 核心商圈核心商圈 海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第46页对本项目辐射区域内各区域的距离、竞争商业特征、物理和心理障碍对本项目辐射区域内各区域的距离、竞争商业特征、物理和心理障碍等因素进行评估，等因素进行评估，得出本项目对辐射区域内各区域的市场占有率得出本项目对辐射区域内各区域的市场

59、占有率区域影响因素市场占有率车程(分钟)区域商业特征差异性地块通达性消费心理影响高塍3无规模及高档商业强好无20%官林10无规模及高档商业强好无10%和桥10具备一定规模商业，洗浴业发达中好无10%屺亭10无规模及高档商业强好无10%市区北10具有一定规模的商业，但整体档次不高中好偏向于在市里消费5%新建15无规模及高档商业强中无5%周铁15无规模及高档商业强中无5%芳桥15无规模及高档商业强好无5%万石15无规模及高档商业强好无5%市中区及南区20商业发达，档次齐全弱中偏向于在市里消费2%其他30无规模及高档商业强中到高塍消费需绕经市区或距离远于市区，偏向于市区消费2%海逸地产中国（宜兴）国

60、际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第47页根据分析，该餐饮及娱乐项目面积需求约为根据分析，该餐饮及娱乐项目面积需求约为20000平米平米消费额总计消费额总计1315413154万元万元 单位面积营业额单位面积营业额7700元元面积需求面积需求17083m17083m2 2 市场动态因素市场动态因素临中心路商铺有一部分将作为传统商业项目2年的建设周期内，宜兴整体市场需求的增长本项目商业面积可定位为本项目商业面积可定位为近近20000m2位次区域人口(万人)人均GDP（元）餐饮及

61、娱乐出（万元）对该区域的吸引力该区域吸引的购买力(万元)核心商圈核心商圈1高塍5.167796 19017 20%3803 2官林888105 38766 10%3877 3和桥733550 12917 10%1292 4屺亭1.944591 4660 10%466 5市区北746819 18025 5%901 合计10339 次级商圈次级商圈1新建348389 7984 3%240 2周铁5.938247 12411 3%372 3芳桥3.326146 4746 3%142 4万石2.6439700 5764 3%173 5市区南10.746819 27553 2%551 6丁蜀152429

62、7 20045 2%401 7徐舍526346 7245 2%145 8张渚7.535752 14748 2%295 9杨巷4.917553 4731 2%95 10新街329380 4848 2%97 11新庄3.623417 4637 2%93 12鲸塘3.315893 2885 2%58 13芳庄2.417010 2245 2%45 14太浦3.429141 5449 2%109 合计2815 注：单位面积营业额数据来源于商务部、中国烹饪协会、中华全国商业信息中心共同公布的特色酒楼单位面积营业额海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发

63、规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第48页分目分目 录录1 1、交易区经营面积确定依据、交易区经营面积确定依据2 2、商业面积确定依据、商业面积确定依据3 3、写字楼面积确定依据、写字楼面积确定依据4 4、其它功能面积确定依据、其它功能面积确定依据海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第49页写字楼功能定位细化分析写字楼功能定位细化分析融资平台融资平台服务功能服务功能市场信息平台市场信息平台技术平台技术平台市场

64、信用信息功能；交易信息功能；技术交易功能；技术服务功能；结成资金供应方、设备厂、独立经济人、环保城的利益共同体；目标客户目标客户科研机构技术检测与认证机构设计院中小民营环保科技企业市场信息网络管理机构独立经济人注册公司环保协会和政府机构投资担保公司银行、基金等金融机构海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第50页构建环保城三大功能平台共需办公使用面积构建环保城三大功能平台共需办公使用面积66006600平米左右平米左右投资担保公司数量数量户均办户均办公面积公

65、面积1家250平米250平米信息网络管理机构1家200平米200平米独立经济人公司30家100平米3000平米设计院1家600平米600平米民营科技企业10家100平米1000平米科研机构23家250平米750平米技术检测与认证机构2家200平米400平米6600平米平米办公使用面办公使用面积合计积合计环保协会与政府相关办事机构等4家100平米400平米注：民营科技企业指一般拥有自身专利技术，以产品工艺研发为主，同时兼做设备制造、安装调试、售后服务的企业海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday

66、, August 11, 2024第51页开发商自用及会议需求面积共计在开发商自用及会议需求面积共计在31003100平米左右平米左右开发商自用开发商自用物业管理公司物业管理公司会议室会议室面积需求面积需求1000平米左右500平米左右；小型会议室2间，平均面积100平米左右；中型会议室1间，面积在300400平米左右大型多功能厅1间，面积1000平米左右主要主要结论开开发商自用商自用办公需求公需求为15001500平米左右；平米左右；会会议室面室面积需求需求为16001600平米左右；平米左右；海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划

67、与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第52页写字楼面积定位为写字楼面积定位为12,00012,000平米平米三大功能平台使用面积6600平米3100平米开发商自用及会议面积9400平米办公使用面积合计按使用面积公摊20的建筑面积算，办公建筑面积需求11280平米平米本项目写字楼面积本项目写字楼面积定位为定位为12,000平米平米海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第53页分目分目 录录1 1、交易区经营面积确定依据

68、、交易区经营面积确定依据2 2、商业面积确定依据、商业面积确定依据3 3、写字楼面积确定依据、写字楼面积确定依据4 4、其它功能面积确定依据、其它功能面积确定依据海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第54页夜总会酒店复合夜总会酒店复合体可行性分析体可行性分析123旗舰店区面积旗舰店区面积需求需求酒店面积需求酒店面积需求海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunda

69、y, August 11, 2024第55页目前在华东区域集中了较大数量的国内外环保零配件企业及其办事代目前在华东区域集中了较大数量的国内外环保零配件企业及其办事代理机构理机构企企业名称名称主要主要产品品中国中国办事事处或投或投资企企业盖米集团阀门、测量及控制系统盖米阀门（上海）有限公司北京、广州、成都设有办事处德国克隆巴赫公司阀门克隆巴赫流体控制（无锡）有限公司理查德工业阀门集团阀门美国沃茨水工业集团阀门亚洲事业部（上海）在天津、长沙、台州和宁波设有公司日本工装株式会社控制阀在无锡设有生产企业意大利莱菲公司控制元件及阀门泰科流体控制公司阀门在上海、成都设有生产企业丹佛斯集团在北京、上海、广州

70、设有办事处丹麦格兰富泵德国ALLWEILER泵德国KSB泵在中国泵阀产品年市场占有率为15%德国耐驰集团泵在兰州设有生产企业德国普罗名特集团在国内设有生产企业艺达思集团泵北京、上海、广州世韩CSM反渗透膜膜北京、上海设有办事处企企业名称名称主要主要产品品公司地址公司地址广东明珠集团阀门广东浙江良精集团阀门温州市三桥良精工业区上海良工阀门阀门上海浙江超达阀门阀门温州中国开维喜阀门集团阀门温州三桥工业区株洲南方阀门阀门株洲国家高新区上海连成集团泵上海市江桥镇连成工业园东方泵业集团泵上海市沪太路上海开利泵业集团泵上海市江桥开发区杭州南方特种泵业有限公司泵杭州下城区天津膜天膜科技有限公司天津市经济技术

71、开发区第十一大街60号国外部分著名环保零配件企业国外部分著名环保零配件企业国内部分著名环保零配件企业国内部分著名环保零配件企业海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第56页作为环保城扩大辐射影响力，提升知名度的重要途径，本项目应考虑为作为环保城扩大辐射影响力，提升知名度的重要途径，本项目应考虑为国内外环保零配件企业设立旗舰店专区，面积定位为国内外环保零配件企业设立旗舰店专区，面积定位为12,00012,000平米平米旗舰店区要建立全国影响力，所需引入项目的数

72、量？要回答的问题要回答的问题所需项目数量考虑因素所需项目数量考虑因素以“中国国际环保展览会”中参展国外在华企业数量参照，总数在1520家左右；国内著名水处理零配件企业参展数量在2030家左右；考虑到宜兴市为非经济中心城市；考虑到本项目建立全国影响力需经历一段市场培育期；项目数量确定及户均面积项目数量确定及户均面积本项目吸引15家左右国内外环保零配件核心企业，加上交易区规模，可形成具备国内规模的“永不落幕”的展览会效果；旗舰店户均面积考虑在400平米左右；旗舰店区面积需求在6,000平米左右,加上交易区中划入旗舰店区的6,000平米,旗舰店最终面积定位旗舰店最终面积定位为为12,000平米平米海

73、逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第57页夜总会、洗浴中夜总会、洗浴中心可行性分析心可行性分析123旗舰店区面积旗舰店区面积需求需求酒店面积需求酒店面积需求海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第58页目前宜兴市区的有星级酒店目前宜兴市区的有星级酒店12家，其中四星级酒店家，其中四星级酒店2家、三星级酒店家、三星级酒店7

74、家、二星级酒店家、二星级酒店3家，和桥镇有一家，和桥镇有一 家三星标准的酒店家三星标准的酒店宜兴宾馆宜兴宾馆禄漪圆大酒店禄漪圆大酒店国泰酒店国泰酒店大亚达大酒店大亚达大酒店贝斯特大酒店贝斯特大酒店华亭国际大酒店华亭国际大酒店宜兴国际饭店宜兴国际饭店丁蜀镇宜兴上海宾馆丁蜀镇宜兴上海宾馆宜兴大酒店宜兴大酒店陶都大饭店陶都大饭店新中苑大酒店新中苑大酒店丁蜀镇宜兴公路宾馆丁蜀镇宜兴公路宾馆和桥大酒店和桥大酒店 现阶段，宜兴正在兴建、扩建和已经立项的星级酒店有七家以上，其中按五星级改扩建的宜兴宾馆，已开始试营业；按五星级酒店标准设计施工的花园酒店已接近封顶；官林高星级饭店和禄漪园大酒店扩建工程也已全面启

75、动；宜园附近的高星级酒店也已立项；宜兴市青少年活动中心地块、竹海公园竹海村地块和宜兴市张渚镇的也将兴建高星级酒店 。不难看出，在未来的2-3年内，宜兴市星级宾馆的数量增长将会超过50%。苏园电力宾馆苏园电力宾馆海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第59页酒店入住率调查酒店入住率调查“这边的酒店很赚钱，现在上点档次的酒店，一般都能住到五成，春天还好，旅游的人多，能住到60%70%，五一、十一和春节都住不上”“现在酒店不好做，现在一般也就住到40%差不多了，他

76、们的生意好，我们的生意才好”“这要看酒店了，一般也就是能住一半，现在，酒店生意不错，放暑假了，旅游的人多”的士司机访谈的士司机访谈我们对宜兴的近二十家酒店进行了实地调查,并根据调查和访谈情况对其入住率进行了估算：酒店实地调查酒店实地调查酒店名称酒店名称悲观估计悲观估计乐观估计乐观估计和桥大酒店30%50%南苑大饭店40%70%新纪元大酒店40%60%同过市场调研和经验判断，宜兴市酒店的平均入住率乐观估计为60%，悲观估计为40%海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11,

77、2024第60页海逸酒店项目市场分析海逸酒店项目市场分析研究思路：研究思路：区域定位 目标酒店选取 海逸酒店项目 与目标酒店竞 争力对比分析 海逸酒店项目 所获得的存量 市场份额 未来市场分析根据实际调研和经验判断，确定海逸酒店项目所能辐射到的最远距离，并确定区域内的辐射系数根据对宜兴市酒店的调研和海逸酒店项目定位，以及酒店的区域辐射能力，确定海逸酒店项目能够影响到的目标酒店通过对海逸酒店项目和目标酒店竞争力分析，并综合考虑辐射能力影响，得出海逸酒店项目对客户的吸引能力通过海逸酒店项目对客户的吸引能力，推算海逸酒店项目能获得的存量市场份额根据2-3年内酒店增量和市场增长情况来校正海逸酒店项目所

78、能分到的未来市场份额 结论根据前面的分析得出海逸酒店项目应该设置的酒店间数和建筑面积海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第61页区域辐射能力区域辐射能力酒店的区域辐射能力随着距离的增加而递减，通过市场调研和经验判断，我们发现海逸酒店项目在车程超过15分钟的情况下，酒店对地域内客户的辐射能力几乎为零。车程（分钟）车程（分钟）03034646797910121012131513151616分钟以上分钟以上辐射系数辐射系数10.80.60.40.20海逸酒店项目

79、辐射系数表：海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第62页目标酒店选取目标酒店选取目标酒店名称目标酒店名称 高塍新江南高塍鹏瑶会所和桥大酒店（和桥）南苑大饭店（官林）宜兴新纪元大酒店宜兴大亚达酒店苏源电力宾馆宜兴贝斯特国际大酒店宜兴新中苑大酒店华亭国际大酒店天健大酒店宜兴陶都大饭店宜兴国际饭店通过对宜兴市酒店的调研和海逸酒店项目的定位，以及酒店的区域辐射能力我们选取了存在竞争关系的12家酒店作为目标酒店海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告

80、海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第63页目标酒店竞争能力对比分析目标酒店竞争能力对比分析通过市场调研和经验判断，在不考率距离的情况下，目标客户对酒店的选择关心的是价格、档次、周边配套和交通状况，经过进一步的分析，我们得出了在不考虑距离的情况下，客户选择海逸酒店项目的概率，也就是在不考虑距离的情况下，海逸酒店项目获得细分市场的份额。价格价格 （1010分，分，20%20%）档次档次 （1010分，分，30%30%）周边配套周边配套（1010分，分，20%20%）交通状况交通状况（1010分，分，30%30%）

81、竞争力得竞争力得分（分（100100分）分）海逸酒店项目663345 高塍新江南713332高塍鹏瑶会所553340和桥大酒店663345 评价要素评价要素 酒店名称酒店名称 相对竞争力相对竞争力海逸项目获得海逸项目获得 细分市场份额细分市场份额海逸酒店项目1.000.50 高塍新江南1.270.56 高塍鹏瑶会所1.220.55 和桥大酒店（和桥）1.060.51 酒店名称酒店名称 海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第64页目标酒店竞争能力对比分析（续

82、）目标酒店竞争能力对比分析（续）综合考虑区域辐射能力（距离）后，我们得出了校正后的海逸酒店项目能够获得细分市场份额。酒店名称酒店名称 海逸项目获得海逸项目获得细分市场份额细分市场份额车程车程辐射系数辐射系数校正后海逸酒校正后海逸酒店项目获得细店项目获得细 分市场份额分市场份额海逸酒店项目0.50 11.00 0.50 高塍新江南0.56 21.00 0.56 高塍鹏瑶会所0.55 31.00 0.55 和桥大酒店（和桥）0.51 130.20 0.10 海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday

83、, August 11, 2024第65页海逸酒店项目存量市场份额分析海逸酒店项目存量市场份额分析在得出海逸酒店项目获得细分市场的份额后，我们根据每个酒店的房间数和入住率，推算出在市场乐观的情况下（入住率60%）海逸应该设置酒店为69间左右，在市场悲观的情况下（入住率40%），海逸应该设置酒店数为46间左右。 酒店名称酒店名称 酒店间数酒店间数海逸所能获得海逸所能获得 的市场份额的市场份额 （间数）（间数）酒店间数酒店间数( (悲观悲观) ) 酒店间数酒店间数 ( (乐观）乐观） 高塍新江南17 10 4 6 高塍鹏瑶会所30 16 6 10 和桥大酒店（和桥）60 6 2 4 南苑大饭店（官

84、林）20 2 1 1 总数 4669海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第66页“20052010年，奠定新发展基础期。建成环太湖西岸的重要旅游目的地，旅游业成为全市三产的强力龙头。2005年接待旅游总人数280290万人次，全社会旅游总收入3235亿元。2010年规划接待旅游总人数590600万人次，旅游总收入约7073亿元”江苏省宜兴市旅游业发展总体规划（20052025）海逸酒店项目未来市场分析海逸酒店项目未来市场分析现阶段，宜兴正在兴建、扩建和已经

85、立项的星级酒店有七家以上，其中按五星级改扩建的宜兴宾馆，已开始试营业；按五星级酒店标准设计施工的花园酒店已接近封顶；官林高星级饭店和禄漪园大酒店扩建工程也已全面启动；宜园附近的高星级酒店也已立项；宜兴市青少年活动中心地块、竹海公园竹海村地块和宜兴市张渚镇的也将兴建高星级酒店 。不难看出，在未来的2-3年内，宜兴市星级宾馆的数量增长将会超过50%。根据江苏省宜兴市旅游业发展总体规划宜兴市的旅游市场23年内将会有30%左右的增幅，但是考虑到现有酒店的入住率和23年内宜兴星级酒店的增幅，海逸酒店项目在23年后的未来市场增量不大。海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜

86、兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第67页间数：50间左右建筑面积：3000 酒店分析结论：本项目或设置酒店，市场能支撑的房间数量为酒店分析结论：本项目或设置酒店，市场能支撑的房间数量为5070间，但从海逸地产的运作经验与市场一般规律看，酒店部分基本只间，但从海逸地产的运作经验与市场一般规律看，酒店部分基本只能做到盈亏平衡能做到盈亏平衡现有市场分析结论 在市场乐观的情况下（入住率60%）海逸应该设置酒店为 69间左右，在市场悲观的情况下（入住率40%），海逸应该设置酒店数为46间左右。未来市场分析结论 根据江苏省宜兴市旅游业

87、发展总体规划宜兴市的旅游市场23年内将会有30%左右的增幅，但是考虑到现有酒店的入住率和23年内宜兴星级酒店的增幅，海逸酒店项目在23年后的未来市场增量不大。通过以上分析，海逸酒店项目在现有市场下，应该设有酒店间数为4669间，考虑未来市场的因素后，我们认为设置50间左右的房间数应该是一个合理的选择，而按照中华人民共和国星级酒店评定标准和酒店业的一般规律，50间客房的星级酒店的建筑面积在3000平方米左右。海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第68页夜总会

88、酒店复合夜总会酒店复合体可行性分析体可行性分析123旗舰店区面积旗舰店区面积需求需求酒店面积需求酒店面积需求海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第69页正略钧策认为：夜总会酒店复合体设置与否可从以下三个问题的回答正略钧策认为：夜总会酒店复合体设置与否可从以下三个问题的回答中得到答案中得到答案具体应回答的问题具体应回答的问题是否有设置的必要性？是否有设置的必要性？是否具备较好的盈利性？是否具备较好的盈利性？是否有较大的市场风险？是否有较大的市场风险？夜总会酒

89、店复合体的可行性夜总会酒店复合体的可行性海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第70页1 1、夜总会酒店复合体的必要性分析、夜总会酒店复合体的必要性分析是否有利于吸引驻商是否有利于吸引驻商有利不利是否有利环保城的长期经是否有利环保城的长期经营发展营发展是否有利于创造环保资源是否有利于创造环保资源交易的附加值交易的附加值通过前期调查，经营户入驻环保城主要看重：统一的市场形象更多的市场信息资源更合理的空间规划布局 夜总会洗浴中心的发展集聚可能给环保城的形象带来市

90、场错位夜总会洗浴中心的管理可能给环保城的市场管理带来一定负担未来环保产品交易的附加值创造主要来自：技术与品牌更广泛的资源整合综合来说，本项综合来说，本项目设置夜总会酒目设置夜总会酒店的必要性不是店的必要性不是很大很大海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第71页2、夜总会酒店复合体的盈利性分析、夜总会酒店复合体的盈利性分析项目名称项目名称夜总会洗浴中心夜总会洗浴中心开发成本（元/平米）1535税后年租金收入（元/年/平米）219投资收益率（税后）14%静态投

91、资回收期71、单考虑设置夜总会的投资盈利分析、单考虑设置夜总会的投资盈利分析2、考虑夜总会酒店配套分析、考虑夜总会酒店配套分析根据市场分析结果，本项目能支撑的酒店客房数量在5070间之间；建筑面积在3000平米左右；根据市场一般规律，开发商酒店经营的经验，本项目酒店基本只能做到盈亏平衡；本项目设置夜总会，加上与之配套本项目设置夜总会，加上与之配套的酒店物业，其整体投资收益率在的酒店物业，其整体投资收益率在7 78 8左右左右海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 20

92、24第72页3、夜总会酒店复合体的市场风险分析、夜总会酒店复合体的市场风险分析城市东进城市东进城市南控城市南控现有休闲娱乐已在城市东部形成气候宜兴城市发展规划将重点向东发展从以上两个因素看，东部从以上两个因素看，东部休闲娱乐产业的地位将得休闲娱乐产业的地位将得到加强到加强本项目夜总会酒店复合体本项目夜总会酒店复合体要想成为辐射全市型的项要想成为辐射全市型的项目存在一定市场风险目存在一定市场风险海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第73页综合考虑本项目夜总会

93、酒店复合体的必要性、盈利性、市场风险因素，综合考虑本项目夜总会酒店复合体的必要性、盈利性、市场风险因素，正略钧策建议环保城可不考虑此类配套的设置，但若单独引入夜总会正略钧策建议环保城可不考虑此类配套的设置，但若单独引入夜总会可考虑设置在商业部分的主力店位置可考虑设置在商业部分的主力店位置必要性必要性综合来说，本项目设置夜总会酒店复合体的必要性不是很大盈利性盈利性本项目设置夜总会，加上与之配套的酒店物业，其整体投资收益率维持在78左右市场风险市场风险东部休闲娱乐产业的地位将得到加强本项目夜总会酒店复合体要想成为辐射全市型的项目存在一定市场风险海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报

94、告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第74页目目 录录一、重点项目安排一、重点项目安排二、重点项目面积测算二、重点项目面积测算三、投资经济测算三、投资经济测算四、规划设计任务书四、规划设计任务书五、附件五、附件海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第75页项目财务分析项目财务分析123商业项目销售价商业项目销售价格和租金调研格和租金调研各分区价格及各分区价格及租金水平分析租

95、金水平分析海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第76页宜兴商业项目销售价格和租金调研宜兴商业项目销售价格和租金调研项目名称项目名称项目区位项目区位项目业态项目业态建筑面积建筑面积（m2）销售价格销售价格（元（元/平米）平米）估计均价估计均价（元（元/平米）平米）租金（元租金（元/平米平米/天）天）销售或招商情况销售或招商情况中心路商业街高塍镇底层商铺，上层住宅500050001-1.5宜兴茶文化街北部专业市场区茶及相关产品批发2000010000，每层50

96、m2,上下两层100001售出约40%阳羡东路商业街东部边缘商业区餐饮、娱乐、零售500008000-1000090001临街商铺全部售完长河桥步行街城市中心商业圈高档服装、特色餐饮20000只租不售0.5-18，取决于商铺位置全部租出现代生活广场南部边缘商业区超市、餐饮、娱乐50000一层：20000200003.5租售皆可，商场统一经营中国陶都陶瓷城丁蜀镇专业市场、传统商业25800（一期）3200-3500，四层2800-4200，二层3350，四层3500，二层销售，无统一经营氿滨国际中心宜兴解放西路氿滨路口商业办公住宅一体化0.9文化广场解放路办公+底商，小高层0.55高塍钢材市场高

97、塍中心路底商0.35-0.45无统一经营，收取一定服务费钱柜娱乐城阳泉东路独栋商业40001.3海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第77页项目财务分析项目财务分析123商业项目销售价商业项目销售价格和租金调研格和租金调研各分区价格及各分区价格及租金水平分析租金水平分析海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第78页环保城

98、各分区销售定价及租金水平主要结论环保城各分区销售定价及租金水平主要结论销售定价销售定价(元元/平米）平米）交易区交易区38005000旗舰店旗舰店45006000商业街商业街45006000租金水平租金水平(元元/平米平米/天）天）钢材市场钢材市场0.40.5写字楼写字楼0.350.5住宅住宅25003200海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第79页交易区价格分析交易区价格分析 根据利润最大化原则，交易区采用销售的盈利模式，在定价上我们采用比较法，选取地

99、段因素、规划因素和品质因素三方面与参照项目进行比较，地段因素包含交通通达性，地段成熟度和未来发展潜力；规划因素包含单位面积产出和功能规划完备性；品质因素是指产品品质。序号序号项目项目权重权重比较项目比较项目海逸项目海逸项目中心路商业街中心路商业街阳羡东路商业街阳羡东路商业街 中国陶都陶瓷城中国陶都陶瓷城1项目均价（元/）5000900035002综合因素评分地段因素60%1.221.11规划因素20%0.80.811品质因素20%0.80.8113综合得分1.041.521.061.004相对价格4808592133025项目相似性权重30%20%50%6加权后价格（元）1442 118416

100、51 42777海逸项目测算后均价范围根据房地产市场发展状况，我们取加权后价格之和下浮10%为均价下限，上浮20%为均价上限3800-5000注：中国陶都陶瓷城项目选取的是市场内二层商铺进行比较；阳羡东路商业街距离市中心较近，其地段得分较高；陶瓷注：中国陶都陶瓷城项目选取的是市场内二层商铺进行比较；阳羡东路商业街距离市中心较近，其地段得分较高；陶瓷城地处城地处104104国道旁边，所以地段对比上它的得分稍高于海逸项目国道旁边，所以地段对比上它的得分稍高于海逸项目海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Su

101、nday, August 11, 2024第80页旗舰店旗舰店价格分析价格分析 旗舰店采用销售的盈利模式，在定价上我们采用比较法，选取地段因素、规划因素和品素因素三方面与参照项目进行比较。序号序号项目项目权重权重比较项目比较项目海逸项目海逸项目中心路商业街中心路商业街阳羡东路商业街阳羡东路商业街中国陶都陶瓷城中国陶都陶瓷城1项目均价（元/）5000900033502综合因素评分地段因素60%1.221.11规划因素20%0.80.80.51品质因素20%0.60.60.813综合得分1.00 1.480.92 1.004相对价格5000 6081 3641 5项目相似性权重60%20%20%6

102、加权后价格3000 121672849447海逸项目测算后均价范围根据房地产市场发展状况，我们取加权后价格之和下浮10%为均价下限，上浮20%为均价上限4500-6000注：中国陶都陶瓷城项目选取的是市场区边缘四层商铺进行比较，因为考虑了陶瓷城商铺为四层，所以其规划因素得注：中国陶都陶瓷城项目选取的是市场区边缘四层商铺进行比较，因为考虑了陶瓷城商铺为四层，所以其规划因素得分较低分较低海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第81页钢材市场钢材市场租金分析租金分

103、析 钢材市场采用出租和运营的盈利模式，在定价上我们采用比较法，选取地段因素、规划因素和品素因素三方面与参照项目进行比较。序号序号项目项目权重权重比较项目比较项目海逸项目海逸项目高塍钢材市场高塍钢材市场1项目均价（元/天）0.42综合因素评分地段因素60%11规划因素20%0.91品质因素20%0.613综合得分0.90 1.00 4相对价格0.44 5项目相似性权重100%6加权后价格0.44 0.44 7海逸项目测算后均价范围（元/天）根据房地产市场发展状况，我们取加权后价格之和下浮10%为均价下限，上浮20%为均价上限0.4-0.5海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海

104、逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第82页商业商业街价格分析街价格分析 商业区采用销售的盈利模式，在定价上我们采用比较法，选取地段因素、规划因素和品质因素三方面与参照项目进行比较。序号序号项目项目权重权重比较项目比较项目海逸项目海逸项目中心路商业街中心路商业街阳羡东路商业街阳羡东路商业街中国陶都陶瓷城中国陶都陶瓷城1项目均价（元/）5000900033502综合因素评分地段因素60%1.11.90.91规划因素20%110.51品质因素20%0.80.9113综合得分1.02 1.520.84 1.00 4相对

105、价格4902 59213988 5项目相似性权重60%20%20%6加权后价格2941 1184798 49237海逸项目测算后均价范围根据房地产市场发展状况，我们取加权后价格之和下浮10%为均价下限，上浮20%为均价上限4500-6000注：中国陶都陶瓷城项目选取的是市场区边缘四层商铺进行比较，因为考虑了陶瓷城商铺为四层，所以其规划因素得注：中国陶都陶瓷城项目选取的是市场区边缘四层商铺进行比较，因为考虑了陶瓷城商铺为四层，所以其规划因素得分较低；在地段的对比上陶瓷城处在丁蜀镇的郊区，位置与海逸项目商铺对比相对较偏僻分较低；在地段的对比上陶瓷城处在丁蜀镇的郊区，位置与海逸项目商铺对比相对较偏僻

106、海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第83页写字楼写字楼租金分析租金分析 写字楼采用出租的盈利模式，在定价上我们采用比较法，选取地段因素、规划因素和品质因素三方面与参照项目进行比较。注：氿滨国际中心和文化广场地处市中心，所以在地段因素的分远远高于海逸项目；同时，在其周围配套设施非常健全，在注：氿滨国际中心和文化广场地处市中心，所以在地段因素的分远远高于海逸项目；同时，在其周围配套设施非常健全，在规划因素上的得分较高规划因素上的得分较高序号序号项目项目权重权

107、重比较项目比较项目海逸项目海逸项目氿滨国际中心氿滨国际中心文化广场文化广场1项目均价（元/天）0.90.552综合因素评分地段因素60%2.22.21规划因素20%1.51.51品质因素20%10.813综合得分1.82 1.78 1.00 4相对价格0.49 0.31 5项目相似性权重50%50%6加权后价格0.25 0.15 0.40 7海逸项目测算后均价范围根据房地产市场发展状况，我们取加权后价格之和下浮10%为均价下限，上浮20%为均价上限0.35-0.50海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有

108、Sunday, August 11, 2024第84页住宅区定价分析住宅区定价分析 住宅区采用销售的盈利模式，在定价上我们采用比较法，选取区域状况和产品状况两方面因素与参照项目进行比较。因素因素因素权重因素权重尚水人家尚水人家中星湖滨城中星湖滨城中心街二期中心街二期房地产价格（元/）160042001900交易日期调整25%25%25%交易情况调整100%100%100%分通勤便捷度10%12050110教育配套15%10030100自然景观15%1000100配套设施20%13030110容积率3%120110120绿化率3%13090110建筑规模3%13080110总体规划4%13080

109、120项目形象2%12080110建筑结构2%11090105建筑立面2%120105120装饰装修2%120105115空间布局2%11080120工程质量2%110100105园林景观5%150105120户型结构3%150120150发展商品牌2%1209095物业管理5%130100120调整系数100%149.1367.44137.38比准价格（元/）238628322610可比性权重0.30.20.5本项目房地产价格本项目房地产价格2587区域状况产品状况 根据测算结果和住宅市场发展情况我们选取了2500元/为住宅价格的下限，3200元/为住宅价格的上限。注：测算结果来自于海逸地产

110、策划部注：测算结果来自于海逸地产策划部海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第85页项目财务分析项目财务分析123商业项目销售价商业项目销售价格和租金调研格和租金调研各分区价格及各分区价格及租金水平分析租金水平分析海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第86页项目财务分析主要结论阐述项目财务分析主要结论阐述总开发成本总开发

111、成本5.51亿亿销售部分（交易区、旗舰店、商业、住宅）销售部分（交易区、旗舰店、商业、住宅）谨慎乐观销售收入销售收入9.24亿12.09亿税前利润税前利润3.61亿6.28亿成本利润率（税前）成本利润率（税前）79.8%124.9%销售利润率（税前）销售利润率（税前）39.1%51.9%出租部分（指写字楼、钢材市场）出租部分（指写字楼、钢材市场）谨慎乐观年租金净收入年租金净收入88.8万143.9万年经营收入年经营收入30万30万年投资收益率（税前）年投资收益率（税前）2.5%3.6%年投资收益率（税后）年投资收益率（税后）1.9%2.7%静态投资回收期静态投资回收期54年37年注:出租部分年

112、经营收入指钢材市场吊装收入海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第87页项目基本情况项目基本情况注：在各类型物业的收益测算中，按交易区、旗舰店、商业街、住宅全部出售，写字楼和钢材市场只租不 售进行测算。序号序号 项项 目目总用地规划指标总用地规划指标功能比例功能比例占地面积占地面积1用地面积()2529422容积率1.203总建筑面积()303,5304交易区()150,00049%150,0005旗舰店()12,0004%12,0006钢材市场()6,00

113、02%11,0007写字楼()12,0004%3,0008商业()20,0007%20,0009住宅()103,53034%56,942海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第88页项目总投资估算表项目总投资估算表序号序号项目名称项目名称交易区交易区旗舰店旗舰店钢材市场钢材市场写字楼写字楼商业商业住宅住宅一建筑面积（）1500001200060001200020000103530二取地成本（元/）292.6292.6292.6292.6292.6161.7三

114、前期工程费（元/）505050505050四行政规费（元/）100100100100100100五建筑安装工程费（元/）8001,0008002,5008001,200六室外总平及绿化（元/）6010060100100102七设备费用（元）83八管理费用（3）454545454545九财务费用848484848484十销售费用（5%）19022522575十一不可预见费（3）535353535353十二开发成本1,6741,9491,5673,2241,7491,870十三总开发成本251,055,98823,384,4809,402,24038,684,48034,974,133193,58

115、4,069注：第三项注：第三项:前期工程费包含工程勘察和工程设计费用等； 第四项第四项:行政规费包含基础设施配套费、住宅维修资金、墙改资金等； 第五项第五项:建筑安装工程费包括基础工程、主体结构工程、装饰工程、水、电、门窗、电梯等 第七项第七项:设备费用为钢材市场购置装卸设备的费用。 财务费用测算假定项目总投资的70%来自银行贷款，融资成本为8%，使用1年。 总成本551,085,400 海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第89页销售项目的收益测算销售项

116、目的收益测算注：各类物业的销售率按95%计算。序号序号项目项目条件条件交易区交易区旗舰店旗舰店商业街商业街住宅住宅合计合计1销售价格谨慎3800450045002500乐观50006000600032002销售收入谨慎541,500,00051,300,00085,500,000245,883,750924,183,750乐观712,500,00068,400,000114,000,000314,731,2001,209,631,2003营业税及附加（销售收入的5.5%）谨慎29,782,5002,821,5004,702,50013,523,60650,830,106乐观39,187,500

117、3,762,0006,270,00017,310,21666,529,7164土地增值税（销售收入的1%）谨慎5,415,000513,000855,0002,458,8389,241,838乐观7,125,000684,0001,140,0003,147,31212,096,3125开发成本251,055,99823,384,48034,974,133193,584,069502,998,6816税前利润谨慎255,246,50224,581,02044,968,36736,317,237361,113,126乐观415,131,50240,569,52071,615,867100,689,

118、603628,006,4917成本利润率（税前）谨慎102%105%129%19%72%乐观165%173%205%52%125%8销售利润率（税前）谨慎47%48%53%15%39%乐观58%59%63%32%52%海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第90页出租项目的收益测算出租项目的收益测算注：第3项出租运营成本包括房产税、房屋租赁管理费、代理营销费、管理费等办公楼总建筑面积12000平米，可供出租的面积按9000平米计算；出租率写字楼按85%，钢材

119、市场按90%测算；其他经营收入指钢材市场除获得的装卸费用。序号序号项目项目条件条件办公楼办公楼钢材市场钢材市场合计合计1租金谨慎0.350.40乐观0.500.502营业税及附加（租金的5.5%）谨慎537514336297113乐观76787542031309893出租运营成本谨慎412,498368,177780,675乐观433,440378,032811,4724年租金净收入谨慎511,038376,861887,900乐观885,898553,2661,439,1645其他经营收入300,000300,0006物业总投资38,684,4809,402,24048,086,7207年投

120、资收益率(税前)谨慎1.3%7.2%2.5%乐观2.3%9.1%3.6%8年投资收益率(税后)谨慎1.0%5.4%1.9%乐观1.7%6.8%2.7%9静态投资回收期谨慎100.918.554.0乐观58.214.736.9海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第91页目目 录录一、重点项目安排一、重点项目安排二、重点项目面积测算二、重点项目面积测算三、投资经济测算三、投资经济测算四、规划设计任务书四、规划设计任务书五、附件五、附件海逸地产中国（宜兴）国际环

121、保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第92页分目分目 录录1 1、项目概况、项目概况2 2、规划设计的基本原则、规划设计的基本原则3 3、规划设计要求、规划设计要求海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第93页宜兴地处江苏、浙江、安徽三省交界地带，两小时交通圈覆盖长三角宜兴地处江苏、浙江、安徽三省交界地带，两小时交通圈覆盖长三角经济腹地经济腹地宜

122、兴区域交通图宜兴区域交通图省交界的中心地带省交界的中心地带:宜兴地处江苏省最南端,与浙江、安徽两省接壤；东距上海180公里，西接南京135公里，南临杭州125公里；公路交通：公路交通：通过锡宜、宁杭两条高速公路连接沪宁、京沪高速公路；在两个小时车程范围内，可到达上海虹桥、南京禄口、杭州萧山、无锡硕放、常州奔牛四个机场；水路交通：水路交通：四级航道芜申运河贯穿全境，可直达上海、张家港、江阴等港口。海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第94页项目所在的高塍镇紧

123、靠宜兴经济开发区、以及屺亭、和桥和官林三个项目所在的高塍镇紧靠宜兴经济开发区、以及屺亭、和桥和官林三个城镇，距宜兴市区（宜城）仅十几分钟车程，锡宜高速公路贯穿全镇城镇，距宜兴市区（宜城）仅十几分钟车程，锡宜高速公路贯穿全镇高塍高塍屺亭屺亭和桥和桥官林官林开发区开发区宜兴宜兴资料:宜兴地图锡宜高速锡宜高速到达市区到达市区仅需十几分钟车程仅需十几分钟车程海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第95页从整个宜兴城市发展方向看，宜兴城市规划思路为从整个宜兴城市发展方

124、向看，宜兴城市规划思路为“东进、北扩、西东进、北扩、西优、南控优、南控”，本项目处在城市北扩的区域，本项目处在城市北扩的区域高塍高塍屺亭工业区屺亭工业区城北工业区城北工业区专业市场区专业市场区海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第96页项目四至情况项目四至情况东东侧：侧：宜高路宜高路南南侧：侧：远东大道（范高公路）远东大道（范高公路）西西侧侧：远东大道和农田：远东大道和农田西西侧侧：农田：农田南南侧：侧：远东大道（范高公路）远东大道（范高公路）北北侧侧：新

125、东塘桥：新东塘桥北北侧侧：环保企业：环保企业北北侧侧：环保企业：环保企业海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第97页地块内部有农田、河道，地势平坦，东部区域有少量住户地块内部有农田、河道，地势平坦，东部区域有少量住户海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第98页用地指标要求用地指标要求总用地面积总用地面积 ：252942

126、平方米容容 积积 率：率：1.2总建筑面积：总建筑面积：303530建建 筑筑 密密 度：度：商业部分50%；住宅部分25%绿绿 化化 率率 30%土地使用年限：土地使用年限：住宅部分70年；商业部分40年海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第99页分目分目 录录1 1、项目概况、项目概况2 2、规划设计的基本原则、规划设计的基本原则3 3、规划设计要求、规划设计要求海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城

127、开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第100页中国最大的一站式环保工程资源整合交易平台中国最大的一站式环保工程资源整合交易平台 项目定位项目定位产品定位产品定位临街商业商铺、交易区商铺、旗舰店商铺、钢材市场商铺、写字楼、住宅临街商业商铺、交易区商铺、旗舰店商铺、钢材市场商铺、写字楼、住宅 海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第101页目标客户定位目标客户定位交易区交易区原辅材料及零配件经营户、环保设备厂、原

128、辅材料及零配件厂家、投资客等传统商业区传统商业区餐饮、娱乐、银行、药店、邮政、电器、品牌服饰专卖店、投资客等写字楼写字楼个体设计者、独立经济人、设计院、投资担保公司、网络管理公司、技术检测与认购机构、科技企业等住宅区住宅区本地住民、企业主、公务员、经营户、设计人员、高级技工、投资客等钢材市场与钢材市场与物流仓储物流仓储钢材经营户、小型钢材加工户、物流公司、投资客等旗舰店区旗舰店区国内外著名的环保设备厂商、投资客等海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第102

129、页分目分目 录录1 1、项目概况、项目概况2 2、规划设计的基本原则、规划设计的基本原则3 3、规划设计要求、规划设计要求海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第103页3.13.1总体建筑风格建议总体建筑风格建议本项目总体建筑风格为本项目总体建筑风格为现代、活力、大气、开放、环保现代、活力、大气、开放、环保具体诠释具体诠释现代：现代：即环保城项目的建筑风格具有现代感，形体设计简洁，体现工业产品交易市场的特色；活力：活力：建筑整体色彩应明快、线条具有一定动感

130、，体现环保城欣欣向荣的内在活力。同时建议写字楼及入口广场要形成视觉焦点；大气：大气：整个项目的设计要体现出宜兴环保城作为全国最大的环保产品交易中心的定位，其重点表现在环保城入口广场、写字楼、临街商业，要体现出整体气势；开放：开放：开放表现在两个方面，一是对外部的开放，即环保城要与宜兴市融合起来，成为宜兴市的重要组成部分，其临街商业设施要体现辐射全市的形象，第二是内部的开放，环保城内部各功能分区之间要实现有机的联合（住宅区除外），这包括畅通的内部交通系统，内部相互服务的便捷等。环保：环保：项目建筑风格要体现环保城环保的主题，可通过体验式水处理设施的展示，环保建筑小品等形式体现。海逸地产中国（宜兴

131、）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第104页3.23.2项目整体布局建议如下项目整体布局建议如下住宅区住宅区仪器仪表及自仪器仪表及自控设备区控设备区塑料及玻璃钢塑料及玻璃钢原辅材料区原辅材料区商业区商业区旗舰店区旗舰店区写字楼写字楼钢材市场钢材市场机电设备区机电设备区填滤料区填滤料区五金件经营区五金件经营区机电设机电设备区备区酒店酒店展览区展览区人才培训中心人才培训中心总部基地总部基地研发基地研发基地海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜

132、兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第105页项目分期开发中，建议一期开发物业布局如下项目分期开发中，建议一期开发物业布局如下一期开发的物业部分二期开发的物业部分一期开发物业说明：一期开发物业说明：交易区：一期开发建筑面积建议10万平米；商业区、旗舰店区、写字楼、钢材市场一期全部开发完毕；住宅考虑在二期开发；住宅区住宅区商业区商业区旗舰店区旗舰店区写字楼写字楼钢材市场钢材市场机电机电设备设备区区仪器仪表及仪器仪表及自控设备区自控设备区塑料及玻璃钢塑料及玻璃钢原辅材料区原辅材料区机电设备区机电设备区五金件经营五金件经营区区填滤料

133、区填滤料区酒店酒店展览区展览区人才培训中心人才培训中心总部基地总部基地研发基地研发基地功能区建筑面积(平米)商业20,000写字楼12,000旗舰店12,000交易区75,0001机电设备区18,7502仪器仪表及自控设备区11,2503塑料及玻璃钢原辅材料区18,7504五金件区15,0005填滤料区11,250钢材市场6,000一期开发的物业面积明细一期开发的物业面积明细海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第106页3.33.3主要建设项目功能配比主要

134、建设项目功能配比用地性质主要建设项目建筑占地面积（平方）用地面积（平方）建筑面积（平方）功能配比(指占总商业建筑面积比例)物业形态建议商业用地交易区75，000150，000150，00075底层为商铺，二层为住宅或办公商业区10，00020，00020，00010两层商铺，局部三层，商业街形式仓储物流加工区（含钢材市场）11，00011，0006，0003一层商铺写字楼1500300012，0006总层数为8层的单体建筑，单层面积1500平米旗舰店600012,00012,0006%两层商铺,靠入口广场处局部三层合计103,500196，000200，000100容积率1.00住宅用地建筑面

135、积103，530平方用地面积56942平方容积率1.8建议物业形态花园洋房+小高层海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第107页3.3.13.3.1各主要节点规划建议各主要节点规划建议交易区交易区住宅区住宅区仪器仪表及仪器仪表及自控设备区自控设备区塑料及玻璃塑料及玻璃钢原辅材料钢原辅材料区区商业区商业区旗舰店区旗舰店区写字楼写字楼钢材市场钢材市场机电设备区机电设备区填滤料区填滤料区五金件经营五金件经营区区机电机电设备设备区区交易区是环保城环保产品零配件的展

136、示及交易区域交易区是环保城环保产品零配件的展示及交易区域交易区总建筑面积为150,000m2，分为仪器仪表及自控设备、塑料及玻璃钢原辅材料区、机电设备区、五金件经营区、填滤料区五个产品区域，各产品区域面积比例如下：产品分区面积比例仪器仪表及自控设备15%塑料及玻璃钢原辅材料区25%机电设备区25%五金件经营区20%填滤料区15%交易区层数为两层，按底层商铺，上层办公考虑；商铺空间结构设计要便于灵活的组合与分割，单层最小分割单位的面积在50m2至 70m2,建议考虑单个店铺面积多样性,满足不同投资需求;海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发

137、规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第108页3.3.23.3.2各主要节点规划建议各主要节点规划建议旗舰店旗舰店住宅区住宅区仪器仪表及仪器仪表及自控设备区自控设备区塑料及玻璃塑料及玻璃钢原辅材料钢原辅材料区区商业区商业区旗舰店区旗舰店区写字楼写字楼钢材市场钢材市场机电设备区机电设备区填滤料区填滤料区五金件经营五金件经营区区机电机电设备设备区区旗舰店是国内外著名环保设备企业进行产品展示及交易的区域旗舰店是国内外著名环保设备企业进行产品展示及交易的区域旗舰店总建筑面积为12,000m2；旗舰店沿远东路排布，是展示环保城形象，并满足高端客户需求的建筑，

138、需要较高的产品品质;层数2层，靠入口广场处局部3层,其单层层高要高于交易区,进深考虑为25米左右外立面可采取玻璃幕墙等形式，以提升产品档次；旗舰店前设置停车位。海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第109页3.3.33.3.3各主要节点规划建议各主要节点规划建议钢材市场钢材市场住宅区住宅区仪器仪表及仪器仪表及自控设备区自控设备区塑料及玻璃塑料及玻璃钢原辅材料钢原辅材料区区商业区商业区旗舰店区旗舰店区写字楼写字楼钢材市场钢材市场机电设备区机电设备区填滤料区填

139、滤料区五金件经营五金件经营区区机电机电设备设备区区钢材市场是环保城钢材产品交易、加工及仓储配送区域，同时担负整个环保城物流服务的功能钢材市场是环保城钢材产品交易、加工及仓储配送区域，同时担负整个环保城物流服务的功能钢材市场总占地面积11000m2，其中，靠近河边道路的一侧设置钢材堆场及物流配送区，占地5000m2，商铺沿堆场排布，占地面积6000m2，总建筑面积6000m2；商铺空间结构设计要便于灵活的组合与分割，单层最小分割单位的面积在60m2至80m2；为便于钢材产品的储存和加工，钢材市场商铺的层高要适当加高，为5m左右。海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国

140、（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第110页3.3.43.3.4各主要节点规划建议各主要节点规划建议办公楼办公楼住宅区住宅区仪器仪表及仪器仪表及自控设备区自控设备区塑料及玻璃塑料及玻璃钢原辅材料钢原辅材料区区商业区商业区旗舰店区旗舰店区写字楼写字楼钢材市场钢材市场机电设备机电设备区区填滤料区填滤料区五金件经五金件经营区营区机电机电设备设备区区写字楼是环保城进行办公、会议及小型展示会的场所，写字楼总建筑面积为写字楼是环保城进行办公、会议及小型展示会的场所，写字楼总建筑面积为12000m2写字楼层数为8层，其中，1-2层作为

141、展示与会议区域，包含底层一个面积在1000平米左右的多功能会议厅;二层包含1个中型会议室,面积在400平米左右,2个小型会议室,单个面积在100平米左右;3层及以上为办公区域；作为环保城最高的建筑，写字楼对提升整个环保城形象具有重要作用，因此要有较高的产品品质，并通过线条与色彩的设计，使其成为环保城的视觉焦点；写字楼的空间结构设计要便于灵活的组合与分割，最小可分割单位为100m2。海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第111页3.3.53.3.5各主要节点

142、规划建议各主要节点规划建议商业街商业街中高档的餐饮及娱乐场所主要沿远东路分布，中心路与远东路拐角处可设立餐饮或娱乐的大型主力店，中心路一侧主要设置其他配套商业；商业街层数为两层，拐角处局部可考虑三层；商铺空间结构设计要考虑大型餐饮及娱乐的需求，便于灵活的组合与分割，单层最小分割单位的面积在50m2至 70m2,建议考虑单个店铺的面积多样性,满足不同投资需求;沿远东大道商铺考虑设置沿街停车位。住宅区住宅区仪器仪表及仪器仪表及自控设备区自控设备区塑料及玻璃塑料及玻璃钢原辅材料钢原辅材料区区商业区商业区旗舰店区旗舰店区写字楼写字楼钢材市场钢材市场机电设备区机电设备区填滤料区填滤料区五金件经营五金件经

143、营区区机电机电设备设备区区商业街是为环保城交易、办公、居住配套的商业服务设施，同时兼具服务高塍及宜兴市的功能，商商业街是为环保城交易、办公、居住配套的商业服务设施，同时兼具服务高塍及宜兴市的功能，商业街的业态主要包括中高档的餐饮及娱乐场所业街的业态主要包括中高档的餐饮及娱乐场所餐饮或娱乐主力店餐饮或娱乐主力店中高档餐饮及娱乐中高档餐饮及娱乐其他配套商业其他配套商业海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第112页3.43.4景观和道路设计建议景观和道路设计建议

144、景观建议景观建议l总体体现现代、大方、环保、开放的特色l尽可能的安排水景和体现环保主题的小品l因地制宜，注重路景、街景的搭配l在园林、景观适当体现高塍的环保文化，表现高塍环保产业的发展历程道路建议道路建议l处理好钢材市场物流、交易区内部配送物流与远东大道车流的关系l项目次出入口设置考虑与中心路、远东大道交通有机结合，体现项目开放并融入到高塍、宜兴大区域中去的原则l写字楼前广场设置为项目的主入口海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第113页附附 件件1 1、

145、宜兴区域外环保企业与经营户需求调查、宜兴区域外环保企业与经营户需求调查2 2、宜兴商业分布与在建商业项目介绍、宜兴商业分布与在建商业项目介绍3 3、宜兴酒店市场调查、宜兴酒店市场调查海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第114页由于华东五省一市环保产品销售占全国市场份额的由于华东五省一市环保产品销售占全国市场份额的74.5%，其中江浙两，其中江浙两省又占全国一半左右，区域外客户调查主要精力集中在浙江省省又占全国一半左右，区域外客户调查主要精力集中在浙江省华

146、东地区：华东地区：企业数量：288家资产规模：173亿元数据来源：中国环保产业风险分析报告、2004年全国环境保护相关产业状况公报华南地区：华南地区：企业数量： 21家资产规模：4亿元中部地区：中部地区：企业数量：32家资产规模：11亿元华北地区：华北地区：企业数量：58家资产规模：31亿元东北地区：东北地区：企业数量：49家资产规模：14亿元西北地区：西北地区：企业数量：4家资产规模：4亿元西南地区：西南地区：企业数量：7家资产规模：3亿元海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, Augu

147、st 11, 2024第115页抽样统计结果表明：浙江环保企业主要分布在杭州、温州、永嘉、宁抽样统计结果表明：浙江环保企业主要分布在杭州、温州、永嘉、宁波等地，其中杭州企业数量占总数的一半左右波等地，其中杭州企业数量占总数的一半左右数据来源：环保装备网浙江省环保企业区域分布统计浙江省环保企业区域分布统计浙江环保企业统计样本数：浙江环保企业统计样本数：258家；图表中其它地区包含：图表中其它地区包含：慈溪、永康、丽水、余姚、海盐、绍兴，统计企业数量为15家；右图为右图为258家企业中各地区所占比例，家企业中各地区所占比例，比重最大的前四位包含企业数为：比重最大的前四位包含企业数为：杭州：143家

148、温州：21家永嘉：21家宁波：17家海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第116页从杭州环保企业构成看，污水处理厂家的专业分工程度相对比较明显，从杭州环保企业构成看，污水处理厂家的专业分工程度相对比较明显，空气污染治理企业也占据一定比重空气污染治理企业也占据一定比重杭州环保企业经营范围统计杭州环保企业经营范围统计统计抽样数量：统计抽样数量：80家；水处理部件主要包括：水处理部件主要包括：压滤机、过滤设备、机电设备、膜分离设备等；数据来源：环保装备网海逸地产

149、中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第117页为进一步了解浙江环保设备厂的采购模式及对环保城的需求，项目组对为进一步了解浙江环保设备厂的采购模式及对环保城的需求，项目组对杭州、温州、宁波、永嘉、湖州等地的厂商进行了大量的电话访谈杭州、温州、宁波、永嘉、湖州等地的厂商进行了大量的电话访谈设备厂所处区域设备厂所处区域主要类型主要类型具体数量具体数量杭州杭州成套设备厂家部件生产厂家（压滤机、过滤机等）零配件及易耗品厂家（膜、滤布、泵等）13家湖州湖州成套设备厂家原辅材料

150、厂家（主要是不锈钢）零配件及易耗品厂家（主要是膜）6家温州温州零配件厂家（主要是泵）3家宁波、海宁宁波、海宁滤材厂家部件生产厂家（主要是冷却塔等）零配件及易耗品厂家（主要是泵、阀门等）4家永嘉永嘉3家零配件厂家（主要是泵、阀门）海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第118页整体来说，浙江的污水处理产业分布服从整体来说，浙江的污水处理产业分布服从“2/8原则原则”，即以杭州为核，即以杭州为核心基地集中了浙江水处理设备产值的心基地集中了浙江水处理设备产值的80

151、，其它主要零星分布在湖州等，其它主要零星分布在湖州等地地杭州杭州湖州湖州温州温州宁波、海宁宁波、海宁宜兴浙江省环保产业分布地图浙江省环保产业分布地图湖州设备厂受杭州辐射更明显湖州设备厂受杭州辐射更明显环保企业以环保设备厂居多；拥有一定数量的原辅材料厂家（如膜、不锈钢）；在原辅材料及配件采购上，与杭州生意往来更紧密；杭州浙江水处理产业的主基地杭州浙江水处理产业的主基地是浙江环保产业的主基地，拥有众多设备厂、部件厂；部件厂走向“专业化”、设备厂走向“技术型”；部件厂商与高塍有生意往来；宁波、海宁产业与污水处理关联度不大宁波、海宁产业与污水处理关联度不大产业与污水处理关联度不大，主要为针对某些行业工

152、艺流程中的水处理；企业数量不多，从事行业分散，未形成聚集效益；大多数企业对宜兴、高塍陌生；永嘉全国永嘉全国“泵阀之乡泵阀之乡”永嘉的瓯北镇为全国“泵阀之乡”；产品供应行业多，针对水处理的泵阀供应量小；销售主要通过经销商，对环保城的兴趣很小；海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第119页杭州、湖州等地环保设备厂的原辅材料及配件采购，主要以本地采购杭州、湖州等地环保设备厂的原辅材料及配件采购，主要以本地采购为主，并与供应商形成了相对稳定的合作关系，在高塍采购的

153、主要是为主，并与供应商形成了相对稳定的合作关系，在高塍采购的主要是些货值较低的零配件些货值较低的零配件钢钢 材材塑料、树脂塑料、树脂关键部件关键部件部分零配件部分零配件主要采购渠道主要采购渠道在当地钢材市场采购选择当前采购渠道的原因选择当前采购渠道的原因采购频率高，每次采购量少运距短，送货时间有保障厂家直接采购层级较高的代理商价格接近出厂价供货稳定高塍配件市场当地五金城价格便宜、采购率高对品牌、质量要求不高当地部件生产厂家专业分工高端零配件高端零配件国外厂家的中国代理国内的生产厂家信誉有保障售后服务相对好主要结论主要结论原辅助材料的采购决定因素原辅助材料的采购决定因素主要是价格；主要是价格；货

154、值较高的零配件采购决定货值较高的零配件采购决定因素主要是信誉保障与售后因素主要是信誉保障与售后服务；服务；其它零配件采购的决定因素其它零配件采购的决定因素主要是采购率与价格；主要是采购率与价格；注：高端零配件主要指风机、电机、膜等注：高端零配件主要指风机、电机、膜等海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第120页在问及对高塍环保原辅材料及配件交易市场的印象时，浙江等地的设在问及对高塍环保原辅材料及配件交易市场的印象时，浙江等地的设备厂认为主要不足为供应产品档

155、次不高、售后服务不太专业备厂认为主要不足为供应产品档次不高、售后服务不太专业浙江设备厂家对高塍的整体印象浙江设备厂家对高塍的整体印象主要表现为主要表现为零配件采购率高零配件采购率高基本上需要的零配件都可在高塍采购到当地产业以当地产业以“家庭作坊式家庭作坊式”居多居多当地企业数量总多企业规模不大，技术含量不高供应的零配件整体档次低，品牌产品少供应的零配件整体档次低，品牌产品少供应的零配件低价格配件为主，象高端的风机、电机不多货值较高的配件，如膜等没有高端的代理商产品售后服务不专业产品售后服务不专业对一些货值高的零配件，如膜等，经营者提供的技术服务不如上海、杭州等地的专业在售后服务的责任心上也不如

156、杭州、上海等地的代理商海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第121页总结来看，环保城在争夺浙江设备厂的采购增量时，面临许多总结来看，环保城在争夺浙江设备厂的采购增量时，面临许多“隐形的隐形的竞争对手竞争对手”，在竞争策略上，环保城如果要和竞争对手逐个比拼竞争要，在竞争策略上，环保城如果要和竞争对手逐个比拼竞争要素，很难获得增量市场素，很难获得增量市场当地五金城当地五金城主要竞争品类：塑料、管材通用零配件宜兴环保宜兴环保环保城环保城当地钢材市场当地钢材市场主

157、要竞争品类：钢材零配件厂家零配件厂家主要竞争品类：高端的零配件（如膜、电机、泵）当地经营户当地经营户主要竞争品类：专业零配件为主环保城要打败这些竞争对手的环保城要打败这些竞争对手的两个选择两个选择环保环保城增量交易的竞争对手环保环保城增量交易的竞争对手选择一：选择一：在各个竞争对手的竞争要素上取胜，获得增量市场；选择二：选择二：在环保城服务平台的打造上，实现客户认可的整体模式创新，获得增量市场；海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第122页以以200520

158、05年浙沪闽市场容量估算年浙沪闽市场容量估算, ,若悲观预测若悲观预测, ,环保城能占到其零配件交环保城能占到其零配件交易额的易额的40%,40%,则能获得则能获得1200012000平米左右增量经营面积平米左右增量经营面积, ,若乐观预测占有率若乐观预测占有率到到80%,80%,则能获得增量经营面积则能获得增量经营面积2400024000平米左右平米左右类比前提类比前提高塍目前经营面积2万平米左右，对应的交易额为20亿；除去钢材交易占的40%左右的比重,2万经营面积实际对应12亿左右的交易额;2005年, 浙沪闽设备产值50亿,按采购成本60%计算,采购额为30亿;除去钢材交易占的40%左右

159、的比重,其它零配件采购额为18亿左右;浙沪闽各市场占有率对应的浙沪闽各市场占有率对应的经营面积经营面积若环保城占有浙沪闽采购市场的20%,对应增量经营面积为:6000平米平米;占有率40%,对应增量经营面积为:12000平米平米;占有率60%,对应增量经营面积为:18000平米平米;占有率80%,对应增量经营面积为:24000平米平米;按高塍经营户的经营效率,1万经营面积,可相应产生6亿左右交易额;按高塍经营户的经营效率类比, 浙沪闽可支撑的环保城面积为3万平米左右;浙沪闽市场可支撑的经营面浙沪闽市场可支撑的经营面积积分分析析结结论论海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸

160、地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第123页获得浙沪闽增量经营面积的主要障碍包括以下四个方面，打破这些障获得浙沪闽增量经营面积的主要障碍包括以下四个方面，打破这些障碍的关键在于将竞争要素集合到功能平台中，发挥平台服务的整体价碍的关键在于将竞争要素集合到功能平台中，发挥平台服务的整体价值值采购习惯采购习惯原辅材料的原辅材料的价格、运距价格、运距通用零配件的通用零配件的价格、运距价格、运距专用零配件的专用零配件的品牌品牌,售后服售后服务务为什么是主要障碍为什么是主要障碍设备厂更换供应商存在风险；设备厂与供应商良好的关

161、系；供应商对设备厂需求了解；钢材市场、五金城供应多个行业，采购规模更大，价格有竞争力；钢材、塑料体积大，难以负担长距离运费；通用配件货值低，在当地五金城可以方便采购到；五金城供应多个行业，采购规模大，价格有竞争力；产品货值高，使用的技术要求高；产品因质量、服务问题给设备厂带来的时间、精力成本大；如何打破这些障碍如何打破这些障碍环保城统一的销售与服务平台；环保城具备售后技术服务功能；税收、租金优惠带来经营户经营成本竞争力；厂家直销点或办事处；附加服务；吸引一部分五金经营户；税收、租金优惠带来经营户经营成本竞争力；吸引高端品牌入驻；环保城统一销售与服务平台；增量经营面积的竞争策略应增量经营面积的竞

162、争策略应遵循如下步骤：遵循如下步骤：（1）分析各类原辅材料及配）分析各类原辅材料及配件供应的竞争要素；件供应的竞争要素；（2）相比竞争对手，要赢得）相比竞争对手，要赢得这些竞争要素，应采取的措这些竞争要素，应采取的措施；施；（3）将类似的措施归并，并）将类似的措施归并，并集合到功能服务平台中，发集合到功能服务平台中，发挥平台的整合效益挥平台的整合效益主要结论主要结论海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第124页在对浙江省部件及零配件厂家入驻环保城的意向调查

163、上，项目组访谈在对浙江省部件及零配件厂家入驻环保城的意向调查上，项目组访谈了了20多家厂家多家厂家部件类型部件类型具体数量具体数量压滤机、过滤机压滤机、过滤机9家泵、阀门泵、阀门7家滤材滤材4家膜膜1家管材管材2家海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第125页在访谈的在访谈的9 9家压滤机、过滤机厂家中，有家压滤机、过滤机厂家中，有3 3家压滤机厂受以下三方面因家压滤机厂受以下三方面因素的驱动，在高塍设有直接经销点素的驱动，在高塍设有直接经销点当地设备厂众

164、多，需求巨大当地设备厂众多，需求巨大主要销售对象是当地的设备厂、独立经济人高塍配件采购率高，带来外高塍配件采购率高，带来外地生意机会地生意机会主要销售对象为外地的设备厂、甲方厂家的销售模式选择厂家的销售模式选择许多部件生产商一般都会在销售量大的区域（如江苏、广东、四川等）设区域办事处或厂家直销点厂家在高塍直厂家在高塍直接设点接设点海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第126页其它其它6家压滤机、过滤机厂家均表示基本不会考虑入驻环保城家压滤机、过滤机厂家均表

165、示基本不会考虑入驻环保城浙江压滤机有限公司浙江压滤机有限公司访谈记录访谈记录在那里设点直接销售的可能性不大，因为我们的设备大，而且销售主要是针对厂家的直接销售；杭州科诺过滤器材有限公司杭州科诺过滤器材有限公司访谈记录访谈记录主要通过老客户进行销售，对环保环保城暂时不好说；杭州恒胜过滤机有限公司杭州恒胜过滤机有限公司访谈记录访谈记录在高塍本地有经销商，并跟高塍本地客户签了排它协议，所以到高塍直接设点的可能性不大；杭州绿鼎压滤机制造有限公司杭州绿鼎压滤机制造有限公司访谈记录访谈记录目前和宜兴高塍的设备厂有一些联系，针对他们销售。至于到那里设点经销，可能性不大；部分部件生产厂访谈记录摘要部分部件生产

166、厂访谈记录摘要海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第127页在访谈的在访谈的13家零配件生产厂家中，有家零配件生产厂家中，有10家表示目前不会考虑进驻环保城，家表示目前不会考虑进驻环保城，主要原因总结如下主要原因总结如下目前主要是通过代理商的形式销售目前主要是通过代理商的形式销售浙江省永嘉县东兴阀门有限公司访谈浙江省永嘉县东兴阀门有限公司访谈：如果环保城建设，不会考虑到那里设直销点。原因：厂家是生产单位，即使要设点也是找代理商；浙江申仪自控阀门有限公司浙江

167、申仪自控阀门有限公司：目前主要是通过代理商销售，厂家没有直接销售；会参加一些展会。对环保城没有兴趣；觉得厂家直接设经销点的生意搞不好觉得厂家直接设经销点的生意搞不好湖州高鸿不锈钢管有限公司访谈湖州高鸿不锈钢管有限公司访谈：宜兴也是我们的一个销售地，主要通过五金城是一些代理商，还有最主要就是厂家直接销售。如果未来高塍成立环保环保城，不会考虑进去。觉得设经销点的生意搞不好；销售与服务都是门对门的模式销售与服务都是门对门的模式湖州航滤膜净化设备厂访谈湖州航滤膜净化设备厂访谈：未来，环保城建好后，可能没有需求来设点经营。因为公司产品是走高端路线，销售与服务都是门对门的模式；浙江天源过滤布有限公司访谈浙

168、江天源过滤布有限公司访谈：目前销售主要是针对厂家的直接销售，对环保城的兴趣不大；浙江上高阀门有限公司访谈浙江上高阀门有限公司访谈：目前销售为直接针对厂家销售，或通过代理商，厂家不会直接设点销售；海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第128页其它访谈的其它访谈的3家零配件厂家中，有家零配件厂家中，有2家只是表示有可能在环保城发展经家只是表示有可能在环保城发展经销商，有销商，有1家表示有可能设立直接办事处家表示有可能设立直接办事处永嘉县旭泰阀门厂永嘉县旭泰阀门

169、厂访谈记录访谈记录目前销售主要是通过经销商，厂家没有直接设点。发展经销商的模式主要是其主动找上门联系厂家，未来如果高塍有经销商要代理其产品，还是会考虑的；杭州恒科滤料环保有限公司杭州恒科滤料环保有限公司访谈记录访谈记录主要生产滤布，采购对象主要是甲方直接采购。销售模式是通过自己做广告吸引甲方采购。未来如果环保城交易规模比较大后，有可能考虑在那里设办事处。海宁市郭店华东滤材厂海宁市郭店华东滤材厂 访谈记录访谈记录滤材和膜产品具有通用性，如果未来高塍有经销商，那也可能会将产品往那里发。不过厂家直接设点的可能性不大。海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保

170、产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第129页紫光环保访谈记录紫光环保访谈记录设备采购模式是怎样的？设备采购模式是怎样的？主要设备生产厂家去看，上门进行销售的很多；目前有一些固定的合作厂家，对重要的设备一般要比较三个以上的厂家。是否会到环保环保城采购或看设备？是否会到环保环保城采购或看设备？不会特意去，除非是考察厂家的时候顺便去看一下，主要是三个方面的原因：一是已经有了一些固定的合作伙伴，彼此比较信任；二是产品的质量很重要，光从展示上看不出来三是要考虑售后的问题。从华北与华南的客户调查看，环保城启动期与发展期内，吸引其入驻从华北与华南的客

171、户调查看，环保城启动期与发展期内，吸引其入驻的可能性较小的可能性较小主要主要结论采采购模式模式外地设备厂采购基本是找零配件生产厂家采购，并且基本都有固定的合作伙伴；来来环保城采保城采购的可能性的可能性距离比较远，大部分原材料都可在当地采购，到环保城采购的物流费用高；大部分核心零部件都是从厂家直接采购；售后服务的环节多，距离远；基于以上几个原因，我基于以上几个原因，我们认为环保城吸引保城吸引华南、南、华北客北客户采采购的可能性比的可能性比较小小海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, Augu

172、st 11, 2024第130页附附 件件1 1、宜兴区域外环保企业与经营户需求调查、宜兴区域外环保企业与经营户需求调查2 2、宜兴商业分布与在建商业项目介绍、宜兴商业分布与在建商业项目介绍3 3、宜兴酒店市场调查、宜兴酒店市场调查海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第131页宜兴商业分布图宜兴商业分布图城市中心商业圈城市中心商业圈专业市场区专业市场区城区边缘商业城区边缘商业城区边缘商业城区边缘商业城区边缘商业城区边缘商业特色商业街区特色商业街区特色商业街

173、区特色商业街区1234567海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第132页以人民路与解放路交叉口为核心的区域是宜兴的核心商业区，这里以人民路与解放路交叉口为核心的区域是宜兴的核心商业区，这里集中了宜兴大部分的大型零售商业集中了宜兴大部分的大型零售商业新东方百货经营面积约14000平方米，主要经营中高档服装、家居用品、化妆品、黄金珠宝及体育用品等。 新老华地百货共计43000平米，主要经营服装、化妆品等。大统华超市位于人民路与解放路的交汇处，经营面积约100

174、00平方米，经营品种在2万种以上。 正在施工的长河桥步行街，建筑面积2000平米，主要经营精品服装、特色餐饮等。 海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第133页同时，此处也聚集了大量的餐饮与娱乐业同时，此处也聚集了大量的餐饮与娱乐业作为传统的商业中心，这里云集了大量的餐馆，且高中低档餐馆种类齐全，同时，此处也有众多高档娱乐场作为传统的商业中心，这里云集了大量的餐馆，且高中低档餐馆种类齐全，同时，此处也有众多高档娱乐场所，此处餐饮与娱乐业的优势在于人流集中，

175、但由于地处商业中心区，土地资源及停车位的匮乏限制了其进所，此处餐饮与娱乐业的优势在于人流集中，但由于地处商业中心区，土地资源及停车位的匮乏限制了其进一步的发展。一步的发展。海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第134页宜兴的北部是专业市场区，集中了建材市场、钢材市场、陶瓷商城宜兴的北部是专业市场区，集中了建材市场、钢材市场、陶瓷商城等众多专业市场等众多专业市场宜兴建材市场，位于巷头西路，建筑形式主要底商加住宅的形式，总建筑面积约为15万平米。宜兴钢材市场，

176、位于宜兴巷头西路与广汇南路，经营各类钢材产品。宜兴茶文化街，位于金三角汽车站东侧，总建筑面积2万平米，以茶及相关产品的批发为主，目前正在招商中。宜兴陶瓷商城，位于巷头西路与宜北路，主要经营紫砂制品。海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第135页阳泉东路与阳羡东路位于宜兴城市东部区域，集中了大量的餐饮及娱阳泉东路与阳羡东路位于宜兴城市东部区域，集中了大量的餐饮及娱乐服务业乐服务业阳泉西路以宜兴北部专业市场为依阳泉西路以宜兴北部专业市场为依托，拥有大量的餐饮及

177、娱乐业。托，拥有大量的餐饮及娱乐业。阳羡东路以大型居住区今日星城及阳羡东路以大型居住区今日星城及其周边居住区为依托，餐饮及娱乐其周边居住区为依托，餐饮及娱乐业发达。业发达。阳羡东路商业建筑面积达到阳羡东路商业建筑面积达到10万平米，以餐饮及娱乐为主，万平米，以餐饮及娱乐为主，同时包括大卖场、建材等，该同时包括大卖场、建材等，该区域车位充足，成为宜兴城市区域车位充足，成为宜兴城市东部新兴的商业街区。东部新兴的商业街区。海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第1

178、36页现代生活广场位于宜兴的主干道氿滨大道南端，紧邻汽车南站，总建筑面积约为5万平米。地下、地面停车位可供600辆汽车停放。现代商业集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化于一体，一站式大型购物中心。目前，全球第三大零售企业乐购TESCO已经正式签约入驻。龙背山森林公园商业街紧靠龙背山森林公园，该商业街集中了宜兴目前较为高档的餐饮、娱乐中心。该商业街的存在与宜兴其他餐饮形成了差异化竞争。目前该商业街的经营情况较好，主要消费人群为高档商务消费、高档家庭消费、宴会等。氿滨大道南段的现代生活广场与龙背山森林公园门口的酒吧餐饮街形氿滨大道南段的现代生活广场与龙背山森林公园门口的酒吧餐饮街形成了宜兴南部的商

179、业中心成了宜兴南部的商业中心海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第137页新城路集中了大量的洗浴中心及茶馆等，成为宜兴休闲娱乐业最为集新城路集中了大量的洗浴中心及茶馆等，成为宜兴休闲娱乐业最为集中的地区中的地区海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第138页部分在售（招商）商业项目介绍部分在售（招商）商业项目介绍项目名称

180、项目名称项目区位项目区位项目业态项目业态建筑面积建筑面积（m2）销售价格销售价格（元（元/平米）平米）租金（元租金（元/平米平米/天）天）销售或招商情况销售或招商情况阳羡东路商业街东部边缘商业区餐饮、娱乐、零售500008000-100001临街上铺全部售完长河桥步行街城市中心商业圈高档服装、特色餐饮20000只租不售0.5-18，取决于商铺位置全部租出现代生活广场南部边缘商业区超市、餐饮、娱乐50000一层：200003.5租售皆可，商场统一经营宜兴茶文化街北部专业市场区茶及相关产品批发2000010000，每层50m2,上下两层1售出约40%海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济

181、测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第139页官林镇商业简介官林镇商业简介官林的主要商业分布在西霞路上，这里集中了官林主要的商业、餐饮、银行等。餐饮及服务业普遍规模不大，档次不高。大型及高档次的商业物业数量缺乏大型及高档次的商业物业数量缺乏海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第140页和桥镇商业简介和桥镇商业简介3、拥有一定数量的环保零配件经营户，但数量不多、拥有一

182、定数量的环保零配件经营户，但数量不多1、拥有较大规模的零售商业、拥有较大规模的零售商业2、洗浴业发达但档次普遍不高、洗浴业发达但档次普遍不高4、存在大量空置商铺、存在大量空置商铺海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第141页宜兴在建部分商业项目简介宜兴在建部分商业项目简介海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第142页中

183、国陶都陶瓷城中国陶都陶瓷城项目位置：项目位置：宜兴市丁蜀镇城区西侧，北近西山，南至民主路，西至新104国道。建筑面积：建筑面积：陶瓷城规划用地总面积为667000平方米，总建筑面积为580000平方米。其中一期规划用地266800平方米，总建筑面积258000平方米。项目定位：项目定位：中国陶都陶瓷城以宜兴历史悠久名扬中外的“紫砂文化”为特色，集购物、会展、旅游、餐饮、休闲、网上交易于一体，打造以陶瓷商品展示交易为主，以文化旅游、休闲消费为辅的集约化、多功能的大型现代特色旅游商贸城。海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告

184、保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第143页项目功能定位项目功能定位购物购物 本项目是以陶瓷产品交易为依托的大型专业批发市场，主要经营产品为：（1）宜兴丁蜀镇出产的紫砂、陶瓷工艺品及日用品，家装用品以及建陶；（2）国内其它陶瓷知名生产基地的各类陶瓷产品及国外陶瓷精品；（）其它配套商品。项目同时设立相应的展示区域。会展会展 中国陶都陶瓷城设有大型会展中心，将定期举办宜兴“陶瓷文化”论坛为主题，举办各类大型会议及各类陶瓷商品销售活动。为宜兴会展经济再添浓重一笔，为宜兴的经济发展注入强劲活力。旅游旅游 利用宜兴紫砂陶产业基地与物流中心的优势，与蜀山风景区中国紫砂博物馆、

185、古龙窑遗址公园的建设，形成丁蜀镇三大特色文化旅游、购物休闲区。信息信息建设“中国陶都陶瓷城”网站，发布行业及“入场”经营商家的商品信息。物流物流物流配送中心，统一调配，及时运送各类货物；大型仓储区，满足经营商家的“商品”存放。休闲消费休闲消费 特色休闲消费区域，包括（1）江南特色餐饮及国内知名特色餐饮、风味小吃；（2）各地特色茶道、咖啡馆；（3）特色休闲沐浴；（4）美容美发、卡拉OK、演艺吧等娱乐场所；（5）宾馆或民居客栈。 海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2

186、024第144页项目优惠政策项目优惠政策1.在试营业期内，免收一切规费； 2.五年内减半征收市场管理费和个体工商户管理费；3.企业所得税：市场内经营的企业（户）享受以下优惠：（1）凡符合查帐征税方式条件的进场新办企业第一年免交，后四年市地方留成部分的50%由市财政预算安排奖励给经营企业（户）；（2）老企业移址变更到市场，五年内市场留成部分的50%由市财政预算安排奖励给企业经营企业（户）；（3）对于不符合查帐征税方式的经营企业（户）实行核定征收。4.增值税：对具有一般纳税人资格的进场经营企业（户），根据其上交增值税的情况，五年内地方留成部分的20%由市财政预算安排奖励给经营企业（户）；对不具备建

187、帐能力的小规模经营企业（户）实行核定征收。5.综合规费：实行定额基数包干，由市政府会同有关职能部门和当地镇政府优惠确定，一定三年，包干部分的50%返还给市场的经营企业（户）。 6.市场管理：设立市场管理委员会，全面实行“一个头管理，一个头检查，一个头收费”一站式服务。海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第145页宜兴长桥河商业步行街宜兴长桥河商业步行街项目位置：项目位置：人民中路与解放路西南建筑面积：建筑面积：项目总占地面积31195平米，总建筑面积315

188、19平米项目定位：项目定位：集休闲、购物、娱乐为一体的具有特色的城市中心步行商业街海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第146页项目特色项目特色长桥河步行街在规划过程中充分依托其不可复制的特殊地缘，挖掘出独具特色的历史风貌，以文化为载体，以休闲商业为核心，打造宜兴市体量最大的商业步行街区和历史文化街区，堪称一个既融汇“陶都”传统特色，又展现时尚魅力的城市形象大舞台。中央广场、亲水平台、江南拱桥、陶都雕塑等建筑小品，共同营造出一种寓文化于商业的氛围。景观视线

189、的组织、广场、大型露台供人观赏湖景在整体设计中，结合地形地势，以具灵性的水穿插其中。同时运用挺拔简洁、现代感的建筑线条、清晰便利的步行效能网络、具有地中海风情的休闲场所等一切可运用的设计元素，精心塑造一处可购物、可休闲、可赏、可游的高档次购物中心。海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第147页宜兴现代生活广场宜兴现代生活广场地理位置：氿滨大道南端，紧邻汽车南站、城市公交换乘中心，距离火车站、高速公路口不到1公里。建筑面积：总建筑面积50000m2，拥有60

190、0个停车位。项目定位：综合性购物中心。南面1-3楼乐购大卖场、一楼中部主题商场；专卖店。北面一楼餐饮区 、服务类项目等；二楼：数码、电器、婚纱摄影、图书、休闲餐饮等；三楼：儿童乐园、电玩、游戏、数码影院、KTV、桑拿、足浴、美容/美发、美食街、咖啡、茶楼等。 业态组合业态组合海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第148页附附 件件1 1、宜兴区域外环保企业与经营户需求调查、宜兴区域外环保企业与经营户需求调查2 2、宜兴商业分布与在建商业项目介绍、宜兴商业分

191、布与在建商业项目介绍3 3、宜兴酒店市场调查、宜兴酒店市场调查海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第149页目前宜兴市区的有星级酒店目前宜兴市区的有星级酒店12家，其中四星级酒店家，其中四星级酒店2家、三星级酒店家、三星级酒店7家、二星级酒店家、二星级酒店3家，和桥镇有一家，和桥镇有一 家三星标准的酒店家三星标准的酒店宜兴宾馆宜兴宾馆禄漪圆大酒店禄漪圆大酒店国泰酒店国泰酒店大亚达大酒店大亚达大酒店贝斯特大酒店贝斯特大酒店华亭国际大酒店华亭国际大酒店宜兴国际

192、饭店宜兴国际饭店丁蜀镇宜兴上海宾馆丁蜀镇宜兴上海宾馆宜兴大酒店宜兴大酒店陶都大饭店陶都大饭店新中苑大酒店新中苑大酒店丁蜀镇宜兴公路宾馆丁蜀镇宜兴公路宾馆和桥大酒店和桥大酒店 现阶段，宜兴正在兴建、扩建和已经立项的星级酒店有七家以上，其中按五星级改扩建的宜兴宾馆，已开始试营业；按五星级酒店标准设计施工的花园酒店已接近封顶；官林高星级饭店和禄漪园大酒店扩建工程也已全面启动；宜园附近的高星级酒店也已立项；宜兴市青少年活动中心地块、竹海公园竹海村地块和宜兴市张渚镇的也将兴建高星级酒店 ，。不难看出，在未来的2-3年内，宜兴市星级宾馆的数量增长将会超过50%。苏园电力宾馆苏园电力宾馆海逸地产中国（宜兴）

193、国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第150页宜兴典型酒店介绍宜兴典型酒店介绍宜兴宾馆宜兴宾馆档次：五星级宾馆标准规模：总建筑面积25,000平方米，拥有262间套各式客房、多个不同风格的中、西餐厅、咖啡厅；其中中餐宴会包间有21个，约800多个餐位，大、小会议室6个，有多功能厅、健身房、室内游泳池、棋牌室、桌球室、美容美发、KTV、桑拿中心等康乐设施价位：豪华景观房标间牌价780，折后价450；豪华标间牌价680，折后价380位置：宜兴市人民中路2号卖点：高档、景观、性价比

194、海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第151页宜兴典型酒店介绍宜兴典型酒店介绍陶都大酒店陶都大酒店档次：三星规模：有各类客房64间,大小会议室4个，大小餐厅23个可供700人同时用餐，饭店配备中央空调，卫星电视，国际国内直拨电话。商场、酒吧、商务中心、美容厅、歌舞厅、棋牌室、桑拿浴室及旅行社等一应俱全价位：标准间A牌价350，折后价280；标准间C牌价268，折后价200位置：宜兴市宜城镇人民中路132号卖点：市中心配套设施齐备，交通便利海逸地产中国（宜兴

195、）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第152页宜兴典型酒店介绍宜兴典型酒店介绍和桥大酒店和桥大酒店档次：三星标准规模：有各类客房六十几间，配有餐厅、会议室、桑拿浴室价位：标准间牌价228，折后价168；位置：宜兴市和桥镇卖点：和桥镇唯一家星级酒店海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第153页酒店入住率调查酒店入住率调查“这边的酒店很赚钱

196、，现在上点档次的酒店，一般都能住到五成，春天还好，旅游的人多，能住到60%70%，五一、十一和春节都住不上”“现在酒店不好做，现在一般也就住到40%差不多了，他们的生意好，我们的生意才好”“这要看酒店了，一般也就是能住一半，现在，酒店生意不错，放暑假了，旅游的人多”的士司机访谈的士司机访谈我们对宜兴的近二十家酒店进行了实地调查,并根据调查和访谈情况对其入住率进行了估算：酒店实地调查酒店实地调查酒店名称酒店名称悲观估计悲观估计乐观估计乐观估计和桥大酒店30%50%南苑大饭店40%70%新纪元大酒店40%60%同过市场调研和经验判断，宜兴市酒店的平均入住率乐观估计为60%，悲观估计为40%海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告海逸地产中国（宜兴）国际环保产业城开发规划与经济测算报告保密文件、版权所有Sunday, August 11, 2024第154页END