广汉项目管理知识分析提报

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1、 广汉华地财富广场 营销策划报告谨呈：四川华地财富投资有限公司四川华地财富投资有限公司提报单位：成都里程创奇营销策划有限公司成都里程创奇营销策划有限公司2012年3月19日广汉市商业地产市场分析广汉市商业地产市场分析项目价值分析项目价值分析项目定位与营销策略项目定位与营销策略关键性执行问题关键性执行问题合作方式与服务内容合作方式与服务内容导读导读广汉市商业地产市场分析广汉市商业地产市场分析1 1NO:1广汉市经济状况分析广汉市经济状况分析2011年，广汉市GDP达220.3亿元； 2011年，人均GDP为3.67万元，广汉人包里面有钱了。广汉人包里面有钱了。 2006年以来，广汉市经济呈持续稳

2、定增长状态，保持年增幅约15%左右。GDPNO:1广汉市经济状况分析广汉市经济状况分析人均可支配收入人均可支配收入 2011年城镇居民人均可支配收入达1.96万元，是全省平均水平1.4倍；广汉人可以花的钱很多。广汉人可以花的钱很多。从2006年起，年平均增长约26%，预计在5年内达到2.68万元。居民储蓄余额2011年已经突破188亿元，人均储蓄额3.1万元，社会财富快速增长，需要投资渠道。他们不知道把钱花到什么地方。他们不知道把钱花到什么地方。NO:1广汉市经济状况分析广汉市经济状况分析零售总额零售总额近年来广汉市社会消费品零售总额逐年稳步递增。6年翻倍，反映出社会购买力增长迅猛。广汉人愿意

3、消费。广汉人愿意消费。NO:1广汉市经济状况分析广汉市经济状况分析固定投资额固定投资额从2009年以后全市固定资产投资额水平较之前上升约2.5倍；全市房地产投资额从2009年以后上升约50%，反映出随社会财富增加，无论是居住和投资需求 迈上新台阶。经济增长后劲大。经济增长后劲大。NO:2广汉市人口增长情况分析广汉市人口增长情况分析过去5年，广汉城镇居民人口增长65%，城镇化率提高11个百分点，达34%；预计5年内城镇 化率达到55%，城区人口可达32万。据统计，作为工业强县，广汉市拥有常住流动人口8-10万。人口多，零售蛋糕大。人口多，零售蛋糕大。 城北：行政办公集中区城北：行政办公集中区 城

4、西：三星堆旅游城西：三星堆旅游高端居住区高端居住区 城南：城市居住集中区城南：城市居住集中区 城东：文化休闲新东区城东：文化休闲新东区 老城老城 核心圈核心圈NO:3广汉市商业市场概况广汉市商业市场概况城市片区功能定位发展规划城市片区功能定位发展规划NO:3广汉市商业市场概况广汉市商业市场概况在营商业分析在营商业分析老城区核心商业板块老城区核心商业板块：以汉口路、忠言欣路、东西大街、武庙步行街为代表，业态主要为服饰专卖，人口流量大，商圈成熟，租金在150-300150-300元元/ / /月月间，基本无转售。城北板块城北板块以北京路、天津路上的行政新中心为区域中心点。报规的商业中以休闲餐饮娱乐

5、类为主，金雁明珠附近租金为30-40元/月，经营较杂乱，没形成商业氛围；城南板块城南板块本板块尚在建设中，规划为城市居住集中区，目前无大型的商业体，经营较为散乱，租金在20-4020-40元元/ / /月月左右；城东板块城东板块发展相对滞后，但商业业态较成型，以小百货，家装建材、家具、机动车销售为主。现有商铺普遍都比较陈旧，品质不高；租金在30-6030-60元元/ / /月月之间。城西板块城西板块本区域商业相对较为成熟，以经营传统的建材、五金机电为主；靠鸭子河为高端餐饮，收益在50-10050-100元元/ / /月月之间。NO:3广汉市商业市场概况广汉市商业市场概况在营商业分析在营商业分析

6、 随着成都百货的开业，以及梅西百货、华地沃尔玛购物广场的相继启动；广汉的商业正在步入“购物广场”、“城市综合体”时代。近年来广汉的经济、人口、社会投资额等指标持续稳步增长；近年来广汉的经济、人口、社会投资额等指标持续稳步增长；20092009年开始广汉储蓄存款余额、消费品零售总额等指标出现爆发式增长；年开始广汉储蓄存款余额、消费品零售总额等指标出现爆发式增长；目前，广汉商业发展处于街铺、市场等典型的县域经济初级阶段，传统、散乱；大型目前，广汉商业发展处于街铺、市场等典型的县域经济初级阶段，传统、散乱；大型购物中心模式正在发端。购物中心模式正在发端。城市各片区功能定位开始明确规划；城市各片区功能

7、定位开始明确规划； 老城南片区，结合了传统市中心以及新的人居集老城南片区，结合了传统市中心以及新的人居集中地两大概念，商业发展潜力巨大。中地两大概念，商业发展潜力巨大。小结NO:4广汉市商业地产项目分析广汉市商业地产项目分析已售商业已售商业项目名称武庙商业步行街项目地址广汉武昌路与汉口路交汇处物业类型卖场、商铺开发商天府实业售价目前位置较好武昌路二手房价40000元/，靠内底商价格15000-18000元左右。目前租金在一层30-60元/月左右，靠汉口路流行服饰50元/平米,天一药房60元/。二层20/月，现用于办公。现状分析位置好，但经营状态堪忧。品牌较为集中，劲浪体育、互惠超市、天一药房等

8、，其中太平洋影城成为其核心业态。商家入住率不高NO:4广汉市商业地产项目分析广汉市商业地产项目分析已售商业已售商业项目名称水晶广场项目地址广汉城北金雁湖大桥西侧项目占地12亩总建筑面积约9000物业类型商铺、卖场开发商广信地产价格 当时售价6000-8000元 二手房价15000-25000元/； 租金约50-80元/平米/月现状分析区位较好开盘时采用返租销售模式，与业主签订了10年期返租协议， 10年后即可自由租赁与销售，开发商可在原销售价格上递增5%回购。面积分割较小，投资总价较低，商业炒作与销售非常成功。现有良木缘、翡翠皇宫、谭英雄鱼头火锅、壹加壹超市等商家，KTV、客流量较大，经营状况

9、良好。NO:4广汉市商业地产项目分析广汉市商业地产项目分析已售商业已售商业项目名称广信曼哈顿项目地址中山大道北三段项目占地23亩总建筑面积35000商业类型临街1、2楼商业容积率4.3绿化率25%开发商广汉市广信臵业有限公司售价住宅：3500-3600元/商业：18000-23000元项目现状 2010年9月开盘，底商约2100，裸售，至2011年7月售罄，目前商铺2手房均价24000元/。NO:4广汉市商业地产项目分析广汉市商业地产项目分析已售商业已售商业项目名称东泰帝景国际 项目地址 中山大道南一段188号 项目占地 42亩 总建筑面积184998 物业类型临街二层商业 容积率 2 开发商

10、广汉东泰房产 售价一层价格为11000-13000元/，临小路二层价格为7000- 8000元/。 现状分析 所处区位为广汉繁华区域； 商业总共约10000，商业2010年5月开盘， 至今基本清盘。 现租金约50元/月NO:4广汉市商业地产项目分析广汉市商业地产项目分析已售商业已售商业项目名称金地汇项目地址衡阳路湘潭路项目占地10亩总建筑面积-物业类型纯商业开发商广汉市实力开发公司售价 1层合同均价11000元，2层6888元/平米 目前剩余1层售价19000元左右项目现状 建筑风格很具商业特色面积分割与总价控制较好；面积区间32-38平米；商铺面积以为30-40为主。酒店：127间，；销售模

11、式有投资回报保障；签定“五洲酒店”，起始租金25元/；第一递增是3年后，之后每2年递增一次，每次递增2元/，平均回报率7.5%；1批次于2010年11月推出，至今已基本清盘；NO:4广汉市商业地产项目分析广汉市商业地产项目分析在售商业在售商业项目名称 威肯郡 项目地址 广汉市福州路 项目占地 70.1亩 总建筑面积 约15.4万 商业类型 大型卖场 容积率 2.49 开发商 成都新剑创地产 售价 商业均价9980元/-17000元/。现状分析项目区位较好；一批次商业开盘商铺推出700，基本清盘。二批次约8000平米商业，规划为菜市场，面积区间26-600，目前推出负一层及一层商铺。其中负一层中

12、岛摊位只租不售，负一层外铺及一层内铺返租三年销售，年回报率租三年销售，年回报率8%；一层外铺面积35和和69，裸售。去化不到30%。NO:4广汉市商业地产项目分析广汉市商业地产项目分析在售商业在售商业项目名称时代广场 项目地址广汉市中山大道南一段188号 项目占地13.78亩 总建筑面积 4。5万 商业类型大型卖场 容积率4 开发商广汉市宏地房地产开发有限公司 售价商业价格18000元/-42000元/现状分析项目处于广汉最繁华的核心区域；2011年2月梅西百货签约入驻；2011年7月住宅及商业开盘，临街商铺约2300。裸售，现余1套380平米大面积商铺，梅西百货经营区域开发商持有。NO:4广

13、汉市商业地产项目分析广汉市商业地产项目分析待售商业待售商业项目名称华力 雍锦坊 （重要竞争对手）项目地址广汉市台北路以南，马牧河以东 项目占地326亩 总建筑面积 约50万 物业类型商业 容积率1.87 开发商四川省华力房地产开发有限责任公司 售价未开盘现状分析位于广汉城南片区；规划：现代的仿古商业中心“雍鼎街”，商业建筑面积6万余；产品：商业步行街、写字楼、酒店等销售模式：带租约销售。 广汉商业的经营形态和销售产品仍然以传统底商为主，城市综合体为市场空白，无写字楼产品；从2005年以来，广汉的商业项目炒作模式较为灵活，返租产品较多；武庙步行街、水晶广场、金地汇成功案例反映：在把握好总价控制、

14、品牌商源引入、销售模式、价格体系的情况下，广汉商业投资市场购买力旺盛，可达到快销。广汉地段好的底商，均价在25000-42000元/平米。小结项目价值分析项目价值分析2 2 城北城北 城西城西 城南城南 城东城东 老城老城 核心圈核心圈 项目地属老城区和城南城东结合部,传统老城区消费人群是项目在当前的经营和消费基础：而城东（文化休闲区）及城南（集中居住区）两个片区为项目带来强劲的发展后劲。 在当前，项目的交通组织、形象推广应将西北老城区方向作为突破口。商业价值商业价值区位区位商业价值商业价值交通交通 城东城东华地华地财富广场财富广场大件路大件路大件路大件路大件路大件路大件路大件路福州路福州路福

15、州路福州路福州路福州路福州路福州路南昌路南昌路南昌路南昌路南昌路南昌路南昌路南昌路成成成成都都都都德德阳阳本项目位于大件路、福州路、佛山本项目位于大件路、福州路、佛山路交汇处；路交汇处；大件路直达接成都和德阳；大件路直达接成都和德阳；福州路距离广汉最繁华区域汉口路、福州路距离广汉最繁华区域汉口路、房湖公园仅房湖公园仅1.5公里；公里；佛山路辐射城南集中居住区；佛山路辐射城南集中居住区；佛山路佛山路佛山路佛山路 紧邻干道，路网发达。紧邻干道，路网发达。紧邻干道，路网发达。紧邻干道，路网发达。商业昭示和交通到达性极优。商业昭示和交通到达性极优。商业昭示和交通到达性极优。商业昭示和交通到达性极优。项

16、目周边成熟度项目周边成熟度核心圈：核心圈：1.5公里范围内，本项目将对15万人，强制辐射；次核心圈：次核心圈：3公里范围内，辐射广汉城区30万人（21万+10万）边缘圈：边缘圈：辐射广汉全境61万人。 项目周边金融、教育、医疗、餐饮等相关业项目周边金融、教育、医疗、餐饮等相关业态发展成熟；态发展成熟； 项目周边居住小区众多，并且新开发大体量项目周边居住小区众多，并且新开发大体量楼盘众多；楼盘众多；项目具有良好的经营氛围和消费人群。项目具有良好的经营氛围和消费人群。 商务配套： 建设银行、中国信合、中国银行、四川农信社、生活配套：金雁中学、广汉协和医院、三星堆国际大酒店、骨科医院、康贝药房、兴乐

17、宾馆、华珍诊所、餐饮配套：各类火锅、茶楼、佛山餐饮美食街、核心商业价值核心商业价值规模、模式规模、模式用地面积:27819.72平米总建筑面积: 86653.06平米商业建筑面积:39599.82平米写字楼建筑面积: 6224.96平米酒店建筑面积: 6400.32平米地下车库面积： 18456.06平米地下车位：546辆86653纯商业城市综合体，广汉商业发展里程碑！纯商业城市综合体，广汉商业发展里程碑！核心商业价值核心商业价值品牌、实力品牌、实力沃尔玛沃尔玛沃沃沃沃尔玛尔玛能能能能给给本本本本项项目目目目带带来什么？来什么？来什么？来什么？ 人流人流舒适的舒适的购物物环境，境，50000种

18、以上种以上优质商品，将吸引广商品，将吸引广汉全市的消全市的消费群；群；经营额与租金与租金庞大的人流大的人流带给经营者高者高营业额，带给投投资人高人高额租金回租金回报；零空置率零空置率沃沃尔玛店前区的高商店前区的高商业价价值，保障，保障项目整体开目整体开业； 主力店商主力店商业模式模式只需只需较短的商短的商业培育期，培育期，拥有黄金主力店沃有黄金主力店沃尔玛将令本将令本项目异目异军突起；突起；投投资者信心者信心大量人流及高租金，将大量人流及高租金，将给予投予投资者空前的信心，最者空前的信心，最终体体现在安全性和成在安全性和成长性。性。86553商业综合体仅凭借沃尔玛，对于前期销售，商业价值凸显不

19、够，面临巨大销售压力；对于后期运营，主力店过于单一，消费人群过于单一，客户到访吸引力不够强，面临巨大经营压力。对此，我司建议对综合体主力店进行增补，增强项目商业价值。核心商业价值核心商业价值品牌、实力品牌、实力产品分布产品分布主力业态主力业态 1F快餐类：KFC、德克士、乡村基男装：GXG、PEACEBIRD、JACK&JONES、SELECTED、欧度、阿玛施、报喜鸟、劲霸、利郎、女装：哥弟、ONLY、 VERO MODA、艾格、歌莉娅、Ochirly 、La Chapelle、布衣坊、季候风、SDEER鞋类：nike、adidas、彪马、匡威、李宁、Crocs、达芙妮、百丽、tata、千百

20、度、KISS CAT、天美意、沙驰、金利来、梦特娇、木林森、骆驼、森达、富贵鸟、珠宝类：中国黄金、六喜珠宝、周大福、周生生化妆护肤：屈臣氏、蓝天、佰草集、箱包皮具：食草堂核心商业价值核心商业价值品牌、实力品牌、实力1F1F：KFCKFC、德克士、乡村基、屈臣氏等为备选主力店品牌。、德克士、乡村基、屈臣氏等为备选主力店品牌。产品分布产品分布主力业态主力业态 2F儿童游玩天地、 3F 国美、苏宁 4F影院：星美国际院线、横店院线、KTV：缤纷KTV、音乐派KTV、餐饮：良木缘、碳来香三国烤肉、菲常牛牛排馆、金韩悦韩餐厅、豪客来牛排馆 酒店酒店如家酒店、汉庭快捷酒店核心商业价值核心商业价值品牌、实力

21、品牌、实力2 2、3 3、4F4F：如家、汉庭、国美、苏宁、星美国际院线、横店院线、缤纷：如家、汉庭、国美、苏宁、星美国际院线、横店院线、缤纷KTVKTV、良木缘等作为备选主力店品牌。、良木缘等作为备选主力店品牌。项目商业价值小结项目商业价值小结项目商业价值小结项目商业价值小结区位核心、交通区位核心、交通发发达、达、强强大人流、完善的商大人流、完善的商业业配套孕育。配套孕育。沃沃尔玛尔玛携手国内外一携手国内外一线线商家撼世引爆。商家撼世引爆。20122012年，广汉商业市场必定风起云涌！年，广汉商业市场必定风起云涌！项目定位及营销策略项目定位及营销策略3 3 项目产品解剖分析项目产品解剖分析写

22、字楼写字楼酒店酒店商业卖场商业卖场地下车位地下车位项目整体定位项目整体定位 广汉商业旗舰广汉商业旗舰 以沃尔玛为核心品牌的商业综合体以沃尔玛为核心品牌的商业综合体The overall project positioning商业、酒店、写字楼三种产品中，由于商业产品的经营与销售问题最为复杂，商业产品的经营与销售联动影响最大，因此我们将依次：1、对商业产品分经营层面、销售层面两大类作定位分析；2、对酒店、写字楼产品仅做销售定位分析；3、最后，对三种产品的产值、节奏作汇总分析。分解定位思路定位分解定位分解商业思考从商业体量构成、核心品牌构成、客户对产品敏感度构成分析，从商业体量构成、核心品牌构成、

23、客户对产品敏感度构成分析，本项目的价值核心显然都在于商业。本项目的价值核心显然都在于商业。 价值核心价值核心商业产品商业产品：经营定位目标消费群沃尔玛超市：核心圈、次核心圈居民；城北、城西片区部分 消费者。百货休闲餐饮：广汉全市及周边乡镇消费者。 广汉首座一站式广汉首座一站式Shopping mallShopping mall商业产品商业产品：经营定位商业功能定位时尚时尚 购物购物 潮流地潮流地商业产品商业产品：经营定位商业形象定位一站式时尚购物潮流地一站式时尚购物潮流地1F潮爆女人街区2F沃尔玛+儿童欢乐天地3F家居天地+床用卖场4F美味食尚休闲区美味食尚休闲区商业产品商业产品：经营定位分层

24、业态定位 名品旗舰店名品旗舰店风情风情休闲休闲街区街区 潮潮 流流 街街 区区 精品女人街区精品女人街区中岛设置目的型业态，解决人流问题。潮流街区潮流街区运动服装、流行精品、个性化服饰运动服装、流行精品、个性化服饰名品旗舰名品旗舰店店时尚男装、男鞋、男士精品配件、皮具箱包精品女人精品女人街区街区时尚淑女装、化妆品、Body Shop、个人护理、风情休闲风情休闲街街药店、干洗店、花店、银行、面包店、速食快餐、通信营业厅商业产品商业产品：经营定位1F业态定位 主力快餐主力快餐眼眼镜镜店店名品区名品区箱箱包包家居家居精品精品 饰品区饰品区 店前区店前区店前区休闲服饰、箱包、眼镜店、休闲服饰、箱包、眼

25、镜店、家居精品、快餐、饰品区家居精品、快餐、饰品区儿童欢乐天地儿童游乐区、儿童玩具、学习用品、儿童服饰 沃尔玛沃尔玛 儿童欢 乐天地皮皮具具商业产品商业产品：经营定位2F业态定位 床上床上 用品用品 沃尔玛沃尔玛 家居天地家居天地 家居天地家居天地商业产品商业产品：经营定位3F业态定位 美食城美食城 电玩城电玩城 电影院电影院商业产品商业产品：经营定位4F业态定位根据我司市场部专员对广汉2011年“金地汇”、“时代广场”项目的跟踪调研，分析得出： 客户区域构成：广汉本地占客户区域构成：广汉本地占75%-80%，德阳及成都客户有，德阳及成都客户有20-25%（基本均为广汉籍）。成都客（基本均为广

26、汉籍）。成都客 户偏好商铺，德阳客户偏好酒店。户偏好商铺，德阳客户偏好酒店。 客户投资金额：主力段在客户投资金额：主力段在100万内；其中约万内；其中约80%客户一次性付款；客户一次性付款；200万以上客户多数采用按揭。万以上客户多数采用按揭。 【区域】 【投资额度】商业产品商业产品：销售定位目标客户分析商业产品商业产品：销售定位价格定位威肯郡（底商）时代广场（集中式商业）泓景湾（底商）一层1.5-2.6万/4.2万/2.6-2.7万/二层0.8-1万/1.1万/广汉商铺售价分析广汉商铺售价分析 项目周边及城北新区底商的最高价以达到1.52.6万/，但是销售率都不超过30%； 广汉市中心商业黄

27、金口岸售价最高达45万/。 结合项目现状，同时拥有世界商业旗舰沃尔玛的城市综合体，商业价值应介于非中心区 域商铺价格与市中心黄金口岸商铺价格之间。 因此，项目一层临街铺面的售价在项目一层临街铺面的售价在2.6-42.6-4万万/ /之间，内铺价格与周边底商价格相当。之间，内铺价格与周边底商价格相当。商业产品商业产品：销售定位价格定位广汉商业租金分析广汉商业租金分析市中心商圈市中心商圈城北新城商圈城北新城商圈项目周边项目周边一层一层80-20080-200元元/ /月月/ /40-6040-60元元/ /月月/ /40-5040-50元元/ /月月/ / 经营者对于租金的预判： 4040元元/

28、/平米平米/ /月月 承受范围承受范围 200200元元/ /平米平米/ /月月 根据国际惯例绩优型投资，一般回报率在根据国际惯例绩优型投资，一般回报率在8%8%，12.512.5年收回投资成本年收回投资成本。 投资者认可的租金预判： 60006000元元/ /平米平米 接受范围接受范围 3000030000元元/ /平米平米/ /月月拥有广汉商业地产绝对话语权的华地财富广场，可做如下预判：拥有广汉商业地产绝对话语权的华地财富广场，可做如下预判： 华地财富广场华地财富广场1F外铺商业均价约外铺商业均价约3万万/平米平米 1F内铺商业均价约内铺商业均价约1.8万万/平米平米旺销！旺销！分割原则分

29、割原则70%75%70%75%20%25%20%25% 5%总价总价100万以下万以下总价总价101万万300万万 总价总价300万以上万以上商业产品商业产品：销售定位产品分割1F1F1 1、考虑各个区域交通平衡性，、考虑各个区域交通平衡性，因此考虑因此考虑3 3个出入口（未含影院个出入口（未含影院通道）；通道）；2 2、内铺面积控制在、内铺面积控制在30-6030-60（按（按50%50%公摊推算）；公摊推算）；3 3、确保内铺交通到达性，主通、确保内铺交通到达性，主通道按道按6 6米考虑，次通道按米考虑，次通道按4 4米考虑；米考虑；4 4、尽量利用边铺方法，制造夹、尽量利用边铺方法，制造

30、夹街效果。街效果。商业产品商业产品：销售定位产品分割2F2F商业产品商业产品：销售定位产品分割3F3F位置尴尬，建议并入沃位置尴尬，建议并入沃尔玛或者设置出口尔玛或者设置出口商业产品商业产品：销售定位产品分割A裸卖： 优：优： 直接套现，无现金流压力； 劣：劣： 销售压力抗性巨大。销售压力抗性巨大。 B返租： 优：优： 利于销售： 劣：劣： 后期经营抗性大 ，对商业价值提升小，但已有成功案例，利于销售，快速返现，利于销售，快速返现， C委托租赁： 优：优： 直接销售， 劣：劣： 销售抗性大，销售抗性大，商铺价格与回报周期，变数大，无法统一经营。D带租约销售： 优：优： 先招商，后销售 ，宜于提

31、升商业价值，提升产品价值成熟周期短 ，后期管理易 劣劣： 短期短期现金流问题现金流问题。销售模式分析销售模式分析商业产品商业产品：销售定位销售模式在利于销售和后期运营的双重前提下，建议采取裸卖（外铺以及位置较好的内铺）在利于销售和后期运营的双重前提下，建议采取裸卖（外铺以及位置较好的内铺）+ +返租（位置较差返租（位置较差的内铺）的内铺）+ +带租约销售（业态节点铺）带租约销售（业态节点铺）3 3种销售模式组合。种销售模式组合。返租模式对比返租模式对比模式模式优势优势劣势劣势适宜对象适宜对象回报率在6-8%恒定，返租年限3-5年房款中一次性扣除。商业管理压力小；利于市场培育期业态规划与营运。对

32、投资人有一定吸引力。租期较短，客户后续安全系数较低；对后续业态控制力度较弱，带来运营风险，对开发商品牌有一定伤害。实力强，知名度高。回报率在6-8%恒定，返租年限5-10年，客户投资安全系数相对较高；对业态控制力度强，营运风险小。利于销售。商业管理压力大，开发商运营管理有一定风险，投资人租金收益可能受损。现金回笼压力较大的项目。回报率逐年递增或运营提点，返租年限10-20年经营和投资人收益稳定；利于销售；商业管理压力大，长租合同，客户有一定抗性。适宜大卖场项目，适宜强势商家（KFC），适宜需要快速回流资金的项目建议采用短期返租、中期返租两种模式相结合。建议采用短期返租、中期返租两种模式相结合。

33、商业产品商业产品：销售定位销售模式本项目1F价格定位：30000元/平米本项目2F价格是1F的50%计：15000元/平米2F4F2F4F，商业价值分别按，商业价值分别按1F1F均价的均价的50%50%、25%25%、20%20%计。计。本项目3F价格是1F的25%计：7500元/平米本项目4F价格是1F的20%计：6000元/平米面积面积均价均价总价总价1F1496530000元448,950,000元2F750015000元112,500,000元3F83007500元62,250,000元4F100006000元60,000,000元合计40,765683,700,000683,700,

34、000元元商业产品商业产品：销售定位价格定位及产值测算 小额投资产品小额投资产品+升值空间巨大升值空间巨大+回报逐年递增的回报逐年递增的+配套齐全配套齐全+综合体物业综合体物业 产权式酒店产权式酒店酒店产品酒店产品：形象定位金地汇（五洲酒店）售价分析金地汇（五洲酒店）售价分析 2011年4月9日二批次开盘（商铺与酒店）。签定“五洲酒店”，起始租金25元/；第一次递增是3年后，之后每2年递增一次，每次递增2元/，平均回报率7.5%；销售均价5000元/，含装修: 精装，五年小翻新；10年大翻新一次。 可提供银行贷款，房源127套，开盘当天销售90%。酒店产品酒店产品：价格定位参考案例定位依据定位

35、依据： 金地汇酒店5000元/，精装。 “产权式酒店”不动产投资产品概念； 约8-10万流动人口支撑； 综合体的价值标签！产权式酒店价格定位：产权式酒店价格定位：5 5，200 200 元元/ /注：该5200元/的售价是根据市场类比法+精装成本定价法定价。按按3、4线城市酒店返租回报规律：线城市酒店返租回报规律：第一年第一年6.5%回报，然后逐年递增，回报率平均达到回报，然后逐年递增，回报率平均达到8.5%，12年收回成本。年收回成本。 现金流产品现金流产品面积面积单价单价总价总价酒店70015200元36，400，000元酒店产品酒店产品：价格定位按租金年递增按租金年递增5%计算：计算：房

36、价房价第一年回报率第一年回报率第一年租金第一年租金5200元元/平米平米6.5%28元元/平方平方年限年限1年年2年年3年年4年年5年年6年年7年年8年年9年年10年年11年年12年年合计合计租金租金282829.429.430.8730.8732.4132.4134.0334.0335.7435.7437.5237.5239.439.441.3741.3743.4443.4445.6145.6147.8947.89年租年租金金336336352.8352.8370.4370.4389389408.4408.4428.8428.8450.3450.3472.8472.8496.4496.452

37、1.2521.2547.3547.3574.7574.7534853481212年年 完成投资回本，月平均租金完成投资回本，月平均租金3 37.17.1元元/ /酒店产品酒店产品：产权式酒店租金回报测算广汉首席广汉首席5A5A甲级写字楼甲级写字楼 聚能五角场聚能五角场 领航新经济领航新经济截止目前，广汉尚未出现真正意义的写字楼！企业选择住改商（商务办公）、甚者选择底商；企业主急需改善企业形象！企业主急需改善企业形象！写字楼产品写字楼产品：形象定位办公走廊双语导视高速电梯大堂写字楼产品写字楼产品：形象定位甲级写字楼时代广场：住宅均价4500元/威肯郡：均价3800元/龙领半岛：均价3600元泓景

38、湾：价格4500元 写字楼产品写字楼产品：价格定位参考住宅价格定位依据定位依据：广汉典型住宅楼盘均价：3600-4500元/平米； 写字楼作为本项目附属产品; 广汉市需要入驻写字楼的大型商企有限；写字楼价格定位：写字楼价格定位：4 4，800 800 元元/ / 现金流产品现金流产品面积面积单价单价总价总价写字楼64924800元31,161,600元写字楼产品写字楼产品：价格定位产品系产品系物业类型物业类型面积面积销售均价销售均价产值产值 明星产品明星产品1F商业1496530000元/448,950,000元2F商业750015000元112,500,000元3F商业83007500元62

39、,250,000元4F商业100006000元60,000,000元 现金流产品现金流产品酒店70015200元36，400，000元写字楼64924800元31,161,600元 产值合计产值合计 751，261，600元元各物业类型产值及总产值汇总各物业类型产值及总产值汇总产品分类产品分类面积面积占总比占总比产值预算产值预算商业1楼224515%0.67亿商业2楼375050%0.56亿商业3楼415050%0.32亿商业4楼200020%0.12亿酒店7001100%0.36亿写字楼6492100%0.32亿合计合计25，6382.35亿亿2012年推售产品安排年推售产品安排销销售售节节

40、点点商业商业大客户内部认大客户内部认购购商业商业社会自然客户内部社会自然客户内部认购认购商业开盘商业开盘酒店、写字楼酒店、写字楼大客户内部认购大客户内部认购酒店、写字楼酒店、写字楼社会自然客户内部认购社会自然客户内部认购酒店、写酒店、写字楼开盘字楼开盘时时间间安安排排7-8月9月10月上旬10月下旬11月12月销销售售面面积积1楼：11232楼：18753楼：20754楼：1000注：商业成交面积50%1楼：6742楼：11253楼：12454楼：600注：商业成交面积30%1楼：2252楼：3753楼：4154楼：200商业成交面积10%写字楼：2100酒店：1948酒店、写字楼成交面积30

41、%写字楼：3500酒店：3246酒店、写字楼成交面积50%写字楼：700酒店：650酒店、写字楼成交面积10%产产值值预预算算0.835亿0.501亿0.167亿0.204亿0.34亿0.068亿合合计计 销售推货量销售推货量90%，实现产值，实现产值 2.115亿2012年推货节点安排年推货节点安排销售渠道销售渠道项目体量大产值大，不能只立足于坐销，不能只立足于广汉。我们需要三个结合：1 1、坐销坐销：2 2、分销：、分销： 在沃尔玛交大店附近或者成都的广汉籍工商经营户较集中的区域（需 进一步了解）设立成都售楼部。3 、行销：行销： 深耕老客户，充分挖掘我司06年以来在广汉代理春天花园、顺德

42、 东苑、世纪绿洲、金地汇等项目的客户资源。 充分挖掘06年以来在广汉市场积累的社会关系资源：政府、金融、 企业主。 广汉工商经营户、机关事业单位、德阳成都各批发市场。 与成都沃尔玛卖场联动，设点推售广汉沃尔玛。 推广策略：推广策略：炒城市发展炒城市发展炒城市综合体炒城市综合体炒沃尔玛炒沃尔玛炒品牌集群，是推广内容核心炒品牌集群，是推广内容核心首先炒作：首先炒作：沃尔玛商业开盘沃尔玛商业开盘 旗开得胜再推产权酒店、写字楼再推产权酒店、写字楼再胜一筹最后珍藏商业最后珍藏商业实现价值最大化综合体形象推广期，以沃尔玛入驻为核心推广点，拔高整体项目调性商业热卖项目整体价值得到迕一步提升，从而酒庖、写字楼

43、物业得到附加值，实现价值最大化大型商家大型商家入驻广汉入驻广汉臻品金铺臻品金铺压轴发售压轴发售充分炒作商家充分炒作商家商铺升温商铺升温高价商铺高价商铺价值升级价值升级酒店商务酒店商务顺势热卖顺势热卖 诸如【沃尔玛】、【人人乐】、等大型旗舰商家入驻二、三线城市利用旗舰商家品牌价值，先炒租金，后炒售价商铺火热开卖写字楼、酒店物业附加值显现， 借势热卖价值最大化酒店商铺趁势上位2012年度营销工作计划年度营销工作计划4 4月月3 3月月1010月月9 9月月8 8月月7 7月月6 6月月5 5月月1212月月1111月月工程节点工程节点 基础动工基础动工 达到正负达到正负0 取得预售证取得预售证 主

44、体主体8层层销售节奏销售节奏项目形象推广期项目形象推广期商业蓄盘期、内商业蓄盘期、内部认购部认购内部认购、内部认购、开盘、酒店、商务开盘、酒店、商务蓄水期蓄水期酒店商务强销售期酒店商务强销售期推广配合推广配合画面出街画面出街说商业卖点说商业卖点商家入驻商家入驻开盘热销。说酒店、开盘热销。说酒店、商务商务酒店、商务热销酒店、商务热销活动造势活动造势媒体见面会、临时售楼部启动媒体见面会、临时售楼部启动售楼部启用、投售楼部启用、投资峰会、入会资峰会、入会商家签约仪式、商家签约仪式、排号排号产品推荐会、入会产品推荐会、入会开盘开盘产值预算产值预算推货：推货：1F 15% 2245；2F 50% 375

45、0 3F 50% 4150; 4F 20% 2000内部认购内部认购80%，开盘热销，销售开盘热销，销售90%，签约金额，签约金额1.5亿亿酒店酒店/商务开盘，销售商务开盘，销售90%，签约金额，签约金额0.6亿。亿。销售团队销售团队销售团队组建销售团队组建/培训培训/市调市调/行销行销客户转换客户转换/入会入会/内内部认购部认购 内部认购内部认购/排号排号商业开盘商业开盘/酒店商酒店商务入会务入会/排号排号客户转化客户转化/客户维系客户维系20122012年完成年完成2.22.2亿销售产值。亿销售产值。关键性执行问题关键性执行问题4 4产值任务计划；资金回笼计划；推广费用计划；确定甲方核心诉

46、求确定甲方核心诉求关键性执行问题关键性执行问题1 业态总体规划方案 招商计划：业态业种、租金设定、时间进度计划 运营计划：交房标准完善、商家装修管理办法、商家开业统筹、商家运营管理 销售配合：客户投资收益评估、商家签约仪式、商源信息发布、已入驻商家炒作、商管模式炒作关键性执行问题关键性执行问题2运营先行，制定运营大纲运营先行，制定运营大纲 确定可售房源及推售顺序； 明确各部份产品推售的时间节奏； 确定不同产品的销售模式； 产值分解、定价策略、产品分割； 主动营销、销售物料、说辞配合计划； 广告计划、客户SP活动计划、费用测算与分解计划； 确定写字楼、酒店公寓的交房标准、公共部份装修标。关键性执

47、行问题关键性执行问题3制定通盘销售大纲制定通盘销售大纲 指定各公司、部门负责人； 明确各公司、部门职责范围； 实行关键性文件书面工作函制度， 例会、专题会、关键性方案会审签字 重要工作明确流程制度：如现场经理销控办法、特殊优惠 审批表、特殊问题审批表。 关键性执行问题关键性执行问题4明确各公司、部门工作分工与协调办法明确各公司、部门工作分工与协调办法合作方式与服务内容合作方式与服务内容5 5合作方式：合作方式：全程营销代理合作条件：合作条件：1、基础佣金：按照实际销售回款额1.8%比例提取（不含广告设计费） 。2、溢价分成：约定底价，双方协商。3、付款方式:月结，每月最后一日报代理佣金结算表给甲方，甲方于次月5个工作日内付款。合作方式合作方式1、拟定项目整体营销工作计划及分阶段营销执行细案。 2、协助本项目产品研发与细节完善。 3、协助选择专业公司。 4、提供销售现场组织包装建议。5、协助拟定广告策略、公关推广计划及执行配合。 6、拟定及调整销售价格、销售策略。 7、建立完善的销售管理系统。8、销售、合同签订、回款、交房等工作。服务内容服务内容Thank you