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1、房地产估价房地产估价本书内容提要本书内容提要一、房地产估价的基本知识一、房地产估价的基本知识二、房地产估价的方法二、房地产估价的方法市场比较法市场比较法收益法收益法成本法成本法假设开发法假设开发法基准地价和路线价法基准地价和路线价法三、房地产估价报告的撰写三、房地产估价报告的撰写四、房地产估价其他方法及估价信四、房地产估价其他方法及估价信息系统简介息系统简介3 第一章第一章 房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产估价房地产估价房地产与房地产估价房地产与房地产估价实物实体质量功能 房地产概念房地产概念房地产概念房地产概念+ +房地产房地产房地产房地产+土地土地+建筑物建筑物房地产产权房地产产
2、权房地产特性房地产特性房地产类型房地产类型房地产价格房地产价格一、房地产的概念一、房地产的概念一、房地产的概念一、房地产的概念（一）房地产的概念（一）房地产的概念 指土地、建筑物及其他地上定着物，指土地、建筑物及其他地上定着物，包括包括实物实物实物实物、依托于实物上的、依托于实物上的权益和区位权益和区位权益和区位权益和区位。 权利权利权利权利(rights)(rights) 利益利益(interests)收益收益(benefits) 权权益益包含包含础础基基目前在我们国家，房地目前在我们国家，房地目前在我们国家，房地目前在我们国家，房地产的权利主要有所有权、产的权利主要有所有权、产的权利主要有
3、所有权、产的权利主要有所有权、使用权、租赁权、抵押使用权、租赁权、抵押使用权、租赁权、抵押使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空权、典权、地役权、空权、典权、地役权、空权、典权、地役权、空间利用权。间利用权。间利用权。间利用权。房地产和房地产价格课件 （二）土地的概念（二）土地的概念 从房地产估价的角度看，土地是指地球从房地产估价的角度看，土地是指地球表层的陆地及其地上、地下一定范围内的表层的陆地及其地上、地下一定范围内的空间。空间。 地壳一定深度地壳一定深度大气对流层大气对流层土壤土壤母质母质母岩母岩土地的土地的空间价值空间价值位位置置设设计计权利权利四四至至面面积积利利用用生生熟熟地地质
4、质环境环境形形状状1、认识土地的层面、认识土地的层面一、房地产的概念一、房地产的概念一、房地产的概念一、房地产的概念房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产概念房地产概念+房地产房地产+土地土地+建筑物建筑物房地产产权房地产产权房地产特性房地产特性房地产类型房地产类型房地产价格房地产价格房地产和房地产价格课件我国目前主要有所有权、使用权、我国目前主要有所有权、使用权、租赁权、地役权、典权、抵押权。租赁权、地役权、典权、抵押权。2 2、土地利用的三大制约、土地利用的三大制约土地使用管制： 政府的城市规则，如容积率及建筑高度土地权利设置相邻关系一、房地产的概念一、房地产的概念一、房地产的概念一、
5、房地产的概念房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产概念房地产概念+房地产房地产+土地土地+建筑物建筑物房地产产权房地产产权房地产特性房地产特性房地产类型房地产类型房地产价格房地产价格房地产和房地产价格课件 （三）建筑物的概念（三）建筑物的概念 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。房屋和构筑物两大类。位置位置面积面积层数层数高度高度结构结构装修装修用途用途产权产权成新成新设备、设施设备、设施一、房地产的概念一、房地产的概念一、房地产的概念一、房地产的概念房地产与房地
6、产价格房地产与房地产价格房地产概念房地产概念房地产概念房地产概念+房地产房地产+土地土地+ +建筑物建筑物建筑物建筑物房地产产权房地产产权房地产特性房地产特性房地产类型房地产类型房地产价格房地产价格房地产和房地产价格课件二、房地产的产权二、房地产的产权二、房地产的产权二、房地产的产权 房地产的产权具有排他性的绝对权和完全支房地产的产权具有排他性的绝对权和完全支配权。配权。产权清晰、合法产权清晰、合法产权清晰、合法产权清晰、合法是房地产估价的基础，是房地产估价的基础，只有合法的产权才能评估出合理的价格。只有合法的产权才能评估出合理的价格。房房地地产产权权利利类类型型所有权所有权他项权他项权使用权
7、使用权土地所有权土地所有权房屋所有权房屋所有权国有土地使用权国有土地使用权集体土地使用权集体土地使用权房屋使用权房屋使用权抵押权、地役权、抵押权、地役权、租赁权、空中权、租赁权、空中权、地下权、地上权地下权、地上权抵押权、租赁权、抵押权、租赁权、典当权、采光通风典当权、采光通风权、安全权权、安全权房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产概念房地产概念房地产产权房地产产权房地产产权房地产产权房地产特性房地产特性房地产类型房地产类型房地产价格房地产价格房地产和房地产价格课件二、房地产的产权二、房地产的产权二、房地产的产权二、房地产的产权 房地产转让：房地产转让：是指房地产权利人通过买是指房地产权
8、利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。他人的行为。 如房地产作价入股、企业被收购、兼并、如房地产作价入股、企业被收购、兼并、如房地产作价入股、企业被收购、兼并、如房地产作价入股、企业被收购、兼并、交换、继承、遗赠等。交换、继承、遗赠等。交换、继承、遗赠等。交换、继承、遗赠等。 房地产抵押：房地产抵押：是指抵押人以其合法的房是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖
9、所得的价款权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。优先受偿。房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产概念房地产概念房地产产权房地产产权房地产产权房地产产权房地产特性房地产特性房地产类型房地产类型房地产价格房地产价格房地产和房地产价格课件二、房地产的产权二、房地产的产权二、房地产的产权二、房地产的产权 房地产租赁：房地产租赁：房地产租赁：房地产租赁：是指出租人按照约定将是指出租人按照约定将房地产交给承租人使用，承租人按照约定交房地产交给承租人使用，承租人按照约定交纳租金并于合同终止时将房地产返还给出租纳租金并于合同终止时将房地产返还给出租人的法律行为。人的法律行为。一类是土地使用权租
10、赁，一类是房屋租赁。一类是土地使用权租赁，一类是房屋租赁。一类是土地使用权租赁，一类是房屋租赁。一类是土地使用权租赁，一类是房屋租赁。 房地产产权登记：房地产产权登记：房地产产权登记：房地产产权登记：是指房地产行政主是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属。登记，并依法确认房屋产权归属。包括：总登记、初始登记、转移登记、变更包括：总登记、初始登记、转移登记、变更包括：总登记、初始登记、转移登记、变更包括：总登记、初始登记、转移登记、变更登记
11、、他项权利登记、注销登记登记、他项权利登记、注销登记登记、他项权利登记、注销登记登记、他项权利登记、注销登记 房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产概念房地产概念房地产产权房地产产权房地产产权房地产产权房地产特性房地产特性房地产类型房地产类型房地产价格房地产价格房地产和房地产价格课件三、房地产的特性三、房地产的特性三、房地产的特性三、房地产的特性n不可移动性n个别性 n长期使用性 n昂贵性 n增值保值性n相互影响性 n易受政策影响性 特特性性1、按用途划分的类型n 居住用房地产n 工商用房地产n 其他用途房地产类类型型房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产概念房地产概念房地产产权房地产
12、产权房地产特性房地产特性房地产特性房地产特性房地产类型房地产类型房地产类型房地产类型房地产价格房地产价格四、房地产的类型四、房地产的类型四、房地产的类型四、房地产的类型房地产和房地产价格课件四、房地产的类型四、房地产的类型四、房地产的类型四、房地产的类型类类型型2 2按开发程度划分的类型按开发程度划分的类型u生地、毛地、熟地、生地、毛地、熟地、u在建房地产、竣工房地产在建房地产、竣工房地产3 3、按是否产生收益划分的类型、按是否产生收益划分的类型u收益性房地产收益性房地产u非收益性房地产非收益性房地产4 4按经营使用方式划分的类型按经营使用方式划分的类型u出租型出租型u出售型出售型u营业型营业
13、型u自用型四类房地产自用型四类房地产 房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产概念房地产概念房地产产权房地产产权房地产特性房地产特性房地产类型房地产类型房地产类型房地产类型房地产价格房地产价格房地产和房地产价格课件五、房地产价格五、房地产价格五、房地产价格五、房地产价格 从房地产估价的角度理解，房地从房地产估价的角度理解，房地产价格是和平地获得他人的房地产所产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价必须付出的代价货币额、商品或货币额、商品或其他有价物。其他有价物。 （一）房地产价格的形成基础（一）房地产价格的形成基础 1 1有用性有用性 2 2稀缺性稀缺性 3 3有效需求有效需求 房地产
14、与房地产价格房地产与房地产价格房地产概念房地产概念房地产产权房地产产权房地产特性房地产特性房地产类型房地产类型房地产价格房地产价格房地产价格房地产价格+ +形成基础形成基础+价格特征+价格种类房地产和房地产价格课件（二）房地产价格特征（二）房地产价格特征 与一般物品价格的差异与一般物品价格的差异 1 1供求变化不同供求变化不同 2 2生产成本不同生产成本不同3 3折旧不同折旧不同 4 4价格差异不同价格差异不同 5 5市场性质不同市场性质不同 6 6价格形成时间不同价格形成时间不同 与一般物价共同之处：与一般物价共同之处：都是价格都是价格 都有波动都有波动 按质论价按质论价房地产与房地产价格房
15、地产与房地产价格房地产概念房地产概念房地产产权房地产产权房地产特性房地产特性房地产类型房地产类型房地产价格房地产价格房地产价格房地产价格+形成基础+ +价格特征价格特征+价格种类五、房地产价格五、房地产价格五、房地产价格五、房地产价格房地产和房地产价格课件（二）房地产价格的特征（二）房地产价格的特征 1. 1.受区位的影响大受区位的影响大 2. 2.本质上是房地产权益的价格本质上是房地产权益的价格 3. 3.出售价格与出租价格并重出售价格与出租价格并重 4. 4.形成基础是长期和综合考虑的形成基础是长期和综合考虑的结果结果 5. 5.房地产价格通常是个别形成的，房地产价格通常是个别形成的，容易
16、受交易者的个别因素的影响容易受交易者的个别因素的影响房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产概念房地产概念房地产产权房地产产权房地产特性房地产特性房地产类型房地产类型房地产价格房地产价格房地产价格房地产价格+形成基础+ +价格特征价格特征+价格种类五、房地产价格五、房地产价格五、房地产价格五、房地产价格房地产和房地产价格课件（三）房地产价值和价格的种类（三）房地产价值和价格的种类 成交价格：房地产交易双方的实际达成交成交价格：房地产交易双方的实际达成交易的价格易的价格市场价格：指某种房地产在市场上的一般、市场价格：指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的平均水平价
17、格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。抽象结果。理论价格：在合理的市场上交易应该实现理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格的价格评估价格：估价人员对房地产客观合理价评估价格：估价人员对房地产客观合理价格做出的一种估计，推测或判断格做出的一种估计，推测或判断1 1根据形成基础不同的分类根据形成基础不同的分类市场价格市场价格 理论价格理论价格评估价格评估价格 成交价格成交价格公开市场价值公开市场价值 成交价格围绕市场价格成交价格围绕市场价格上下波动，市场价格围上下波动，市场价格围绕理论价格上下波动绕理论价格上下波动一个良好的评估价一个良好的评估价=正常成交价正常成交价=市场价市场价格格房地产
18、与房地产价格房地产与房地产价格房地产概念房地产概念房地产产权房地产产权房地产特性房地产特性房地产类型房地产类型房地产价格房地产价格房地产价格房地产价格+形成基础+价格特征+ +价格种类价格种类五、房地产价格五、房地产价格五、房地产价格五、房地产价格房地产和房地产价格课件2 2根据不同用途的分类根据不同用途的分类租赁价租赁价 买卖价买卖价抵押价抵押价 课税价课税价典当价典当价 保险价保险价 征用价征用价 3 3根据实物形态不同的分类根据实物形态不同的分类 土地价格、建筑物价格和房地价格土地价格、建筑物价格和房地价格五、房地产价格五、房地产价格五、房地产价格五、房地产价格房地产与房地产价格房地产与房地产价格房地产概念房地产概念房地产产权房地产产权房地产特性房地产特性房地产类型房地产类型房地产价格房地产价格房地产价格房地产价格+形成基础+价格特征+ +价格种类价格种类房地产和房地产价格课件
