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1、“商务进入服务时代商务进入服务时代”道非机构2014.04.16凯 金 大 厦 定 位 策 略 提 报写字楼市场的时代发展第一代(真空期)：普通型商务写字楼（满足基础办公）第二代(萌芽期)：功能基础型办公楼（满足大型办公）第三代(发展期)：综合型商务写字楼（5A电子系统植入）第四代(井喷期)：甲级5A标准写字楼（代表当下较高水准）区位建筑规模和体量形象配套设备及装修标准物业管理中心区；城市干线沿线超高层；大规模；建筑外观极富个性；层高大于2.6m2500平方米以上大规模商务会所；配套完善齐备且规模够大；车位充裕五星级设备及装修标准：进口知名品牌高速电梯；进口知名品牌中央空调；卫生间使用位充裕，
2、知名品牌自控式洁具；5A智能化管理；宽频网络；进口知名品牌备用电源国际认证知名物管管理5A-15A-25A-35A-45A-5当前最代表（市场普遍认同）的写字楼标准：5A配置标准标准一标准二标准三标准四标准五选取区域的商务项目与凯金大厦类比5A写字楼典型案例典型项目分析德馨大厦项目名称德馨大厦（即墨市十大重点项目之一）楼层数地上27层，4层裙楼，地下2层地上建筑面积5.5万容积率4.2开盘时间2011年开发商青岛德馨置业有限公司项目位置即墨市鳌蓝路788号（即墨市体育场东邻）所属区域行政办公副中心标准层面积1499装修程度毛坯，公共部分精装销售状况均价14000元/；租金5万/年；物业费4.8
3、9元设备配置4米层高；11部国际知名品牌蒂森克虏伯高速电梯；5A级写字楼标准；十大智能化系统；万兆主干、千兆到桌面的宽带布线系统入驻客户金融类：青岛银行、中信银行、深圳发展银行、万通证券政务服务类：即墨房产交易中心、即墨市行政服务大厅、人力资源和社会保障局等典型项目分析德馨大厦核心诉求：行政核心、5A标准，高效电梯配置、科技智能系统，地标建筑形象典型项目分析玺公馆（万丽国际广场）项目名称玺公馆（二期）楼层数两栋32层，一栋13层地上建筑面积6万容积率5.52开盘时间2012年8月28日开发商青岛奥格置业有限公司项目位置即墨市烟青路633号所属区域商业金融中心核心户型面积写字楼50-200装修程
4、度毛坯销售状况均价6000元/1.5元/月产权70年入驻商家银行：建设银行商家：格林豪泰酒店典型项目分析核心诉求：地标形象；核心区位、升值潜力、投资价值、SOHO产品价值玺公馆（万丽国际广场）典型项目分析华通金融中心项目名称华通金融中心（十大重点建设项目之一）楼层数20层办公楼、5层裙楼地上建筑面积6.4万容积率5.91开盘时间2013年12月27日开发商青岛华通新创置业有限公司项目位置即墨市蓝鳌路南侧、烟青路西侧、岙兰路1169号所属区域行政商务中心户型面积80-1500装修程度精装销售现状写字楼均价9500元/；商铺在售；设备配置40年产权；采暖：市政标准供电：市政标准网络通讯：有线、电话
5、、宽带网络系统典型项目分析核心诉求：城市商务地标；绝版地段、首席5A甲级标准、升值潜力华通金融中心凯金大厦广泰大厦德馨大厦华通金融中心玺公馆（万丽国际广场）从纵向与横向的比较看，当今所谓5A写字楼的基础属性竞争已然是在拼“体力”，也必然难以形成轰炸市场的超常规竞争力。LOWHIGH装修标准区位物业管理配套规模形象将项目放到即墨，我们的位置在哪?多维度的“品类”突破时间突破：如果这个时代是这样的，我们做下个时代的空间突破：如果在即墨是这样的，我们将做更宏观面的物质突破：如果硬属性上都是5A，我们创造一个新品类商务进入“集成服务”时代凯金大厦领创“未来集成服务”从功能性写字楼，到灵活划分空间，再到
6、智能化配备，无论从市场到当下，硬件是唯一诉求市场更迭，转换传统商务办公思路，硬件之外，围绕以人的需求为核心，即以所有资源因人而备，成为未来商务体发展方向以商务交流、集成服务等更高层次需求为主体构建的商务体，正在引领写字楼市场进入“集成服务”办公时代凯金大厦，集成资源，商务服务平台引导城市资源向国际先行的“服务型水准”看齐领创生态服务引领未来办公的理念发明具备前瞻水平的人性化沟通与交流商务公共平台创造高效率标准化的商务服务系统运用前沿科技让现代商务服务更快捷方便基础差异重要差异六大服务平台，构建领先青岛的服务商务平台凯金大厦TMTM云科技办公无域办公云会议中心云计算中心国际物业管理智能技术服务区
7、位商务交通城市商务配套城市行政资源罕有商务配套品质公共空间定制办公空间自由分割组合生态景观设计生态办公优势生态空间设计花园办公系统立体生态服务平台云商务服务平台国际管理服务平台全系配套服务平台空间定制服务平台产业政策扶持上下游产业融合企业金融服务企业人力服务产业孵化服务平台从城市资源来看，占据即墨中心城区，于核心区的文化教育中心，打造居住功能齐备、配套设施完善、现代服务业发达的城市中心。内部自有3万的商业，为即墨市民提供了购物、休闲的理想之地，也为办公人士提供了八小时之外的休闲社交场所。全系配套服务平台Resource service项目服务平台构成分析-1发达路网、发达路网、主城核心、文教中
8、心，商务及商业配套商业配套城市资源中枢距离市政府不到2公里；银行、超市、星级酒店等配套完善城市交通中枢城市立体便捷通达；城市道路网；重要交通枢纽城市文化中枢图书馆、二十八中等教育设施；博物馆、水上公园、休闲广场餐饮中心美食广场1500-2000集中商业社区型超市2000-3000金融服务银行及证券4000商务休闲电脑数码城约4000、健身房、咖啡吧沿各城市道路和基地南侧小广场均设置行道树、广场中心位置设置树阵广场，下沉广场，两侧辅以大面积的绿地，供办公者优质的花园式生态办公条件、比其他写字楼更高的绿化系统。立体生态服务平台Ecology service项目服务平台构成分析-2为办公者提供高效率
9、、高生态价值的办公环境内部：设置办公休闲环境，如楼间大堂吧、咖啡茶座、景观喷泉、观景阳台等交流平台；内部：VRV中央空调系统，生态舒适节能；外部：室外下沉式广场，树阵及绿化景观；产品支持大堂吧观景阳台景观喷泉咖啡茶座“绿色建筑”外遮阳幕墙体系外遮阳与结构造型完美相结合的技术，使外立面的遮阳系统，它与结构造型完美结合，使建筑形态优美、线条清晰、典雅庄重、简约现代、气势磅礴，具有强烈的视觉震撼效果。“绿色建筑”地源热泵系统冷热源采用地源热泵系统，夏季对土壤放热，冬季从土壤取热。拟在地下室外的绿地、广场区域布置地埋管井1329口，地埋管按双U串联管，有效深度100米，总长度10万米。“绿色建筑”绿色
10、节能电梯建议选用通力电梯，它采用世界上最先进的能源再生理念，基于双PWM控制的能量回馈原理，将电梯运行的势能转化为电能以回馈电网，实现能源的再生利用，高效节能、绿色环保、安全可靠、清洁静音。德国能源证书为企业量身定制新一代总部研发、商务空间，提供集会议、办公、研发、展示等多种功能于一体的商务花园。以3-5层独栋商务花园为主要形态，70010000空间、自由组合，可分层租售；4.2米主流层高，50年独立工业产权，可抵押、可交易。空间定制服务平台Tailor service项目服务平台构成分析-3量身定制、分层租售、复合功能空间量身定制、分层租售、复合功能空间为中小企业定制功能空间，设计共享前台、
11、公共商务会议中心、宴会厅；1-3层网店设置独立入口、门厅及电梯；4.2米优越层高大面宽、小进深南北通透，采光充足五星级精装双大堂精装公共区域及电梯厅1002650空间自由分割组合、分层租售100-150、100-200自由分割大堂效果展示大堂效果展示海洋主题海洋主题大堂效果展示大堂效果展示奢华风格奢华风格延续大堂奢华高端品质，营造休闲共享交流平台，塑造品质形象大堂吧、咖啡吧建议大堂建议大堂建议绿色大堂建议绿色大堂建议大堂内部采用绿色植被作为墙面的装饰材料，一方面迎合绿色生态主题，另外一方面可增加墙面装饰的层次感；绿色会议室绿色会议室从楼宇公共空间的墙面装扮及桌椅的色彩入手，打造绿色的公共会议空
12、间；有感觉的 谷歌式办公办公空间建议云商务服务平台Technology service项目服务平台构成分析-4云办公定义：以高速云网络和云计算服务中心，快速将企业办公系统通过私有云网络架构延伸到手机和平板电脑上，为客户提供快速、高效的现代移动商务办公方式。聘请电信提供云技术服务，整栋高速WIFI网络覆盖设置“云会议中心”设置“云计算服务中心”产品支持青岛首创云商务办公平台云办公原理凯金大厦设置300“云会议中心”在9层自持部分，开辟300空间，设置“云会议中心”，入驻企业享有使用权（租借）；为中小企业提供“零空间浪费”“足够面子”的“超大”云会议中心；设置“云计算服务中心”在9层自持部分，布置
13、400云计算服务中心，云计算数据中心由服务和管理两大部分组成。为大厦的各类企业、银行及商业提供云计算服务，提高办公效率，方便科技管理，减少用户投资费用。“云计算服务中心”采用标准化、模块化的机房设计。模块化机房包括楼宇模块化机房和集装箱模块化机房（考虑将来机房面积不够时在室外增加）。机房和数据中心云计算网络系统网络系统总体结构规划坚持区域化、层次化、模块化的设计理念，使网络层次更加清楚、功能更加明确。云计算主机系统云计算核心是计算力的集中和规模性突破，云计算中心对外提供的计算类型决定了云计算中心的硬件基础架构。云计算存储系统云计算采用数据统一集中存储的模式，在云计算平台中，数据如何放置是一个非
14、常重要的问题，在实际使用的过程中，需要将数据分配到多个节点的多个磁盘当中。云计算应用平台云计算应用平台采用面向服务的方式，应用平台为部署和运行应用系统提供所需的基础设施资源应用基础设施，并且可以根据应用需求动态扩展应用系统需的资源。国际管理服务平台International service项目服务平台构成分析-5引进国际知名物管公司，为企业提供安全、快速、有序的商务服务；引进全方位智能化应用技术，提升项目附加值，构建智能办公平台。产品支持国际知名物管引进：引入国际知名物管公司标准，为企业提供专业的商务服务。全球金牌物管戴德梁行国际房地产顾问“五大行”之一，在全球45个国家200间分公司共有11
15、,000余名员工为客户提供跨国房地产服务。戴德梁行为客户提供一贯高水平的一站式房地产咨询及顾问服务。第一太平戴维斯国际房地产顾问“五大行”之一，Savills伦敦股票交易所上市，全球领先房地产服务提供商。选择专注于特定客户群，与客户同心同德，致力于为这些机构与个人提供最优质的服务。高力国际产品支持智能化应用技术（1）信息设施系统：包括通信接入系统、室内移动通信覆盖系统、综合布线系统、有线电视系统、多媒体会议系统、多媒体信息展示及查询、无线对讲系统；（2）安全防范系统：包括视频安防监控系统、入侵报警及周界防范系统、离线式电子巡更系统、残疾人卫生间求助系统、电梯五方通话；（3）一卡通管理系统：包括
16、一卡通管理系统集成平台、门禁管理系统、消费管理系统、考勤管理系统、会议签到系统、停车场管理系统（包括导引系统）；（4）建筑管理系统：包括建筑设备管理系统（楼宇自控系统）、建筑能源管理系统、综合集成系统、弱电综合管路系统；n包括光纤、大容量电话、ISDN商网、卫星电视、数据服务、无线网络等全覆盖；关键词：电话、网络、卫星电视全覆盖通讯系统建议通讯系统建议n楼宇自控系统：霍尼韦尔n监控系统；n一卡通系统；n首层身份识别系统n消防自动化系统；n停车场自动化系统；n在大堂及伤残人士卫生间设置求救报警按钮n应急照明和扩音系统智能安防建议智能安防建议青岛即墨小商品城被国内外誉为“山东商品王国”，青岛即墨市
17、拥有服装市场、小商品城、针织城、布匹床上用品批发市场、木材装饰材料批发市场、农产品批发市场6处专业市场、6处农贸市场和即墨服装城、综合商场两座商厦，其中服装市场、小商品城、布匹市场是全国百强市场，是中国东三省的商品集散地。产业孵化服务平台Industrial service项目服务平台构成分析-6即墨产业基础即墨产业基础（凭借纺织商贸业，经济一度居青岛郊区五市之首）区域地区生产总值（GDP）第一产业第二产业第三产业总产值工业产值即墨市787.9756.8417.65375.64313.52针对即墨市纺织加工及外贸类企业，建立产业孵化基地，申请政府产业政策支持；并提供包括人力资源服务、投融资服务
18、、企业经营服务、企业商务服务、员工服务等产业链一站式运营服务，助推中小企业快速成长。政策扶持、产业链一站式服务、企业发展平台政策扶持、产业链一站式服务、企业发展平台针对纺织加工及外贸类企业，政策税费减免扶持、购房/房租优惠补贴人才招聘、培训、测评劳动关系、户籍管理人身、医疗保障对接各金融机构为企业提供各类金融服务自有配置美食街、商业、健身、娱乐设施，公共前台及会议中心，降低企业自我配套成本为纺织加工及外贸等各类型企业提供产业链上下游的商业机会政策咨询、工商登记流程咨询、法律咨询会计账务外包产业孵化服务产业孵化服务平台平台搭建实施搭建实施凯金大厦 商务服务平台 行业标杆范例6S集成服务商务综合体
19、TMTM云科技办公无域办公200云会议中心网络云计算中心全球五大行之一国际物业管理智能技术服务城市资源中枢城市交通中枢城市文化中枢城市人口中枢餐饮中心|集中商业金融服务|商务休闲中小企业定制功能空间品质公共空间五星级精装双大堂定制办公空间1002650自由分割组合生态景观设计生态办公优势生态空间设计花园办公系统33米树阵广场花园式生态办公立体生态服务平台云商务服务平台国际管理服务平台全系配套服务平台resourceservice空间定制服务平台TailorserviceEcologyserviceTechnologyserviceInternationalservice产业政策扶持上下游产业融
20、合企业金融服务企业人力服务产业孵化服务平台Industrialservice6S集成服务商务综合体项目定位青岛首创云商务办公平台立体生态服务平台云商务服务平台国际管理服务平台全系配套服务平台resourceservice空间定制服务平台TailorserviceEcologyserviceTechnologyserviceInternationalservice产业孵化服务平台Industrialservice6S集成服务商务综合体能给客户什么样的办公体验？客户分类 中小型企业客户本案为他们提供零空间浪费、一站式服务、最优经营成本 商业自用类客户本案为他们聚集消费力、财富增值的道具 投资类客户
21、本案为他们提供保值、增值的资产品“超值”“财富”“机会”基于客户分析于至优之地聚合的办公&消费中心凯金大厦6S集成服务商务综合体立体生态服务平台云商务服务平台国际管理服务平台全系配套服务平台resourceservice空间定制服务平台TailorserviceEcologyserviceTechnologyserviceInternationalservice产业孵化服务平台Industrialservice联动世界的际会主场，让您的公司先城市一步凯金大厦，地处即墨文化中心。生态、人文、科技的外部环境初步形成，未来的中高端商务区已在酝酿。战略爆破力（围绕项目的核心差异）0成本生态办公，提高1
22、0%生产力，让您的公司先城市一步树阵休闲广场、楼间绿道、办公咖啡屋，形成生态花园办公体系，配合高速电梯、低碳中央空调，将区域陈旧的、落后的办公体制席卷而去，营造优质舒适的工作环境。战略爆破力（围绕项目的核心差异）可移动办公系统，24小时待命，让您的公司先城市一步全速WIFI办公网络、云会议、云办公配置，同时包含24小时智能化服务方式，订餐订票、预约安防，从科技智能层面，提高企业竞争力战略爆破力（围绕项目的核心差异）八小时之外的购物享受，让您的公司先城市一步拥有3万的商业体系，为即墨市民提供了在文化中心购物、休闲的理想之地，也为办公人士提供了八小时之外的休闲社交场所。战略爆破力（围绕项目的核心差异）先 城市一步slogan以更好的生态办公环境，先城市一步以更快的云办公能效，先城市一步以更优的智能服务，先城市一步以更全的商业服务，先城市一步凯金大厦以更好的6S集成服务商务模式，快世界一步凯 金 大 厦品牌备书先 城市一步6S集成服务商务综合体青岛首创云商务办公平台立体生态服务平台云商务服务平台国际管理服务平台全系配套服务平台resourceservice空间定制服务平台TailorserviceEcologyserviceTechnologyserviceInternationalservice产业孵化服务平台IndustrialserviceThanks
