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1、大连市场汇报大连市场汇报概要概要o竞争对手分析竞争对手分析n竞争对手概况n06年度代表性竞品项目概况n06年度竞争对手分析n06年度代表性竞品项目分析o06年市场总结年市场总结n06年度宏观经济情况n城市规划、房地产行业政策及影响n房地产开发和销售的总体情况n06年土地市场总结n竞争格局和对手的表现n2007年度市场预期一、竞争对手分析一、竞争对手分析1.1 竞争对手概况竞争对手概况o2006年度当地市场销售面积前5名的公司、销售金额前5名的公司：20062006年大连房地产市场销售面积前年大连房地产市场销售面积前5 5名公司名公司公司名称公司名称0606年在售项目年在售项目销售面积销售面积均
2、价均价( (项目合并项目合并) )销售金额销售金额1 1国泰国泰帝柏湾帝柏湾9.69.6万平万平90009000元元/ /平平8.648.64亿亿2 2运达运达 运达嘉州阳光运达嘉州阳光9 9万平万平85008500元元/ /平平7.657.65亿亿3 3亿达亿达林语家话林语家话8.58.5万平万平64006400元元/ /平平5.445.44亿亿4 4金广金广金广东海岸金广东海岸8 8万平万平86008600元元/ /平平6.886.88亿亿5 5福佳福佳福佳华东福佳华东7.87.8万平万平47004700元元/ /平平3.673.67亿亿20062006大连房地产市场销售金额前大连房地产市
3、场销售金额前5 5名公司名公司1 1国泰国泰帝柏湾帝柏湾9.69.6万平万平90009000元元/ /平平8.648.64亿亿2 2运达运达运达嘉州阳光运达嘉州阳光9 9万平万平85008500元元/ /平平7.657.65亿亿3 3金广金广金广东海岸金广东海岸8 8万平万平86008600元元/ /平平6.886.88亿亿4 4亿达亿达林语家话林语家话8.58.5万平万平64006400元元/ /平平5.445.44亿亿5 5中信中信尚品南山尚品南山5.65.6万平万平85008500元元/ /平平4.764.76亿亿1.2 06年度代表性竞品项目概况年度代表性竞品项目概况o2006年度当地
4、市场销售金额前10名的项目20062006年大连房地产市场销售金额前年大连房地产市场销售金额前1010名项目名项目项目项目所属公司所属公司销售面积销售面积销售均价销售均价销售金额销售金额1 1帝柏湾帝柏湾国泰国泰9.69.6900090008.648.64亿亿2 2运达嘉州阳光运达嘉州阳光运达运达9 9850085007.657.65亿亿3 3金广东海岸金广东海岸金广金广8 8860086006.886.88亿亿4 4林语家话林语家话亿达亿达8.58.5640064005.445.44亿亿5 5尚品南山尚品南山中信中信5.65.6850085004.764.76亿亿6 6幸福彼岸幸福彼岸正源正
5、源6 6760076004.564.56亿亿7 7万科假日风景万科假日风景万科万科6 6640064003.843.84亿亿8 8福佳华东福佳华东福佳福佳7.87.8470047003.663.66亿亿9 9世嘉星海世嘉星海远东远东4 4900090003.63.6亿亿1010明秀家园明秀家园澳南澳南4.54.5730073003.293.29亿亿1.2 06年度代表性竞品项目概况年度代表性竞品项目概况o2006年度当地市场销售面积前10名的项目20062006年大连房地产市场销售面积前年大连房地产市场销售面积前1010名项目名项目项目项目所属公司所属公司销售面积销售面积销售均价销售均价销售金
6、额销售金额1 1芙蓉人家芙蓉人家建设建设11.211.2490049005.495.49亿亿2 2帝柏湾帝柏湾国泰国泰9.69.6900090008.648.64亿亿3 3运达嘉州阳光运达嘉州阳光运达运达9 9850085007.657.65亿亿4 4林语家话林语家话亿达亿达8.58.5640064005.445.44亿亿5 5金广东海岸金广东海岸金广金广8 8860086006.886.88亿亿6 6福佳华东福佳华东福佳福佳7.87.8470047003.663.66亿亿7 7祥和花园祥和花园祥和祥和7.57.5450045003.383.38亿亿8 8万科假日风景万科假日风景万科万科6 6
7、640064003.843.84亿亿9 9幸福彼岸幸福彼岸正源正源6 6760076004.564.56亿亿1010尚品南山尚品南山中信中信5.65.6850085004.764.76亿亿1.3 06年度竞争对手分析年度竞争对手分析o就当地市场综合表现最好的三个公司，在市场、产品及客户纬度值得万科借鉴之处做重点分析；就当地市场当年市场表现好的三个项目进行重点分析二、二、 06年市场总结年市场总结2.1 06年度宏观经济情况年度宏观经济情况oGDP：大连宏观经济走势良好，03-05年平均增幅14.8%，2006年1-9月份GDP为1860.1亿元。2.1 06年度宏观经济情况年度宏观经济情况o固
8、定资产投资：固定资产投资：03-05年呈现高速增长态势，平均增幅48.1%；06年1-10月为1115.7亿元，同比增长27.8%。o基础建设投资：基础建设投资：2.1 06年度宏观经济情况年度宏观经济情况o大连作为东三省对外开放的窗口，历年吸引外资总量占整个东北地区大连作为东三省对外开放的窗口，历年吸引外资总量占整个东北地区70%以上。以上。o进出口总额：进出口总额：04-05年外贸进出口总额平均增幅23%，06年1-10月进出口总额240.2亿美元，同比增长23.7%。o利用外资情况：利用外资情况：05年实际利用外资30亿美元。城市经济城市经济具有投资潜力的沿海城市具有投资潜力的沿海城市o
9、大连是东三省对外开放的窗口。大连是东三省对外开放的窗口。n设立了五个国家级对外开放先导区：设立了五个国家级对外开放先导区：o经济技术开发区（1984年，国内首个）、保税区和出口加工区（1992年，东北地区唯一）、高新技术园区（1991年，国内首批）及金石滩旅游度假区。开放功能区面积达96平方公里，对外国投资者吸引力较强。n外企、境外公司和金融机构最为集中的外企、境外公司和金融机构最为集中的5城市之一：城市之一：o截至2005年，兴办外企超过11000家，其中世界500强企业近100家；东北地区唯一对外资银行开放城市，有25家外资银行和外资保险公司在大连开展业务；东北地区外汇业务中心；国家首个保
10、险创新发展试点城市。n东北地区开放度最高、对外贸易量最集中的城市：东北地区开放度最高、对外贸易量最集中的城市：o据统计，大连历年吸引外资总量占整个东北地区70%以上。2006年110月份，大连市外贸自营进出口总额240.2亿美元，比上年同期增长23.7%；其中，外贸出口总额129.84亿美元，比上年同期增长26.67%；外贸进口总额110.36亿美元，比上年同期增长20.38%。港航兴市港航兴市一个中心一个中心o一个中心：一个中心：在国家振兴东北老工业基地重大国策中，明确把大连定位为“东北亚重要的国际航运中心”。n大连港与世界160多个国家和地区建立了贸易关系和航运往来，与国内外300多个港口
11、通航，承担了东北地区70以上的海运货物和相当数量的集装箱运输任务。n2006年110月，大连港口完成货物吞吐量1.6亿吨，集装箱吞吐量263.5万标箱，在中国港口综合竞争力指数排行榜 大连港排名第八 。n06年8月，烟大铁路轮渡“中铁渤海1号”顺利完成各项试验，正式进入试运营阶段，其单航次可载运80吨重的货运列车50节、20吨载重汽车50辆、25辆小汽车和480名乘客。 n06年9月3日，国务院正式批准设立大连大窑湾保税港区，这是继2005年上海洋山保税港国务院设立的第二保税港区，其规划面积6.88平方公里，标志着大连国际航运中心建设又向前迈出至关重要的一步，极大促进大连、辽宁乃至整个东北地区
12、经济和对外贸易增长，加快地区现代物流业发展和全面提高区域对外开放水平。n大连作为国家发改委首批选定的四大国家战略石油储备基地之一，大连基地规划原油储备规模300万立方米，计划建10万立方米原油储罐30座，分 5 个罐群组，每组由 6 座 10 万立方米储罐组成，该工程2007年竣工。n06年9月6日，大连市长兴岛开发总体规划得到省发改委批复，定位于大连东北亚国际航运中心的重要组合港，规划建设65个泊位，总通过能力18,100万吨，是东北地区临港工业大规模发展的主要依托和我国重要的临港工业基地。产业兴市产业兴市四个基地四个基地o四个基地：四个基地：大连现代产业基地初具规模，形成电子信息产业和软件
13、基地、石化基地、北方造船基地和先进装备制造业基地。 2006年110月“四个基地”经济拉动作用突出，共完成工业增加值454.8亿，同比增长24.5%，拉动规模以上工业增加值增长17.8个百分点。n06年111月，大连石化经营总收入超过50亿元，提前完成年度生产经营指标，连续6年实现较大幅度增长，大连石化港区在现有1800万吨/年吞吐能力的基础上，又投入5亿多元进行升级改造和新建大型码头，预计“十一五”总吞吐能力达到4000万吨/年，成为中国石油最大的港口物流基地；n2006年大连船舶重工集团可实现造船能力266万吨，已经跃升为世界第5大造船公司，造船产量占全国造船总量的21.4%；n装备制造业
14、是大连市的支柱产业，目前全市有规模以上装备制造企业340户，有船舶、机车、起重设备、重型设备、金切设备、柴油机、电机、轴承、制冷设备等14大类3万多种产品，2006年19月，完成工业增加值156.5亿，增长26.2%。n电子信息业以旅顺南路软件产业带和大连软件园为核心，重点发展业务流程外包业（BPO）、IC设计软件、嵌入式软件、应用软件和系统集成软件 ，力争形成全国最大的软件出口基地，国际软件名城，2006年19月其完成工业增加值48.1亿，增长26.2%。2.2 城市规划城市规划o正式出台的规划：正式出台的规划：大连市住房建设规划(20062010)表: 大连市“十一五”期间住房建设年度计划
15、 单位：公顷o点评：点评：依据往年的消化量来看供应计划中的供应量是不充足的。年度年度政策性住房政策性住房 商品住房商品住房合合计普通商品房普通商品房经济适用房适用房廉租房廉租房2006230.8681.777.53782007169.5720.5713132008191.5700.5883502009191.5700.5883502010184.5700.585340总计967.83503.7409.517312.2 城市规划城市规划o正式出台的规划：正式出台的规划：大连市住房建设规划(20062010)表2: 大连市“十一五”期间住房用地年度计划 单位：公顷o点评：点评：土地供应量少于需求量
16、。年度年度政策性住房政策性住房商品商品住房住房合合计普通商品房普通商品房经济适用房适用房和廉租房和廉租房 2006182.655.243.22812007149.35857.5264.8200816842702802009158427027020101563965260总计813.9236.2305.71355.82.2 房地产行业政策及影响房地产行业政策及影响时间跨度时间跨度政策内容政策内容2006-05-17国务院出台“国六条”2006-05-29国务院出台“国六条”细则2006-05-30出台大连2006年上半年普通住宅价格标准2006-06-07“国六条”辽宁省出台调控地产市场政策20
17、06-06-13出台大连市关于私人投资、购买商品房户口迁入暂行办法通知2006-06-17“国六条”大连实施细则出台2.2 房地产行业政策及影响房地产行业政策及影响关键点关键点要点要点对市场的影响对市场的影响规划审批加大小户型产品的供应，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重控制在开发建设总面积70以上，但未明确按全市口径还是按单项目规划指标口径执行。继政策出台后，大连市规划局对新项目审批从严，但实施过程中考虑到不同项目的地理区位差异程度、项目定位高低等因素，无法针对每个项目进行政策一刀切，规划局仅调剂全市项目规划指标，做到以全市口径控制90平方米住房占据70以上。至今获得
18、批复的若干项目的详规中，有单项目90平方米住房占据该项目总建筑面积小于70的情况发生。土地交易明确了06年新审批的中低价位、中小套型普通商品住房项目，土地的供应按照限套型、限房价，竞地价、竞房价的要求。在实施细则出台后，各宗地出让标书中均注明90平小户型应占据的比例，该比例的制定以大连城市发展速度和方向的预测以及各宗地特定的地理条件为依据，市内三区及景观资源相对优异地区对小户型比例控制偏低，而在城市西部和北部的甘井子区对比例控制加大。销售管理没有关于价格审批的规定，只是重申销售管理办法从目前市场情况看，实施细则对销售暂无影响。经济适用房今年大连市81万平方米、9500套经济适用房将分4批推出泉
19、水新区31万平方米基础施工进展顺利，另17万平方米正在进行施工前准备工作；泡崖新区15万平方米已竣工，另13万平方米主体基本完工，已全部面向社会销售。石门山10万平方米已开工建设。由于低价商品房供应不足，其成交量逐年递减，而需求量逐年增加，因此，经济适用房和限价房对中低档市场影响较小。限房价、限利润提出了将对商品住宅实行限定利润率或规定最高限价等干预措施。对已批准开工项目而未办理销售许可证的，须申报商品住宅销售价格，经审核批准后，方可办理商品房销售许可证11月份，大连首宗限价房通过公开挂牌方式成交；暂时未出现被限定利润率的项目。2.3 房地产开发和销售的总体情况房地产开发和销售的总体情况o房地
20、产开发投资：房地产开发投资：03-05平均增幅34.8%，06年1-10月房地产开发投资额247.3亿元。2.3 房地产销售总体情况房地产销售总体情况o06年大连房地产市场呈现价增年大连房地产市场呈现价增量减的态势；量减的态势；o06年成交均价相比年成交均价相比05年有大幅年有大幅上涨，涨幅为上涨，涨幅为32.6。2.3 房地产销售总体情况房地产销售总体情况o高档项目高档项目(8000元以上元以上)：高档项目年销售率在60左右。但07年可预计供应量将显著增加，未来竞争日趋激烈。o中高档项目（中高档项目（60008000）：）：中高档项目年销售率在50-80之间波动。中高档项目中7000-800
21、0大面积住宅，或者总房款100万以上的普通住宅，销售阻力明显较大。o中低档项目（中低档项目（50006000）：）：中低档项目年销售率基本都在80左右，需求稳定，销售态势良好。但中低档楼盘面临周边县市的一定竞争，销售速度可能会产生一些影响。o低档项目（低档项目（40005000）销售正常，虽然低档楼盘面临周边县市的一定竞争，但销售影响较弱。上市量上市量销售量销售量销售率销售率4000500035.531.589%5000600023.414.6262%6000700022.519.587%7000800041.7625.7662%8000900049.925.551%9000以上25.518.
22、271%2.3 房地产销售总体情况房地产销售总体情况涨幅最大的是泛星海板块涨幅最大的是泛星海板块其次是东港板块其次是东港板块区域区域项目名称项目名称06年春季价格年春季价格06年秋季价格年秋季价格涨幅涨幅起价起价/均价均价起价起价/均价均价中山区中山区金广东海岸 /75007500/830011%运达嘉洲阳光 /75007500/850013% 明秀嘉园 6500/70006300/76009%尚品南山 5680/7000/23%沙河口区沙河口区世嘉星海 7700/9000/17%宏都筑景 /80006380/900012半岛听涛8800/90008000/1100022%幸福E家彼岸 600
23、0/67006800/750013%甘井子区甘井子区中盛秀山丽水 2900/37003380/40008%圣韬万福居 4080/50004380/550010%俪水豪庭3280/40004280/460012%林语家话 5200/59005800/650010%南岭新城3500/3800/460021%泊林阳光 /4200/480014% 万科假日风景 5500/60005580/65008%东港板块泛星海板块西山板块2.4 公司项目所在细分市场公司项目所在细分市场o对比对比05、06年各价格段的年各价格段的供销情况：供销情况：n06年60007000的供应量相对于05年处于不足状态，仅相当于
24、05年供应量的37；06年当年消化率达到87（19.5/22.5），此细分市场有较大的机会。2.5 06年土地市场总结年土地市场总结成交年份成交年份2003200420052006合计合计成交宗数(宗）52195355163占地面积（万平）3472223053551229建筑面积（万平）4952894466211857楼面地价（元/平）12301443180319501637同比上涨-17% 25% 8% -成交总价（亿元）61 42 80 121304o过往年份土地供应总量过往年份土地供应总量n2006年大连土地市场总体供应保持稳定增长态势；n土地资源的短缺，直接导致供应土地的容积率普遍提高
25、，故总建筑面积大幅增加；n本年度土地单价仍然走高，但因几宗大幅城郊地区（大化渣场、矿北项目等）地价偏低的项目出让，拉低整体土地单价，故本年度土地单价增幅较小。2.5 06年土地市场总结年土地市场总结区域区域A区域区域B区域区域C区域区域合计合计2003 106 122 118 347 2004 3 46 173 222 2005 17 85 203 305 20062275 258355 o过往年份各区域土地供应过往年份各区域土地供应nC区城市待开发地区仍旧为土地市场供应主力，本年度供应出258万平土地（含95万平经济适用房用地，预计明年入市建面30万平）；nB区城市发展区域的土地放量放缓，且
26、出现建面48万经济适用房用地，现在已经开工，预计明年中旬将推出1/3房源；nA区成熟区域土地放量保持平稳，土地用途仍然以公建、公寓为主，容积率普遍偏高。且出现占地7万平的限价房（限价5200元/平）。2.5 06年土地市场总结年土地市场总结o新政对土地供应的影响新政对土地供应的影响o本年上半年国家宏观调控后，土地市场供应稍有波动，出现了一个月市场供应真空期，随着大连市政府实施细则的出台，市场供应恢复（历年大连土地市场放量绝大部分出现在下半年），本年供应较去年略有上升；o90/70在大连市的政策实施细则为全城控制，在实施细则出台后，各宗地出让标书中均注明90平小户型应占据的比例，该比例的制定以大
27、连城市发展速度和方向的预测以及各宗地特定的地理条件为依据，市内三区及景观资源相对优异地区对小户型比例控制偏低，而在城市西部和北部的甘井子区对比例控制加大；o从本年土地供应总量看，新政的出台对土地市场供需基本无影响，土地市场仍然为卖方市场，且一级土地整理成为土地获取的必要保证；o从本年公司研究的50余宗意向地块统计看，90/70的政策对公司地块选择未出现在规划形态、客户定位等相关方面的冲突。调控前调控前调控后调控后合计合计交易宗数交易宗数163955交易面积交易面积(万平万平)530355红旗镇片区红旗镇片区紧紧密密区区南滨海区南滨海区8000以上以上6000700060007000700080
28、0050006000假日风景假日风景乐百年乐百年华润、中粮华润、中粮大化渣场大化渣场矿北项目矿北项目泉水片区泉水片区东北特钢东北特钢电磁厂电磁厂勋业（大连）勋业（大连）星海湾金融中心星海湾金融中心（含华润地块）（含华润地块）o本年大宗成交信息盘点本年大宗成交信息盘点o左图列举出本年成交建面在10万平以上的大盘项目，基本集中在城市北部郊区，城市西部（红旗镇区域）未出现与假日及乐百年竞争的西部大盘；o市内区域的大盘数量极少，从土地出让标书中了解到，该用地性质均以公建、公寓为主，且市中心地区操作高档小户型为主流；o星海湾片区今年开始供应近30万建面土地（含二手地），且该地区规划为大连未来金融中心，现
29、拆迁仍然进行中，未来还能提供50余万建面土地，预计未来会吸引大量高端客户；o随着华润、上海大华、深长城等全国扩张企业通过企业并购等形式进入大连地产市场，未来竞争会日益激烈。2.5 06年土地市场总结年土地市场总结o明年中高端市场盘点明年中高端市场盘点o从开发商品牌力、土地属性、土地成本、项目规模等纬度判断，明年市场将出现多宗中高端大盘，具体见左图；o大连公司在本地最大竞争对手亿达集团，虽本年未从土地二级市场公开拿地，但通过一级市场运作完成了占地近15万平用地，随着其资金短缺问题解决，其计划明年上市80万平产品，含35个新盘，高尔基路项目的启动，将会对大连中高端市场产生强大冲击；o假日及乐百年项
30、目周边明年将会出现友谊合升、亿达机场地块、庙岭地块及亿达旅顺南路的竞争项目。2.5 06年土地市场总结年土地市场总结红旗镇片区红旗镇片区紧紧密密区区南滨海区南滨海区8000以上以上60007000600070007000800050006000假日风景假日风景乐百年乐百年友谊地块友谊地块亿达高尔基路亿达高尔基路星海湾金融中心星海湾金融中心（含华润地块）（含华润地块）庙岭地块庙岭地块亿达机场地块亿达机场地块勋业（大连）勋业（大连）亿达保温瓶厂亿达保温瓶厂亿达旅顺南路亿达旅顺南路小平岛小平岛2.6 竞争格局和对手的表现竞争格局和对手的表现o大公司加入竞争行列，本地化竞争升级为全国范围的竞大公司加入
31、竞争行列，本地化竞争升级为全国范围的竞争争n目前进入大连进行住宅开发的华润、鲁能、上海大华及四川新希望，均处于开发前期阶段，尚未动工；其中华润06年9月份刚成立公司外，其余三家进展并不顺利。2.6 竞争格局和对手的表现竞争格局和对手的表现o华润集团在全国主要城市产品分布华润集团在全国主要城市产品分布产品系列产品系列进入城市进入城市城市中所分布区域城市中所分布区域产品描述产品描述产品类型产品类型万象城深圳，大连城市中心城区繁华商业圈以大型购物中心为主力品牌和主导产品的“都市综合体” 华润中心，首期包括“万象城”及“华润大厦”5A甲级写字楼，二期包括五星级商务酒店、酒店式公寓、高尚住宅、步行街及休
32、闲广场置地星座北京城市核心的商业、政治、信息中心小体量建筑，顶级商务群落高层商务办公建筑木棉花酒店深圳属中小型时尚商务酒店，凭借艺术的设计、温馨的服务和独特的风格深受住客欢迎。商住酒店翡翠城北京、成都、大连城市近郊区华润置地“新市镇计划”的代表作。翡翠城占地约百万公顷，以约两万人的建制规模和低层、低密度、高绿化的规划创造了一个具备完整功能的新卫星城镇。 TOWNHOUSE、独体别墅及花园洋房。产品通常以精致、温馨、蕴涵浓郁东方文化情趣主题性景观为特色的低密度住宅区 凤凰城北京、武汉、大连紧邻CBD占地约20-30万平，融办公、商业、居住、休闲为一体，通常建在滨海区包括国际化公寓、酒店及商业公建
33、阑溪镇合肥地处大蜀山脚下，环湖拥翠 占地200余亩，建筑面积约20万平方米，以独特的法式风情依山而建花园洋房、景观电梯公寓上海滩花园上海南外滩滨江区域南外滩高档滨江住宅先锋精装高档公寓2.6 竞争格局和对手的表现竞争格局和对手的表现o公司在大连的主要竞争对手是亿达集团公司在大连的主要竞争对手是亿达集团康派康派均价均价7200林语家话林语家话均价均价6000CITY ONE均价均价7000项目项目名称名称总建筑总建筑面积面积总户数总户数0606供应供应均价均价户型户型面积面积0606销售销售面积面积0606销售销售户数户数0606销销售率售率林语林语家话家话14.31000106400100-1
34、608.553085%康派康派5.55143.3720040-1003.3300100%CITYCITY ONE ONE2.83392.8700035-402.2427180%亿达06年在售项目有三个，销售表现都很好，三个项目均属于区域市场的高价盘。亿达在售项目分布图亿达在售项目分布图东方圣荷西东方圣荷西唯美品格唯美品格机场前机场前亿达将上市项目分布图亿达将上市项目分布图2.6 竞争格局和对手的表现竞争格局和对手的表现o亿达集团亿达集团07年将上市的项目年将上市的项目项目名称项目名称总建筑总建筑面积面积预计价格预计价格户型面积户型面积上市时间上市时间唯美品格唯美品格13.357000起6013
35、007.9机场前机场前107000起809012013007.7东方圣荷西东方圣荷西15.468000起13015007.52.6 竞争格局和对手的表现竞争格局和对手的表现o亿达集团土地储备亿达集团土地储备高尔基路高尔基路机场前机场前亿达土地储备分布图亿达土地储备分布图位置位置占地占地（万平方米）（万平方米）建筑面积建筑面积（万平方米）（万平方米）机场前机场前4050高尔基路项目高尔基路项目 1217亿达蓝湾亿达蓝湾3930青云天下青云天下1922亿达蓝湾亿达蓝湾青云天下青云天下大连万科大连万科华润大连华润大连8000以上以上600070006000700070008000500060002.
36、6 竞争格局和对手的表现竞争格局和对手的表现o华润（大连）有限公司概况华润（大连）有限公司概况n大连是华润集团继深圳、杭州之后在全国范围内复制发展以“万象城”为主要品牌和主导产品的都市综合体项目的第三个区域中心城市。华润（大连）有限公司成立于2006年9月，是华润（集团）有限公司和新加坡政府产业投资有限公司共同投资成立的企业。主营以“华润万象城”大型购物中心为主力品牌和主导产品的综合性商业地产的开发、经营及管理，横跨地产、商业、酒店等领域。n华润（大连）有限公司现有三个项目：华润（大连）有限公司现有三个项目：o大连星海湾项目o大连天津街项目o大连开发区项目华润（大连）土地储备：华润（大连）土地
37、储备： 179万平预计土地地价总投资：预计土地地价总投资：约31.7亿元大连万科现有土地储备大连万科现有土地储备（含乐百年）：（含乐百年）： 57.3万平红旗镇片区红旗镇片区紧紧密密区区南滨海区南滨海区大连万科大连万科华润大连华润大连8000以上以上60007000600070007000800050006000城市花园城市花园假日风景假日风景乐百年乐百年万象城万象城翡翠城翡翠城凤凰城凤凰城2.6 竞争格局和对手的表现竞争格局和对手的表现o与华润的战略布局对比与华润的战略布局对比n大连万科大连万科按照三年战略规划，大连公司07年开发项目拟达到3-5个；红旗镇区域，05年大连公司在该区域与该区政
38、府合作开发假日风景项目，06年9月份又签署了乐百年项目合作协议，与该区政府建立了良好的合作关系。该区域土地资源丰富、市场前景良好，是未来2年公司的首选重点发展区域，本项目的获取符合公司战略。n华润大连华润大连华润进入大连，采用典型”华润中心“模式，华润城市综合体部分首先入连，从海昌地产收购星海、天津街项目，预计建设万象城、凤凰城项目，制造品牌效应和综合效应，11月21日，华润全资招牌挂获得开发区百万滨海宗地，将会建设翡翠城系列产品。预计华润还将重点选择抗风险能力强、收益回报较高的旅游风景区或中心城区繁华商业圈打造大规模商住酒店、公寓或低密度高档住宅。未来重点未来重点发展区域发展区域产品产品经营
39、方式经营方式南滨海片区金色系列合作为主的经营模式紧密区金色系列红旗镇城市花园未来重点未来重点发展区域发展区域产品产品经营方式经营方式城市中心商业区万象城全资为主经营模式临海景观商业区凤凰城临海景观居住区翡翠城2.6 竞争格局和对手的表现竞争格局和对手的表现o大连万科大连万科n考虑政府关系、城市发展方向因素，拟订07年1-3季度获取2-3个中短线项目，4季度获取1个中长线项目，拟获取项目排序：o乐百年回购项目(红旗镇)o张前路西项目(红旗镇)o滨海路项目(南滨海区域)o凌水湾项目(紧密区)o大钢大化(城市副中心，长线)o水产研究所项目(紧密区)o香炉礁项目(紧密区)o岔鞍村项目(红旗镇区)o华润
40、大连华润大连n考虑华润中心发展模式，重点选择抗风险能力强、收益回报较高的旅游风景区或中心城区繁华商业圈打造大规模商住酒店、公寓或低密度高档住宅，拟获取项目排序：o大钢大化(城市副中心，长线)o凌水湾项目(紧密区)n主要面向客层：主要面向客层：城市新锐，富贵50005000600060005000500060006000600060008000800080008000以上以上45004500500050006000600080008000大连万科重点跟踪项目分布及概况大连万科重点跟踪项目分布及概况项目名称：岔鞍村项目名称：岔鞍村系列归属：系列归属：TOWNTOWN占地面积：占地面积：8080万万
41、容积率：容积率：0.60.6楼面地价：预计楼面地价：预计18001800元元总地价：总地价：7.57.5亿元亿元项目名称：乐百年回购项目名称：乐百年回购系列归属：系列归属：TOWNTOWN占地面积：占地面积：3030万万容积率：容积率：0.480.48楼面地价：楼面地价：25002500元元总地价：总地价：3.63.6亿元亿元项目名称：张前路西项目名称：张前路西系列归属：系列归属：TOWNTOWN占地面积占地面积建筑面积：建筑面积：10-1510-15楼面地价：楼面地价：总地价：总地价：项目名称：凌水湾项目名称：凌水湾系列归属：系列归属：CITYCITY占地面积：占地面积：3737万万容积率：
42、容积率：1.71.7楼面地价：预计楼面地价：预计20002000元元总地价：总地价：12.612.6亿元亿元项目名称：香炉礁项目名称：香炉礁系列归属：系列归属：GOLDENGOLDEN占地面积：占地面积：4 4万万容积率：容积率：3.43.4楼面地价：预计楼面地价：预计20002000元元总地价：总地价：2.62.6亿元亿元项目名称：滨海路项目名称：滨海路系列归属：高端项目系列归属：高端项目占地面积：占地面积：2727万万容积率：容积率：0.30.3楼面地价：预计楼面地价：预计52005200元元总地价：总地价：2 2亿元亿元项目名称：水产研究所项目名称：水产研究所系列归属：高端项目系列归属：
43、高端项目占地面积：占地面积：6 6万万容积率：容积率：0.60.6（2.02.0）楼面地价：预计楼面地价：预计7000(2100)7000(2100)元元总地价：总地价：2.52.5亿元亿元项目名称：金石滩项目名称：金石滩系列归属：高端项目系列归属：高端项目占地面积：占地面积：1616万万容积率：容积率：1.31.3楼面地价：预计楼面地价：预计460460元元总地价：总地价：1 1亿元亿元项目名称：大钢大化项目名称：大钢大化系列归属：系列归属：TOWNTOWN占地面积：占地面积：100100万万容积率：容积率：1.71.7楼面地价：预计楼面地价：预计20002000元元总地价：总地价：2020
44、亿元亿元2.6 竞争格局和对手的表现竞争格局和对手的表现o大连星海湾项目大连星海湾项目n是以超五星级酒店为核心，集商业、居住功能于一体的大型、地标性都市综合体。n对应客户：对应客户：城市新锐、富贵n项目基本信息：o占地面积：占地面积：12万平米o建筑面积：建筑面积：24万平米o原楼面地价：原楼面地价：3433o用途：用途：酒店、公寓o原成交日期：原成交日期：05-06-03o原中标单位：原中标单位：海昌房地产o预计总投资：预计总投资：35亿港币o开工时间：开工时间：07年8月宏都筑景宏都筑景占面：占面：1010容积率：容积率：1.851.85价格：多层价格：多层90009000起，起，高层高层
45、63806380起起产品形式：高层、产品形式：高层、多层多层一品星海一品星海占面占面：6 6容积率容积率：3 3价格价格：90009000起起产品形式产品形式：小高层、：小高层、高层高层华润星海湾项目华润星海湾项目华润星海湾项目华润星海湾项目2.6 竞争格局和对手的表现竞争格局和对手的表现o大连天津街项目大连天津街项目n以“万象城”大型购物中心为核心的集大型购物中心、高档公寓等功能为一体的大型、地标性都市综合体。n客户：客户：城市新锐、富贵n项目基本信息：项目基本信息：o占地面积：占地面积：3万平米o建筑面积：建筑面积：19万平米o楼面地价：楼面地价：约3400o用途：用途：商业o预计总投资：
46、预计总投资：20亿港币o宗地现状：宗地现状：土地整理o建设单位：建设单位：龙元建设2.6 竞争格局和对手的表现竞争格局和对手的表现o华润大连开发区项目华润大连开发区项目n具有先天的海景景观资源，将被打造成大型高档滨海居住社区，含大型酒店。n客户：客户：城市新锐、富贵n项目基本信息：项目基本信息：o占地面积：占地面积：45.3万平米o建筑面积：建筑面积：136万平米o楼面地价：楼面地价：1250o用途：用途：住宅o成交日期：成交日期：06-11-21o中标单位：中标单位：华润集团大连公司o地价：地价：17亿元o开工时间：开工时间：07年全面动工金广和中远金广和中远建面：建面：110110万平万平
47、含大型公建含大型公建容积率：容积率：3 3地价：地价：1010亿亿楼面地价：楼面地价：900900中粮中粮建面：建面：120120万平万平容积率：容积率：3 3地价：地价：11.511.5亿亿楼面地价：楼面地价：958958A AB BC C2.6 竞争格局和对手的表现竞争格局和对手的表现o机会机会n万科（大连）公司较早进行大连城市经济及房地产市场研究，对于城市已有宗地进行前期跟踪和介入，较竞争对手更多获取土地信息；n通过通过假日项目、乐百年项目的运作，大连公司与政府关系已逐 步进入稳定期。o威胁威胁n华润资金雄厚，来势汹汹证明对大连市场信心很强，必将还会有后续的较大规模的投资，与竞争对手比，
48、万科（大连）公司缺乏规模资金投入，主要还是采用合作模式，规模上和项目分布上会受到局限；n竞争对手主要面对城市新锐和富贵，且宗地占据有利区位，对于大连公司定位同一客层的项目威胁较大。o对策对策n除银行贷款，多渠道融资是大连公司再获取项目必须考虑的解决方案；n华润所关注的收益回报较高的旅游风景区地块，应列为公司重点考虑并争取抢在华润之前介入的机会地块。2.7 2007年度市场预期年度市场预期o9000市场市场n06年9000市场供销态势良好，销售率为71；n根据07年供应量增多，预计竞争会加剧，预计07年消化量为22万平。2.7 2007年度市场预期年度市场预期o8000市场市场n06年8000市
49、场供销态势良好，销售率为51；n根据07年供应量比06年少，预计07年消化量在22万平。2.7 2007年度市场预期年度市场预期o7000市场市场n对比05、06年7000价格段的供销情况：n06年70008000供应量与05年供应量相近（05年：38.8万，06年：41.76万），但06年销售量（25.76万）与05年（32万）相比减少19.5；n06年70008000段的供销情况表明此价格段的市场需求存在一定制约。 n预计07年消化量为30万平。2.7 2007年度市场预期年度市场预期o6000市场市场n对比05、06年60007000价格段的供销情况：n06年60007000的供应量相对
50、于05年处于不足状态，仅相当于05年供应量的37；06年当年消化率达到87（22.5/19.5），此细分市场有较大的机会；n07年供应量与05年相似，预计07年消化量在45万平。2.7 2007年度市场预期年度市场预期o5000市场市场n对比05、06年5000价格段的供销情况：n06年50006000的供应量相对于05年处于不足状态，仅相当于05年供应量的47.7；06年当年消化率达到62（14.62/23.4），此细分市场有一定的机会；n07年供应量相比05、06年有大幅增加，预计07年消化量在60万平。2.7 2007年度市场预期年度市场预期o2.6.2 重大市政进展重大市政进展项目项目
51、挂牌项目挂牌项目12月底前进度情况月底前进度情况完成时限完成时限责任单位责任单位房地产市场房地产市场建设经济适用住房81万平方米泉水新区31万平方米基础施工进展顺利，另17万平方米正在进行施工前准备工作；泡崖新区15万平方米已竣工，另13万平方米主体基本完工，已全部面向社会销售。石门山10万平方米已开工建设。12月底市国土房屋局将廉租住房保障基本条件由人均住房使用面积6平方米扩大到8平方米，对1000户“双特困”家庭提供廉租住房政策救助已完成11月底完成大连港东部港区搬迁东港杂货作业区剩余区域已开始进行拆除施工。12月底市土地储备中心大连港集团加快推进大钢、大化搬迁 大钢新厂：大钢新厂：新厂区
52、土地平整完毕。正进行工艺方案设计及技术、设备交流。大化集团：大化集团：甲醇项目已完成投资55416万元，占总投资额的41.05。松木岛厂区工程已完成投资14717万元，占总投资额的4.95。2007年12月底市经委、金州区、瓦房店市、开发区城市交通城市交通完成西部通道道路工程基本完成。石门山隧道已全线贯通，正在进行附属工程施工；红旗中路高架桥、西南路立交桥的主体工程已完工，附属工程正在施工。12月底市城建局新椒金山隧道已完成9月底3座跨铁路桥改扩建等道桥工程已完成10月底拓宽改造华北路等10条中心城区交通干道已完成11月底城市规划城市规划春柳河、周水子河区域综合整治及春柳河污水处理厂二期工程春
53、柳河污水处理厂二期工程二期工程动迁已结束，正在进行桩基础施工。2007年底市城建局建设梭鱼湾公园、西山和西郊森林公园梭鱼湾公园已完成总工程量的。树木和草坪栽植因季节限制，待明年春天实施。西山公园已完成迁坟工作及公园南入口土建工程。西郊森林公园年内确定的公里三级公路改造工程基本完成；景观桥已竣工通车；个回迁小区建设工程已完工，另一个回迁小区正在施工；园区内各类景观和设施正在建设中。12月底市城建局西岗区沙河口区甘井子区烟大轮渡烟大轮渡码头码头2.7 2007年度市场预期年度市场预期o城市交通规划城市交通规划n机场规划机场规划o“规划三十里堡作为城市机场首选方案” （论证、评审阶段） n铁路规划铁
54、路规划o哈大铁路客运专线（评审阶段，2011年竣工通车）o烟大轮渡（已试运营）o金窑线铁路（金港站金州站哈大铁路相连，年底前通车）n城市交通规划城市交通规划o连接主城区与开发区的跨海大桥（论证、评审阶段）o振连路（西起市内光明路东至开发区滨海新区黄海路，年内完成主体工程）o由上海路至甘井子的海底隧道（论证、评审阶段）o西北快速路（道路工程基本完成，红旗中路高架桥和西南路立交桥的主体工程完工，附属工程正在施工）n高速公路规划高速公路规划o土羊高速（累计工程总量51）o沈大与丹大连接线（累计完成投资的53.27%）o大庄高速西（累计工程总量68 ）o大窑湾疏港高速（累计完成投资总额的59）o长兴岛
55、疏港高速（征地动迁普查衡量和招投标已完成）o大连湾疏港高速（正在进行项目前期工作）沈大高速沈大高速丹大高速丹大高速快轨快轨1号号快轨快轨2号号快轨快轨3号号西北快速路西北快速路振连路振连路2.7 2007年度市场预期年度市场预期o2.6.3 重大企业进入重大企业进入n今年18月，新批外资项目523家，注册外资金额20.42亿美元；n06年大连新引进一批跨国公司项目。美国美商安讯、甲骨文、Avaya（亚美亚）、肯沃基、日本NTT、德国西门子等一批跨国公司相继在我市设立公司。2.7 2007年度市场预期年度市场预期o2.6.3 潜力片区预测潜力片区预测片区投资价值分析片区投资价值分析5000600
56、050006000600080008000以上以上4500500060008000意向地块意向地块红旗镇片区红旗镇片区净利率净利率11%-14%房价增长率房价增长率32.6%机场前片区机场前片区净利率净利率6%-8%房价无增幅房价无增幅高新技术片区高新技术片区净利率净利率7%-9%房价增长率房价增长率35.4%紧紧密密区区中心片区中心片区净利率净利率10%-20%房价增长率房价增长率14.6%星海星海净利率净利率15-25%现房价增长较慢现房价增长较慢净利率净利率16-30%房价增长率房价增长率34%南滨海片区南滨海片区净利率净利率20%-25%房价增长率房价增长率25%泉水片区泉水片区净利率
57、净利率6%-7%房价无增幅房价无增幅o红旗镇片区红旗镇片区n土地初具规模基本从05年开始，05年楼面地价1622，盈利水平在1114之间，有较大上涨空间。o机场前片区机场前片区n该片区土地增值较快，增长率在34.7%,05年1257，由于所处待开发区域，房价上涨较慢，致使盈利水平较低，在68之间。o高新技术园区高新技术园区n04-05年，土地升值较快，增长率29.5，05年1987，土地成本压力较大，盈利水平在79之间。o紧密区紧密区n03-05年，土地成本增值为37.6%,土地成本压力较大，盈利水平在1525之间，由于红旗片区、高新园区等价格已上涨到6000以上，因此，该区域有较大价格上涨空
58、间。o星海片区星海片区n04-05年，土地的升值较快，增长率43.5，土地成本压力较大，由于景观资源唯一，且为商务、会展中心，盈利水平在1630之间，增长空间有限。o中心片区中心片区n由于土地成本较高，致使中山区的房价一直处于较高水平，均价8000盈利水平在8.62%,亿达青云映山盈利为19.24%。o南滨海区南滨海区n该片区位于中心城区的宜居生活区，景观资源唯一，05年楼面地价2054，土地供应量较少。o泉水片区泉水片区n该片区土地成交规模较大，03-05年土地增长率为29.7%，05年楼面地价1290，土地成本较高，房价增长缓慢。2.7 2007年度市场预期年度市场预期o2.6.3 潜力片
59、区预测潜力片区预测波士顿模型波士顿模型n波士顿矩阵模型用于分析公司业务，将业务分为明星（Star）,现金牛（Cash Flow）,瘦狗（Dog）和问题（Question Mark）四个类别。Star明星明星收益收益: : 高成长,稳定现金流现金流: : 中等战略战略: : 保持或收割Question Mark问题问题收益收益: : 低成长,不稳定现金流现金流: : 亏损战略战略: : 提高市场分额或收割/丢弃Cash Cow现金牛现金牛收益收益: : 高成长,稳定现金流现金流: : 高稳定战略战略: : 保持或增加市场分额Dog 瘦狗瘦狗收益收益: : 低成长,不稳定现金流现金流: : 中等或
60、亏损战略战略: : 收割/丢弃强强弱弱市场成长率市场成长率弱弱强强相对市场份额相对市场份额2.7 2007年度市场预期年度市场预期o2.6.3 潜力片区预测潜力片区预测波士顿模型在大连公司中应用尝试波士顿模型在大连公司中应用尝试销售净利率房价增长率红旗镇红旗镇机场前，泉水片区机场前，泉水片区高新园区高新园区紧密区紧密区星海片区星海片区中心城区中心城区5325套套3380套套2591套套6136套套数据来源：2006年春、秋房展会统计数据1580套套长期投资区域长期投资区域最佳投资区域最佳投资区域待发展投资区域待发展投资区域成熟投资区域成熟投资区域注：注：椭圆大小代表片区房屋供应套数3800套，
61、套，10040套套2650套套南滨海片区南滨海片区2.7 2007年度市场预期年度市场预期o2.6.3 潜力片区预潜力片区预测测n根据上述模型，结合投资价值、政府关系因素，大连公司拟对重点发展区域进行调整，将高新园区列为重点片区。5000600050006000600080008000以上以上4500500060008000意向地块意向地块红旗镇片区红旗镇片区净利率净利率11%-14%房价增长率房价增长率32.6%机场前片区机场前片区净利率净利率6%-8%房价无增幅房价无增幅高新技术片区高新技术片区净利率净利率7%-9%房价增长率房价增长率35.4%紧紧密密区区中心片区中心片区净利率净利率10
62、%-20%房价增长率房价增长率14.6%星海星海净利率净利率15-25%现房价增长较现房价增长较慢慢净利率净利率16-30%房价增长率房价增长率34%南滨海片区南滨海片区净利率净利率20%-25%房价增长率房价增长率25%泉水片区泉水片区净利率净利率6%-7%房价无增幅房价无增幅高新园区高新园区机场区域机场区域红旗镇区域红旗镇区域2.7 2007年度市场预期年度市场预期o2.6.3 潜力片区预测潜力片区预测高新园区概况高新园区概况n大连高新技术园区是1991年3月经中国政府批准建立的首批国家级高新技术产业园区，也是大连市的对外开放先导区、科技兴市的示范区。n园区总占地35.6平方公里，主要由创
63、业园（、软件园、黄河路科技城等发展区域组成。2.7 2007年度市场预期年度市场预期o2.6.3 潜力片区预测潜力片区预测高新园区概况高新园区概况n高新园区市场需求量及特征o调研的几家企业的总人数在一万人左右，在购房方面的特点是：1、普通人员的收入一般在10万元以上，购房面积集中在80100平；2、中级管理人员收入在1020万元之间，购房面积集中在120140平；3、高级管理人员收入在25万元以上，由于流动性较强，自主需求较低，购房主要用于投资，倾向于投资面积在100平以上的户型；4、外籍人员购房面积集中在140平以上的户型。通常的情况为普通人员占公司员工总数10，中高级人员占70，高级管理人
64、员占10，外籍人员占10。公司公司人数（位）人数（位）人员性质人员性质年收入年收入需求面积需求面积 SAP、惠普、IBM、松下电器、松下通信、毕博2200行政人员5-10万元90-120软件工程师10-15万元140中高级管理人员30万元140（中级）简柏特（通用电气）、埃森哲、DELL2900行政人员、技术人员3-5万元80-100外籍人员5-10万元140中高级管理人员20-25万元120-140（中级）索尼70（高级工程师40人左右）高级工程师30万元120东软集团、东软股份2000一般员工35万元软件工程师58万元80100中高级管理人员10万元以上120140华信、新软（海辉）200
65、0（软件工程师占30%）软件工程师1015万元100120爱立信、欧姆龙、CSK、阿尔派办事处（人数很少）一般员工3-5万元80-100中高级领导1015万元120 以上珍奥、非得、冯哈根斯1020人中层员工员工收入较低100左右2.7 2007年度市场预期年度市场预期o2.6.3 潜力片区预测潜力片区预测高新园区概况高新园区概况n从05年大连市各行业在岗人员平均收入统计来看，计算机服务和软件业、高校教育工作者和技术服务人员的收入分别位列第一位和第四位，高收入将是楼盘销售较好的有力支撑。学校名称学校名称人数人数人员性质及收入人员性质及收入大连理工大学3134高级科研工作者 100万以上高级管理
66、人员 1530万副教授以上教师 1015万行政人员 35万大连海事大学2500高级科研工作者 100万以上高级管理人员 1530万副教授以上教师 1015万行政人员 35万东北财经大学2100高级管理人员 1530万副教授以上教师 1015万行政人员 35万大连水产学院590高级管理人员 1015万副教授以上教师 810万行政人员 35万东软信息学院400高级管理人员 1015万副教授以上教师 810万行政人员 35万大连财经学校110高级管理人员 810万副教授以上教师 58万行政人员 35万大连医科大学4239高级科研工作者 100万以上高级管理人员 1530万副教授以上教师 1015万行
67、政人员 35万总计总计130732.7 2007年度市场预期年度市场预期o结论结论n宏观经济的持续增长为大连住宅市场的旺盛需求奠定了基础，住宅消费正在成为产业升级和经济增长的主要动力；n宏观调控后，土地市场供应稍有波动，随着当地实施细则的出台，市场供应恢复，本年供应较去年略有上升；n06年大连房地产市场呈现价增量减的态势，成交均价相比05年有大幅上涨，土地存量将在07年集中放量，价格增幅将相对放缓，成交量上涨；n随着大公司入连，本地化竞争升级为全国范围的竞争，竞争的加剧使得大连公司必须先于对手获取可能形成竞争的优质地块；n在片区投资价值分析的基础上，大连公司需要评估重点发展区域，对重点发展区域进行调整。THE END
