第2章房地产基本制度与政策[沐风教学]

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1、第二章第二章 房地产基本制度与政策房地产基本制度与政策崔彩云崔彩云11 11 八月八月 2024 2024教教教教育育育育专类专类Company LogoCompany Logo华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院第二章 房地产基本制度与政策2.12.1房地产法律制度和政策概述房地产法律制度和政策概述2.22.2建设用地的制度和政策建设用地的制度和政策2.32.3城市房屋拆迁管理制度和政策城市房屋拆迁管理制度和政策2.42.42.52.5房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策房地产税收制度和政策房地产税收制度和政策2 2一、

2、房地产法调整对象一、房地产法调整对象Company LogoCompany Logo开发关系开发关系并非单一法律，是约并非单一法律，是约束房地产开、交易和束房地产开、交易和管理的法律的集合。管理的法律的集合。交易关系交易关系物业服务物业服务行政管理行政管理2 2、1 1 房地产法律制度和政策房地产法律制度和政策房地产法律制度和政策房地产法律制度和政策3 3二、房地产法的基本原则二、房地产法的基本原则v土地公有制土地公有制v土地有偿、有期限使用土地有偿、有期限使用v节约用地、保护耕地节约用地、保护耕地v符合城市规划符合城市规划v经济效益、社会效益和环境效益统一经济效益、社会效益和环境效益统一v维

3、护房地产权利人合法权益维护房地产权利人合法权益Company LogoCompany Logo4 4房地产法律体系房地产法律体系Company LogoCompany Logo宪宪 法法行政法规行政法规法法 律律部门规章部门规章地方性规章地方性规章地方法规地方法规5 5Company LogoCompany Logo2.2.1主要内容：主要内容： 一、土地所有权制度一、土地所有权制度 二、土地使用权制度二、土地使用权制度2.2.22.2.32.2.4 华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院2 2、2 2 建设用地制度和政策建设用地制度和

4、政策建设用地制度和政策建设用地制度和政策6 6Company LogoCompany Logo 一、土地所有权制度一、土地所有权制度 是指国家或农民集体依法对其所有的土地所享有是指国家或农民集体依法对其所有的土地所享有的的排他性专有排他性专有权利，包括对土地的权利，包括对土地的占有、使用、收益占有、使用、收益和处分和处分四项权能。在我国，土地所有权分为四项权能。在我国，土地所有权分为国家土地国家土地所有权和农民集体土地所有权所有权和农民集体土地所有权两大类。两大类。 华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院7 7Company LogoC

5、ompany Logov下列土地属于国家所有：下列土地属于国家所有：v1、城市市区的土地；、城市市区的土地；v2、农村和城市郊区中经国家依法没收、征收、征购农村和城市郊区中经国家依法没收、征收、征购为国有的土地；为国有的土地；v3、国家依法征用的原集体所有的土地；国家依法征用的原集体所有的土地；v4、依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂、依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；及其他土地； v5、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；属于其成员集体所有的土地；v6、因国家组织移民、自然灾害等原因，农民集

6、体迁因国家组织移民、自然灾害等原因，农民集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院8 8Company LogoCompany Logov 集体土地所有权是以符合法律规定的农集体土地所有权是以符合法律规定的农村集体经济组织的农民集体为所有权人，对归其村集体经济组织的农民集体为所有权人，对归其所有的土地享有的受到法律限制的支配性物权。所有的土地享有的受到法律限制的支配性物权。 v土地管理法土地管理法规定：规定：v1 1、农村和城市郊区的土地，除法律

7、规定属于国家、农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；所有的以外，属于农民集体所有；v2 2、宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；、宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有； v3 3、集体土地所有权是受限制的所有权，限制表现、集体土地所有权是受限制的所有权，限制表现在两方面：在两方面：n（1）受国家法律和政府管理的限制。受国家法律和政府管理的限制。n（2）受农民集体意志的限制。受农民集体意志的限制。华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院9 9Company LogoCompany Logo二、土地使

8、用权制度二、土地使用权制度 指土地使用者依法取得的、在法律规定的范围内指土地使用者依法取得的、在法律规定的范围内对土地享有的占有、使用、收益和在特定条件下依法处对土地享有的占有、使用、收益和在特定条件下依法处分的权利。分的权利。 华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院出让土地出让土地最高年限最高年限居住用地居住用地7070年年工业用地工业用地5050年年 教育、科技、文化卫生、体育用地教育、科技、文化卫生、体育用地5050年年商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地4040年年综合或其他用地综合或其他用地5050年年1010Compan

9、y LogoCompany Logo1、土地使用权的类型、土地使用权的类型 （一）根据土地使用权赖以产生的所有权的性质不同划分，可（一）根据土地使用权赖以产生的所有权的性质不同划分，可分为：分为： 国有土地使用权国有土地使用权集体土地使用权集体土地使用权（二）根据土地的用途不同，可分为：（二）根据土地的用途不同，可分为： 土地使用权的类型土地使用权的类型土地使用权的类型土地使用权的类型建设用地使用权建设用地使用权农业用地使用权（承包经营权）农业用地使用权（承包经营权）1111Company LogoCompany Logo 2 2、土地使用权的取得、变更和终止、土地使用权的取得、变更和终止 （

10、1 1）国有土地建设）国有土地建设用地使用权的取用地使用权的取得方式得方式出让方式（出让方式（19901990年年5 5月确立）月确立）划拨方式（新中国成立至今）划拨方式（新中国成立至今）（一）土地使用权的主要取得方式（一）土地使用权的主要取得方式华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院1212Company LogoCompany Logo （2 2）集体土地建设用地使用权的取得方式）集体土地建设用地使用权的取得方式 申请批地：如乡镇企事业用地、农民宅基地。申请批地：如乡镇企事业用地、农民宅基地。（3 3）土地承包经营权的取得方式）土地

11、承包经营权的取得方式 发包承包（签订土地承包合同）发包承包（签订土地承包合同）（4 4）其他取得方式）其他取得方式 如转让、租赁、诉讼等方式将在后面的有关章如转让、租赁、诉讼等方式将在后面的有关章节中介绍节中介绍华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院1313Company LogoCompany Logo 土地使用权的变更主要有以下几种情况：土地使用权的变更主要有以下几种情况： （二）土地使用权的变更（二）土地使用权的变更 土地土地使用权使用权变更变更（1 1）土地使用权转让）土地使用权转让（2 2）地上建筑物转让）地上建筑物转让（3

12、3）土地承包经营权转让）土地承包经营权转让 （4 4）法人的合并与分立）法人的合并与分立（5 5）其他：如房产继承、赠与、投资、）其他：如房产继承、赠与、投资、共有房产的分割等共有房产的分割等华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院1414Company LogoCompany Logo 土地使用权的终止主要有以下几种情况： （三）土地使用权的终止（三）土地使用权的终止 土地土地使用权使用权终止终止（1）土地使用权 年限届满（2）土地使用权收回（3）土地灭失：如河流改道、山体滑坡、地震等A.A.出让土地使用权：只在特殊情况下提前收回。B

13、B.划拨土地使用权：国家需要时或土地使用者不需要时无偿收回C.司法机关决定收回华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院1515Company LogoCompany Logo 3 3、划拨土地使用权、划拨土地使用权具有以下特征：具有以下特征： 没有明确的期限（除法律、法规另有规定外）没有明确的期限（除法律、法规另有规定外） ； 无偿（只缴纳补偿、安置等费用，无须支付土地使无偿（只缴纳补偿、安置等费用，无须支付土地使用权出让金）用权出让金） 不能随意不能随意转让、出租和抵押转让、出租和抵押（经法定部门批准补交（经法定部门批准补交地价后可以）

14、地价后可以）华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院1616Company LogoCompany Logo2.1.2 划拨土地使用权 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关用地（一）国家机关用地（二）军事用地（二）军事用地（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地（四）公益事业用地（四）公益事业用地（五）城市基础设施用地（五）城市基础设施用地（六）法律、法规明确规定

15、的其他建设项目用地（六）法律、法规明确规定的其他建设项目用地华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院1717Company LogoCompany Logo 划拨土地使用权取得的程序划拨土地使用权取得的程序 （一）用地单位提交用地申请（二）土地行政主管部门审查和报批：需要征用农地的，要按规定办理农用地转用审批手续（三）土地划拨（四）核发国有土地使用证华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院1818Company LogoCompany Logo4、出让土地使用权出让土地使用权 出让土

16、地使用权的概念和特征出让土地使用权的概念和特征 出让土地使用权与划拨土地使用权相比，其法律特征是： 1 1、有偿取得。、有偿取得。 2 2、有明确的期限。、有明确的期限。 3 3、具有可交易性。、具有可交易性。华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院1919Company LogoCompany Logo 国有土地使用权出让的方式国有土地使用权出让的方式 （一）协议出让：其特点是自由度大，不利于公平竞争。 （20032003年年6 6月月5 5日国土资源部第日国土资源部第6 6次部务会议通过并发布次部务会议通过并发布协议出让国有土地使用权

17、规定协议出让国有土地使用权规定，自，自20032003年年8 8月月1 1日起施行。日起施行。20042004年年3 3月，国土资源部和监察部联合下发月，国土资源部和监察部联合下发7171号文件，该文件号文件，该文件要求各地将协议出让土地中的历史遗留问题必须在要求各地将协议出让土地中的历史遗留问题必须在20042004年年8 8月月3131日前处理完毕，称日前处理完毕，称“8.318.31大限大限”，否则国家土地管理部门有，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系）权收回土地，纳入国家土地储备体系）华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学

18、院建筑工程学院2020Company LogoCompany Logo（二）招标出让（二）招标出让：是指土地所有者多方土地使用者，发：是指土地所有者多方土地使用者，发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。土地使用权受让人的方式。招标出让土地使用权的程序是：招标出让土地使用权的程序是： （1 1）准备招标文件，如招标书、投标书、土地使用和）准备招标文件，如招标书、投标书、土地使用和规划条件等。规划条件等。 （2 2）发布招标公告。）发布招标公告。 （3 3）有意受让人办理竞标手续。）有意受让人办理竞标手续。 （4 4）

19、政府确定中标人并签订出让合同。）政府确定中标人并签订出让合同。 （5 5）中标人按合同约定支付出让金并办、理土地登记）中标人按合同约定支付出让金并办、理土地登记手续。手续。华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院2121Company LogoCompany Logo （三）拍卖出让三）拍卖出让：其特点是有利于公平竞争，适用于区：其特点是有利于公平竞争，适用于区位条件好、交通便利的地块。位条件好、交通便利的地块。拍卖土地使用权的程序是：拍卖土地使用权的程序是： （1 1）准备拍卖文件。）准备拍卖文件。 （2 2）发布拍卖公告。）发布拍卖公

20、告。 （3 3）有意受让人索取有关文件，办理竞投手续。）有意受让人索取有关文件，办理竞投手续。 （4 4）在指定地点、时间竞投。）在指定地点、时间竞投。 （5 5）签订出让合同。）签订出让合同。 （6 6）支付土地出让金，办理土地登记手续。）支付土地出让金，办理土地登记手续。华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院2222Company LogoCompany Logo（四）挂牌出让（四）挂牌出让： 1 1、在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗、在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始

21、地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；交易场所挂牌公布； 2 2、符合条件的竞买人填写报价单报价；、符合条件的竞买人填写报价单报价； 3 3、出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；、出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格； 4 4、出让人继续接受新的报价；、出让人继续接受新的报价； 5 5、出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得、出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。人。 6 6、现场竞价现场竞价华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院

22、华北科技学院建筑工程学院23232424Company LogoCompany Logo2.2.2 集体土地征用华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院2525Company LogoCompany Logo华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院2626Company LogoCompany Logo嘉禾口号嘉禾口号v谁影响嘉禾发展一阵子,我影响他一辈子 华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院2727Company Logo

23、Company Logo华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院2828Company LogoCompany Logo一、土地征用的概念和特征一、土地征用的概念和特征 国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定的批准权限和程序批准，并依法给予农民集体经济组织和农民个人（家庭）补偿后，强制将土地农民集体所有转变为国有的一种行政行为。二、土地征用法律关系的特征二、土地征用法律关系的特征（一）主体的确定性（一）主体的确定性（二）目的的明确性（二）目的的明确性（三）强制性（三）强制性（四）权属转移性（四）权属转移性（五）有偿性（五）有偿性（六）标

24、的和相对人的广泛性（六）标的和相对人的广泛性（七）依法性（七）依法性华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院2929Company LogoCompany Logo 三三 、征用土地的补偿、征用土地的补偿 土地管理法规定，征用耕地的补偿费用包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费、临时用地补偿。 1、土地补偿费标准：征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍；征用其他土地的由省级政府规定。 2、安置补助费：安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的补偿费标准，为该耕地被征用前三年平

25、均年产值的4至6倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征用前三年平均年产值的30倍。 华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院3030Company LogoCompany Logo 3、地上附着物和青苗的补偿费等：地上附着物和青苗的补偿费标准，由省、自治区、直辖市规定。城市郊区菜地（是指连续3年以上常年耕作的），用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。 4、临时用地补偿：按该耕地前三年平均

26、年产值逐年给予补偿。华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院3131Company LogoCompany Logo 2-3 2-3 城市房屋拆迁管理制城市房屋拆迁管理制度和政策度和政策 华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院3232华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院教教教教育育育育专类专类Company LogoCompany Logo2.2.1 城市房屋拆迁管理概述 一、城市房屋拆迁的概念和特征一、城市房屋拆迁的概念和特征 城市房屋拆迁是根据城市规划和专项工程建设

27、需要以及当地政府的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除和迁移建设用地范围内的原有房屋及其附属物，并由拆迁单位和个人对原房屋及其附属物的所有人或使用人进行补偿和安置的一系列活动。具有以下法律特征：（一）房屋拆迁具有强制性（二）房屋拆迁必须经过人民政府依法批准（三）房屋拆迁的条件是对被拆迁人给与合理的补偿华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院3434Company LogoCompany Logo2.2.1 城市房屋拆迁管理概述二、拆迁范围二、拆迁范围拆迁条例拆迁条例规定，房屋拆迁适用范围主要包括三个方面。规定，房屋拆迁适用范围主要

28、包括三个方面。一是地域范围，主要是指城市规划区内的国有土地。一是地域范围，主要是指城市规划区内的国有土地。 二是物的范围，主要是指拆迁房屋及其附属物二是物的范围，主要是指拆迁房屋及其附属物 。 三是人的范围，拆迁人和被拆迁人。三是人的范围，拆迁人和被拆迁人。华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院3535Company LogoCompany Logo三、房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序 （一）相关主体（一）相关主体拆迁管理人：建设行政主管部门拆迁管理人：建设行政主管部门拆迁人：取得房屋拆迁许可证的单位拆迁人：取得房屋拆迁许可证的单位被拆迁

29、人：被拆迁房屋的所有人被拆迁人：被拆迁房屋的所有人与被拆迁房屋相关的其他主体：使用权人和与被拆迁房屋相关的其他主体：使用权人和抵押权人抵押权人拆迁单位：受委托实际进行拆迁的单位拆迁单位：受委托实际进行拆迁的单位华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院3636Company LogoCompany Logo 第三讲之第四部分第三讲之第四部分 城市房屋拆迁城市房屋拆迁华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院3737Company LogoCompany Logo三、房屋拆迁相关主体与房屋

30、拆迁程序 （二）房屋拆迁程序（二）房屋拆迁程序 确定拆迁计划和方案确定拆迁计划和方案 申领拆迁许可证申领拆迁许可证 拆迁公告拆迁公告 确定拆迁方式确定拆迁方式 签订拆迁协议签订拆迁协议 实施拆迁实施拆迁第三讲之第四部分第三讲之第四部分 城市房屋拆迁城市房屋拆迁华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院3838Company LogoCompany Logo对公共利益与强制拆迁关系认识的转变对公共利益与强制拆迁关系认识的转变n强制拆迁应否以公共利益为前提强制拆迁应否以公共利益为前提n如何界定公共利益如何界定公共利益n通过程序规则防止通过程序规

31、则防止“公共利益公共利益”被滥用被滥用华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院3939Company LogoCompany Logo 四、拆迁补偿的对象、范围和标准四、拆迁补偿的对象、范围和标准 1、拆迁补偿的对象 拆迁补偿的对象是产权人或称为所有权人（注意不是使用人）。 2、拆迁补偿的范围 拆迁补偿的范围是被拆除的房屋及其附属物。 3、拆迁补偿的标准拆迁货币补偿标准确定的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定。 “等因素”包含被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使

32、用率、楼层、朝向等华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院4040Company LogoCompany Logo4 4、拆迁补偿的形式 1、产权调换 2、货币补偿 3、产权调换与货币补偿相结合 华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院4141Company LogoCompany Logo 五、案例 重庆“史上最牛钉子户” （4年） （曝光在2007年3月全国“两会”圆满结束并通过了物权法）华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程

33、学院4242Company LogoCompany Logo华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院4343Company LogoCompany Logo华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院4444Company LogoCompany Logo华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院4545Company LogoCompany Logov华盛顿的钉子户华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程

34、学院华北科技学院建筑工程学院4646Company LogoCompany Logov日本（成田机场）钉子户：抗争日本（成田机场）钉子户：抗争40年年华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院4747Company LogoCompany Logov德国钉子户德国钉子户v 德国前皇威廉第一在位时，有一离宫在坡疵坦地方。德国前皇威廉第一在位时，有一离宫在坡疵坦地方。离宫之前有磨房，欲登高远览一切景象，为所障碍。德离宫之前有磨房，欲登高远览一切景象，为所障碍。德皇厌之，传语磨房主人曰：皇厌之，传语磨房主人曰：“此房价值几何，汝自言之，此房价值几

35、何，汝自言之，可售之于我。可售之于我。”孰意磨房主人殊强项，应之曰：孰意磨房主人殊强项，应之曰：“我之我之房基，无价值可言。房基，无价值可言。”德皇闻之赫然怒，令人将磨房毁德皇闻之赫然怒，令人将磨房毁去。磨房主人袖手任其拆毁，从容曰：去。磨房主人袖手任其拆毁，从容曰：“为帝王者或可为帝王者或可为此事，然吾德尚有法律在，此不平事，我必诉之法庭。为此事，然吾德尚有法律在，此不平事，我必诉之法庭。”彼竟与德皇构讼。法庭依法判决德皇重将磨房建筑，彼竟与德皇构讼。法庭依法判决德皇重将磨房建筑，并赔偿其损失。德皇为法律屈，为人民屈，竟如法庭所并赔偿其损失。德皇为法律屈，为人民屈，竟如法庭所判。事后且与人曰

36、：判。事后且与人曰：“吾国法官正直如此，我之大错，吾国法官正直如此，我之大错，彼竟有胆识毅然判决之，此吾国至可喜之事也。彼竟有胆识毅然判决之，此吾国至可喜之事也。”华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院4848Company LogoCompany Logo2-4 2-4 房地产交易房地产交易管理制度与政策管理制度与政策华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院4949Company LogoCompany Logo 一、房地产交易的概念和特征 房地产交易是人们对房地产转让、出租和抵

37、押等活动的总的称谓。城市房地产管理法明确房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。 房地产交易具有以下特征： 1、交易价格高 2、交易标的物具有固定性 3、交易具有较强的社会性 4、交易复杂性华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院2.4.12.4.1房地产交易管理房地产交易管理5050Company LogoCompany Logo二、房地产交易的原则二、房地产交易的原则 （一）房地统一原则（一）房地统一原则（二）依法登记原则（二）依法登记原则（三）房地产交易价格分别管制原则：政府（三）房地产交易价格分别管制原则：政府指导

38、价或定价指导价或定价经济适用房、拆迁补偿经济适用房、拆迁补偿房、经营性服务收费；市场价房、经营性服务收费；市场价其他。其他。 无论是房地产交易行为，还是房地产无论是房地产交易行为，还是房地产交易管理行为，都应遵循这些基本原则交易管理行为，都应遵循这些基本原则 华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院5151Company LogoCompany Logo 三、房地产交易的管理机构三、房地产交易的管理机构 房地产交易的管理机构主要是指由国家设立的从事房地产交易管理的职能部门及其授权的机构。包括国务院建设行政主管部门即住房和城乡建设部及国土资

39、源部，省级建设行政主管部门即各省、自治区建设厅和直辖市房地产管理局，各市、县房地产管理部门以及房地产管理部门授权的房地产交易管理所(房地产市场产权管理处、房地产交易中心等)。华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院5252Company LogoCompany Logo 五、房地产交易中的基本制度五、房地产交易中的基本制度 城市房地产管理法城市房地产管理法规定五项基本制度：规定五项基本制度：（一）国有土地有偿有限期使用制度（一）国有土地有偿有限期使用制度土地使用权出让最高年限由国务院规定。土地使用权出让最高年限由国务院规定。 土地使用者必

40、须按照出让合同约定，支付土地使用权出让土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金。金。（二）房地产价格申报制度（二）房地产价格申报制度 房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。如果申报的成交价格过分低于市场价格，登记部门按照相如果申报的成交价格过分低于市场价格，登记部门按照相关规定要对转让的房地产进行评估，按照评估价格收取费关规定要对转让的房地产进

41、行评估，按照评估价格收取费用。用。华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院5353Company LogoCompany Logo（三）房地产价格评估制度房地产价格评估制度 房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。评估。 华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北

42、科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院5454Company LogoCompany Logo（四）房地产价格评估人员资格认证制度国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。 房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员价员 房地产估价师须是经国家统一考试、执业资格认证房地产估价师须是经国家统一考试、执业资格认证取得取得 房地产估价师执业资格证书房地产估价师执业资格证书并经注册登记取得并经注册登记取得房地产估价师注册证房地产估价师注册证的人员。的人员。华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科

43、技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院5555Company LogoCompany Logo（五）房地产权属登记发证制度。房地产权属登记发证制度。 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。政府颁发土地使用权证书。 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管

44、凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。理部门核实并颁发房屋所有权证书。华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院5656Company LogoCompany Logo2.4.2 房地产转让管理房地产转让管理 一、房地产转让的概念和特征一、房地产转让的概念和特征（一）房地产转让的概念（一）房地产转让的概念 指房地产权利人通过买卖、赠与、交换或者其他合法方指房地产权利人通过买卖、赠与、交换或者其他合法方式将其房地产转移

45、给他人的行为。式将其房地产转移给他人的行为。 1、房地产转让的、房地产转让的主体主体是房地产权利人，包括房产所有权人是房地产权利人，包括房产所有权人和土地使用权人。和土地使用权人。2、转让的、转让的客体客体是城市中被转让房屋的所有权和该房屋占用范是城市中被转让房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权。围内的土地使用权。3、转让的、转让的形式形式主要是买卖、赠与、交换、作价入股、抵债等。主要是买卖、赠与、交换、作价入股、抵债等。4、转让的、转让的法律后果法律后果是房屋所有权和土地使用权转移是房屋所有权和土地使用权转移 。华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华

46、北科技学院建筑工程学院5757Company LogoCompany Logo东东5858Company LogoCompany Logo（二）房地产转让的要求（二）房地产转让的要求 1、房地产转让的标的必须合法、房地产转让的标的必须合法 2、房地产转让的法律后果是房屋所有权和土地使用权转移、房地产转让的法律后果是房屋所有权和土地使用权转移 。 抵押：债务无法实现时才发生所有权（土地为使用权）的抵押：债务无法实现时才发生所有权（土地为使用权）的转移。转移。 租赁：只是使用权转移不涉及房屋所有权。租赁：只是使用权转移不涉及房屋所有权。 3、房地产转让属于要式法律行为。、房地产转让属于要式法律行为

47、。 4、以出让方式取得土地使用权的，转让后的土地用途受原出、以出让方式取得土地使用权的，转让后的土地用途受原出让合同的制约。让合同的制约。华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院5959Company LogoCompany Logo 二、房地产转让的原则二、房地产转让的原则 由于转让客体的特殊性决定了房地产转让除应由于转让客体的特殊性决定了房地产转让除应遵循平等、自愿、遵循平等、自愿、等价有偿、诚实信用等价有偿、诚实信用等民法的基本原则外，还应遵循以下原则：等民法的基本原则外，还应遵循以下原则： 1 1、出让方地位不变原则：出让方地位不

48、变原则：即土地所有权不变，无论房地产如即土地所有权不变，无论房地产如何转让土地所有权不变。何转让土地所有权不变。 2 2、房地产一致原则：房地产一致原则：即土地使用权与地上建筑物产权一致。即土地使用权与地上建筑物产权一致。 3、依法登记原则：依法登记原则：即向有权部门申请变更登记。即向有权部门申请变更登记。 4、效益不可损原则：效益不可损原则：即保护财产的价值和经济效益的原则，即保护财产的价值和经济效益的原则，房地产转让不得损害其经济效益尤其在分割转让时必须遵守，以房地产转让不得损害其经济效益尤其在分割转让时必须遵守，以保护土地的完整性和可利用性使土地的经济效益得到充分的保护。保护土地的完整性

49、和可利用性使土地的经济效益得到充分的保护。 华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院6060Company LogoCompany Logo2.4.3 商品房预售商品房预售一、商品房预售概念和特征一、商品房预售概念和特征 （一）商品房的概念 由原建设部制定 2001年6月1日起施行施行的商品房销售管理办法将商品房定义为“由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。”包括住宅、商业用房和其他建筑物。 （二）商品房预售的概念和特征 商品房预售，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付定金或房价款的行为。

50、它是商品房转让的一种特殊形式。 华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院6161Company LogoCompany Logo二、商品房预售的条件二、商品房预售的条件 （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的资金达到工程建设总投资的2525以上，并已经确以上，并已经确定施工进度

51、和竣工交付日期；定施工进度和竣工交付日期；（四）开发企业向城市、县人民政府房产管理部门（四）开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得办理预售登记，取得商品房预售许可证商品房预售许可证。华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院6262Company LogoCompany Logo三、商品房预售管理规定三、商品房预售管理规定（一）商品房预售实行许可制度 房地产开发经营企业进行商品房预售应当向市县房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。否则，不能进行商品房预售。（二）商品房预售合同实行登记备案制度 预售人应与承购人签

52、定商品房预售合同。并且，承购人 应在 30 日内持合同向有关部门登记。（三）商品房预售所得款项的专款专用制度 房地产法规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设，不得挪用，以确保工程建设所需资金，保护商品房预购人的正当权益。华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院6363Company LogoCompany Logo四、商品房预售许可证四、商品房预售许可证 房地产开发企业申请办理商品房预售许可证应当向城市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料： (1)土地使用权证书； (2)建设工程规划许可证和施工许可证； (3)投入资金达

53、到工程建设总投资25以上的证明； (4)开发企业的营业执照和资质等级证书； (5)工程施工合同； (6)商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图； (7)其他有关资料。华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院6464Company LogoCompany Logo2.4.4 房屋租赁管理房屋租赁管理 一、房屋租赁的概念和特征一、房屋租赁的概念和特征 具有以下几个主要特征： 1、出租方一般是房屋所有权人。某些情况下可以是房屋的经营管理

54、权人、房屋所有权人委托的代理人或典权人。 2、房屋租赁一般具有明确的期限。 3、房屋是法律允许出租的。 4、房屋租赁法律关系的成立要进行登记备案。华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院6565Company LogoCompany Logo2.4.5 房地产抵押房地产抵押 一、房地产抵押的概念和法律特征（一）房地产抵押的概念 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵 押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为

55、本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。 抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。 华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院6666Company LogoCompany Logo2.3.5 房地产抵押（二）房地产抵押的法律特征（二）房地产抵押的法律特征 1 1、房地产抵押抵押关系比较复杂。、房地产抵押抵押关系比较复杂。 2 2、房地产抵押不转移财产的占有。、房地产抵押不转移财产的占有。 3 3、房地产抵押属于要式法律行为，抵押当事人必须、房地产抵押属于要式法律行为，抵押当事人必须签订书面抵押

56、合同签订书面抵押合同 4 4、房地产抵押具有物上追及力。房地产抵押具有物上追及力。华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院6767Company LogoCompany Logo2.3.5 房地产抵押 二、房地产抵押担保的范围 （一）主债权（二）利息（三）违约金（四）损害赔偿金（五）实现抵押权的费用华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院6868Company LogoCompany Logo2.5 房地产税收制度房地产税收制度华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技

57、学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院6969Company LogoCompany Logo 房产税房产税 城镇土地使用税城镇土地使用税 土地增值税土地增值税 耕地占用税耕地占用税 企业所得税企业所得税 印花税印花税华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院华北科技学院建筑工程学院营业税营业税城市维护建设税城市维护建设税教育费附加教育费附加个人所得税个人所得税 契税契税7070v1 1营业税及附加营业税及附加 营业税及附加主要包括营业税、城市建营业税及附加主要包括营业税、城市建设维护税和教育费附加，通常称之为两税设维护税和教育费附加，通常称之为两税一费。一费。

58、（1 1）营业税）营业税（2 2）城市建设维护税）城市建设维护税（3 3）教育费附加）教育费附加 税基：房地产销售收入税基：房地产销售收入额、房地产出租收入额、额、房地产出租收入额、房地产中介服务收入额房地产中介服务收入额税率：税率：5%税基：营业税税基：营业税税率：地区差别利率税率：地区差别利率7%、5%、1%税基：营业税税基：营业税税率：税率：3%7171v2 2城镇土地使用税城镇土地使用税 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人作为城镇土地使用税的纳税人，计税依据是单位和个人作为城镇土地使用税的纳税人，计税依据是纳纳税人实际占用

59、的土地面积税人实际占用的土地面积。采用分类分级的幅度定额税率，。采用分类分级的幅度定额税率，每平方米的年幅度税额按城市大小分每平方米的年幅度税额按城市大小分四个四个档次：档次：（1 1）大城市）大城市1.51.5至至3030元；元；（2 2）中等城市）中等城市1.21.2至至2424元；元；（3 3）小城市）小城市0.90.9至至1818元；元；（4 4）县城、建制镇、工矿区）县城、建制镇、工矿区0.60.6至至1212元。具体由各省、自治元。具体由各省、自治区、直辖市人民政府确定。区、直辖市人民政府确定。7272v3 3房产税房产税 房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的房产税是以房产

60、为课税对象，向产权所有人征收的一种税。一种税。 计税依据为：对于非出租的房产，以房产原值一次减计税依据为：对于非出租的房产，以房产原值一次减除除10%10%30%30%后的余值为计税依据；对于出租的房产，以后的余值为计税依据；对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。房产税采用比例税率，按房房产租金收入为计税依据。房产税采用比例税率，按房产余值计征的，税率为产余值计征的，税率为1.2%1.2%；按房产租金收入计征的，；按房产租金收入计征的，税率为税率为12%12%。7373v4 4契税契税 契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税

61、。契税的税率为征收的一种税。契税的税率为3%3%。从。从2010.10.12010.10.1开始，家开始，家庭唯一普通住房按庭唯一普通住房按1.5%1.5%优惠，优惠，9090平方及以下的普通住房按平方及以下的普通住房按1%1%优惠。优惠。v5 5印花税印花税 印花税是对经济活动中书立领受各种凭证而征收的税印花税是对经济活动中书立领受各种凭证而征收的税种。房地产经济活动中书立设计、建筑施工承包合同、房种。房地产经济活动中书立设计、建筑施工承包合同、房产租赁合同、借款抵押合同、房地产转移合同、领受产权产租赁合同、借款抵押合同、房地产转移合同、领受产权证书等，均要按规定缴纳印花税。证书等，均要按规

62、定缴纳印花税。7474v6 6企业所得税企业所得税 企业所得税是国家按照税法规定，对在中华人民共企业所得税是国家按照税法规定，对在中华人民共和国境内的企业（除外商投资企业和外国企业）就其生产和国境内的企业（除外商投资企业和外国企业）就其生产经营所得和其他所得征收的一种税。经营所得和其他所得征收的一种税。税率为税率为25%25%应纳税所得额应纳税所得额= =利润总额利润总额- -允许扣除项目的金额允许扣除项目的金额v7 7个人所得税个人所得税7575v8 8土地增值税土地增值税 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和

63、个人，就其转让房地产所取其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额为征税对象征收的一种税，其实质是得的增值额为征税对象征收的一种税，其实质是对土地收对土地收益的课税益的课税。 以土地增值额为计税依据，土地增值额为转让房地产以土地增值额为计税依据，土地增值额为转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。 7676v扣除项目：扣除项目：n（1）房地产开发成本，包括土地出让金及相应的手）房地产开发成本，包括土地出让金及相应的手续费、拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础续费、拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施建设费、开发

64、间接费等。设施建设费、开发间接费等。n（2）房地产开发费用。包括财务、管理、销售费用。）房地产开发费用。包括财务、管理、销售费用。n（3）旧房或建筑物的评估价格。）旧房或建筑物的评估价格。n（4）转让房地产有关的税金，包括两税一费、印花）转让房地产有关的税金，包括两税一费、印花税等。税等。n（5）财政部规定的其他扣除项目。）财政部规定的其他扣除项目。7777土地增值税实行四级超率累进税率，即土地增值税实行四级超率累进税率，即30%30%60%60%。（1 1）增值额）增值额未超过未超过扣除项目金额扣除项目金额50%50%（包括本比例数，下同）（包括本比例数，下同）的部分，税率为的部分，税率为3

65、0%30%；（2 2）增值额）增值额超过超过扣除项目金额扣除项目金额50%50%，但未超过扣除项目金额，但未超过扣除项目金额100%100%的部分，税率为的部分，税率为 40%40%；（3 3）增值额）增值额超过超过扣除项目金额扣除项目金额100%100%，但未超过扣除项目金，但未超过扣除项目金额额200%200%的部分，税率为的部分，税率为50%50%；（4 4）增值额）增值额超过超过扣除项目金额扣除项目金额200%200%的部分，税率为的部分，税率为60%60%。7878v例：某事业单位转让一幢旧办公楼，原造例：某事业单位转让一幢旧办公楼，原造价价500万元，经房地产评估机构评定，该万元，

66、经房地产评估机构评定，该楼重置成本价为楼重置成本价为1500万元，成新度折扣万元，成新度折扣率为七成新。转让前为取得土地使用权支率为七成新。转让前为取得土地使用权支付的地价款和有关费用付的地价款和有关费用300万元，转让时万元，转让时取得收入取得收入2300万元，请计算该纳税人应万元，请计算该纳税人应缴纳的土地增值税税额缴纳的土地增值税税额(营业税税率为营业税税率为5，城建税税率城建税税率7，教育费附加征收率，教育费附加征收率3，印花税税率万分之五印花税税率万分之五)？7979v（1）转让收入）转让收入2300万元万元v（2）扣除项目金额：）扣除项目金额：v（3）增值额）增值额23001477

67、.65=822.35万元万元v（4）增值额与扣除项目金额的比率为：）增值额与扣除项目金额的比率为：v 822.351477.6556v（5）应纳土地增值税税额为：应纳土地增值税税额为：v 1477.655030【822.35-1477.65(10050)】40%=255.0575 1）房地产评估价格房地产评估价格1500701050万元万元 2）取得土地使用权支付的金额）取得土地使用权支付的金额300万元万元 3）与转让房地产有关的税金为：）与转让房地产有关的税金为： 23005（173）23000.5127.65万元万元 4）扣除项目金额合计为：）扣除项目金额合计为： 1050300127.

68、651477.65万元万元1477.651477.65万元万元8080土地增值税简化计算土地增值税简化计算v（1 1）增值额）增值额未超过未超过扣除项目金额扣除项目金额50%50%的的，税率为，税率为30%30%；v（2 2）增值额）增值额超过超过扣除项目金额扣除项目金额50%50%，但未超过，但未超过100%100%的，的，应纳税额：土地增值额应纳税额：土地增值额*40%-*40%-扣除项目扣除项目*5%*5%；v（3 3）增值额）增值额超过超过扣除项目金额扣除项目金额100%100%，但未超过，但未超过200%200%的，应纳税额：土地增值额的，应纳税额：土地增值额*50%-*50%-扣除

69、项目扣除项目*15%*15%；v（4 4）增值额）增值额超过超过扣除项目金额扣除项目金额200%200%的，应纳税额：的，应纳税额：土地增值额土地增值额*60%-*60%-扣除项目扣除项目*35%*35%。8181v若采用速算扣除法，税率若采用速算扣除法，税率40，速扣系数，速扣系数5：v则上例简化计算为：v v 应纳土地增值税税额应纳土地增值税税额822.35401477.655255.0575万元万元8282v9 9、耕地占用税耕地占用税 占用耕地占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。四级税率：人，为耕地占用税的纳税人。四级税

70、率： （一）人均耕地（一）人均耕地不超过不超过1 1亩亩的地区（以县级行政区域为的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米单位，下同），每平方米为为1010元至元至5050元元；（二）人均耕地（二）人均耕地超过超过1 1亩但不超过亩但不超过2 2亩亩的地区，每平方米的地区，每平方米为为8 8元至元至4040元元；（三）人均耕地超过（三）人均耕地超过2 2亩但不超过亩但不超过3 3亩亩的地区，每平方米的地区，每平方米为为6 6元至元至3030元元；（四）人均耕地（四）人均耕地超过超过3 3亩亩的地区，每平方米为的地区，每平方米为5 5元至元至2525元元。8383Company LogoCo

71、mpany Logo2.62.6 住房公积金住房公积金v 住房公积金是指国家机关及事业单位、国有企业、住房公积金是指国家机关及事业单位、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业等单位，城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业等单位，为在职职工缴存的及在职职工个人缴存的长期住房储为在职职工缴存的及在职职工个人缴存的长期住房储蓄金，属于职工个人所有。住房公积金只能用于职工蓄金，属于职工个人所有。住房公积金只能用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房。购买、建造、翻建、大修自住住房。 v 新加坡的中央公积金制度是我国构建住房公积金新加坡的中央公积金制度是我国构建住房公积金制度的借鉴基础。制度

72、的借鉴基础。8484Company LogoCompany Logo( (一一) )住房公积金管理机构住房公积金管理机构v 住房公积金的管理实行住房委员会决策、住住房公积金的管理实行住房委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。督的原则。 管理机构有：管理机构有：v1 1、住房委员会。住房委员会。负责住房公积金具体管理措施负责住房公积金具体管理措施的制定、调整、实施监督；拟定住房公积金的缴的制定、调整、实施监督；拟定住房公积金的缴存比例；确定住房公积金的最高贷款额；审批住存比例；确定住房公积金的最高贷款额；审批住房公积金的归集和

73、使用计划，及其执行情况的报房公积金的归集和使用计划，及其执行情况的报告。告。 v2 2、住房公积金管理中心。住房公积金管理中心。负责住房公积金的管负责住房公积金的管理运作。理运作。 8585Company LogoCompany Logo( (二二) )住居公积金的缴存住居公积金的缴存v 职工住房公积金的个人月缴存额，为其本人上一职工住房公积金的个人月缴存额，为其本人上一年度月平均工资乘以职工个人缴存比例，单位月缴存年度月平均工资乘以职工个人缴存比例，单位月缴存额为职工本人上一年度平均月工资乘以单位缴存比例。额为职工本人上一年度平均月工资乘以单位缴存比例。最低缴存比例为最低缴存比例为5 5。

74、v 个人缴存部分由单位从工资中代扣，然后与单位个人缴存部分由单位从工资中代扣，然后与单位缴存部分一起汇缴到住房公积金专户内。自存入公积缴存部分一起汇缴到住房公积金专户内。自存入公积金账户之日起按国家规定的金账户之日起按国家规定的利率计息利率计息。8686Company LogoCompany Logo( (三三) )住房公积金的提取住房公积金的提取v 职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，离职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，离退休时，完全丧失劳动能力、并与原单位终止劳动关退休时，完全丧失劳动能力、并与原单位终止劳动关系时，户口迁出所在市、县或出境定居时，偿还购房系时，户口迁出所在市、县

75、或出境定居时，偿还购房贷款本息时，房租占家庭收入的比例超过规定比例时，贷款本息时，房租占家庭收入的比例超过规定比例时，职工死亡或被宣告死亡时，职工或其继承人、受遗赠职工死亡或被宣告死亡时，职工或其继承人、受遗赠人可以向住房公积金管理中心申请，经过准许后提取人可以向住房公积金管理中心申请，经过准许后提取公积金账户内的部分或全部存储余额。公积金账户内的部分或全部存储余额。8787Company LogoCompany Logo住房公积金贷款住房公积金贷款v 公积金成员在购买、建造、翻建、大修自住公积金成员在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请公积金住房时，可以向住房公积金

76、管理中心申请公积金贷款，准予贷款的应提供担保，贷款风险由住房贷款，准予贷款的应提供担保，贷款风险由住房公积金管理中心承担。公积金管理中心承担。贷款资金由公积金提供。贷款资金由公积金提供。8888Company LogoCompany Logo公积金贷款的提前还款公积金贷款的提前还款v 借款人在贷款发放日六个月以后可以申请办借款人在贷款发放日六个月以后可以申请办理提前还款理提前还款 ( (包括部分还款和结清还款包括部分还款和结清还款) )。部分。部分提前还款中，纯公积金贷款起还点为提前还款中，纯公积金贷款起还点为3 3万元，组万元，组合贷款起还点为合贷款起还点为5 5万元。在放款日以后的每一个万

77、元。在放款日以后的每一个年度内，借款人可提前还款一次。年度内，借款人可提前还款一次。8989Company LogoCompany Logo( (四四) )住房公积金的使用住房公积金的使用v 住房公积金管理中心在保证公积金提取和公积金住房公积金管理中心在保证公积金提取和公积金成员购买自住住房贷款前提下，经住房委员会批准，成员购买自住住房贷款前提下，经住房委员会批准，可以用住房公积金购买国债可以用住房公积金购买国债。公积金的增值收益存入。公积金的增值收益存入公积金增值收益专户，用于建立公积金贷款风险准备公积金增值收益专户，用于建立公积金贷款风险准备金、支付住房公积金管理中心的管理费用、补充城市金、支付住房公积金管理中心的管理费用、补充城市廉租住房的建设资金。廉租住房的建设资金。 9090Company LogoCompany Logo9191