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1、第一部分第一部分 宏观大势解读宏观大势解读第二部分第二部分 中观经济分析中观经济分析第三部分第三部分 微观市场探究微观市场探究第四部分第四部分 客户征询调研客户征询调研第五部分第五部分 商业专题调研商业专题调研主要目录主要目录第一部分第一部分 宏观大势解读宏观大势解读世界经济正笼罩在部分发达经济体债务危机和经济疲弱及失业率上升的阴影下。目前世界经济并未全面走出危机，也没有恢复到正常的发展轨道，仍然面临着下行风险。从当前世界经济形势的基本面看，风险因素主要包括：第一，一些发达国家经济增速出现回落，一些新兴经济体经济增速也有所放缓。第二，随着部分国家主权债务违约风险形势的骤然紧张，欧元区又一次被推
2、上了债务危机的风口浪尖。第三，通胀成为世界经济形势基本面中潜在的重要风险因素。今年下半年，在世界经济前景不确定性明显增加情况下，国际金融机构纷纷下调了2011年世界经济增长的预测，其中IMF由4.3%下调至4.2%、摩根士丹利由4.2%下调至3.9%、高盛集团由4.1%下调至4.0%、花旗集团由4.2%下调至3.8%。此外，不久前世界银行有关负责人也明确表示，世界经济正在进入一个新的“危险区”。种种迹象表明，世界经济确实又到了一个需要警惕和呵护的时段。中东、北非局势动荡不定，大宗商品价格上涨引发中东、北非局势动荡不定，大宗商品价格上涨引发的全球性通胀压力增大，日本地震和海啸，以及近一的全球性通
3、胀压力增大，日本地震和海啸，以及近一段时期欧美债务危机愈演愈烈和一些发达国家经济明段时期欧美债务危机愈演愈烈和一些发达国家经济明显放缓，都为世界经济增长带来了新的不确定性。显放缓，都为世界经济增长带来了新的不确定性。世界经济 2010年世界经济实现复苏性增长后，人们对2011年抱以厚望。但2011年已过去大半，世界经济发展形势并非此前多数国际金融机构预测的那么乐观。中国经济 中国在错综复杂的国际经济环境中，既有挑战也有难得发展机遇,仍处于重要战略机遇期。 10月18日，国家统计局发布前三季度国民经济数据，前三季度国内生产总值320692亿元，同比增长9.4%。第三季度增长9.1%。统计局发言人
4、表示，宏观经济平稳较快增长可能性大，今后一个时期经济趋向二次探底的可能性非常小。今年以来我国经济增长由政策刺激向自主增长有序转变，经济增长的速度与质量、结构和效益的关系趋于改善，经济与社会发展趋于协调，一些突出矛盾正在逐步缓解，继续朝着宏观调控的预期方向发展。我国经济增速略为放缓，在很大程度上是主动调控的结果，处在合理水平，没有超出预期，中国经济增长的动力仍然强劲。 国内楼市 随着房地产调控政策对开发商资金链构成更大压力，房地产价格涨势或继续缓和。 中中国70个大中城市9月份房地产价格同上月基本持平，与上年同期相比涨幅出现回落，表明政府的房地产调控政策取得预期效果，但是这场战斗还远未结束。在鉴
5、于经济增长速度未来数月或进一步放缓，智圆行方认为，随着房地产调控政策对开发商资金链构成更大压力，房地产价格涨势或继续缓和。2011年前三季度，一线城市和二线城市楼市成交量变化趋势呈现出较为一致的规律：一季度成交量同比不断下降，特别本年度一二线城市的调控细则大都在2月中下旬及3月初陆续正式落地并实施，故3月份调控成效逐渐显露，传统的楼市“小阳春”在严厉的限购令面前黯然失色，楼市成交量大幅缩水。4月调控作用继续显现，成交量持续下滑；由于去年5、6两月楼市受4月新政影响成交量迅速下跌，故本年度5、6两月成交量虽受调控影响依旧处于低位，但同比有所上涨。进入第三季度，单月成交量基本呈现持续下跌趋势，同比
6、增长率亦逐月下滑。去年“金九银十”销售旺季如约而至，而今年受调控政策影响，楼市持续低迷，“金九”风光不再，“银十”也恐难再续。无论是经济形势，还是房地产市场形势，都没有给房地产调控政策放松的理由，调控政策继续从紧，新一轮限购即是明证。近期，主要城市商品房成交量维持低位运行，同比普遍下降，价格涨幅逐步缩小，政策从紧也加重了购房者的观望气氛，商品住宅价格出现调整的可能性上升。我们认为楼市价格与效率不会出现重大挫折，房产价格不会出现显著下跌。我们认为楼市价格与效率不会出现重大挫折，房产价格不会出现显著下跌。理由在于：（1）由于多数标杆级发展商已完成2010年销售目标，故因为急售而降价的可能性不大；（
7、2）楼市对调控政策的免疫力增强；（3）物业税或导致市场信心受挫，但经济影响并不显著，特别是采用0.3%至0.4%的预期区间下端比例时，这种影响更显温和。至于二三线城市，调控政策的细则一般较一线城市的温和，故仍留有一定增长空间。宏观研判 宏观调控持续趋紧，楼市进入盘整期，但不会出现较大的波动，未来将维持平稳发展态势。第二部分第二部分 中观经济分析中观经济分析城市区位 安阳市下辖五县（市）：林州市、安阳县、汤阴、内黄和滑县。紧邻安阳市的林州是红旗渠的故乡，有着丰富的矿产资源，其中铁矿储量为3330万吨，年产优质生铁100万吨，是安钢主要的原材料供应地。安阳市位于河南省北部，地处山西、河北、河南三省
8、交汇处，西依太行山与山西接壤，北 隔漳河与河北省邯郸市相望，东与濮阳市毗 邻，南与鹤壁、新乡连接。 安阳西部为山区，东部为平原。 京广铁路、京珠高速和107国道均从安阳的高新区两侧穿过，使安阳和外界连接便利。 安阳位于晋、冀、豫三省交界处 ，是豫北地区 区位 的区域性中心城市，辐射半径长。城市交通 安阳位于晋、冀、豫三省交界处 ，是豫北地区 区位 的区域性中心城市，辐射半径长。1.1.石武高铁安阳东站石武高铁安阳东站 石家庄至武汉铁路客运专线，建成后安阳到北京将仅需1.5个小时,安阳到广州将只需10.5个小时。 2.2.扼守北向进京门户扼守北向进京门户京广铁路京珠高速，106、107国道贯穿南
9、北。3.3.中原经济协作区中原经济协作区11条省级公路干线从市区辐射而出，连接周边180公里半径范围内中原经济协作区，共13个城市，总人口近6000万人。 城市文化 浓厚的中原文化安阳是中国七大古都之一是甲 骨文的故乡，安阳殷墟被列为世界文化遗产。迄今为止出土的最大最重的青铜器司母戊鼎是商后期(约公元前十四世纪至公元前十一世纪铸品,原器1939年3月出土于河南安阳侯家庄武官村。此鼎形制雄伟，重达832.84公斤，高133厘米、口长110厘米、口宽79厘米，现藏中国历史博物馆。司母戊大方鼎殷墟宫殿宗庙遗址出土的甲骨文安阳殷墟那里是古代文明的发源地，甲骨文时期古代人类的聚居点。从世纪年代至今，这里
10、相继发现了座大墓，被国际专家、学者誉为世界“第二个古埃及”。城市经济 安阳市经济总量水平不高，但增长较快，最近五年平均增速达到15%左右，高于全省水平。20062006年年20102010年年GDPGDP增速比较增速比较20062006年年20102010年安阳市人均年安阳市人均GDPGDP20062006年年20102010年安阳市年安阳市GDPGDP2010年全市生产总值完成1300亿元，增长12.5%，高于全国、全省平均增速；人均生产值达到2.5万元，增长14.7%。近五年安阳市GDP总量、人均GDP都保持了较高的增长速度，其中GDP增速五年平均达到15%。与郑州、洛阳、许昌、新乡等省内
11、城市相比，安阳市经济总量水平不高，但这座城市蕴含着深厚的发展积淀，并开始展现出惊人的经济活力。城市经济 安阳市人均GDP已经突破3000美元，房地产进入快速发展期，随着经济不断增长，预计2012年后进入相对平稳发展周期。安阳市城镇人均可支配收入增长迅速，2010年达到16394元，在省内排在郑州与洛阳之后位列第三。安阳市农民人均可支配收入2010年达到6359元，与城镇居民人均水平有较大差距，在全省仅排第七位。说明安阳市城乡贫富差距较大，房地产、汽车等高档消费品地区差异化较大。城市经济总量仍偏低，人均GDP中下，但城镇居民人均可支配收入处于上游水平，为房地产发展提供了有力的支撑。800-4,0
12、00US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$ 启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展，以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存改善需求兼有生存需求人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系城市经济 第二、三产业增长速度较快，城市经济产业结构逐渐优化，结构的调整必然会带来大量的就业机会，房地产市场需求空间逐步增加。安阳是河南省的重要工业基地，已初步形成了冶金、电子、化工、电力、机械、纺织、医药、烟草等工业体系。全市现有限额以上工业企业466家，大中型企业
13、64家。安阳钢铁集团公司、安彩集团公司被列入全国500家最大工业企业。安彩集团是我国最大的彩色玻壳生产基地，产量位居世界第四。“安彩”牌玻壳、“YA”牌热轧带肋钢筋、“红旗渠”牌香烟、“金钟”牌电池等产品成为全国或全省知名品牌。近年来，安阳充分发挥区位优势，不断加快经济发展步伐，综合经济实力逐年增强。 第二产业为安阳市的主导产业，且占比持续提高，城市工业及重工化特征明显城市工业及重工化特征明显。冶炼、能源及加工制造业是国民经济的支柱产业，其中河南省最大的钢铁企业安钢、全国河南省最大的钢铁企业安钢、全国500500家最大工业企业之一安彩集团，是城市的产业名片家最大工业企业之一安彩集团，是城市的产
14、业名片。城市经济 社会固定资产投资增速较快，投资额逐年递增，2011年前8个月完成投资523.3亿元，房地产投资持续火热。2011年1-8月，全市完成固定资产投资523.3亿元，增长33.1%，增幅高于全省4.1个百分点。第一产业投资18.6亿元，增长8.6 %；工业投资307.4亿元，增长50.1%；第三产业投资197.3亿元，增长15.3%。大项目投资完成较好，亿元以上大项目完成投资267亿元，同比增长93%。房地产开发投资65.8亿元，同比增长14.5%；实现销售额51.3亿元，增长45.2%。 近年来安阳市社会固定资产投资额增速但一直处于下滑状态，这种状况在2011年有所改善。城市人口
15、 第二、三产业增长速度较快，城市经济产业结构逐渐优化，结构的调整必然会带来大量的就业机会，房地产市场需求空间逐步增加。近年来安阳市城镇化进程明显加快，基本形成了中心城市、小城镇和农村齐头并举、协调发展的良好格局，城镇化发展速度每年递增1.5个百分点，2010年安阳市城镇化率已达41.1%。根据安阳市新一轮城镇化发展主要目标，预计今后3年全市城镇化率将年均增长2个百分点以上，每年转移农村人口11万人左右；到2012年底城镇总人口将达到249万人以上 。城市规划 2020年以前，安阳市区优先向南向东发展城市职能城市职能：世界文化遗产地，中国优秀旅游城市，河南省以现代制造业为基础的新型工业基地，豫北
16、地区的商务信息中心、交通物流中心、教育科研中心和文化旅游中心；城市性质城市性质：国家历史文化名城，豫北区域性中心城市。规划期末城市规模规划期末城市规模：中心城区城市人口150万人，城市建设用地为149.9平方公里。规划期内城市主要向南向东规划期内城市主要向南向东发展发展，适当向西延伸。从现实情况及市场认知看，向东发展优先于向南发展向东发展优先于向南发展。资料来源：安阳市城市总体规划（20072020）。 向东（安东新区）向东（安东新区）向南（高新开发区）向南（高新开发区）本案处于城市发展两大炽热板块的交汇处，但目前也属于是两大板块发展的盲点区域，前景美好，短期看淡。安东新区以京港澳高速公路为界
17、分为东、西两大区域。目前开发的为西部区域，规目前开发的为西部区域，规划定位为综合政务、商务、划定位为综合政务、商务、文化、体育、信息为主的城文化、体育、信息为主的城市新的核心区市新的核心区；高新开发区，是一个产业聚集区，目前已形成以先进装备制造业、电子信息产业、医药生化产业、食品加工业、印刷包装业和纺织服装业等六大产业为主导的集聚区。 资料来源：安阳市城市总体规划（20102020）。 城市规划 向东（行政居住）向东（行政居住）向南（产业聚集区）向南（产业聚集区）1.1.经济增长：经济增长：安阳市作为中原经济协作区的中心城市，省内各地市经济排名第六，近年经济发展势头良好；人均GDP已突破300
18、0美元，房地产步入较快发展阶段；2.2.城市化进程城市化进程加速，刚性需求强劲，住房进入快速更新换代期，市场逐步成熟；3.3.社会固定资产投资增速社会固定资产投资增速较快，房地产投资持续火热，市场供给持续增加；4.4.城市规划：城市规划：核心城区价值优势依然明显，东区及开发区具备绝对发展潜力，而位于此结合部地带必将成为房地产的价值洼地；本案处于城市发展两大炽热板块的交汇处，但目前也属于是两大板块发展的盲点区域，前景美好，短期看淡。中观研判 第三部分第三部分 微观市场探究微观市场探究近年来安阳市房地产市场保持强劲增长势头，并且发展态势良好，但存在一定的泡沫现象。数据来源：安阳市统计局。房产建设
19、从上图中可以看出，安阳近几年房地产市场一直较为活跃，随着城市经济和居民富裕程度的提高，客户对住房需求逐渐释放，商品房成交面积稳定持续增长。但施工面积的增幅大大高于商品房成交面积的增幅，此情况会造成局部片区供过于求的局面。房地产2006年进入快速发展阶段，每年增长率保持在30%以上，预计未来几年将保持平稳的发展态势。房产投资 2010 年 1 月至 12 月，在房地产开发投资中，住宅投资849065 万 元 ， 同 比 增 长35.9%， 占房地产投资的比重为 86%，比重提高 2.3 个百分点；办公楼投资 2538 万元，下降 45.4%，比重由上年同期的0.6%下降到 0.3%；商业营业用房
20、投 资 110951 万 元 ，增 长141% ，比 重 由 上 年 同 期 的6.2%提高到 11.2%； 其他投资24604 万元，下降 65.2%，比重由 上 年 同 期 的 9.5%下 降 到2.5%。 从土地供应上来看，安阳潜在开发量巨大，房地产市场竞争进入白热化阶段，对开发商的营销水平提出了较高的要求。房产供应 2010 年 1 月至 12 月， 全市房地产开发企业土地购置面积 279.8 万平方米，约合4197亩， 同比下降 14.8%； 完成土地开发面积64.96 万平方米， 同比下降48.8%。 安阳市土地供应量在2004年出现了暴增，在2008年和2009年又出现了高达23
21、0%的增幅，2009年供应土地达4926亩，约合328.1万。加上2010年，土地供应面积累计607.9万，按照容积率3计算，2010-2013至少年可以供应商品房达1823.7万。安阳市房地产销售量逐年稳步增加，市场需求持续释放。房产销售 从右表可以看出，近年来随着全国房地产市场的快速发展，安阳市房地产销售量逐年稳步增加，2010年销售商品房340万平米，预计2011年销售量可达到400万平米，市场需求依然旺盛。房地产市场小结1.安阳房地产发展格局：未来市场热点片区，东区和开发区；2.安阳房地产施工和竣工比超过4.7，在未来两年会出现一定的供过于求的状况；3.安阳市近几年土地供应大增，预计未
22、来3年内每年新增供应量约500-600万平米，未来商品房的供应量将进一步扩大，市场竞争将进一步加剧；4.安阳市商品房年销售量达到300万400万，消化总量较大，投资性需求增加，市场进入快速发展期，需求依然旺盛；安阳市场基本形成5大板块市场结构 安东板块安东板块洹水板块洹水板块铁西板块铁西板块开发区板块开发区板块中心板块中心板块主流市场，房价基本维持在3800元-4500元边缘市场，房价基本维持在3000元以下安东板块和开发区板块为近期开发的量较大的热点板块铁西板块 重工业区域，居住环境相对较差安东板块安东板块洹水板块洹水板块铁西板块铁西板块开发区板块开发区板块中心板块中心板块板块综述：板块综述
23、：安阳重工业片区，安钢以及其下游安阳重工业片区，安钢以及其下游产业的覆盖，使得片区内人口密度产业的覆盖，使得片区内人口密度大，区域住宅需求较大，市场供应大，区域住宅需求较大，市场供应量较多。量较多。铁西板块铁西板块依托资源配套齐全/交通便利产品形式及创新多层、小高层产品线丰富；一直以来安钢等大型企业的家属住宅持续发展，因工作的缘故，需求会长期存在，但真正有品质的项目少，没有提升整体区域形象，创新程度仍停留较初级的阶段客户特征基本为安钢及其下游产业的企业员工，少量周边县镇的进城客户。价格区间区域主流价格在区域主流价格在30003000元元/ /以下以下代表楼盘运动城、帕提欧、巴黎春天等项项 目目
24、运动城位位 置置安钢大道体育中心西侧开开 发发 商商安阳福源祥置业有限公司电电 话话0372-3177777/3186999项目规模项目规模占地面积4万，总建面积12万容容 积积 率率水电暖配套水电暖配套天然气、地暖物业类型物业类型小高层、高层物业公司物业公司（收费）（收费）未定均均 价价3000元/销售进度销售进度一期售罄，二期在售销销 售售 率率二期70%左右户型配比户型配比69小两房，97-110三房主力户型主力户型97-104小三房代理公司代理公司伟业顾问规划设计规划设计周边配套周边配套市体育馆、殷都遗址公园、市二中、市十一中、铁西路小学、梅园庄中学开发进程开发进程准现房，明年6月份交
25、房项目卖点项目卖点紧邻市体育馆，定位为运动型社区，紧凑户型设计，总价较低，准现房备备 注注08年入市，目前为最后一期，项目去化速度较为缓慢；周边配套相对缺乏重点项目调研运动城项项 目目帕提欧位位 置置安彩大道与中州路交汇处向东100米路南开开 发发 商商安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司电电 话话0372-5356666项目规模项目规模总占地面积12万，总建面积26万容容 积积 率率1.8水电暖配套水电暖配套天然气、地暖物业类型物业类型小高层、高层物业公司物业公司（收费）（收费）均均 价价2800元/销售进度销售进度一期售罄，二期在售销销 售售 率率70%户型配比户型配比81-84两房，112-
26、173三房主力户型主力户型84两室两厅，120三房两厅两卫代理公司代理公司规划设计规划设计北京圣地国际周边配套周边配套烧盆窑小学、建设银行、交通较为便利，但项目周边配套较缺乏开发进程开发进程2010年10月开工，2012年底交房项目卖点项目卖点4.6万园林，南加州风情建筑，户型面积适中 备备 注注项目位于传统工业区，距离安玻较近，居住环境较差，2010年底入市价格2700元/，去化速度较慢，价格也缺乏上涨力度重点项目调研帕提欧项项 目目和煦园位位 置置安钢大道与钢花路交叉口西50米开开 发发 商商安阳市和谐置业有限公司电电 话话0372-39922223176999项目规模项目规模占地面积3.
27、8万，总建面积8.6万容容 积积 率率2.8水电暖配套水电暖配套天然气、地暖物业类型物业类型6层电梯洋房，高层物业公司物业公司（收费）（收费）均均 价价高层3000元/，电梯洋房6000元/销售进度销售进度一期在售销销 售售 率率60%户型配比户型配比80-83两房，121-134三房主力户型主力户型121-134三房代理公司代理公司规划设计规划设计北京清水爱派周边配套周边配套中国银行，安阳商业银行，安钢卫生服务中心，客运西站、农贸市场开发进程开发进程一期明年十月份交房项目卖点项目卖点壁挂式太阳能热水系统、小区规划3栋6层电梯洋房 备备 注注三栋6层电梯洋房拉高项目的整体品质，同时吸引了市场的
28、关注；电梯洋房为市场稀缺产品，目前仅剩顶层，高层销售情况一般重点项目调研和煦园项项 目目巴黎春天位位 置置文明大道与铁西路交叉口东南角开开 发发 商商河南省恒祥房地产开发有限责任公司电电 话话0372-3188888，5126666项目规模项目规模占地面积110亩，总建面积17万容容 积积 率率2.8水电暖配套水电暖配套天然气、地暖物业类型物业类型高层，电梯洋房物业公司物业公司（收费）（收费）1.1元/月均均 价价3600元/销售进度销售进度二期在售销销 售售 率率80%户型配比户型配比98两房，118-143三房，168四房主力户型主力户型138-143三室两厅两卫代理公司代理公司规划设计规
29、划设计周边配套周边配套周边配套成熟，学校、医院、购物都很方便，且社区配建实验幼儿园开发进程开发进程准现房，明年10月份交房项目卖点项目卖点铁西核心地段，法式风情社区，板式高层，6层电梯洋房，准现房 备备 注注项目在区域内位置较好，且项目入市时间较长，销售情况良好，其中两房和三房仅存少量素质较差房源，存量主要为四房大面积户型；售楼部及前面广场大，体验感较好，拉升了项目的档次重点项目调研巴黎春天项项 目目国际银都位位 置置文明大道与铁西路交叉口西北角开开 发发 商商安阳市友谊房地产开发有限公司电电 话话0372-3311111/3312345项目规模项目规模总建面积约30万容容 积积 率率5水电暖
30、配套水电暖配套天然气、地暖物业类型物业类型高层物业公司物业公司（收费）（收费）未定均均 价价按揭3600元/，一次性2900元/销售进度销售进度一期在售销销 售售 率率60%户型配比户型配比80-88两室一厅一卫，122-130三室一厅两卫，136-144三室两厅两卫主力户型主力户型136-142三室两厅两卫代理公司代理公司规划设计规划设计周边配套周边配套幸福路中学、新世纪中学、殷都区实验小学等教育资源，区域位置较好，各项配套成熟完备，项目定位于城市综合体，自身配备有大体量商业开发进程开发进程刚出地面，预计2013年底交房项目卖点项目卖点地段较好，城市综合体，居住、休闲、购物一站式的生活模式
31、备备 注注项目定位为城市综合体，商业体量较大，社区内外所有住宅楼一二层均为底商，容积率大，居住舒适度较大，客户购买抗性较大；一次性付款和按揭付款相差700元/，说明开发商的资金链紧张重点项目调研国际银都洹水板块 资源驱动，但属非主流发展区域板块综述：板块综述：依托洹河资源和厚重的历史人文依托洹河资源和厚重的历史人文资源，是最早出现高尚居住产品资源，是最早出现高尚居住产品的板块，随着城市发展政策导向的板块，随着城市发展政策导向性，该区域发展后劲不足，市场性，该区域发展后劲不足，市场产品供应量较小。产品供应量较小。洹水板块洹水板块依托资依托资源源洹河景观资源/配套普通/交通便利产品形产品形式及创式
32、及创新新以小高层产品为主，有影响力的项目少，产品创新程度仍停留在较初级的阶段；客户特客户特征征聚集了早期的高端客户，以私营老板、公务人员居多；价格区价格区间间区域主流价格在区域主流价格在38003800元元/ /左右左右代表楼代表楼盘盘 水木清华、君临北岸等安东板块安东板块洹水板块洹水板块铁西板块铁西板块开发区板块开发区板块中心板块中心板块项项 目目水木清华位位 置置平原路北段平原桥北200米路东开开 发发 商商河南省仁和置业有限公司占占 地地17.342万建筑面积建筑面积50万容容 积积 率率2.8项目规划项目规划在售二期共17栋，10栋高层，7栋多层主力户型主力户型127-142平方米三房
33、营销推广营销推广同胜机构均均 价价3500元/销售进度销售进度二期销售率达到70%，多层剩余少量140平米三房，3800元/，7695两房剩余较多，均价3200元/物业管理物业管理河南龙河源物业管理有限公司，物业费初步定在1.2元/平米开发进度开发进度一期已经交房入住，二期正在做外粉，年底交房周边配套周边配套政府强力支持洹河改造，未来3年中将投入5亿资金，分阶段实施对“一河两岸”的改造工作，洹河两岸将建成文化带、观光旅游带、国防教育带和休闲娱乐带。本项目南依自然生态洹河，170公里景观带洹河水域揽入怀抱，尽享生态多姿生活。项目卖点项目卖点洹北第一大盘、性价比高备备 注注一期工程道路两侧土地共计
34、余亩，紧领邻我市重点中学实验高级中学（六中）及环保河流洹河，客户主要来自水冶、铜冶、柏庄等西、北乡镇，反映出客户较强的地缘情结重点项目调研水木清华项项 目目桂花苑位位 置置平原路与安漳大道交叉口西南开开 发发 商商安阳市辽野房地产开发有限责任公司占占 地地34亩建筑面积建筑面积8万平米容容 积积 率率2.7项目规划项目规划2栋24层，1栋25层，4栋18层，共600余套物业类型物业类型高层住宅、商业营销推广营销推广深圳瑞尔特均均 价价4100销售进度销售进度6#未售，其余几栋6月份开盘，至今销售率80%，剩余少量105、106的三房，97两房，60小户型50套左右，均价4100元/，目前推出1
35、40顶层特价房，3500元/户型配比户型配比60小户型，9397两房，107163三房，154四房，主力面积区间90120开发进度开发进度全部封顶周边配套周边配套十八中、安阳卫校、红旗渠商贸城、漳河农贸市场项目卖点项目卖点位置好、配套齐全、全城首家太阳能光电一体社区备备 注注处于北关、老城、东区的交汇地带，体量不大，产品线丰富，小户型市场接受度非常差重点项目调研桂花苑项项 目目君临北岸位位 置置安阳市平原路与洹滨北路交叉口西北角开开 发发 商商河南利丰地产开发有限公司占占 地地80亩建筑面积建筑面积85000平方米容容 积积 率率1.6水电暖配套水电暖配套双气物业类型物业类型多层、小高层物业公
36、司物业公司（收费）（收费）未定均均 价价3300元/销售进度销售进度剩余大约100套9498小三房销销 售售 率率60%户型配比户型配比7081两房，9498小三房，100130三房主力户型主力户型100130三房开发进程开发进程接近封顶，2013年底交房项目卖点项目卖点水岸社区、环境优美，性价比高周边配套周边配套学校教育：周边2.5公里范围内，有胜利路小学、安阳桥小学、西漳涧小学；胜利路中学、北关区高中、实验中学、艺文高级中学；安阳幼师、安阳卫校、安阳航空运动学校、安阳信息工程学校、安阳市电子信息工程学校。医疗卫生：市第三人民医院、市肿瘤医院、北关区妇幼保健院、洹河医院、安阳同济医院、惠民癫
37、痫专科医院等医疗机构分布在周边2.5公里范围内，各大医药网点分布较广。商业市场：周边2.5公里范围内有百盛购物广场、东安商贸城、美丽华购物广场、华宇服装大世界、红旗渠商贸城、华联超市、红旗商贸城。备注备注小三房空间布局不合理，客厅狭小，所以去化缓慢重点项目调研君临北岸中心板块 配套成熟，土地有限，以综合性、复合性、中小项目为主板块综述：板块综述：安阳传统商业、行政、居住综合区，安阳传统商业、行政、居住综合区，商业氛围浓，公共配套成熟，生活商业氛围浓，公共配套成熟，生活便利度高，土地储备量稀少。便利度高，土地储备量稀少。区位优势明显，配套完善，但交通较拥堵，居住环境较差。中心板块中心板块依托资依
38、托资源源老城中心，配套齐全、交通便利产品形产品形式及创式及创新新由于土地成本高，基本以高容积率的高层为主，主打户型为居家型大户，产品没有创新；客户特客户特征征客户阶层面较广，主力为私营业主和企事业单位工作人员价格区价格区间间区域主流价格在区域主流价格在4100-45004100-4500元元/ /代表楼代表楼盘盘新都城、恒基华庭、家天下等安东板块安东板块洹水板块洹水板块铁西板块铁西板块开发区板块开发区板块 中心板块中心板块项项 目目新都城位位 置置人民大道与东风路交汇处西北开开 发发 商商安阳市新都世纪房地产开发有限公司占占 地地151亩建筑面积建筑面积30万平米建筑面积容容 积积 率率3.0
39、绿化率绿化率45%营销推广营销推广朗道物业公司物业公司贞元物业均均 价价4400元/平方米销售进度销售进度6月25日一期首批房源开盘，均价4200，在售一期二批三栋楼，均价4400元/平方米，户型配比户型配比92106平米两房，113135平米三房、165平米四房，三房占70%开发进度开发进度出地面一层周边配套周边配套购物：沃尔玛.华润万家.金豪数码广场.美丽华广场等教育：市六中.人民大道小学.军分区幼儿园.健康路小学.永安街小学等医疗：市人民医院.市中医院.市第三人民医院.市妇幼保健院等项目卖点项目卖点城市核心位置、配套好、规模大备备 注注三万平米风情商业街，27288临街商铺正在销售，均价
40、2万；贞元又一力作，无论从营销、定位都达到了较高的水准，灵活机动的推盘策略，不断在市场上掀起热潮重点项目调研新都城项项 目目恒基华庭位位 置置东风路与灯塔路交叉口开开 发发 商商安阳恒基房地产开发有限责任公司电电 话话0372-项目规模项目规模占地2万，总建面积11万容容 积积 率率5水电暖配套水电暖配套天然气、地暖物业类型物业类型高层物业公司物业公司（收费）（收费）未定均均 价价4100元/销售进度销售进度一期仅存少量，二期即将开盘销销 售售 率率一期90左右，二期尚未开盘户型配比户型配比46-54一房，88两房，108-136三房主力户型主力户型46-54小户型，132三室两厅代理公司代理
41、公司上海懋杰咨询规划设计规划设计上海同济大学周边配套周边配套配套成熟，购物、娱乐、学校、医院一应俱全开发进程开发进程明年年底交房项目卖点项目卖点老城区核心地段，紧邻人民公园，地理位置得天独厚；煤气泄漏报警系统，屋面雨水统一回收利用系统备备 注注社区小，容积率高，户型较差，但地段是其核心卖点；社区2万底商定位为儿童主题商业重点项目调研恒基华庭项项 目目家天下位位 置置紫薇大道与东工路交汇处开开 发发 商商安阳豫大房地产开发有限公司电电 话话0372-21388882996666项目规模项目规模占地面积6.8万容容 积积 率率3.5水电暖配套水电暖配套天然气、地暖物业类型物业类型高层物业公司物业公
42、司（收费）（收费）家天下物业，1.1均均 价价4300元/销售进度销售进度一期仅存少量，二期在售销销 售售 率率一期仅存少量，二期65%户型配比户型配比97两房，127-166三房，171-182四房主力户型主力户型127三室两厅两卫和152三室两厅两卫代理公司代理公司泰赢地产规划设计规划设计周边配套周边配套人民公园，美丽华购物中心及超市、东工路综合大市场、北大街商圈，周边学校十几所，同时医疗配套也完备开发进程开发进程一期2010年5月交房，二期2013年五月份交房项目卖点项目卖点新老城区结合部位，配套成熟，交通便利，周边十余条公交线路，距离人民公园较近备注一期现房户型差，售价仅为4100元/
43、，项目主打老城区核心及紧邻人民公园的地段优势重点项目调研家天下项项 目目世纪明珠位位 置置东风路与明福街交汇处开开 发发 商商安阳市锦达房地产开发有限公司电电 话话0372-5011111/5018888项目规模项目规模总建面积80万，一期25万容容 积积 率率3.8水电暖配套水电暖配套天然气、地暖物业类型物业类型高层物业公司物业公司（收费）（收费）未定均均 价价3750元/销售进度销售进度一期在售销销 售售 率率60%左右户型配比户型配比121-124三房主力户型主力户型121-124三房代理公司代理公司易致地产规划设计规划设计中国建筑科学研究院周边配套周边配套市一中、三十二中，东关小学、超
44、市、便利店、洗衣店一应俱全，建行，工行，邮政银行等开发进程开发进程1#楼盖到5层，其他刚出地面，2012年底交房项目卖点项目卖点底层4.9米架空园林，规模体量优势 备备 注注项目位于2011年元月开盘，入市价格也在3700元/左右，由于去化速度较慢，价格基本没有任何上涨；项目紧邻文昌大道建材市场、居住环境较差；离项目仅500米有一处城中村改造项目售价仅为3200元/，且为准现房，分流了其部分客流重点项目调研世纪明珠项项 目目龙跃新世纪广场位位 置置文峰大道与东工路交叉口西北角开开 发发 商商安阳龙跃置业有限公司电电 话话0372-2198888,2199999项目规模项目规模占地6万，总建面积
45、40万容容 积积 率率6水电暖配套水电暖配套天然气、地暖物业类型物业类型高层物业公司物业公司（收费）（收费）未定均均 价价预计5000元/销售进度销售进度一期即将入市销销 售售 率率尚未公开推售，部分前期内定户型配比户型配比41-350一房、两房、三房、四房主力户型主力户型130三室两厅两卫代理公司代理公司北京上古规划设计规划设计东南大学建筑设计研究院周边配套周边配套老城区核心位置，教育、医疗、购物等各项配套齐全开发进程开发进程由于资金问题，工程拖了近两年，目前工程刚刚出地面，预计2013年底交房项目卖点项目卖点两条主干道交汇位置，地段优越，大型城市综合体，主打项目商业配套：大型百货、商业步行
46、街、休闲娱乐餐饮服务等备备 注注目前超市已引进，保利院线已签约；项目容积率极高，底层和社区中央全为商业，居住舒适度较低；部分客户反映已通过通过内部渠道定房两年，但开发商由于资金问题一拖再拖，目前项目刚刚启动重点项目调研龙跃新世纪广场项项 目目景春苑位位 置置灯塔路与县中路交叉口西南开开 发发 商商安阳市东兴房地产开发有限公司建筑面积建筑面积22662平方米水电暖配套水电暖配套双气物业类型物业类型高层物业公司（收费）物业公司（收费）暂定1.2元均均 价价4400元/销售进度销售进度共三栋18层高层，一期两栋，均价4500元/，特价房3888元/户型配比户型配比86121两房，116130三房，1
47、60四房，三房占60%开发进度开发进度接近封顶周边配套周边配套安阳市地区医院、新大地宾馆、沃尔玛、安阳国际小商品城等城市精华配套项目卖点项目卖点市中心核心位置，配套完善、交通方便备备 注注重点项目调研景春苑项项 目目天域国际位位 置置红旗路与人民大道交汇处东北开开 发发 商商河北邯郸博地房地产开发公司占占 地地100多亩建筑面积建筑面积16万平米容容 积积 率率2.2水电暖配套水电暖配套双气物业类型物业类型22栋12层小高层物业公司（收费）物业公司（收费）博地物业1.3元均均 价价3600元/户型配比户型配比二居8594平方米，三居110-125平方米，四居158平方米销售进度销售进度剩余大约
48、100套房子，两房占90%，均价4100元/可以贷款，几套116、130三房，一次性，均价5300元/，少量顶层复式140150，均价3800元/开发进度开发进度已经交房周边配套周边配套洹河、赛博数码广场、康洁洗衣店、卫东购物中心、沃尔玛、市三中、安阳中医院项目卖点项目卖点市中心核心位置、规模社区、完善配套、临近洹河备备 注注两房户型设计暗厅暗卫导致滞销重点项目调研天城国际项项 目目香格里拉位位 置置灯塔路与永明路交汇处开开 发发 商商安阳市城房置业有限公司占占 地地15.66万建筑面积建筑面积30万容容 积积 率率2.12总户数总户数1931户物业类型物业类型高层、小高层物业公司（收费）物业
49、公司（收费）1.5元均均 价价5300元/户型配比户型配比102107两房、150220三房、297四房、483复式八房销售进度销售进度在售一期二批，2#、14#两栋32层，6#11层，24#24层，目前均价5300元/开发进度开发进度一批房源已经交房入住，二批房源封顶周边配套周边配套汽车东站、易园、市政府、永明路小学、外国语中学项目卖点项目卖点市政府、易园旁，得天独厚的位置备备 注注该项目为与京林中央公园为东区首批开拓者，但由于定位偏差、营销不力，销售迟缓重点项目调研香格里拉安东板块 城市优先发展方向，潜力巨大板块综述：安阳新的行政、文化中心，基础设施标准高，环境优美，人群阶层较高，市民认可
50、度高，未来发展空间大。安东板块安东板块依托资依托资源源城市新行政中心区产品形产品形式及创式及创新新小高层、高层产品为主，高容积率将成为本区域的主流物业。客户特客户特征征私营业主、政府公务员、地县生意人、企事业单位管理人员等。价格区价格区间间区域主流价格在区域主流价格在42004200元元/ /以上以上代表楼代表楼盘盘恒大绿洲、紫薇一号、华富世家、昊澜弘顶、德宝国际名称等。安东板块安东板块洹水板块洹水板块铁西板块铁西板块开发区板块开发区板块中心板块中心板块项项 目目恒大绿洲位位 置置人民大道与光明路交会处向南200米开开 发发 商商恒大集团电电 话话0372-2595555项目规模项目规模一期8
51、8亩，总建面积20万容容 积积 率率3.2水电暖配套水电暖配套天然气、地暖物业类型物业类型高层物业公司物业公司（收费）（收费）金碧物业，1.6均均 价价5800元/，送1500元/精装修销售进度销售进度一期在售销销 售售 率率80%户型配比户型配比80-90两房，105-141三房，157163四房，182-188五房主力户型主力户型105-141三室两厅二卫代理公司代理公司合富辉煌规划设计规划设计核工业第五研究设计院周边配套周边配套易园、中国文字博物馆、外国语学校、客运东站、安阳第六人民医院，小区配备商业街、幼儿园、小学开发进程开发进程一期已交房，景观部分先完成，二期外粉阶段项目卖点项目卖点
52、送1500元/精装修，7800中央大湖，5200豪华会所，开发商品牌优势 备备 注注开发商实力较强，项目先做的景观，人工湖现场实景让人震撼，精装样板间展示效果良好，客户体验感强；同时，项目利用限时大折扣挤压逼定客户购房重点项目调研恒大绿洲项项 目目紫薇壹号位位 置置安阳市紫薇大道与朝阳路交汇处东北角开开 发发 商商安阳市宜居房地产开发有限公司占占 地地220亩建筑面积建筑面积30万平米容容 积积 率率2.04水电暖配套水电暖配套双气物业类型物业类型小高层高层花园洋房销售率销售率90%均均 价价4800元/户型配比户型配比99两房、128150三房，185四房主力户型主力户型120142三房销售
53、代理销售代理合富辉煌（中国）营销推广营销推广深圳闪隽广告周边配套周边配套社区配套有国际双语18班幼儿园、社区医疗服务中心、临街配套商业等生活配套设施。紧邻外国语中学、人民大道小学分校（规划），八中（规划）、欧凯龙家具，天然森林湿地公园（规划），多个大型商业中开发进程开发进程出地面一层项目卖点项目卖点百米楼间距，每栋都是楼王；两梯两户，礼遇专属，30亩私享景观园林，户户瞰景；以低超低密度、超低容积率、超高绿化率打造安阳首席高品质居住社区 备备 注注前一段请毕福剑及星光大道冠军来项目参加活动，售楼部高端大气、营销规格高重点项目调研紫薇壹号项项 目目华富世家位位 置置中华路与文明大道交汇处东南开开
54、发发 商商安阳新华富置业有限公司电电 话话0372-2111555/777项目规模项目规模占地22万，总建面积80万平米容容 积积 率率1.2水电暖配套水电暖配套天然气、地暖物业类型物业类型高层（28栋32层）物业公司物业公司（收费）（收费）1.3元/*月均均 价价4800元/销售进度销售进度一期售罄，二期仅存少量源，三期在售销销 售售 率率80%户型配比户型配比53一房、87-113两房，141-163三房，190四房，230五房主力户型主力户型87两房两厅一卫，140三室两厅二卫品牌顾问品牌顾问锐思堂机构规划设计规划设计上海匠人国际建筑规划设计股份有限公司周边配套周边配套一中、三十二中、外
55、国语中学，蔬菜市场、水果批发市场、市六院、眼科医院等开发进程开发进程三期刚出地面，2012年8月交房项目卖点项目卖点规模优势，两条主干道交汇处；新风系统，24小时热水，双会所，阳光车库，酒店大堂，赠送大面积阳台和空中花园一半面积，另外还通过露台、飘窗赠送了较大的面积备备 注注一期主要为团购客户，目前在售三期售价较高，但一次性可优惠8%；项目除了产品附加值较高外，户型的偷面积和送面积也增加了较大的卖点重点项目调研华富世家项项 目目海兴御花园位位 置置文明大道与光明路交叉口西北角开开 发发 商商安阳建立集团海星置业有限公司占占 地地6.9万平米建筑面积建筑面积16.56万平米容容 积积 率率2.4
56、水电暖配套水电暖配套双气物业类型物业类型8栋11层小高层，1栋18层高层销售进度销售进度五证不齐，现房销售，剩余部分137平米三房、177平米四房，去年销售均价3000元/，目前尾盘3900户型配比户型配比119140三房，147177四房开发进度开发进度现房，签不了合同交不了房周边配套周边配套人民医院、安阳县六中、规划中的森林公园项目卖点项目卖点现房、离高铁近、性价比高备备 注注与本案最近的一个项目，去年以不到3000的价格认购了大部分房源，至尾盘阶段也大幅度拉升了表单价但证件不齐导致合同不能签、按揭不能办，在市场上产生了不好的影响。重点项目调研海兴御花园项项 目目德宝国际名城位位 置置文峰
57、大道与朝阳路交叉口东北角开开 发发 商商安阳德宝置业有限公司电电 话话0372-5366666/67777项目规模项目规模总建面积77万，其中商业面积28万容容 积积 率率4.2水电暖配套水电暖配套天然气、地暖物业类型物业类型高层物业公司物业公司（收费）（收费）未定均均 价价预计4800元/销售进度销售进度一期在售销销 售售 率率尚未开盘户型配比户型配比80-90两房，134-171三房，164四房，289六房主力户型主力户型80-90两房，134-153三房代理公司代理公司规划设计规划设计周边配套周边配套行政机构林立，易园，安阳一中，市图书馆，市博物馆开发进程开发进程一期明年交房项目卖点项目
58、卖点安东新区核心地段，交通便利，项目自身商业配套齐全；板式高层 备备 注注目前未开盘，目前排号交10万定房，开盘后一次性优惠7万，按揭优惠2万；项目主打自身地段及商业配套重点项目调研德宝国际名城项项 目目昊澜弘顶位位 置置文峰大道与朝阳路交叉口东南角开开 发发 商商安阳昊澜置业有限公司电电 话话0372-6266666/626777项目规模项目规模占地20万，总建面积42万容容 积积 率率2.1水电暖配套水电暖配套天然气、地暖物业类型物业类型高层，小高层物业公司物业公司（收费）（收费）未定均均 价价未开盘，预计4400元/销售进度销售进度一期在售销销 售售 率率尚未开盘户型配比户型配比100-
59、120两房，140-150三房，290四房主力户型主力户型120两房，150三房代理公司代理公司郑州金盛川规划设计规划设计上海工程勘察设计有限公司周边配套周边配套行政机构林立，易园，安阳一中，市图书馆，市博物馆开发进程开发进程2月份开始动工，部分主体基本完成，部分刚出地面项目卖点项目卖点安东新区核心地段，交通便利；迎宾馆地标项目，配备美国五星戴斯酒店，1:1车位 备备 注注10月15日开盘首推3栋楼320余套，目前排卡享受1万抵3万优惠；项目主打地段及区域地标形象价值，但户型设计偏大，客户存在较大抗性重点项目调研昊澜弘顶项项 目目东方明珠位位 置置人民大道东段（汽车东站往东600米路西）开开
60、发发 商商安阳东部置业有限公司电电 话话0372-2196999/2193999项目规模项目规模占地68.4万，总建面积280万容容 积积 率率水电暖配套水电暖配套天然气、地暖物业类型物业类型高层，小高层物业公司物业公司（收费）（收费）未定均均 价价二期未开盘，预计4200元/销售进度销售进度一期售罄，二期排号尚未开盘销销 售售 率率一期售罄，二期尚未开盘户型配比户型配比112两房，153-164三房主力户型主力户型153三房代理公司代理公司规划设计规划设计河南中建建筑设计周边配套周边配套紧邻易园，外国语学校，汽车东站，规划1所小学，3所幼儿园，项目自带50万商业开发进程开发进程2013年上半
61、年交房项目卖点项目卖点项目规模优势，配套优势，1万音乐喷泉广场，50万商业，五星级酒店，配建三所幼儿园，1所小学，1800社区医院，1500图书馆，室内恒温游泳池，1万平米社区会所。备备 注注目前排卡交1万抵2万，可预订房源；除配套外项目自身品质一般，户型设计面积偏大，客户抗性较大；且近一半住宅体量为拆迁安置，紧邻小区，中高端客户有一定抗性重点项目调研东方明珠项项 目目福佳斯国际花园位位 置置文明大道与朝阳路交叉口往北100米开开 发发 商商安阳市祥和房地产开发有限公司电电 话话0372-5358888/5359999项目规模项目规模占地20万，总建面积42万容容 积积 率率2.1水电暖配套水
62、电暖配套天然气、地暖物业类型物业类型高层，小高层物业公司物业公司（收费）（收费）未定均均 价价二期未开盘，预计4200元/销售进度销售进度一期售罄，二期排号即将开盘销销 售售 率率一期售罄，二期尚未开盘户型配比户型配比86-125两房（可改为小三房），136-143三房（可改为四房）主力户型主力户型120两房，150三房代理公司代理公司国房蓝海地产机构规划设计规划设计上城建筑周边配套周边配套行政机构林立，易园，安阳一中，市图书馆，市博物馆开发进程开发进程准现房，明年6月份交房项目卖点项目卖点安东新区，西班牙风情板式高层，配备国际双语幼儿园，送7-10面积（入户花园的一半面积），准现房 备备 注
63、注10月15日二期开盘3栋高层500多套，排卡1万抵2万，项目户型赠送面积较大且在区域内价格相对较低重点项目调研福佳斯国际花园开发区板块 城市优先发展方向之一，较成熟的配套，丰富的教育资源以及相对较低的房价使其成为除安东新区外的又一热点板块板块综述：安阳新兴产业新区，经过近几年的发展，生活配套较为成熟，尤其是丰富的教育资源成为吸引大部分置业着的核心驱动力。开发区板块开发区板块依托资依托资源源教育系统/高新产业产品形产品形式及创式及创新新多层、小高层产品线丰富，项目入住率低缺乏人气客户特客户特征征多为产业员工和城市工薪阶层价格区价格区间间区域主流价格在区域主流价格在3000-33003000-3
64、300元元/ /左右左右代表楼代表楼盘盘华强城、锦江国际花园、上东国际等 安东板块安东板块 洹水板块洹水板块 铁西板块铁西板块开发区板块开发区板块 中心板块中心板块项项 目目金色维也纳位位 置置中华路与文昌大道交汇处西300米路南开开 发发 商商安阳锦宏房地产开发有限公司联系电话联系电话03722168888项目规模项目规模15万平米容容 积积 率率3.68营销推广营销推广锐士机构物业类型物业类型高层物业公司物业公司（收费）（收费）1.2元/均均 价价4200元/销售进度销售进度一期去年年底开盘，均价3300元/，目前销售率达到90%，剩余少量136平米三房（一次性，均价4400）和114三房
65、（均价3900，可以按揭）户型配比户型配比107平方米156平方米经典三室占90%以上、少量180多平米四房开发进度开发进度一期六栋楼封顶，明年10月份交房，二期两栋未开工周边配套周边配套安阳相州高中、安阳师范学院、安阳康宁医院、安阳文昌医院项目卖点项目卖点CBD旁15万平方米板式高层，全三房设计备备 注注现代简约式建筑风格、挺拔俊美的立面流线、近60米超宽楼间距借着去年的大势，以较低的价格快速出货，至尾盘随市提价重点项目调研金色维也纳项项 目目锦江城市花园位位 置置中华路文昌大道交汇处西南开开 发发 商商安阳赛格置业占占 地地100亩建筑面积建筑面积26万（住宅17万、商业9万）容容 积积
66、率率3.9水电暖配套水电暖配套双气、会所、幼儿园物业类型物业类型1栋五星级酒店、1栋写字楼、11栋26层住宅整合推广整合推广元素100均均 价价销售进度销售进度一期三栋楼300多套房子正在排号（目前不足200个），下个月开盘预计售价1#、2#，3600元/起，4#均价4500元/销销 售售 率率未开盘户型配比户型配比100两房、114三房、131142三房、165主力户型主力户型131142三房物业管理物业管理安阳家美物业规划设计规划设计英国APP建筑周边配套周边配套高新区都第三小学、安阳师院、义乌商贸城、安阳县六中开发进程开发进程一期接近封顶，2013年底交房项目卖点项目卖点赠送面积、项目规
67、模大、品质高、位于城市中轴线备备 注注1:1.5的停车位，充分满足业主停车需求、50%超高绿化率，15亩城市街心公园和小区15亩中心公园构筑小区的双园林；户型设计上融入了入户花园、挑高阳台、空中院馆、宽景阳台等新的元素重点项目调研锦江城市花园项项 目目中央商务区位位 置置安阳市中华路与文昌大道交叉口向北200米路东开开 发发 商商安阳广佳欣置业有限公司占占 地地1182亩建筑面积建筑面积159万容容 积积 率率3.5销售代理销售代理Eup上海彼上物业类型物业类型高层住宅、SOHO、写字楼、商业项目规划项目规划共40栋住宅、4栋SOHO、8栋写字楼均均 价价住宅3600-4300元/，sohu
68、4600元/销售进度销售进度在售一期三栋住宅，94两房、118142三房，两梯三户，1栋SOHO，46标间主力户型主力户型142三房开发进度开发进度正在拆迁，销售员说一期先交首付定房，明年9月签合同，2013年底交房周边配套周边配套周边配套设施完备，毗邻市图书馆、博物馆、体育会展中心和易园，在生活方面，本项目一期开发中就有大型百货主力店，餐饮娱乐一条街和时尚街铺等完全能够满足小区业主及周边的需求。项目卖点项目卖点超级规模综合体项目，有安阳市最大的活水人工湖备备 注注东区核心区位，超大手笔规划，但过于庞大的写字楼体量，疑有政府干预行为，项目整体蓝图很难实现，前期开发商只推出少量住宅和SOHO试探
69、市场，反映出开发商的谨慎和不自信。重点项目调研中央商务区项项 目目华强城位位 置置中华路与弦歌大道交叉口东300米开开 发发 商商华强华强集团电电 话话0372-2188888项目规模项目规模占地22万，总建面积80万平米容容 积积 率率2.5水电暖配套水电暖配套天然气、地暖物业类型物业类型别墅、洋房、小高层、高层物业公司物业公司（收费）（收费）华强物业，1.7均均 价价4200元/销售进度销售进度一期售罄，二期在售销销 售售 率率70%户型配比户型配比80-90两房，105-141三房，157163四房，182-188五房主力户型主力户型105-141三室两厅二卫品牌顾问品牌顾问东道广告（深
70、圳）规划设计规划设计广东省建筑设计研究院周边配套周边配套项目自配商业广场、五星级酒店，距离开发区教育核心区及博物馆较近开发进程开发进程一期已交房，景观部分先完成，二期外粉阶段项目卖点项目卖点200万大盘优势，五星级酒店，西班牙风情建筑，人车分流，60%安阳最高绿化率，45-100米楼间距，景观架空层设计，酒店大堂，半地下车库，车位比近1:1备备 注注开发商实力强，五星级酒店已开业，项目先做的景观，实景展示效果良好，且一期已交房，客户现场体验感强重点项目调研华强城项项 目目理想城位位 置置文明大道与平原路交叉口南800米开开 发发 商商安阳九鼎置业有限公司电电 话话0372-2922222项目规
71、模项目规模占地面积90亩，总建面积20万容容 积积 率率水电暖配套水电暖配套天然气、地暖物业类型物业类型小高层物业公司物业公司（收费）（收费）未定均均 价价3700元/销售进度销售进度一期仅存少量，二期尚未推售销销 售售 率率二期尚未推售户型配比户型配比97两房，118-140三房主力户型主力户型130左右三房代理公司代理公司易汇堂机构规划设计规划设计加拿大Z&Z周边配套周边配套配套成熟，学校林立，小区配套幼儿园、会所开发进程开发进程即将封底项目卖点项目卖点新老城区交汇处，配套较好，教育资源丰富，小高层备备 注注一期7栋18层小高层400多套已基本售罄，刚刚拿到预售签约，二期7栋楼也即将入市销
72、售；项目位于新老城区交汇处，即可享受老城配套，同时距离开发区教育集聚区较近；此外项目设计为小高层在区域内也有一定优势重点项目调研理想城项项 目目书香雅居位位 置置峨眉大道与广顺街交叉口向东200米开开 发发 商商睿恒置业有限公司占占 地地80亩建筑面积建筑面积8万容容 积积 率率2.1物业类型物业类型10栋11层小高层均价均价3300元/销售进度销售进度销售率90%，剩余60多套房子，剩余90100两房为主，睿恒书香雅居目前现房销售，均价3300元/平方米，定房交1000抵10000，全款每平方米优惠50元。户型配比户型配比94100两房共286套，占45%，三室两厅一卫105-12788套占
73、15%，三室两厅两卫130-170256套占40%开发进度开发进度现房周边配套周边配套开发区二小、五中、开发区高中项目卖点项目卖点周边学校齐全，孩子上学方便；紧挨洪水河，外加8000平米街景公园，环境优雅备备 注注小区处于开发区，楼盘档次一般，价位稍低，周边学校齐全，孩子上学方便；紧挨洪水河，外加8000平米街景公园，环境优雅。交通比较便利8路、14路、26路、32路都在附近；但是小区内无幼儿园，周边也没，另外周边没有医院，暂时也没有购物广场菜市场。配套有待提高。重点项目调研书香雅居项项 目目天骄华庭位位 置置开发区黄河大道东段安阳师院西侧开开 发发 商商安阳永芳房地产有限公司电电 话话037
74、2-2106666/2107777项目规模项目规模总建面积9万容容 积积 率率水电暖配套水电暖配套天然气、地暖物业类型物业类型高层物业公司物业公司（收费）（收费）均均 价价3300元/销售进度销售进度一期在售销销 售售 率率70%左右户型配比户型配比90两房，130三房，180四房主力户型主力户型137三室两厅两卫代理公司代理公司规划设计规划设计周边配套周边配套黄金教育圈，4所幼儿园，两所小学，三所中学，两所大学开发进程开发进程2013年底交房项目卖点项目卖点高新区核心区位，一站式教育配套，高层板式，雾森园林系统备备 注注7月份开盘，销售情况良好，一次性付款优惠2%+7000元，按揭优惠700
75、0元；主打周边教育配套重点项目调研天骄华庭项项 目目上东国际位位 置置长江大道与中华路交汇处向西200米开开 发发 商商安阳市永高房地产开发有限责任公司电电 话话0372-2197777,2197778项目规模项目规模占地106亩，总建面积30万容容 积积 率率4.0水电暖配套水电暖配套天然气、地暖物业类型物业类型小高层（1栋）、高层物业公司物业公司（收费）（收费）均均 价价一期3080元/，二期3080元/销售进度销售进度一期在售，二期未开盘销销 售售 率率一期80%，二期尚未开盘户型配比户型配比38-50一房，87-93两房，118-128三房主力户型主力户型118-128三房代理公司代理
76、公司规划设计规划设计周边配套周边配套华强中央商务区、五星级酒店、钱柜KTV、中行、农行、汽车南站；距离开发区教育核心区较近开发进程开发进程一期已封顶，二期建到14层左右，预计明年底一期交房项目卖点项目卖点紧邻湿地公园，距离开发区教育集聚区较近，紧邻华强中央商务区，62米楼间距，相对较低的价格备备 注注项目紧邻区域标杆大盘华强城，而价格比华强城低了1000元/，能吸引不少中低端客户的关注；项目设计的三房大小适中，市场接受程度较高重点项目调研上东国际户型附加值分析主要存在于“入户花园、空中花园、露台”空白点，“功能性”与“舒适度”兼备且更加创新的产品更能赢得市场。项目名称项目名称平层平层错层错层复
77、式复式凸窗凸窗转角窗转角窗步入窗步入窗干湿干湿分离分离入户入户花园花园露台露台多阳台多阳台空中空中花园花园挑高挑高露台露台紫薇壹号华富世家华强城东方明珠昊澜弘顶德宝国际名城福佳斯国际花园恒大绿洲上东国际世纪明珠天骄华府竞案产品分析 竞案产品分析 产品配套分析市场空白点较多，本案可以考虑在保证基本配套的基础上，适当增加部分市场稀缺的产品配套，以增加项目的附加值，赢得市场认可项目名称项目名称双气双气2424小时小时热水热水新风新风系统系统水景水景人车人车分流分流阳光阳光车库车库智能智能安防安防商业商业配套配套社区社区会所会所社区社区幼儿园幼儿园紫薇壹号华富世家华强城东方明珠昊澜弘顶德宝国际名城福佳
78、斯国际花园恒大绿洲上东国际世纪明珠天骄华府1、市场总体供应旺盛，尤其是安东新区和开发区两大板块、市场总体供应旺盛，尤其是安东新区和开发区两大板块房地产市场活跃，市场供应量巨大，仅安东新区和开发区两大板块在售楼盘的潜在供应量预计超过1000万，市场总体供应过剩2、市场需求较为旺盛，但是后续补充力量支持较弱、市场需求较为旺盛，但是后续补充力量支持较弱受制于安阳城市的规模及市区人口总数以及部分安土重迁的客户，虽然目前需求较为旺盛，但是由于缺乏后续补充力量，随着市场放量的加大，后续需求疲软在所难免3、市场供过于求导致市场竞争激烈、市场供过于求导致市场竞争激烈由于市场总体供过于求，导致安阳房地产市场板块
79、与板块之间、楼盘与楼盘之间均竞争激烈，价格战也成为潜在不安因素供需层面供需层面结论：市场总体供过于求，有准确的项目定位以及良好的产品设计事关项目成败的关键。结论：市场总体供过于求，有准确的项目定位以及良好的产品设计事关项目成败的关键。市场调研总结1、产品形式高层居多，小高层受热捧、产品形式高层居多，小高层受热捧安阳房地产市场发展起步相对较早，市场上新盘主要为高层产品，客户也已经接受高层，但是，小高层产品由于其稀缺性。受客户热捧2、产品发展较为成熟，项目整体品质较高、产品发展较为成熟，项目整体品质较高房地产市场发展较为成熟，产品品质整体较高，尤其是恒大、华强等大开发商的进入，导致产品的品质竞争也
80、十分激烈3、户型层面上，面积更注重实用性和经济型，偷面积送面积等手段应用较为广泛、户型层面上，面积更注重实用性和经济型，偷面积送面积等手段应用较为广泛户型面积呈现多样性，但由于考虑的客户对于总价的承受能力，户型面积在保证实用性的基础上有所降低，部分项目已经开始应用偷面积送面积的手段提高户型附加值结论：产品市场发展较为成熟，高品质的产品及更多的附加值才能在成熟的市场中脱颖而出结论：产品市场发展较为成熟，高品质的产品及更多的附加值才能在成熟的市场中脱颖而出产品层面产品层面市场调研总结1、各区域价格差距较大，安东新区成为全市价格领跑区域、各区域价格差距较大，安东新区成为全市价格领跑区域各区域内价格差
81、距较大，随着安阳市区的逐渐东移和安东新区的迅速发展，安东新区成为安阳楼市的领跑者，均价直逼4000元/2、同一区域内各项目之间价格相差较大、同一区域内各项目之间价格相差较大即使在同一区位内各项目与项目之间由于项目品质的差异，价格相差也较大，部分同一区域内项目价格相差600元/左右3、由于市场竞争激烈，价格缺乏上涨动力、由于市场竞争激烈，价格缺乏上涨动力受制于市场总体供过于求，虽然目前价格总体偏高，但是却缺乏持续上涨的动力，预计未来价格会维持在较合理的位置结论：安东新区核心区位价格目前处于高位，但是由于总体供过于求，缺乏上涨潜力结论：安东新区核心区位价格目前处于高位，但是由于总体供过于求，缺乏上
82、涨潜力价格层面价格层面市场调研总结1、大盘及中高端项目包装极为讲究，注重现场的体验营销、大盘及中高端项目包装极为讲究，注重现场的体验营销众多项目特别是东区和开发区的项目及其注重现场的包装，各种奢华大气的售楼部比比皆是，中高端重视样板房及景观体验区的打造2、众多楼盘销售员水平参差不齐、众多楼盘销售员水平参差不齐中低端项目的销售资料单一，内容不详，主要以自建销售队伍为主，中高端项目主要以销售代理的形式销售，人员质素较高，销售代理公司的销售更为流程化及专业化3、推广渠道多样化，房地产广告行业发展较为成熟、推广渠道多样化，房地产广告行业发展较为成熟主要推广渠道为户外、报纸、电视广告、传单，辅助渠道有短
83、信、网络等，推广渠道呈现多样化毫无疑问，营销水平的高低将关系到整个项目成败的关键毫无疑问，营销水平的高低将关系到整个项目成败的关键营销层面营销层面市场调研总结1、宏观调控以及激烈的市场竞争双重压力下，楼市价格战成为潜在隐患、宏观调控以及激烈的市场竞争双重压力下，楼市价格战成为潜在隐患一面是宏观调控的影响，一面是激烈的市场竞争，部分开发商资金流捉襟见肘，在经历了量跌价滞后，价格战成为潜在隐患2、未来竞争的焦点将是高品质的产品以及高附加值配套的竞争、未来竞争的焦点将是高品质的产品以及高附加值配套的竞争随着安阳城市总体框架的拉大以及各区域交通、配套的完善，地段的关注度会逐渐淡化，未来市场竞争的焦点逐
84、渐集中在高品质的产品及产品的高附加值上结论：楼市前景扑朔迷离，做好产品品质提高产品附加值练好内功是基础结论：楼市前景扑朔迷离，做好产品品质提高产品附加值练好内功是基础前景预测前景预测市场调研总结第四部分第四部分 客户征询调研客户征询调研客户调研征询客户调研征询第一阶段第一阶段样本客户访谈及摸底样本客户访谈及摸底第二阶段第二阶段 问卷整理及数据分析问卷整理及数据分析中心城区中心城区主干道沿街门面店铺老板；安东新区安东新区安阳日报社、房管局及周边单位客户；项目周边项目周边六府市庄附近过往行人周边乡镇周边乡镇宝莲寺镇、水冶镇、白壁镇相关客户；客户深度访谈客户深度访谈对有涵养客户进行重点深度访谈；客户
85、征询的个体分析客户征询的数据录入客户征询数据的统计和分析访谈客户的摸底判断客户调研征询原则：客户调研征询原则：项目组定点（政府机构及相关单位、个体户）项目组定点（政府机构及相关单位、个体户）客户挖掘，所选取的客户要求着装整齐有涵养，基本为安阳中等层次客户挖掘，所选取的客户要求着装整齐有涵养，基本为安阳中等层次以上客户。以上客户。客户置业的首选区域主要为安东新区，其中占到了近一半的客户置业的首选区域主要为安东新区，其中占到了近一半的比例，其次是开发区，老城区和铁西所占比例较小。比例，其次是开发区，老城区和铁西所占比例较小。首选置业区域征询首选置业区域征询客户语录：客户语录：东区环境好，发展潜力大
86、，买房肯定买东区我觉得开发区好，那里学校多，孩子上学方便东区现在的话购物很不方便，买个东西还得跑好远，公交车太少了，打的也很难打到客户首选置业分析：客户首选置业分析：有经济实力的中高端客户看中东区的环境和未来发展潜力会选择东区置业，而选择开发区置业的客户主要是在意其完备的教育资源选择在老城区置业个体户居多，主要是为了方便生意，而铁西区置业主要为相关的地缘性客户对于本项目的地段认可度，客户选择一般的比例高达对于本项目的地段认可度，客户选择一般的比例高达58%，选择可以的比例占到选择可以的比例占到40%，而认为本案地段比错的仅占到，而认为本案地段比错的仅占到2%地段认可度征询地段认可度征询客户语录
87、：客户语录：六府市庄我知道，那个地方挺偏的，觉得环境不太好听说那个地方要建个医院，离高铁挺近的，过几年应该不错文昌路没打通，我觉得太不方便了，我在东区买房肯定往文明路以北买访谈感受：访谈感受：没有去过本案附近客户看了看地图大都觉得本案项目区位和地段还可以，但是去过六府市庄的客户大都认为本案地段一般，且环境比较差；当谈到本案距离高铁站很近，而且文昌大道规划即将打通时，大都数人都认为本案发展潜力挺大的。对于本项目的建筑形态，客户选择小高层的比例高达对于本项目的建筑形态，客户选择小高层的比例高达65%，其次依次是花园洋房和多层。其次依次是花园洋房和多层。建筑形态征询分析：建筑形态征询分析：由于安阳目
88、前房地产市场发展较为成熟，客户已经逐渐开始接受小高层和高层，但是对于客户来说，在市场上高层泛滥的情况下，还是更倾向于选择市场稀缺的小高层部分去过六府市庄的客户觉得本案地段较偏，可开发部分中低密度产品，如花园洋房和多层客户语录：客户语录：如果在你们说的那个区域买房，我最关注的环境，因为那个地方我觉得环境不太好除了价格外，我比较关注子女的就学问题，因为孩子上学是做父母的头等大事啊买房的话，除了地段外，我挺在意户型的，还有配套怎么样，购物是否方便啊访谈感受：访谈感受：没有去过本案附近客户看了看地图大都觉得本案项目区位和地段还可以，但是去过六府市庄的客户大都认为本案地段一般，且环境比较差；当谈到本案距
89、离高铁站很近，而且文昌大道规划即将打通时，大都数人都认为本案发展潜力挺大的。置业者购买本项目重点关注因素主要为环境、价格以及子女置业者购买本项目重点关注因素主要为环境、价格以及子女就学，其他的主要为户型、物业质量以及相关配套就学，其他的主要为户型、物业质量以及相关配套分析：分析：1、安阳客户购房以自住为主，而适应性较强的三房需求比例最大，部分年轻客户需求两房，四房需求客户仅为少数高端客户。2、随着安阳房价的节节攀升，客户已经从单纯的追求户型的舒适性转为追求户型的实用性和经济性，总价相对较低的经济实用性户型受追捧，因此，客户需求的三房多为实用性强的120左右的三房。客户需求户型主要是三房，占到了
90、客户需求户型主要是三房，占到了74%的比例，其次是两房和的比例，其次是两房和四房；客户需求的户型面积主要集中在四房；客户需求的户型面积主要集中在100-120左右。左右。客户需求客厅及主卧面积分析：客户需求客厅及主卧面积分析：安阳的客户大都认为客厅的面积最好能够大一点，大客厅不仅能更好的承担起日常起居的作用，同时在会客时也能很好的显示主人的面子；而对于主卧的需求面积，客户普遍认为不用过大实用就行，太大没有必要而且浪费面积。客户需求客厅的面积主要为客户需求客厅的面积主要为20-25，总体偏大，而客户对主，总体偏大，而客户对主卧的面积大都认为不用太大，卧的面积大都认为不用太大，15左右就足够了。左
91、右就足够了。客户语录：客户语录：幼儿园自然是必不可少的啊，其他的认为智能化也挺重要的，谁不希望小区安全啊幼儿园、智能化、休闲会所、热水、智能化我认为都挺重要的，现在很多小区都有这些了吧除了幼儿园外我觉得小区最好有个小学，那样孩子上学方便，我也能省掉很多时间分析：分析：随着购房客户逐渐理性化，地段已经不是其购房的唯一因素，越来越多客户逐渐开始关注小区的相关配套，幼儿园、会所、24小时热水、智能化等各项配套均能较大影响其购房的积极性。客户购房尤其关注小区的幼儿园配套，其他的配套如会所、客户购房尤其关注小区的幼儿园配套，其他的配套如会所、24小时热水、智能化等也表示最好都能尽可能的完善。小时热水、智
92、能化等也表示最好都能尽可能的完善。客户购买能力分析：客户购买能力分析：客户普遍反映东区房价偏高，上涨幅度过快，已开始逐渐超出他们的承受范围；对于本案区域置业，客户表示总价最好在30万以内；对于本案区域置业所能接受的价格，绝大多数客户认为3000元/左右较为合适。25万万-30万是大多数客户在此区域所能承受的总价的范围，超万是大多数客户在此区域所能承受的总价的范围，超过过35万客户普遍反映压力较大；而对于本案区域置业所能接受万客户普遍反映压力较大；而对于本案区域置业所能接受的单价，近七成的客户表示的单价，近七成的客户表示3000-3500元元/能接受。能接受。客户购房认知途径主要是亲朋好友的介绍
93、，其次是报纸和派客户购房认知途径主要是亲朋好友的介绍，其次是报纸和派单以及电视广告，少数客户通过网络、广播等途径获取项目单以及电视广告，少数客户通过网络、广播等途径获取项目信息。信息。客户获取楼盘信息可能渠道客户获取楼盘信息可能渠道客户认知途径分析：客户认知途径分析：朋友介绍成为最主要也最成功率最高的认知途径，楼盘的口碑传播成为项目获取优质客户的重要途径对于报纸广告，机关单位公务员、事业单位员工获取信息主要来自于安阳日报；企业中高层管理人员及高级白领关注大河报；市区及郊县的众多商户主要阅读免费发放的蓝天商情安阳房地产市场较为成熟，媒体也多样化，传单和电视广告以及户外在安阳也是常用的广告形式客户
94、征询结论客户征询结论结结论论1：客户购房可供选择区域较多，城区客户以升级型居住为主，如何抓住城区客户中的核心客户，有针对型的产品定位是项目成败的关键；结结论论2：客户虽对安东新区认知度较高，但对本案附近区域印象较差，因此做好启动区及增强现场营销体验，建立区域标杆大盘形象十分重要；结结论论3：鉴于客户对本案目前的地段认可程度有限，建议项目尽量增加产品的附加值，完善项目的各种配套；结结论论4：目标客户反映对价格的接受能力有限，建议在设计产品时严格控制产品的面积，确保相对较低的总价，同时制定低开高走的价格策略；第五部分第五部分 商业专题调研商业专题调研商业发展阶段重要标志事件商业格局1993年年 1
95、994-1995年年 2000年年 2003年年 2005年年 20101993年以前年以前国有百货大楼大发展专卖店出现安百、二百、相州百货三花齐放亚细亚开业，带动彰德路发展彰德路成为商业圈核心步行街出现北大街改造成功综合性商场出现卫东购物广场开业丹尼斯开业亚细亚拍卖，改造为海鑫开业丹尼斯、海鑫、卫东、沃尔玛多足鼎立，丹丹尼斯独占鳌头尼斯独占鳌头文峰路商圈形成彰德路开始没落北大街成为商业核心核心商圈内部经历了四次转移，趋势将进一步延续，关键是新式商业设施的出现从90年代初，安阳核心商业圈经历了“百货大楼彰德路文峰路”的转移。现在的核心商圈出现了丹尼斯、卫东、海鑫、沃尔玛为首的“一心多核”局面，
96、尤以文峰中路区域商业最为成熟。按照商业发展规律，下一个阶段将会是一站式的都市mall大发展时期。2 21 14 43 31 1红旗路北大街一带2 2彰德路3 3北大街4 4文峰中路丹尼斯沃尔玛开业发展阶段 商业市场格局处于单中心阶段，只有一个核心商圈，周边商业以专业市场为主安阳城区框架较大，但目前只有一个真正意义上的商业核心。核心商圈：由解放大道、北大街、文峰南北街和彰德路四条城市道路交错形成。以百货商场、超市、专卖店等各种业态聚集。专业市场：专业市场分布在文昌大道和文峰大道西端，以家电、建材、内衣等为主，辐射整个豫北。安钢生活区：为服务安钢职工的日常便民消费，档次较低，尚未形成区域商业中心。
97、核心商圈核心商圈专业市场专业市场专业市场专业市场安钢商圈安钢商圈市政府市政府商业格局 11 12 23 31 12 23 3海鑫购物广场卫东购物广场老丹尼斯根据调查，核心商圈内有根据调查，核心商圈内有1500余家商家，总经营面积约余家商家，总经营面积约50万平万平米，占城市全部商业（除去专业市场）的近米，占城市全部商业（除去专业市场）的近50%。核心商圈主要由两个丹尼斯、海鑫购物广场、卫东购物广场、沃尔玛以及大量的临街商铺构成p核心商圈主要由四条城市道路交错围合形成：解放大道、北大街、文峰南北街、彰德路。p核心商圈包括北大街、中山街、唐子巷、甜水井路以及众多分支街巷。p北大街是安阳的商业重地，
98、且周边原有大量的政府单位机关，购买力强，尤其是位于城市中心，交通便利。p通过访谈我们发现，核心区商圈是辐辐射射全全市市及及周周边边县县镇镇的的城城市市级级商商业业中中心心，已已经经成成为为安安阳阳市市民民购购物物的的第第一一和和唯唯一一选选择择，对全市有着极强的吸引力和辐射力。4 4沃尔玛4 45 55 5新丹尼斯核心商圈 铁西区域安阳各大企业云集，配套职工小区众多，为居民服务的便民商业在此少量汇集，形成了铁西路和钢二路两个社区商业中心。铁西路铁西路铁西路附近社区汇集，多为安烟、安彩、火柴厂职工宿舍，以家居生活的服务配套街铺为主。钢二路钢二路位于安钢生活区内，为服务安钢职工的日常便民消费，档次
99、较低，租金价格较高。以临街店铺为主，有一家集中商业卫东购物中心，但经营状况一般。火火车车站站安钢商圈安钢商圈铁西区域仅有档次较低的日常便民服务商业配套少量聚集，尚未形成成熟的区域商业中心安钢商圈 安东新区发展已初具规模，商业开发量渐大，但区域商业氛围尚未成熟安东新区规划范围：东起永安街，南至明福街，西至曙光路，东至光明路，规划总用地10.39平方公里。其中，中央商务区规划用地面积1.6平方公里，是集金融中心、购物中心、商务办公中心、商业街区等功能为一体的新型城市空间。随着市委、市政府迁入政务新区，安阳的行政中心转移，未来安东新区内政务功能和商务功政务功能和商务功能能得以加强，有可能成为老城区外
100、另一个城市中心。安东中央商务区意象图安东中央商务区意象图安东中央商务区意象图安东中央商务区意象图2005-2009规划期建设期成熟期规划及市政基础工程启动京林中央公园等住宅项目开发的兴起2000年2001-2005年安东新商圈成熟至少还得安东新商圈成熟至少还得5 5年时间的发展年时间的发展核心Q：随着安东新区中央商务区的建设，核心商圈是否会转移？传统核心商业会不会从此没落？主要设施开工：易园、日报大厦、博物馆及各项市政办公大楼的兴建昊澜弘顶、德宝国贸中心等大型城市综合体的开发2009年至今东区商业 安东新区规划的商业量巨大，各大项目均配套大体量的商业，未来商业市场竞争激烈东区商业 9 93 3
101、1 18 84 45 57 76 62 2安东新区沿中华路、文昌路一带规划了大片商业金融用地安阳市城市总体规划（安阳市城市总体规划（2010202020102020） 东方明珠50万 京林中央公园6万 恒大名都10万 德宝国贸中心28万 义乌国际小商品城10万 中央商务区约50万 华强城17万 京华国贸广场59主要项目商业体量主要项目商业体量1 12 23 34 45 56 67 78 8ps:其中东方明珠项目、昊澜弘顶项目、义乌国际小商品城、华强城、中央商务区、京华国贸广场均规划五星级酒店，传统意义上的酒店行业未来竞争趋于白热化高高铁铁站站文峰步行街是新兴商业街，在丹尼斯带动下，北街经营状况
102、良好，南街次之，内街情况一般文峰步行街地处中山街和文峰中路十字商业带交汇点，于2001年投入使用。后期依靠丹尼斯的拉动，文峰步行街逐渐成为安阳新兴商业的代表。规模：东西长300m，南北宽130m，地上2层，地下1层，总建筑面积5.8万，608家街铺。经营档次以中高档为主，包含购物、餐饮、娱乐、休闲等多元化业态。目前外街经营状况良好，内街情况一般。租金：租金：100-250元元/月左右月左右临街街铺文文 峰峰 北北 街街 文文 峰峰 南南 街街 巴黎购物广场中环百货丹尼斯新华书店凯盛家居文峰塔文峰塔中中山山街街文峰时代步行街超越项目文峰时代步行街结构图文峰步行街 丹尼斯（东店）开业8年来，引领了
103、安阳商业的阶段性升级，成为核心商圈的重要组成部分p开业时间：开业时间：2003年初p规模：规模：营业面积1.6万，西侧有130个停车位p经营业态：经营业态：百货+超市p经营档次：经营档次：中档品牌经营p经营方式：经营方式：百货统一管理，超市自主经营p装修设施：装修设施：外立面为明清建筑风格，内为现代时尚装修。有7个出入口，2部自动扶梯，中央空调。p经营状况：经营状况：安阳商业的代表,目前最为市民推崇的商业旺地，也是郑州丹尼斯在河南地县级市中经营状况最好、盈利能力最强的门店，空置率2%。开业百货业品牌进行关门调整逐步成为安阳最火爆的商场以其品牌号召力逐渐带旺唐子巷、文峰中路一带的商业，成为安阳品
104、牌集中地起步期2003年初2003年5月2004年2005年后调整期成长期成熟期丹尼斯（安阳）的发展历程丹尼斯（安阳）的发展历程明清风格的外立面明清风格的外立面时尚现代的内部装修时尚现代的内部装修老丹尼斯 丹尼斯（东店）以超市+百货联动的业态组合模式，中高档次，但餐饮休闲娱乐业态缺乏1F1F2F2F超市服装鞋、皮具精品珠宝首饰化妆品餐饮运动家纺丹尼斯主要以超市+百货联动的组合模式，利用超市源源不断地人流带活一楼百货的经营。从业种看，服装、鞋类等购物型的业种是主力、餐饮等体验型业种缺乏。从品牌档次上看，丹尼斯服装、鞋类、珠宝品牌比较丰富全面，以中档为主流，辅以少量高档品牌。租金水平：租金水平：
105、200-300元/月新丹尼斯位于老丹尼斯西边，今年新丹尼斯位于老丹尼斯西边，今年6月份开业，目前进驻月份开业，目前进驻率在率在98%左右，由于开业不久，目前人气和老丹尼斯还左右，由于开业不久，目前人气和老丹尼斯还是有较大的差距，目前二层租金为是有较大的差距，目前二层租金为200元元/左右左右老丹尼斯 沃尔玛受制于地理位置的限制，目前经营状况一般p开业时间：开业时间：2010年6月p规模：规模：营业面积3.6万，停车位270个p经营业态：经营业态：百货+超市p经营档次：经营档次：中高档品牌经营p经营方式：经营方式：统一管理p装修设施：装修设施：外立面为现代简约风格，内为现代时尚装修。p经营状况：
106、经营状况：作为安阳新兴商业的代表,头顶世界500强的光环，该项目自开业以来就受到广泛的关注，但由于项目偏离核心商圈，而且偏离城市发展方向，除节假日外人气较差，目前经营状况一般现代简约风格外立面现代简约风格外立面时尚现代的内部装修时尚现代的内部装修核心商圈处于核心商圈边缘位置，区域人流量相对较小沃尔玛 经典的超市+百货联动的业态组合模式，辅以大量的餐饮休闲娱乐业态打造一站式的购物广场沃尔玛主要以超市+百货联动的组合模式，每层都设超市的入口进入百货区域，利用超市源源不断地人流带活百货的经营。从规模上来看，沃尔玛虽然处于核心商圈边缘，但是由于规模较大，业态齐全，具有一定的规模效应。从业种看，除传统的
107、服装、鞋类等购物型的主力业种外，丰富了美容、美甲、餐饮、休闲娱乐等业种。从品牌档次上看，沃尔玛服装、鞋类、珠宝品牌丰富，以中档为主流，辅以少量高档品牌。1层：200元/月2层：180元/月3层：150元/月4层：80-100元/月各楼层平均租金水平各楼层平均租金水平 沃尔玛 海鑫购物广场处于彰德路中段传统商业核心区，位置优越，营销手段丰富，目前经营状况较好p开业时间：开业时间：2005年p规模：规模：总建面积2.15万p经营业态：经营业态：百货p经营档次：经营档次：中高档品牌经营p经营方式：经营方式：统一管理p装修设施：装修设施：外立面为现代简约风格，内为现代时尚装修，十二部日立双向电梯，两部
108、观光电梯。p经营状况：经营状况：作为传统商业核心地段的改造项目，地理位置得天独厚，此外，海鑫购物广场的营销手段丰富，节假日打折促销频繁且力度较大，目前经营状况良好现代简约风格外立面现代简约风格外立面时尚现代的内部装修时尚现代的内部装修位于彰德路中段传统商业核心区位于彰德路中段传统商业核心区中庭挑高视野开阔中庭挑高视野开阔海鑫购物广场 业态主要以服装、鞋类、家居用品等为主，其中服装业态分类较细，但缺乏休闲娱乐业态海鑫购物广场主要分类齐全、体量较大的鞋服为主要业态。从规模上来看，海鑫购物广场总体量较大，而且其服装分类较细从业种看，主要以传统的服装、鞋类等购物型的主力业种外，缺乏、餐饮、休闲娱乐等业
109、种。从品牌档次上看，服装、鞋类、珠宝品牌丰富，以中档为主流，辅以少量高档品牌。1层：230元/月2层：200元/月3层：170元/月4层：140元/月各楼层平均租金水平各楼层平均租金水平 5层：110元/月海鑫购物广场 受政府大力扶持，营销推广力度较大，但受制于区域人气较低，目前经营状况一般p开业时间：开业时间：2010年9月p规模：规模：总建面积126万，一期10万平方米的商贸市场，4万平方米的国际财富动力街区，两栋5A甲级写字楼，大型超市、时尚精品购物广场、26幢百米摩天尊邸以及其他相关配套设施 p经营档次：经营档次：中高档品牌经营p经营方式：经营方式：统一管理p装修设施：装修设施：外立面
110、为现代简约风格，内为现代时尚装修，10部电梯，2部扶梯。p经营状况：经营状况：今年9月开始营业，由于区域人气较差，目前经营状况一般现代简约风格外立面现代简约风格外立面位于安东新区紧邻主干道中华路位于安东新区紧邻主干道中华路总建面积总建面积126126万大型综合体万大型综合体义乌国际商贸城 除商贸市场开业外项目其他部分在施工除商贸市场开业外项目其他部分在施工引进了义乌第六代市场模式，业态涵盖服装、鞋类、家居、休闲娱乐餐饮等各种业态义乌国际商贸城业态齐全，涵盖多种业态从规模上来看，义乌国际商贸城总体量巨大，具备规模效应从经营模式上看，以商贸城为基础，形成集聚效应，带动其他商业业态的均衡发展从品牌档
111、次上看，服装、鞋类、珠宝品牌丰富，以中档为主流，辅以少量高档品牌租租金金水水平平：目前基本和安阳国际小商品城持平，一楼60元/月左右，二楼40元/月，三楼25元/月义乌国际商贸城 安阳商业市场处于“单核独秀，多核发展”阶段,但短期难以出现替代性城市级商业中心老城区核心商圈辐射力持续加强，新城区商圈尚未成熟，老城区核心商业地位短期内难以被替代 大型集中百货竞争激烈，各区域及各项目之间商业发展差距较大，而且马太效应逐渐显现商业格局研判商业格局研判非核心商圈商业氛围较差,商业价值不高,短期内发展缺乏支撑商业市场结论：商业有一定的发展空间，但未来竞争仍然十分激烈近几年来商业市场放量较大，未来市场竞争激
112、烈，同时，商业会由单核发展逐渐像其他区域扩散发展集中式商业对街区拉动作用明显，无形中起到“主力店”的作用，但仅提供单一购物消费，同质化严重，复合消费亟待出现市场有经验经营者缺乏，消费者不成熟，向往都市生活、追求时尚，易于引导商业发展空间分析商业发展空间分析区域竞争结论：核心商圈地位地位稳固，安东新区商业短期内难以得到有效发展,从规划以及城市商圈演变规律看，核心商圈地位短期内不会发生转移,开发区甚至安东新区商业发展有待时机住宅板块发展基本按照规划进行，消费力将重新布局，但新的商业中心只见宏伟规划，出现则尚无迹象安阳近几年商业物业开发量逐渐加大，但核心商圈的外围商业项目尚未大量真正开始经营, 难以
113、改变安阳消费者的核心商圈的消费习惯区域层面研究区域层面研究东区只有等待在建社区成熟，大量住宅用户入住，区域人气渐起后，商业才能迎来真正的黄金发展期未来，安阳将形成一主多副的商业格局，但是短期内单核的商业格局难于改变，本项目如果规划有大体量的商业开发，需要较长的开发周期随着核心商圈商业规模增大，未来占全市商业体量的随着核心商圈商业规模增大，未来占全市商业体量的7成左成左右，本案区域商业发展形式严峻右，本案区域商业发展形式严峻核心商圈竞争取胜关键因素核心商圈竞争取胜关键因素商业体量无出其右商业体量无出其右老城区改造、周边商业设施的启动将进一步提升现有的物业老城区改造、周边商业设施的启动将进一步提升现有的物业水平和经营水平，核心商圈能够继续保持优势水平和经营水平，核心商圈能够继续保持优势存在升级空间存在升级空间非核心商业基本以自发性质的启动，商业的发展速度教慢，非核心商业基本以自发性质的启动，商业的发展速度教慢，需要较长的培养期，发展周期相对长需要较长的培养期，发展周期相对长本项目商业空间本项目商业空间本案商业发展启示本案商业发展启示
