中外资产评估准则比较研究最终版

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1、资产评估准则结构比较研究资产评估准则结构比较研究2要点英国评估准则英国评估准则234欧洲评估准则欧洲评估准则 中外资产评估准则的比较中外资产评估准则的比较1国际评估准则国际评估准则 国际评估准则理事会（国际评估准则理事会（International Valuation International Valuation Standards Council Standards Council ，简称，简称IVSCIVSC）成立于）成立于19811981年，是在各国年，是在各国评估行业迅速发展和评估业区域化、国际化发展的基础上形评估行业迅速发展和评估业区域化、国际化发展的基础上形成的国际性评估专业组织

2、，其成立标志着国际评估业正式走成的国际性评估专业组织，其成立标志着国际评估业正式走上国际化协作发展的道路。上国际化协作发展的道路。 IVSC IVSC在国际评估界发挥着主导作用，其制定和努力推广在国际评估界发挥着主导作用，其制定和努力推广的国际评估准则是目前最具影响力的国际性评估专业准的国际评估准则是目前最具影响力的国际性评估专业准则。则。1国际评估准则国际评估准则理事会组织结构国际评估准则理事会组织结构国际评估准则理事会国际评估准则理事会IVSCIVSC国际评估主要委员会国际评估主要委员会IVPB国际评估准则委员会国际评估准则委员会IVSB管理委员会管理委员会BOT由由9名委员组成，负责监督

3、名委员组成，负责监督全球评估行业的培训及全球评估行业的培训及资格授予。资格授予。IVSB是是IVSC下的独立自主下的独立自主的准则制定机构。由的准则制定机构。由9名委员名委员组成，负责国际评估准则的组成，负责国际评估准则的制定工作。制定工作。由由611名委员组成，负责名委员组成，负责IVSC战略、监管和筹资，任战略、监管和筹资，任命其他两委员会的人选并审议命其他两委员会的人选并审议新会员的申请。新会员的申请。国际评估准则的产生背景国际评估准则的产生背景1 1、世界范围资产评估业的迅猛发展。、世界范围资产评估业的迅猛发展。2 2、经济全球化。、经济全球化。3 3、国际会计准则、财务报告准则的快速

4、发展及国际趋同。、国际会计准则、财务报告准则的快速发展及国际趋同。4 4、资产评估理论与实务的不断发展。、资产评估理论与实务的不断发展。6国际评估准则的演进国际评估准则的演进覆盖各类资产的覆盖各类资产的新准则新准则1985-1993年年1994-1999年年2000-2007年年2008-2011年年 以不动产评估为以不动产评估为主要内容主要内容价值类型的划分价值类型的划分准则逐步扩大到准则逐步扩大到其他资产其他资产确立了准则的结构确立了准则的结构初始（起步）初始（起步）阶段阶段扩张阶段扩张阶段快速发展阶段快速发展阶段国际适当程国际适当程序约束阶段序约束阶段现行国际评估准则的结构体系现行国际评

5、估准则的结构体系 由由框架、通用准则、资产准则和评估应用框架、通用准则、资产准则和评估应用四部分组成。四部分组成。实现了同类别内不同标准之间布局设计的连贯性。实现了同类别内不同标准之间布局设计的连贯性。框架包含了国际评估准则所依据的概念、原则和定义，这些概念、原则和定义已被普遍接受，且在遵循国际评估准则时需要考虑和应用。通用准则对评估作出了一般意义上的规定，所提供的解释性注释是针对准则该如何被应用而非应采取何种具体操作。资产准则对通用准则中的规定进行修改和补充，用以确定为不同的资产类别进行特定评估考虑所设的准则，以适用于特定类型的资产。评估应用包括以财务报告为目的的评估和抵押贷款的不动产权益的

6、评估两项，每项都由准则和评估应用指导两部分内容构成。国际评估准则基本结构国际评估准则基本结构国际评估准则国际评估准则框架框架通用准则通用准则评估应用评估应用资产准则资产准则评估报告评估报告评估的实施评估的实施工作范围工作范围无无形形资资产产企企业业和和企企业业权权益益厂厂房房和和设设备备金金融融工工具具不不动动产产权权益益建建造造中中的的投投资资性性资资产产以以财财务务报报告告为为目目的的的的评评估估抵抵押押贷贷款款的的不不动动产产权权益益的的评评估估 英国评估和估价准则（英国评估和估价准则（The Red BookThe Red Book由由英国皇家特许测量学会（简称英国皇家特许测量学会（简

7、称RICSRICS）的评估和估）的评估和估价准则委员会制定。价准则委员会制定。 该学会成立于该学会成立于18681868年，系世界上第一个资产年，系世界上第一个资产评估专业组织和世界范围不动产事务的最大专业评估专业组织和世界范围不动产事务的最大专业组织，也是得到全球评估业界最为广泛、一致认组织，也是得到全球评估业界最为广泛、一致认可的专业性学会。可的专业性学会。 评估和估价准则包括准则的效力及其应用、评估和估价准则包括准则的效力及其应用、职业规范，指南，英国职业规范，英国指南。职业规范，指南，英国职业规范，英国指南。2英国评估准则英国评估准则-制定与演进制定与演进演进历程演进历程摸索阶段。工业

8、革命后，英国最早实现了从农业社会向工业社会变革，摸索阶段。工业革命后，英国最早实现了从农业社会向工业社会变革，交易活动不断增加。交易活动不断增加。20世纪世纪70年代初期，资产评估在经济、社会和文化年代初期，资产评估在经济、社会和文化方面愈加重要，需要统一协调的评估准则实现透明性。第一部评估准则方面愈加重要，需要统一协调的评估准则实现透明性。第一部评估准则关于评估标准的关于评估标准的“红皮书红皮书”于于1975年在英国诞生。年在英国诞生。第一完善阶段。资产评估与会计有着密切的联系，由于会计准则和评估职业惯例的变完善阶段。资产评估与会计有着密切的联系，由于会计准则和评估职业惯例的变化，化，评估和

9、估价标准经过了反复的修改和完善，并逐渐得到世界范围的认可。评估和估价标准经过了反复的修改和完善，并逐渐得到世界范围的认可。自自1975年至年至2009年已发布了年已发布了6版。版。 第二英国评估和估价准则的结构体系英国评估和估价准则的结构体系 英国评估和估价准则由引论、术语表、职业规范英国评估和估价准则由引论、术语表、职业规范 和和指南四个部分的内容组成。其结构图为：指南四个部分的内容组成。其结构图为：评评估估和和评评估估准准则则引论引论术语表术语表执业规范执业规范指南指南遵守标准及道德要求遵守标准及道德要求约定条款的协议约定条款的协议价值基准价值基准应用应用调查调查行业相关的物业的评估行业相

10、关的物业的评估工厂与设备工厂与设备对组合资产和多组物业的评估对组合资产和多组物业的评估蕴藏矿物的土地和废物管理场地蕴藏矿物的土地和废物管理场地评估的不确定性评估的不确定性评估报告评估报告英国红皮书的历史地位和影响英国红皮书的历史地位和影响（一）奠基（一）奠基 英国评估业在国际上有深厚影响，英国评估业在国际上有深厚影响，RICSRICS有有140140多年的历多年的历史，在英国的房地产估价中占有举足轻重的地位，其评估史，在英国的房地产估价中占有举足轻重的地位，其评估和估价准则是世界上开山之作，对国际评估准则、欧洲评和估价准则是世界上开山之作，对国际评估准则、欧洲评估准则等国家或地区资产评估准则的

11、制定具有奠基意义。估准则等国家或地区资产评估准则的制定具有奠基意义。（二）全球一致性标准（二）全球一致性标准 近年来，随着评估行业的发展，近年来，随着评估行业的发展，RICSRICS进行改组，向着综进行改组，向着综合化方向发展，其评估准则业在不断修订和完善。红皮书合化方向发展，其评估准则业在不断修订和完善。红皮书描述了全球一致的标准，并被译为多种语言，在全球不同描述了全球一致的标准，并被译为多种语言，在全球不同国家或地区有着广泛的应用。国家或地区有着广泛的应用。 欧洲评估准则（欧洲评估准则（European Valuation European Valuation Standards,The

12、Blue Book,Standards,The Blue Book,蓝皮书）由欧洲评估师协会联蓝皮书）由欧洲评估师协会联合会（简称合会（简称TEGOVATEGOVA）制定的一部适用于欧洲地区的区域性）制定的一部适用于欧洲地区的区域性评估准则，也是当前国际评估界具有重要影响力的评估准评估准则，也是当前国际评估界具有重要影响力的评估准则之一。则之一。 欧洲评估准则自欧洲评估准则自19781978年发布第一版后，不断修订与年发布第一版后，不断修订与完善。完善。20092009年，发布了第六版。年，发布了第六版。3欧洲评估准则欧洲评估准则-制定与演进制定与演进欧洲资产评估准则欧洲资产评估准则20092

13、009的基本结构EVS2009 （第第6版版）前言前言EVS委员会成员委员会成员介绍介绍第一部分欧洲评估准则第一部分欧洲评估准则第二部分欧洲评估指南第二部分欧洲评估指南词汇表词汇表TEGoVA成员成员准则准则1市场价值市场价值准则准则2非市场价值非市场价值准则准则3合格的评估师合格的评估师准则准则4评估程序评估程序准则准则5评估报告评估报告指南指南1以财务报告为目的的评估以财务报告为目的的评估指南指南2以租赁为目的的评估以租赁为目的的评估指南指南3以资产证券化为目的的物业估值以资产证券化为目的的物业估值指南指南4保险价值评估保险价值评估指南指南5以个体投资者为目的的投资价值评估以个体投资者为目

14、的的投资价值评估欧洲评估准则的特点与影响欧洲评估准则的特点与影响（一）特点（一）特点1 1、撰写方式、撰写方式2 2、偏重于不动产评估的研究、偏重于不动产评估的研究3 3、注重评估与会计的协调、注重评估与会计的协调4 4、强烈的区域政治特性和非开放性、强烈的区域政治特性和非开放性（二）影响（二）影响 欧洲评估准则在欧洲各国有着重要影响，其本身并无欧洲评估准则在欧洲各国有着重要影响，其本身并无强制执行力，但强制执行力，但TEGVOATEGVOA要求各会员国积极引进并将其纳入要求各会员国积极引进并将其纳入该国的评估准则体系，甚至得到该国法律的认可。欧洲评该国的评估准则体系，甚至得到该国法律的认可。

15、欧洲评估准则要求评估师使用的评估方法必须与评估目的相一致，估准则要求评估师使用的评估方法必须与评估目的相一致，要求评估师披露任何利益关连和能力缺陷。要求评估师披露任何利益关连和能力缺陷。 由于中国、美国、英国等国家或地区资产评估行业的发展历史、基础目的、经济体制、法律环境、文化背景等不同，两国评估准则在诸多方面存在差异。比较点比较点中国中国国际评估准国际评估准则则美国美国UAPAP欧洲评估准欧洲评估准则则英国英国制定主体制定主体财政部、中财政部、中国资产评估国资产评估协会协会国际评估准国际评估准则理事会则理事会美国评估促美国评估促进会进会欧洲评估师欧洲评估师联合会联合会皇家特许测皇家特许测量师

16、学会量师学会最早成立时间最早成立时间1993年年1981年年1896年年1977年年1868年年经费来源经费来源会费收入；会费收入；国家拨付的国家拨付的事业经费；事业经费；会员和社会会员和社会资助、捐赠；资助、捐赠；协会举办各协会举办各种活动的收种活动的收入；其他收入；其他收入入会费收入；会费收入；其他收入其他收入发起人赞助；发起人赞助；评估分会拨评估分会拨款；发行出款；发行出版收入版收入会费收入；会费收入；其他收入其他收入会费收入；会费收入；其他收入其他收入4中外资产评估准则比较中外资产评估准则比较比较点比较点中国中国国际评估准国际评估准则则美国美国UAPAP欧洲评估准欧洲评估准则则英国英国

17、首个准则首个准则2001年年1985年年1987年年1978年年1974年年制定背景制定背景适应适应“国退国退民进民进”等经等经济体制改革济体制改革和国有资产和国有资产管理工作需管理工作需要及评估准要及评估准则国际趋同，则国际趋同，政府以法令政府以法令形式催生的、形式催生的、应急性的。应急性的。经济全球化、经济全球化、各国评估准各国评估准则差异。则差异。总结总结20世纪世纪80年代泡沫年代泡沫经济教训，经济教训，适应评估内适应评估内在要求和经在要求和经济发展外部济发展外部要求而自发要求而自发制定。制定。欧盟第欧盟第4号法号法令即公司法，令即公司法，其中第七章其中第七章第第35条规定条规定了为财

18、务报了为财务报告目的对固告目的对固定资产进行定资产进行估价的规则，估价的规则，或为制定评或为制定评估指南的基估指南的基础。础。工业革命后，工业革命后，英国最早实英国最早实现了从农业现了从农业社会向工业社会向工业社会变革，社会变革，交易活动不交易活动不断增加。断增加。20世纪世纪70年代年代初期，资产初期，资产评估在经济、评估在经济、社会和文化社会和文化方面愈加重方面愈加重要，需要统要，需要统一协调的评一协调的评估准则实现估准则实现透明性。透明性。比较点比较点中国中国国际评估准国际评估准则则美国美国UAPAP欧洲评估准欧洲评估准则则英国英国制定目的制定目的规范注册资规范注册资产评估师执产评估师执

19、业行为和职业行为和职业道德行为业道德行为促进各国评促进各国评估准则的统估准则的统一一规范在抵押规范在抵押贷款业务中贷款业务中的评级行为，的评级行为，防止诱发金防止诱发金融危机。融危机。制定和推广制定和推广在欧盟适用在欧盟适用的评估准则的评估准则确保会员估确保会员估价的完善、价的完善、清晰和客观清晰和客观性性规范对象规范对象评估师评估师评估师评估师评估师评估师评估师评估师会员会员适用范围适用范围中国大陆中国大陆国际国际加拿大、墨加拿大、墨西哥、菲律西哥、菲律宾宾欧盟成员国欧盟成员国适用于在任适用于在任何国家执业何国家执业的会员。的会员。准则结构准则结构基本准则基本准则 具体准则具体准则评估指南评

20、估指南指导意见指导意见框架框架通用通用准则准则资产资产准则准则评估评估应用应用前言前言定义定义职业道德职业道德规则规则准则准则准则说明准则说明介绍介绍准则准则指南指南词汇词汇表表TEGoVA成员成员简介简介术语术语表表职业规职业规范范指南指南比较点比较点中国中国国际评估准国际评估准则则美国美国UAPAP欧洲评估准欧洲评估准则则英国英国内容2个基本准则、8个具体准则、2个资产评估指南和6个资产评估指导意见。初期体系凌乱。目前框架合理，理论基础科学严谨，对条款有深入解释，应用导向明确，操作性强。定义、引言、等以及10个准则、10个准则说明和29个咨询意见。组织结构严密，文字严谨，专业水准高。介绍，

21、准则5个，指南5个。执业规范、指南、国家执业规范、国家指南。制定基础及操作性准则不成熟、不严密，一些概念、术语界定模糊，可理解性差。离实现与国际准则趋同还有一段距离。不同国家或地区在评估基本理论、概念和范围等问题上存在差异，针对性和可操作性较弱。得到民间评估专业团体财政支持和国家立法的认可及支持。以形成较完善的体系。早期以固定资产评估为主，近期以财务报告为目的的评估十分发达。准则具有较强的针对性和操作性。为不同目的搭建了一个执行以及提供估价的最佳执业惯例的框架，但并不指导会员如何估价，也不讨论估价的方法或技巧。比较点比较点中国中国国际评估准国际评估准则则美国美国UAPAP欧洲评估准欧洲评估准则

22、则英国英国约束力、影约束力、影响范围及效响范围及效力力具有强制性、具有强制性、针对性约束针对性约束力很强，主力很强，主要限于中国要限于中国大陆资产评大陆资产评估机构和注估机构和注册资产评估册资产评估师。师。推荐性准则，推荐性准则，不具有强制不具有强制性。相对松性。相对松散的组织制散的组织制定。不具备定。不具备实质性约束实质性约束力，对英美力，对英美等评估业发等评估业发展大国影响展大国影响较小。较小。很强约束力，很强约束力，国家立法和国家立法和政府规定的政府规定的强制性遵守强制性遵守要求及各评要求及各评估协会的专估协会的专业性要求。业性要求。无强制执行无强制执行力。力。但但TEGVoA要求要求各

23、会员国积各会员国积极引进并将极引进并将其纳入该国其纳入该国的评估准则的评估准则体系，甚至体系，甚至得到该国法得到该国法律的认可。律的认可。目的性强，目的性强，适用的国家适用的国家具有强制性具有强制性效力（效力（1991年起）。年起）。与会计的关与会计的关系系重视评估与重视评估与会计的关系会计的关系特别重视评特别重视评估与会计的估与会计的关系，突出关系，突出为编制财务为编制财务报表而进行报表而进行的评估业务。的评估业务。评估与会计评估与会计是两个完全是两个完全不同的专业不同的专业领域。评估领域。评估结果系资产结果系资产交易、纳税交易、纳税减免的依据。减免的依据。重视评估与重视评估与会计的关系会计

24、的关系英国评估师英国评估师普遍都很精普遍都很精通会计。通会计。比较点比较点中国中国国际评估准国际评估准则则美国美国UAPAP欧洲评估准欧洲评估准则则英国英国原则导向原则导向与规则导向并重。坚持原则性和可操作性兼顾，基本准则原则性强，其他准则是在坚持原则性的前提下兼顾可操作性。原则导向原则导向原则导向原则导向市场经济和法律环境评估认识不足，法律环境差、市场经济不完善。各国之间评估基础、法律环境、市场经济程度参差不齐。评估基础好，法律环境好、市场经济完善。各国之间评估基础、法律环境、市场经济程度参差不齐。评估基础好，法律环境好、市场经济完善。此外，中国、美国、英国、国际及欧洲评估相关准则之间存此外

25、，中国、美国、英国、国际及欧洲评估相关准则之间存在匹配（对应）关系。不同国家或地区之间的准则可以相互在匹配（对应）关系。不同国家或地区之间的准则可以相互索引，进行比较和借鉴。索引，进行比较和借鉴。中外资产评估准则的主要异同发展过程发展过程 各国资产评估准则的发展基本上经历了各国资产评估准则的发展基本上经历了“探索、建立、探索、建立、发展和提高发展和提高”几个阶段。我国准则制定先后顺序为无形资几个阶段。我国准则制定先后顺序为无形资产企业价值不动产，显著有别于国外准则的发展历史，表产企业价值不动产，显著有别于国外准则的发展历史，表明我国资产评估准则的制定具有明显应急性，相关准则尚明我国资产评估准则

26、的制定具有明显应急性，相关准则尚未经历实践考验和完善的过程。未经历实践考验和完善的过程。主要评估方法主要评估方法 无论评估资产的市场价值还是非市场价值，中外资产无论评估资产的市场价值还是非市场价值，中外资产评估准则均分为市场法、收益法和成本法三大基本方法，评估准则均分为市场法、收益法和成本法三大基本方法，并要求评估师根据项目具体情况恰当选择评估方法。并要求评估师根据项目具体情况恰当选择评估方法。中外资产评估准则的主要异同重视职业道德重视职业道德 国内外均十分重视职业道德行为的规范，并将其安排国内外均十分重视职业道德行为的规范，并将其安排在显著位置。一是将资产评估职业道德准则和资产评估业在显著位

27、置。一是将资产评估职业道德准则和资产评估业务准则并列，作为准则体系的两个组成部分。二是将职业务准则并列，作为准则体系的两个组成部分。二是将职业道德准则游离余评估准则体系之外，认为其是为保护社会道德准则游离余评估准则体系之外，认为其是为保护社会公众利益和维护行业形象，对评估师提出的道德要求，不公众利益和维护行业形象，对评估师提出的道德要求，不属于行业技术性规范，因此不再纳入评估准则体系。属于行业技术性规范，因此不再纳入评估准则体系。从注重不动产评估到综合体系从注重不动产评估到综合体系以评估师为规范对象以评估师为规范对象细节有别细节有别对我国准则制定的启示与借鉴对我国准则制定的启示与借鉴（一）重视

28、对术语的解释（一）重视对术语的解释（二）原则导向为主（二）原则导向为主 原则导向与规则导向的根本区别在于约束条款的细化原则导向与规则导向的根本区别在于约束条款的细化程度不同。程度不同。规则导向：强调准则比较具体详细，比较复杂，职业判断较少，规则导向：强调准则比较具体详细，比较复杂，职业判断较少，操作性强，但运用上较为僵化，将更多的职业判断空间交给准则制操作性强，但运用上较为僵化，将更多的职业判断空间交给准则制定机构或组织界定定机构或组织界定原则导向：主张准则内容更简洁明了，主要是一些基础性的原则，原则导向：主张准则内容更简洁明了，主要是一些基础性的原则，运用上较为灵活，在形式和过程上赋予职业人

29、员更多的职业判断自运用上较为灵活，在形式和过程上赋予职业人员更多的职业判断自由，准则的可操作性较差，准则制定机构则从部分判断责任中解脱由，准则的可操作性较差，准则制定机构则从部分判断责任中解脱出来，获得更大权力。出来，获得更大权力。（三）关注新兴评估业务（三）关注新兴评估业务 国际金融危机对世界经济产生深远影响，对资产评估国际金融危机对世界经济产生深远影响，对资产评估服务内容、评估准则建设也提出了新的要求。服务内容、评估准则建设也提出了新的要求。（四）尽快理顺评估市场多头管理、条块分割、各自为政的（四）尽快理顺评估市场多头管理、条块分割、各自为政的局面局面 多部门之间缺少沟通，标准政策不一，技

30、术规范、操多部门之间缺少沟通，标准政策不一，技术规范、操作流程、执业质量参差不齐。我国应打破资产评估准则制作流程、执业质量参差不齐。我国应打破资产评估准则制定及施行在不同部门的壁垒，在执业中履行统一的评估准定及施行在不同部门的壁垒，在执业中履行统一的评估准则，维护评估行业客观、公平、公正的职业形象。则，维护评估行业客观、公平、公正的职业形象。（五）建立资产评估准则评价、修订机制，定期完善资产评（五）建立资产评估准则评价、修订机制，定期完善资产评估评估准则。估评估准则。 评估准则体系是一个开放、动态的系统，基于实务的复评估准则体系是一个开放、动态的系统，基于实务的复杂性及理论的成熟度较低，准则需

31、要根据理论和实践的发杂性及理论的成熟度较低，准则需要根据理论和实践的发展不断修订和完善。展不断修订和完善。对我国准则制定的启示与借鉴对我国准则制定的启示与借鉴（六）民主性、广泛性、开放性（六）民主性、广泛性、开放性 美国美国USPAPUSPAP制定过程中举行公开会议、现场口头听证制定过程中举行公开会议、现场口头听证会等方式值得我国借鉴。会等方式值得我国借鉴。（七）背离条款（七）背离条款 美国美国USPAPUSPAP、英国、英国RICSRICS中均设置了背离条款，其实质中均设置了背离条款，其实质是为评估师在复杂紧迫的局面下提供一个灵活机动处理评是为评估师在复杂紧迫的局面下提供一个灵活机动处理评估

32、问题的机会，使评估师在紧迫局面下，运用丰富的评估估问题的机会，使评估师在紧迫局面下，运用丰富的评估经验、良好的意识、判断力、观察力和应变力，采取不符经验、良好的意识、判断力、观察力和应变力，采取不符合或不完全符合准则的行动，从而摆脱进退两难的局面。合或不完全符合准则的行动，从而摆脱进退两难的局面。设置背离条款是一把双刃剑。设置背离条款是一把双刃剑。（八）评估准则编号（八）评估准则编号 无法从准则名称上看出准则的属性，凌乱、缺乏内在无法从准则名称上看出准则的属性，凌乱、缺乏内在逻辑性。逻辑性。对我国准则制定的启示与借鉴对我国准则制定的启示与借鉴对我国准则制定的启示与借鉴对我国准则制定的启示与借鉴

33、（九）美国（九）美国USPAPUSPAP生动鲜活的常见问题问答生动鲜活的常见问题问答 对实践中遇到问题的解答，成为评估师等沟通交流对实践中遇到问题的解答，成为评估师等沟通交流的一条渠道、的一条渠道、（十）注重资产评估准则与会计准则关系的协调（十）注重资产评估准则与会计准则关系的协调 国际、英国与欧洲均十分注重资产评估准则与会计准国际、英国与欧洲均十分注重资产评估准则与会计准则关系的协调，欧洲由于会计准则较早就允许以公允价值、则关系的协调，欧洲由于会计准则较早就允许以公允价值、现时价值作为计量基础，现时价值作为计量基础，2020世纪世纪7070年代就发展了以财务报年代就发展了以财务报告为目的的评

34、估业务。从而有助于财务会计报告的编制和告为目的的评估业务。从而有助于财务会计报告的编制和修正，恰当地分列和反映财务会计报告中资产的市场价值。修正，恰当地分列和反映财务会计报告中资产的市场价值。我国应顺应这种主流变化，强调资产评估与会计的联系，我国应顺应这种主流变化，强调资产评估与会计的联系，重视以财务报告为目的的评估业务。重视以财务报告为目的的评估业务。评估报告准则研究评估报告准则研究资产评估报告准则比较研究资产评估报告准则比较研究中国资产评估报告准则中国资产评估报告准则u资产评估准则资产评估准则评估报告评估报告20072007 注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行必注册资产评估师根据

35、资产评估准则的要求，在履行必要的评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的要的评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表、由其所在评估机构出具的书面专业意见。价值发表、由其所在评估机构出具的书面专业意见。 旨在规范注册资产评估师编制和评价评估报告行为，旨在规范注册资产评估师编制和评价评估报告行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人的合法利益。维护社会公共利益和资产评估各方当事人的合法利益。 u企业国有资产评估报告指南企业国有资产评估报告指南20082008u金融企业国有资产评估报告指南金融企业国有资产评估报告指南20112011 所谓的金融企业是占有国有资产并取得金融业务许可

36、证所谓的金融企业是占有国有资产并取得金融业务许可证的企业、金融控股公司以及其他从事金融类业务的企业。的企业、金融控股公司以及其他从事金融类业务的企业。资产评估报告准则比较研究资产评估报告准则比较研究国际评估准则国际评估准则 代表了资产评估准则建设的前沿、趋势和主流。代表了资产评估准则建设的前沿、趋势和主流。总则总则确定了评估报告准则在准则体系中的地位；明确了评估报告确定了评估报告准则在准则体系中的地位；明确了评估报告的定义。的定义。基本要求基本要求对评估报告的总体性、基本性要求，包括评估报告详细程度对评估报告的总体性、基本性要求，包括评估报告详细程度要求，必要披露内容的要求，签章要求，评估程序

37、受限的处要求，必要披露内容的要求，签章要求，评估程序受限的处理要求，文字、币种要求，评估报告有效期要求等。理要求，文字、币种要求，评估报告有效期要求等。列示了评估报告应当包括的具体内容，并对各项内容提出了列示了评估报告应当包括的具体内容，并对各项内容提出了具体要求。具体要求。对准则生效期的规定。对准则生效期的规定。评估报告内容评估报告内容附则附则资产评估准则资产评估准则评估报告基本框架评估报告基本框架资产评估报告准则比较研究资产评估报告准则比较研究IVS103IVS103评估报告的基本结构评估报告的基本结构u一般原则一般原则 1 1、沟通、清晰和可理解、沟通、清晰和可理解 使评估报告所传达的信

38、息能够得到正确的理解，避免含糊使评估报告所传达的信息能够得到正确的理解，避免含糊不清或者具有误导性。不清或者具有误导性。 2 2、可比性、相关性和可靠性、可比性、相关性和可靠性 应当对评估范围、目的和预期报告使用者做出清晰准确的应当对评估范围、目的和预期报告使用者做出清晰准确的描述，对评估结果有直接影响的评估基本原则、一般假设、描述，对评估结果有直接影响的评估基本原则、一般假设、特殊假设、预期不确定性及评估中限制条件进行充分披露。特殊假设、预期不确定性及评估中限制条件进行充分披露。 3 3、适用范围。适用于所有评估报告、适用范围。适用于所有评估报告 4、评估目的。评估目的。 资产评估报告准则比

39、较研究资产评估报告准则比较研究5 5、所有评估报告都应该包括以下事项、所有评估报告都应该包括以下事项p评估师执业机构评估师执业机构p评估委托方及其他任何利益关系使用者评估委托方及其他任何利益关系使用者p评估目的评估目的p被评估资产或者负债的鉴定被评估资产或者负债的鉴定p价值类型价值类型p评估基准日评估基准日p调查范围调查范围p评估信息的性质和来源评估信息的性质和来源p一般假设和特殊假设一般假设和特殊假设p评估报告使用限制、分发或者出版评估报告使用限制、分发或者出版p评估工作与评估工作与IVSIVS的一致性的一致性p评估方法选择和理由评估方法选择和理由p评估结论和评估报告日评估结论和评估报告日资

40、产评估报告准则比较研究资产评估报告准则比较研究美国评估准则（白皮书）美国评估准则（白皮书） 美国美国USPAPUSPAP关于评估报告是国际上最为完善的准则体系，关于评估报告是国际上最为完善的准则体系，从形式上看，美国评估报告准则是与评估业务相关联的，即从形式上看，美国评估报告准则是与评估业务相关联的，即有什么样的评估业务就有什么样的评估报告。有什么样的评估业务就有什么样的评估报告。 从类型上考察，有书面和口头评估报告（评估师在法庭从类型上考察，有书面和口头评估报告（评估师在法庭上所做的证词），书面评估报告进一步分为完整评估报告、上所做的证词），书面评估报告进一步分为完整评估报告、简明评估报告或

41、限制用途评估报告三种类型。简明评估报告或限制用途评估报告三种类型。 从内容、风格和结构上分析，从内容、风格和结构上分析，USPAPUSPAP评估报告准则是最为评估报告准则是最为科学合理的。科学合理的。资产评估报告准则比较研究资产评估报告准则比较研究英国评估准则（红皮书）英国评估准则（红皮书）RICS估价报告估价报告总则：估价报告应当以一种不模棱两可、不误导或者造总则：估价报告应当以一种不模棱两可、不误导或者造成错误印象的方式清晰准确做出一个估价的结论。成错误印象的方式清晰准确做出一个估价的结论。基本内容：基本内容：l确认客户；确认客户； 估价报告必须呈送客户。必须注明估价委估价报告必须呈送客户

42、。必须注明估价委托的来源和客户的身份托的来源和客户的身份l估价目的、估价对象；估价目的、估价对象； l被估价的权益；被估价的权益； 应注明每项物业中的法定权益，如果应注明每项物业中的法定权益，如果需要也应说明已经有的或者可能有的空置物业的程度。需要也应说明已经有的或者可能有的空置物业的程度。l物业类型及客户对其使用方式或分类方式；物业类型及客户对其使用方式或分类方式；资产评估报告准则比较研究资产评估报告准则比较研究l评估基准日评估基准日l对任何重要参与事项的披露前没有任何重要参与事项的声明对任何重要参与事项的披露前没有任何重要参与事项的声明l对评估师的说明对评估师的说明l适用时，已采用的货币；

43、如果某些估价已转换成物业所在国适用时，已采用的货币；如果某些估价已转换成物业所在国之外的一种货币，必须注明所采用的汇率及其来源之外的一种货币，必须注明所采用的汇率及其来源l任何假设、特殊假设、保留、任何特殊指示或者背离；当假任何假设、特殊假设、保留、任何特殊指示或者背离；当假设在不同国家不同时，估价报告必须对此清晰说明，对处置设在不同国家不同时，估价报告必须对此清晰说明，对处置是可能发生的纳税责任是否已经做出了任何折扣以及估价是是可能发生的纳税责任是否已经做出了任何折扣以及估价是否放映了采购或者变现成本否放映了采购或者变现成本l会员的调查范围、会员所依据信息的性质和来源会员的调查范围、会员所依

44、据信息的性质和来源l对外公布的任何同意或限制对外公布的任何同意或限制资产评估报告准则比较研究资产评估报告准则比较研究l限制或者免除对除客户之外各方所负的责任限制或者免除对除客户之外各方所负的责任l确认估价符合本标准确认估价符合本标准l对估价方法的声明对估价方法的声明 估价报告中必须包括一项声明，它是关于该价值得到市场估价报告中必须包括一项声明，它是关于该价值得到市场证据支持的程度，或由于物业的性质、受限的交易或这些证据支持的程度，或由于物业的性质、受限的交易或这些因素的任何组合而使用其他估价方法进行估价（应当予以因素的任何组合而使用其他估价方法进行估价（应当予以披露）的程度披露）的程度l以数字

45、或者文字对价值表示的意见以数字或者文字对价值表示的意见l估价报告的签名和日期估价报告的签名和日期资产评估报告准则比较研究资产评估报告准则比较研究欧洲评估准则（蓝皮书）欧洲评估准则（蓝皮书）欧洲评估准则欧洲评估准则5 5评估报告由简介、适用范围、评估报告编评估报告由简介、适用范围、评估报告编制、评估报告及书面证明、评估报告的内容五部分构成制、评估报告及书面证明、评估报告的内容五部分构成l简介简介 评估报告是评估业务委托方做出决策的依据性文件，评估师确评估报告是评估业务委托方做出决策的依据性文件，评估师确定的评估结果及其内容应当清晰、准确、有效可靠，并恰当地传定的评估结果及其内容应当清晰、准确、有

46、效可靠，并恰当地传达给评估业务的委托方。达给评估业务的委托方。l适用范围适用范围 本准则论述的评估报告是评估师为评估业务委托方做出价值本准则论述的评估报告是评估师为评估业务委托方做出价值确定建议性文件。确定建议性文件。资产评估报告准则比较研究资产评估报告准则比较研究l评估报告编制评估报告编制1 1、欧洲理事会、欧洲理事会20062006年第年第4848号指令对市场价值和抵押贷款价值的号指令对市场价值和抵押贷款价值的定义：定义：“市场价值和抵押贷款应以清晰易懂的方式予以记录和市场价值和抵押贷款应以清晰易懂的方式予以记录和说明说明”。2 2、一份评估报告应当提供清晰、毫无模糊的评估意见，同时要、一

47、份评估报告应当提供清晰、毫无模糊的评估意见，同时要足够详细。足够详细。3 3、评估报告应该满足可靠性和可理解性，并以准备好的书面形、评估报告应该满足可靠性和可理解性，并以准备好的书面形式提交给评估业务委托方和报告使用者。式提交给评估业务委托方和报告使用者。l评估报告及其书面证明评估报告及其书面证明l评估报告的内容评估报告的内容（1 1）评估报告应该包括以下内容：被评估资产的描述，被评估）评估报告应该包括以下内容：被评估资产的描述，被评估资产所处市场情况说明，评估方法和分析过程的描述。资产所处市场情况说明，评估方法和分析过程的描述。资产评估报告准则比较研究资产评估报告准则比较研究（2 2）签字（

48、取得资格的）评估师对业务委托方的评估结果负责，）签字（取得资格的）评估师对业务委托方的评估结果负责，本准则建议所有的评估应该包括该效力的声明，并与本准则保本准则建议所有的评估应该包括该效力的声明，并与本准则保持一致。特殊情况，也要声明任何违背本准则的程度和原因，持一致。特殊情况，也要声明任何违背本准则的程度和原因，或是评估过程中任何一个重要部分被省略的原因。或是评估过程中任何一个重要部分被省略的原因。（3 3）评估师应该确保自己对影响资产评估价值的各个事项都有）评估师应该确保自己对影响资产评估价值的各个事项都有关注。关注。（4 4）增值税）增值税如果在评估基准日，国家对资产的增值税率有相如果在

49、评估基准日，国家对资产的增值税率有相关规定的话，应当确保评估中所用的增值税率保持一致性。除关规定的话，应当确保评估中所用的增值税率保持一致性。除报告的评估价值之外，对于任意一项资产交易所要支付的增值报告的评估价值之外，对于任意一项资产交易所要支付的增值税都应当予以说明。税都应当予以说明。资产评估报告准则比较研究资产评估报告准则比较研究比较、启示与借鉴比较、启示与借鉴比较比较u相同点相同点 1 1、评估报告的定义。、评估报告的定义。 我国资产评估准则我国资产评估准则评估报告指出，资产评估报告是评估报告指出，资产评估报告是指注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行必要评估指注册资产评估师根据资

50、产评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。由其所在评估机构出具的书面专业意见。 EVS5EVS5评估报告强调，评估报告是评估师为评估业务委评估报告强调，评估报告是评估师为评估业务委托方做出价值决定的建议性文件。托方做出价值决定的建议性文件。资产评估报告准则比较研究资产评估报告准则比较研究 2 2、基本要求一致。、基本要求一致。 评估师编制反映不动产评估结论的报告，应当恰当反映每评估师编制反映不动产评估结论的报告，应当恰当反映每项分析、意见和结论，不得误导。同时，

51、评估师在明确客户时项分析、意见和结论，不得误导。同时，评估师在明确客户时应当保持谨慎，确信能够清晰理解，并避免违反职业道德规则应当保持谨慎，确信能够清晰理解，并避免违反职业道德规则中的保密要求。中的保密要求。 3 3、实质重于形式。、实质重于形式。 委托方等资产评估报告使用者眼中的资产评估报告冗长、委托方等资产评估报告使用者眼中的资产评估报告冗长、八股、复杂。各国或者组织均规定了报告应包含的满足最低要八股、复杂。各国或者组织均规定了报告应包含的满足最低要求的信息，但评估报告的形式、格式、风格和细节等均未作要求的信息，但评估报告的形式、格式、风格和细节等均未作要求，具体由估价师决定。求，具体由估

52、价师决定。资产评估报告准则比较研究资产评估报告准则比较研究4 4、评估报告的基本要素基本相同。、评估报告的基本要素基本相同。 要素包括：评估目的，评估对象和评估范围，评估依据，评要素包括：评估目的，评估对象和评估范围，评估依据，评估假设，评估方法，评估结论等等。估假设，评估方法，评估结论等等。5 5、区间值抑或确定的数值。、区间值抑或确定的数值。 以文字或数字形式清晰说明评估结论是评估师执业中的重要以文字或数字形式清晰说明评估结论是评估师执业中的重要要求之一。以确定的数值表达评估结论是评估行业中的客观要要求之一。以确定的数值表达评估结论是评估行业中的客观要求，区间值可以作为一个特殊的表达方式。

53、区间值的表达式评求，区间值可以作为一个特殊的表达方式。区间值的表达式评估结论表达形式的丰富化，是评估师提供更多服务需求的表现估结论表达形式的丰富化，是评估师提供更多服务需求的表现形式。形式。6 6、评估基准日、评估报告与报告有效期。、评估基准日、评估报告与报告有效期。 资产评估报告准则比较研究资产评估报告准则比较研究u不同点不同点1 1、评估报告的形式、格式与类型不同、评估报告的形式、格式与类型不同 美国评估报告的书面评估报告类型又分为完整评美国评估报告的书面评估报告类型又分为完整评估报告、简明评估报告和限制用途评估报告，三者的估报告、简明评估报告和限制用途评估报告，三者的显著区别在于报告所提

54、供的内容和数据的繁简。显著区别在于报告所提供的内容和数据的繁简。 完全评估报告没有假设和限制条件，限制评估指完全评估报告没有假设和限制条件，限制评估指有假设或限定条件。评估报告中一定要解释和说明各有假设或限定条件。评估报告中一定要解释和说明各种假设和限制条件。当预期使用者包括客户以外的其种假设和限制条件。当预期使用者包括客户以外的其他当事方时，应采用完整评估报告或者简明评估报告他当事方时，应采用完整评估报告或者简明评估报告类型，否则采用限制用途评估报告类型。类型，否则采用限制用途评估报告类型。 资产评估报告准则比较研究资产评估报告准则比较研究 USPAP USPAP书面价值评估报告分为书面报告

55、和限制用途报告两种书面价值评估报告分为书面报告和限制用途报告两种类型，当评估报告的使用者包括委托方之外的相关当事人时，类型，当评估报告的使用者包括委托方之外的相关当事人时，应当采用评估报告；但评估报告的使用者仅包括委托方时，可应当采用评估报告；但评估报告的使用者仅包括委托方时，可以采用限制用途评估报告。以采用限制用途评估报告。 USPAP USPAP按照资产评估工作的内容，分为正常评估、评估复按照资产评估工作的内容，分为正常评估、评估复核和评估咨询，相应地，资产评估报告也可以分为正常评估报核和评估咨询，相应地，资产评估报告也可以分为正常评估报告、评估复核报告和评估咨询报告。告、评估复核报告和评

56、估咨询报告。2 2、评估师声明不同。、评估师声明不同。 中美资产评估师声明的基本内容如下：中美资产评估师声明的基本内容如下：资产评估报告准则比较研究资产评估报告准则比较研究 美国美国USPAP中国中国在我能够知晓和确信的范围内，我声明：在我能够知晓和确信的范围内，我声明：-本报告中陈述的事实是真实和正确的。本报告中陈述的事实是真实和正确的。-报告中的分析、意见和结论是我个人报告中的分析、意见和结论是我个人的公正专业分析、意见和结论的公正专业分析、意见和结论-我与本报告中的评估对象不存在现有我与本报告中的评估对象不存在现有或者未来利益关系或者未来利益关系-我对评估对象相关当事方不存在偏见我对评估

57、对象相关当事方不存在偏见-我承接本业务不以形式或报告预先确我承接本业务不以形式或报告预先确定的价值为前提定的价值为前提-所获报酬完全在客观公正下获得所获报酬完全在客观公正下获得-我的分析、意见和结论符合我的分析、意见和结论符合USPAP-我已经（或者我已经（或者)没有对报告中的评估对没有对报告中的评估对象进行个人勘察象进行个人勘察-没有人对本声明签署人提供过重要的没有人对本声明签署人提供过重要的不动产评估专业的帮助（如果有要列示不动产评估专业的帮助（如果有要列示每位人士的姓名）每位人士的姓名）1、我们在执行评估业务中，遵守相关、我们在执行评估业务中，遵守相关法律法规和资产评估准则，并对评估结法

58、律法规和资产评估准则，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。论合理性承担相应的法律责任。2、评估对象涉及的资产、负债清单由、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其盖章确委托方、被评估单位申报并经其盖章确认。认。3、我们与评估对象、相关当事方没有、我们与评估对象、相关当事方没有现成或预期利益关系，与当事方不存在现成或预期利益关系，与当事方不存在偏见。偏见。4、我们已经、我们已经(或者未）对评估对象及资或者未）对评估对象及资产进行现场调查，对其法律权属给予关产进行现场调查，对其法律权属给予关注并如实披露，且提请委托方及相关当注并如实披露，且提请委托方及相关当事方完善产权手续以满

59、足评估报告要求事方完善产权手续以满足评估报告要求5、我们出具的评估报告中的分析、判、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中的假定条件的限断和结论受评估报告中的假定条件的限制，使用者应当充分考虑这些假设、特制，使用者应当充分考虑这些假设、特别事项对评估结论的影响。别事项对评估结论的影响。美国美国USPAP、中国评估师声明对比、中国评估师声明对比资产评估报告准则比较研究资产评估报告准则比较研究 中美资产评估师声明的基本要件主要有工作原则（独立、客中美资产评估师声明的基本要件主要有工作原则（独立、客观和公正），利害关系、评估过程和方法、评估假设和评估结观和公正），利害关系、评估过程和方法

60、、评估假设和评估结论等，但美国在措辞上侧重于执行评估师个人作为及其责任的论等，但美国在措辞上侧重于执行评估师个人作为及其责任的厘定，强调厘定，强调“我我”（个体）与评估的关系，没有涉及评估对象（个体）与评估的关系，没有涉及评估对象的法律权属状况的关注及报告使用责任；而我国强调的法律权属状况的关注及报告使用责任；而我国强调“我们我们”（整体）与评估的关系，并多处提及法律权属同时，我国突（整体）与评估的关系，并多处提及法律权属同时，我国突出了特别事项说明、法律责任等方面。出了特别事项说明、法律责任等方面。 总之，美国总之，美国USPAPUSPAP评估声明内容以职业道德守则为主，内容评估声明内容以职

61、业道德守则为主，内容简练清晰，可读性强，注重实质。简练清晰，可读性强，注重实质。3 3、关注重点各异、关注重点各异 欧洲的重点在于评估对象所在地存在潜在的污染、有毒有欧洲的重点在于评估对象所在地存在潜在的污染、有毒有害材料、增值税、发展管制、所有权等问题；国际评估准则将害材料、增值税、发展管制、所有权等问题；国际评估准则将资产区分为一般资产、仅参与或者只有使用权的资产。资产区分为一般资产、仅参与或者只有使用权的资产。资产评估报告准则比较研究资产评估报告准则比较研究启示与借鉴启示与借鉴（一）、简约的评估报告评判标准（一）、简约的评估报告评判标准 中外资产评估准则比较揭示，资产评估准则演进的历史为

62、规中外资产评估准则比较揭示，资产评估准则演进的历史为规则导向向原则导向转变、准则内容由繁杂向简约转变。比较而则导向向原则导向转变、准则内容由繁杂向简约转变。比较而言，我国评估报告准则比较繁琐。言，我国评估报告准则比较繁琐。（二）、完善我国评估报告类型（二）、完善我国评估报告类型 随着我国评估业的发展，我国应该借鉴美国口头报告、书面随着我国评估业的发展，我国应该借鉴美国口头报告、书面评估报告、限制评估报告等形式，以丰富和完善我国评估报告评估报告、限制评估报告等形式，以丰富和完善我国评估报告类型。类型。资产评估报告准则比较研究资产评估报告准则比较研究类型类型适用对象适用对象基本要求基本要求完整评完

63、整评估报告估报告主要用于税收、主要用于税收、诉讼、财产产诉讼、财产产权交换权交换报告要求尽量详细，以使不熟悉被评估物的人报告要求尽量详细，以使不熟悉被评估物的人仅根据报告中所含的内容就能判断出报告的有仅根据报告中所含的内容就能判断出报告的有效性。效性。简明评简明评估报告估报告常用于保险评常用于保险评估估以完善评估报告的区别在于提供资料的详细程以完善评估报告的区别在于提供资料的详细程度。简明评估报告的内容与完善评估报告相同，度。简明评估报告的内容与完善评估报告相同，但对所用的信息、可比的数据资料、评估方法但对所用的信息、可比的数据资料、评估方法和过程以及论据只要求作简要说明，而不做详和过程以及论

64、据只要求作简要说明，而不做详细的描述。但支持评估结论的详细资料须保存细的描述。但支持评估结论的详细资料须保存在评估师的档案中。在评估师的档案中。限制评限制评估报告估报告只对解决评估只对解决评估问题具有重要问题具有重要意义的信息进意义的信息进行简短的概述行简短的概述限制评估报告只是一种咨询报告，其用户只有限制评估报告只是一种咨询报告，其用户只有一个，不能提供给第三方使用，指出如果缺少一个，不能提供给第三方使用，指出如果缺少评估师工作档案中的附加资料则无法正确理解评估师工作档案中的附加资料则无法正确理解该报告。该报告的档案内容应该包括完整评估该报告。该报告的档案内容应该包括完整评估报告涉及的内容。

65、报告涉及的内容。资产评估报告准则比较研究资产评估报告准则比较研究（三）、位于多个国家中的物业评估（三）、位于多个国家中的物业评估 RICSRICS估价报告指出，当物业位于多个国家中时，估价报告指出，当物业位于多个国家中时，估价报告中必须单独列示出在每个国家的物业，并且与客估价报告中必须单独列示出在每个国家的物业，并且与客户达成一致的一种或者多种货币来报告该估价。一个实体户达成一致的一种或者多种货币来报告该估价。一个实体通常将要求按其所在国家的货币表示估价。通常将要求按其所在国家的货币表示估价。 基于我国资产评估机构基于我国资产评估机构“走出去走出去”战略，战略，RICSRICS估价估价报告的做

66、法值得我国学习或者借鉴。报告的做法值得我国学习或者借鉴。不动产准则比较研究不动产准则比较研究不动产准则比较研究不动产准则比较研究 不动产评估是资产评估的重要领域之一，国际资不动产评估是资产评估的重要领域之一，国际资产评估准则委员会以及美国、欧洲等国家的评估协产评估准则委员会以及美国、欧洲等国家的评估协会都制定了相关准则，以规范不动产评估行为。会都制定了相关准则，以规范不动产评估行为。中国不动产评估准则中国不动产评估准则国际评估准则国际评估准则 IVS230不动产权不动产权美国评估准则（白皮书）美国评估准则（白皮书） 准则准则1不动产评估不动产评估中国不动产评估准则中国不动产评估准则一、中国不动

67、产评估准则一、中国不动产评估准则总则总则制定目的和依据；不动产的定义；不动产评估的定义和适制定目的和依据；不动产的定义；不动产评估的定义和适用范围用范围基本要求基本要求不动产评估准则与其他评估准则的关系；从事不动产评估不动产评估准则与其他评估准则的关系；从事不动产评估应当具备的基本知识、经验和专业的胜任能力；对不动产应当具备的基本知识、经验和专业的胜任能力；对不动产权属的关注；不动产限制条件的依据；以不动产合法前提权属的关注；不动产限制条件的依据；以不动产合法前提下的最优利用形式评估以及对现行相关国家技术标准的参下的最优利用形式评估以及对现行相关国家技术标准的参考等考等。操作要求操作要求评估内

68、容，评估对象，前提假设，价值类型，不动产组成评估内容，评估对象，前提假设，价值类型，不动产组成部分对价值的影响；设备安装工程与不动产的关系，不动部分对价值的影响；设备安装工程与不动产的关系，不动产调查，不动产相邻关系与租约限制，构筑物类不动产的产调查，不动产相邻关系与租约限制，构筑物类不动产的主要调查要求，利用其他评估机构的专业报告等。主要调查要求，利用其他评估机构的专业报告等。基本框架基本框架中国不动产评估准则中国不动产评估准则评估方法评估方法成本法、市场法和收益法，以及假设开发法和基准地价修成本法、市场法和收益法，以及假设开发法和基准地价修正法的基本要求等正法的基本要求等企业价值评企业价值

69、评估中的不动估中的不动产评估产评估企业不动产中的财务核算形式，企业经营方式等对不动产企业不动产中的财务核算形式，企业经营方式等对不动产价值的影响，企业价值评估中的不动产限制条件，假设以价值的影响，企业价值评估中的不动产限制条件，假设以及价值类型，不动产价值与企业核算的关系不动产价值与及价值类型，不动产价值与企业核算的关系不动产价值与企业价值贡献的关系，企业拥有的不同用途不动产的价值企业价值贡献的关系，企业拥有的不同用途不动产的价值差异，溢余不动产价值的判断差异，溢余不动产价值的判断披露要求披露要求主要内容包括：评估报告的披露以及总体要求主要内容包括：评估报告的披露以及总体要求附则附则主要内容：

70、主要明确准则生效期主要内容：主要明确准则生效期基本框架基本框架国际评估准则国际评估准则二、国际评估准则二、国际评估准则 IVS230不动产权由准则、注释和附件三部分组成，不动产权由准则、注释和附件三部分组成，准则部分包括准则适用范围、工作内容、实施、报告和生准则部分包括准则适用范围、工作内容、实施、报告和生效日期。注释部分阐释了不动产的概念及其类型、租金效日期。注释部分阐释了不动产的概念及其类型、租金（市场租金和合同租金）、评估方法、市场法、收益法、（市场租金和合同租金）、评估方法、市场法、收益法、成本法。附件部分包括历史性资产的概念、历史性财产的成本法。附件部分包括历史性资产的概念、历史性财

71、产的保护、历史性资产特性对评估的影响、评估方法等。保护、历史性资产特性对评估的影响、评估方法等。 IVS230不动产权的结构和核心内容：不动产权的结构和核心内容：不动产准则比较研究不动产准则比较研究结构结构核心内容核心内容适用范围适用范围一般准则中的原则同样也适用于不动产权的估值，该准则一般准则中的原则同样也适用于不动产权的估值，该准则仅包含修改，附加的条件，以及一般的准则如何应用该准仅包含修改，附加的条件，以及一般的准则如何应用该准则所适用的评估值的具体例子则所适用的评估值的具体例子工作范围工作范围要按照相关要求来确认要按照相关要求来确认IVS101被评估资产的价值，应包括被评估资产的价值，

72、应包括如下事项：描述被评估的不动产价值，确认任何影响被评如下事项：描述被评估的不动产价值，确认任何影响被评估的不动产价值的附属和从属价值估的不动产价值的附属和从属价值要按照相关要求来分别说明研究范围和从要按照相关要求来分别说明研究范围和从IVS101获得的信获得的信息属性和来源息属性和来源为了与为了与IVS101保持一致，可能同意和确认一些特殊的假设。保持一致，可能同意和确认一些特殊的假设。实施实施不动产没有另外的要求不动产没有另外的要求报告报告除适用范围和工作范围中提及应解决的问题，为了保持一除适用范围和工作范围中提及应解决的问题，为了保持一致不动产没有另外的要求致不动产没有另外的要求生效日

73、期生效日期本准则从本准则从2012年年1月月1日开始生效。日开始生效。国际评估准则国际评估准则美国评估准则（白皮书）美国评估准则（白皮书） 现以准则现以准则1 1不动产评估作为比较的对象简要介绍不动产评估作为比较的对象简要介绍其内容结构。其内容结构。u总则总则 评估师执行不动产评估业务，应当明确需要解决的评估师执行不动产评估业务，应当明确需要解决的问题，确定解决该问题所需要的工作范围，恰当完成相问题，确定解决该问题所需要的工作范围，恰当完成相关研究和分析工作，形成可信的评估结论。关研究和分析工作，形成可信的评估结论。美国评估准则（白皮书）美国评估准则（白皮书）u基本内容基本内容1 1、评估师执

74、行不动产评估业务、评估师执行不动产评估业务（1 1）熟知、理解并正确运用形成可信评估结论所必需的公）熟知、理解并正确运用形成可信评估结论所必需的公认评估方法和技术。认评估方法和技术。（2 2）不得出现影响评估的实质性疏忽或错误。）不得出现影响评估的实质性疏忽或错误。（3 3）执行评估时不得疏忽大意。）执行评估时不得疏忽大意。2 2、评估师执行不动产评估时需要明确、评估师执行不动产评估时需要明确（1 1）明确客户和其他预期使用者）明确客户和其他预期使用者（2 2）明确评估师意见和结论的预期用途）明确评估师意见和结论的预期用途（3 3）明确价值的类型和定义，如果价值类型是市场价值，）明确价值的类型

75、和定义，如果价值类型是市场价值，评估师需要明确是否符合特定条件的最可能价格评估师需要明确是否符合特定条件的最可能价格美国评估准则（白皮书）美国评估准则（白皮书）（4）明确评估师意见和结论的基准日）明确评估师意见和结论的基准日（5）明确被评估资产的特征，这些特征应当与价值类型和）明确被评估资产的特征，这些特征应当与价值类型和定义、预期用途相关定义、预期用途相关（6）明确业务所需的任何特定假设）明确业务所需的任何特定假设（7）明确业务所需要的任何非真实性条件）明确业务所需要的任何非真实性条件（8）根据工作范围规则确定形成可信业务结论所必需的工）根据工作范围规则确定形成可信业务结论所必需的工作范围。

76、作范围。3、评估师执行市场价值评估业务，为形成可信业务结论：、评估师执行市场价值评估业务，为形成可信业务结论：（1) )说明并分析现行土地用途的规定，对这些土地用途规说明并分析现行土地用途的规定，对这些土地用途规定可能进行的合理修订、经济供需关系、不动产的实行可定可能进行的合理修订、经济供需关系、不动产的实行可行性、市场区域趋势等用途和价值的影响。行性、市场区域趋势等用途和价值的影响。（2）形成不动产最佳用途的意见。）形成不动产最佳用途的意见。美国评估准则（白皮书）美国评估准则（白皮书）4、评估师执行不动产评估业务，应当收集、查证和分析形、评估师执行不动产评估业务，应当收集、查证和分析形成可信

77、业务结论必须的所有信息。成可信业务结论必须的所有信息。（1）、为形成可信业务结论，评估师采用市场途径进行评）、为形成可信业务结论，评估师采用市场途径进行评估时，应当对能够获得的与评估结论有关的可比交易数据估时，应当对能够获得的与评估结论有关的可比交易数据进行分析。进行分析。（2）、为形成可信业务结论，评估师采用成本途径进行评）、为形成可信业务结论，评估师采用成本途径进行评估时：估时：l采用适当评估方法或者技术形成土地的价值意见采用适当评估方法或者技术形成土地的价值意见l分析能够获得的可比成本数据，确定改良物（如果有）的分析能够获得的可比成本数据，确定改良物（如果有）的全新成本全新成本l分析能够

78、获得的可比数据，确定全新成本与改良物现行价分析能够获得的可比数据，确定全新成本与改良物现行价值之间的差额（应计折旧）。值之间的差额（应计折旧）。美国评估准则（白皮书）美国评估准则（白皮书）（3 3）、为形成可信业务结论，评估师采用收益法进行评估时：）、为形成可信业务结论，评估师采用收益法进行评估时：l分析能够获得的可比租金数据或资产盈利潜力等数据，估分析能够获得的可比租金数据或资产盈利潜力等数据，估计资产的总收益能力计资产的总收益能力l分析能够获得的可比运营费用数据，估计资产的营运费用分析能够获得的可比运营费用数据，估计资产的营运费用l分析能够获得相关可比数据，确定资本化率或折现率分析能够获得

79、相关可比数据，确定资本化率或折现率l确信未来租金、收益能力和费用的预测建立在合理清晰并确信未来租金、收益能力和费用的预测建立在合理清晰并具有恰当证据的基础上具有恰当证据的基础上（4)4)、评估师评估租出资产和租入资产价值时，应当分析相、评估师评估租出资产和租入资产价值时，应当分析相关租约条款对价值可能具有的影响关租约条款对价值可能具有的影响美国评估准则（白皮书）美国评估准则（白皮书）（5）、评估师对各种资产的组合或者资产各部分的组合进）、评估师对各种资产的组合或者资产各部分的组合进行评估时，应该分析组合因素对价值可能具有的影响。评行评估时，应该分析组合因素对价值可能具有的影响。评估师不能通过简

80、单加总各资产或者资产各部分价值的方式估师不能通过简单加总各资产或者资产各部分价值的方式估计资产整体的价值。估计资产整体的价值。（6 6）、分析宗地之上和宗地之外预计进行的公共或私营改）、分析宗地之上和宗地之外预计进行的公共或私营改良计划时，评估师应该根据市场所反映的观点分析这些预良计划时，评估师应该根据市场所反映的观点分析这些预计改良对价值的影响（如果有）计改良对价值的影响（如果有）（7 7）、评估中包括动产、装修设施或无形资产时，评估师）、评估中包括动产、装修设施或无形资产时，评估师应当分析这些非不动产项目对价值的影响。应当分析这些非不动产项目对价值的影响。5 5、在根据执业方式能够获得相关

81、信息的情况下，评估师评、在根据执业方式能够获得相关信息的情况下，评估师评估市场价值时应当：估市场价值时应当：美国评估准则（白皮书）美国评估准则（白皮书）（1）、对评估对象在评估基准日的所有交易协议、期权和）、对评估对象在评估基准日的所有交易协议、期权和挂牌信息进行分析挂牌信息进行分析（2）、对评估对象在评估基准日前三年内所有的交易情况）、对评估对象在评估基准日前三年内所有的交易情况进行分析进行分析6 6、评估师在执行评估业务时，还应当：、评估师在执行评估业务时，还应当：（1 1）、综合分析各种评估途径中获得和所使用数据的质量）、综合分析各种评估途径中获得和所使用数据的质量和数量和数量（2 2）

82、、综合分析所使用各种评估途径、方法和技术的可行）、综合分析所使用各种评估途径、方法和技术的可行性和相关性，形成最终评估结论。性和相关性，形成最终评估结论。结论（相同点）结论（相同点）结论结论u主要相同点：主要相同点：1 1、目标一致、目标一致机器设备评估是资产评估的一个重要领域，中外机器设备评机器设备评估是资产评估的一个重要领域，中外机器设备评估准则制定的目的按逻辑层次通常分成三层：估准则制定的目的按逻辑层次通常分成三层：第一、规范和约束资产评估师的执业行为第一、规范和约束资产评估师的执业行为第二、保证机器设备评估业务质量第二、保证机器设备评估业务质量第三、维护社会公共利益和资产评估各方当事人

83、的合法权益第三、维护社会公共利益和资产评估各方当事人的合法权益结论（相同点）结论（相同点）2、评估方法及其考量的参数基本相同、评估方法及其考量的参数基本相同 我国资产评估准则我国资产评估准则不动产规定：注册资产评估师不动产规定：注册资产评估师执行不动产评估业务应该根据评估对象特点、价值类型、执行不动产评估业务应该根据评估对象特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，恰当选择评估方法。等衍生方法的适用性，

84、恰当选择评估方法。 美国美国USPAP准则准则1不动产评估提出，为形成可信不动产评估提出，为形成可信业务结论，评估师应该采用市场途径、成本途径、收益途业务结论，评估师应该采用市场途径、成本途径、收益途径进行评估，并分别确定了具体收集的数据。径进行评估，并分别确定了具体收集的数据。 IVS230不动产权认为市场法、收益法和成本法不动产权认为市场法、收益法和成本法三种基本的评估方法都适用于不动产的评估。三种基本的评估方法都适用于不动产的评估。结论（相同点）结论（相同点）3 3、不动产利用方式的条款相同、不动产利用方式的条款相同 我国资产评估准则我国资产评估准则不动产规定：当不动产存在多不动产规定：

85、当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，以最优利用方式进种利用方式时，应当在合法的前提下，以最优利用方式进行评估。最优利用方式是指法律上允许、技术上可能、经行评估。最优利用方式是指法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提下，能使不动产产生最高价值的使用方式。济上可行的前提下，能使不动产产生最高价值的使用方式。 美国美国USPAPUSPAP准则准则11不动产评估规定：评估师应当对不动产评估规定：评估师应当对相关法律、实体和经济因素进行充分分析，以形成对不动相关法律、实体和经济因素进行充分分析，以形成对不动产最佳用途的结论。产最佳用途的结论。 国际评估准则讲最高最佳途径定义为：某项不动产实

86、体国际评估准则讲最高最佳途径定义为：某项不动产实体形态上切实可行、正当合理、法律允许、财务可行并能够形态上切实可行、正当合理、法律允许、财务可行并能够实现该被评估财产最大价值的最可能用途。实现该被评估财产最大价值的最可能用途。 可见，中外不动产评估准则均将最佳最高用途原则作为不可见，中外不动产评估准则均将最佳最高用途原则作为不动产利用方式的基本要求。这是土地的唯一性决定的。动产利用方式的基本要求。这是土地的唯一性决定的。结论（区别）结论（区别）u主要区别主要区别1 1、不动产的定义不同、不动产的定义不同2 2、不动产评估的定义和准则不同、不动产评估的定义和准则不同3 3、突出资产评估业务特点，

87、体现不动产评估的、突出资产评估业务特点，体现不动产评估的 最新需求最新需求4 4、撰写体例不同、撰写体例不同5 5、历史性不动产评估、历史性不动产评估结论（区别）结论（区别）1 1、不动产定义不同、不动产定义不同 我国资产评估准则我国资产评估准则不动产指出：不动产是指土不动产指出：不动产是指土地、建筑物及其他附着在土地上的定着物，包括物质实体地、建筑物及其他附着在土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。这一定义是从不动产的资产属性和权利属及其相关权益。这一定义是从不动产的资产属性和权利属性两个方面进行总结的，是物与物权的统一。性两个方面进行总结的，是物与物权的统一。 IVS230IVS230

88、不动产权注释认为：不动产是一项拥有、不动产权注释认为：不动产是一项拥有、控制、使用或者占领土地和建筑物的权利。为了将不动产控制、使用或者占领土地和建筑物的权利。为了将不动产的实物形态与其法律属性区分开来，不动产的所有权被称的实物形态与其法律属性区分开来，不动产的所有权被称为不动产权。为不动产权。 需要指出：与英美土地使用权与所有权相统一的制度需要指出：与英美土地使用权与所有权相统一的制度不同，我国实行国有土地使用权与所有权相分离的制度，不同，我国实行国有土地使用权与所有权相分离的制度，国有土地所有权不能在房产市场上流转，但国有土地使用国有土地所有权不能在房产市场上流转，但国有土地使用权可以转让

89、，因此，地价一般是土地使用权的价格。权可以转让，因此，地价一般是土地使用权的价格。结论（区别）结论（区别）2 2、不动产评估的定义和准则不同、不动产评估的定义和准则不同 我国资产评估准则我国资产评估准则不动产第三条指出：本准则所不动产第三条指出：本准则所称不动产评估是对不动产价值进行分析、估算并发表专业意称不动产评估是对不动产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，包括单独的不动产评估和企业价值评估中见的行为和过程，包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。该定义诠释了不动产评估不仅包括单独的不的不动产评估。该定义诠释了不动产评估不仅包括单独的不动产评估，而且包括企业价值中的不动

90、产评估。动产评估，而且包括企业价值中的不动产评估。 美国美国USPAPUSPAP不动产评估的相关准则远远宽泛于我国，除不动产评估的相关准则远远宽泛于我国，除准则准则1 1不动产评估，准则不动产评估，准则2 2不动产评估报告外，还包括准则不动产评估报告外，还包括准则4 4不不动产咨询，准则动产咨询，准则5 5不动产咨询报告等等。不动产咨询报告等等。结论（区别）结论（区别）3 3、突出资产评估业务特点，体现不动产评估的、突出资产评估业务特点，体现不动产评估的 最新需求最新需求 我国对资产评估业务中涉及的不动产评估业务特点进行我国对资产评估业务中涉及的不动产评估业务特点进行了揭示，例如隐藏不动产的现

91、场调查关注要求、利用其他了揭示，例如隐藏不动产的现场调查关注要求、利用其他评估机构报告应关注的事项等；这些规定是对多年资产评评估机构报告应关注的事项等；这些规定是对多年资产评估业务的总结，是体现资产评估特点的部分，也是准则的估业务的总结，是体现资产评估特点的部分，也是准则的重大创新。重大创新。结论（区别）结论（区别）4 4、撰写体例不同（企业资产评估中的不动产评估）、撰写体例不同（企业资产评估中的不动产评估） 与中国其他评估准则的与中国其他评估准则的“总则、基本要求、操作要求、总则、基本要求、操作要求、评估方法、披露要求、附则评估方法、披露要求、附则”不同。资产评估准则不同。资产评估准则不不动

92、产专门特定的形式对企业价值评估中的不动产评估进动产专门特定的形式对企业价值评估中的不动产评估进行了规定。这些都是评估实践的总结和理论创新。行了规定。这些都是评估实践的总结和理论创新。5 5、历史性不动产评估、历史性不动产评估 IVS230IVS230不动产对历史性不动产评估问题给出了不动产对历史性不动产评估问题给出了附加指导意见，我国资产评估准则附加指导意见，我国资产评估准则不动产没有针对不动产没有针对历史性不动产的具体条款。历史性不动产的具体条款。 启示与借鉴u尽快统一我国的不动产评估准则尽快统一我国的不动产评估准则 部门之间的利益之争及市场割据严重阻碍了我国资产部门之间的利益之争及市场割据

93、严重阻碍了我国资产评估行业的规范与发展，对此，我国应尽快统一资产评估评估行业的规范与发展，对此，我国应尽快统一资产评估按照行业形成的市场分割局面，由财政部及中国资产评估按照行业形成的市场分割局面，由财政部及中国资产评估协会统筹资产评估行业的发展及准则制定。或者借鉴美英协会统筹资产评估行业的发展及准则制定。或者借鉴美英的做法，执行统一的评估准则，以规范不动产评估行为及的做法，执行统一的评估准则，以规范不动产评估行为及其结果。其结果。u借鉴国际及国外评估组织关于不动产评估的相关规定借鉴国际及国外评估组织关于不动产评估的相关规定 启示与借鉴u历史性不动产的评估问题（资产评估时是一个难点）历史性不动产

94、的评估问题（资产评估时是一个难点）p历史性财产的保护历史性财产的保护p历史性资产特性对评估的影响历史性资产特性对评估的影响p评估方法评估方法u不动产评估相关业务及其评估咨询业务不动产评估相关业务及其评估咨询业务 美国评估师协会（美国评估师协会（ASA)ASA)将资产评估分为评估执业和估价将资产评估分为评估执业和估价服务，评估执业中又分为评估、评估咨询和评估复核。我服务，评估执业中又分为评估、评估咨询和评估复核。我国未对不动产评估相关业务及评估咨询业务进行定义和规国未对不动产评估相关业务及评估咨询业务进行定义和规范，也为涉及批量评估问题，根据资产评估行业的发展和范，也为涉及批量评估问题，根据资产

95、评估行业的发展和为征收房产税提供技术支持的客观需要，我国应该加强批为征收房产税提供技术支持的客观需要，我国应该加强批量评估、评估咨询等问题的理论研究，为今后制定相应的量评估、评估咨询等问题的理论研究，为今后制定相应的评估准则奠定基础。评估准则奠定基础。无形资产评估准则比较研究无形资产评估准则比较研究 中国无形资产评估准则中国无形资产评估准则 国际无形资产评估准则国际无形资产评估准则 美国评估准则（白皮书）美国评估准则（白皮书）123英国评估准则（红皮书）英国评估准则（红皮书）4欧洲评估准则（蓝皮书）欧洲评估准则（蓝皮书）56 比较、启示与借鉴比较、启示与借鉴中国无形资产评估准则中国无形资产评估

96、准则20012001年，我国制定了第一部资产评估准则年，我国制定了第一部资产评估准则资产评估准则资产评估准则无形资产无形资产，这充分反映了我国对无形资产评估执业准则和，这充分反映了我国对无形资产评估执业准则和规范的重视。规范的重视。基于我国公司法、商标法破产法、物权法、基于我国公司法、商标法破产法、物权法、企业会计准则等法律法规的修订或发布。企业会计准则等法律法规的修订或发布。 我国先后修订和发布了我国先后修订和发布了 资产评估准则资产评估准则-无形资产无形资产（20082008年）年） 专利资产评估指导意见（专利资产评估指导意见（20082008年）年） 著作权资产评估指导意见（著作权资产评

97、估指导意见（20102010年）年） 商标资产评估指导意见（商标资产评估指导意见（20112011年）年） 同时，依规划还将出台相关的无形资产评估准则。同时，依规划还将出台相关的无形资产评估准则。中国无形资产评估准则体系中国无形资产评估准则体系无形资产评估准则无形资产评估准则资产评估准则资产评估准则无形资产无形资产.专利资产评估专利资产评估指导意见指导意见著作权资产评估著作权资产评估指导意见指导意见商标资产评估商标资产评估指导意见指导意见中国无形资产评估准则中国无形资产评估准则资产评估准则资产评估准则-无形资产（无形资产（2008）本准则适用范围包括：本准则适用范围包括： 注册资产评估师执行无

98、形资产评估业务，应当遵守本准则。注册资产评估师执行无形资产评估业务，应当遵守本准则。 注册资产评估师执行与无形资产价值估算相关的其他业务，可以参照注册资产评估师执行与无形资产价值估算相关的其他业务，可以参照本准则。本准则。本准则不适用于注册资产评估师执行土地使用权、矿业权、水域使用权、本准则不适用于注册资产评估师执行土地使用权、矿业权、水域使用权、森林权益等的评估。森林权益等的评估。 其中土地使用权评估已在资产评估准则其中土地使用权评估已在资产评估准则-不动产中予以规范；不动产中予以规范； 矿业权、水域使用权森林权益等无形资产的评估，将在未来评估准则矿业权、水域使用权森林权益等无形资产的评估，

99、将在未来评估准则（或评估指导意见）中予以规范。（或评估指导意见）中予以规范。中国无形资产评估准则中国无形资产评估准则资产评估准则资产评估准则-无形资产无形资产总则总则主要内容包括：制定目的和依据；无形资产的定义；无形资主要内容包括：制定目的和依据；无形资产的定义；无形资产评估的定义；适用范围产评估的定义；适用范围基本要求基本要求评估对象评估对象操作要求操作要求主要内容包括：评估对象的明确；无形资产分类；无形资产主要内容包括：评估对象的明确；无形资产分类；无形资产分离或合并；评估相关因素。分离或合并；评估相关因素。主要内容包括：无形资产评估准则和其他准则的关系；从事主要内容包括：无形资产评估准则

100、和其他准则的关系；从事无形资产评估应当具备的基本知识、经验和专业的胜任能力；无形资产评估应当具备的基本知识、经验和专业的胜任能力；评估原则；价值类型；评估信息；评估假设与限定条件；评评估原则；价值类型；评估信息；评估假设与限定条件；评价与利用专家工作。价与利用专家工作。主要内容包括：明确评估事项；评估目的评估关注的事项。主要内容包括：明确评估事项；评估目的评估关注的事项。基本框架基本框架资产评估准则资产评估准则-无形资产无形资产评估方法评估方法披露要求披露要求附则附则主要内容包括：主要明确准则生效日期。主要内容包括：主要明确准则生效日期。主要内容包括：评估报告出具的基本要求；评估报告的披露主要

101、内容包括：评估报告出具的基本要求；评估报告的披露内容；价值类型；有关评估方法的说明。内容；价值类型；有关评估方法的说明。主要内容包括：方法选；收益法、市场法及成本法的应用；主要内容包括：方法选；收益法、市场法及成本法的应用；评估结论分析。评估结论分析。基本框架基本框架专利资产评估指导意见基本框架专利资产评估指导意见基本框架引言引言基本要求基本要求评估对象评估对象操作要求操作要求披露要求披露要求附则附则主要内容包括：制定目的和依据；专利资产的定义；专利资主要内容包括：制定目的和依据；专利资产的定义；专利资产评估的定义；适用范围。产评估的定义；适用范围。主要内容包括：主要内容包括：专利资产评估时专

102、利资产的权利及权利范围专利资产评估时专利资产的权利及权利范围的界定；的界定；明确评估对象的基本要求；以及相关专利在特定目明确评估对象的基本要求；以及相关专利在特定目的下的界定。的下的界定。主要内容包括：主要内容包括：专利资产评估指导意见专利资产评估指导意见和其他准则的关系；和其他准则的关系；从事从事专利资产评估专利资产评估应当具备的基本知识、经验和专业的胜任应当具备的基本知识、经验和专业的胜任能力；某一专业领域不足时的补救措施；如何利用专家工作能力；某一专业领域不足时的补救措施；如何利用专家工作；以及评估限定。；以及评估限定。主要内容包括：对主要内容包括：对专利资产评估专利资产评估程序、价值影

103、响因素分析、程序、价值影响因素分析、资料与信息的收集、评估方法及参数选取的要求。资料与信息的收集、评估方法及参数选取的要求。主要内容包括：主要明确准则生效日期。主要内容包括：主要明确准则生效日期。主要内容包括：评估报告出具的基本要求；反映主要内容包括：评估报告出具的基本要求；反映专利资产专利资产特点的披露和具体要求。特点的披露和具体要求。著作权资产评估指导意见基本框架著作权资产评估指导意见基本框架引言引言基本要求基本要求评估对象评估对象操作要求操作要求披露要求披露要求附则附则主要内容包括：制定目的和依据；专利资产的定义；专利资主要内容包括：制定目的和依据；专利资产的定义；专利资产评估的定义；适

104、用范围。产评估的定义；适用范围。主要内容包括：主要内容包括：著作权相关的财产权益；著作权资产的财产著作权相关的财产权益；著作权资产的财产权利形式；著作权使用权；著作权财产权利种类；关注评估权利形式；著作权使用权；著作权财产权利种类；关注评估对象；著作权评估对象的组成形式；著作权的法律状态；对象；著作权评估对象的组成形式；著作权的法律状态；质押目的著作权资产评估业务。质押目的著作权资产评估业务。主要内容包括：主要内容包括：资质；遵守法律法规和评估准则；资质；遵守法律法规和评估准则；从事从事著作著作权资产评估权资产评估应当具备的基本知识、经验和专业的胜任能力；应当具备的基本知识、经验和专业的胜任能

105、力；恰当选择价值类型；合理确定评估假设以及限定条件；应当恰当选择价值类型；合理确定评估假设以及限定条件；应当勤勉尽责，保持应有的谨慎。勤勉尽责，保持应有的谨慎。主要内容包括：调查；了解与著作权资产共同发挥作用的其主要内容包括：调查；了解与著作权资产共同发挥作用的其他因素；恰当选择评估方法；估计预期收益；衍生收益；他因素；恰当选择评估方法；估计预期收益；衍生收益；演绎作品尚未形成；剩余经济演绎作品尚未形成；剩余经济 寿命；折现率；交易案例；寿命；折现率；交易案例；重置成本；贬值；多种方法。重置成本；贬值；多种方法。主要内容包括：主要明确准则生效日期。主要内容包括：主要明确准则生效日期。主要内容包

106、括：编制评估报告；使用者能够合理理解评估主要内容包括：编制评估报告；使用者能够合理理解评估结论；反映著作权资产特点。结论；反映著作权资产特点。商标资产评估指导意见基本框架商标资产评估指导意见基本框架引言引言基本要求基本要求评估对象评估对象操作要求操作要求披露要求披露要求附则附则主要内容包括：制定目的和依据；专利资产的定义；专利资主要内容包括：制定目的和依据；专利资产的定义；专利资产评估的定义；适用范围。产评估的定义；适用范围。主要内容包括：主要内容包括：注册商标资产权益；注册商标；商标资产的注册商标资产权益；注册商标；商标资产的法律状态；单一商标或者商标组合；商标许可权资产评估业法律状态；单一

107、商标或者商标组合；商标许可权资产评估业务；注册商标专用权质押资产评估业务。务；注册商标专用权质押资产评估业务。主要内容包括：主要内容包括：资质；遵守法律法规和评估准则；资质；遵守法律法规和评估准则；从事从事商标商标资产评估资产评估应当具备的基本知识、经验和专业的胜任能力；恰应当具备的基本知识、经验和专业的胜任能力；恰当选择价值类型；合理确定评估假设以及限定条件；应当当选择价值类型；合理确定评估假设以及限定条件；应当勤勉尽责，保持应有的谨慎。勤勉尽责，保持应有的谨慎。主要内容包括：调查；获取并分析相关财务数据；商标资主要内容包括：调查；获取并分析相关财务数据；商标资产与相关资产；商标资产价值影响

108、因素分析；恰当选择评产与相关资产；商标资产价值影响因素分析；恰当选择评估方法；收益法；合理确定预期收益；收益期限；折现率估方法；收益法；合理确定预期收益；收益期限；折现率；市场法；成本法及重置成本；贬值；多种方法。；市场法；成本法及重置成本；贬值；多种方法。主要内容包括：主要明确准则生效日期。主要内容包括：主要明确准则生效日期。主要内容包括：编制评估报告；使用者能够合理理解评估主要内容包括：编制评估报告；使用者能够合理理解评估结论；反映商标资产特点。结论；反映商标资产特点。为适应国际评估行业的发展需要，改变国际评估准则过去偏为适应国际评估行业的发展需要，改变国际评估准则过去偏重不动产评估的状况

109、，努力实现国际评估准则的综合化发展，重不动产评估的状况，努力实现国际评估准则的综合化发展，国际评估准则委员会曾于国际评估准则委员会曾于20002000年版的国际评估准则中首次纳年版的国际评估准则中首次纳入规范体系。入规范体系。IVS210-IVS210-无形资产包括准则和注释两部分。无形资产包括准则和注释两部分。准则部分包括工作范围、评估的实施、评估报告、生效日期准则部分包括工作范围、评估的实施、评估报告、生效日期等。等。注释部分对无形资产及其主要类型、商誉、无形资产的特征、注释部分对无形资产及其主要类型、商誉、无形资产的特征、无形资产评估方法、市场法、收益法和成本法作了具体说明无形资产评估方

110、法、市场法、收益法和成本法作了具体说明。国际无形资产评估准则国际无形资产评估准则IVS210-无形资产的基本结构无形资产的基本结构结构结构核心内容核心内容准则1.对无形资产进行评估，同样应遵守通用准则中所包含的原则。本准则仅包括对通用准则条款的修订、额外要求和一些特例，以使准则适用于无形资产的评估。工作范围(IVS101)2.遵照IVS101-工作范围要求，在识别待评估的资产或负债时，需根据无形资产的类型、法定权利或包含在其中的经济利益，对其作出清晰的定义。无形资产的主要类型及其典型特征见注释部分的无形资产的主要类型、商誉。3.工作范围应识别所有附带资产并确定其是否包括在此次评估中。附带资产是

111、指必须与标的资产共同使用，共同创造现金流的资产。若附带资产被排除在评估之外，则要阐明标的无形资产的附带资产能否单独出售。4、评估无形资产时提出的假设或特别假设都应遵照IVS101-工作范围要求，比如假设在评估基准日并不存在的专利已经的到了授权，又比如假设竞争产品已经进入或退出市场。评估的实施5.对无形资产无额外要求。评估报告6.除恰当提及上文工作范围中所描述的事项外，无额外要求。生效日期7.本准则自2012年1月1日起正式实施，鼓励尽早使用。美国评估业比较重视无形资产评估的研究与发展，美国评估美国评估业比较重视无形资产评估的研究与发展，美国评估师协会早在师协会早在2020世纪世纪6060年代就

112、设立了无形资产评估委员会。年代就设立了无形资产评估委员会。由于无形资产评估与企业价值评估在评估方法、程序、理念由于无形资产评估与企业价值评估在评估方法、程序、理念上有很大相似性，美国评估师协根据评估行业的发展需要，上有很大相似性，美国评估师协根据评估行业的发展需要，将无形资产评估委员会改为企业价值委员会，负责指导企业将无形资产评估委员会改为企业价值委员会，负责指导企业价值评估和无形资产评估。价值评估和无形资产评估。美国评估准则（白皮书）美国评估准则（白皮书）美国美国USPAPUSPAP虽然在结构上没有专门的无形资产评估准则，但虽然在结构上没有专门的无形资产评估准则，但准则准则9 9企业价值评估

113、、准则企业价值评估、准则1010企业价值评估报告中，具体规企业价值评估报告中，具体规范了企业权益与无形资产两个方面的业务。同时从操作与披范了企业权益与无形资产两个方面的业务。同时从操作与披露两个角度规范了企业价值与无形资产评估程序。露两个角度规范了企业价值与无形资产评估程序。美国美国USPAPUSPAP关于无形资产评估的规定开创了制定无形资产准关于无形资产评估的规定开创了制定无形资产准则的先河，对无形资产评估在国际上的发展起到了很大的促则的先河，对无形资产评估在国际上的发展起到了很大的促进作用。进作用。美国评估准则（白皮书）美国评估准则（白皮书）英国评估传统上注重不动产评估，无形资产评估无论从

114、理论上还是实践英国评估传统上注重不动产评估，无形资产评估无论从理论上还是实践上都未纳入到评估体系中，因此，英国在无形资产评估准则性文件制定上都未纳入到评估体系中，因此，英国在无形资产评估准则性文件制定方面是空白的。方面是空白的。2020世纪世纪7070年代以来，英国在与无形资产有关的会计政策方面有较大发展，年代以来，英国在与无形资产有关的会计政策方面有较大发展，其多数实践都与会计计价有关，即所谓其多数实践都与会计计价有关，即所谓“以财务报告为目的的评估以财务报告为目的的评估”。英国无形资产评估主要是基于财务层面的。无形资产主要包括：版权、英国无形资产评估主要是基于财务层面的。无形资产主要包括：

115、版权、客户关系、计算机软件、商誉、人力资源、地理位置、专业技术等。客户关系、计算机软件、商誉、人力资源、地理位置、专业技术等。英国无形资产评估方法包括成本法、收益法、市场法和实物期权法。鉴英国无形资产评估方法包括成本法、收益法、市场法和实物期权法。鉴于无形资产具有产权界限模糊、投资的不可逆转和沉没性、非对立性于无形资产具有产权界限模糊、投资的不可逆转和沉没性、非对立性（或可扩展系性）、网络效应、对其研发企业的独特性、非流动性、高（或可扩展系性）、网络效应、对其研发企业的独特性、非流动性、高风险性等特征，科学选择评估方法是无形资产评估的难题之一。风险性等特征，科学选择评估方法是无形资产评估的难题

116、之一。英国评估准则（红皮书）英国评估准则（红皮书）欧洲评估准则对无形资产评估准则的制定，经历了从无欧洲评估准则对无形资产评估准则的制定，经历了从无到有、从有到无的一个演变历程。到有、从有到无的一个演变历程。无形资产评估愈发上升的地位和国际评估业综合发展的态势。无形资产评估愈发上升的地位和国际评估业综合发展的态势。与英国相同，欧洲评估准则与会计准则紧密相关。在此与英国相同，欧洲评估准则与会计准则紧密相关。在此基础上，欧洲各国也允许在一定情况下以评估后的市场价值基础上，欧洲各国也允许在一定情况下以评估后的市场价值作为固定资产的列示价值反映在资产负债表中。作为固定资产的列示价值反映在资产负债表中。在

117、欧洲、美国，评估师被认为是企业价值评估领域的专业人在欧洲、美国，评估师被认为是企业价值评估领域的专业人士。其不动产评估师也具有无形资产评估所要求的专业知识士。其不动产评估师也具有无形资产评估所要求的专业知识和技能。和技能。欧洲评估准则（蓝皮书）欧洲评估准则（蓝皮书）比较、启示与借鉴比较、启示与借鉴比较比较u主要相同点：主要相同点：1 1、无形资产评估准则的制定与应用、无形资产评估准则的制定与应用 除英国、欧盟外，美国、国际评估准则均制定了无形资除英国、欧盟外，美国、国际评估准则均制定了无形资产评估准则，而英国和欧盟虽然没有制定独立的无形资产评产评估准则，而英国和欧盟虽然没有制定独立的无形资产评

118、估准则，但基于与会计准则的协调以及财务报告编制的需要，估准则，但基于与会计准则的协调以及财务报告编制的需要，无形资产评估的实践却广泛地存在于评估机构。无形资产评估的实践却广泛地存在于评估机构。2 2、无形资产定义及其主要类型、评估目的基本相同、无形资产定义及其主要类型、评估目的基本相同 总体而言，会计准则中的无形资产是企业资产的一种形总体而言，会计准则中的无形资产是企业资产的一种形式，它强调货币计量和带来经济利益，这里的资产是一种狭式，它强调货币计量和带来经济利益，这里的资产是一种狭义的资产概念。义的资产概念。 而评估准则中的无形资产，更多的强调了无形资产的经而评估准则中的无形资产，更多的强调

119、了无形资产的经济特性，是一种广义的资产的概念，因此评估中对无形资产济特性，是一种广义的资产的概念，因此评估中对无形资产的解释要比会计中广泛得多。的解释要比会计中广泛得多。比较、启示与借鉴比较、启示与借鉴无形资产定义比较无形资产定义比较国别国别会计准则会计准则资产评估准则资产评估准则中国中国是指企业拥有或控制的没有实物是指企业拥有或控制的没有实物形态的可辨认的非货币性资产。形态的可辨认的非货币性资产。有特定主体所拥有或控制的，不具有特定主体所拥有或控制的，不具有实物形态，能持续发挥作用且能有实物形态，能持续发挥作用且能带来经济利益的资源。带来经济利益的资源。国际国际为用于产品的生产和销售，为用为

120、用于产品的生产和销售，为用于出租或用于管理而持有的、没于出租或用于管理而持有的、没有实物形态可辨认的非货币资产。有实物形态可辨认的非货币资产。无形资产是一种非货币性资产，体无形资产是一种非货币性资产，体现其本身的经济属性。它没有具体现其本身的经济属性。它没有具体的实物形态，但对其所有者有授予的实物形态，但对其所有者有授予权利和经济利益。权利和经济利益。美国美国无形资产是指无实物形态的非流无形资产是指无实物形态的非流动资产（不包括金融资产），包动资产（不包括金融资产），包括商誉。括商誉。是企业中除去有形资产外的所有要是企业中除去有形资产外的所有要素，即那些从企业价值评估总额中素，即那些从企业价值

121、评估总额中扣除流动资产和固定资产以外的差扣除流动资产和固定资产以外的差额。额。英国英国无形资产价值基于历史成本，通无形资产价值基于历史成本，通常是购买价格。常是购买价格。无形资产是能为企业产生效益（通无形资产是能为企业产生效益（通常是指现金流）的不具有物质和金常是指现金流）的不具有物质和金融形态的有价值的经济资源。融形态的有价值的经济资源。无形资产可以划分为可辨认的或不可辨认的无形资产。无形资产可以划分为可辨认的或不可辨认的无形资产。可辨认的应满足以下条件之一：可辨认的应满足以下条件之一：（1）可辨认的资产或负债是可分离的，即能够从实体、销售、转让、特许、租用）可辨认的资产或负债是可分离的，即

122、能够从实体、销售、转让、特许、租用或者交换中分离，既能从相关合同中单独分离出来也能包含在其中，无论实体是否或者交换中分离，既能从相关合同中单独分离出来也能包含在其中，无论实体是否打算将之分离。打算将之分离。（2）产生自合同约定和其他法定权利，无论该权利能否转让，也无论该权利能否）产生自合同约定和其他法定权利，无论该权利能否转让，也无论该权利能否从实体或其他权利和义务中分离出来。从实体或其他权利和义务中分离出来。v不可辨认无形资产与企业整体或资产组合紧密联系，不可辨认无形资产与企业整体或资产组合紧密联系，通常称为商誉。反映在商誉中的利益有：通常称为商誉。反映在商誉中的利益有：（1）伴随企业合并产

123、生的特殊合并效应，比如营运成本的降）伴随企业合并产生的特殊合并效应，比如营运成本的降低、规模经济的出现，这些都不能由其他资产的价值得到体现。低、规模经济的出现，这些都不能由其他资产的价值得到体现。（2）发展机会，如不同市场的扩张。）发展机会，如不同市场的扩张。（3）组织资本，比如从组装网络中带来的好处。）组织资本，比如从组装网络中带来的好处。可辨认无形资产的主要类别为：（1）与市场相关的无形资产。主要用于市场营销或产品和服务的促销，比如商标）与市场相关的无形资产。主要用于市场营销或产品和服务的促销，比如商标权、商号、独特的交易设计、互联网域名和非竞争协议等。权、商号、独特的交易设计、互联网域名

124、和非竞争协议等。（2）与购买者或供应商相关的无形资产。源自两者之间的关系或他们的知识，比）与购买者或供应商相关的无形资产。源自两者之间的关系或他们的知识，比如服务或供应协议、特许经营或版权协议、订单、雇佣协议和客户关系等。如服务或供应协议、特许经营或版权协议、订单、雇佣协议和客户关系等。（3）与技术相关的无形资产。源自契约性或非契约性的权利，比如专利技术、非）与技术相关的无形资产。源自契约性或非契约性的权利，比如专利技术、非专利技术、数据库、规则、设计、软件、工艺流程和配方秘诀等。专利技术、数据库、规则、设计、软件、工艺流程和配方秘诀等。（4）与艺术相关的无形资产。源自从艺术作品中获取版税的权

125、利，比如戏剧、著）与艺术相关的无形资产。源自从艺术作品中获取版税的权利，比如戏剧、著作、电影和音乐，源自契约性的版权保护。作、电影和音乐，源自契约性的版权保护。v评估无形资产的评估目的包括并购、合并、出售企评估无形资产的评估目的包括并购、合并、出售企业整体或部分资产、购买或出售无形资产、纳税申业整体或部分资产、购买或出售无形资产、纳税申报、法律诉讼、破产程序和财务报告等。报、法律诉讼、破产程序和财务报告等。3 3、无形资产评估方法基本相同、无形资产评估方法基本相同 国际评估准则、中国资产评估准则、美国、英国、国际评估准则、中国资产评估准则、美国、英国、欧洲无形资产评估准则的方法均包括收益法、市

126、场欧洲无形资产评估准则的方法均包括收益法、市场法、成本法三种，并要求评估师应当根据评估目的、法、成本法三种，并要求评估师应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或分析资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估方法。多种资产评估方法。无形资产评估方法的比较无形资产评估方法的比较国家或组织国家或组织准则准则收益法收益法市场法市场法成本法成本法国际国际无形资产无形资产权利金节省法、溢价利润法、超权利金节省法、溢价利润法、超额收益法、税收摊销收益。额收益法、税收摊销收益。类比分类比分析

127、法析法重置成本重置成本（合理的（合理的成本、利成本、利润和相关润和相关税费等）、税费等）、贬值贬值中国中国无形资产无形资产合理确定预期收益、收益期限、合理确定预期收益、收益期限、折现率。折现率。专利资产专利资产合理确定相关收入、成本、费用、合理确定相关收入、成本、费用、期限、折现率。期限、折现率。著作权资产著作权资产增量收益、节省许可费、和超额增量收益、节省许可费、和超额收益等。收益等。商标资产商标资产增量收益、节省许可费、收益分增量收益、节省许可费、收益分成或者超额收益等。成或者超额收益等。美国美国企业价值评企业价值评估估合理确定预期收益、收益期限、合理确定预期收益、收益期限、折现率。折现率

128、。收益法是无形资产评估中使用频率最高的方法。收益法是无形资产评估中使用频率最高的方法。收益法收益法无形资产的异质性意味着很难再市场上找到完全相同资产的交易案无形资产的异质性意味着很难再市场上找到完全相同资产的交易案例，通常情况下找到的市场交易案例一般是类似而非相同资产的。例，通常情况下找到的市场交易案例一般是类似而非相同资产的。IVS210-无形资产强调，除了与相同或类似资产的交易价格作比较外，无形资产强调，除了与相同或类似资产的交易价格作比较外，通过对交易数据进行分析能够提供更多样的证据，如可根据同一类别或类似资产的通过对交易数据进行分析能够提供更多样的证据，如可根据同一类别或类似资产的收益

129、率来确定其价格。收益率来确定其价格。无论获取的是交易案例还是评估倍数，都需作出调整以体现标的资产与已交易资无论获取的是交易案例还是评估倍数，都需作出调整以体现标的资产与已交易资产的不同，其调整可能只是由一个定性而非定量水平所决定。产的不同，其调整可能只是由一个定性而非定量水平所决定。市场法市场法多用于评估企业内部开发的无形资产，例如，内部开发的软件、内多用于评估企业内部开发的无形资产，例如，内部开发的软件、内 部建设的网站等。内部开发的无形资产往往没有可辨认的收入来源。部建设的网站等。内部开发的无形资产往往没有可辨认的收入来源。一般是估算类似资产或能提供类似服务资产的重置成本。一般是估算类似资

130、产或能提供类似服务资产的重置成本。使用成本法时应考虑下列参数：使用成本法时应考虑下列参数：（1）开发或购买完全相同资产的成本。）开发或购买完全相同资产的成本。（2）开发或购买具有相同功能或能提供相同服务的资产的成本。）开发或购买具有相同功能或能提供相同服务的资产的成本。（3）需对开发或购买的成本作出调整以反映标的资产的具体特征，比如经济性或）需对开发或购买的成本作出调整以反映标的资产的具体特征，比如经济性或功能性贬值。功能性贬值。（4）由于开发该资产所产生的全部机会成本。）由于开发该资产所产生的全部机会成本。成本法成本法4 4、收益法的具体方法基本一致、收益法的具体方法基本一致国际评估准则主要

131、有：国际评估准则主要有：权利金节省法、溢价利润法、超额收益法、税收摊销收益。权利金节省法、溢价利润法、超额收益法、税收摊销收益。（1 1）权利金节省法）权利金节省法 在权利金节省法下，无形资产的价值由未来年度因拥有该无形资产所在权利金节省法下，无形资产的价值由未来年度因拥有该无形资产所能节省下的特许使用金的现值总和，或授权该无形资产所能获得的权利能节省下的特许使用金的现值总和，或授权该无形资产所能获得的权利金收入的现值总和确定。金收入的现值总和确定。 无形资产使用期限内的特许使用金应根据税法调整，并折现到评估基无形资产使用期限内的特许使用金应根据税法调整，并折现到评估基准日。准日。 在某些情况

132、下，特许使用金包括一笔首期付款和依据收入或其他财务在某些情况下，特许使用金包括一笔首期付款和依据收入或其他财务指标的百分比所确定的定期付款。指标的百分比所确定的定期付款。 两种方法确定权利金：两种方法确定权利金：第一种是基于市场中可比的或类似的交易。这种方法的先决条件是在公平第一种是基于市场中可比的或类似的交易。这种方法的先决条件是在公平的交易条件下，存在可比的无形资产以定期的方式得到特许权。的交易条件下，存在可比的无形资产以定期的方式得到特许权。第二种方法基于收益的分离，即假设在公平交易中，因想要使用标的无形第二种方法基于收益的分离，即假设在公平交易中，因想要使用标的无形资产，特许权使用者需

133、向特许权所有者支付的金额。资产，特许权使用者需向特许权所有者支付的金额。 若两种方法都能得出权利金，通常都使用，这样可以彼此校对。即若两种方法都能得出权利金，通常都使用，这样可以彼此校对。即使明显类似的资产，市场中的权利金也可能显著变化。因此通过参考营使明显类似的资产，市场中的权利金也可能显著变化。因此通过参考营业利润对权利金参数作出判断时需谨慎对待，因营业利润往往源自于销业利润对权利金参数作出判断时需谨慎对待，因营业利润往往源自于销售收入，而销售收入可能源自使用该无形资产。售收入，而销售收入可能源自使用该无形资产。使用权利金节省法需考虑一下全部或部分评估参数：使用权利金节省法需考虑一下全部或

134、部分评估参数：（1）预测财务数据，如应用该无形资产能产生的收益及其使）预测财务数据，如应用该无形资产能产生的收益及其使用年限。用年限。（2）因权利金支出而导致的纳税减少。）因权利金支出而导致的纳税减少。（3）特许权使用者在利用该无形资产过程中产生的营销成本）特许权使用者在利用该无形资产过程中产生的营销成本及其他各种成本。及其他各种成本。（4）恰当的折现率或资本化率，以将权利金折成现值。）恰当的折现率或资本化率，以将权利金折成现值。（2 2）溢价利润法）溢价利润法溢价利润法是指企业若使用某无形资产相比于不使溢价利润法是指企业若使用某无形资产相比于不使用该无形资产所能创造的额外的未来收益或现金流。

135、用该无形资产所能创造的额外的未来收益或现金流。当以市场为基础的权利金难以获取或不可靠时，往当以市场为基础的权利金难以获取或不可靠时，往往使用这种方法。往使用这种方法。根据未来产生的利润的差异，确定一个恰当的折现率将未根据未来产生的利润的差异，确定一个恰当的折现率将未来定期增加的收益或现金流折算为现值，或确定一个恰当来定期增加的收益或现金流折算为现值，或确定一个恰当的资本化率将未来固定增长的收益或现金流资本化。的资本化率将未来固定增长的收益或现金流资本化。溢价利润法既可用来评估能节约成本的无形资产，也可用溢价利润法既可用来评估能节约成本的无形资产，也可用来评估创造额外收益或现金流的无形资产。来评

136、估创造额外收益或现金流的无形资产。（3）超额收益法）超额收益法超额收益法是指一项无形资产的价值由其未来现金流的现值超额收益法是指一项无形资产的价值由其未来现金流的现值所确定，仅指标的无形资产带来的未来现金流，而不包括附所确定，仅指标的无形资产带来的未来现金流，而不包括附带资产带来的未来现金流。带资产带来的未来现金流。超额收益法往往用来评估客户合同、客户关系以及正在进行超额收益法往往用来评估客户合同、客户关系以及正在进行中的研究和开发项目。中的研究和开发项目。超额收益法可以使用单一期间的未来现金流，称之为超额收益法可以使用单一期间的未来现金流，称之为“单期单期超额收益法超额收益法”，也可使用若干

137、期间的未来现金，称之为，也可使用若干期间的未来现金，称之为“多多期超额收益法期超额收益法”。在评估能长期带来货币性收益的无形资产时，往往使用多期在评估能长期带来货币性收益的无形资产时，往往使用多期超额收益法。超额收益法。在未来现金流预测中，需扣除附带的有形、无形和金融资产在未来现金流预测中，需扣除附带的有形、无形和金融资产产生的部分。只要给附带资产计算出一个恰当的费用或经济产生的部分。只要给附带资产计算出一个恰当的费用或经济价值，然后从未来现金流中扣除此部分即可。价值，然后从未来现金流中扣除此部分即可。为了使标的资产的评估结论更加可靠，还应当作出一个额外为了使标的资产的评估结论更加可靠，还应当

138、作出一个额外的扣除，以反映持续经营假设下所有资产一同使用所带来的的扣除，以反映持续经营假设下所有资产一同使用所带来的额外价值。这反映了资产作为一个组合使用而创造的现金流，额外价值。这反映了资产作为一个组合使用而创造的现金流，相比之下，单项资产则不具备。相比之下，单项资产则不具备。主要不同点：1.中国无形资产评估准则的制定更加系统和全面2.中国无形资产评估方法具体操作性强3.制定的依据不同4.框架结构的比较5.撰写风格不同1.1.中国无形资产评估准则的制定更加系统和全面中国无形资产评估准则的制定更加系统和全面我国制定的知识产权评估准则框架以无形资产评估准则为统我国制定的知识产权评估准则框架以无形

139、资产评估准则为统领，下设专利资产评估指导意见等针对具体知识产权资产评领，下设专利资产评估指导意见等针对具体知识产权资产评估的指导意见。估的指导意见。我国是国际上唯一一个在无形资产评估领域既制定我国是国际上唯一一个在无形资产评估领域既制定资产评资产评估准则估准则-无形资产无形资产，又制定专利资产评估指导意见、，又制定专利资产评估指导意见、 著作权资产评估指导意见、商标资产评估指导意见著作权资产评估指导意见、商标资产评估指导意见等无形资产评估准则。等无形资产评估准则。我国是国际上无形资产评估准则最多的国家，标志着无形资我国是国际上无形资产评估准则最多的国家，标志着无形资产评估准则的框架体系主体结构

140、基本完成。产评估准则的框架体系主体结构基本完成。其中商标资产评估指导意见填补了国际上关于商标的空其中商标资产评估指导意见填补了国际上关于商标的空白，成为国际上第一个关于商标资产的评估准则，对于国际白，成为国际上第一个关于商标资产的评估准则，对于国际准则的发展和趋同都提供了借鉴。准则的发展和趋同都提供了借鉴。2.2.中国无形资产评估方法具体操作性强中国无形资产评估方法具体操作性强如针对市场法：如针对市场法：资产评估准则资产评估准则-无形资产无形资产规定，选择具有合理比较基规定，选择具有合理比较基础的可比无形资产交易案例，考虑历史交易情况，并重点分础的可比无形资产交易案例，考虑历史交易情况，并重点

141、分析被评估无形资产与已交易案例在资产特性、获利能力、竞析被评估无形资产与已交易案例在资产特性、获利能力、竞争能力、技术水平、成熟程度、风险状况等方面是否具有可争能力、技术水平、成熟程度、风险状况等方面是否具有可比性。比性。商标资产评估指导意见规定，注册资产评估师运用市场商标资产评估指导意见规定，注册资产评估师运用市场法进行商标资产评估时，应当对收集的可比交易案例与评估法进行商标资产评估时，应当对收集的可比交易案例与评估对象进行比较，分析在交易时间、权利种类或形式、交易方对象进行比较，分析在交易时间、权利种类或形式、交易方的关系、获利能力、竞争能力、预计收益期限、商标维护费的关系、获利能力、竞争

142、能力、预计收益期限、商标维护费用、风险程度等方面的差异。用、风险程度等方面的差异。著作权资产评估指导意见规定，注册资产评估师运用市场法进行著著作权资产评估指导意见规定，注册资产评估师运用市场法进行著作权资产评估时，应当对收集的交易案例与评估对象进行比较，分析在作权资产评估时，应当对收集的交易案例与评估对象进行比较，分析在交易时间、权利种类或者形式以及限制条件、交易方的关系、获利能力、交易时间、权利种类或者形式以及限制条件、交易方的关系、获利能力、竞争能力、剩余经济寿命、风险程度等方面的差异。竞争能力、剩余经济寿命、风险程度等方面的差异。专利资产评估指导意见规定，注册资产评估师运用市场法进行专利

143、专利资产评估指导意见规定，注册资产评估师运用市场法进行专利资产评估时，应当对收集足够的的可比交易案例。注册资产评估师在分资产评估时，应当对收集足够的的可比交易案例。注册资产评估师在分析交易案例的可比性时，应当考虑交易资产的特点、交易时间、限制条析交易案例的可比性时，应当考虑交易资产的特点、交易时间、限制条件、交易方的关系、购买方现有条件，专利资产的获利能力、竞争能力、件、交易方的关系、购买方现有条件，专利资产的获利能力、竞争能力、技术水平、成熟程度、剩余法定保护年限及剩余经济寿命、风险程度、技术水平、成熟程度、剩余法定保护年限及剩余经济寿命、风险程度、转让或者使用情况，实施专利资产是否涉及其他

144、专利资产等因素。转让或者使用情况，实施专利资产是否涉及其他专利资产等因素。3.3.制定的依据不同制定的依据不同就中国无形资产评估相关准则而言，其制定依据分为两种情就中国无形资产评估相关准则而言，其制定依据分为两种情况：况： 一是一是资产评估准则资产评估准则-无形资产无形资产是依据资产评估准则是依据资产评估准则-基本准则制定的。基本准则制定的。 二是专利资产评估指导意见、二是专利资产评估指导意见、 著作权资产评估指导著作权资产评估指导意见、商标资产评估指导意见制定的依据为意见、商标资产评估指导意见制定的依据为资产评资产评估准则估准则-无形资产无形资产。国际评估准则国际评估准则IVS210-IVS

145、210-无形资产则是基于无形资产则是基于IVS100-IVS100-概念框架制定的。概念框架制定的。4.4.框架结构的比较框架结构的比较中国中国资产评估准则资产评估准则-无形资产无形资产包括总则、基本要求、包括总则、基本要求、评估对象、操作要求、评估方法、披露要求和附则。评估对象、操作要求、评估方法、披露要求和附则。专利资产评估指导意见、著作权资产评估指导意见、专利资产评估指导意见、著作权资产评估指导意见、商标资产评估指导意见分引言、基本要求、评估对象、商标资产评估指导意见分引言、基本要求、评估对象、操作要求、披露要求和附则。操作要求、披露要求和附则。IVS210-IVS210-无形资产框架结

146、构为无形资产框架结构为“准则准则+ +注释注释”。准则部分包括工作范围、评估的实施、评估报告、生效日准则部分包括工作范围、评估的实施、评估报告、生效日期等。期等。注释部分对无形资产及其主要类型、商誉、无形资产的特注释部分对无形资产及其主要类型、商誉、无形资产的特征、无形资产评估方法、市场法、收益法和成本法作了具征、无形资产评估方法、市场法、收益法和成本法作了具体说明。体说明。5.撰写风格不同撰写风格不同国际评估准则采取的是国际评估准则采取的是“准则准则”与与“注释注释”分开的编写方式，分开的编写方式，而中国资产评估准则采取的是而中国资产评估准则采取的是“准则、术语相融合准则、术语相融合”的编写

147、的编写形式。形式。从具体准则的内容来看，国际评估准则的编写方式兼顾了不从具体准则的内容来看，国际评估准则的编写方式兼顾了不同背景评估师及相关人员对准则的理解和运用，其同背景评估师及相关人员对准则的理解和运用，其“准则准则”部分十分简练，使其更具操作性和连贯性；而部分十分简练，使其更具操作性和连贯性；而“注释注释”部分部分对术语、方法等方面做了比较详细具体的解释，对术语、方法等方面做了比较详细具体的解释，“注释注释”部部分根据具体情况可长可短、可细可略，具有较大的伸缩性分根据具体情况可长可短、可细可略，具有较大的伸缩性。启示与借鉴（一）原则导向抑或规则导向（一）原则导向抑或规则导向 从国际评估准

148、则、美国、欧洲、英国等国家或组织的无形从国际评估准则、美国、欧洲、英国等国家或组织的无形资产评估准则观察，基本上没有针对专利资产、商标资产和资产评估准则观察，基本上没有针对专利资产、商标资产和著作权资产制定专门化的评估准则，美国仅仅将其作为企业著作权资产制定专门化的评估准则，美国仅仅将其作为企业价值评估准则的组成部分。但是均在无形资产准则体系下对价值评估准则的组成部分。但是均在无形资产准则体系下对专利资产等无形资产评估行为作出了相应规范。专利资产等无形资产评估行为作出了相应规范。 国外无形资产评估准则的主流趋势是原则导向而非规则导国外无形资产评估准则的主流趋势是原则导向而非规则导向，是简化而不

149、是详细或具体。向，是简化而不是详细或具体。（二）无形资产评估准则细化问题（二）无形资产评估准则细化问题 每一种知识产权具有独有的特征，就像会计学中固定资产包括房地每一种知识产权具有独有的特征，就像会计学中固定资产包括房地产、机器设备一样，每一类知识产权也需要分别研究其评估的特殊性。产、机器设备一样，每一类知识产权也需要分别研究其评估的特殊性。我国应该在无形资产评估准则的基础上，分别制定诸如专利资产、商我国应该在无形资产评估准则的基础上，分别制定诸如专利资产、商标资产、版权资产等评估指导意见，更有效地规范和指导各类知识产标资产、版权资产等评估指导意见，更有效地规范和指导各类知识产权资产评估工作。

150、权资产评估工作。第一第一知识产权等具有无形资产共同的特征，其评估方法、程序并无二致，单独制定各知识产权等具有无形资产共同的特征，其评估方法、程序并无二致，单独制定各类无形资产的评估指导意见将使得我国无形资产评估准则复杂化和繁琐化。类无形资产的评估指导意见将使得我国无形资产评估准则复杂化和繁琐化。第二第二我们赞成第二种观点。我们赞成第二种观点。启示与借鉴启示与借鉴（三）高度重视与会计准则、注册会计师审计准则的协调（三）高度重视与会计准则、注册会计师审计准则的协调 现代评估业与会计行业有着紧密联系，英国及其他欧洲国家尤为明显。现代评估业与会计行业有着紧密联系，英国及其他欧洲国家尤为明显。随着国际会

151、计准则的改变，以财务报告或相关会计事项为目的进行的评估随着国际会计准则的改变，以财务报告或相关会计事项为目的进行的评估业务有了很大发展。业务有了很大发展。 评估准则与会计准则之间形成了相互依赖的关系，即会计准则或政策允评估准则与会计准则之间形成了相互依赖的关系，即会计准则或政策允许以财务报告为目的进行一定的评估业务，评估师依据相应的评估准则进许以财务报告为目的进行一定的评估业务，评估师依据相应的评估准则进行评估，然后再根据会计准则反映到企业财务报表中去。行评估，然后再根据会计准则反映到企业财务报表中去。 国际会计准则允许以无形资产的重估金额减去相关摊销和损失作为账国际会计准则允许以无形资产的重

152、估金额减去相关摊销和损失作为账面金额，而以财务报告为目的的无形资产评估业务需要得到相应的发展和面金额，而以财务报告为目的的无形资产评估业务需要得到相应的发展和指导。指导。启示与借鉴启示与借鉴综上所述，国际评估准则、英国和欧盟国家十分重综上所述，国际评估准则、英国和欧盟国家十分重视与国际会计准则、国际财务报告准则的协调，这视与国际会计准则、国际财务报告准则的协调，这对我国协调无形资产评估准则乃至其他评估准则与对我国协调无形资产评估准则乃至其他评估准则与相关会计准则的关系提供了参照模式。相关会计准则的关系提供了参照模式。我国应协调好会计准则与评估准则以及注册会计师我国应协调好会计准则与评估准则以及

153、注册会计师审计准则之间的关系，避免两者或三者出现不一致审计准则之间的关系，避免两者或三者出现不一致给评估行业或企业带来不利影响。给评估行业或企业带来不利影响。启示与借鉴启示与借鉴（四）注重与企业价值评估的关系（四）注重与企业价值评估的关系 企业价值评估与无形资产价值评估有着密切联系，企业价值评估与无形资产价值评估有着密切联系，尤其是商誉等无形资产价值的评估。美国尤其是商誉等无形资产价值的评估。美国USPAPUSPAP将企将企业价值评估与无形资产评估准则合二为一的做法，业价值评估与无形资产评估准则合二为一的做法，或者将无形资产评估嵌入企业价值评估准则的做法，或者将无形资产评估嵌入企业价值评估准则

154、的做法，使资产评估准则更加简化与简练。使资产评估准则更加简化与简练。启示与借鉴启示与借鉴（五）注重评估方法的解释和运用（五）注重评估方法的解释和运用我国无形资产评估准则侧重于提醒评估师应当做我国无形资产评估准则侧重于提醒评估师应当做什么，而缺乏对具体评估方法及评估中应当注意什么，而缺乏对具体评估方法及评估中应当注意问题的阐释和运用。问题的阐释和运用。应借鉴国际评估准则的做法，对准则中的关键概应借鉴国际评估准则的做法，对准则中的关键概念及其如何运用作出详尽、具体的阐释，如收益念及其如何运用作出详尽、具体的阐释，如收益法中的收益确定、可辨认无形资产的种类等。法中的收益确定、可辨认无形资产的种类等。

155、启示与借鉴启示与借鉴（六）凝练评估准则（六）凝练评估准则国际评估准则采取国际评估准则采取“准则准则+ +注释注释”，准则部分具有封，准则部分具有封闭性、固定性或格式化（标准化），而注释部分具闭性、固定性或格式化（标准化），而注释部分具有开放性、灵活性或差异化，依据需要解释问题的有开放性、灵活性或差异化，依据需要解释问题的多少自由扩展，使得无形资产评估准则部分十分简多少自由扩展，使得无形资产评估准则部分十分简练，增强了评估准则的可读性和操作性。练，增强了评估准则的可读性和操作性。我国资产评估准则的构建应借鉴这种模式，以简约我国资产评估准则的构建应借鉴这种模式，以简约无形资产评估准则的内容。无形资

156、产评估准则的内容。启示与借鉴启示与借鉴（七）准则编写风格的国际趋同（七）准则编写风格的国际趋同国际评估准则、欧洲评估准则和美国国际评估准则、欧洲评估准则和美国USPAPUSPAP均采取了阿拉均采取了阿拉伯数字伯数字“1“1、1.11.1、1.1.1”1.1.1”国际通用的编写形式。国际通用的编写形式。我国则是应用了中国传统的我国则是应用了中国传统的“章条、款章条、款”编写方式，尽管编写方式，尽管这种形式适合中国人的阅读及文化习惯，但在逻辑关系和这种形式适合中国人的阅读及文化习惯，但在逻辑关系和国际影响上有所欠缺。国际影响上有所欠缺。为扩大我国资产评估准则的国际影响力，应采用国际通用为扩大我国资

157、产评估准则的国际影响力，应采用国际通用或主流的条款序号编写方式或主流的条款序号编写方式。启示与借鉴启示与借鉴（八）实物期权法等数学方法的应用（八）实物期权法等数学方法的应用除收益法、成本法、市场法等传统的无形资产评估方法外，除收益法、成本法、市场法等传统的无形资产评估方法外，英国还将实物期权法等数学模型应用于无形资产评估。英国还将实物期权法等数学模型应用于无形资产评估。我国有关学者也对期权模型、生存曲线与生命周期分析、我国有关学者也对期权模型、生存曲线与生命周期分析、蒙特卡罗仿真分析、层次分析法、模糊数学等方法在无形蒙特卡罗仿真分析、层次分析法、模糊数学等方法在无形资产评估中的应用进行了一定的

158、研究。资产评估中的应用进行了一定的研究。实物期权法克服了净现金流法没有计算弹性价值、未考量实物期权法克服了净现金流法没有计算弹性价值、未考量其他投资机会等缺陷。其他投资机会等缺陷。启示与借鉴启示与借鉴企业价值评估准则比较研究企业价值评估准则比较研究126主要内容基本构架结构的比较基本构架结构的比较23主要内容的比较主要内容的比较1演进过程的比较演进过程的比较一、演进过程的比较（一）中国企业价值评估准则（一）中国企业价值评估准则1997年，中评协草拟了中国资产评估具体准则第X号企业评估2002年，中注协将企业价值评估准则的起草工作提上正式议程 正式议程阶段正式议程阶段2004年12月，中评协正式

159、发布了企业价值评估指导意见（试行） 指导意见指导意见 实施阶段实施阶段 准则制定的四个阶段准则制定的四个阶段 具体准则具体准则制定阶段制定阶段2011年年初，中评协启动了将原企业价值评估指导意见（实行）上升为具体准则的制定工作（二）美国（二）美国USPAP企业价值评估准则企业价值评估准则专业评估执业统一准则准则九：准则九：准则十：准则十：企业价值评估（包括无形资产评估）业务的准则5条17款企业价值评估（包括无形资产评估）报告的准则4条5款一、演进过程的比较USPAP企业价值评估的基本程序和要求一、演进过程的比较（三）（三）国际评估准则国际评估准则200企业和企业权益企业和企业权益312国际评估

160、准则2000企业和企业权益一、演进过程的比较（四）英国（四）英国（五）欧洲评估准则（五）欧洲评估准则对运营企业的估价参照2007年版国际评估准则中指南6企业价值评估指南的相关规定欧洲企业价值评估指南 GN7 共计60条，具体条款与IVS第8版企业价值评估准则比较接近内容包罗万象，结构零乱没有条理偏重不动产评估、跟进缓慢 一、演进过程的比较二、基本框架结构的比较中国中国资产评估准资产评估准则则企业价值企业价值IVS200企业和企业和企业权益企业权益美国美国USPAP准则准则9、准则准则10欧洲评估准则欧洲评估准则第一章 总则（第14条）第二章 基本要求（第510条）第三章 操作要求（第1121条

161、）第四章 评估方法（第2243条）第五章 评估披露（第4452条）一、准则1.工作范围2.评估的实施3.评估报告4.生效日期二、注释1.定义2.企业3.所有者权益4.商业信息5.评估方法6.市场法7.收益法准则9：企业价值评估（包括无形资产评估）业务的准则5条17款9-1 9-29-3 9-49-5准则10：企业价值评估（包括无形资产评估）报告的准则4条5款10-1 10-210-3 10-41.引言2.评估目的和评估师的作用3.数据、文件和原始资料的获取4.企业价值评估规则5.收益法6.资产价值基础法7.市场法8.总体标准二、基本框架结构的比较评价：资产评估准则企业价值构架结构合理，内容简洁

162、全面，条理清晰，各条款联系紧密，不存在交织重复国际评估准则在每个具体准则中都有专门的相关定义，并将重要定义、原则进行重点讨论，内容精辟美国USPAP准则9和准则10要点覆盖面较广，但又高度抽象概括，将无形资产评估和企业价值评估归结为一个准则三、主要内容的比较 8.企业价值评估报告的比较企业价值评估报告的比较 7.评估方法的比较评估方法的比较 6.价值类型的比较价值类型的比较 4.评估假设和限定条件的比较评估假设和限定条件的比较 2.专业胜任能力的比较专业胜任能力的比较 1.相关定义的比较相关定义的比较 3.评估师执业责任的比较评估师执业责任的比较 5.明确事项条款的比较明确事项条款的比较三、主

163、要内容的比较相关定义（一）我国（一）我国资产评估准则资产评估准则企业价值企业价值中的规定中的规定企业价值评估：注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对企业价值评估：注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或者股东部分权评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或者股东部分权益价值等进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程益价值等进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程强调企业价值评估是一种行为和过程强调企业价值评估是一种行为和过程明确了企业价值的构成明确了企业价值的构成 三、主要内容的比较相关定义（二）（二）国际评估

164、准则国际评估准则中的规定中的规定企业：从事商业、工业、服务业或投资活动的经济实体企业：从事商业、工业、服务业或投资活动的经济实体股权价值：一个企业对其所有股东的价值股权价值：一个企业对其所有股东的价值企业价值的定义：股权价值加上借款或与借款相关的负债再减去与此负企业价值的定义：股权价值加上借款或与借款相关的负债再减去与此负债价值相当的现金或现金等价物债价值相当的现金或现金等价物在进行价值评估之前，需要指明评估的是企业实体的全部价值、股权在进行价值评估之前，需要指明评估的是企业实体的全部价值、股权价值、其中一个子企业的价值，还是企业中某个别资产或负债的价值价值、其中一个子企业的价值，还是企业中某

165、个别资产或负债的价值三、主要内容的比较相关定义（三）美国（三）美国专业评估执业统一准则专业评估执业统一准则中的规定中的规定企业：从事经济活动的实体企业：从事经济活动的实体企业权益：由于拥有企业所有权或部分所有权所具有的利益、收益企业权益：由于拥有企业所有权或部分所有权所具有的利益、收益和权利，包括（但不限于）股本、合伙权益、合作、独资经营、期和权利，包括（但不限于）股本、合伙权益、合作、独资经营、期权和权证权和权证三、主要内容的比较相关定义（四）结论及借鉴（四）结论及借鉴国际和美国准则都对企业、企业价值企业、企业价值等基本术语进行了定义说明，而我国指导意见中仅仅仅仅定义了企业价值评估企业价值评

166、估我国准则对基本术语的相关说明偏少，不利于评估师的理解和工作，这是准则需要完善的地方三、主要内容的比较专业胜任能力（一）我国准则中的规定（一）我国准则中的规定资产评估准则资产评估准则企业价值企业价值第六条：第六条：注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当应当具备企业价值评估的专业知识和经验，具备从事企业价值评估的专业胜任能力。我国的企业价值评估业务中评估方法使用不当、企业价值理解不准确等问题在一定意义上与评估人员不具有相应专业评估能力有关准则条款对专业胜任能力的要求做出了规定，但是太过宽泛，强制性完全不足三、主要内容的比较专业胜任能力（二）（二）国际评估准则国际评估准则中的规定中的规定准则规定

167、：准则规定：由于评估需要专业技能和职业判断等相关经验，因此无论是对评估师个人还是评估公司来说，拥有适当的专业技术能力，对评估对象、市场环境和评估目的的专业知识经验是最基本的条件最基本的条件。（国际评估准则框架）准则规定：准则规定：对复杂或大量的资产进行评估时，评估师可能需要借助专家的工作，则在工作范围中必须对此进行披露三、主要内容的比较专业胜任能力（三）美国（三）美国专业评估执业统一准则专业评估执业统一准则中的规定中的规定专业胜任能力准则规定专业胜任能力准则规定：在承接某项评估业务或达成业务协议之前，注册资产评估师必须必须明确所要解决的问题，具有能够胜任该项评估业务的相应专业知识或经验或采取以

168、下替代措施：承接评估业务前向客户披露缺乏与该业务相关的专业知识或经验；采取所有必要或恰当的措施，以确保能够有效完成评估业务；在评估报告中披露专业知识缺乏的事实，并披露为有效完成评估业务所采取的措施专业胜任能力包括但不限于以下能力专业胜任能力包括但不限于以下能力：评估师对特定类型资产、市场、地理区域或分析方法的熟悉程度。如果这些能力是形成可信业务结论所必需的，评估师应当具备这些相应的能力，或根据上述规定采取措施，满足专业胜任能力准则的要求三、主要内容的比较专业胜任能力（四）结论及借鉴（四）结论及借鉴我国对评估师的要求是“应当应当”，国际评估准则对评估师的要求是“最最基本期望基本期望”，美国对评估

169、师的要求是“必须必须”我国专业胜任能力的条款存在强制性不足的问题国际准则要求评估师了解目前的市场活动以及相关经济的发展和趋势，美国准则对缺乏知识和经验的评估师应采取的披露措施做了明确规范，这些都是我国准则需要借鉴的方面三、主要内容的比较评估师执业责任（一）我国准则中的规定（一）我国准则中的规定准则规定准则规定：注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当恪守独立、客观、公正的原则，保持应有的职业谨慎，不得出现对评估结论具有重要影响的实质性疏漏和错误，不得以预先设定的价值作为评估结论（资产评估准则企业价值）评估师在执行评估业务中应当：评估师在执行评估业务中应当：在实质上和形式上独立于外部组织和服务对

170、象应当以客观事实为依据，实事求是应当具备政治、诚实的品质必须以维护当事人的合法权益和公共利益为中心应当保持应有的职业谨慎三、主要内容的比较评估师执业责任（二）（二）国际评估准则国际评估准则中的规定中的规定考虑到各个国家都有各自国情，对评估师的责任要求可能不同，国际评估准则国际评估准则中并未中并未对评估师的责任做具体规定对评估师的责任做具体规定三、主要内容的比较评估师执业责任（三）美国（三）美国专业评估执业统一准则专业评估执业统一准则中的规定中的规定准则要求评估人员在企业价值评估或无形资产评估中应当：准则要求评估人员在企业价值评估或无形资产评估中应当：（1）熟知、理解并正确运用形成可信评估结论所

171、必需的公认评估途径、方法和程序（2）不得出现影响评估的实质性疏忽和错误（3）执行评估业务时不得疏忽大意，例如在评估中犯一系列错误，虽然其中每一个错误并不会单独对评估结论产生重要影响，但汇总在一起将会影响评估结论的可信性三、主要内容的比较评估师执业责任（四）结论及借鉴（四）结论及借鉴我国与美国的要求都比较明确和具体，相比而言，美国的要求更加严格一些我国条款的语言则显得更加精炼，简短的几句话就能涵盖多方面内容三、主要内容的比较评估假设和限定条件评估假设：评估假设：在评估执业过程中，注册资产评估师面对不断变化的市场，以及不断变化着的影响资产价值的种种因素，需要借助于适当的假设，将市场条件及影响资产价

172、值的相关不确定因素暂时定点到某种状态下，以便注册资产师对资产进行价值判断，否则，评估师无法形成价值意见。限定条件：限定条件：由客户、注册资产评估师或相关法律所引致的对资产评估的限制和约束。评估假设与限定条件评估假设与限定条件三、主要内容的比较评估假设和限定条件一些评估师对评估假设的重要性缺乏认识，一些评估报告使用者和监管部门不愿意接受评估假设的提法已经出现一些注册评估师和评估机构通过滥用假设、或设定明显不合理、没有充分依据支持的假设，并在此基础上形成对当事人有力的评估结论，误导评估报告使用者和社会公众，严重影响了资产评估的专业性和资产评估行业的形象表表现现三、主要内容的比较评估假设和限定条件（

173、一）我国准则中的规定（一）我国准则中的规定资产评估准则企业价值第八条：注册评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估目的，明确评估对象，选择适当的价值类型，合理使用评估假设，恰当运用评估方法，形成合力的评估结论第十三条：注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，恰当选择价值类型，并合理使用评估假设充分披露资产评估中所依据和使用的评估假设既是评估报告撰写的基本要求，也是评估报告使用者正确理解和使用评估结论的必备条件三、主要内容的比较评估假设和限定条件（二）（二）国际评估准则国际评估准则中的规定中的规定 国际评估准则没有对此进行规定三、主要内容的比较

174、评估假设和限定条件（三）美国（三）美国专业评估执业统一准则专业评估执业统一准则中中的规定的规定评估师只能在下列情况下使用特别假设：评估师只能在下列情况下使用特别假设：基于恰当评估、形成可信评估意见和结论的需要评估师有合理的理由使用特别假设使用特别假设后能够进行可信的分析评估师遵守了专业评估执业统一准则中关于特别假设披露的要求准则九明确了业务所需要的特别假设和非真实性条件准则九明确了业务所需要的特别假设和非真实性条件三、主要内容的比较评估假设和限定条件（三）美国（三）美国专业评估执业统一准则专业评估执业统一准则中的规定中的规定评估师只能在下列情况下使用非真实性条件：评估师只能在下列情况下使用非真

175、实性条件：基于法律规定的目的、进行合理分析的目的或进行比较的目的使用非真实性条件后能够进行可信的分析评估师遵守了专业评估执业统一准则中关于非真实性条件披露的要求三、主要内容的比较评估假设和限定条件（四）结论及借鉴（四）结论及借鉴我国准则对评估假设和限定条件的使用和披露作出了要求，但解释不够详细，妨碍了评估师的合理使用美国准则对特别假设和非真实性条件的使用情况做了详细的规范，但指导性不强我国准则应借鉴美国对于假设和限定条件使用情况的总结和规范，但需进一步加强理论上的研究，进行详细的解释和说明三、主要内容的比较明确事项条款（一）中外准则比较（一）中外准则比较我国美国国际资产评估准则企业价值第十一第

176、十一条条对此作出规定在企业价值评估中需要强调强调的是有关评估对象及其相关权益状况这一项准则要求评估师在进行企业价值和无形资产评估时，必须明确要解决的评估问题及相关的工作范围并履行必要的研究和分析程序，以形成可信的评估结论工作范围：工作范围：主要指评估师 在执行某项评估业务中所需要收集和分析的信息的数量和种类国际评估准则中同样重视工作范围，并专门对此制定了一项通用准则，即国际评估准则国际评估准则101工作范围工作范围三、主要内容的比较明确事项条款（一）中外准则比较（一）中外准则比较中国中国美国美国1.委托方的基本情况2.委托方以外的其他评估报告使用者3.被评估企业的基本情况4.评估目的5.评估对

177、象和评估范围6.价值类型7.评估基准日8.评估假设9.注册资产评估师认为需要明确的其他事项1.客户和其他预期使用者2.评估师意见和结论的预期用途3.价值类型和定义、价值前提4.评估基准日5.根据价值类型和定义、预期用途的需要，明确评估对象特征6.业务所需要的任何特别假设7.业务所需要的任何非真实性条件8.根据工作范围规则确定形成可信业务结论所必需的工作范围中国指导意见和美国中国指导意见和美国专业评估执业统一准则专业评估执业统一准则明确事项条款的比较明确事项条款的比较三、主要内容的比较明确事项条款（二）结论及借鉴（二）结论及借鉴我国与美国和国际准则的最大不同在于没有强调工作范围这一概念工作范围的

178、概念虽然没有直接引入中国的评估界，但相关理论、思路还正在相关准则和规定中有所体现中国的准则发展方向应该也是全面引入工作范围概念三、主要内容的比较明确事项条款（二）结论及借鉴（二）结论及借鉴工作范围概念可以帮助评估师明确评估基本问题（如定义客户和预期使用者，明确评估结论的预期用途，明确价值类型和定义，明确评估假设等），来帮助评估师确定评估过程中需要进行进行研究和分析的类别和程度工作范围概念要求评估师在评估业务中对发现的信息或条件进行充分的分析和研究，以形成与预期用途相关的可信结论工作范围概念可以设立明确的评估受限退出机制对工作范围的披露，有助于客户和预期使用者对评估结论的理解引入工作范围概念的优

179、点：三、主要内容的比较价值类型（一）我国准则中的规定（一）我国准则中的规定资产评估准则企业价值第八条和第十三条均要求评估师“选择适当的价值类型”、“适当选择价值类型”,并要求评估师应当考虑评估对象持续经营、 清算、控制权、流动性等对评估对象价值的重大影响三、主要内容的比较价值类型（二）（二）国际评估准则国际评估准则中的规定中的规定国际评估准则国际评估准则框架框架指出价值基础是对一项评估业务最基本假设的称述，应基于评估目的合理选择价值基础价值基础的三种类型：价值基础的三种类型：市场价值：市场价值：反映在一个自由和开放的市场中最可能的交易价格投资价值或特殊价值：投资价值或特殊价值：反映一个个人或者

180、实体因拥有某资产而获得的利益。这个价值是仅针对个人或实体的，与一般市场参与者无关公允价值：公允价值：能够反映特定的交易双方为交换某资产而一致同意的价格三、主要内容的比较价值类型（三）美国（三）美国专业评估执业统一准则专业评估执业统一准则中的规定中的规定准则条文准则条文9-2规定评估师执行企业权益或无形资产评估业务中应当明确价值类型和定义、价值前提，并根据价值类型和定义、预期使用者的需要，明确评估对象特性三、主要内容的比较价值类型（四）结论及借鉴（四）结论及借鉴我国准则虽明确要求评估师要恰当选择和披露价值类型，但是对价值类型的理论阐释比较抽象和笼统，使得评估师不容易把握我国价值类型的理论研究还比

181、较欠缺，有必要借鉴国外相对较成熟的理论结果，来正确理解该条款的内容和要求在借鉴国外理论成果的同时，还要结合我国评估市场的实际情况，研究更适合我国国情的价值类型理论三、主要内容的比较评估方法（一）我国准则中的规定（一）我国准则中的规定资产评估准则企业价值第二十二条规定：注册资产评估师，执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法（资产基础法）三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估基本方法。第三十四条第三款规定：以持续经营为前提对企业价值进行评估时，资产基础法一般不应当作为唯一使用的评估方法。三、主要内容的比较评

182、估方法（一）我国准则中的规定（一）我国准则中的规定收益法收益法市场法市场法成本法成本法定义将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象的价值以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内和表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值适用范围结合企业的历史经营情况、未来收益的可预测情况、所获取评估资料的充分性，恰当考虑收益法的适用范围获取可比企业经营和财务数据的充分性和可靠性、可收集到的可比企业数量当存在对评估对象价值有重大影响且难以识别和评估的资产或者负债时，应当考虑资产基础法的适用性具体方法股利折现法和现金流量折现法上市公司

183、比较法和交易案例比较法以持续经营为前提对企业价值进行评估时，资产基础法一般不应当作为唯一使用的方法三、主要内容的比较评估方法（二）（二）国际评估准则国际评估准则中的规定中的规定国际评估准则200企业和企业权益规定只能使用收益法或市场法，不得使用成本法。除非：除非：企业刚刚成立，且收益和现金流量无法合理确定且类似企业的比较数据不可获得的情况下，才可使用成本法三、主要内容的比较评估方法（三）美国（三）美国专业评估执业统一准则专业评估执业统一准则中的规定中的规定准则并没有对评估方法做出具体规定，只有一个原则上的原则上的说明：说明：要求评估师综合分析各种评估途径、方法和程序中获得和使用数据的质量和数量

184、，综合分析所使用的各种评估途径、方法和程序的可行性和相关性，形成最终评估结论三、主要内容的比较评估方法（四）结论及借鉴（四）结论及借鉴我国企业价值评估长期以来大多使用成本法，其根本特点我国企业价值评估长期以来大多使用成本法，其根本特点是操作简单是操作简单发达国家，收益法因其严谨的评估方法、科学的理论依据发达国家，收益法因其严谨的评估方法、科学的理论依据而得到广泛的使用而得到广泛的使用市场法是从市场的角度评估企业的价值。由于评估需要的市场法是从市场的角度评估企业的价值。由于评估需要的参数、指标等可以直接从市场获得，市场法成为企业价值评参数、指标等可以直接从市场获得，市场法成为企业价值评估中最简单

185、最有效的方法估中最简单最有效的方法三、主要内容的比较评估方法（四）结论及借鉴（四）结论及借鉴方法方法优点优点缺点缺点成本法1.与我国国有企业的现实情况相适应2.各项资产的评估结果易于及时验证3.对评估人员的财务分析能力要求不高1.模糊了单项资产与整体资产的区别2.不能充分体现企业价值评估的评价功能3.历史成本不能反映市场价值收益法1.能客观的反应投资者的投资观念2.能充分地体现企业价值评估的客观功能3.有助于各项投资融资决策1.难以合理反映经营效益较差或业绩不稳定的企业的价值2.对收益法参数值的预测难度较大市场法1.较准确的反映企业的当前市场价值2.综合考虑了企业的各种情况1.难以找到合适的可

186、比性企业2.不同的财务比率导致评估结果不同3.市场价格不一定公平三、主要内容的比较企业价值评估报告（一）企业价值评估报告的最低内容（一）企业价值评估报告的最低内容评估报告评估报告是评估师和评估机构提交给委托方的工作成果。如果在评估报告中没有合理提供必要信息，或者评估报告使用者在理性的阅读评估报告之后不能合理理解评估结论，那么评估报告就是失败的，最终也将影响到评估行业的形象和声誉我国资产评估准则资产评估准则企业价值企业价值与2011版国际评估国际评估准则准则200企业和企业权益企业和企业权益、美国美国20082009年版年版专专业评估执业统一准则业评估执业统一准则准则准则10均对评估报告的最低内

187、容作了相关规定三、主要内容的比较企业价值评估报告（二）我国准则中的规定（二）我国准则中的规定 中国企业价值评估中国企业价值评估的最低内容的最低内容1.委托方和其他评估报告使用者8.评估依据2.被评估企业基本情况及财务状况9.评估方法3.评估对象10.评估程序实施过程和情况4.评估目的11评估结论5.价值类型和定义12特别事项说明6.评估基准日13.评估报告日7.评估假设和限制条件14.评估机构和注册资产评估师签章三、主要内容的比较企业价值评估报告在我国评估实践中，多次对评估报告的内容进行了规范，但未对评估报告的披露要求作出原则性的规定另外，在以往的评估实践中许多评估机构和注册资产评估师机械的简

188、单套用评估报告格式，而忽略了所披露信息的实质性内容，在评估披露环节出现形式重于实质的现象，不能更好地体现评估服务的专业性，也不能适应市场经济体制下各类市场主体对评估服务的需求三、主要内容的比较企业价值评估报告（三）（三）国际评估准则国际评估准则中的规定中的规定按照国际评估准则103评估报告中的一般规定，此外还至少需报告：被评估企业的具体权益被评估企业的具体权益，比如指明企业的法律框架、评估的是企业整体还是部分价值、是否排除或者仅仅评估某一资产或负债、企业的股东层级等在报告中说明以下评估假设在报告中说明以下评估假设：当评估的是企业某一部分价值时，剩余部分权益的所有者是打算将其出售还是保留其权益；

189、是否忽略企业拥有的某一资产或负债企业价值评估报告的最低内容：企业价值评估报告的最低内容：三、主要内容的比较企业价值评估报告（四）美国（四）美国专业评估执业统一准则专业评估执业统一准则中的规定中的规定企业价值评估报告的最低内容：企业价值评估报告的最低内容：1.以名称或类型的方式说明客户和任何预期使用者的身份2.说明评估的预期内容3.简要说明足以明确被评估企业权益或无形资产的信息4.说明被评估权益所包含的控制权程度，包括确定的依据5.说明被评估权益缺乏流动性的程度，包括确定的依据6.说明价值类型和定义及价值前提，并说明价值定义的出处7.说明评估基准日和报告日8.简要说明评估业务所履行的工作范围9.

190、简要说明为支持分析、意见和结论所分析的信息、执行的程序以及相关分析过程。对未采用市场途径、资产基础（成本）途径或收益途径的原因应予以解释10.明确并显著说明：所有特别假设和非真实性条件；特别假设和非真实性条件的使用可能会影响业务结论11.包括评估师签字的声明（五）结论及借鉴（五）结论及借鉴三、主要内容的比较企业价值评估报告在在国际评估准则国际评估准则、美国及欧洲评估准则中，口头评估报、美国及欧洲评估准则中，口头评估报告是得到认可的，根据我国评估行业的惯例和社会各界的接受告是得到认可的，根据我国评估行业的惯例和社会各界的接受程度，我国指导意见没有认可口头报告形式，因此，在我国评程度，我国指导意见

191、没有认可口头报告形式，因此，在我国评估行业执业时，注册资产评估师只能提供书面评估报告估行业执业时，注册资产评估师只能提供书面评估报告国际评估准则没有专门的评估报告准则，这种做法避免了各国际评估准则没有专门的评估报告准则，这种做法避免了各种具体准则报告的重复，有利于整体资产评估准则系统的优化。种具体准则报告的重复，有利于整体资产评估准则系统的优化。我国准则可以借鉴这种做法，有利于我国评估体系的建立，更我国准则可以借鉴这种做法，有利于我国评估体系的建立，更有利于简化各具体准则的构成有利于简化各具体准则的构成美国的两种报告类型，以及把签署声明作为评估报告不可缺美国的两种报告类型，以及把签署声明作为评估报告不可缺少的重要组成部分，值得我国探讨和借鉴少的重要组成部分，值得我国探讨和借鉴