房地产项目营销策划方案

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1、天津天津“天嘉湖天嘉湖” 项目项目营销提报方案营销提报方案前 言 弹弹指指之之间间，我我司司与与星星耀耀合合作作已已有有三三年年之之久久，在在这这过过往往的的时时间间历历程程里里，我我们们一一同同星星耀耀经经历历了了量量变变质质的的蜕蜕变变过过程程，感感谢谢星星耀耀不不必必言言说说，重重要要的的是是时时间间带带来来的的感感情情沉沉淀淀，使使我我们们自自己己仿仿佛佛星星耀耀人人一一般般，为为星星耀耀的的繁繁荣荣而而傲傲、为为星星耀耀的的腾腾飞飞而而竭竭；在在这这里里我我司司还还要要非非常常感感谢谢星星耀耀，因因为为信信任任，而而给给与与我我司司此此此此的的提提案案机机会会，使使我我司司有有幸幸参

2、参与与这这个个全全国国独独有有的的、标标志志着着星星耀耀腾腾飞飞的的“ “天天嘉嘉湖湖” ”项项目目的的营营销销策策划划工工作作，望望能能为为集团的强大和项目的成功铺就成功之路。集团的强大和项目的成功铺就成功之路。引引梦想没有极限，持续向前。梦想没有极限，持续向前。梦想没有极限，持续向前。梦想没有极限，持续向前。杜拜现任邦长穆罕默德杜拜现任邦长穆罕默德杜拜现任邦长穆罕默德杜拜现任邦长穆罕默德没有人记得谁是第二名，就像一场比赛，只有第一名才会被永远的记起，没有人记得谁是第二名，就像一场比赛，只有第一名才会被永远的记起，没有人记得谁是第二名，就像一场比赛，只有第一名才会被永远的记起，没有人记得谁是

3、第二名，就像一场比赛，只有第一名才会被永远的记起，所以我们必须是第一名。所以我们必须是第一名。所以我们必须是第一名。所以我们必须是第一名。杜拜人名言杜拜人名言杜拜人名言杜拜人名言一个企业的发展和一个国家的发展一样，关键在于领导者的远见与决心！一个企业的发展和一个国家的发展一样，关键在于领导者的远见与决心！一个企业的发展和一个国家的发展一样，关键在于领导者的远见与决心！一个企业的发展和一个国家的发展一样，关键在于领导者的远见与决心！博智对星耀说博智对星耀说博智对星耀说博智对星耀说一、我们要什么？一、我们要什么？在云南，一个把公益放在心里的公司。在云南，一个把公益放在心里的公司。 使命与责任（星耀

4、）使命与责任（星耀） 从集团企业的发展历史看,星耀集团经历了从小打小闹到高举高打,从合伙开发到独立运做,从昆明到天津,并且在2007年全国房地产地价价格飞涨的同时,并以63亿的价格一举拿下天津地王。这次突围、选择、跨越,都足够证明集团的决心。凡是有全国梦想的公司，北京必然是其追寻的市场。那么我们到底要什么? 为上市融资为上市融资?为增加势力为增加势力?为感受京门风光为感受京门风光?为在全国舞台有话柄权为在全国舞台有话柄权?还是其他还是其他? 不不,我们要我们要进入首都进入首都 面向中国面向中国 誉满世界誉满世界国内品牌国内品牌 国际影响国际影响打造打造“百年企业百年企业” 天津“天嘉湖”项目的

5、正式运做是星耀集团向着自己的梦想迈进的第一步，是星耀集团发展过程中的一个重要项目，从目前来看它决定着星耀的行业地位和发展速度，可以说它是星耀集团未来发展保证的历史性项目，它所扮演的角色的成功将至关重要，那么它要成为什么？集团想要它成为什么？通过通过通过通过“ “五洲国际五洲国际五洲国际五洲国际” ”的运作，跻身中国行业一流阵容的运作，跻身中国行业一流阵容的运作，跻身中国行业一流阵容的运作，跻身中国行业一流阵容通过通过通过通过“ “五洲国际五洲国际五洲国际五洲国际” ”的成功，做一流的房地产企业的成功，做一流的房地产企业的成功，做一流的房地产企业的成功，做一流的房地产企业 让全国关注，让世界关注

6、！让全国关注，让世界关注！二、我们有什么？二、我们有什么？天时天时地利地利人和人和产品产品天时天时北京北京奥运奥运 奥运会吸引了全世界的注意力资源、全世界眼球的集中点！以此奥运会吸引了全世界的注意力资源、全世界眼球的集中点！以此为中心，旅游会展、文化体育、商业、餐厅、房地产的迅速发展是为中心，旅游会展、文化体育、商业、餐厅、房地产的迅速发展是奥运经济的突出特征。奥运经济的突出特征。 同时，同时，08年奥运会在北京的举办，使得北京投入资金高达年奥运会在北京的举办，使得北京投入资金高达2800万万元之多，不禁加快了北京的元之多，不禁加快了北京的 建设，也使得天津也纳入了重点发展规建设，也使得天津也

7、纳入了重点发展规划，并给与了丰厚的政策和金融支持。划，并给与了丰厚的政策和金融支持。地利地利天津天津北京的门户！北京的门户！ 京津之间还要建成146公里的第二条高速公路和115公里的京津城际客运铁路专线； 天津房地产从05年到现在是处于健康发展趋势； 本项目入市时机是正确合理的，再晚市场就会产生变化； 天嘉湖是旅游休闲度假区，政府对该区发展很重视； 现任区政府刚换了届，他们也要做出好的业绩来；今天的天津每天都有利好的消息，轻轨、公路通北京，住在北京6环的人还不如住天津； 天津的起点低，所以房价相对处于健康时期，还会持续发展； 现在的天津土地拍卖价还在上升，卖价就不可能下滑；“天津现在时，升值空

8、间无限！天津现在时，升值空间无限！”在全国房地产上涨的同时,天津房地产上班年涨幅超过10%;天津外来与投资性购买客户占到50%以上;随着京津大交通的引动，有关消息称目前从北京来天津置业的人群已又2030%；津南区政府决定，2008年津南区着力建设滨海新区津南产业分区；人和人和规划设计规划设计开发商开发商王志纲王志纲我们我们澳洲澳洲UA大盘开发经验大盘开发经验责任地产责任地产公益地产公益地产实力雄厚实力雄厚创新能力创新能力丰厚的社会关系丰厚的社会关系高度的前瞻思维高度的前瞻思维中国策划开山鼻祖中国策划开山鼻祖中国策划第一人中国策划第一人城市运营专家城市运营专家新耀长期战略联盟伙伴，新耀长期战略联

9、盟伙伴，深刻理解星耀战略，在深刻理解星耀战略，在策划、细节操作及销售策划、细节操作及销售把控强势的博智公司把控强势的博智公司 六大岛屿生活六大岛屿生活全水域生活模式六大岛屿生活全水域生活模式六大岛屿生活全水域生活模式全水域生活模式世界建筑风情大观世界建筑风情大观世界桥梁建筑大观世界桥梁建筑大观齐全的居家配套齐全的居家配套高尔夫高尔夫多元化国际品牌生活多元化国际品牌生活滑雪场、死海滑雪场、死海学校、医院学校、医院产品产品三、我们的目标？三、我们的目标？ 销销 售售 40 个个 亿亿在短短的：在短短的：08年年8月月08年年12月月 通过我司对项目的了解和对星耀的理解，“天嘉湖”项目是星耀集团发展

10、程中的个重要项目，从目前来看它决定着星耀的行业地位和发展速度，可以说它是星耀集团未来发展保证的历史性项目，那么如何保证这一方向和结果呢？ 结合项目本身和市场情况，以及星耀集团战略对于项目战略的要求，我司仔细分析后发现其间有很大的障碍： 四、我们如何做？四、我们如何做？ 一一 、市场对项目区域的接纳程度；、市场对项目区域的接纳程度； 二二 、市场及客户因素对项目回款要求的制约；、市场及客户因素对项目回款要求的制约； 所以我司认为，要想达到星耀对于项目的种种要求，必须冲出常所以我司认为，要想达到星耀对于项目的种种要求，必须冲出常规，以自身的优势进行基础市场的突围规，以自身的优势进行基础市场的突围。

11、市场有三种做法市场有三种做法市场有三种做法市场有三种做法:1.:1.跟随跟随跟随跟随2 2引导引导引导引导3 3创造。创造。创造。创造。我们选择第三种，因为我们具备人无我有的得天独厚的条件：稀世大盘、我们选择第三种，因为我们具备人无我有的得天独厚的条件：稀世大盘、我们选择第三种，因为我们具备人无我有的得天独厚的条件：稀世大盘、我们选择第三种，因为我们具备人无我有的得天独厚的条件：稀世大盘、中国首都奥运效应！这是最难而又最具有成就感的玩法！中国首都奥运效应！这是最难而又最具有成就感的玩法！中国首都奥运效应！这是最难而又最具有成就感的玩法！中国首都奥运效应！这是最难而又最具有成就感的玩法！如果我们

12、以本地市场来看项目、做项目，那么注定失败，如果我们以本地市场来看项目、做项目，那么注定失败，如果我们以本地市场来看项目、做项目，那么注定失败，如果我们以本地市场来看项目、做项目，那么注定失败，我们必须拥有揽怀世界的眼光！我们必须拥有揽怀世界的眼光！我们必须拥有揽怀世界的眼光！我们必须拥有揽怀世界的眼光！要做开创者，而非追随者，我们要开创历史，而非等待未来向我们走来。要做开创者，而非追随者，我们要开创历史，而非等待未来向我们走来。要做开创者，而非追随者，我们要开创历史，而非等待未来向我们走来。要做开创者，而非追随者，我们要开创历史，而非等待未来向我们走来。要知道谁跑的最快、谁就笑得到最好，要知道

13、谁跑的最快、谁就笑得到最好，要知道谁跑的最快、谁就笑得到最好，要知道谁跑的最快、谁就笑得到最好，所以我们要跑第一，要做领路人。所以我们要跑第一，要做领路人。所以我们要跑第一，要做领路人。所以我们要跑第一，要做领路人。未来是星耀的，历史是别人的！未来是星耀的，历史是别人的！不做则己，一做就惊天而动地！不做则己，一做就惊天而动地！ 杜拜效应杜拜效应用城市运营炒作项目用城市运营炒作项目用城市经营者的态度感动市场用城市经营者的态度感动市场 项目可开发面积达项目可开发面积达45004500亩，无异于一个小城镇，一个城市的再亩，无异于一个小城镇，一个城市的再造；造；“经营经营”代表用心，代表开发者对产品象

14、对待自己的企业一样代表用心，代表开发者对产品象对待自己的企业一样用心。通过用心的用心。通过用心的“经营经营”，树立，树立“品牌价值品牌价值”，大、小业主双赢。，大、小业主双赢。项目营销思路项目营销思路 因为明确了项目的销售目标和集团公司战略目标对于项目战略因为明确了项目的销售目标和集团公司战略目标对于项目战略目标的要求，结合市场本身，我司认为要想打赢这场战争，目标的要求，结合市场本身，我司认为要想打赢这场战争，最重最重最重最重要是找到项目的核心价值卖点，也就是项目的灵魂要是找到项目的核心价值卖点，也就是项目的灵魂要是找到项目的核心价值卖点，也就是项目的灵魂要是找到项目的核心价值卖点，也就是项目

15、的灵魂所在，项目形象的市场有效输出和营销手段合理应所在，项目形象的市场有效输出和营销手段合理应所在，项目形象的市场有效输出和营销手段合理应所在，项目形象的市场有效输出和营销手段合理应用，用，用，用，也就是说项目一进市场就要引起市场强烈的关注和受众群体强也就是说项目一进市场就要引起市场强烈的关注和受众群体强烈的认知欲望，再通过有效的销售办法将之网罗殆尽。烈的认知欲望，再通过有效的销售办法将之网罗殆尽。 1、项目核心价值提炼（灵魂）任何项目都有它自己的灵魂，这个灵魂就是它的最大买点，想要成功就必须抓住这一个强有力的买点，打击市场。至于其他的优势则只是附属，是帮助项目成功而非主导项目成功的。我们来寻

16、找一下本项目的灵魂，湖、规模、高尔夫？滑冰场？超五星级酒店？写字楼？不，因为这些都是人为的，是谁都可以抄袭的。那么是什么？什么是不可复制的？独一无二的？是我们有，而别人都没有的？就象是咱们的“新亚洲体育城”的体育配套（07年残运会指定场馆），不可复制。虽然“新亚洲体育城”的案名很白日化，但是却一针见血。就因为我们抓住了新体最大的买点，围绕它，全力传播给大众，所以狠狠地打击了市场，得到了空前的成功。回归到项目本源，我们发现：是“五洲国际”，是湖上的“世界岛屿”，是“世界建筑群”、是“世界风情旅游群”、是“世界桥梁大观”。我们整个的项目地是一个湖，我们是在湖面上起房子！就像颜董所说，今天有，而以后

17、不可能再有了。湖是项目的天然资源，是不可复造原生态，更何况我们的湖上有整个世界！但是我们怎么去定义它，推广它，传播它呢？这时，我们要结合考虑我们已形成的整体规划设计方案“五洲国际”，也就是“世界地图”。“项目灵魂”加上“项目规划”，我们惊奇的发现，它们的结合，成为了：“水世界”。这个项目的最大买点要最大力的推出市场，其最佳的传播方式就，由于项目整体推广方向，项目整体推广方向，所以，我们卖的不再是房子，是岛屿！是“水上的世界水上的世界”！核 心 价 值 提 炼水上水上世界世界私家私家俱乐部俱乐部私家私家码头码头私家私家别墅岛别墅岛私家私家花园花园生态居所生态居所私私 人人 水水岸岸私人领域私人领

18、域假日生活假日生活私家水域私家水域身份标志身份标志建筑大观建筑大观国际标志国际标志风情荟萃风情荟萃丰富配套丰富配套私家私家游艇游艇2、项目市场的形象、项目市场的形象 项目的市场形象是保证项目后续一系列运作的基础，如客户群的项目的市场形象是保证项目后续一系列运作的基础，如客户群的选择、营销手段的运用、价格的制定、销售产品的组合等，同时由于选择、营销手段的运用、价格的制定、销售产品的组合等，同时由于项目所在区域和房地产市场的不容乐观，那么怎么样才可以保证效果项目所在区域和房地产市场的不容乐观，那么怎么样才可以保证效果的有效呢？所以我司在这里通过对项目所在的区位分析、项目的规划的有效呢？所以我司在这

19、里通过对项目所在的区位分析、项目的规划与核心价值分析来寻求一个可以打动市场，引起市场关注，并产生探与核心价值分析来寻求一个可以打动市场，引起市场关注，并产生探知欲望的强大力量，同时通过对项目市场形象的塑造，完成企业的发知欲望的强大力量，同时通过对项目市场形象的塑造，完成企业的发展战略实施。展战略实施。交通动线（中）与主干道联系好与市区联系差区域认知（差）出城|远郊心理距离极远无可公识标志人文价值（差）有价值，无价格力属接受理由非选择理由城市关系（差）市政配套差城市形象差文教/医院基地评估板块价格（差）非第一居所远郊价低自然环境（差）无风景/荒地从生活方式分析岛码头私家游艇唯一可以拥有全水面生活

20、天津唯一中国少有五洲国际价值分析从规划形态分析私有化水面、别墅岛户户临水天津唯一中国少有从产品风格分析别墅| 高层|亲水|开放世界建筑风格天津唯一的水岛居所从资源价值分析稀缺不可再生湖面岛屿天津唯一中国少有项目项目产品规划与核心价值分析产品规划与核心价值分析核心价值水上水上世界世界私家私家俱乐部俱乐部私家私家码头码头私家私家别墅岛别墅岛私家私家花园花园生态居所生态居所私私 人人 水水岸岸私人领域私人领域假日生活假日生活私家水域私家水域身份标志身份标志建筑大观建筑大观国际标志国际标志风情荟萃风情荟萃丰富配套丰富配套私家私家游艇游艇 通过以上三图显示，我们可以看到对于项目本身而言，我们拥有的只有项

21、目通过以上三图显示，我们可以看到对于项目本身而言，我们拥有的只有项目自身的极具震撼的规划及景观优势，这是绝无仅有的；最大的障碍是客户对项目自身的极具震撼的规划及景观优势，这是绝无仅有的；最大的障碍是客户对项目所在区位抗性，那么如何利用我们的优势来弱化劣势，完成市场的冲击呢？所在区位抗性，那么如何利用我们的优势来弱化劣势，完成市场的冲击呢？ 我司我司认为唯一的途径就是高度，通过对项目形象高度的提升和宣传，造成本项目对同认为唯一的途径就是高度，通过对项目形象高度的提升和宣传，造成本项目对同市场内其他项目的傲视，最终引起受众群体对项目的欲望。市场内其他项目的傲视，最终引起受众群体对项目的欲望。 终极

22、高端不动产，缔造房事神话终极高端不动产，缔造房事神话多元化国际品牌生活，向世界敞开大门！多元化国际品牌生活，向世界敞开大门！冲出中国，走向世界冲出中国，走向世界绝无仅有的居住家园绝无仅有的居住家园全生态国际水域居住会所全生态国际水域居住会所3、项目客户群、项目客户群 项目客户群的定位是项目形象及品质的直观体现，同时客户群的定位也是保证项目客户群的定位是项目形象及品质的直观体现，同时客户群的定位也是保证项目销售目标完成的直接因素，面对着项目销售目标的压力（项目销售目标完成的直接因素，面对着项目销售目标的压力（0808年年8 8月月0808年年1212月月4040亿的完成），通过对项目产品的分析，

23、因此我司将我项目的客户群定义为：亿的完成），通过对项目产品的分析，因此我司将我项目的客户群定义为： （根据我们的（根据我们的（根据我们的（根据我们的项目战略及产品而产生）项目战略及产品而产生）项目战略及产品而产生）项目战略及产品而产生）世界人群世界人群第一步第一步第一步第一步先要让全北京、全天津的外国人都住进来；先要让全北京、全天津的外国人都住进来；先要让全北京、全天津的外国人都住进来；先要让全北京、全天津的外国人都住进来；（给他们优惠打造首个外籍人士专属社区）（给他们优惠打造首个外籍人士专属社区）（给他们优惠打造首个外籍人士专属社区）（给他们优惠打造首个外籍人士专属社区）北京、天津城市富裕阶

24、层北京、天津城市富裕阶层北京、天津城市富裕阶层北京、天津城市富裕阶层第二步第二步第二步第二步全北京、全天津慕名而来的人群全北京、全天津慕名而来的人群全北京、全天津慕名而来的人群全北京、全天津慕名而来的人群第三步第三步第三步第三步全国慕名而来的各类人士，包括外籍人员全国慕名而来的各类人士，包括外籍人员全国慕名而来的各类人士，包括外籍人员全国慕名而来的各类人士，包括外籍人员第四步第四步第四步第四步全球慕名而来的各类人士全球慕名而来的各类人士全球慕名而来的各类人士全球慕名而来的各类人士我们的设想我们的设想具体包含具体包含在京津塘工作的外国人士、天津政府官员、公务员、附近在京津塘工作的外国人士、天津政

25、府官员、公务员、附近企事业工作人员、私营企业主、企业经营承包者、承包开企事业工作人员、私营企业主、企业经营承包者、承包开发科技成果科研人员、三资企业职工、紧缺人才（律师、发科技成果科研人员、三资企业职工、紧缺人才（律师、会计、美容、厨师、运动员、演员、歌星、舞星、著名节会计、美容、厨师、运动员、演员、歌星、舞星、著名节目主持人、时尚模特、经纪人、设计师、美术广告）、第目主持人、时尚模特、经纪人、设计师、美术广告）、第二职业人员、房地产行业人员、流通公司、非银行金融机二职业人员、房地产行业人员、流通公司、非银行金融机构（炒股）、灰色收入、其他（家政、演讲师、教授、归构（炒股）、灰色收入、其他（家

26、政、演讲师、教授、归国者、近郊有钱农民）国者、近郊有钱农民）在京津塘拥有事业的企业家及职业经理人在京津塘拥有事业的企业家及职业经理人 将市场经济的游戏规则烂熟于心，拥有较高的学历和知识素养，事业上理性，生活上浪漫，懂得享受高雅、曼妙的现代情调。购房态度主要以享受成功，享受生活为主购房态度主要以享受成功，享受生活为主。在京津塘白手起家的实业家及私营企业老板 白手起家，凭自身不懈努力奋斗半生，积累起巨大财富。性格刚毅，魄力十足，但价值观较为传统，时尚的触角相对迟钝，尽管也对如今流行的“高尚生活”充满向往，但一直处于潜意识里对前一类成功人士的跟风和模仿状态。购房态度感性成分较大，容容易易因因为为模模

27、仿仿前前一一种成功人士的种成功人士的“上流高尚生活上流高尚生活”而购买特定住房而购买特定住房。周边地区借助国家资源一举暴富的个体老板周边地区借助国家资源一举暴富的个体老板 隐藏在北京、上海、天津、唐山以及附近二级城市，曾借助国家资源一夜暴富。从事较为简单的产业，却拥有常人难以比拟的财富。准准备备在在后后半半生生享享受受生生活活，并并一一定定要要将将自自己己的的子子女女送送往往大大城城市市。喜喜欢欢高楼大厦高楼大厦。部分权力集团或政界人士部分权力集团或政界人士 政治上成熟，经济上成功，身居管理高位，掌握重要权力。在周围人群中拥有强大的影响力。经常应酬于高级场合。为人谦和却见多识广，不善张扬却要求

28、极高的生活品质，荣誉对他们来说就是金钱甚至更胜于金钱。购房态度注重与身份相购房态度注重与身份相符、与社会地位相符符、与社会地位相符。 希望进入首都或靠近首都发展的二次购房者希望进入首都或靠近首都发展的二次购房者第一、第二代商品房早已占据，但因为人居项目的迅速更新，相对之下使得原本高档的住房日渐显得破败与落后。手有余财，希望为家人购买更高品质的生活家园，同时“首都情结首都情结”严重。4、项目营销手段、项目营销手段 考虑到项目的形象定位和销售目标的制定，同时结合项目所在区域的劣势处境，考虑到项目的形象定位和销售目标的制定，同时结合项目所在区域的劣势处境，我司认为要想获得项目的运作成功，重点在于根据

29、我项目的自身、我们的客户群、围我司认为要想获得项目的运作成功，重点在于根据我项目的自身、我们的客户群、围绕我们的核心价值，进行最合适本项目的推广和推售；要敢想、要有新意、要最大整绕我们的核心价值，进行最合适本项目的推广和推售；要敢想、要有新意、要最大整合的寻求有效的、实际的、到位的、合适的手段并展开实施。合的寻求有效的、实际的、到位的、合适的手段并展开实施。我们的思想我们的思想我们的思想我们的思想 生存于京津唐房产市地，跳升于国际资本市场生存于京津唐房产市地，跳升于国际资本市场 立足京津唐立足京津唐-以项目辐射的天津区域及周边城市客户群为以项目辐射的天津区域及周边城市客户群为主主, ,满足他们

30、对生活的追求和投资意识的潜在需求；满足他们对生活的追求和投资意识的潜在需求； 跳升于国际资本市场跳升于国际资本市场-以前瞻性的设计理念超越国内房地以前瞻性的设计理念超越国内房地产市场，满足设立于中国的国际企业工作人员生活需求，吸引产市场，满足设立于中国的国际企业工作人员生活需求，吸引国际资本投资置业；国际资本投资置业；全国宣扬全国宣扬 全球贩卖全球贩卖我们让尽可能多的人知道我们让尽可能多的人知道有什么事情是不可能的！把项目秀出去，把世界载进来！有什么事情是不可能的！把项目秀出去，把世界载进来！ 在项目进入正式销售的前期，我们不要站在销售的目标上去思考在项目进入正式销售的前期，我们不要站在销售的

31、目标上去思考推广，基于推广，基于“全国宣扬全国宣扬 全球贩卖全球贩卖”思路的制定，在前期我们一定是思路的制定，在前期我们一定是要让最多的人们知道我们，让市场记住我们，要让最多的人们知道我们，让市场记住我们， 从而通过大面积的市场从而通过大面积的市场认知和关注，快速提升项目品牌和企业品牌，然后再通过品牌去化解认知和关注，快速提升项目品牌和企业品牌，然后再通过品牌去化解各种劣势和竞争，同时也可以减少我项目后期推广费用的成本。各种劣势和竞争，同时也可以减少我项目后期推广费用的成本。 效果：效果： 第一步：让推广到达地方的人都知道有第一步：让推广到达地方的人都知道有“五洲国际五洲国际”这样一个项目；这

32、样一个项目； 第二第二 步：让所有的人都想知道步：让所有的人都想知道“五洲国际五洲国际”的情况，并产生探寻、的情况，并产生探寻、了了 解的欲望；解的欲望； 第三第三 步：让看过的人都想有将其拥有冲动；步：让看过的人都想有将其拥有冲动； 第四步：让拥有的人以此为豪，此处宣扬；第四步：让拥有的人以此为豪，此处宣扬； 第五步：让人人都想拥有；第五步：让人人都想拥有；营销手段营销手段 企业品牌推广企业品牌推广星耀到天津，是平平静静的来？还是大张旗鼓的来？是为了赚钱而来？还是为了建设天津而来？ 星耀的品牌还不足以引起天津人士的关注，但是云南星耀的“新亚洲体育城”却在业内赫赫有名，通过对星耀辉煌历史的的宣

33、扬，使市场人群、业内人群明白天津星耀“五洲国际”的不可小视。同时也做好星耀品牌的外延。籍此，我们清晰的勾勒出基于项目营销出发点，星耀地产品牌顺畅过渡到天津星耀“五洲国际” 品牌的推广之道企业品牌宣传 从四个角度全面展示星耀地产的企业实力，凸显因此而带给天津人居建设的革命性意义星耀品牌星耀品牌公益地产公益地产 责任永恒责任永恒尊重伟大的城市尊重每一寸土地为建设天津而来规模与业绩公益与责任公益与责任星耀地产星耀地产过程与精品坚持与创新坚持过程精品表明云南星耀融入天津的信心和决心诚信与务实与天津市民实现深度沟通企业品牌提升项目关注事件造势推广活动： 公益地产行动，关爱社会，引发社会对星耀的认同与好感

34、！媒体广告宣传： 扩散公益信息，塑造企业形象，引发社会全面好感！辅以项目信息，引发社会关注！项目形象包装： 美化现场环境及干道道路，抢夺目光，全面落实客户信心！我们我们我们我们 让天津骄傲让天津骄傲让天津骄傲让天津骄傲（前期）123推 广 方 向 项目行销手段项目行销手段 通过国际航空公司，在飞机上播放放中国、天津、项通过国际航空公司，在飞机上播放放中国、天津、项目短片，要拍的像推昆明市的宣传片；目短片，要拍的像推昆明市的宣传片； 要通过各种体育运动爱好者协会全球联动，每年每季要通过各种体育运动爱好者协会全球联动，每年每季安排会员卡比赛安排会员卡比赛 再向会员发购买优惠攻略；再向会员发购买优惠

35、攻略； 通过国际旅行社；通过国际旅行社； 通过咱们的通过咱们的“超六星酒店超六星酒店”效应；效应； 通过已住在中国的外国人；通过已住在中国的外国人； 项目要出书，不是楼书，是行销世界的书，象是项目要出书，不是楼书，是行销世界的书，象是项目要出书，不是楼书，是行销世界的书，象是项目要出书，不是楼书，是行销世界的书，象是中中中中国杜拜国杜拜国杜拜国杜拜； 商务资源：办公资源、商业资源、景观资源、休闲资商务资源：办公资源、商业资源、景观资源、休闲资商务资源：办公资源、商业资源、景观资源、休闲资商务资源：办公资源、商业资源、景观资源、休闲资源、居住资源、各业源、居住资源、各业源、居住资源、各业源、居住

36、资源、各业 态相对独立有相互影响补充态相对独立有相互影响补充态相对独立有相互影响补充态相对独立有相互影响补充 广告创意广告创意规模与业绩篇规模与业绩篇诚信与务实篇诚信与务实篇过程与精品篇过程与精品篇坚持与创新篇坚持与创新篇1/2版软广星耀地产星耀地产事件活动推广（1）“感受星耀感受星耀”云南采风活动云南采风活动 做法：做法：联合主要媒体，邀请记者，作家，摄影家，和3到5名准业主。进入云南、感受云南，以及星耀开发过的精品楼盘。通过自己的亲身感受，记录最精彩的内容，形成散文、摄影作品、电视专题等成品节目轮番展示给天津市民。 目的：目的：将星耀地产转战中国的赫赫业绩通过艺术家的感受展示给全天津，塑造

37、星耀地产“公益地产 责任永恒”的大品牌形象。 活动创意活动创意事件活动推广（2）星耀地产（天津）品牌高峰论坛星耀地产（天津）品牌高峰论坛 做法：做法：由中国建设报、中国建筑协会、天津省科协、公益事业基金会、云南政协相关人士、星耀地产联合举办，邀请中国建设报（中国楼市）主编等地产界、建筑界专家共同讲述星耀地产一贯坚持的“公益地产、责任永恒”的企业理念在房地产经营中的意义、何谓“感恩业主”？等课题，再配以大肆的新闻炒作，将星耀品牌的社会现实意义提升到一定高度。目的：目的：将星耀地产在天津提升一个高度，从一开始的各界媒体、作家、业主对星耀在云南项目的了解，过渡到让专家给星耀地产品牌一个高定位，从而奠

38、定星耀地产在天津的品牌形象。 事件活动推广（3）“百位总裁亲临现场，聚焦五洲国际百位总裁亲临现场，聚焦五洲国际”大型事件行销活动大型事件行销活动 做法：做法：从总裁思想风暴三千多名企业家学员中，挑选出500到800人，同时来到五洲国际项目现场参观，随后在报纸软文及电视新闻上对此事进行大范围的炒作。 目的：目的：别墅、会所销售，从中获取大量潜在目标客户，同时借助其总裁之名将项目品质形象迅速提升。事件活动推广（4）2008年春季、秋季房展会年春季、秋季房展会 目的：目的：展示项目品质，加大市场认知度，积累目标客户。事件活动推广（5）开坛栏目：星耀给天津带来了什么？开坛栏目：星耀给天津带来了什么？

39、做法：做法：邀请天津著名学者亲临节目现场，与参与过“感受星耀” 城市采风的记者、作家、摄影家们共同探讨星耀意味着什么？星耀给天津带来了什么？最后制作成VCD，在售楼处播放，或者赠送给广大的购房者和当地合作伙伴。 目的：目的：进一步深度推广星耀地产企业品牌，在高端人士中引起关注与重视。开坛星耀给天津带来了什么？星耀给天津带来了什么？1/2版彩色软文配合开坛栏目进行新闻热炒。 事件活动推广（6）大型开盘行销大型开盘行销五州国际世界风情嘉年华五州国际世界风情嘉年华做法：做法：邀请五大洲相对应的国外旅游部门来星耀五洲国际，用10天时间举办真正地道的各州风情节，并亲自与天津市重要官员一起为五洲国际剪彩。

40、期间将以世界建筑摄影展世界建筑摄影展 、世界世界风情摄影展风情摄影展 、各世界名曲演出各世界名曲演出 三场重要活动掀起开盘前后的舆论热潮。目的：目的：不但要让开盘活动吸引足够的目标客户，更要充分借用明星、政府、甚至国家的高规格，提升项目在楼市中的实力和品质，让五洲国际从林林总总的竞争楼盘中脱颖而出，迅速热销。事件活动推广（7）链动营销链动营销感受高尔夫感受高尔夫 做法：做法：将已签约客户邀请到五洲国际高尔夫球场免费打球，感受贵族闲适和愉悦。一方面让他们感受未来的生活品质，另一方面，采用链动式营销法，鼓励他们带动亲朋好友购买星耀华庭，每介绍一个客户将为其免去一定数额的按揭费用。 目的：目的：使很

41、多已成交的业主成为我们免费的推销员，向其周围人群推荐星耀华庭，并不断口碑传播，帮助销售。事件活动推广（8）情谊促销情谊促销中秋节业主联谊活动中秋节业主联谊活动 做法：做法：在2008年中秋节前，邀请业主来到售楼中心，与更多未来的邻居一起欢度中秋，并在结束时，笑纳五洲国际馈赠给他们的中秋月饼。 目的：目的：利用传统节日的欢乐气氛，与准业主及潜在业主拉近关系，鼓动购买。 推广工具选择电视媒体推广电视媒体推广户外媒体推广户外媒体推广手机媒体推广手机媒体推广车体媒体推广车体媒体推广网络媒体推广网络媒体推广报纸媒体推广报纸媒体推广户外媒体推广户外媒体推广非主流媒体推广非主流媒体推广（分众、高端杂志、（分

42、众、高端杂志、DM）招聘广告营销招聘广告营销网络营销网络营销 销售部设立销售部设立要在设很多的售搂部，在北京、天津、唐山、上海、广州、深圳、香港；要在设很多的售搂部，在北京、天津、唐山、上海、广州、深圳、香港；内主墙上有大投影，不断播放项目宣传片内主墙上有大投影，不断播放项目宣传片 销售销售 入市入市奥运会期间有大量的奥运信息，如果我们选择在这期间开盘可能我奥运会期间有大量的奥运信息，如果我们选择在这期间开盘可能我们的广告和信息会被奥运的信息海洋所吞没，还有可能连版位都定们的广告和信息会被奥运的信息海洋所吞没，还有可能连版位都定不到。不到。有句俗话是：金有句俗话是：金9 9银银1010。指的是

43、，每年的。指的是，每年的9 9月、月、1010月是销售的黄金月。月是销售的黄金月。在北方，在北方，1111月月1515日是供暖期，日是供暖期，1111月底到月底到1212月初还有可能是第一场雪月初还有可能是第一场雪的日子，所以，在的日子，所以，在1111月后到第二年的月后到第二年的3 3月份是销售淡季。所以，我司月份是销售淡季。所以，我司认为，最理想的入世时机是认为，最理想的入世时机是0808年年9 9月。月。 开盘及推货开盘及推货 08 08年我们的销售目标是年我们的销售目标是4040亿，如果是亿，如果是9 9月开盘，而月开盘，而1111月后就是淡季，那么月后就是淡季，那么我们开盘就得卖个满

44、堂红才可以完成任务，初定开盘我们开盘就得卖个满堂红才可以完成任务，初定开盘2020个亿，在同一个月分个亿，在同一个月分两次解筹，一次内部认购的解筹，第二次公开发售解筹，那么我们用来打击两次解筹，一次内部认购的解筹，第二次公开发售解筹，那么我们用来打击市场的货就十分重要了，市场对在边远的地区买高层一定是有所抗拒的，但市场的货就十分重要了，市场对在边远的地区买高层一定是有所抗拒的，但是对在远郊买别墅是认为理所应当的，所以，我们开盘要用别墅为主力产品是对在远郊买别墅是认为理所应当的，所以，我们开盘要用别墅为主力产品冲击市场，这样还可以带动后面高层的销售价格。冲击市场，这样还可以带动后面高层的销售价格

45、。别墅开盘价：别墅开盘价：2000020000元元/ /用大型的综艺活动的形式来开盘用大型的综艺活动的形式来开盘地点一定是在项目上地点一定是在项目上请大腕，运动员来，最好是国际性的，请大腕，运动员来，最好是国际性的，用空中飞航在天津上空飞行一周（用空中飞航在天津上空飞行一周（1010个）个）请全国记者、媒体请全国记者、媒体包括香港、澳门电视台、电影公司记者及他们骑下的艺员包括香港、澳门电视台、电影公司记者及他们骑下的艺员在全国的港、澳门电视台做宣传在全国的港、澳门电视台做宣传请政府领导请政府领导一定要在中央电视台播放一定要在中央电视台播放 最后要放和平鸽最后要放和平鸽 开盘形式开盘形式5、项目

46、规划及产品创新建议、项目规划及产品创新建议这次我们一定要有一个这次我们一定要有一个国际会所国际会所做行销的客服平台。做行销的客服平台。一个大胆的创意：让我们将社区的晚一个大胆的创意：让我们将社区的晚上做的比白天的天好！上做的比白天的天好！要有一个要有一个“亚洲的会展中心亚洲的会展中心”在项目在项目内，才会吸引全球眼光；内，才会吸引全球眼光；湖的利用要充分（能做到湖地观光不湖的利用要充分（能做到湖地观光不？）湖上可否做几个岛，？）湖上可否做几个岛，“小鸟天堂小鸟天堂” ” “森林公园森林公园”；体育运动，复合地产：不能忘本！新体育运动，复合地产：不能忘本！新亚洲体育城的成功意味着星耀的产品可亚洲

47、体育城的成功意味着星耀的产品可以复制到这种模式，人无我有，独一无以复制到这种模式，人无我有，独一无二。二。要吸引外国人来并住在咱么项目里，要吸引外国人来并住在咱么项目里，最吸引他们的就是中国式的独栋古老建最吸引他们的就是中国式的独栋古老建筑群（美食酒吧步行街，像阳朔的筑群（美食酒吧步行街，像阳朔的“西西街街”、丽江的、丽江的“古街古街”、大理的、大理的“洋人洋人街街”等白天有民族特色的物品买，晚上等白天有民族特色的物品买，晚上有中、西小吃，平宜的啤酒、咖啡的步有中、西小吃，平宜的啤酒、咖啡的步行街。（记住：一定有水系穿过整街）。行街。（记住：一定有水系穿过整街）。针对酒店，在楼顶要有直升机停点

48、，针对酒店，在楼顶要有直升机停点，酒店内要有酒店内要有3535间超总统房接待世界各间超总统房接待世界各国政治、商业要员使用，要将酒店做成国政治、商业要员使用，要将酒店做成中国城市的新地标，让世人知道一间酒中国城市的新地标，让世人知道一间酒店的真正力量；店的真正力量；要有一个国际图书馆！要有一个国际图书馆！最大最好最大最好的！的！要有一个而对世界个国的购物中心，要有一个而对世界个国的购物中心，每年举办两次购物节，包括：中国全国每年举办两次购物节，包括：中国全国民族商品、世界各国民族商品、世界各民族商品、世界各国民族商品、世界各国品牌顶尖商品；国品牌顶尖商品；教育，全部是地球村幼儿园、双语小教育，

49、全部是地球村幼儿园、双语小学、外语学院。从幼儿园到大学一间都学、外语学院。从幼儿园到大学一间都不能少，要有高水平的品牌；不能少，要有高水平的品牌；园林上，小区按照五个洲做不同的建园林上，小区按照五个洲做不同的建筑，也要配统一风格的园林设计，每个筑，也要配统一风格的园林设计，每个洲都要有无数的各洲代表性的景点设计，洲都要有无数的各洲代表性的景点设计，做为每个洲的卖点；做为每个洲的卖点；配套上，市场作成一个大的集市行式，配套上，市场作成一个大的集市行式，内容上什么都要有，不要想着对社区要内容上什么都要有，不要想着对社区要做到对社区之外的人；水上应该有巴士，做到对社区之外的人；水上应该有巴士，可以坐

50、船去五大洲。可以坐船去五大洲。交通便利（对内，在社区做一个空中交通便利（对内，在社区做一个空中轻轨轻轨像深圳的世纪村）像深圳的世纪村）医院，要品牌，要专家。医院，要品牌，要专家。、其他、其他 物业物业 物业管理上，由于项目太大，一定要先有一个给社区人提供工作机会的机构，在一开始就成为物业管理上，由于项目太大，一定要先有一个给社区人提供工作机会的机构，在一开始就成为卖点。我们自己做物业，但是针对顾问公司也可以全国招标；卖点。我们自己做物业，但是针对顾问公司也可以全国招标；物管服务的提升：物管服务的提升：“影子服务影子服务”贯穿贯穿“项目经营项目经营”全程，所谓全程，所谓“影子服务影子服务”就是在

51、小区内看不就是在小区内看不到太多的闲杂人员及物业管理人员，给予住户一个完全私人的居住空间，但物业服务无处不在。到太多的闲杂人员及物业管理人员，给予住户一个完全私人的居住空间，但物业服务无处不在。例如：针对外籍业主、商务繁忙业主，可为其提供异地例如：针对外籍业主、商务繁忙业主，可为其提供异地“衣食住行衣食住行”一揽子安排，让其专注工作，一揽子安排，让其专注工作，无需考虑当地生活出行；为渡假式的业主提供园林维护、卫生保洁、食品采购服务；无需考虑当地生活出行；为渡假式的业主提供园林维护、卫生保洁、食品采购服务；子女日常管理；宠物管理；子女日常管理；宠物管理；对企业，要成立一个项目经营管理中心，里面包

52、括：大型活动组织承办、大型接待、项目各种对企业，要成立一个项目经营管理中心，里面包括：大型活动组织承办、大型接待、项目各种配套设施经营管理、招商引资为项目中得配套；做会展中心（亚洲）的好处：将各国领事馆引入配套设施经营管理、招商引资为项目中得配套；做会展中心（亚洲）的好处：将各国领事馆引入社区；和政府要各种支持与优惠的政策，才会吸引商家、业主！社区；和政府要各种支持与优惠的政策，才会吸引商家、业主！ 其他其他 项目需要争取做亚洲地区的会展所在地，这样才能取得政府支持。项目需要争取做亚洲地区的会展所在地，这样才能取得政府支持。其他项目内建筑案名建议：写字楼其他项目内建筑案名建议：写字楼圣火大厦、滑雪场圣火大厦、滑雪场宇宙海怪等。宇宙海怪等。 “五洲国际五洲国际”我司认为就将其作为项目案名使用。我司认为就将其作为项目案名使用。我司今天是我司今天是我们看见了机会，我们看见了机会，我们要创造奇迹！我们要创造奇迹！ 演示结束 THANKS