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1、. 1 .1.No One Knows The Net Like We Do.澳优奶粉网络推广方案澳优奶粉网络推广方案2006.12.20. 2 .2.No One Knows The Net Like We Do.项目背景项目背景澳优乳品是中澳合资的一家乳品企业，是中国奶粉市场的一只新军，主要面对一,二级城市的三高人群，在市场上具有一定知名度及美誉度。互联网已经成为一,二级城市人群日常接触的主流媒介，其对高价值产品的TGI指数高于传统媒体受众。部分快速消费品在网络行销如火如荼的态势，证明了互联网有利于快速消费品的推广行销。. 3 .3.No One Knows The Net Like We
2、 Do.目标目标整合网络资源，利用多种方式进行品牌形象及产品宣传，与目标受众产生更多的交互机会，深度传达品牌内涵及产品信息。提升澳优乳品的知名度及美誉度，向受众传递澳友奶粉丰富的产品信息，扩大澳优奶粉的品牌力。为澳优乳品07年的后续推广奠定好坚实基础。. 4 .4.No One Knows The Net Like We Do.挑战挑战&机会机会传播环境干扰度大，竞争对手在互联网先行一步具有一定优势。如何通过差异化的策略与竞争对手产生区隔?如何与传统媒体进行有效配合，达到合力的效果？. 5 .5.No One Knows The Net Like We Do.我们的任务我们的任务1 制定完善的
3、媒介行程及优化的推广周期，在07年里保持推广信息的持续传递。2 搭建澳优乳品信息传播平台，它既是澳优所有线上活动的目标集散地，也是澳优乳品的互联网信息源，更是让受众体验澳优乳品品牌的互动平台。3 深度配合澳优各种线下行销活动，互联网不仅起到活动扩音器的作用，它更将起到为活动穿针引线的作用，与线下合力形成一个信息传播闭环。通过通过. 6 .6.No One Knows The Net Like We Do.360 360 度的分析度的分析品牌品牌产品产品受众受众. 7 .7.No One Knows The Net Like We Do.品牌分析品牌分析国外的牌子 值得信赖澳优奶粉营养价值很高！
4、澳优产品口感与众不同，很清淡，酷似母乳！人们了解澳优是一个国际企业，其产品具有一定的知名度及美誉度，但对澳优乳品的品牌记忆不深，缺乏对品牌内涵的认知。澳优的产品很多适合多种需要. 8 .8.No One Knows The Net Like We Do.品牌分析品牌分析- -看看澳优在互联网的声看看澳优在互联网的声音音1 行业网站的软文传播，经销商的网络宣传2 一些网络社区内澳优用户自发的口碑传播我们发现声音来自我们发现声音来自缺乏公信力，宣传手法单一缺乏公信力，宣传手法单一影响范围小，舆论，传播调性不易控制影响范围小，舆论，传播调性不易控制相对三鹿，雅培，雅士利等竞品，澳优在互联网上缺乏真正
5、意义上的品牌展现，导致受众对澳优认知模糊，很难激发他们进一步了解澳优产品的行动力！需要整合多种互联网传播形式，全方位传播澳优的产品利益点，诠释澳优的品牌内涵。需要整合多种互联网传播形式，全方位传播澳优的产品利益点，诠释澳优的品牌内涵。扩大澳优在互联网上影响力!我们应该？我们应该？. 9 .9.No One Knows The Net Like We Do.产品分析产品分析1 营养免疫配方，酷似母乳，产品线丰富，拥有国外优势技术2 价格高，面向高端人群产品利益点品质品质价格价格澳优澳优美赞臣美赞臣三鹿三鹿雅士利雅士利圣元圣元雅培雅培. 10 .10.No One Knows The Net Li
6、ke We Do.1，2级城市的三高人群居多正在进行婴儿哺乳的母亲/怀孕的女性 整体档案整体档案人群分布人群分布心理需求心理需求态度态度/ /价值价值 选择奶粉的时候会精挑细选对每个品牌的产品会认真 比较。 易受朋友，专家们的影响 理性感性 品牌口碑，产品质量是他们选择的关键因素 价格因素往往被他们忽视 对负面信息极其敏感消费行为消费行为目标受众分析目标受众分析-选择购买者选择购买者给宝贝最高的营养,最好的照顾. 11 .11.No One Knows The Net Like We Do.3岁的婴儿在进行婴儿哺乳的母亲 整体档案整体档案人群分布人群分布心理需求心理需求态度态度/ /价值价值
7、对产品的负面消息极其敏感。目标受众分析目标受众分析-使用者使用者希望产品和母乳一样. 12 .12.No One Knows The Net Like We Do.已婚育女性育婴专家，学者 整体档案整体档案人群分布人群分布心理需求心理需求态度态度/ /价值价值 谨慎，负责，他们深知奶粉对育婴的重要性。目标受众分析目标受众分析-影响者影响者喜欢与刚怀孕或正在哺育的妈妈们分享自己的知识，心得等. 13 .13.No One Knows The Net Like We Do.目标受众分析目标受众分析-总结总结三者的共性：对负面信息极其敏感，对奶粉的挑选上极其理性，谨慎。 影响者购买者使用者有机会成为
8、互相影响她们之间的关系教育有机会成为. 14 .14.No One Knows The Net Like We Do.目标受众在网络上关心什么？目标受众在网络上关心什么？她们浏览网络时以目的为导向，关心育婴知识，关心产品她们浏览网络时以目的为导向，关心育婴知识，关心产品消息，品牌口碑等与她们切身利益相关的信息！消息，品牌口碑等与她们切身利益相关的信息！她们一方面希望看到专家的指导意见，一方面也乐于与其她们一方面希望看到专家的指导意见，一方面也乐于与其他的妈妈分享自己的育儿经验！他的妈妈分享自己的育儿经验！她们对产品的负面信息极其敏感，因为婴儿奶粉不同与其她们对产品的负面信息极其敏感，因为婴儿奶
9、粉不同与其他产品，她们对产品要求的严谨性大大超过其他物品！他产品，她们对产品要求的严谨性大大超过其他物品！强大公关保护势在必行！强大公关保护势在必行！信息量要求大！意见领袖的资源要求广！信息量要求大！意见领袖的资源要求广！轻松，积极的讨论气氛！轻松，积极的讨论气氛！她们上网浏览信息时她们上网浏览信息时,首先会去门户网站，因为那里信息量首先会去门户网站，因为那里信息量大，但她们往往对专业类网站的好感度更高大，但她们往往对专业类网站的好感度更高,因为那里广告因为那里广告噪音小噪音小,用户口碑好用户口碑好.门户门户+垂直垂直:覆盖每一个目标受众的眼球覆盖每一个目标受众的眼球!. 15 .15.No
10、One Knows The Net Like We Do. 品牌品牌品牌影响力不足 产品产品优势技术，但单一广告无法诉求全部 受众受众理性，看重品牌口碑，产品质量总结总结我们需要把三者进行整合，传播澳优品牌的丰富内涵使之与澳优产品优势一同在受众脑海中留下深度记忆！. 16 .16.No One Knows The Net Like We Do.女性从准备，到怀孕、分娩，要经历相当长的一个过程，女性从准备，到怀孕、分娩，要经历相当长的一个过程，女性对奶粉的关注也是在这一过程逐一了解的！女性对奶粉的关注也是在这一过程逐一了解的！育育 儿儿我们发现我们发现在这个的过程中，每一个在这个的过程中，每一个
11、“准妈妈准妈妈”“新妈妈新妈妈”有时都会感到忙乱，甚至有时都会感到忙乱，甚至有些手足无措。有些手足无措。此时，她们往往需要一个对她们的情况了如指掌，能陪伴她们左右的好朋此时，她们往往需要一个对她们的情况了如指掌，能陪伴她们左右的好朋友！友！. 17 .17.No One Knows The Net Like We Do.这个朋友这个朋友她学识丰富她会告诉每一个新妈妈宝宝们需要的和乐意接受的东西她温和可亲她教会做一个合格的妈妈，让你知道怎样使宝宝更加茁壮健康地成长她乐于分享她愿意与新妈妈们分享宝贵的育儿经验，让她们体验做一个好妈妈的快乐她富有耐心她有一双善于倾听的耳朵，她会悉心指导解决每一个新妈
12、妈遇到的问题 让澳优成为她们的这个朋友！让每一个妈妈不再手忙脚乱让她们充分体会做妈妈的乐趣，让她们成为一名的优秀妈妈！培养出令她们骄傲的宝贝！. 18 .18.No One Knows The Net Like We Do.推广定位推广定位&概念概念澳优，优秀妈妈的选择！澳优妈妈，傲优宝宝. 19 .19.No One Knows The Net Like We Do.具体来说具体来说利用新浪育儿频道专业，权威，资料量大，专家资源广，广告环境好等优势在新浪进行栏目绑定的主要合作媒体开设新浪育儿免疫子频道同时，也同搜狐的母婴社区进行栏目绑定，进行品牌包装，利用搜狐BBS的口碑优势，加入部分BBS
13、的内容。在丫丫家庭网，育儿网，摇篮网，妈妈在线等垂直类网站进行栏目绑定，均开设育儿免疫频道，充分占据目标受众群体的浏览范围，同时对澳优进行强大的公关保护。. 20 .20.No One Knows The Net Like We Do.澳优育儿免疫子频道内容定位澳优育儿免疫子频道内容定位通过通过拥有丰富的育婴知识信息，出色的人气氛围，权威的专家意见，方便互动问答，与线下活动紧密配子频道要有子频道要有. 21 .21.No One Knows The Net Like We Do.具体来说具体来说-策略实施策略实施与与新浪的育儿频道新浪的育儿频道的子栏目进行捆绑推广，为澳优开设的子栏目进行捆绑推
14、广，为澳优开设“澳优育儿免疫澳优育儿免疫”子频道子频道. 22 .22.No One Knows The Net Like We Do.澳优婴幼儿系列产品团购澳优婴幼儿系列产品团购.与与SINASINA爱问结合，网民互助问答爱问结合，网民互助问答澳优育儿档案入口引导澳优育儿档案入口引导. .品牌消费者图片征集区品牌消费者图片征集区澳优婴幼儿奶粉哺育手册澳优婴幼儿奶粉哺育手册.具体来说具体来说-新浪的育儿免疫子频道新浪的育儿免疫子频道DEMO在在新新浪浪优优势势频频道道 - - 育育儿儿频频道道，特特别别策策划划制制作作“澳澳优优育育儿儿免免疫疫”子子频频道道，基基本本内内容容模模块块包包括但不
15、仅限于：括但不仅限于：澳优在线互动活动专区澳优在线互动活动专区.澳优食品免疫概念倡导区澳优食品免疫概念倡导区澳优产品防伪标志，假货举报中心澳优产品防伪标志，假货举报中心.澳优专家在线访谈、答疑澳优专家在线访谈、答疑.澳优婴幼儿系列产品展示专区澳优婴幼儿系列产品展示专区.活动专区活动专区澳优免疫澳优免疫公正台公正台专家在线专家在线产品展示产品展示宝宝秀宝宝秀育儿档案育儿档案互动问答互动问答哺育手册哺育手册团体定购团体定购demodemo掌握目标受众第一手资料掌握目标受众第一手资料在线调查在线调查. 23 .23.No One Knows The Net Like We Do.向核心受众及时报道婴
16、幼儿免疫知识，普及品牌优势概念向核心受众及时报道婴幼儿免疫知识，普及品牌优势概念 澳优免疫澳优免疫. 24 .24.No One Knows The Net Like We Do.专家在线，为核心受众答疑解惑，透过权威的声音传递澳优健康品牌形象专家在线，为核心受众答疑解惑，透过权威的声音传递澳优健康品牌形象 专家在线专家在线澳优专家在线澳优专家在线澳优专家访谈澳优专家访谈 形形式式：邀邀请请澳澳优优产产品品专专家家或或育育儿儿专专家家通通过过新新浪浪0-30-3岁岁育育儿儿论论坛坛或或iAskiAsk在在线线回回答答网网友友提提问问，讲讲解解育育儿方法、产品优势、新妈妈注意事项等儿方法、产品优
17、势、新妈妈注意事项等. 目目的的：澳澳优优专专家家为为核核心心受受众众解解答答问问题题，提提供供帮帮助，有效提升澳优品牌知名度和好感度。助，有效提升澳优品牌知名度和好感度。 形形式式：邀邀请请澳澳优优产产品品专专家家或或育育儿儿专专家家做做客客新新浪浪嘉宾聊天室，与核心受众进行在线时时互动沟通嘉宾聊天室，与核心受众进行在线时时互动沟通 目目的的：通通过过与与核核心心受受众众做做在在线线直直接接沟沟通通，有有助助于于了了解解消消费费者者需需求求，提提供供有有效效帮帮助助，从从而而提提升升澳澳优品牌好感度。优品牌好感度。. 25 .25.No One Knows The Net Like We D
18、o.通过举办一系列的主题活动，吸引核心受众持续关注澳优系列产品和品牌通过举办一系列的主题活动，吸引核心受众持续关注澳优系列产品和品牌 活动专区活动专区主题活动主题活动1 1：有奖征文：有奖征文 主题：澳优与我的宝宝主题：澳优与我的宝宝 活活动动目目的的：透透过过澳澳优优婴婴幼幼儿儿奶奶粉粉消消费费群群体体的的亲亲身身体体验验来来传传递递澳澳优优健健康康品品牌牌形形象象；商商家家通通过过在在大大赛赛论论坛坛发发帖帖，向向目目标标群群体体进进行行软软性性宣宣传传，提高品牌好感度。提高品牌好感度。主题活动主题活动2 2：育婴知识有奖竞赛：育婴知识有奖竞赛 主题：澳优育婴知识竞赛主题：澳优育婴知识竞赛
19、 活活动动目目的的：了了解解目目标标受受众众对对育育婴婴知知识识的的掌掌握握程程度度和和问问题题；使使目目标标受受众众在在参参与与活活动动的的同同时时加加深深对对澳澳优优品品牌牌的的认认知知度度和和好好感感度度；积积累累客客户户信信息为数据库营销做准备。息为数据库营销做准备。. 26 .26.No One Knows The Net Like We Do.健康宝宝秀，秀出澳优健康品牌形象健康宝宝秀，秀出澳优健康品牌形象 宝宝秀宝宝秀澳优新浪形象代言宝宝秀澳优新浪形象代言宝宝秀 策划立足点：圆妈妈们的明星宝宝梦策划立足点：圆妈妈们的明星宝宝梦 规规则则：征征集集宝宝宝宝最最具具魅魅力力的的照照片
20、片，网网友友投投票票，得得票票率率最最高高的的将将有有机机会会出出任任20072007年年澳澳优优新浪形象代言宝宝。新浪形象代言宝宝。 奖品：奖品：一一等等奖奖：1 1年年内内免免费费享享用用澳澳优优奶奶粉粉，由由澳澳优优公公司司按按月月提提供供；成成为为20072007年年澳澳优优在在新新浪浪投投放放广广告告的的形形象象代代言言宝宝宝宝，并并有有机机会会参参加加澳澳优优电电视广告的宝宝选拔。视广告的宝宝选拔。二等奖：澳优纪念品一份二等奖：澳优纪念品一份三等奖：澳优奶粉若干三等奖：澳优奶粉若干demodemo. 27 .27.No One Knows The Net Like We Do.澳优
21、澳优0-30-3岁育儿论坛，深度触及核心受众岁育儿论坛，深度触及核心受众 育儿档案育儿档案demodemo通通过过设设立立长长期期品品牌牌企企业业板板块块链链接接，将将新新浪浪的的海海量量访访问问受受众众引引导导至至企企业业网网站站，成为品牌注册会员，丰富品牌数据库成为品牌注册会员，丰富品牌数据库. 28 .28.No One Knows The Net Like We Do.澳优婴幼儿奶粉系列产品的长期展示舞台澳优婴幼儿奶粉系列产品的长期展示舞台/ /在线团体订购，商家让利，真诚回馈消费者在线团体订购，商家让利，真诚回馈消费者 产品展示产品展示/ /在线团购在线团购通通过过设设立立长长期期产
22、产品品展展示示专专区区，让让核核心心受受众众随随时时查查询询和和深深度度了了解解澳澳优优婴婴幼幼儿儿奶奶粉粉系系列列产产品品；充充分分传传播播系系列列产产品品的的信信息息，引引导导、转转化化线线上上目目标标受受众众的的品品牌认知，促进终端销售。牌认知，促进终端销售。demodemo 商商家家在在线线组组织织团团购购活活动动，促促进进澳优系列产品的销售澳优系列产品的销售 网网友友自自发发在在线线组组织织团团购购，促促进进澳优系列产品的终端市场销售澳优系列产品的终端市场销售. 29 .29.No One Knows The Net Like We Do.展示正品，曝光假货，有效保护消费者和澳优品牌
23、的利益！展示正品，曝光假货，有效保护消费者和澳优品牌的利益！ 公正台公正台澳优产品防伪标志澳优产品防伪标志充充分分展展现现和和说说明明澳澳优优产产品品的的防防伪伪标标志志，有有助助于于消消费费者者在在购购买买澳澳优优产产品品时时能能识识别别产品真伪，不再受到假货伤害。产品真伪，不再受到假货伤害。假货举报中心假货举报中心通通过过设设立立假假货货举举报报中中心心，鼓鼓励励核核心心受受众众和和广广大大网网民民积积极极在在线线或或电电话话举举报报制制假假、售售假假厂厂商商，及及时时遏遏制制假假货货源源头头，保保证证广广大消费者和澳优品牌的利益。大消费者和澳优品牌的利益。. 30 .30.No One
24、Knows The Net Like We Do.澳优奶粉哺育手册，帮助核心受众系统了解澳优产品和育婴知识澳优奶粉哺育手册，帮助核心受众系统了解澳优产品和育婴知识 哺育手册哺育手册 向向核核心心受受众众系系统统介介绍绍婴婴幼幼儿儿成成长长过过程程中中所需的营养成分所需的营养成分 向向核核心心受受众众深深度度讲讲解解澳澳优优婴婴幼幼儿儿系系列列奶奶粉的营养构成等，体现澳优产品优势粉的营养构成等，体现澳优产品优势 向向核核心心受受众众全全面面阐阐述述奶奶粉粉哺哺育育婴婴幼幼儿儿的的注注意意事事项项，问问题题处处理理等等，提提升升澳澳优优健健康康品品牌形象牌形象.可可下下载载转转发发，让让每每个个消
25、消费费者者成成为为品品牌牌资资讯的主动传播者讯的主动传播者demodemo. 31 .31.No One Knows The Net Like We Do.了解核心受众的真实需求，有效传递品牌内涵了解核心受众的真实需求，有效传递品牌内涵 在线调查在线调查 通通过过在在线线调调查查，了了解解核核心心受受众众对对澳澳优优产产品品的的认认知知度度、品品牌牌提提及及率率、育育婴婴知知识识了了解解状况、产品需求等状况、产品需求等 可在问卷设计中体现澳优品牌优势可在问卷设计中体现澳优品牌优势 通通过过调调查查树树立立产产品品品品牌牌形形象象，而而结结合合受受众众所所遇遇到到的的问问题题进进行行问问卷卷设设
26、计计，将将有有效效提提升升品品牌牌好好感感度度；同同时时，通通过过介介绍绍对对产产品品本本身的优势直接进行理性诉求身的优势直接进行理性诉求demodemo. 32 .32.No One Knows The Net Like We Do.了解核心受众的真实需求，有效传递品牌内涵了解核心受众的真实需求，有效传递品牌内涵 互动问答互动问答 通通过过结结合合新新浪浪爱爱问问知知识识人人，发发挥挥WEB2.0WEB2.0特性，让网民提问特性，让网民提问/ /回答回答 可可对对具具有有丰丰富富知知识识且且热热心心回回答答网网民民提提问问的网友给予一定的精神的网友给予一定的精神/ /物质奖励物质奖励通通过过
27、互互动动问问答答，在在不不经经意意间间介介绍绍澳澳优优产产品，诠释澳优的品牌形象。品，诠释澳优的品牌形象。体现中立性，让网民对品牌产生好感体现中立性，让网民对品牌产生好感demodemo. 33 .33.No One Knows The Net Like We Do.1 1、翻牌广告（周六日可配送）：、翻牌广告（周六日可配送）：1313万万/ /天天2 2、对联广告（周六日可配送）：、对联广告（周六日可配送）：1818万万/ /天天3 3、右移动图标广告（周六日可配送）：、右移动图标广告（周六日可配送）：7 7万万/ /天天推广资源推广资源- -新浪新闻中心首页首屏新浪新闻中心首页首屏新闻中心
28、频道浏览量新闻中心频道浏览量70007000万万. 34 .34.No One Knows The Net Like We Do.推广资源推广资源- -新浪新闻中心首页首屏新浪新闻中心首页首屏新闻中心频道浏览量新闻中心频道浏览量70007000万万1 1、新闻要闻区右热点专题下大按钮（周六日可配送）：、新闻要闻区右热点专题下大按钮（周六日可配送）：3 3万万/ /天天. 35 .35.No One Knows The Net Like We Do.推广资源推广资源- -育儿频道首页首屏育儿频道首页首屏育儿频道浏览量育儿频道浏览量600600万万1 1、育儿首页顶通（都可配送）：、育儿首页顶通（
29、都可配送）：1 1万万2 2、育儿首页顶通（都可配送）：、育儿首页顶通（都可配送）：1.21.2万万3 3、育儿首页右侧图文广告、育儿首页右侧图文广告 （都可配送）：（都可配送）：2000/2000/天天4 4：育儿首页右侧浮动图标：育儿首页右侧浮动图标 （都可配送）：（都可配送）：4000/4000/天天. 36 .36.No One Knows The Net Like We Do.推广资源推广资源- -女性频道首页首屏女性频道首页首屏女性频道浏览量女性频道浏览量38003800万万1 1、女性首页两轮播频道顶通、女性首页两轮播频道顶通 （周六日）：（周六日）：3.53.5万万/ /天天2
30、 2、女性首页对联广告、女性首页对联广告 （周六日）：（周六日）：8 8万万/ /天天3 3、女性首页右侧浮动图标、女性首页右侧浮动图标 （都可配送）：（都可配送）：1.81.8万万/ /天天4 4、女性首页要闻区文字链、女性首页要闻区文字链 （都可配送）：（都可配送）：5500/5500/天天5 5、女性首页精彩专题下按钮（都可配送）：女性首页精彩专题下按钮（都可配送）：5000/5000/天天. 37 .37.No One Knows The Net Like We Do.推推广广资资源源- -娱娱乐乐频频道道首首页页首首屏屏娱乐频道浏览量娱乐频道浏览量38003800万万1 1、娱乐首页
31、、娱乐首页2 2轮播顶通（周六日）：轮播顶通（周六日）：3.53.5万万/ /天天2 2、娱乐首页对联广告、娱乐首页对联广告 （周六日）：（周六日）：8 8万万/ /天天3 3、娱乐首页右侧浮动图标、娱乐首页右侧浮动图标 （周六日）：（周六日）：1.81.8万万/ /天天4 4、娱乐频道首页要闻区焦点视频下按钮（周六日）：、娱乐频道首页要闻区焦点视频下按钮（周六日）： 5000/5000/天天5 5、娱乐首页、娱乐首页 热点专题按钮（周六日）：热点专题按钮（周六日）：2500/2500/天天. 38 .38.No One Knows The Net Like We Do.推广资源推广资源- -
32、娱乐频道首页首屏娱乐频道首页首屏娱乐频道浏览量娱乐频道浏览量38003800万万1 1、娱乐首页、娱乐首页0101通栏（每日可配送）：通栏（每日可配送）：3 3万万/ /天天2 2、娱乐首页文字链、娱乐首页文字链 （每日可配送）：（每日可配送）：3000/3000/天天. 39 .39.No One Knows The Net Like We Do.除配送广告之外还赠送超过除配送广告之外还赠送超过200200万的新浪网内容支持：万的新浪网内容支持：赠送赠送1 1次地面发布会直播次地面发布会直播赠送赠送1 1次总裁在线次总裁在线赠送新闻中心赠送新闻中心4 4小时全屏小时全屏品牌正面公关稿件品牌正
33、面公关稿件100100上稿上稿. 40 .40.No One Knows The Net Like We Do.澳优地面新闻发布会新浪网直播一次澳优地面新闻发布会新浪网直播一次A A、价值：、价值： 1212万万/ /天天B B、推广次数：、推广次数： 1 1次次/ /年年资源用途：资源用途： 树立企业高度树立企业高度 . 41 .41.No One Knows The Net Like We Do.赠送总裁在线一次赠送总裁在线一次A A、价值：、价值： 8 8万万/ /次次B B、推广次数：、推广次数： 1 1次次/ /年年资源用途：资源用途： 树立企业高度树立企业高度 . 42 .42.N
34、o One Knows The Net Like We Do.赠送新闻中心赠送新闻中心4 4小时全屏小时全屏新闻中心频道浏览量新闻中心频道浏览量70007000万万A A、价值：、价值： 8 8万万B B、推广次数：、推广次数： 4 4天，一天一小时天，一天一小时资源用途：资源用途： 树立企业高度树立企业高度 . 43 .43.No One Knows The Net Like We Do.品牌新闻公关配合品牌新闻公关配合品牌正面公关稿件品牌正面公关稿件100100上稿上稿资源用途：资源用途： 树立企业公关形象树立企业公关形象 . 44 .44.No One Knows The Net Lik
35、e We Do.澳优母婴澳优母婴免疫社区免疫社区澳优母婴免疫澳优母婴免疫社区换名社区换名增加通栏增加通栏位置位置具体来说具体来说-SOHU-SOHU母婴频道首页母婴频道首页. 45 .45.No One Knows The Net Like We Do.冠名冠名 澳优母婴免疫澳优母婴免疫社区板块社区板块母婴频道首页母婴频道首页. 46 .46.No One Knows The Net Like We Do.澳优母婴免澳优母婴免疫焦点图疫焦点图具体来说与澳优母婴免疫社区栏目绑定具体来说与澳优母婴免疫社区栏目绑定澳优免疫热澳优免疫热点话题冠名点话题冠名. 47 .47.No One Knows T
36、he Net Like We Do.澳优母婴免疫冠澳优母婴免疫冠名特别推荐名特别推荐通栏冠名通栏冠名冠名排行冠名排行榜榜&查询查询澳优母婴免疫社区澳优母婴免疫社区. 48 .48.No One Knows The Net Like We Do.澳优免疫澳优免疫产品专区产品专区澳优母婴免疫社区澳优母婴免疫社区通栏冠名通栏冠名. 49 .49.No One Knows The Net Like We Do.具体来说垂直类专业具体来说垂直类专业具体来说垂直类专业具体来说垂直类专业网站网站. 50 .50.No One Knows The Net Like We Do.育儿网首页育儿网首页育儿网首页，
37、通栏，焦点图，板块，各个栏目条等资源育儿网首页，通栏，焦点图，板块，各个栏目条等资源. 51 .51.No One Knows The Net Like We Do.父母帮父母帮/ /父母学堂父母学堂/ /育儿资讯育儿资讯/ /育儿论坛，频道页面通栏、栏目条、专题板块等育儿论坛，频道页面通栏、栏目条、专题板块等育儿网频道页育儿网频道页. 52 .52.No One Knows The Net Like We Do.冠名冠名丫丫家庭社区首页丫丫家庭社区首页. 53 .53.No One Knows The Net Like We Do.丫丫家庭社区文章页丫丫家庭社区文章页. 54 .54.No
38、One Knows The Net Like We Do.丫丫网宝宝主页丫丫网宝宝主页向宝宝主页用户发布即时消息向宝宝主页用户发布即时消息. 55 .55.No One Knows The Net Like We Do.所有边框的可包装所有边框的可包装摇篮网首页摇篮网首页. 56 .56.No One Knows The Net Like We Do.摇篮网社区摇篮网社区所有边框的可包装所有边框的可包装. 57 .57.No One Knows The Net Like We Do.摇篮网频道摇篮网频道怀孕期、婴儿期，所有边框的可包装怀孕期、婴儿期，所有边框的可包装. 58 .58.No On
39、e Knows The Net Like We Do.网站所有地方都能包装网站所有地方都能包装妈妈在线妈妈在线. 59 .59.No One Knows The Net Like We Do. 澳优尽职妈妈的选择新浪:栏目绑定，专家权威意见，爱问互动问答搜狐:栏目绑定BBS口碑传播摇篮网等垂直媒体：栏目绑定，公关保护总结总结- -网络传播架构网络传播架构澳优妈妈，傲优宝宝. 60 .60.No One Knows The Net Like We Do.总结总结- -网络传播费用分配网络传播费用分配媒体媒体合作内容合作内容费用（万）费用（万）新浪新浪澳优育儿免疫子频道澳优育儿免疫子频道0 0搜狐
40、搜狐澳优母婴免疫社区澳优母婴免疫社区育儿网育儿网首页，频道首页，频道丫丫网丫丫网文章页，宝宝主页文章页，宝宝主页摇篮网摇篮网首页、频道、社区首页、频道、社区妈妈在线妈妈在线首页、频道首页、频道. 61 .61.No One Knows The Net Like We Do.感谢您关注世纪华美广告！感谢您关注世纪华美广告！. 62 .62.No One Knows The Net Like We Do.如何进行房地产市场分析如何进行房地产市场分析. 63 .63.No One Knows The Net Like We Do.学习内容学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么
41、要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告. 64 .64.No One Knows The Net Like We Do.市场市场为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推
42、荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？. 65 .65.No One Knows The Net Like We Do.什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。
43、需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！. 66 .66.No One Knows The Net Like We Do.房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路。思路三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面两个方面供给、需求三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例
44、如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析. 67 .67.No One Knows The Net Like We Do.房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤。步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：
45、区域经济环境和市场第二步：区域经济环境和市场分析分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。. 68 .68.No One Knows The Net Like We Do.房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法第二步第二步区域
46、经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分环境分析析区域房地区域房地产市场分产市场分析析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。. 69 .69.No One Knows The Net Like We Do.房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本（二）基本资料的获得资料的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业
47、人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈. 70 .70.No O
48、ne Knows The Net Like We Do.房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法第二步第二步区域经区域经济环境济环境和市场和市场分析分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以以上上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发
49、展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展. 71 .71.No One Knows The Net Like We Do.房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地房地产开开发投投资额增增幅幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产房地产开发投开发投资资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0
50、.15房地产房地产开发投开发投资资/固定资固定资产投资产投资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面售面积/竣工面竣工面积1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销售售额/房地房地产投投资额1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标. 72 .72.No One Knows The Net Like We Do.房地产市场分析的思路、步骤和方法房
51、地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下
52、，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数. 73 .73.No One Knows The Net Like We Do.房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法第三步第三步专业市专业市场场分析分析（住宅）（住宅
53、）1、住宅类土地供应情况、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格成交情况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、总量、供给结构分析（按面积进供给结构分析（按面积进行划分）行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、成交结构、产品特点产品特点分析分析4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分析析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结. 74 .74.No One Knows The Net Like We Do.房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法第四步第四步项目市项目市场分析场分析（微观（微观层面）层面）对每一个可能影响项目竞争性能的
54、特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会
55、点最终目标最终目标. 75 .75.No One Knows The Net Like We Do.STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析分析SWOT工具（项目工具（项目+环境环境+竞争）竞争）. 76 .76.No One Knows The Net Like We Do.SWOT分析的价值要素分析的价值要素S/W（优（优势势/劣势）劣势）的价值要的价值要素素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然
56、环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等. 77 .77.No One Knows The Net Like We Do.O/T（机会（机会/威威胁）的价值胁）的价值要素要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必
57、须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。. 78 .78.No One Knows The Net Like We Do.SWOT分析分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W. 79 .79.No One Knows The Net Like We Do.进行房地产市场分析时常犯的错误进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围
58、共性，忽视项目差异性项目差异性3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！. 80 .80.No One Knows The Net Like We Do.补充几点市场分析方法的建议：补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市
59、场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2. 81 .81.No One Knows The Net Like We Do.学习内容学习内容 理论部分 案例学习. 82 .82.No One Knows The Net Like We Do.如何进行房地产
60、市场分析如何进行房地产市场分析. 83 .83.No One Knows The Net Like We Do.学习内容学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告. 84 .84.No One Knows The Net Like We Do.市场市场为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找
61、项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？. 85 .85.No On
62、e Knows The Net Like We Do.什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！. 86 .86.No One Knows The Net Like We Do.房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路。思路三个层次三个
63、层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面两个方面供给、需求三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析. 87 .87.No One Knows The Net Like We Do.房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分
64、析的思路、步骤和方法2。步骤。步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场第二步：区域经济环境和市场分析分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占
65、有率。. 88 .88.No One Knows The Net Like We Do.房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分环境分析析区域房地区域房地产市场分产市场分析析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。. 89 .89.No One Knows The Net Like We Do.房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法第二步第二步
66、区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本（二）基本资料的获得资料的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各
67、地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈. 90 .90.No One Knows The Net Like We Do.房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法第二步第二步区域经区域经济环境济环境和市场和市场分析分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段
68、减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以以上上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展. 91 .91.No One Knows The Net Like We Do.房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地房地产开开发投投资额增增
69、幅幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产房地产开发投开发投资资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产房地产开发投开发投资资/固定资固定资产投资产投资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面售面积/竣工面竣工面积1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销售售额/房地房地产投投资额1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域
70、房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标. 92 .92.No One Knows The Net Like We Do.房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.
71、9富裕型0.20.392030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数. 93 .93.No On
72、e Knows The Net Like We Do.房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法第三步第三步专业市专业市场场分析分析（住宅）（住宅）1、住宅类土地供应情况、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格成交情况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、总量、供给结构分析（按面积进供给结构分析（按面积进行划分）行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、成交结构、产品特点产品特点分析分析4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分析析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结. 94 .94.No One Knows The Net Like
73、 We Do.房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法第四步第四步项目市项目市场分析场分析（微观（微观层面）层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式
74、、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标. 95 .95.No One Knows The Net Like We Do.STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析分析SWOT工具（项目工具（项目+环境环境+竞争）竞争）. 96 .96.No One Knows The Net Like We Do.SWOT分析的价值要素分析的价值要素S/W（优（优势势/劣势）劣势）的价值要的价值要素素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素
75、具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等. 97 .97.No One Knows The Net Like We Do.O/T（机会（机会/威威胁）的价值胁）的价值要素要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、
76、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。. 98 .98.No One Knows The Net Like We Do.SWOT分析分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W. 99 .99.No One Knows The Net Like We Do.进行房地产市场分析时常犯的错误进行房地产
77、市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！.
78、100 .100.No One Knows The Net Like We Do.补充几点市场分析方法的建议：补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2. 101 .101.No
79、One Knows The Net Like We Do.学习内容学习内容 理论部分 案例学习. 102 .102.No One Knows The Net Like We Do.如果要真正了解希腊的历史，必先了解希腊的神话。希腊神话是经历几千年长久不衰的人类文化瑰宝，也是欧洲最早的一种文学形式。它在欧洲乃至世界的文学史上，地位都是很崇高的。希腊原始的居民，由于处在那个久远的年代，当时的知识显然还不足以解释复杂的自然现象，又觉得在大自然面前，人类非常渺小。这么一来，他们就会臆想出各种神灵来，认为是神灵掌握着世间的一切。但是，希腊神话中的神，与我们中国古代传说中的神相比，形象大不相同。在中国的神
80、话里，只要是神灵，除了主宰人间事务之外，从个人形象讲，基本都是不食人间烟火，没有任何缺陷的完美形象。这样的形象，很大程度上鲜明地把“神”和“人”清楚地区分开来，让人觉得神是遥不可及且完美无缺的。但是希腊不一样，他们的神是高度人格化的。也就是说，除了拥有超越人的能力之外，希腊的神与一般的人类并没有什么区别。他们也有七情六欲，也会嫉妒、仇恨，也会因为一件小事就起争执，并不是完美无缺的道德模范。希腊神的生活是无拘无束、*形骸的，不会像东方的神一样等级森严，压抑拘谨。他们虽然认为有神的存在，但从他们的神话里，我们能够深切地体会到古希腊人无拘无束、热爱自由的性格。需要说明的是，希腊神话分为两部分，一部分是神的故事，一部分是英雄传说。这一部分主要讲的是神的故事，至于英雄传说，后面会提到。下面我们就得大致介绍一下希腊神话大致的情况：世界形成之前，一片混沌，经过亿万年的时间，天地以及日月星辰、风雨雷电之类才慢慢形成。基本上各个国家的神话都是这么个套路，咱们中国的盘古开天地之前，也是“一片混沌”之说。“混沌”这个词，指的就是在神话中，天地尚未分开，混成一团而又无边无际的状态。
