浙江台州天台北山度假山庄别墅项目精确定位及市场运营广告攻略

《浙江台州天台北山度假山庄别墅项目精确定位及市场运营广告攻略》由会员分享，可在线阅读，更多相关《浙江台州天台北山度假山庄别墅项目精确定位及市场运营广告攻略（91页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、稀缺领地，天台半山别墅稀缺领地，天台半山别墅度假度假山庄山庄启示录启示录天台北山度假山庄精确定位及市场运营广告攻略墨占营销策略机构墨占营销策略机构独特的天台和合文化，构筑项目的唯一性独特的天台和合文化，构筑项目的唯一性群山怀抱之中群山怀抱之中度假山庄深情的呼唤度假山庄深情的呼唤美丽的传说，源自于大自然独有的气息美丽的传说，源自于大自然独有的气息度假山庄姓氏的诞生度假山庄姓氏的诞生“海客谈海客谈瀛洲瀛洲，烟涛微茫信难求。越人语天姥，云霞明灭或可，烟涛微茫信难求。越人语天姥，云霞明灭或可睹。天姥连天向天横，势拔五岳掩赤城。天台四万八千丈，对此睹。天姥连天向天横，势拔五岳掩赤城。天台四万八千丈，对此

2、欲倒东南倾。欲倒东南倾。” 李白李白梦游天姥吟留别梦游天姥吟留别瀛洲，瀛洲，传说中的东海仙山。传说中的东海仙山。秦始皇曾派徐福前往东海寻找长生不老药，而“长生不老药”即是天台乌药。天台山，弥山药草，满谷丹材。在华顶、苍山，东海依稀可见。天台山就是仙山，是天台山就是仙山，是“瀛洲瀛洲”。海瀛洲海瀛洲 中国佛林第一庄中国佛林第一庄古刹钟声幽，白云涧中游。雾淞独一隅，印象海瀛洲。 海瀛洲海瀛洲云海深处有个家云海深处有个家“海瀛洲海瀛洲”，云海之上、东海之滨的仙山福地，乐土天国，云海之上、东海之滨的仙山福地，乐土天国解读中国佛林第一庄解读中国佛林第一庄 天台神山秀水，佛宗道源。千年古刹佛教汉化第一宗天

3、台宗的祖庭国清寺，及其遍布天台山系的华顶寺、智者禅院、万年寺、修禅寺、高明寺、方广寺、塔头寺、紫云洞、济公院等等；道教十大洞天之第六洞天玉京洞，及桐柏宫、紫阳宫、东岳宫等。在天台，儒释道合而为一，但以佛教最为渊源流长。“中国佛林第一庄中国佛林第一庄”，是海瀛洲度假山庄最大的文化支撑与是海瀛洲度假山庄最大的文化支撑与核心卖点核心卖点之一之一。诠释诠释 云海深处有个家云海深处有个家 的山庄形象的山庄形象800米海拔的半山高空别墅从喧嚣的都市到宁静深远的北山风光一路行来，透过车窗，随着风景移动，城镇变得越来越渺小云在脚下，心灵在纯净的天空中呼吸在大自然享受一年四季的风光曲径 通幽 移步 易景一花 一

4、树 一沙石一风 一月 一云海推窗满眼尽是自然海瀛洲终极使命海瀛洲终极使命 缔造台州第一商景旅游目的地缔造台州第一商景旅游目的地 链接海瀛洲依邻旅游景观，自然风光，强势突显海瀛洲山庄优势，链接海瀛洲依邻旅游景观，自然风光，强势突显海瀛洲山庄优势，使其成为来天台旅游又一旅游观光之地。使其成为来天台旅游又一旅游观光之地。 巧妙借势，深耕延伸，撬动绿色经济，是海瀛洲运营的第一要素和巧妙借势，深耕延伸，撬动绿色经济，是海瀛洲运营的第一要素和终级使命。终级使命。高空起舞，深度思考海瀛洲高空起舞，深度思考海瀛洲项目的核心优势谁是未来的购房者给消费者购买的理由战略部署（消费者心动，项目品牌化）战术执行（卖得更

5、快、更准）未来的购房者在哪里接收信息（媒体计划）项目功能思考：项目功能思考：度假在天台山很容易实现，一个成功人士为什么要选择海瀛洲的度假别墅？他们购买海瀛洲的别墅，是否只是因为度假？如果海瀛洲只是一个高档度假别墅区，那就失去了我们为此项目定位的初衷和意义也无法保证项目品牌的长期健康运营更须面对与周边其他度假项目的竞争海瀛洲的天时地利海瀛洲的天时地利天台秀色天台秀色 云海风情云海风情天台山第一个高海拔天台山第一个高海拔半山半山别墅群度假山庄别墅群度假山庄海瀛洲海瀛洲l海瀛洲地处天台北山石梁镇，海拔800米，270度宽阔视角，10.7公里无阻隔视野深度，空气纯净，溪水清洌，山珍遍野，云雾缭绕，四季

6、分明。至天台各景点交通便利，地理位置得天独厚。l与华顶、石梁飞瀑、方广/万年寺、铜壶滴漏等景点相邻。l水隐于林，湖畔而居，涧水青苔，无处不在。暮枕溪水，晨闻鸟啼。l藏在深山中的新都市主义尚品小镇，旅游度假、休闲娱乐精英特区。l匠心独具的庭院风格，避暑观云的绝妙境地，纯朴民风的体贴关怀。依山而筑依山而筑+ +人文景观人文景观+ +自然风光自然风光+ +景点密布景点密布+ +精品配套精品配套+ +人性关怀人性关怀海瀛洲海瀛洲无与伦比的竞争态势无与伦比的竞争态势提升产品表现提升产品表现度假度假山庄山庄功能功能度假、养生度假、养生交际会所（天台商会）交际会所（天台商会）会议、研讨会、商界论坛、佛教论坛

7、会议、研讨会、商界论坛、佛教论坛旅游目的地（休闲、娱乐、购物）旅游目的地（休闲、娱乐、购物）为未来开创一条绿色通路为未来开创一条绿色通路 海瀛洲海瀛洲主题生活主题生活中的第三空间中的第三空间打造台州旅游、度假、居住和商务会议综合体的商业奇葩打造台州旅游、度假、居住和商务会议综合体的商业奇葩, ,依托依托“一庄、一楼、一街、一观一庄、一楼、一街、一观”作牵引作牵引 一庄一庄 云海山庄云海山庄 一楼一楼 云海楼云海楼 一街一街 云海风情街云海风情街 一观一观 云海观云海观1.1.客房客房 海瀛洲除别墅/排屋外，同时拥有50间以上的标准套房，满足旅游团及企业会务接待的住宿需求。客房对后续度假山庄品牌

8、运营不可或缺，是海瀛洲打造打造天台第一商景旅游目的地的基本条件天台第一商景旅游目的地的基本条件。l云海山庄云海山庄2.2.足浴足浴 足浴已成为都市生活保健主流之一。度假本是养生、休憩，工作了一周或玩了一天，来到度假山庄，便需要得到身心的双重释放，足浴显得尤为重要。体现度假山庄人性化服务理念、对商景旅游目的地的商机把握人性化服务理念、对商景旅游目的地的商机把握。3.3.酒吧、酒吧、KTV KTV 来度假山庄，多是想远离烦恼之人，暂忘尘世喧闹，不理会城市喧哗 花样年华的绚烂怀旧，天上人间的欢乐迷醉，让人只记得暗夜盛开的音乐与美酒。 打造远离城市的特色娱乐场所，用酒吧、KTV的多彩夜生活，吸引客流，

9、留住客流。这是海瀛洲的商道商道、天台商景旅游目的地的一大亮点亮点。4.4.棋牌室棋牌室 高档先进的硬件设施，细致周到的人性化服务。让度假更轻松，让轻松更随性。甚至，让喜欢棋牌的人，因为海瀛洲非同寻常的棋牌室而成为海瀛洲的常客。5.5.餐厅餐厅云集天台山特色饮食，特色小吃，高山有机蔬菜、山珍野味，应有尽有，传统农家无法比拟的舒适环境，臻情服务，丰富菜品，烹饪之道。饭后，或散步湖边，或至云海茶楼小憩，或至酒吧/KTV娱乐身心，餐厅既是度假山庄各个功能必不可少的配套，又是构成天台第一商旅目的餐厅既是度假山庄各个功能必不可少的配套，又是构成天台第一商旅目的地的有力竞争优势。地的有力竞争优势。1.1.集

10、茶楼集茶楼 会议室会议室 围棋围棋 阅览室多种功能为一体阅览室多种功能为一体敞开式茶楼，移石栽花种竹，风格典雅，云淡风清。名茶、天台风味小吃、围棋、报刊杂志，应有尽有；会议所需设备齐全：无会议时，用屏风分隔区域，营造茶楼的古朴氛围；无会议时，用屏风分隔区域，营造茶楼的古朴氛围；用作会议室时，将屏风撤离，即形成一个宽敞、格调典雅的会议室。用作会议室时，将屏风撤离，即形成一个宽敞、格调典雅的会议室。成为天台第一商景旅游目的地的重要载体，打造天台打造天台“商务会议、度假休闲商务会议、度假休闲”的的绝佳去处绝佳去处。与天台文化资源整合与天台文化资源整合l云海楼茶楼外观效果设计茶楼外观效果设计l云海云海

11、风风情街情街 天台特色工艺品、土特产、佳酿、保健品、高山蔬菜，品类齐全，质量保障。天台特色工艺品、土特产、佳酿、保健品、高山蔬菜，品类齐全，质量保障。店铺高档、古朴，统一管理。推出以店铺高档、古朴，统一管理。推出以“海瀛洲海瀛洲”为命名的商品包装，成为海瀛洲的为命名的商品包装，成为海瀛洲的一大特色和亮点。一大特色和亮点。 云云海风情街的目标，是打造天台第一特产购物街。让所有天台人海风情街的目标，是打造天台第一特产购物街。让所有天台人/ /游客，一想到游客，一想到天台特产，就想到海瀛洲的云海风情街，成就天台第一商景旅游目的地的美誉。天台特产，就想到海瀛洲的云海风情街，成就天台第一商景旅游目的地的

12、美誉。 一种生活，有一处上层居所 一座城，就有一条街云海观云海观 观云亭上，可观云海，可赏杜鹃，可看红枫，可探雾淞，可闻钟声。 人在亭之外，亭是海瀛洲的一掇风景点缀 人在亭之内，人是海瀛洲的一道靓丽风景线 云海湖边，或戏水，或散步，或静思 诗情画意尽在其中 便利超便利超市市 提供日常生活必须品，度假山庄基础设施，让业主度假无忧。医疗服务站医疗服务站 提供基本医疗、咨询、健康顾问服务。开辟田园开辟田园 业主可以体验种栽蔬菜瓜果的乐趣，而度假山庄则在业主心里种下一颗惦记的种子。业主出门在外会惦记着他菜园里的蔬菜和海瀛洲。在载种植物快成熟的时候，物业要询问业主是否回来采摘。将山庄的人性化服务与营销手

13、段合而为一。别墅别墅 / /排屋排屋“金钥匙金钥匙”管家服务管家服务物业物业1 1、商务类、商务类访客引导服务；商务活动安排（包括订票、订座、订酒店），商务秘书（拟稿、打印、电话联系）；代缴各类费用（水费、电费、天然气费、电话费、网络使用费等）。2 2、家政类、家政类全天卫生保洁（费用另计）；室内花草养护及美化；室外草坪修剪；就餐打理（购物【物料费另计】、制作、上餐服务、清除保洁）；服装洗涤（干洗另计费）、皮鞋擦拭；私车清洗、加油（油费另计）。3 3、医疗护理类、医疗护理类（进行收费）日常体检；联系上门护理；疾病突发事件的处理，提供及时医疗援助（或招援）。4 4、维修类（进行收费）、维修类（进

14、行收费）灯具、线路、配电线路、水路的维护；大型家电、空调的日常养护。云海深处有个家云海深处有个家国清寺赤城山琼台仙谷智者塔院华顶铜壶滴漏石梁万年寺海瀛洲海瀛洲品茗、论道、观云海 红枫秋意海瀛洲斗冰、戏雪、探雾松南国北意海瀛洲寻梅、探青、问杜鹃 云锦暗香海瀛洲听风、追月、望星空盛夏沁凉海瀛洲佛国仙山旅游度假目的地避暑胜地 海客谈瀛洲（仙山） 李白梦游天姥吟留别中国佛林第一庄中国佛林第一庄秦始皇使臣徐福 天台寻长生不老药（乌药）品茗楼商务会馆台州商会博览室围棋室云海楼云海湖观云亭杜鹃雾松红枫管家服务产权托管生活中心医疗保健商务中心别墅 排屋客房餐饮娱乐棋牌足浴云海山庄工艺品土特产保健品高山蔬菜佳酿

15、云海风情街人文景观常住天台的商人（企业家）：常住天台的商人（企业家）：喜好度假、寻求上层社会的互动空间。台州的政要：台州的政要：人脉广泛，多与商界精英相处，会议、聚会频繁。在外的天台商人（企业家）：在外的天台商人（企业家）：有强烈的家乡情节，偶回天台，重拾年少记忆， 给家人和自己一个纯净的生活空间。退休人士（享受市野）退休人士（享受市野）关注养生，重拾野趣，过闲云野鹤的生活。 他们是一群成功的企业家/商人/政要，在各自的领域颇有建树，财富盈余，注重生活品质的提升、品位的提升。他们需要度假，需要一个彰显个人身份和地位的第二度假居所，来提升自我与社会的认可。探索海瀛洲别墅探索海瀛洲别墅/ /排屋需

16、求者排屋需求者享受度假与社交需求享受度假与社交需求是购买是购买海瀛洲海瀛洲别墅的动机别墅的动机以二次以二次/ /三次置业为主三次置业为主海瀛洲别墅/排屋，地理位置得天独厚、稀缺健康生态环境、浓厚佛文化与茶文化氛围、以文化/旅游为支撑、完善的配套、创新物业管理。这里这里 是白云出生的地方是白云出生的地方这里这里 有稀缺的纯净空气有稀缺的纯净空气这里这里 离许多风景点很近离许多风景点很近这里这里 是是台州台州唯一可唯一可“买下买下”的国家的国家4A4A风景风景这里这里 凝聚了一个群体的思想凝聚了一个群体的思想这里这里 表征着一种成功的荣耀表征着一种成功的荣耀这里这里 一些人一些人愿意为此愿意为此一

17、掷千金掷千金2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789我们的工作：我们的工作： 满足消费者理性需满足消费者理性需要要诱发消费者情感需求诱发消费者情感需求给消费者购买的理由给消费者购买的理由海瀛洲卖点提炼海瀛洲卖点提炼世界名宅，或栖于半山栖于半山，或临湖而建。从加州的比华利山到德国的新天鹅堡，比尔盖茨的西雅图半山别墅到雅尔塔湾的紫藤别墅，无不深藏于城市之外，尽享奢华无比的山湖资源。半山别墅成为世界顶级别墅世界顶级别墅代名词。最大限度满足消费者心理延伸范围，足不出户便可一览众山小。

18、海瀛洲海瀛洲 海拔800米高处的半山临水别墅度假山庄、避暑胜地； 一站式商务会议、旅游度假、休闲娱乐、精英特区； 关键词：关键词：半山别墅、度假、旅游、避暑、会议海瀛洲属性定位：海瀛洲属性定位：稀缺领地，天台半山稀缺领地，天台半山别墅度假山庄别墅度假山庄以四季之名，揭秘海瀛洲的风景秀色以四季之名，揭秘海瀛洲的风景秀色春春寻梅，问青，醉杜鹃，云锦暗香海瀛洲寻梅，问青，醉杜鹃，云锦暗香海瀛洲遍地花蕾待放，建筑的是一份心情处处禅意清幽，给与的是一种惬意推开窗，是我的天地喧嚣了无，纷繁不在春暖花开，享一刻禅意清幽夏夏听风，追月，望星空，盛夏沁凉海瀛洲听风，追月，望星空，盛夏沁凉海瀛洲绵延不绝的斑驳碎影

19、绵延不绝的斑驳碎影闲坐，看庭前盛夏光景闲坐，看庭前盛夏光景生活，是爱的汇聚生活，是爱的汇聚爱，是生活的全部爱，是生活的全部仲夏夜之梦，仲夏夜之梦，总总在此地，在此地，尽尽在海瀛洲在海瀛洲夏至爱之，留一片温暖光年夏至爱之，留一片温暖光年 秋秋品茗，论道，观云海，红枫秋意海瀛洲品茗，论道，观云海，红枫秋意海瀛洲风云际会，商海沉浮风云际会，商海沉浮红袖花茶红袖花茶看叶落缤纷，云卷云舒看叶落缤纷，云卷云舒家，是生活的后花园家，是生活的后花园金秋微凉，守一方宁静安逸金秋微凉，守一方宁静安逸冬冬斗冰，戏雪，探雾斗冰，戏雪，探雾淞淞，南国北意海瀛洲，南国北意海瀛洲恋上隐隐绰绰的雾松恋上隐隐绰绰的雾松难忘皑皑

20、白雪的纷纷难忘皑皑白雪的纷纷冬日恋歌，记下这里的一草一木冬日恋歌，记下这里的一草一木找寻自己的世界找寻自己的世界初冬皑雪，种一份淡泊志远初冬皑雪，种一份淡泊志远推广策略推广策略 海瀛洲海瀛洲 中国佛林第一庄中国佛林第一庄古刹钟声幽，白云涧中游。古刹钟声幽，白云涧中游。雾松独一隅，印象海瀛洲。雾松独一隅，印象海瀛洲。 海瀛洲海瀛洲 云海深处有个家云海深处有个家形象定位：形象定位：主打广告语主打广告语上层社会的思考与生活美学上层社会的思考与生活美学备选广告语备选广告语1 1针对天台本地商人针对天台本地商人/ /企业家：企业家： 海瀛洲，一个商贾、政客云集之地。入驻本身，即是一种实力与身份象征。骄傲

21、，是从属于特殊圈子的自我欣赏与社会认同。在在800800米高空米高空，指点千里江山指点千里江山 远离凡尘俗世，隐谧低调奢华。在天地至仁处，高瞻远瞩、运筹为幄。商道，即是仁道、人道。备选广告语备选广告语2 2针对台州各县市政要针对台州各县市政要/ /企业家：企业家：台邦的精神归属领地台邦的精神归属领地 多年的异地、事业打拼生活，童年的山居生活乐趣，慢慢远去。这里是祖祖辈辈的精神家园，梦的故乡。海瀛洲，让心灵回归，一起拥抱家乡美丽风光。乡音不改，情意永恒！备选广告语备选广告语3 3针对杭州、苏州的天台商人针对杭州、苏州的天台商人广告阶段攻击策略广告阶段攻击策略第一阶段：高调入市第一阶段：高调入市树

22、立楼盘高端形象，吸引消费者及舆论关注 第二阶段：形象渗透第二阶段：形象渗透全力配合营销策略，彰显产品强劲卖点第三阶段：全市轰动第三阶段：全市轰动利用开盘节点，制造高潮，将信息量做到膨胀第四阶段：乘胜追击第四阶段：乘胜追击根据产品销售状况，加强针对性进行广告诉求，有的放矢第五阶段：压轴出场第五阶段：压轴出场品牌维护，尾盘销售第一阶段第二阶段形象期2009年8月9月蓄势期2009年10月12月第三阶段第四阶段开盘期2010年1月强销期2010年2月6月各阶段工程配合各阶段工程配合1、工程正式启动2、园林景观方案确认3、度假村配套标准落实4、主展示区域和样板区准备5、售楼处准备1、项目入口及会所建筑

23、先期动工2、售楼处投入使用 3、建筑、园林、道路施工4、装修样板房1、度假村道路、园林局部落成2、售楼处开放、建筑立面展示3、领到预售许可证4、项目入口及会所初步展示1、建筑结顶2、园林景观施工3、铺设建筑立面4、工程主体完工，示范区域展现第五阶段尾盘期销售期2010年7月1、度假村道路、绿化完工2、销售基本达标或超出3、准客户成为客户第一阶段：形象期战略思想第一阶段：形象期战略思想 高调入市高调入市0909年年8 8月月9 9月月海瀛洲，中国佛林第一庄海瀛洲，中国佛林第一庄稀缺领地，稀缺领地，尊尊享半山别墅享半山别墅天台北山，半山别墅度假山庄，即将盛装登场天台北山，半山别墅度假山庄，即将盛装

24、登场形象形象期启动战略期启动战略战略目的战略目的实施时间实施时间广告广告活动活动1 1、软文炒作、软文炒作引导舆论对项目环境及项目本身的关注引导舆论对项目环境及项目本身的关注8 8月始月始2 2、户外广告发布、户外广告发布树立楼盘高端形象，制造舆论树立楼盘高端形象，制造舆论8 8月始月始3 3、导视、现场包装、导视、现场包装增强现场感觉，奠定楼盘高端形象增强现场感觉，奠定楼盘高端形象8 8月始月始宣传宣传物料物料准备准备4 4、户型单张、折页、户型单张、折页、楼书、楼书等宣等宣传物料传物料为项目销售资料的形象文本支持为项目销售资料的形象文本支持8 8月始月始5 5、工地现场包装方案、工地现场包

25、装方案强化项目现场整体形象感强化项目现场整体形象感8 8月始月始6 6、售楼点包装方案、售楼点包装方案强化销售功能强化销售功能8 8月始月始7 7、销售展板等道具准备、销售展板等道具准备为项目销售资料的形象文本支持为项目销售资料的形象文本支持8 8月始月始战术执行战术执行 第二阶段：蓄势期战略思想第二阶段：蓄势期战略思想 形象渗透形象渗透0909年年1 10 0月月1 12 2月月海瀛洲，海瀛洲，中国佛林第一庄中国佛林第一庄白云深处有个家白云深处有个家天台北山，半山别墅度假山庄，即将盛装登场天台北山，半山别墅度假山庄，即将盛装登场蓄势期启动战略蓄势期启动战略战略目的战略目的实施时间实施时间广告

26、广告活动活动1.1.本阶段报纸平面广告创意本阶段报纸平面广告创意针对项目卖点，消费者心理，蓄势待发针对项目卖点，消费者心理，蓄势待发1010月完月完2.2.本阶段户外广告更新本阶段户外广告更新配合营销策略，与项目卖点结合配合营销策略，与项目卖点结合1010月完月完3.3.启动杂志、启动杂志、DMDM、短信等传媒、短信等传媒从各个途径寻找消费者，储备客源从各个途径寻找消费者，储备客源1010月完月完4.4.本地电视台广告发布计划本地电视台广告发布计划大众传媒，吸引消费者关注，储备客源大众传媒，吸引消费者关注，储备客源1010月起月起公关公关活动活动5.5.产品推介会产品推介会创新推介会，口碑传播

27、，巩固购买信心创新推介会，口碑传播，巩固购买信心1010月起月起6.6.新闻宣传计划新闻宣传计划配合项目进行软性宣传配合项目进行软性宣传1010月起月起销售销售培训培训7. 7. 销售人员培训销售人员培训熟悉案场流程及业态分布，掌握销售技熟悉案场流程及业态分布，掌握销售技巧及礼仪等巧及礼仪等1010月起月起宣传宣传物料物料8 8. .楼书等宣传物料齐备楼书等宣传物料齐备加强现场执行力加强现场执行力1010月完月完战术执行战术执行第三阶段：开盘期战略思想第三阶段：开盘期战略思想 全城热销全城热销20201010年年1 1月月 海瀛洲，白云深处有个家海瀛洲，白云深处有个家台邦的精神归属领地台邦的精

28、神归属领地天台北山，半山别墅度假山庄，盛装登场天台北山，半山别墅度假山庄，盛装登场开盘期启动战术开盘期启动战术战术目的战术目的实施时间实施时间广告广告运动运动1 1、本阶段报纸平面广告创意、本阶段报纸平面广告创意针对开盘节点，掀起销售高潮针对开盘节点，掀起销售高潮1 1月完月完2 2、本阶段户外广告更新、本阶段户外广告更新针对开盘节点，掀起销售高潮针对开盘节点，掀起销售高潮1 1月完月完3 3、加强杂志、加强杂志、DMDM、短信等分众传媒、短信等分众传媒力度力度全线出击，寻找全线出击，寻找/ /消化客源消化客源1 1月完月完4 4、本地电视台发布实效信息、本地电视台发布实效信息扩大力度，强势促

29、销扩大力度，强势促销1 1月完月完公关公关活动活动5 5、开盘庆典活动、开盘庆典活动将项目推广推入最高潮将项目推广推入最高潮1 1月完月完宣传宣传资料资料6 6、齐备，随时补充、齐备，随时补充完整的文本系统实现理性感性双完整的文本系统实现理性感性双重打击重打击1 1月完月完战术执行战术执行第四阶段：强销期战略思想第四阶段：强销期战略思想 全城热销全城热销20201010年年2 2月月6 6月月海瀛洲，白云深处有个家海瀛洲，白云深处有个家在在800800米高空指点千里江山米高空指点千里江山天台北山，半山别墅度假山庄，盛装登场天台北山，半山别墅度假山庄，盛装登场强销期启动战术强销期启动战术战术目的

30、战术目的实施时间实施时间广告广告运动运动1 1、报纸平面广告创意、报纸平面广告创意针对一期销售，强劲造势针对一期销售，强劲造势2 2月完月完2 2、户外广告更新、户外广告更新针对项目整体形象针对项目整体形象2 2月完月完3 3、加强杂志、加强杂志、DMDM、短信等分众传媒力、短信等分众传媒力度度再度出击，寻找客源再度出击，寻找客源6 6月完月完4 4、营销人员加强客户跟踪，制定针对、营销人员加强客户跟踪，制定针对性销售政策性销售政策同时配合杂志和部分报纸媒体发布信同时配合杂志和部分报纸媒体发布信息息6 6月完月完公关公关活动活动5 5、成立客户服务体系，、成立客户服务体系，CRMCRM管理管理

31、加强老客户管理，增加知名度和美誉加强老客户管理，增加知名度和美誉度度6 6月完月完宣传宣传资料资料6 6、客户通讯宣传资料准备、客户通讯宣传资料准备、提升项目及发展商品牌提升项目及发展商品牌6 6月完月完7 7、 会刊设计会刊设计8 8、户型单页更新与设计、户型单页更新与设计展示项目，提升开发商品牌展示项目，提升开发商品牌配合销售活动，详细介绍户型特点配合销售活动，详细介绍户型特点6 6月完月完战术执行战术执行第五阶段：尾盘期战略思想第五阶段：尾盘期战略思想 品牌巩固品牌巩固20201010年年7 7月月海瀛洲，白云深处有个家海瀛洲，白云深处有个家上层社会的思考与生活美学上层社会的思考与生活美

32、学天台北山，半山别墅度假山庄，压轴巨献天台北山，半山别墅度假山庄，压轴巨献尾盘期启动战术尾盘期启动战术战术目的战术目的实施时间实施时间广告广告运动运动1 1、报纸平面广告创意、报纸平面广告创意针对二期销售，品牌维护造势针对二期销售，品牌维护造势7 7月完月完2 2、户外广告更新、户外广告更新针对项目整体形象针对项目整体形象7 7月完月完3 3、加强杂志、加强杂志、DMDM、短信等分众传媒力、短信等分众传媒力度度消化储备客源消化储备客源7 7月完月完4 4、营销人员加强客户跟踪，制定针对、营销人员加强客户跟踪，制定针对性销售政策性销售政策同时配合杂志和部分报纸媒体发同时配合杂志和部分报纸媒体发布

33、信息布信息7 7月完月完公关公关活动活动5 5、客户答谢会、客户答谢会老顾户的维护，加强品牌形象老顾户的维护，加强品牌形象7 7月完月完战术执行战术执行 媒体计划媒体计划不在广泛，在于精准不在广泛，在于精准1、户外广告、户外广告（1）高炮广告）高炮广告高速公路：上三高速，甬金高速、甬台温高速、台缙高速、诸永高速县级公路：天培线、大泄线、天大线104国道： （2）台州各县市中心公交站牌广告）台州各县市中心公交站牌广告天台、黄岩、路桥、临海、温岭、三门、仙居、玉环2、报纸硬广、报纸硬广/ 软文软文台州晚报、台州商报、天台日报、苏州日报3、精致楼书、精致楼书、DM单页单页、户型折页、户型折页 主主要

34、针对杭州通信市场、南京通信市场、苏州蠡口家具城等天台商人较为集中的地方发放。 视觉传达视觉传达标志设计标志设计名片设计名片设计纸杯设计纸杯设计信纸与信封设计信纸与信封设计档案袋设计档案袋设计 别墅别墅/ /排屋销售策略排屋销售策略1 1、价格体系制定（略）、价格体系制定（略）2 2、销售人员培训（略）、销售人员培训（略）3 3、入市时间及销售策略制定（略）、入市时间及销售策略制定（略）4 4、销售方法及通道（略）、销售方法及通道（略）1 1）企业对高管的奖励企业对高管的奖励 与大企业对接，如顾家工艺每年都会对成绩突出的高管进行巨额奖励，而顾家工艺很大一部分高管出自天台。若采用奖励别墅排屋的形式

35、，则更彰显企业的人性化，更是对企业高管物质与精神的双重奖励。2 2）走出销售中心，直击杭州、苏州的天台商人走出销售中心，直击杭州、苏州的天台商人 在天台商人集中地，设立销售点，发放DM、楼书，举办推荐会，安排日期统一组织意向购房群体现场看房。3 3）产品推荐会产品推荐会 在天台宾馆、杭州望湖宾馆、苏州蠡口宾馆举办“天台海瀛洲度假别墅产品说明会”（含：精彩说明会、自助晚餐、歌舞表演、抽奖节目）5 5、销售方法（简）、销售方法（简）从未来思考现在从未来思考现在 项目运营（运营模式、资源整合）项目运营（运营模式、资源整合）站在巨人的肩膀上，贯彻行业本质的巧妙策略站在巨人的肩膀上，贯彻行业本质的巧妙策

36、略据调查：40%40%的经济宽裕者的经济宽裕者打算在未来一年内购买第二套住宅购买第二套住宅，第二套住宅的选择集中于旅游度假区旅游度假区，其主要用途是度假和退休居住度假和退休居住。目前，这种生活方式已开始在长三角地区流行。既可以度假，又可作为投资的产权式度假酒店概念，成为房产与酒店市场的新宠。例证：例证：千岛湖开元度假村、绿城千岛湖度假村但海瀛洲应有别于正流行的产权式酒店概念！？但海瀛洲应有别于正流行的产权式酒店概念！？海瀛洲海瀛洲缺少缺少非台州人之外的别墅购买群体非台州人之外的别墅购买群体地段和风景决定了海瀛洲的消费群体地段和风景决定了海瀛洲的消费群体只能为天台或天台附近的人只能为天台或天台附

37、近的人天台人的特性和海瀛洲的地段，决定了天台人的特性和海瀛洲的地段，决定了海瀛洲度假山庄的运营模式海瀛洲度假山庄的运营模式不能照搬不能照搬千岛湖的度假酒店千岛湖的度假酒店海瀛洲可在前人的基础之上，海瀛洲可在前人的基础之上，规避不利因素，创新模式，贯彻行业本质规避不利因素，创新模式，贯彻行业本质差异化经营。差异化经营。产权运营模式产权运营模式（墨占建议）1 1、别墅别墅/ /排屋统一装修，精装出售，拥有产权排屋统一装修，精装出售，拥有产权2 2、房屋类型根据业主意愿，分、房屋类型根据业主意愿，分“自住房自住房”和和“托管房托管房” 自住房：住满一定天数，按照资金投入，自住房：住满一定天数，按照资

38、金投入，度假山庄度假山庄赠送一定比例的消费金额赠送一定比例的消费金额 托管房：托管房：购房合同须附签购房合同须附签1010年委托租赁经营协议书，每年委托期限不少于年委托租赁经营协议书，每年委托期限不少于5 5个月，获得个月，获得返利回报。返利回报。 即：业主购买别墅后，将别墅/排屋委托海瀛洲管理公司经营出租，管理公司按业主投资额确定每年固定分红资金。业主使用公寓入住权，需提前1天预约，否则不能保证入住自己的房屋。3 3、物业管理、物业管理 “金钥匙金钥匙”英式管家服务；英式管家服务；星级酒店管理，公寓物业收费； 产权不变产权不变换居体验自愿托管自愿托管排屋托管排屋托管6480红利/年免物管水电

39、费其他辅助项目八折分时度假别墅托管别墅托管换居体验16800红利/年免物管水电费其他辅助项目八折分时度假托管托管1010年每年年每年5 5个月以上个月以上图示：托管房图示：托管房产权不变产权不变自主管理自主管理排屋自主排屋自主全天候服务其他辅助项目消费八折送8000元充值消费送菜园1块别墅自主别墅自主全天候服务其他辅助项目消费八折送12000元充值消费送菜园1块自主居住自主居住180180天以上天以上图示：自住房图示：自住房强强合作，资源共享强强合作，资源共享（一）文化资源整合（一）文化资源整合佛文化、道文化、茶文化、天台词调、唐诗、书法、围棋；汉化佛教文化发源地、佛教寺院集中地；道教十大洞天

40、之第六洞天；天台云雾茶、华顶峰 “葛玄茶圃”1800年历史，茶文化发祥地之一；古老剧种，曾在清朝嘉庆、道光年间盛传全县，今近乎绝迹；唐诗之路的终点；兰亭书法文化的源头；天台围棋之乡； 如何借用？传承？发扬？如何借用？传承？发扬？ “禅茶一味禅茶一味” 高僧说禅、禅茶茶艺、天台词调、古筝清韵，高僧说禅、禅茶茶艺、天台词调、古筝清韵， 琴棋书画，舞文弄墨，附庸风雅，琴棋书画，舞文弄墨，附庸风雅， 阳春白雪、下里巴人，高山流水、空谷寻音，和阳春白雪、下里巴人，高山流水、空谷寻音，和合而生，尽在一隅。合而生，尽在一隅。定期邀请高僧前来说禅，表演禅茶；与当地书画协会合作，在此定期举办书画聚会，展览；专设

41、古筝、茶艺表演。一个茶楼能融佛学、禅茶文化、音律、词调、诗词书画、棋为一体，在天台绝无仅有。不只是品茶饮茶休憩，更是感悟人生、体验文化、纵观千年文明。返回返回（二）旅游资源整合（二）旅游资源整合与旅行社合作，开设度假山庄旅游路线、安排度假山庄为住宿点：与旅行社合作，开设度假山庄旅游路线、安排度假山庄为住宿点： 佛院大观佛院大观/ / 仙风道场三日游：仙风道场三日游： 赤城山（济公院）国清寺高明寺智者塔院海瀛洲华顶国家森林公园（华顶寺）万年寺海瀛洲石梁飞瀑铜壶滴漏水珠帘方广寺琼台仙谷（桐柏宫） 天台天台三门，仙山佛海三日游：三门，仙山佛海三日游： 琼台仙谷海瀛洲国清寺三门海鲜(青蟹)与旅游局合作

42、、与景点资源共享与旅游局合作、与景点资源共享（1 1）旅游送海瀛洲度假）旅游送海瀛洲度假山庄山庄住宿：住宿： 门票抽奖，送别墅排屋一晚住宿，或赠送海瀛洲度假消费券（2 2）入住海瀛洲度假）入住海瀛洲度假山庄山庄送旅游门票：送旅游门票： 一晚送石梁风景区门票2张，二晚送石梁、华顶门票各2张 或赠送旅游消费券多彩主题节日，缤纷度假多彩主题节日，缤纷度假 除天台县每年固定的云锦杜鹃节等之外，度假山庄可根据季节、气候等特征定设主题节日，如： 春寻梅，问青，醉杜鹃，云锦暗香海瀛洲（赏云锦杜鹃，品天台云雾茶赏云锦杜鹃，品天台云雾茶） 夏听风，追月，触星空，盛夏沁凉海瀛洲（避暑，尝山珍野味、高山蔬避暑，尝山

43、珍野味、高山蔬菜，看星星菜，看星星） 秋品茗，论道，观云海，红枫秋意海瀛洲（观云海，听禅茶文化观云海，听禅茶文化） 冬斗冰，戏雪，探雾淞，南国北意海瀛洲（看雾淞，评天台词调看雾淞，评天台词调）风景尽其用风景尽其用婚纱摄影合作婚纱摄影合作 将海瀛洲度假山庄作为其外景拍摄基地之一，使海瀛洲的美丽四 季风景得以广泛传播，树立口碑。（三）政府（三）政府/ /企业资源整合企业资源整合1. 1. 吸引政府吸引政府/ /企业会议在度假山庄举办、召开，并将度假山庄作为政府企业会议在度假山庄举办、召开，并将度假山庄作为政府/ /企企业活动的常驻地，带动度假山庄整体人气，有序经营。业活动的常驻地，带动度假山庄整体

44、人气，有序经营。2. 2. 与携程、艺龙网合作，增加差旅散客入住。与携程、艺龙网合作，增加差旅散客入住。（四）同行业合作（四）同行业合作与全国各地同等档次度假酒度联盟，推行与全国各地同等档次度假酒度联盟，推行“分时度假分时度假”策略：策略： 即，在购买本度假酒店后，可交换到运营商提供的全国各地联盟度假酒店。后期运营推广（简）后期运营推广（简）（一）节日（一）节日/ /活动活动 不定期的活动、节日，给人以新鲜、热闹，提升客房及商业配套收入，活跃海瀛洲氛围。（二）会议销售（二）会议销售 走出度假村，走进企业、政府，以会议促进度假村客房及配套商业销售。塑造项目高端商务氛围。（三）（三）天台县城设接待中心（门店）天台县城设接待中心（门店） 一站式商务服务接待中心。提供企业/散客会议、客房预订，度假旅游咨询，免费巴士接送服务。与旅行社对接，承接企业/散客旅游团队。 树立优质服务典范，比同行先树立优质服务典范，比同行先行行一步。一步。（四）户外广告更换（四）户外广告更换 根据不同发展阶段的主题，更换户外广告内容，不时地给予潜在消费群体新鲜感。海瀛洲，开启天台度假山庄旅游目的地时代！海瀛洲，开启天台度假山庄旅游目的地时代！谢谢！