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1、精品文案精品文案-2008-2008年惠州市年惠州市中惠国际营销策略提案中惠国际营销策略提案謹呈：中惠集团隆塬房产代理事业部隆塬房产代理事业部再续橙子传奇再续橙子传奇中惠国际营销策略提案中惠国际营销策略提案TTIM战略研究模型目标目标TargetTarget营销策略营销策略MarketingMarketing项目自身项目自身Itself态态 势势TrendTrend战略战略体系体系说明：分析组成因子主要目的在于了解市场真正需求，结合自身特说明：分析组成因子主要目的在于了解市场真正需求，结合自身特点找到正确的点找到正确的指导项目营销策略，在市场中突围，达到销售目标！指导项目营销策略，在市场中突围
2、，达到销售目标！市场如何？突破口何在？ 态势态势 (Trend) 惠州房地产现状惠州经济惠城在售小户型分析自2005年以来，惠州市GDP持续增长，增幅高于14%，明显高于全省平均水平（10.1）， 07年GDP突破千亿大关，08年GDP总量首次居全省第6位 。惠州经济概况惠州经济概况2008年全年完成全社会固定资产投资总额590亿元，其中，工业完成投资260.8亿元，增长11.4%；第三产业完成投资322.5亿元，增长29.6。工业投资和第三产业投资的总量均创下历史新高 。惠州经济概况惠州经济概况2008年全年市区居民人均可支配收入19481元，增长12.5，剔除价格因素，实际增长7.9%；农
3、民人均纯收入6626元，增长16.3 %，剔除价格因素，实际增长11.5%，增幅创1997年以来的新高。惠州经济概况惠州经济概况惠州经济概况惠州经济概况惠州经济继续走强，惠州经济继续走强，固定资产投资继续增长，固定资产投资继续增长，人民生活水平不断提高。人民生活水平不断提高。2008年惠州房地产投资情况惠州房地产现状惠州房地产现状20082008年，年，全市房地产开发投资完成全市房地产开发投资完成186.8186.8亿元亿元，自，自1-91-9月超越上年度总投月超越上年度总投资额后，再攀新高，其投资同比增长资额后，再攀新高，其投资同比增长35.6%35.6%，增幅虽然比，增幅虽然比1-61-6
4、月月（67.6%67.6%）、）、1-91-9月（月（53.7%53.7%）有所回落，但仍保持较快增长。）有所回落，但仍保持较快增长。截止于截止于20082008年年1111月惠州房地产新开工面积为月惠州房地产新开工面积为561.93561.93万平米，与去年相比万平米，与去年相比有明显下滑，竣工面积为有明显下滑，竣工面积为191.1191.1万平米，同比去年有所增加，万平米，同比去年有所增加，0808年新开工年新开工面积与竣工面积为面积与竣工面积为2.942.94：1 1，施工面积增加，施工面积增加370.83370.83万平米。万平米。惠州房地产现状惠州房地产现状惠州房地产供应情况-惠城区
5、供应量（套数）20082008年市场新增供应商品住房年市场新增供应商品住房2411824118套，比去年同期增加套，比去年同期增加17.52% 17.52% 。 数据来源：惠州市房产管理局惠州房地产现状惠州房地产现状惠州房地产供应情况-惠城区供应量（面积）20082008年市场新增供应商品住房年市场新增供应商品住房270.63270.63万平方米，比去年同期增加万平方米，比去年同期增加7%7%。数据来源：惠州市房产管理局惠州房地产现状惠州房地产现状惠州房地产供应情况-惠城区供应结构数据来源：惠州市房产管理局供应结构看，供应结构看，90709070政策逐渐在市场中得到体现。全年供应中，政策逐渐在
6、市场中得到体现。全年供应中，9090平米以下户型占所有供平米以下户型占所有供应的应的42%42%，其中，其中，6060平米以下户型占平米以下户型占 22% 22%，60-9060-90平米的户型占平米的户型占20%20%。2008年月度市场供应结构（单位：套）60平米以下60-90平米90-120平米120-144平米144-180平米180平米以上月度合计1月20915910610601156952月00000003月06618834852987524月32448129556349750126615月13431333230029725216286月5607306124554055173279
7、7月8352924532574713220168月99888423366057419335429月6681055897680494331412510月758324669343489166274911月821433241344218343240012月32881679010844712008年全年53394825419341463083273224318惠州房地产消化情况-惠城区成交量（套数）20082008年实时成交商品住宅年实时成交商品住宅70967096套，比去年同期减少套，比去年同期减少53.62%53.62%。 数据来源：惠州市房产管理局惠州房地产现状惠州房地产现状20082008年成
8、交商品住宅年成交商品住宅82.8882.88万平方米，比去年同期减少万平方米，比去年同期减少50.84% 50.84% 数据来源：惠州市房产管理局惠州房地产消化情况-惠城区成交量（面积）惠州房地产现状惠州房地产现状20082008年网上登记商品住宅，中小户型唱主角，年网上登记商品住宅，中小户型唱主角，120120平米以下的户型登记占平米以下的户型登记占60%60%，其中，其中6060平平米以下占米以下占19%19%，60-9060-90平米占平米占22%22%，90-12090-120平米占平米占20%20%。2008年月度网上登记结构（单位：套）60平米以下60-90平米90-120平米12
9、0-144平米144-180平米180平米以上月度合计1月351061339759654952月1341583517191833月351001339443454504月921127711736234575月149200212227103949856月10512415514189586727月12317215211783777248月43414810814453529399月10516396179835668210月145244223236126118109211月483407311285180134180012月22436132332719513515652008年全年194321781981
10、1999106787610044惠州房地产消化情况-惠城区成交结构惠州房地产现状惠州房地产现状惠州房地产存量情况-惠城区供求比20082008年市场新增套数供求比达到年市场新增套数供求比达到3.273.27，超过以往各年供求比水平，严重供过于求。，超过以往各年供求比水平，严重供过于求。数据来源：惠州市房产管理局惠州房地产现状惠州房地产现状惠州房地产存量情况-惠城区存量截至截至20082008年年1212月月3131日，惠城区商品住房存量日，惠城区商品住房存量2431424314套，套，约约294294万平米，如果按万平米，如果按0808年的消化速度，仅存量就需要年的消化速度，仅存量就需要424
11、2个月消化。个月消化。数据来源：惠州市房产管理局。监测范围：2007年2008年取得预售许可证项目说明n市场存量部分存量是表示截至上个月底的市场存量到本月底的可售量；n市场新增部分存量是表示本月新批预售项目到本月底的可售量；n前两者合计为本月底总的市场存量；n此报告中市场存量统计以“07年以来新批预售项目总量及项目的登记情况”为指标。（下同）惠州房地产现状惠州房地产现状江北片区新增供应量08年江北片区新增供应4795套，约51.35万平米，比去年同期增加15%。数据来源：惠州市房产管理局。监测范围：2007年2008年取得预售许可证项目惠州房地产现状惠州房地产现状江北片区成交08年江北片区网上
12、登记1917套，合21.19万平米。数据来源：惠州市房产管理局。监测范围：2007年2008年取得预售许可证项目惠州房地产现状惠州房地产现状惠州房地产现状惠州房地产现状惠州房地产成交价格-惠城区成交均价2008年惠城区住宅成交均价4496元/平米，比去年同期下降5%。数据来源：惠州市房产管理局惠州房地产现状惠州房地产现状存量巨大，消化缓慢，中小户型唱主角！存量巨大，消化缓慢，中小户型唱主角！20082008年推出年推出1414个项目，总建面约个项目，总建面约4545万平方米，总套数近万平方米，总套数近60006000套。套。小户型市场竞争激烈小户型市场竞争激烈花边岭片区花边岭片区义乌二期义乌二
13、期丽格国际公寓丽格国际公寓富力丽港国际公寓富力丽港国际公寓五星国墅园五星国墅园宏益尚城宏益尚城恒和金谷恒和金谷威廉城邦威廉城邦云天华庭云天华庭江北片区江北片区2008年2009年佳兆业中心佳兆业中心华茂项目华茂项目光耀橙子光耀橙子花边岭南花园花边岭南花园CONDOCONDO南山公馆二期南山公馆二期港惠新天地二期港惠新天地二期光辉年代光辉年代益鑫大厦益鑫大厦天峰新地天峰新地20082008年已售小户型楼盘分布图年已售小户型楼盘分布图花边岭片区花边岭片区义乌二期义乌二期丽格国际公寓丽格国际公寓富力丽港中心富力丽港中心五星国墅园五星国墅园宏益尚城宏益尚城恒和金谷恒和金谷江北片区江北片区光耀橙子光耀橙
14、子花边岭南花园花边岭南花园CONDOCONDO20082008年推出的项目主要集中在江北年推出的项目主要集中在江北CBDCBD、麦地成熟片区，均为城、麦地成熟片区，均为城市主要发展区域。市主要发展区域。云天华庭云天华庭项目项目建面建面（）（）推盘量推盘量（套）（套）销售时间销售时间装修标准装修标准（元（元/ /）主力户型及主力户型及面积（）面积（）折后均价折后均价（元（元/ /）宏益尚城宏益尚城 140002382008年3月800一房，405300五星国墅园五星国墅园 469075402008年5月1000一房，47-734300义乌二期义乌二期400007922008年5月500一房，40
15、-553915恒和金谷恒和金谷455715252008年6月500一房，41-474800花边岭南花边岭南344682762008年7月毛坯 两房，884300光耀橙子光耀橙子 370003452008年7月1200两房，486200丽格公寓丽格公寓400007662008年8月1500一房，35-604300富力丽港中心富力丽港中心615007472008年9月3000单房，50-60一房，70-807500CONDOCONDO约100002972008年9月 600一房，385280云天华庭云天华庭440003382008年9月毛坯两房，71-854200益鑫大夏益鑫大夏34792 388
16、2008年10月毛坯两房，55-653900威廉城邦威廉城邦50000多4202008年10月毛坯两房，73-783900光辉年代光辉年代243525042008年10月毛坯一房，483300天峰新地天峰新地312065242008年12月毛坯一房，59-653600爵士公寓爵士公寓21422852009年1月18日精装修一房，60288020082008年惠城已售小户型项目统计年惠城已售小户型项目统计已推小户型项目多为单体楼，已推小户型项目多为单体楼，90%90%带有装修标准，户型以带有装修标准，户型以353555 55 单房为主。单房为主。单体楼均价单体楼均价26002600元元/ /52
17、005200元元/ /，小复式均价，小复式均价53005300元元/ /62006200元元/ /，根据目根据目前市场走势判断，前市场走势判断，20092009年推售的小户型单位在价格上将进一步走低以面对市场激烈竞争。年推售的小户型单位在价格上将进一步走低以面对市场激烈竞争。个案分析个案分析- -宏益尚城宏益尚城1 1、客户积累情况、客户积累情况（1）蓄客期 07年11月底开始在金海马设外展场，08年1月9日搬至销售 中心，3月2日开放样板房，3月29日开盘，蓄客4个月；（2）蓄客方式 交纳3000元办理VIP卡；（3）诚意客户量 1月29日开始认筹，截止开盘共认筹210多个。2 2、开盘优惠
18、措施、开盘优惠措施（1）VIP客户成功选房3000元诚意金抵10000元；（2）前80批客户购房可额外享受总房价直减2万元 的优惠；（3）所有成交客户有精美礼品赠送（厨具和雨伞）。3 3、开盘价格、开盘价格 均价5500元/（含800装修），起价5000元/，最高价6300元/。4 4、销售情况、销售情况3 3月份开盘共推出月份开盘共推出238238套，目前销售率套，目前销售率80%80%；个案分析个案分析- -义乌二期公寓义乌二期公寓1 1、客户积累情况、客户积累情况（1）蓄客方式 交纳1000元诚意金认筹；（2）诚意客户量 08年8月10日-15日认筹，截止开盘共认卡250张。2 2、开盘
19、优惠措施、开盘优惠措施（1）VIP客户享受额外85折；（2）开盘当天额外98折； （3）VIP客户抽奖，奖品有电视，冰箱，索尼相机，空调，笔记本，奥运 福娃，雨伞；3 3、价格、价格 北面均价3900元/（含500元装修），南面均价4200元/；4 4、销售情况、销售情况推出过15万/套的销售策略，并可代业主垫付2成首付。共推出共推出792792套，目前销售率套，目前销售率50%50%。个案分析个案分析- -丽格国际公寓丽格国际公寓1 1、客户积累情况、客户积累情况（1）蓄客期 08年3月11日临时咨询处进场，8月23日营销中心，样板房开 放，9月6日开盘，蓄客期5个月；（2）蓄客方式 1）金
20、卡交诚意金2万元（不可退）定房号； 2）银卡客户交诚意金1万元（可退）不定房号；（3）诚意客户量 08年7月开始认筹，截止开盘共认金卡62张，银卡42张。2 2、价格、价格 折前一口价4518元/（含1500元装修），折后均价4300元/，最低价3550元/ ；3 3、销售情况、销售情况 共推出共推出766766套，目前销售率套，目前销售率40%40%。惠城小户型市场总结供应量急骤增加；供应量急骤增加；70%70%带精装修；带精装修；集中在具有较高价值的地段；集中在具有较高价值的地段；拥有相对便捷的生活配套和交通便利性；拥有相对便捷的生活配套和交通便利性；竞争白炽化！竞争白炽化！我是什么？如何
21、融入市场？ 项目自身项目自身( (Itself)客户定位项目定位价格定位用地面积(M2)6240总建筑面积(M2)21120（住宅1.3万）容积率3.2总车位数104装修状况毛坯楼层状况14层，1-2楼为商业总套数住宅336套; 商铺24套 项目位置惠州江北三新工业区内发展商中惠国际交通配套惠州大道周边配套邮局、旺升学校、幼儿园、三新市场项目概况项目概况旺升学校旺升学校老厂房宿舍老厂房宿舍佳怡花园佳怡花园工厂工厂自建房自建房城市绿兴城市绿兴项目四至项目四至北西南东项目概况项目概况本项目被众多厂房与陈旧的员工宿舍包围，昭示性很弱，且周边的道路比较脏乱，给本项目的形象造成非常大的影响；项目入口道路
22、比较脏乱 废品回收站 正对城市绿兴杂乱的围墙项目周边环境项目周边环境项目概况项目概况项目周边生活配套项目周边生活配套 本项目周边生活配套设施较少，主要以企业员工的集体宿舍与食堂生活为主。本项目周边生活配套设施较少，主要以企业员工的集体宿舍与食堂生活为主。邮局三新市场旺升学校项目概况项目概况项目交通状况项目交通状况 据现场调查，本项目只有一个入口，且必须从三新工业区进入，虽然有惠州大道经过，但离本项目较远，后期需要增加多个导示牌指引 。三新工业区主入口 项目后方正修建道路，但没有通往本项目的入口 项目概况项目概况项目概况项目概况户型产权面积套数比例一房两厅3919257%一房两厅4112036%
23、四房两厅75247%户型配比户型配比项目产品分析项目产品分析此面单位被厂房挡住，低楼层的采光受到影响，噪音大。此面正对学校，噪音相对较大；高楼层可远眺义乌、亚太市场等区域，有一定的景观优势。此面紧邻自建房，低楼层会受一定影响，但高楼层的。A A户型高层单位优势较明显，可作为本项目的主推单位。户型高层单位优势较明显，可作为本项目的主推单位。朝向：该户型分别朝东、南、西三个方向，朝向较佳。景观：低楼层无任何景观，高楼层南向户型可远眺义乌、亚太市场，东向高楼层可远眺双城国际。视野：低楼层视野较差，高楼层的南向和东向视野相对开阔。采光/通风：低楼层通风及采光较差，高楼层较好。噪音：西向的低楼层受工厂噪
24、音污染，南向受学校噪音影响。赠送面积：项目产品分析项目产品分析此单位朝向较差，视野狭窄。此面单位正对员工宿舍和城市绿兴，视野受到限制。B B户型单位视野都较狭窄，且都靠内，采光受到影响，朝向较差。户型单位视野都较狭窄，且都靠内，采光受到影响，朝向较差。项目产品分析项目产品分析CC户型单位位于整个项目的两端，视野上较开阔，但西侧单位有户型单位位于整个项目的两端，视野上较开阔，但西侧单位有大量建筑群遮挡，朝向稍差。大量建筑群遮挡，朝向稍差。S S 优势优势W W 劣势劣势O O 机遇机遇T T 威胁威胁1、户型设计佳，无暗房；2、附加值高，赠送面积大，最大可赠送48.3；1、地理位置较偏，昭示性很
25、弱；2、周边环境差，入口处有一废品回收站，项目被自建房及厂房包围；3、周边生活配套不完善；4、项目位于工业区内，存在一定的安全隐患。1、目前市场在售的小复式产品相对较少，可选性不多；2、工业区内3000名员工是不可小视的租赁市场；3、工业区内具有一定购买力的管理人员，可挖掘这部分潜在市场。1、项目附近有多个住宅楼盘，分流了本项目的部分客户；2、江北已有义乌小商品城、丽格等公寓项目，与这几个项目相比，本项目的优势不明显。项目项目SWOT分析分析项目主体定位思路Loft关键词：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构； 透明性，减少私密程度； 开放性，户型间全方位组合； 艺术性，通常是业主自行决定所有
26、风格和格局。 LOFT新兴单身一族：新兴单身一族：包括包括 ：白领、公务员、企事业单位员工特点特点 ：经济独立、收入较高、个人条件优秀，却迟迟不愿结婚的单身男女。这个族群的人 因为一个人过日子，需要的空间相对小，关注时尚事物，要求生活有品味，因此很多人选择了时尚的小户型。习惯：习惯：习惯于快节奏的工作，工作内外的生活落差比较大，追求生活的速度和品质的力度。爱好：爱好： 上网、购物、交友、参加活动、旅游。价值观：价值观：追求完善的物业管理、优质的配套服务，重视室内装饰、格局。需求：需求： 高品质的管理和服务，人文氛围适合自己，完善的生活配套与消费环境。客户定位客户定位小户型主力客户群深化描述小户
27、型主力客户群深化描述关键词：小资，追求高品质生活过渡一族：过渡一族：包括包括 ：公司职员、个体户特点特点 ：这类人群多数已成家立业，他们从外地来惠州经商或工作，熟悉惠州生活，本身并不喜欢小户型，但由于手中票子紧，又迫切希望有自己的房子，因为小户型总价较低，于是买一套来做过渡性居住。行为行为 ： 具有就近原则，喜欢舒适实用。重视和计较利益得失。爱好爱好 ： 看电视、看书、餐饮。价值观价值观：买房与租房哪个更划算？租房不如供房。需求需求 ： 合理的价格、楼盘的素质、居住氛围将是打动他们的重要因素。客户定位客户定位小户型主力客户群深化描述小户型主力客户群深化描述关键词：过渡，追求实惠投资一族投资一族
28、: :包括包括 ：惠州及周边城市投资客特点特点 ： 大多集中在2540岁这个年龄段，具备一定的相关专业知识，同时拥有相当程度的趋利性和盲目性。资金来源相对轻松、宽裕，有观望等待和跟风抢购的矛盾特征。习惯习惯 ： 对升值前景着重关注，喜欢圈占和抬价。价值观：价值观：利益才是最好的朋友，只有能够带来可望和可观利润的楼盘才能打动对投资持观望态度的心。需求需求 ： 安全可靠的投资说明和计划，清晰明了的收入数据。客户定位客户定位小户型主力客户群深化描述小户型主力客户群深化描述关键词：精明，追求回报客户定位客户定位客户类型置业喜好置业目的单身族低首付、低总价、周边配套、容易转手过渡房年轻夫妇低总价、容易转
29、手刚性需求、过渡性常驻惠州工作的外地商务人士低首付、配套、交通便利度、物管公司服务水平临时住所长线投资客低首付、低总价、投资回报、地段、人气出租本项目主力客户群以这四种群体为主，短期的投机客户以目前的市场环境判断会非常少。定定价价参参考考因因素素客户对销售价格的敏感度客户对销售价格的敏感度产品品质及造价产品品质及造价竞争对手的价位竞争对手的价位房地产市场走势影响房地产市场走势影响价格定位价格定位发展商目标发展商目标本本项项目目定定价价思思路路从项目的区位、地段、周边环境、项目配套等多重因素权从项目的区位、地段、周边环境、项目配套等多重因素权衡比较，本项目定价不宜过高。衡比较，本项目定价不宜过高
30、。在同类产品竞争不大的时候，快速消化项目，迅速回笼资在同类产品竞争不大的时候，快速消化项目，迅速回笼资金，这是我们的目标。金，这是我们的目标。价格定位价格定位价格策略：价格策略：以价格较低的特价房入市，吸引买家；以价格较低的特价房入市，吸引买家；后期借助人气及产品优势增强，再逐步上扬。后期借助人气及产品优势增强，再逐步上扬。快速销售，回笼资金快速销售，回笼资金价格定位价格定位价格定位价格定位销售后期均价：销售后期均价：3675-37803675-3780元元（按建筑面积，按建筑面积，含含400400元元/ m2/ m2的装修标准）的装修标准）销售前期均价：销售前期均价：35003500元元（按
31、建筑面积，含（按建筑面积，含400400元元/ m2/ m2的装修标准）的装修标准）上浮5%8%推广策略？销售策略？ 销售策略入市策略渠道拓展形象塑造营销策略营销策略 (Marketing)塑造拓源推广策略我们的形象如何塑立？我们的形象如何塑立？交通便捷，人气旺产品价值点产品价值点回顾回顾产品设计佳，无暗房附加值高，买一层送一层 建筑线条简洁、色彩单一鲜明、功能紧凑实用的现代主义风格。建筑线条简洁、色彩单一鲜明、功能紧凑实用的现代主义风格。说明：销售中心在满足必备的各大功能之外，利用简洁的线条、单纯而鲜明的色彩，突出本项目时尚现代的特点。形象塑造形象塑造销售中心销售中心情景式样板房情景式样板房
32、让客户直观的看到精装现房感受到高品质，让意向客户产生强烈的购买冲动；形象塑造形象塑造情景式样板房情景式样板房大堂建议大堂建议大堂建议大堂建议豪气现代大堂豪气现代大堂 尊贵、气派、人性化尊贵、气派、人性化 u 现代材质、大空间、VIP接待服务u 大堂外墙多采用玻璃材质u 进口大理石、花岗岩装饰 u设立体绿化形象塑造形象塑造入户大堂入户大堂形象塑造形象塑造星级物管星级物管强调生活感强调生活感提出“居家式小户型，更舒适，更私密”概念，通过适当营造这种氛围来打动那些在内心里渴望自己拥有“小天地”的潜在客户群；形象塑造形象塑造宣传物料宣传物料演绎生活内涵演绎生活内涵提出“一层空间两种享受”概念，演绎多层
33、次生活内涵，随心百变的空间，令人遐想连连。形象塑造形象塑造宣传物料宣传物料塑造推广策略推广策略拓源“拓源拓源”三大战术三大战术隆塬客户资源（二级、三级市场客户源）中惠集团企业资源（集团关系客户）与关联行业结盟（惠州客户）123“拓源拓源”： 即开拓客户资源即开拓客户资源媒体诉求及事件营销（惠州客户）4隆塬三级市场客户资源隆塬三级市场客户资源内销：隆塬内部员工300多人，通过内部推介会，短信等方式在隆塬内部消化一批房源。外销：与公司三级市场联动，在公司储存的客户资料库中寻找目标客户，有效拉动销售。n 1616间地铺间地铺n 营业网点遍布江北、东平、营业网点遍布江北、东平、河南岸、麦地、陈江仲恺等
34、片河南岸、麦地、陈江仲恺等片区。区。n 近近300300人人的销售队伍的销售队伍n 隆塬隆塬3 3多年的客户积累、沉多年的客户积累、沉淀淀外销网络资源整合外销网络资源整合二三级市场联动二三级市场联动隆塬客户资源隆塬客户资源隆塬内部推介会隆塬内部推介会往来于隆塬房产在惠城的14家分行，接送诚意客户到达项目。“中惠号”看楼专车充分挖掘中惠的关系户资源，采取定向优惠、宣传，提供老带新奖励，促进成交。中惠关系户资源中惠关系户资源百年好合圣玛利金夫人黄山色色与惠州各大著名影楼结盟，针对目标客户群体推广。与关联行业结盟与关联行业结盟亮点渠道亮点渠道与关联行业结盟与关联行业结盟二手家私、家电市场搬家公司户外
35、广告节点和大事件营销 窄众媒体广告、短信报纸广告 网络和电视广告报纸广告 户外路牌广告 电视广告窄众媒体广告、短信 网络和广播不同渠道对促成口碑式传递效果不同渠道对促成口碑式传递效果不同渠道对促成上门量的贡献不同渠道对促成上门量的贡献户外路牌、活动营销、报纸广告、网络广告是目前惠州市场最为重要的营销渠道。媒体诉求媒体诉求媒体诉求媒体诉求本项目也走常规路线吗？NO！低投入，高产出！低投入，高产出！媒体诉求媒体诉求户外广告：户外广告：在项目主入口路段竖立户外广告牌，在必要路段设置灯旗。在项目主入口路段竖立户外广告牌，在必要路段设置灯旗。报纸媒体：报纸媒体：结合现场活动，在今媒体进行阶段性新闻炒作。
36、结合现场活动，在今媒体进行阶段性新闻炒作。单张：单张：充分利用我司三级市场资源，在各营业网点周边区域派发单张。充分利用我司三级市场资源，在各营业网点周边区域派发单张。短信：短信：结合重大营销节点投放。结合重大营销节点投放。网络：网络：剑客炒作。剑客炒作。关键词：廉价，实效，控费以惠城区为基地，利用多渠道抢先树立知名度及传播优势，以惠城区为基地，利用多渠道抢先树立知名度及传播优势，大面积渗透市场。以低首付、低总价为切入点，充分利用惠大面积渗透市场。以低首付、低总价为切入点，充分利用惠城区目前同类型竞争对手不多的优势，快速消化项目。城区目前同类型竞争对手不多的优势，快速消化项目。推广总策略推广总策
37、略营销总费用：总销售额营销总费用：总销售额1.5%681.5%68万万费用主要支出项费用主要支出项：户外广告（包括广告牌、路牌、灯柱旗）户外广告（包括广告牌、路牌、灯柱旗）20%20%项目自身包装及现场引导项目自身包装及现场引导 20% 20%报纸（今媒体间差投放）报纸（今媒体间差投放） 12%12%活动活动15%15%印刷品印刷品 15% 15%其他（含短信、派单、网络等其它费用）其他（含短信、派单、网络等其它费用） 18% 18%营销费用预算营销费用预算充分准备全展示阶段火暴推盘推出即售馨馨阶段集中蓄客（蓄势）销售总策略销售总策略淡化物业弱势，高调宣传项目的高品质和超群投资、居住方式，同时
38、拉动各个阶层胃口。执行阶段捆绑式营销优惠，VIP客户积累过程中，注意重复购买，满足各阶层人士的不同需求。分多批推出，人为制造稀缺感、加强热卖效果宣传聚焦点宣传聚焦点营销渠道营销渠道推售节奏推售节奏销售策略销售策略销售时机：销售时机：展示体系到位（销售中心、样板房、项目前广场、入户大堂）。先预热先展示再认筹：先预热先展示再认筹：进行充分的市场预热和展示后再认筹。推售节奏：推售节奏：多次分批少量推出，力争推出即售磬，制造市场的需求紧张度。制造营销热点，持续举行活动：制造营销热点，持续举行活动：不断制造营销热点，持续举办体验式营销 活动，持续制造区域人气，提高社会关注度。入市策略入市策略伴随着房地产
39、地产市场的发展，房地产销售渠道发展也趋向多元化，在保持伴随着房地产地产市场的发展，房地产销售渠道发展也趋向多元化，在保持既有的模式下，应发展为全方位、多样化的新渠道。既有的模式下，应发展为全方位、多样化的新渠道。现场销售现场销售 外展场销售外展场销售 资源客户销售资源客户销售 网络营销网络营销 团购销售团购销售销售渠道销售渠道 销售渠道策略销售渠道策略销售周期？资金回笼计划？ 目标目标 (Target)销售目标销售目标开盘即售60%，8周售罄！资金回款计划资金回款计划住宅总回款4554万元！THE ENDTHE ENDTHANK YOUTHANK YOU！结束语结束语谢谢大家聆听！谢谢大家聆听！80
