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1、中房安阳卫东商业中心项目定位策划报告中房安阳卫东商业中心项目定位策划报告广州善策形界整合机构2010年6月20102010成就安阳前言前言一一个个引引领领安安阳阳崛崛起起的的圣圣手手 本项目是中房集团在安阳的第一个第一个项目，作为国字号国字号企业，不仅要考虑到经济效益，更重要的是通过项目带动区域经济文化发展，把本项目打造成为整个安阳市的地标性建筑和城市名片地标性建筑和城市名片。 在目前项目所处的市场环境下，开拓本项目的辐射力，必须找准定位、做出特色。从而，要求我们必须充分研究细分市场，在商业内涵上推陈出新。在项目早期规划的基础上，进一步深化挖进一步深化挖掘项目市场核心价值。掘项目市场核心价值。
2、 本次报告将以项目的市场综合态势为分析基础，依照项目依照项目的早期规划并结合目前的市场环境，对项目进行定位升级的早期规划并结合目前的市场环境，对项目进行定位升级！为项目！为项目的启动并成功运作打下基础。的启动并成功运作打下基础。前前 言言城市背景城市背景分析分析盛世安阳老老城城商商业业中中心心 价价值值无无可可限限量量安阳市位于河南省北部，地处山西、河北、河南三省交汇处。全市面积7413平方千米，其中耕地面积40.9万公顷、城市建成区面积83平方公里。辖1市5县4区，总人口为544.57万人。洹水帝都洹水帝都 漳水邺都漳水邺都 古韵流长古韵流长 国家历国家历史文化名城史文化名城 人类文明的发源
3、地人类文明的发源地城市概况城市概况安安阳阳印印象象： 安阳是一座有着悠久历史文化的古城，它古老与现代化相交织，共同构成了安阳独具魅力的风景！ “洹水安阳名不虚，三千年前是帝都”。这是郭沫若先生称赞安阳的话语。 安阳位于晋、冀、豫三省交界处安阳位于晋、冀、豫三省交界处 陆地交通陆地交通四通八达，奠定安阳豫北交通中心的地位四通八达，奠定安阳豫北交通中心的地位区位交通区位交通郑州郑州邯郸邯郸安阳，地处晋、冀、豫三省交汇处，属于豫北地区中心城市，是中国南北向京广铁路干线上的一个要站，便利的交通大环境，为安阳经济的高速发展提供了优越的基础条件；京广铁路纵贯市区，安林、汤濮铁路支线通往西部矿区和东部油田。
4、京港澳高速公路、106、107国道贯穿南北；林南高速承东启西，在安阳交叉形成高速公路枢纽站。目前，正积极筹建长治至兖州铁路，与京广、京九、京沪铁路接轨，直达沿海日照港。区区位位核核心心： 空、地交通四通八达，奠定安阳豫北交通中心的地位，距中枢机场较近，外来旅游人群相对比较方便，对发展商贸及旅游奠定基础。邯郸机场通航，将对安阳经济起到促进作用距离安阳市区：43KM，约30分钟500km，高速公路6小时200km，高速公路3小时北京北京经济总量增长较快，连续几年保持在经济总量增长较快，连续几年保持在10%以上，高于全省水平以上，高于全省水平, 处于处于全省全省上游水平上游水平。宏观经济宏观经济宏宏
5、观观经经济济：总体较好，保持快速发展的势头，安阳经济进入了快速发展的行列。良好的经济环境有利于刺激房地产市场的发展。 2009年GDP总量为1106亿元，增长12.2%。其中，一产增加值144亿元，增长4.2%；二产增加值686亿元，增长13.7%；三产增加值276亿元，增长12.4%。人均生产总值突破3000美元。三次产业结构为13:62:25。在河南排第7位，处于中上水平。安阳市城镇人均可支配收入增长迅速，2009年达到3000美元，在省内排在中上游位置。近几年人均可支配收入显著增加，尤其05年涨幅在20%（约），收入增加而产生的大量需求将有待于进一步释放，消费能力得到提高间。安阳目前仍以
6、第二产业为安阳市的主导安阳目前仍以第二产业为安阳市的主导产业，城市产业重工业化特征明显产业，城市产业重工业化特征明显重工业城市重工业城市第二产业中工业占据主导地位：2009年工业生产总值达到686亿元，占整个国民生产总值的62%，三产业结构为13:62:25。金属冶炼、能源及加工制造业成为国民经济的支柱产业，三大行业的总产值占全市工业总产值的60%以上。而其中河南省最大的钢铁企业安钢则是城市经济的重要支柱。历史文化价值：十一五”期间，安阳把加快工业化进程摆在经济社会发展更加突出的位置，积极实施“工业强市”战略，大力推进“工业振兴工程”。消费增加依靠内需增长，消费增加依靠内需增长，,消费区域集中
7、在消费区域集中在老城区，形成老城区，形成“西区挣钱，东区消费西区挣钱，东区消费” 格格局局消费潜力消费潜力2009年，社会消费品零售总额完成292.5亿元，增长19%。其中限额以上汽车经销企业实现汽车类零售额17.5亿元，增长78.1%。从分行业看：全市批发业实现零售额为37.2亿元，增长18.4%；零售业实现零售额为190.1亿元，增长16.7%；住宿和餐饮业累计实现零售额为62.2亿元，增长27.3%。分地区看：市区零售额176亿元，增长20.3%；县及县以下零售额116.5亿元，增长17.2%。老城区老城区工业区工业区历史风光休闲游览区历史风光休闲游览区安东新区安东新区高新技术产业区高新
8、技术产业区消消费费格格局局：安阳市各区域功能划分比较明显，工业区分布在城市西部及南部，商务功能集中在老城区，而行政办公功能布置在东部部，各区域经济发展不平衡，西部工业区经济总量及人均收入较高，而老城区及东区第三产业相对发达，但收入较低。城市形成了“西区挣钱，东区消费”的不均衡发展格局，开发区近几年经济效益提升，收入及消费不断提升；安阳是中国八大古都之一，有着丰富的历史安阳是中国八大古都之一，有着丰富的历史文化旅游资源文化旅游资源历史文化历史文化2006年7月13日，殷墟成功申报世界文化遗产，成功被列入世界遗产名录。2009年在河南安阳县安丰乡西高穴村发现东汉大墓,经专家考证确定为曹操高陵。申遗
9、成功、发现曹操高陵及安阳自身历史文化极大地提高了安阳在中国、世界的知名度，必然会带来大批的旅游人群，从而给安阳商业和商贸经济带来新的发展机遇，促进安阳经济更进一步的发展。正在挖掘中的曹操高陵正在挖掘中的曹操高陵出土的甲骨文出土的甲骨文 司母戊大方鼎司母戊大方鼎 1 12 23 34 4殷墟宫殿宗庙遗址殷墟宫殿宗庙遗址 安阳历史人文资源非常丰富，城内有萧曹庙、安阳历史人文资源非常丰富，城内有萧曹庙、袁氏小宅、文峰塔、高阁寺、钟楼等袁氏小宅、文峰塔、高阁寺、钟楼等城市文化城市文化 袁氏小宅袁氏小宅袁氏小宅袁氏小宅高阁寺高阁寺高阁寺高阁寺萧曹庙萧曹庙萧曹庙萧曹庙文峰塔文峰塔文峰塔文峰塔钟楼钟楼钟楼钟
10、楼巴黎巴黎服装服装广场广场中环中环百货百货文峰北街文峰北街文峰南街文峰南街规划中规划中广场广场1 14 43 35 52 21 12 23 34 45 5历历史史文文化化价价值值：申遗成功、发现曹操高陵及自身历史文化极大地提高了安阳在中国、世界的知名度，必然会带来大批的旅游人群，从而给安阳商业和商贸经济带来新的发展机遇，促进安阳经济更进一步的发展。名人故里名人故里争夺战争夺战全国各地对旅游历史文化资源的争夺，表全国各地对旅游历史文化资源的争夺，表明了旅游对当地经济发展的重要性。明了旅游对当地经济发展的重要性。李白故里：两国四方的博弈李白故里：两国四方的博弈 四川江油、湖北安陆、甘肃天水、吉尔吉
11、斯斯坦的托克马克市，纷纷自称是李白的故乡，点燃了李白故里争夺战。特别是江油和安陆两地，干脆放弃了学术争鸣，当地政府赤膊上阵，文攻笔战，一个名人故里之争，上升到官方层面，这在国内极其罕见。一个曹雪芹，故里四五个一个曹雪芹，故里四五个 曹雪芹曹公故里正被河北唐山丰润、辽宁辽阳、辽宁铁岭和江西南昌武阳四地争夺，在尚无国家级的学术定论情况下，各地资源已经开始投入并且声势浩大，堪称中国名人故里争夺“第一战”。为了老子大动干戈为了老子大动干戈 安徽涡阳县、河南鹿邑、甘肃临洮则为了老子大动干戈。2008年，甘肃省临洮县宣布，计划投资8000万元建造“老子文化园”；次日，河南鹿邑举行了纪念老子诞辰2579周年
12、公祭大典，并对外宣布将举办“中国鹿邑国际老子文化节”；2009年,安徽涡阳县计划投资不少于5亿元，建“老子文化生态园”，打造世界上独一无二的道家文化胜地。发展动力较为充足的区域性中心城市，发展动力较为充足的区域性中心城市，消费尚有挖掘空间，商业市场发展潜力较大消费尚有挖掘空间，商业市场发展潜力较大发展研究发展研究安阳是豫北区域性中心城市，交通优势明显，经济实力处于区域中上水平，发展动力充足。重工业化是经济发展的核心，吸引了最多的就业人群，直接决定城市消费力的增长，但受国家宏观调控影响较大。旅游收入不断加大，消费内生增长特征明显，整体消费潜力有待挖掘，但预计总量仍会继续增长。城市发展方向分析城市
13、发展方向分析谋定安阳安安阳阳坐坐标标 区区域域未未来来 城城市市新新形形象象的的代代表表城市数量城市数量5个以上城市人口城市人口1000万人以上人口密度人口密度300人/平方公里以上城市密度城市密度0.5个/万平方公里以上城市化水平城市化水平20%以上国内城市群划分标准国内城市群划分标准1234567891011121413151.长三角城市群2.珠三角城市群3.京津冀城市群4.半岛城市群5.辽中南城市群6.海峡西岸城市群7.中原城市群8.徐州城市群9.武汉城市群10.成渝城市群11.长株潭城市群12.哈尔滨城市群13.关中城市群14.长春城市群15.合肥城市群中原城市群是以郑州为中心，含洛阳
14、、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源共市在内的城市密集区。安安阳阳处处于于中中原原城城市市群群外外围围，为为经经济济紧紧密密联联结（豫冀晋）城市结（豫冀晋）城市优越的区位优越的区位,天成交通优势天成交通优势, 安阳必成为安阳必成为中原城市群中西部地区新增长极中原城市群中西部地区新增长极经济幅射经济幅射 城城市市竞竞争争力力：根据城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告No.4，在中国15大城市群中，中原城市群位列第七，正在逐渐成为中西部地区最具发展活力的经济隆起带之一。产业崛起产业崛起丰富的历史文化资源丰富的历史文化资源,安阳旅游产业崛起安阳旅游产业崛起,旅游收入扩大旅游收入扩大,旅游业逐
15、步成为经济支柱旅游业逐步成为经济支柱 2009年全年接待国内游客1430万人次，旅游收入47.9亿元,同比增长21.19%和12.44%;接待入境游客5万人次，外汇收入915万美元，同比增长42.86%和66.36%因此说明，旅游业收入逐步形成经济支柱之一。产产业业崛崛起起：丰富的历史文化,便利的交通,是安阳旅游产业崛起动力,但安阳旅游尚未形成产业链,缺乏必要的配套，像餐饮、酒店配套、旅游产品等,因此发展旅游业是现阶段的机遇.安阳城区目前已经初步形成了安阳城区目前已经初步形成了5大城市组团大城市组团（人口聚集区域（人口聚集区域3-5平方公里不等）的格局平方公里不等）的格局现时布局现时布局 老城
16、区老城区工业区工业区历史风光休闲游览区历史风光休闲游览区安东新区安东新区高新技术产业区高新技术产业区以殷墟大遗址为核心，以安阳河为纽带通过行政东区的移迁，在东部逐渐形成以行政、商务、居住、信息为主的新区以老城区为核心的传统商业服务区以现代工业产业为主，以高教科研为支撑的高新技术产业区以安钢、安玻、安烟为龙头的铁西工业区和城市金融中心城市框架：95平方公里。市区总人口：102.5万。主城区人口：约80万。五大组团：老城传统商业区、东面安东新区、南部高新技术产业区、西部工业区和北部历史风光休闲游览区。未来安阳城市将向南、向东方向扩张，重点加强安东新区的建设，拉大城市骨架，加快城市化进程。现状说明现
17、状说明:国内当前三线城市旧城中心区国内当前三线城市旧城中心区域地段优越域地段优越,知名度高知名度高,是城市商业核心是城市商业核心城市商业研究城市商业研究 研究国内当前各级城市商业中心发展的现状及前景，区域型中心城市的市级核心商圈一般位于该城市老城区中心，但由于城市发展,交通、基础措施等已不能满足需求,旧城出现空心化,居住人们会转移到新区,逐步形成新的区域性商业中心,构成卫星状商圈布局城市，而旧城历经多年城市历史所形成的成熟商圈，在城市原居民中具有崇高的知名度，地段优势在整个城市中无可比拟，成为该城市的商业各片！如广州的北京路商圈、上海的南京路商圈、北京的王府井商圈以及哈尔滨的中央大街商圈等。老
18、城区老城区安东安东新区新区商业特征：本项目是属于市级老城核心商业中心，地段是最大的优势；但由于基础设置等问题，但会在新区形成新的区域性商业中心。未来安阳市商业中心转移是必然的趋势未来安阳市商业中心转移是必然的趋势,新新区将会形成新的区域商业中心区将会形成新的区域商业中心未来格局未来格局 安东新区规划范围：东起永安街，南至明福街，西至曙光路，东至光明路，规划总用地10.39平方公里。其中，中央商务区规划用地面积1.6平方公里，是集金融中心、购物中心、商务办公中心、商业街区等功能为一体的新型城市空间。随着市委、市政府迁入政务新区，安阳的行政中心转移，未来安东新区内政务功能和商务功能得以加强，有可能
19、成为老城区外另一个城市中心。商业特征：随着新区的发展，同样会出现比较大型，外立面吸引而且功能齐全的区域商业中心，主要满足大量迁入人口的消费以及生活需要。2005年至今规划期建设期成熟期规划及市政基础工程启动京林等住宅项目启动中央商务区规划启动2000年2001-2004年安东新区发展刚刚开始，目前进入住宅开发安东新区发展刚刚开始，目前进入住宅开发主要设施开工：易园2001年9月安阳党政综合楼2002年日报大厦2003年初博物馆2003年12月项目定位分析项目定位分析定位安阳细细分分市市场场 找找准准定定位位 深深化化挖挖掘掘价价值值项目紧邻安阳火车站与安阳客运站，位于解放大道安阳宾馆旁，总高度
20、28层，由4层裙楼以及24层塔楼组成。本案项目概况项目现状项目位置本案包含塔楼部分以及商业裙楼两部分的定位。项目整体定位塔楼定位塔楼定位商业裙楼商业裙楼定位定位确立了项目的建筑体框架后，项目的定位将如何进行呢？项目定位其余辅助其余辅助定位原则定位原则1 1符合安阳市本土实际及城市发展方向符合安阳市本土实际及城市发展方向符合安阳市本土实际及城市发展方向符合安阳市本土实际及城市发展方向2 2符合打造区域商业标杆的发展原则符合打造区域商业标杆的发展原则符合打造区域商业标杆的发展原则符合打造区域商业标杆的发展原则3 3差异性发展原则差异性发展原则差异性发展原则差异性发展原则4 4适度前瞻性适度前瞻性适
21、度前瞻性适度前瞻性5 5市场导向原则市场导向原则市场导向原则市场导向原则定位主原则：裙楼定位决定了塔楼的功能定位定位主原则：裙楼定位决定了塔楼的功能定位定位原则定位原则优越的地理位置和发展背景优越的地理位置和发展背景具备功能具备功能项目属性定位探讨项目属性定位探讨 安阳项目战略定位安阳项目战略定位城市商业标杆旅游名片文化图腾旅游人口转化为旅游人口转化为消费人口消费人口为旅游观光人口为旅游观光人口提供消费业态提供消费业态充分体现本地文充分体现本地文化特色的业态化特色的业态历史文化的延展历史文化的延展满足本区域人口消费满足本区域人口消费具有高度外向型具有高度外向型业态吸引业态吸引中房集团倾力打造的
22、辐射晋、冀、中房集团倾力打造的辐射晋、冀、豫三省的集商贸、购物、旅游休豫三省的集商贸、购物、旅游休闲、文化观光于一体的复合型商闲、文化观光于一体的复合型商业中心。业中心。 豫北地区的核心商业地标豫北地区的核心商业地标项目整体属性定位项目整体属性定位 1、地处安阳老城区商业核心位置，周边居住人口密集；2、跟火车站的距离非常近，带来庞大的流动消费人口。城市位置分析城市位置分析通过第一部分对安阳以及对本案位置的通过第一部分对安阳以及对本案位置的理解，总结出该项目的位置特点理解，总结出该项目的位置特点：方向一方向一城市级专业批发中心城市级专业批发中心方向二方向二区域性零售商业服务中心区域性零售商业服务
23、中心可发展方向可发展方向广州火车站服装批发商圈案例借鉴白马服装广场流花服装广场广州火车站广州火车站服装批发商圈是全国最大的市场之一，其成功主要得益于火车站带来的大量消费人口。目前已发展成包括白马，壹马，天马，站西，金象，流花，广控等数十间服装批发市场，服装辐射全球。从广州火车站服装批发商圈的发展史可以看出，批发商圈是从1到2个点（红棉和白马）开始发展，再逐步带动整片商圈的发展。发展方向一：城市的专业批发中心案例借鉴 发展方向二：区域性的零售商业服务中心广州北京路商圈北京路是广州古城发展的中心轴线，同时具有深厚的历史积淀，被誉为“千年古道”。标志商家有广百、新大新以及五月花广场等，天河城百货（光
24、明广场）亦已进驻，是广州首屈一指RBD（游憩商业中心）。 五月花广场五月花广场广百总店广百总店光明广场光明广场新大新公司新大新公司大马站商业广场大马站商业广场名盛广场名盛广场裙楼商业定位方向一：专业市场裙楼商业定位方向一：专业市场物业形态定位物业形态定位 豫北地区最现代的商厦式室内批发市场豫北地区最现代的商厦式室内批发市场 功能定位：中高端服装、饰品批发兼零售，兼具展贸中心功能。功能定位：中高端服装、饰品批发兼零售，兼具展贸中心功能。业态规划：男、女装、内衣、儿童服装、饰品等业态规划：男、女装、内衣、儿童服装、饰品等引领引领现代现代共融共融以商业龙头的姿态，创造现代商业与历史遗迹的共融。 带动
25、城市商业升级，引领区域批发商圈的发展。经营模式：鉴于项目位于老城区商业中心，预计项目经营模式将经历从前期零售为经营模式：鉴于项目位于老城区商业中心，预计项目经营模式将经历从前期零售为主，批发为辅逐步过渡到以批发为主，同时在业态方面，常规产品的经营较容易适主，批发为辅逐步过渡到以批发为主，同时在业态方面，常规产品的经营较容易适应市场需求，通过商业培育期的发展，逐步形成自有特色形态的专业市场。应市场需求，通过商业培育期的发展，逐步形成自有特色形态的专业市场。专业市场专业市场辐射范围辐射范围 以目前的项目规模来讲，本项目主要以辐射周边县区为主以目前的项目规模来讲，本项目主要以辐射周边县区为主。未来随
26、着行业未来随着行业的发展，将带动整个火车站批发商圈的发展，辐射晋、冀、豫各主要城市。的发展，将带动整个火车站批发商圈的发展，辐射晋、冀、豫各主要城市。本案本案近期辐射范围长期辐射范围受传统消费观念影响，预计项目初期经营模式以批、零兼顾为主。随着新消费习惯的逐步受传统消费观念影响，预计项目初期经营模式以批、零兼顾为主。随着新消费习惯的逐步形成，经营方向逐渐向批发转变，从而带动整个火车站批发商圈的发展。形成，经营方向逐渐向批发转变，从而带动整个火车站批发商圈的发展。裙楼专业市场建筑示意裙楼专业市场建筑示意裙楼商业定位方向二：购物中心裙楼商业定位方向二：购物中心主题定位：主题定位：一个集综合百货、超
27、级市场、大型餐饮、一个集综合百货、超级市场、大型餐饮、娱乐、休闲广场等为一体的立体式街区。娱乐、休闲广场等为一体的立体式街区。功能定位：中高端集休闲、餐饮、娱乐、购物、旅功能定位：中高端集休闲、餐饮、娱乐、购物、旅游观光、商务为一体的游观光、商务为一体的“体验式立体商业街区体验式立体商业街区”大型橱窗式纯商业广场。大型橱窗式纯商业广场。 面积要求：面积要求：3000030000以上以上区域型区域型 一站式商业购物中心一站式商业购物中心新建部分新建部分（主题餐饮区）（主题餐饮区）裙楼部分裙楼部分塔楼商业定位方向延伸塔楼商业定位方向延伸根据安阳地区目前的经济环境，我们建议当裙楼定位为专业市场时，塔
28、楼才适合开发商住型物业。项目原建筑规划为写字楼以及宾馆，但就现阶段来讲，全国一二线城市的写字楼项目原建筑规划为写字楼以及宾馆，但就现阶段来讲，全国一二线城市的写字楼空置现象仍比较严重（详见下页案例分析）。而安阳本地的商用物业需求量不大，空置现象仍比较严重（详见下页案例分析）。而安阳本地的商用物业需求量不大，开发商用物业销售难度较大，容易发生产品积压，因此建议塔楼的开发类型以商开发商用物业销售难度较大，容易发生产品积压，因此建议塔楼的开发类型以商用偏住宅型物业，开发风险较小。用偏住宅型物业，开发风险较小。定位原因：定位原因：n 专业市场带动整个商圈的发展，带动商用物业需求上升；n 专业市场经营者
29、本身会对商住型物业有着巨大的需求，从而促进商住型物业的发展。案例借鉴 广州写字楼需求市场情况2006-2010 广州甲级写字楼空置率走势图 2008和和2009年的新增供应仅年的新增供应仅25万平方米，万平方米， 但空置率仍逐步上升。自但空置率仍逐步上升。自2009年年1季度开始至季度开始至2010年，本土经济渐见回暖，空置率才出现稍微下降的趋势。但总体空置率仍处于历年年，本土经济渐见回暖，空置率才出现稍微下降的趋势。但总体空置率仍处于历年的高位。的高位。城市城市CBD中央商务公寓中央商务公寓 p 符合集团在当地的经营发展战略，从单纯的住宅开发向复合符合集团在当地的经营发展战略，从单纯的住宅开
30、发向复合房地产开发延展。房地产开发延展。p 符合城市商业综合建筑体发展的基本规律。符合城市商业综合建筑体发展的基本规律。p 对项目整体品质有提升作用，保证项目总体价值和高回报。对项目整体品质有提升作用，保证项目总体价值和高回报。p 符合目前市场中投资者的投资心理和多重投资的目的。符合目前市场中投资者的投资心理和多重投资的目的。 基于专业市场的基于专业市场的塔楼定位延伸塔楼定位延伸形象定位形象定位定位理由定位理由商住物业客户定位：商住物业客户定位： 两大类目标客群两大类目标客群两大类目标客群两大类目标客群投资型：本市工作的政府中高级投资型：本市工作的政府中高级投资型：本市工作的政府中高级投资型：
31、本市工作的政府中高级公务员，事业单位管理者，外地公务员，事业单位管理者，外地公务员，事业单位管理者，外地公务员，事业单位管理者，外地高级管理人员，希望首期投资额高级管理人员，希望首期投资额高级管理人员，希望首期投资额高级管理人员，希望首期投资额较少，回报率较高的客户。较少，回报率较高的客户。较少，回报率较高的客户。较少，回报率较高的客户。自用型：主要是为裙楼的专业市场自用型：主要是为裙楼的专业市场自用型：主要是为裙楼的专业市场自用型：主要是为裙楼的专业市场提供商务办公场所，其次是市内的提供商务办公场所，其次是市内的提供商务办公场所，其次是市内的提供商务办公场所，其次是市内的中小型公司、自由职业
32、者，主要目中小型公司、自由职业者，主要目中小型公司、自由职业者，主要目中小型公司、自由职业者，主要目的是接待客户或设立办事机构。的是接待客户或设立办事机构。的是接待客户或设立办事机构。的是接待客户或设立办事机构。基于专业市场的基于专业市场的塔楼定位延伸塔楼定位延伸塔楼定位建议塔楼定位建议塔楼定位建议塔楼定位建议有市场需求有市场需求有市场需求有市场需求高端定位理由高端定位理由高端定位理由高端定位理由市场竞争压力小市场竞争压力小市场竞争压力小市场竞争压力小产品升级空间大产品升级空间大产品升级空间大产品升级空间大价格承受能力强价格承受能力强价格承受能力强价格承受能力强土地价值最大化土地价值最大化土地
33、价值最大化土地价值最大化地块条件具备地块条件具备地块条件具备地块条件具备具备实施条件具备实施条件具备实施条件具备实施条件最优，风险最小最优，风险最小最优，风险最小最优，风险最小城市精英梦想之家城市精英梦想之家基于区域商业购物中心的基于区域商业购物中心的塔楼定位延伸塔楼定位延伸四类目标客群四类目标客群四类目标客群四类目标客群矿产、钢铁、建材等矿产、钢铁、建材等矿产、钢铁、建材等矿产、钢铁、建材等私营企业高层私营企业高层私营企业高层私营企业高层政府中高级公务员政府中高级公务员政府中高级公务员政府中高级公务员事业单位中高级管理者事业单位中高级管理者事业单位中高级管理者事业单位中高级管理者银行、电信、
34、电力等大银行、电信、电力等大银行、电信、电力等大银行、电信、电力等大型垄断企业中高层型垄断企业中高层型垄断企业中高层型垄断企业中高层新兴产业、流通业、服新兴产业、流通业、服新兴产业、流通业、服新兴产业、流通业、服务业中的高收入阶层务业中的高收入阶层务业中的高收入阶层务业中的高收入阶层高端住宅目标客户定位高端住宅目标客户定位基于区域商业购物中心的基于区域商业购物中心的塔楼定位延伸塔楼定位延伸建筑产品规划建议建筑产品规划建议 逐鹿安阳推推陈陈出出新新 做做出出特特色色 才才能能逐逐鹿鹿天天下下。建筑理念关键词：低碳智能高品质 低碳建筑是时下最为流行的建筑概念，也是未来建筑发展的趋势，可以作为项目的
35、一个重要卖点。 智能化系统除了实现节能和智能管理的功能，更能形成一个新的增值点。 无论是花园式的转换层、创新的外立面，还是与安阳历史文化相结合的广场，都体现出高品质的建筑理念，提升项目的价值。外立面风格本项目的外立面风格一定要是创新的和时尚的，成为当地夺人眼球的时尚建筑，为裙楼的商业营造良好的氛围外立面风格本项目的外立面风格一定要是创新的和时尚的，成为当地夺人眼球的时尚建筑，为裙楼的商业营造良好的氛围外立面风格本项目的外立面风格一定要是创新的和时尚的，成为当地夺人眼球的时尚建筑，为裙楼的商业营造良好的氛围外立面风格由于本项目位于十字路口，可以在裙楼外部设置LED显示屏和高档户外广告牌，营造浓厚
36、的商业氛围安置高档的户外广告牌安置高档的户外广告牌有灯光或者荧光效果有灯光或者荧光效果LEDLED显示屏显示屏商业广场本项目的广场绝不应该等同于停车场，它首先应该是一个城市文化和企业文化的体验广场 目前本项目的广场功能仅仅是用来停车，不仅影响了项目的高品质感，还浪费了商业广场对项目商业氛围营造的重要作用。广州上下九广场 西来古岸与马踏飞燕商业广场项目广场绝不应该等同于停车场，它首先应该是城市文化和企业文化的体验广场 武汉广场的星座雕塑 与世博吉祥物 项目广场的设置要和安阳市悠久的历史文化结合起来。 广场上的雕塑、小品等造型风格可以从殷商文化甲骨文、三国文化、红旗渠精神中提取元素。例如： 利用甲
37、骨文文字设计广场地砖的纹路 从三国文化中选取历史人物制作雕塑 从殷商文化中提取元素设置广场的桌椅 广场整体风格展示安阳红旗渠的奋斗精神商业广场本项目的广场可以通过举办各种商业或文化活动，营造商业氛围，带来人流，吸引周边消费人群地点：广州上下九广场活动：安踏斯科拉中国行 广州站商业广场广场可以通过举办各种商业或文化活动，营造商业氛围，吸引周边消费人群地点：天河百货广场活动：王老吉 转呼啦圈促销商业广场广场可以通过举办各种商业或文化活动，营造商业氛围，吸引周边消费人群地点：北京街广百文化广场活动：一汽大众带你玩转世博花园式的转换层不仅能够提升项目的品质，形成新的增值点，还能增加裙楼商业部分的使用价
38、值花园式转换层案例借鉴：广州 都市华庭 都市华庭转换层入口位于裙楼侧面 转换层电梯 转换层走廊花园式的转换层不仅能够提升项目的品质，形成新的增值点，还能增加裙楼商业部分的使用价值花园式转换层 在土地日益稀缺的市区，想拥有一个花园成了一种奢望，而花园式的转换层不仅能解决这个问题，还能增加裙楼的商业使用价值。 转换层的设置能够巧妙地将裙楼商业和塔楼住宅分隔，提高住宅部分的私密性，提升整个项目的品质感，形成新的增值点。 不过，转换层的设置会相应增加建筑成本。都市华庭转换层设置有游泳池和花园转换层的健身设施低碳建筑是时下最为流行的建筑概念，也是未来建筑发展的趋势，可以作为项目的一个重要卖点。低碳节能案
39、例借鉴：深圳 万科城四期 万科和英国零能耗工厂携手打造的中国首个零能源消耗、零碳排放的智能化住宅。以节能、经济为核心，万科因地制宜，整合多种节能技术，打造了极具推广价值的绿色住宅。节能外窗：节能外窗：遮阳系数为0.53的铝合金LOW-E中空玻璃窗；同时东、西向的外窗设置可调百叶。保温墙体材料：保温墙体材料：墙体材料采用加气混凝土砌块，高层住宅墙体采用加气混凝土砌块及EPS板内保温。环保建材：环保建材：建筑材料和装修材料的选用应符合规范的要求，并要求供方提供由国家认定的有资质检测机构出具的产品环境指标检验报告。分质排水与处理回用：分质排水与处理回用：选用优质杂排水，集中排入小区的中水处理设施通过
40、生物接触氧化法工艺及一级人工湿地水质进化技术处理后用于绿化浇灌、道路喷洒，日产生中水约180立方米，中水回用率达到36%；经过二级人工湿地处理后用于人工湖补水等；其余生活污水进入化粪池后排入城市下水道系统。低碳节能低碳建筑是时下最为流行的建筑概念，也是未来建筑发展的趋势，可以作为项目的一个重要卖点。案例借鉴：重庆 中冶赛迪大厦低碳节能第一房 电动式升降呼吸式幕墙百叶，可以随着阳光出没闭合 双层玻璃幕墙内，有电动升降金属百叶帘，不但控制室内采光还有效抵御夏天炎热的日照 雨水、污水收集循环使用系统 热泵水系统，包括风冷和除湿，分别提供餐厅和游泳池的空调动力 办公室等房间采用VRV空调系统，在过渡季
41、节独立运行新风系统，非常节能低碳节能 其它低碳节能的高科技材料和技术的引入智能化电梯奢华专享、私密空间真空压缩垃圾处理和谐环保、便捷卫生超强中水（中水系统）节能节水、变废为宝户式中央新风系统南北对流、健康时尚 无负压变频供水系统Low-E低辐射镀膜中空玻璃弹性垫层阻断噪音传播（浮筑法）内螺旋排水管Low-E低辐射镀膜中空玻璃低辐射镀膜中空玻璃智能化电梯智能化电梯户式中央新风系统户式中央新风系统智能化系统除了实现节能和智能管理的功能，更能形成一个新的增值点智能节能 建筑设备自动化系统的基本功能可以归纳如下：(1)自动监视并控制各种机电设备的起、停，显示或打印当前运转状态。(2)自动检测、显示、打
42、印各种机电设备的运行参数及其变化趋势或历史数据。(3)根据外界条件、环境因素、负载变化情况自动调节各种设备，使之始终运行于最佳状态。(4)监测并及时处理各种意外、突发事件。(5)实现对大楼内各种机电设备的统一管理、协调控制。(6)能源管理：水、电、气等的计量收费、实现能源管理自动化。(7)设备管理：包括设备档案、设备运行报表和设备维修管理等。楼宇自动化系统（BAS）建筑设备自动化系统通常包括暖通空调、给排水、供配电、照明、电梯、消防、安全防范等子系统。智能化系统除了实现节能和智能管理的功能，更能形成一个新的增值点智能节能霍尼韦尔公司 集成智慧家居系统整合安防系统、可视对讲、空调控制、灯光控制、
43、窗帘控制、场景联动控制、物业管理、远程监控、电梯控制、家电控制等多个子系统，使小区实现家居智能化，通过电话及互联网的远程控制功能，使住宅始终保持高效节能、舒适环保的状态、为业主创造安全、舒适、便利、节能的高品质数码生活。 Walltech智能集中控制系统 可控制各项用电设备，并可通过中控电脑进行监测，一旦电压、电流出现异常时，能够及时发现 情况和采取措施 定时控制，灯光亮度调节，最大限度的实现节能，比如，傍晚，通过T-bus控制器自动开启小区 公共区域的照明系统，到了后半夜，通过定时器自动将关闭灯光 与安防系统进行联动，提高小区的安全防范性能 强弱电分离，使人体接触的都为弱电，保护人体安全 多
44、种控制方式，提高管理人员的工作效率秉承中房集团的优良品质，打造安阳地区的标杆项目结语 中房集团作为大型房地产企业 ，一直秉承着打造优秀品质好房子的建筑理念。近年来，在京开发的西山美庐、乐城、颐源居、长远天地等项目在市场上具有较高的知名度。 安阳是中房集团重点开发城市之一，多个项目即将依次面向当地市场，而本案更是中房集团在安阳的第一个项目。所以，本案必须引入更多先进以及更人性化的建筑技术，以“新人居”典范的建筑理念，通过创新的外立面表现，打造成为安阳地区的标杆项目。同时为中房集团在该市后续开发的各项目做好铺垫，树立集团的最佳口碑，引领安阳城市发展的新方向！谢谢谢谢 聆听聆听MajpjMVcyzj
45、21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJlj
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47、iiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX
