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1、房地产经营管理房地产经营管理刘亚臣刘亚臣管理学院管理学院第第7 7章章 房地产交易管理房地产交易管理房地产房地产经营管理经营管理刘亚臣刘亚臣房地产交易管理房地产交易管理概概 述述7.1 7.1 概述概述一、房地产交易的概念一、房地产交易的概念城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地使用权的转让以及其租赁、转让、抵押，城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动。他在房地产流通过程中的各种经营活动。房地产转让房地产转让房地产抵押房地产抵押房地产租赁房地产租赁3房地产交易管理房地产交易管理概概 述述二、房地产交易
2、中的基本制度二、房地产交易中的基本制度国有土地有偿有限期使用制度国有土地有偿有限期使用制度房地产价格申报制度房地产价格申报制度房地产价格评估制度房地产价格评估制度房地产价格评估人员资格认证制度房地产价格评估人员资格认证制度房地产权属登记发证制度房地产权属登记发证制度4房地产交易管理房地产交易管理概概 述述三、房地产交易的管理机构及其职责三、房地产交易的管理机构及其职责建设部建设部建设厅建设厅房地产管理局房地产管理局房地产交易管理所房地产交易管理所1 1、房地产交易的管理机构、房地产交易的管理机构5房地产交易管理房地产交易管理概概 述述2 2、房地产交易管理机构的任务、房地产交易管理机构的任务对
3、房地产经营进行指导和监督，查处违法行为，维护当对房地产经营进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益；事人的合法权益；办理房地产交易登记、鉴证等手续；办理房地产交易登记、鉴证等手续；协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；种服务；建立定期信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市建立定期信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。场发展服务。6房地产交易管理房地产交易管理转转让让管管理理7.2 7.2 房地产转让管理房地产转让
4、管理一、概述一、概述房地产转让是指房地产权利人通过房地产转让是指房地产权利人通过买卖买卖、赠与赠与或者或者其其他合法方式他合法方式将其房地产将其房地产转移转移给他人的行为。给他人的行为。”以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；以房地
5、产抵债的；以房地产抵债的；法律、法规规定的其他情形。法律、法规规定的其他情形。房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。土地使用权同时转让。7房地产交易管理房地产交易管理转转让让的的分分类类1 1、房地产转让的分类、房地产转让的分类根据土地使用权的获得方式根据土地使用权的获得方式出让方式取得的土地使用权转让出让方式取得的土地使用权转让划拨方式取得的土地使用权转让划拨方式取得的土地使用权转让根据转让的方式根据转让的方式有偿转让（买卖、房地产入股）有偿转让（买卖、房地产入股）无偿转让（赠与、继承）无偿转让（赠与、继承）8房地产交
6、易管理房地产交易管理转转让让的的条条件件2 2、房地产转让的条件、房地产转让的条件(1)(1)以出让方式取得土地使用权用于投资开发的以出让方式取得土地使用权用于投资开发的属于属于房屋建设工程房屋建设工程的，应完成开发投资总额的的，应完成开发投资总额的25%25%以上以上属于属于成片开发成片开发的，应形成工业用地或其他的，应形成工业用地或其他建设用地条件建设用地条件同时按出让合同约定已支付同时按出让合同约定已支付全部土地使用权出让金全部土地使用权出让金，并，并取得取得土地使用权证书土地使用权证书目目的的确保转让土地使用权的合法性确保转让土地使用权的合法性有效防止囤积土地和炒买炒卖的行为有效防止囤
7、积土地和炒买炒卖的行为明确房屋所有权，保障当事人的合法利益明确房屋所有权，保障当事人的合法利益9房地产交易管理房地产交易管理转转让让的的条条件件2 2、房地产转让的条件、房地产转让的条件(2)(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的制房地产权利的权利受到限制期间，房地产权利人不得转让该项房地产权利受到限制期间，房地产权利人不得转让该项房地产(3)(3)依法收回土地使用权依法收回土地使用权在国家依法作出收回土地使用权决定之后，原土地在国家依法作出收回土地使用权决定之后，原土地使用权人不得再行转让土地使用权。使用权人不
8、得再行转让土地使用权。(4)(4)共有房地产共有房地产共有房地产权利的行使需经全体共有人同意，不能共有房地产权利的行使需经全体共有人同意，不能因某一个或部分权利人的请求而转让。因某一个或部分权利人的请求而转让。10房地产交易管理房地产交易管理转转让让的的条条件件2 2、房地产转让的条件、房地产转让的条件(5)(5)权属有争议的权属有争议的权属争议解决之前，该项房地产不得转让权属争议解决之前，该项房地产不得转让(6)(6)未依法登记领取权属证书的未依法登记领取权属证书的未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有法律效力，因此也不得转让该项房地产法律效
9、力，因此也不得转让该项房地产(7)(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况法律和行政法规规定禁止转让的其他情况11房地产交易管理房地产交易管理转转让让程程序序3 3、房地产转让的程序、房地产转让的程序签订转让合同签订转让合同申报成交价格申报成交价格是否受理是否受理核实成交价格核实成交价格现场勘察评估现场勘察评估缴纳税费缴纳税费领取房地产权属证书领取房地产权属证书是是1515日日内内答答复复签合同签合同3030日内日内12房地产交易管理房地产交易管理转转让让合合同同4 4、房地产转让合同、房地产转让合同双方当事人的姓名或者名称、住所；双方当事人的姓名或者名称、住所；房地产权属证书的名称和编号；
10、房地产权属证书的名称和编号；房地产坐落位置、面积、四至界限；房地产坐落位置、面积、四至界限；土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；房地产的用途或使用性质；房地产的用途或使用性质；成交价格及交付方式；成交价格及交付方式；违约责任；违约责任；双方约定的其他事项。双方约定的其他事项。13房地产交易管理房地产交易管理房房地地产产转转让让二、以出让方式取得土地使用权的房地产转让二、以出让方式取得土地使用权的房地产转让受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人所原有的让人所原有的权利权利和承担的和承担的义务
11、范围义务范围相相一致。一致。可可以在不同土地使用者之间以在不同土地使用者之间多次转多次转让，但土地使用权出让，但土地使用权出让合同约定的使用让合同约定的使用年限不变年限不变。例如，土地使用权出让合同约定的使用年限为例如，土地使用权出让合同约定的使用年限为5050年年，原土地使用者使用原土地使用者使用1010年年后转让，受让人的使用年限只有后转让，受让人的使用年限只有4040年年。转让后，受让人改变原出让合同约定的土地用途的：转让后，受让人改变原出让合同约定的土地用途的：经原土地出让方和市、县人民政府城市规划部门同意经原土地出让方和市、县人民政府城市规划部门同意签订土地使用权出让合同变更协议签订
12、土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，调整出让金或重新签订土地使用权出让合同，调整出让金14房地产交易管理房地产交易管理登登记记管管理理三、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让三、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让处处理理方方式式办理出让手续，变划拨土地使用权为出让办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；不改变原有土地的划拨性质，对转让方征不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金。收土地收益金。15房地产交易管理房地产交易管理不不办办出出让让手手续续情情况况经城市规划主管部门批准，转让的土地用于经城
13、市规划主管部门批准，转让的土地用于国家机关国家机关、军军事用地事用地，国家重点能源国家重点能源、交通交通、水利水利等项目用地，国家等项目用地，国家基础基础设施设施和和公益事业公益事业用地等用地等私有住宅转让后仍用于居住的；私有住宅转让后仍用于居住的；按国务院住房制度改革规定按国务院住房制度改革规定出售公有住宅出售公有住宅的的同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让不可分割转让的的暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的根据城市规划土地使用权不宜出让的根据城市规划土地使用权不宜出让的其他情况其他情
14、况以下情况可不办出让手续：以下情况可不办出让手续：16房地产交易管理房地产交易管理四、商品房预售四、商品房预售商商品品房房预预售售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房价款的行为。承购人，由承购人预先支付定金或房价款的行为。商品房预售行为具有较强的商品房预售行为具有较强的国家干预性；国家干预性；商品房预售的商品房预售的周期长、风险大；周期长、风险大；商品房预售的标的具有商品房预售的标的具有期待性；期待性；商品房预售合同商品房预售合同需要经过登记需要经过登记才具有对抗第三人才具有对抗第三人的效力。的效力。17房
15、地产交易管理房地产交易管理1 1、商品房预售的条件、商品房预售的条件商商品品房房预预售售已交付全部土地使用权出让金，取得已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证土地使用权证；持有持有建设工程规划许可证建设工程规划许可证和和施工许可证施工许可证；投入开发建设的资金达到工程建设总投资的投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%25%以上，以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；并已经确定施工进度和竣工交付日期；办理预售登记，取得办理预售登记，取得商品房预售许可证明商品房预售许可证明。18房地产交易管理房地产交易管理2 2、办理预售应提交的证件、办理预售应提交的证件商商品品房房预预售售商品房预
16、售许可申请表；商品房预售许可申请表；开发企业的开发企业的营业执照营业执照和资质证书；和资质证书；土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；投资开发资金符合条件的证明；投资开发资金符合条件的证明；施工合同和施工进度说明；施工合同和施工进度说明；商品房预售方案。商品房预售方案。19房地产交易管理房地产交易管理3 3、商品房预售合同、商品房预售合同商商品品房房预预售售商品房预售人应当在签约之日起到商品房预售人应当在签约之日起到3030日日内持预售合内持预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办
17、理商品房办理商品房预售登记备案手续。预售登记备案手续。目前房地产管理部门已经应用网络信息技术，目前房地产管理部门已经应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同逐步推行商品房预售合同网上登记备案网上登记备案。承购人在。承购人在与开发企业签订商品房预售合同后，应定期关注房与开发企业签订商品房预售合同后，应定期关注房地产管理部门的网上登记备案公告，查询已购买商地产管理部门的网上登记备案公告，查询已购买商品房的登记备案情况。品房的登记备案情况。【讨论讨论】社会各界人士呼吁取消商品房预售制度社会各界人士呼吁取消商品房预售制度20房地产交易管理房地产交易管理房房地地产产抵抵押押7.3 7.3 房地产抵押管理
18、房地产抵押管理一、概述一、概述房地产抵押房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。的行为。1 1、房地产抵押的概念、房地产抵押的概念21房地产交易管理房地产交易管理房房地地产产抵抵押押抵押人抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公
19、民、法人或者其他组织。的公民、法人或者其他组织。预购商品房贷款抵押预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的房价款，将所购商品款后，由贷款金融机构代其支付其余的房价款，将所购商品房抵押给贷款金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。房抵押给贷款金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。在建工程抵押在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造的资是指抵押人为取得在建工程继续建造的资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款金融机构作为偿投入
20、资产，以不转移占有的方式抵押给贷款金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。还贷款履行担保的行为。2 2、相关概念、相关概念22房地产交易管理房地产交易管理3 3、作为抵押物的条件、作为抵押物的条件依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权：用权同时设定抵押权：无论土地使用权来源于无论土地使用权来源于出让出让还是还是划拨划拨，只要房地，只要房地产权属合法，即可将房地产产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物作为统一的抵押物同时设定抵同时设定抵押权。押权。以单纯的土地使用权抵押的：以单纯的土地使用权抵押的：单纯以单纯以划拨划拨方式
21、取得的土地使用权方式取得的土地使用权不允许不允许抵押；抵押；以以出让出让方式取得的土地使用权方式取得的土地使用权可以可以设定抵押权。设定抵押权。房房地地产产抵抵押押23房地产交易管理房地产交易管理房房地地产产抵抵押押城市房地产抵押管理办法城市房地产抵押管理办法规定下列房地产不得设定抵押权：规定下列房地产不得设定抵押权：权属争议的房地产权属争议的房地产用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物已依法公告列入拆迁范围的房地产已依法公告列入拆迁范围的房地产被依法查
22、封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产依法不得抵押的其他房地产依法不得抵押的其他房地产24房地产交易管理房地产交易管理二、房地产抵押的一般规定二、房地产抵押的一般规定抵押人可以将几宗房地产抵押人可以将几宗房地产一并抵押一并抵押，也可以将一宗房地，也可以将一宗房地产产分割抵押分割抵押。以依法取得的国有土地上的以依法取得的国有土地上的房屋抵押房屋抵押的，该房屋占用范的，该房屋占用范围内的围内的国有土地使用权同时抵押国有土地使用权同时抵押。以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以以房地产权利人房地
23、产权利人可以处分和收益的份额为限可以处分和收益的份额为限。以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业企业职工（代表）大会职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案通过，并报其上级主管机关备案房房地地产产抵抵押押25房地产交易管理房地产交易管理二、房地产抵押的一般规定二、房地产抵押的一般规定以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经产抵押的，必须经董事会董事会通过。通过。以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经
24、经董事会或者股东大会董事会或者股东大会通过。通过。有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限抵押期限不应当超过不应当超过该企业的该企业的经营期限经营期限。以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得不得超过超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的后的剩余年限剩余年限房房地地产产抵抵押押26房地产交易管理房地产交易管理二、房地产抵押的一般规定二、房地产抵押的一般规定以以共有的房地产抵押共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其
25、他共有的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意人的书面同意预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得产转让条件并取得商品房预售许可证商品房预售许可证。以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知债权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。债权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清不得在合同中约定在债务履行期届满抵
26、押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容房房地地产产抵抵押押27房地产交易管理房地产交易管理三、抵押合同三、抵押合同抵抵押押合合同同以预购商品房贷款抵押的：以预购商品房贷款抵押的：须提交生效的预购房屋合同须提交生效的预购房屋合同以在建工程抵押的：押合同还应当载明以在建工程抵押的：押合同还应当载明国有土地使用权证、建设用地规划许可证和建设国有土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证编号；工程规划许可证编号；已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；地使用权出让
27、金的款额；已投入在建工程的工程款；已投入在建工程的工程款；施工进度及工程竣工日期；施工进度及工程竣工日期；已完成的工作量和工程量已完成的工作量和工程量28房地产交易管理房地产交易管理四、抵押登记四、抵押登记抵抵押押登登记记房地产当事人应在抵押合同签订后的房地产当事人应在抵押合同签订后的3030天内天内，持下列，持下列文件到房地产所在地的房地产管理部门办理抵押登记：文件到房地产所在地的房地产管理部门办理抵押登记：抵押当事人的身分证明或法人资格证明抵押当事人的身分证明或法人资格证明抵押登记申请书抵押登记申请书抵押合同抵押合同国有土地使用证国有土地使用证、房屋所有权证房屋所有权证或或房房地产权证地产
28、权证，共有的房屋还应提交，共有的房屋还应提交房屋共有权证房屋共有权证和其他共有人同意抵押的证明和其他共有人同意抵押的证明登记机关认为必要的其他文件登记机关认为必要的其他文件29房地产交易管理房地产交易管理五、房地产抵押受偿五、房地产抵押受偿抵抵押押受受偿偿债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议协议折价折价或者以抵押物或者以抵押物拍卖拍卖、变卖变卖该抵押物所得的价款受偿该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押同一财产向两
29、个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿按照抵押物登记的先后顺序清偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。30房地产交易管理房地产交易管理五、房地产抵押受偿五、房地产抵押受偿抵抵押押受受偿偿对于设定房地产抵押权的土地使用权是以对于设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式划拨方式取取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的相当于应缴纳的
30、土地使用权出让金土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可的款额后，抵押权人方可优先受偿。优先受偿。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产押财产. .可将新增的房屋一同拍卖，但所得款抵押权人无权可将新增的房屋一同拍卖，但所得款抵押权人无权优先受偿。优先受偿。抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产应当作为抵押财产【案例案例】一起由中介办理抵押带来的官司一起由中介办理抵押带来的官司31房地产交易管理房地产交易管理房房屋屋租租赁赁7.4 7.4 房屋租赁管理房屋租赁管理一、概
31、述一、概述房屋租赁房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。付租金的行为。1 1、房屋租赁的概念、房屋租赁的概念32房地产交易管理房地产交易管理房房屋屋租租赁赁7.4 7.4 房屋租赁管理房屋租赁管理2 2、房屋租赁的分类、房屋租赁的分类公有房屋租赁公有房屋租赁私有房屋租赁私有房屋租赁按房屋所有权性质按房屋所有权性质住宅用房租赁住宅用房租赁非住宅用房租赁非住宅用房租赁按房屋的使用用途按房屋的使用用途33房地产交易管理房地产交易管理房房屋屋租租赁赁7.4 7.4 房屋租赁管
32、理房屋租赁管理3 3、房屋租赁的条件、房屋租赁的条件未依法取得未依法取得房屋所有权证房屋所有权证的；的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；式限制房地产权利的；共有房屋未取得共有人同意的；共有房屋未取得共有人同意的；权属有争议的；权属有争议的；属于违章建筑的；属于违章建筑的；不符合安全标准的；不符合安全标准的；已抵押，未经抵押权人同意的；已抵押，未经抵押权人同意的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。34房地产交易管理房地产交易管理房房屋屋租租赁赁二、房屋租赁合同
33、二、房屋租赁合同当事人姓名或者名称及住所当事人姓名或者名称及住所房屋的坐落、面积、装修及设施状况房屋的坐落、面积、装修及设施状况租赁用途租赁用途租赁期限租赁期限租金及交付方式租金及交付方式房屋修缮责任房屋修缮责任转租的约定转租的约定变更和解除合同的条件变更和解除合同的条件违约责任违约责任当事人约定的其他条款当事人约定的其他条款35房地产交易管理房地产交易管理房房屋屋租租赁赁1 1、租赁期限、租赁期限出租人在出租人在租赁合同届满前租赁合同届满前需要收回房屋的，应当事需要收回房屋的，应当事先先征得承租人的同意征得承租人的同意，并，并赔偿赔偿承租人的承租人的损失损失；收回住宅；收回住宅用房的，同时要
34、做好承租人的住房安置。用房的，同时要做好承租人的住房安置。36房地产交易管理房地产交易管理房房屋屋租租赁赁2 2、租赁用途、租赁用途指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用性质指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用性质承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途不得变更使用用途，确需变动的，应当征得出租人的同，确需变动的，应当征得出租人的同意，并意，并重新签订租赁合同重新签订租赁合同；承租人与第三者承租人与第三者互换房屋互换房屋时，应当事先时，应当事先征得出租人征得出租人的同意的同意，出租人应当支持承租人的合理要求。换房后，出租人应当支
35、持承租人的合理要求。换房后，原租赁合同即行终止，新的承租人应与出租人原租赁合同即行终止，新的承租人应与出租人另行签订另行签订租赁合同租赁合同。37房地产交易管理房地产交易管理房房屋屋租租赁赁3 3、房屋的修缮责任、房屋的修缮责任出租住宅用房的出租住宅用房的自然损坏自然损坏或或合同约定合同约定由由出租人修缮出租人修缮的，由的，由出租人出租人负责修复。负责修复。租用房屋租用房屋从事生产经营活动从事生产经营活动的，修缮责任由的，修缮责任由双方双方当当事人在租赁合同中事人在租赁合同中约定约定。38房地产交易管理房地产交易管理房房屋屋租租赁赁4 4、租赁合同终止、租赁合同终止自然终止自然终止租赁合同到期
36、，合同自行终止，承租人需继续租用的，租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前应在租赁期限届满前3 3个月前提出，并经出租人同意，重个月前提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。新签订租赁合同。符合法律规定和合同约定可以解除合同条款的。符合法律规定和合同约定可以解除合同条款的。因不可抗力致使合同不能继续履行的。因不可抗力致使合同不能继续履行的。人为终止人为终止39房地产交易管理房地产交易管理房房屋屋租租赁赁4 4、租赁合同终止、租赁合同终止自然终止自然终止将承租的房屋将承租的房屋擅自转租擅自转租的。的。将承租的房屋将承租的房屋擅自转让、转借擅自转让、转借他人或他人或私自
37、调换私自调换使用的。使用的。将承租的房屋将承租的房屋擅自拆改结构擅自拆改结构或或改变改变承租房屋使用承租房屋使用用途用途的。的。无正当理由，拖欠房租无正当理由，拖欠房租6 6个月个月以上的。以上的。公有住宅公有住宅用房无正当理由用房无正当理由闲置闲置6 6个月个月以上的。以上的。承租人利用承租的房屋从事承租人利用承租的房屋从事非法活动非法活动的。的。故意损坏房屋的。故意损坏房屋的。法律、法规规定的其他可以收回的。法律、法规规定的其他可以收回的。人为终止人为终止40房地产交易管理房地产交易管理房房屋屋租租赁赁5 5、房屋租金、房屋租金成本租金成本租金商品租金商品租金市场租金市场租金由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金五项组成由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金五项组成由成本租金加上保险费、地租和利润由成本租金加上保险费、地租和利润在商品租金的基础上，根据供求关系而形成的在商品租金的基础上，根据供求关系而形成的41欢迎继续学习第欢迎继续学习第8 8章章谢谢！谢谢！房地产房地产经营管理经营管理刘亚臣刘亚臣
