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1、金融理财学第六讲：房地产投资计划2017年03月28日1112233房地产概述及汇报选题房地产价格的构成及影响因素房地产投资分析44房地产估值2房地产概述及汇报选题3房地产的定义l各种定义比较王家庭：房地产是房产和地产的有机结合体，是王家庭：房地产是房产和地产的有机结合体，是指地上房屋建筑及其附属物的土地及派生的各种指地上房屋建筑及其附属物的土地及派生的各种权利的集合。权利的集合。房地产是指内生于房地产所有权及其衍生的权利、房地产是指内生于房地产所有权及其衍生的权利、权益和利润。权益和利润。lInvestopedia，投资百科的定义Real estate is property compris
2、ed of land and the buildings on it as well as the natural resources of the land including uncultivated flora and fauna, farmed crops and livestock, water and minerals.p提问提问：国内外定义的差别在哪里：国内外定义的差别在哪里？4房地产定义解析l“房房”和和“地地”是否要分家？是否要分家？“房房”一定建在一定建在“地地”上，买房等于买地，房和地不分家。上，买房等于买地，房和地不分家。p土地归国家集体所有土地归国家集体所有房地产是权
3、利的集合，包房地产是权利的集合，包括土地及其全部附属物。括土地及其全部附属物。土地归国家集体所有，个人只有使用权，房和地必须分家。土地归国家集体所有，个人只有使用权，房和地必须分家。l房与地不分家（国外）：房与地不分家（国外）：l房与地分家（我国）：房与地分家（我国）：房地产是部分权利的集合，房地产是部分权利的集合，个人没有土地所有权。个人没有土地所有权。p土地私有制土地私有制5物权法与房地产l房地产是土地及其附属物的各种权利的集合房地产是土地及其附属物的各种权利的集合p提问：当前房地产行业哪些热点问题与上述法律有关提问：当前房地产行业哪些热点问题与上述法律有关？明确明确“物物”的归属，保护权
4、利人的物权。的归属，保护权利人的物权。如有两个以上意向用地者，必须采取招标、拍卖等公如有两个以上意向用地者，必须采取招标、拍卖等公开竞价方式出让。开竞价方式出让。l中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。p提示提示：物权法物权法与房地产的交集有哪些？与房地产的交集有哪些？住宅住宅建设用地使用权建设用地使用权期届满期届满的，自动续期。的，自动续期。 征收征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆单位
5、、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的迁补偿，维护被征收人的合法权益合法权益。6土地拍卖与地王l土地拍卖制度土地拍卖制度结论：土地拍卖导致结论：土地拍卖导致“地王地王”，必然推高房价。，必然推高房价。对土地估值最高的竞拍者获得土地。对土地估值最高的竞拍者获得土地。l土地使用的其他制度探讨。土地使用的其他制度探讨。p土地规划，统筹分配给企业使用。土地规划，统筹分配给企业使用。市场化的竞争制度市场化的竞争制度？p能赚最多钱的竞拍者获得土地。能赚最多钱的竞拍者获得土地。p把房价卖到最高的竞拍者获得土地。把房价卖到最高的竞拍者获得土地。土地定向供给制度？土地定向供给制度？p土地
6、市场，有无数供给者、无数需求者。土地市场，有无数供给者、无数需求者。l在土地国家集体所有制下，拍卖制度是必然在土地国家集体所有制下，拍卖制度是必然选择，也是最优选择！选择，也是最优选择！7房产证的70年l房子的所有权是永久的，土地房子的所有权是永久的，土地的使用权是的使用权是70年。年。如果房子永远不倒塌，房如果房子永远不倒塌，房主永远拥有它，但只拥有主永远拥有它，但只拥有7070年的土地使用权。年的土地使用权。l以下哪种解决办法好？以下哪种解决办法好？p思考：思考：7070年之后怎么办？年之后怎么办？土地使用权从土地使用权从7070年改为年改为“永久永久”。p提示：这是土地私有化！提示：这是
7、土地私有化！7070年之后，自动续期（物权法）。年之后，自动续期（物权法）。p疑问疑问：如何续期？有偿、无偿？：如何续期？有偿、无偿？8李总理的“不设前置条件”l2017年两会后，李总理答中外记者问年两会后，李总理答中外记者问p思考思考：哪些能信，哪些不能信？：哪些能信，哪些不能信？“房屋房屋产权产权7070年到期后怎么办？国家准备怎么年到期后怎么办？国家准备怎么解决？解决？”l不能全信！不能全信！“可以续期可以续期”，物权法物权法规定，可信。规定，可信。答：可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响答：可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。交易。“不需申请不需申请”，物权法物权法规
8、定，可信。规定，可信。l“7070年产权年产权”是法律问题，不是行政问题！是法律问题，不是行政问题！“没有前置条件没有前置条件”，超越职权，不可信。，超越职权，不可信。“不影响交易不影响交易”，维护市场稳定，可信。，维护市场稳定，可信。p思考思考：如果李总理重新回答这个问题，你有什么建议：如果李总理重新回答这个问题，你有什么建议？9房产开发与拆迁补偿l钉子户值得称赞吗？钉子户值得称赞吗？p重庆最牛钉子户重庆最牛钉子户l你的观点？你的观点？p思考：思考：物权法物权法提到提到“为了公共利益，可以征收集体、为了公共利益，可以征收集体、单位和个人的房屋和其它不动产单位和个人的房屋和其它不动产”，请问，
9、什么是，请问，什么是“公公共利益共利益”？谁来确定？谁来确定“公共利益公共利益”？p正方正方: :值得称赞值得称赞, ,个人应个人应当维护自己的财产所有当维护自己的财产所有权，权利不得被侵犯权，权利不得被侵犯！p反方反方: :不值得称赞不值得称赞, ,个人个人漫天要价，损害公共利漫天要价，损害公共利益，延缓社会经济发展。益，延缓社会经济发展。10农民的房地产l农民的土地、房产农民的土地、房产有价值吗？有价值吗？p反方反方：有价值，因为这些土地一旦被国家征收，就可以上市：有价值，因为这些土地一旦被国家征收，就可以上市买卖买卖，造就了无数，造就了无数“地王地王”。p正方：没有价值，正方：没有价值，
10、农民土地属于集体农民土地属于集体所有，不能上市买所有，不能上市买卖；农民希望抵押卖；农民希望抵押房产贷款，银行不房产贷款，银行不给贷款。给贷款。l通常情况下，农民的土地、房产，被通常情况下，农民的土地、房产，被“国家国家”低价征收，高低价征收，高价卖给房地产开发商，差价可达数万倍。价卖给房地产开发商，差价可达数万倍。p引申：农村土地成为引申：农村土地成为 “ “金库金库”，需要时则，需要时则“为了公共利为了公共利益益”、通过、通过“国家征收国家征收”上市场交易，坑害农民利益。上市场交易，坑害农民利益。11房地产的特性l固定性，土地固定性，土地是是不可移动的。不可移动的。p读读史可以明智：我国历
11、史史可以明智：我国历史26002600多年的盐税、食盐财政，多年的盐税、食盐财政，盐业专营。盐业专营。l异质性，没有一块土地是完全一样的。异质性，没有一块土地是完全一样的。l有限有限性，土地资源是有限的，房屋供给也是有限的。性，土地资源是有限的，房屋供给也是有限的。l权益的多样性，土地的使用权、房屋的所有权、收益权益的多样性，土地的使用权、房屋的所有权、收益权、处置权等等。权、处置权等等。l保值增值，土地是不可再生的，随着社会的发展，土保值增值，土地是不可再生的，随着社会的发展，土地需求逐渐增大。地需求逐渐增大。l税收性，由于土地的国家专营，买房、租房和建房均税收性，由于土地的国家专营，买房、
12、租房和建房均被政府被政府“专营税专营税”。12房地产的分类l按照使用性质划分：按照使用性质划分：市场化商品房市场化商品房居住类房地产，住宅、商品房。居住类房地产，住宅、商品房。商业商业类房地产，商场、购物中心，商铺。类房地产，商场、购物中心，商铺。l居住类房地产的分类：居住类房地产的分类：工业工业类房地产，厂房、工厂区建筑物。类房地产，厂房、工厂区建筑物。其它用地，例如，教育用地。其它用地，例如，教育用地。限价商品房限价商品房经济适用房经济适用房自住商品房自住商品房廉租房廉租房p保障房与商品房用地打包出让。保障房与商品房用地打包出让。13几个重要概念l住房公积金住房公积金p引申引申：如果通过后
13、来的购买者哄抬房价而获利，房价：如果通过后来的购买者哄抬房价而获利，房价必然会崩盘，市场必然垮塌，经济必然会瘫痪。历史必然会崩盘，市场必然垮塌，经济必然会瘫痪。历史经典案例：经典案例：1717世纪荷兰的郁金香泡沫。世纪荷兰的郁金香泡沫。机关单位、企业公司为职工缴存、用于房产支出的资机关单位、企业公司为职工缴存、用于房产支出的资金，每月最高缴存额为工资收入的金，每月最高缴存额为工资收入的12%12%。l房屋租价比房屋租价比公积金每月公积金每月26002600元，其中个人缴纳元，其中个人缴纳13001300元，单位、公元，单位、公司缴纳司缴纳13001300元。元。13001300元元占月收入的占
14、月收入的12%12%，月收入？，月收入？l房产限购（抑制泡沫）房产限购（抑制泡沫）VSVS房产去库存（增加泡沫）。房产去库存（增加泡沫）。一套房子的租价比一套房子的租价比= =租金（一年）租金（一年）/ /总房价（不含装修总房价（不含装修费税费），费税费），金品花园租价比金品花园租价比20002000* *12/1300012/13000* *85=2.17%85=2.17%p提示提示：如果投资房产只能通过出租获得回报，投资金：如果投资房产只能通过出租获得回报，投资金品花园的一套房产，年化收益率为品花园的一套房产，年化收益率为2.17%2.17%。14房地产选题1l租房还是买房？王老师在漳州的
15、两难选择。租房还是买房？王老师在漳州的两难选择。目前有一个宝宝目前有一个宝宝4 4个月大，有一位老人需要赡养；可短个月大，有一位老人需要赡养；可短期融资期融资2020万，但必须在一年之内还清。万，但必须在一年之内还清。未来未来5 5年内，家庭每月收入年内，家庭每月收入1000010000元（税后），公积金每元（税后），公积金每月月26002600元；五年之后，如果升级为副教授，家庭每月收元；五年之后，如果升级为副教授，家庭每月收入为入为75007500元，否则为元，否则为65006500元，公积金不变。元，公积金不变。成都房产价值成都房产价值6060万，尚余万，尚余1717万贷款没有还清；北京
16、虽有万贷款没有还清；北京虽有房产，为了小孩读书，不能卖。房产，为了小孩读书，不能卖。20162016年年9 9月来到闽南师大，签约月来到闽南师大，签约5 5年。目前，租房面积年。目前，租房面积8585平米，两居室，租金每月平米，两居室，租金每月20002000元，物业费等每月元，物业费等每月300300元。元。pPPTPPT汇报，根据以上信息，结合漳州房价，给出翔实的分汇报，根据以上信息，结合漳州房价，给出翔实的分析，回答如下问题：王老师在漳州租房划算还是买房划算析，回答如下问题：王老师在漳州租房划算还是买房划算？15房地产选题2l政府愿意征收房产税吗政府愿意征收房产税吗？以家庭为单位征收房产
17、税，很多以家庭为单位征收房产税，很多夫妻夫妻为了规避税费，为了规避税费，办理假离婚，影响社会稳定。办理假离婚，影响社会稳定。征收房产税，增加征收房产税，增加房主房主的持有成本，增加二手房市的持有成本，增加二手房市场的供给，抑制投资性住房需求。场的供给，抑制投资性住房需求。征收房产税，打压房价，抑制土地拍卖交易，地方政征收房产税，打压房价，抑制土地拍卖交易，地方政府财政收入减少。府财政收入减少。征收房产税，增加税收，增加地方政府的财政收入。征收房产税，增加税收，增加地方政府的财政收入。房产是一种财产，财产税是税收的一种类型，从国家房产是一种财产，财产税是税收的一种类型，从国家管理角度看，必须征收
18、房产税。管理角度看，必须征收房产税。pPPTPPT汇报汇报: :结合上述材料和结合上述材料和观点观点，从多个角度（自己思考），从多个角度（自己思考）分析政府对房产税的可能态度及影响，必须包括如下内分析政府对房产税的可能态度及影响，必须包括如下内容：房产税的来龙去脉。容：房产税的来龙去脉。16房地产选题3l王老师的表弟的王老师的表弟的“身价身价”之谜之谜pPPTPPT汇报内容：王老师的表弟说的是真话吗？如果是真话，汇报内容：王老师的表弟说的是真话吗？如果是真话，他是如何做到的？如果不是真话，他在他是如何做到的？如果不是真话，他在20142014年初投资到房年初投资到房地产的地产的200200万到
19、万到20162016年底最多可以赚到多少钱？年底最多可以赚到多少钱？大专学历大专学历,2013,2013年在新疆倒卖玉石、玉器，赚年在新疆倒卖玉石、玉器，赚200200万。万。同年同年，开始学习宏观经济学、货币金融学，商业银行，开始学习宏观经济学、货币金融学，商业银行管理学，最终决定将管理学，最终决定将200200万投资房地产。万投资房地产。投资地点在北京市昌平区的核心城区。投资地点在北京市昌平区的核心城区。上周聊天，他说目前上周聊天，他说目前“身价身价”达到达到10001000万。万。u题外话：如果给你六年，你选择读博士？还是去新疆倒题外话：如果给你六年，你选择读博士？还是去新疆倒卖玉石卖玉
20、石+ +炒房？炒房？p提示提示：PPTPPT汇报遇到问题可以邮件咨询！汇报遇到问题可以邮件咨询！17房地产价格的构成及影响因素18房地产价格的构成l土地价格土地价格上海中兴路地块，2016年8月拍出110亿元的天价，楼板价（不含工程造价和公司利润）10万元/平米。实际售价，每平米不能低于10万，部分售价14万/平米。l房屋建筑成本房屋建筑成本工程造价，包括勘察设计、施工、安装、建设等费用。p提示：来自房奴（老百姓）的血汗钱！l税费税费公司运营、开发、销售环节的各种税费。专营税（包含在土地价格中）、房产税、各种契税。l房地产公司利润有多少？房地产公司利润有多少？中超外援天价转会费+年薪，2016
21、年房企花费转会费40个亿，特维斯一个人的年薪达到2个亿人民币。19房地产价格的影响因素l自然地理因素自然地理因素地理位置地理位置人口分布人口分布l社会社会经济因素因素p在土地国家专营的体制下，房企成为土地专营税的在土地国家专营的体制下，房企成为土地专营税的“代收者代收者”。专营税部分落入房企的口袋，部分落入官。专营税部分落入房企的口袋，部分落入官员的口袋，部分通过政府返还于民。员的口袋，部分通过政府返还于民。市政设施市政设施自然环境自然环境土地价格土地价格房房企品牌企品牌l政策政策因素因素人口政策人口政策户籍政策户籍政策调控政策调控政策p我国房地产发展史就是一部工薪阶层的血泪史我国房地产发展史
22、就是一部工薪阶层的血泪史!20资本逐利与房价高涨l新新闻速速递，2017年年4月月5日凌晨日凌晨4：50（现已被全面封已被全面封杀）u我是怎么在我是怎么在9个月里把房价炒高两三倍的个月里把房价炒高两三倍的p思考：听完这个炒房故事之后，判断真伪。思考：听完这个炒房故事之后，判断真伪。u中国证券报中国证券报：漳州：漳州炒房淘金术炒房淘金术21初到漳州漳州地处闽南漳州地处闽南金三角金三角最近最近半年来，其半年来，其“如雷贯耳如雷贯耳”的方式，却是涨幅位列全国前列的房价。的方式，却是涨幅位列全国前列的房价。泉州商人魏广华（化名）是泉州商人魏广华（化名）是一家鞋厂老板，因近些一家鞋厂老板，因近些年年“实
23、体难做实体难做”，到漳州炒房。一年多的时间，投，到漳州炒房。一年多的时间，投入入1000万，净赚万，净赚4000万。他万。他“窃窃”以为自己为漳州以为自己为漳州房价的巨幅飙升房价的巨幅飙升“做了不可推卸的贡献做了不可推卸的贡献”。2016年初，实地考察漳州，后携带资金年初，实地考察漳州，后携带资金2000万，加万，加入一个炒房团（总资金入一个炒房团（总资金2个亿）进入漳州楼市。个亿）进入漳州楼市。漳州背景调查：漳州背景调查：1）2016年中，漳州楼房均价年中，漳州楼房均价6000多，多，处于价值洼地；处于价值洼地；2）市政府拆迁改造，）市政府拆迁改造，1.5万户拆迁户，万户拆迁户，每户政府补贴
24、约每户政府补贴约100万，购买力强劲。万，购买力强劲。3）市内供给有）市内供给有限，流通房产较少。限，流通房产较少。p提问：有没有明显的错误？提问：有没有明显的错误？22小试牛刀向学区房下手向学区房下手,“冠城国际冠城国际”学区房学区房,当时均价当时均价1万元，万元，流通房产不足流通房产不足50套，只需要不足套，只需要不足1000万便全部扫光。万便全部扫光。接下来，如法炮制，在市区扫荡其它房产，共购买接下来，如法炮制，在市区扫荡其它房产，共购买500套房产，花费套房产，花费1.2亿。亿。2016年年9月，掌握了漳州市月，掌握了漳州市区二手房市场三分之一的房产区二手房市场三分之一的房产。利用微信
25、公众号，媒体、论坛造势：厦漳同城化、利用微信公众号，媒体、论坛造势：厦漳同城化、学区房、江景房、厦门地铁修到漳州。学区房、江景房、厦门地铁修到漳州。联合房产中介造势：将联合房产中介造势：将500套二手房在漳州主要房产套二手房在漳州主要房产中介挂出来，每月刷价格，对手交易，价格猛涨。中介挂出来，每月刷价格，对手交易，价格猛涨。旧城改造、道路改造、修建公园、自然村拆迁补偿，旧城改造、道路改造、修建公园、自然村拆迁补偿，刺激需求，周边资金涌入。刺激需求，周边资金涌入。p提问：有没有明显的错误？提问：有没有明显的错误？23斩获暴利漳州市区漳州市区人均收入人均收入约3000块钱的情况下，市区的情况下，市
26、区房价以房价以近乎近乎“一天一价一天一价”的的态势，从六七千元起步，向，从六七千元起步，向1.5万元、万元、2万元、万元、2.5万元、万元、2.8万元万元进发。2017年初年初,500套房产全部转手套房产全部转手,投入投入1.2亿亿元元,净赚净赚2个亿个亿。一个漳州官员评价：一个漳州官员评价：“这这不到一年的房价涨势，我看在不到一年的房价涨势，我看在眼里，感到心酸和气愤。在这种风气的感染下，将来没眼里，感到心酸和气愤。在这种风气的感染下，将来没人愿意脚踏实地做实业。炒房团掠夺的是几代人的民脂人愿意脚踏实地做实业。炒房团掠夺的是几代人的民脂民膏，透支的是一个青年家庭一生的财务支出。一个炒民膏，透
27、支的是一个青年家庭一生的财务支出。一个炒房团就能轻松卷走房团就能轻松卷走2亿元，亿元，5个团就是个团就是10亿元，这些都是亿元，这些都是老百姓辛辛苦苦攒下来后，拱手送给他们老百姓辛辛苦苦攒下来后，拱手送给他们的的”p提问：有没有明显的错误？提问：有没有明显的错误？24漳州房价疯狂的背后l漳州的房地漳州的房地产市市场过于狭小于狭小p泉州泉州VS漳州？给炒房者以可乘之机漳州？给炒房者以可乘之机！外来外来人口少，租房市场冷清，房地产交易萎靡人口少，租房市场冷清，房地产交易萎靡三线城市的地理位置，五线城市的发展速度三线城市的地理位置，五线城市的发展速度城市发展远落后于社会需求，严重滞后！城市发展远落后
28、于社会需求，严重滞后！l一些一些重要启示：重要启示：让漳州市民彻底明白：漳州是中国的漳州让漳州市民彻底明白：漳州是中国的漳州！做个理性投资者，享受美好生活。做个理性投资者，享受美好生活。世界是无国界的，人才可以自由流动。世界是无国界的，人才可以自由流动。25房地产投资分析26房地产投资简介l房地产投资的内涵房地产投资的内涵从个人理财角度看，个人为了实现特定目标（居住、资产增值）而进行的房产买卖交易活动。l房地产投资的目标房地产投资的目标居住：购买房屋（楼房），房屋装修，改善居住环境。p思考：贷款买房，利率风险属于哪种？资产增值：土地的稀缺性，投资渠道的有限性。l房地产投资的风险房地产投资的风险
29、流动性风险，不动产难以立即变现。未来现金流：将购买的房产出租，换取稳定租金。政策风险，房产调控，二手房产交易征税。市场风险，经济放缓，房价下跌。27房地产投资的热点问题l租房还是买房？租房还是买房？目标一致：解决居住问题p假设：某老师，租房30年，押金：2000元，第一年支付房租2.4万，每年以5%的速度增长，市场利率按5%计算，求30年末的现金价值。等比序列终值计算：F=N*A0（1+i）N-1约297万。p假设：某老师买房，房价1万/平米，85平米，其它费用15万，总花费100万。首付30万，贷款70万，年利率5.39%计算，等额本息还款30年，每月3926.35元+200房屋维修。贷款年
30、金终值计算：F=A*(1+i)N-1/i约340万。p提示：30万首付在30年后的终值约130万l在30年后，买房比租房多花173万；30年后，房子能够增值173万吗？如果现在房价2万/平米，情况如何？终点不同：遗产问题28房地产投资的热点问题(续)l房产税如何影响房价房产税如何影响房价l如何利用如何利用“杠杆杠杆”炒房？炒房？房租抵房贷，房价1万/平米，100平米，买房人A首付20万，贷款80万，30年期限，每月还款4700元，房租收入2700元，自己支付每月2000元。房产税、遗产税的作用：直接增加房屋持有者的成本，间接促进房屋供给。税制改革与地方政府的态度？转按揭贷款，房屋同上，价值涨到200万。买房人A向B出售房产，B向另一家申请二手房贷款，贷款160万。160万支付给买房人A，还清原贷款80万，剩余80万，B继续向银行还贷160万。（或者过桥贷款）p思考：赚钱的条件？29结束p汇报时间：4月月18日周二开始日周二开始30
