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1、文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案环境竞争项目营销策略宏观环境中观环境微观环境素质分析寻求出路定位营销执行总体思路项目文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案宏观环境宏观环境宏观政策宏观政策武汉房地产市场武汉房地产市场光谷房地产市场光谷房地产市场文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案房地产政策信息导读：房地产政策信息导读： 两会精神： 促进房地产市场促进房地产市场平稳健康平稳健康发展，发展，遏制部分城市遏制部分城市房价过快上涨房价过快上涨势头，满足群众的势头，满足群众的基本住房需求基本住房需求。 一是继续大规模实施保障性安居工程。二是继续支持居民自住性住房消费。三是抑制投机性购房。四是
2、大力整顿和规范房地产市场秩序。文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案发布时间法规名称内容及点评2009.01.03存量房贷可申请七折利率优惠减轻购房压力，促进商品房销售。2009.07.15强硬要求严控二套房贷防止房地产市场重新发展过热，抑制炒房者的投机行为。2009.12.09个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年再次采取打压措施，控制房地产市场投资性购房需求，驱赶炒房客，维持市场良性发展。2009.12.14房地产政策：“国四条”就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。 2009.12.17开发商拿地的首付款比例提高到了五成打击开发商的囤地
3、行为，提高开发商的土地运营成本，促进土地开发。2009.12.18遏制房价过快上涨是2010年全国住房建设工作的第一项任务。确定2010年房地产市场主要工作重点。2010.01.10关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(简称“国十一条”)从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定2010年楼市政策基调。2010.01.18上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点.存款准备金率已经达到16%，2010.01.31国务院：小产权房全部停建停售 将进行普查今年国土资源部将重点清理“小产权房”和高尔夫球场。2010.02.25上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点.
4、存款准备金率已经达到16.5%。2010.03.52010年政府工作报告确定房地产市场的工作目标与责任2010.03.12国土部发布“国十九条”中小户型供地须占七成 土地竞买保证金上调至20% 2010年的房地产政策明显趋于紧缩政策明显趋于紧缩，对于二套房贷的从严认定，更是结合了把首次购房和非首次购房、普通住房和非普通住房区别开来，加大差异化的信贷和税收政策来执行的。 2010年政策重心已经从09年四季度的需求调控转向供需双管齐下需求调控转向供需双管齐下，加强了土地和商品房的供应结构性调结构性调整整，以及房地产市场规范发展的监管房地产市场规范发展的监管。房地产政策统计分析房地产政策统计分析文案
5、-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案 2009年武汉市经济发展年武汉市经济发展 2009年武汉国民经济总值达到4500亿元亿元，增涨幅度为13%，虽然受金融危机的影响近两年来增幅有所放缓，但是总体还是表现出了较强的发展势头，历年来的经济增长幅度远远高于高于全国经济增长水平。 在大部分经济项目增长幅度放缓的情况下，固定资产投资却出现了加速；其中城市建设投资和房地产行业的率先快速回暖房地产行业的率先快速回暖是拉升固定资产投资主要力量。文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案武汉市房地产市场投资武汉市房地产市场投资 2009年武汉市房地产市场投资额为778.6亿元，同比去年增长38.9%，房地产市场
6、经过2008年年房地产市场调整，房地产市场调整，投资额增速放缓投资额增速放缓，但在2009年年出现了出现了快速快速反弹反弹，增长幅度已经超过了固定资产的投资，进入了一个快速的发展期快速的发展期； 城市基础性建设投资增大，而房地产投资在固定资产投资中的比重并没有出现明显变化，也验证了09年房地产市场的商品房成交火爆年房地产市场的商品房成交火爆的行情。文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案土地供应土地供应 2009年武汉市成交土地增长迅速，累计成交土地97宗，面积达13114亩，是历年来成交面积和宗数最多成交面积和宗数最多的一次；土地供应面积的增加，将直接导致后续后续年份的商品房供应增加年份的商
7、品房供应增加。武汉房地产市场分析武汉房地产市场分析文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案 位于洪山区的华侨城 地块占地3167亩，整体提升洪山区土地成交面积。 东湖高新区东湖高新区土地成交面积占09年武汉成交土地总面积的6.4%，就占比量来看属于第三阶梯，不属于城市土地主要供应区。本案本案 东湖高新区主要是高新科技集群产业地东湖高新区主要是高新科技集群产业地，土地开发建设主要以工业厂房建设为主，住宅性质土地供应只是做为其产业的配套规划。 因此区域内商品房住宅用地的供应是略显不足的，商品房后期整体供应量受到限制后期整体供应量受到限制。文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案 2009年春节过后
8、，经过近一年的市场调控调控和价格的回落回落，政策和市场利好消息增多，商品房销售价格具有一定优势，购房者需求开始释放，成交量上升迅猛，8、9、10月份由于政策调控和商品房价格重新爬高价格重新爬高等原因的限制，成交量出现小幅度的波动，进入到2010年3月份，多片区价格已经超过多片区价格已经超过07年年最高点最高点，销售量再超万套，至此，武汉市除了春节因素外，已连续11个月超个月超万套万套。 从总的趋势来看，武汉房地产市场基本面呈现出良好的发展势态。从总的趋势来看，武汉房地产市场基本面呈现出良好的发展势态。城市商品房价格走势及成交城市商品房价格走势及成交文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案东湖高
9、新区成交价格目前处于第二阶梯第二阶梯，仅次于武昌和汉口中心区域；东湖高新区商品房成交面积达195万平方米，居于居于各区之首各区之首，在武汉整体良好的发展态势中表现犹为犹为突出突出。武汉各片区价格与成交武汉各片区价格与成交文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案武汉商业呈现的总体特征是全面增长 武汉商业现阶段发展的主要特点：大型商业企业谋求市场份额，连锁化规模扩张老商圈旧商业势力重新划分，兴起新型多功能商圈专业市场门类齐全，功能多样，零售额整体大幅增长城市圈对接互动效应，拉动消费增长引擎武汉商业综述武汉商业综述整体表现整体表现文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案商业街：商业街：江岸区黄孝河路
10、是 7 条街中最长中心街； 江汉区西北湖“金十字”路口以金融、写字楼、酒店 及餐饮业为主要业态； 硚口区多福路将以一站式批发采购为主； 汉阳区翠微路将以旅游商品为主。社区商业：社区商业：全市确定 3 至 5 个 社区开展试点，开展“示范社 区商业”，搞好生活性服务业网点的配套规划与建 设，让市民生活更加方便。高档百货：高档百货：武汉虽然商业发达，但缺乏高端百货店，也就相应 缺少国际上的一流品牌，如果伊势丹等百货进入武 汉，将会填补这一空白。商业形式商业形式武汉商业综述武汉商业综述文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案 武汉市多元化的商业投资格局、多业态商业形式的商业发展，形成了以交通环线为基
11、础的商业网点布局：网点布局：内环线内以购物中心为主； 中环线内以超市大卖场为主； 外环线内以大型综合、专业批发市场为主； 社区中以便民超市、便利店为主，体现城市消费的便利性。武汉城市内各片区地段商业价值的凸显和变化，形成蘑菇成长的八大商圈，商圈的商业项目构成和方式都预示着未来武汉商业在繁荣发展中不断演变。未来发展趋势未来发展趋势武汉商业综述武汉商业综述文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案宏观市场小结宏观市场小结政策：政策：商品价格增长迅猛，调控政策调控政策陆续出台；抑制投资性住房、增加普通住宅刚性需求供应、逐步规范房地产市场秩序规范房地产市场秩序是本次调控的主要目的。武汉房地产市场：武汉房
12、地产市场：中部崛起战略使武汉经济发展迅速，城市建设步伐加快，交通条件逐步优化，也给武汉房地产市场带来了良好的发展机遇良好的发展机遇，使得2009年的商品房价格增长迅速，价格的不断透支和投资住房需求的制约将会使2010年商品房价格增速放缓增速放缓，商品房需求量相对相对2009年将会减少；武年将会减少；武汉商业发展迅速汉商业发展迅速。光谷房地产市场：光谷房地产市场：作为高科技产业区的“中国光谷”，近年来产业发展迅速，吸引了大量的人群大量的人群就业，为区域内商品房市场带来了大量需求大量需求，但区域内住宅供应相对紧缺，从而导致区域价格及成交量的上涨超过整体平均水平超过整体平均水平，后续发展趋势长期向好
13、长期向好。文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案宏观部分回顾宏观部分回顾房地产政策信息导读房地产政策信息导读武汉市经济、房地产市场投资武汉市经济、房地产市场投资武汉市土地供应武汉市土地供应武汉市及各片区商品房成交走势武汉市及各片区商品房成交走势武汉市及各片区房价走势武汉市及各片区房价走势下面进入中观环境分析部分文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案中观环境中观环境区域及概况区域及概况比较结论比较结论板块重点分析板块重点分析文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案区域概况区域概况 光谷印象光谷印象文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案东湖高新技术开发区产业统计东湖高新技术开发区产业统计东湖
14、高新开发区内企业主导行业主要为“电脑、网络、软件”，“电子、电工及通讯”和“机械、机电及设备”三大行业，占比分别为26%、17%、15%。企业高管、高科技产业技术精企业高管、高科技产业技术精英聚集。英聚集。同时区域本身汇集大量同时区域本身汇集大量高等院校，二级院校及与高校高等院校，二级院校及与高校联动产业人群联动产业人群，增强片区人群及购买能力。，增强片区人群及购买能力。文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案东湖新技术开发区东湖新技术开发区又称中国光谷，地处武汉市东南部，是目前国内仅次于北京中关村的中国第二大智力密集区。其间集聚了国内外著名的高等院校、科研院所、高新科技企业。众多的高科技人员
15、和教职工群体，为光谷片区的楼盘提供了强劲的购买力楼盘提供了强劲的购买力。长城建设、当代、万科、保利、恒大地产等大型开发企业大型开发企业相继进入光谷板块开发。 “十一五”期间，武汉东湖高新区将在现有建成区域的50平方公里基础上，继续沿武黄公路向东发展，形成区域面积130平方公里，60万人口的城市副中心。依托东湖高新区在光通信、移动通信、软件、激光、生物医药、环保等领域的科技优势和产业基础科技优势和产业基础，形成完整的产业链和创新型产业集群完整的产业链和创新型产业集群。板块解读板块解读文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案区域商品房成交分析区域商品房成交分析2009年东湖高新区房地产市场出现了一
16、次明显的调整，上半年随着价格的回落，成交量逐步回升，当良好的销售形势确定以后，09年下半年商品房年下半年商品房价格开始回升价格开始回升，并且在年底达到一个新的高度，经过了季节性的波动后，并且在年底达到一个新的高度，经过了季节性的波动后，2010年商品房上扬势头明显。年商品房上扬势头明显。区域房地产市场区域房地产市场文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案光谷广光谷广场场 美好愿景房产美好愿景房产2637元元/平米平米万科房产万科房产2101元元/平米平米金地房产金地房产1000元元/平米平米融盛房产融盛房产1206元元/平米平米嘉业企业嘉业企业1447元元/平米平米天慧房产天慧房产1246元元
17、/平米平米奥园置业奥园置业1526元元/平米平米本本案案区域土地成交区域土地成交2009-2010年成交土地7宗，各楼面地价1000-2100元元/之间，就目前区域房价判定，土土地价格相对偏低。地价格相对偏低。大部分土地供应偏向于核心商业及居住区，本项目周边土地供应本项目周边土地供应相对较少。相对较少。文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案板块楼盘分布及价格情况板块楼盘分布及价格情况世界城世界城8200巴黎豪庭巴黎豪庭7200紫菘逸景华庭紫菘逸景华庭7200洪福添美城市广场洪福添美城市广场7200东湖广场华公馆东湖广场华公馆6700万科魅力之城万科魅力之城5900（装修）（装修）清江山水清江
18、山水8000光谷坐标城光谷坐标城6800当代国际花园当代国际花园6800恒大华府恒大华府6500森林花园森林花园6200森林小镇森林小镇5800（一期）（一期）锦绣龙城锦绣龙城5600中建康城中建康城5600卡梅尔小镇卡梅尔小镇4600本本案案文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案未来城市呈现出东向发展趋势，本项目位于科技新城的规划居住区内，属未来城市呈现出东向发展趋势，本项目位于科技新城的规划居住区内，属高新板块高新板块C4（见后页）。（见后页）。规划居住区规划居住区本案本案文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案编号编号名称名称范围范围C1鲁巷板块东：民族大道；南：南湖；西：卓刀泉路；北
19、：珞瑜路C2关山板块东：三环；南：三环；西：民族大道、南湖；北：华中科大C3汤逊湖板块东：民族大道、汤逊湖路；北：铁路、三环C4高新板块东：武豹公路；西：民族大道、汤逊湖路；北：三环光谷片区板块划分光谷片区板块划分文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案板块板块人口人口（万人）（万人）土地面积土地面积（k k）人口密度人口密度（人（人/k/k) )C1鲁巷板块21.557.5528543C2关山板块23.613.567457 C3汤逊湖板块2.8914.122047 C4高新板块5.4819.422822 资料来源：东湖高新统计局及相关调查C1、C2人口总量较高；C3、C4C4人口总量低人口总
20、量低。整个东湖高新区情况比较特殊，流动人口较多，预计区域内有3030万流动人口万流动人口。 21.5521.55万人万人23.6123.61万人万人2.892.89万人万人5.485.48万人万人光谷区域各板块人口总量及居住密度光谷区域各板块人口总量及居住密度板块重点分析板块重点分析文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案C1人口居住密度适中；C2各高校在校学生较多，人口居住密度偏高；C3、C4C4人口居住密度较低人口居住密度较低。 板块板块行政区划行政区划人口（人）人口（人） 土地面积（土地面积（k k）人口密人口密度（人度（人/k/k) )鲁巷珞南街道1942391.3514388洪山街道
21、 212956.23435关山关山街道2361063.567457 汤逊湖大桥街道28945 14.12 2047 C4高新流芳街道5481119.422822 光谷区域各板块人口居住密度光谷区域各板块人口居住密度2854328543人人/k/k中密度中密度6745767457人人/k/k高密度高密度20472047人人/k/k低密度低密度28822882人人/k/k低密度低密度文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案各板块经济基础各板块经济基础汤逊湖板块依托良好的自然环境，逐步发展成为武汉市高端别墅市场的聚集地之一，目前板块内的配套设施还比较缺乏，经济基础一般鲁巷板块经济基础好，人均购买力强
22、高新板块聚集了富士康、中芯国际等企业，具有一定的产业支撑，经济基础较好，经济发展潜力较大关山板块为光谷最大生活居住区，并拥有已成型的光电高科技产业的支撑及高校资源优势，整体经济基础较好文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案鲁巷鲁巷关山关山汤逊湖汤逊湖C4C4高新高新小学132245初中101634高中61033合计29481012备注主要分布在雄楚大道、关山大道从教育配套上看，1、2区域教育配套完善，整个区域学校分布较为均匀，3、4 4板块学校较少板块学校较少。各板块教育基础各板块教育基础文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案光重点医院分布示意图光重点医院分布示意图从医疗配套上看，C1和C
23、2区域医疗配套比较成熟大型医院主要分布在该区主干道沿线（雄楚大道、卓刀泉路、珞瑜路）。、区域的医疗配套设施比较缺乏。区域的医疗配套设施比较缺乏。主要医院主要医院C1荣军医院、真爱妇科医院、湖北省肿瘤医院 、六二七医院、光谷门诊C2关山医院、市12医院、中南民族大学校区医院、长动医院、中德医院（在建） A A B B各板块医疗基础各板块医疗基础文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案各板块商业环境各板块商业环境从商业环境上看，C1区域商业氛围浓厚购买力强，包括光谷步行街一期、鲁巷广场、光谷书城等商业，以满足区域内客户基本生活配套、休闲娱乐的业态为主C2基本形成以辐射周边居住小区的社区配套商业中心
24、，定位为同时满足维生消费和基本消费的复合型商业中心，定位为中低端。C3、C4C4区商业还未起步，基本无区商业还未起步，基本无商业氛围。商业氛围。商圈名称商圈名称主要商户主要商户鲁巷商圈大洋百货、工贸家电、家乐福以及鲁巷购物广场、光谷广场、珞瑜东路商圈中商平价、中百仓储鲁巷商圈鲁巷商圈珞瑜东路商圈珞瑜东路商圈光谷商圈分布示意图光谷商圈分布示意图文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案板块板块现有公交线路现有公交线路C115、18、25、54、59、312、318、401、510、518、521、529、536、538、540、552、556、581、583、591、593、702、703、709
25、、723、725、728、733、811、901、903、913等30多条公交线路C2510、529、570、538、572、590、583、586、593、715、728、723、733、739、755、756、757、758、811、901等20多路公交线路 C3912、901、903、907、915等5条公交线路C4高新510、586、757、758、718、728等6条公交线路民族路民族路1010路公交经路公交经过过关山大道关山大道1212路公交路公交经过经过光谷大道光谷大道6 6路公交路公交经过经过雄楚大雄楚大道道1616路路公交经公交经过过目前，C1、C2公共交通比较发达，C3、C
26、4公共交通设施少，通达性较差，根据后期规3、4 4板块的交板块的交通将逐步完善。通将逐步完善。各板块交通基础各板块交通基础文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案项目所在板块与其它板块素质对比项目所在板块与其它板块素质对比依据基础条件综合评估：C1板块人口密度高，尤其是流动人口购买力强，配套完善，基础条件优越；C2基础条件一般，随着城市基础设施不断完善，目前人口不断增加；C3人口密度较低，人口正待引入；C4C4人口密度较低，产业基础雄厚，人口迁入明显，配套发展迅速。人口密度较低，产业基础雄厚，人口迁入明显，配套发展迅速。板块板块人口人口因素因素经济经济环境环境商业商业环境环境交通条件交通条件区
27、域配套区域配套基础条件基础条件综合评价综合评价公交线路便利度机动车可达性轨道交通及快速线医疗教育其他C14.74.24.34.24.64.53.24.54.44.294.29C24.14.03.83.74.03.73.64.54.23.963.96C32.73.32.63.03.23.22.13.43.42.992.99C43.94.23.23.13.83.82.93.54.13.613.61文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案项目所在板块前景展望项目所在板块前景展望核心因素核心因素公路：光谷目前基本形成了以珞瑜路和雄楚大道为横向干道以关山大公路：光谷目前基本形成了以珞瑜路和雄楚大道为横向
28、干道以关山大 道、民族大道、光谷大道为纵向干道的二横三纵的道路骨架系统。道、民族大道、光谷大道为纵向干道的二横三纵的道路骨架系统。便利的公路交通系统，将不断提升便利的公路交通系统，将不断提升C4C4高新板块价值。高新板块价值。工程名称工程名称光谷道路规划工程概况工程概况珞瑜路和雄楚大道为横向干道关山大道、民族大道、光谷大道为纵向干道工程现状工程现状全部完工预计竣工时间预计竣工时间已经竣工民族路民族路关山大道关山大道光谷大道光谷大道雄楚大雄楚大道道珞瑜路珞瑜路文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案核心因素核心因素桥梁规划中的桥梁规划中的汤逊湖大桥汤逊湖大桥已于已于20092009年年6 6月动
29、工，预计月动工，预计20102010年主体工程全面贯通年主体工程全面贯通工程名称工程名称汤逊湖大桥投资总额投资总额25亿概括概括汤逊湖大桥是江夏区在建的文化路的一部分，汤逊湖大桥全长1280米，是汤逊湖上的首座千米长桥，预计今年底主体工程全面贯通。 工程现状工程现状2009年6月开工预计竣工时间预计竣工时间20101 1项目所在板块前景展望项目所在板块前景展望文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案核心因素核心因素轨道：地铁轨道：地铁2 2号线终点站在光谷，其延长线将通达庙山，目前光谷段中正在施工中号线终点站在光谷，其延长线将通达庙山，目前光谷段中正在施工中，轨道交通的建成区域是一大利好。，轨
30、道交通的建成区域是一大利好。二号线二号线二号线延长线二号线延长线连接区域汉口光谷鲁巷走向武汉地铁二号线规划路线由长青花园起，经汉口火车站，青年路，中山公园，巡礼门，江汉路，过江至三层楼转向和平大道，再经螃蟹甲小东门，洪山体育馆，中南路，丁字桥，亚贸，在卓刀泉转道雄楚大街，终点鲁巷 规划中的地铁二号线由关山一路延伸至汤逊湖大学科技园区，这就使其贯穿区域五大园区，又与武汉主城区连为一体。开工日期2006年11月16日正式动工，2008年9月14武昌街道口到光谷沿线段动工待定预计竣工日期2012年前完工待定待定地铁地铁2 2号线号线地铁地铁2 2号线号线延长线延长线项目所在板块前景展望项目所在板块前
31、景展望文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案项目所在板块其它规划项目所在板块其它规划光谷商贸中心光谷商贸中心南湖农业南湖农业园园关南生物科关南生物科技园技园藏龙岛藏龙岛科技园科技园软件产业软件产业园园关东光电子科关东光电子科技园技园光谷东扩光谷东扩80KM体育公园体育公园南起高新三路，北至二妃山山脊线，东至光谷三路，西至高速铁路线，用地面积约2.67平方公里光谷体育公光谷体育公园用地范围园用地范围金融港金融港金融港金融港规划：金融港是武汉市规划建设的全规划：金融港是武汉市规划建设的全国性金融后台服务中心。国性金融后台服务中心。 项目全部建成后，项目全部建成后，将能满足将能满足810家金融机构
32、设立综合性后台家金融机构设立综合性后台中心、中心、30家专业后台中心和家专业后台中心和100家配套服务家配套服务外包企业的空间需求。外包企业的空间需求。未来几年内，武汉将筹资600亿，以光谷为基础，沿新武黄公路向东拓展80平方公里，建成面积128平方公里、人口60万的高新技术园区和自主创新基地武汉科技新城武汉科技新城。文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案板块（板块（C4）靠近三环线、在未来依托公路、地铁交通网络完善，板块价值不断提升；板块凭借发展规划、产业规划、配套规划等提升，今后具有较好的发展前景。板块未来前景板块未来前景文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案中观环境回顾中观环境回顾光
33、谷印象与解读光谷印象与解读光谷房地产市场价格与成交光谷房地产市场价格与成交光谷土地成交光谷土地成交光谷楼盘分布及价格光谷楼盘分布及价格光谷内部板块划分光谷内部板块划分内部板块人口、居住密度比较内部板块人口、居住密度比较内部板块经济比较内部板块经济比较内部板块教育比较内部板块教育比较内部板块医疗比较内部板块医疗比较内部板块商业比较内部板块商业比较内部板块交通比较内部板块交通比较项目所在板块前景展望项目所在板块前景展望下面进入微观环境分析部分文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案微观环境微观环境板块市场板块市场竞争分析竞争分析微观小结微观小结文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案 C1 C1
34、鲁巷鲁巷 C2 C2 关山关山 C3 C3 汤逊湖汤逊湖 C4 C4 高新高新 土地资源存量（万方） -167128.6116116未来主要存量开发商/供应量（万方）新世界地产（武汉）公司/52;葛洲坝集团开发有限公司/40万方中国建筑集团/26；湖北天众置业/31武汉万科武汉万科房地产有房地产有限公司限公司/54/54评级 2.02.63.02.82.8板块土地存量板块土地存量高新区域随着城市不断外延和发展，未来土地供应也较多未来土地供应也较多，主要以大型公司竞争为主。 08年之前土地供应集中、规模较大，目前土地存量有一定规模； 近期拿地主要为前期项目开发商拍得土地，项目口碑较好，对后期走量
35、有正面影响，随 着区域房地产不断发展、配套不断完善，后期市场乐观后期市场乐观。文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案稳定阶段稳定阶段起步阶段起步阶段成长阶段成长阶段起步阶段起步阶段板块板块 历史价格历史价格水平水平价格水平价格水平现状现状发展阶段发展阶段 C1 鲁巷较高高 稳定阶段 C2 关山中较高 成长阶段 C3 汤逊湖两极分化两极分化 起步阶段 C4 高新 较低中 成长阶段 鲁巷板块价格较为稳定较，其他板块成熟，价格目前较高；关山板块目前住宅形成规模，价格有所上升；汤逊湖普通住宅价格较低，别墅价格较高，价格两极分化。高新板块由于区域人口增加，产品有所增加，价格中等，上升势头明显；高新板块
36、由于区域人口增加，产品有所增加，价格中等，上升势头明显；项目所在板块市场发展阶段项目所在板块市场发展阶段文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案板块产品客户梯度分析板块产品客户梯度分析鲁巷板块：07年以首次置业客户为主，08年来主要以首改类产品为主；关山板块：在首改客户比例占据将近六成；汤逊湖板块：在07年初首置客户较少，08年以来出现两极分化首置、高端并存。高新板块：高新板块：主要以首置产品首置产品为主，首次置业者购房为主，改善型购房为辅，首次置业者购房为主，改善型购房为辅；特别提示：改善型住宅需求存在产品空缺（特别提示：改善型住宅需求存在产品空缺（130130以上三、四房）以上三、四房）机
37、遇机遇。板块板块时点时点首次置业首次置业首次改善首次改善再次改善再次改善高端高端C1C1鲁巷鲁巷 20072007年年51%51%32%32%17%17%0%0%20082008年年25%25%62%62%13%13%0%0%0909年年1-101-10月月31%31%56%56%13%13%0%0%C2C2关山关山 20072007年年24%24%56%56%20%20%0%0%20082008年年27%27%57%57%13%13%1%1%0909年年1-101-10月月18%18%52%52%29%29%1%1%C3C3汤逊湖汤逊湖20072007年年20%20%34%34%39%39%
38、7%7%20082008年年60%60%14%14%16%16%10%10%0909年年1-101-10月月51%51%21%21%15%15%13%13%C4C4高新高新20072007年年53%53%28%28%19%19%0%0%20082008年年65%65%24%24%11%11%0%0%0909年年1-101-10月月64%64%23%23%13%13%0%0%0909年年1111至至1212月产月产品供应分布情况品供应分布情况板块板块首次置业首次置业首次改善首次改善再次改善再次改善高端高端C1 鲁巷 24%67%9%0%C2 关山75%25%00C3汤逊湖90%0010%C4 高
39、新 100%000文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案月份月份当代国际花园当代国际花园万科魅力之城万科魅力之城万科城市花园万科城市花园当代卡梅尔当代卡梅尔小镇小镇现代森林小镇现代森林小镇1月8318-632月2733-853月61156-844月3078-535月0001966月602831412577月242350258月13-24059月8720410月16139-2811月3283122512月4511131月15321002月00003月13170530板块板块典型项目典型项目月均去化量（万方）月均去化量（万方）鲁巷世界城米兰印象/5.24.6关山紫崧逸景华庭/4.782.5汤逊湖
40、美加湖滨新城/0.61.2高新高新万科魅力之城万科魅力之城/1.52.6板块去化分析板块去化分析文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案竞争扫描竞争扫描项目名项目名称称规模规模物业类型物业类型户型产品户型产品主力户型主力户型销售进度销售进度销售销售均价均价潜在供应潜在供应当代国际花园三期60万方多层、小高层、高层、联排70-160 两房和三房130左右三房三期尾盘销售，两房户型已售完，剩少两三房及大面积户型6800四期小户型公寓，预计将在2010年底推出。现代森林小镇二期30万方小高、高层97-140 两房和三房100-142 三房二期一组团2栋高层住宅3月27日认筹，预计4月底开盘。5800
41、（一期）整个项目分四期开发，还有三期为对外销售，后期体量较大。当代卡梅尔小镇30万方多层、小高、高层69157两房、三房和四房130 左右三房一期首推基本售完，下组团预计5月推出。4600首期组团推出，后期有大量供应。万科魅力之城五期40万方小高层、高层70 两房和98 三房70 两房和98 三房3月27日开盘销售2栋高层5900（精装）约有17栋高层住宅未推。文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案销售面积58平方米，销售价格7200元/平方米赠送面积：12平方米实际面积：70平方米换算实际售价：5900元/平方米（带装修）万科魅力之城售价换算万科魅力之城售价换算文案-武汉光谷谷尚居项目全程
42、营销策划方案项目项目名称名称首期开盘首期开盘时间时间当期开盘当期开盘时间时间当期待售产当期待售产品套数（套）品套数（套）当前已成交当前已成交套数（套）套数（套）可售房源可售房源成交比例成交比例当代国际花园2005年1537770-160平方米96%96%万科魅力之城2010年3月31730728181平方米的平方米的2 2房房.58.58平米的平米的1 1房房91%91%万科城市花园2007-2-133373799%99%现代森林小镇2009-5-120102533100%100%竞争项目产品余量及销售现状竞争项目产品余量及销售现状文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案竞争项目规划竞争项目规
43、划文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案竞争项目社区特点与对照分析竞争项目社区特点与对照分析项目名称规模物业类型社区定位规划特点当代国际花园三期60万方洋房、小高层、高层、联排五星优质生活特区规划为总部基地办公区及国际花园住宅区，集中了多种建筑形态的复合型社区现代森林小镇二期30万方小高层、高层首席CGO社区集小高、高层于一体，中央水景景观社区当代卡梅尔小镇30万方洋房、小高、高层光谷的西班牙小镇以多层洋房为主，提倡低密度及异国风情居住环境，建筑风格色彩鲜明，异域风格突出。万科魅力之城五期40万方小高、高层时尚之都高层开发为主，辅以小高层、蚂蚁工房，分组团规划布局。从规模上看：从规模上看：周
44、边项目基本都属于30万方以上万方以上的大型居住社区大型居住社区，社区规划上强调自身生活氛围的营造，各项目在社区规模上都具备一定的竞争力；从定位上看：社区定位上以从定位上看：社区定位上以“城、镇和都城、镇和都”自居自居，定位层次较高；从类型上看：从类型上看：高层项目占有绝对的比例高层项目占有绝对的比例，当代地产打造的退台花园洋房也是区域内一大亮点；区域市场物业类型也存在空白空间。文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案竞争项目景观及项目配套对比竞争项目景观及项目配套对比项目名称景观社区配套当代国际花园三期高绿化率坡地和水景组团景观幼儿园、社区商业街、会所、运动公园、艺术馆、总部基地办公区现代森林
45、小镇二期社区水脉景观园林和城市200亩湿地公园幼儿园、会馆、游泳池、CGO主题商务区当代卡梅尔小镇低密度西班牙风情小镇幼儿园、商业街、生活广场万科魅力之城五期分组团绿化坡地景观互动广场、幼儿园、会所、社区商业 竞争项目景观：竞争项目景观：样式各异，高绿化率坡地组团景观比重较大，并且突出植被的多样花和景致的层次感。 竞争项目配套：竞争项目配套：大规模社区决定了内配套设施的多样化，幼儿园、商业街以及会所成为各项目必备设施。 区域城市配套和居住氛围尚未形成区域城市配套和居住氛围尚未形成，开发开放式商业条件还不成熟，因此商业配套的设置还是以满足自身需求为主满足自身需求为主，定位于内向社区商业社区商业。
46、文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案竞争项目户型产品特点竞争项目户型产品特点项目名称户型产品主力户型畅销户型特点当代国际花园三期70-160 两房和三房130左右三房80-90 两房双阳台高层住宅、“退台式”花园洋房、高层供暖。现代森林小镇二期97-140 两房和三房100-142 三房板式住宅、分户供暖、无线上网、终端直饮水当代卡梅尔小镇69157两房、三房和四房130 左右三房69 两房和110 三房“退台式”花园洋房万科魅力之城五期70 两房和98 三房70 两房和98 三房70 两房大面积赠送，精装修户型供应：户型供应：以三房户型为主，两房户型为辅，四房占比较少。需求户型：需求户型
47、：两房、小面积户型成为主要消费产品，价格对产品去化结构 影响较大，可见总价对产品开发有抑制。整体特点：整体特点：各项目注重户型产品的优化，提高产品竞争力； 增加产品附加值是各楼盘为增强产品竞争能力的主要措施。文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案竞争项目价格特点竞争项目价格特点项目名称期数三期四期五期备注万科魅力之城均价4500510054005900每期产品送精装修；三期和五期送面积，以上价格已将赠送面积计算在内时间09年1月09年409年11月10年3月现代森林小镇期数一期二期集中供暖均价450052005800认筹3千抵3万时间09年5月09年11月09年3月4月底开盘特点分析：特点分
48、析：2009年武汉市房地产市场整体回暖，区域内商品房价格增长迅 速，仅一年的时间价格增长接近1500元元/。原因：原因：主要归功于光谷产业配套升级，工作人群增加，购房需求旺盛需求旺盛； 另一方面楼盘地处于城市近郊，且交通条件较发达； 商品房价格相对偏低，价格上升空间较大价格上升空间较大。 临近、类比项目临近、类比项目文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案微观环境小结微观环境小结供求关系：供求关系：住宅开发作为区域产业配套，住宅供应以区域工作人群消费购买为主，但近年来，价格上涨过快，使得价格不高的光谷商品房被追捧；另外产业发展迅速，就业人群增多，需求的增加使得目前商品房供应趋紧。价格：价格：2
49、009年商品房价格增长较快，后期价格上升幅度可能存在小幅回调。去化：去化：2010年春节武汉市楼盘销售情况较好，片区内总体需求旺盛，供应有限，可以判定整体去化水平高于全市整体水平。消费群体：消费群体：区域内区域内各大企业员工，青年置业群体；城市中等收入人群的首次置业。社区规模：社区规模：在售楼盘都具备一定规模，拥有独特的社区氛围和建筑规划。物业：物业：区域内已经进入高层住宅时代，但有少量的洋房产品点缀其中，普通多层产品稀缺。产品配套：产品配套：区域商业配套欠缺，各项目都拥有自己社区商业配套，但规模不大，自供自足为主，无周边消费人群的支撑，各社区的商业街也难以形成规模；基本教育设施及会所成为各楼
50、盘必备设施。户型：户型：户型供应以三房为主，两房和紧凑户型依然是市场需求的热点，增加户型卖点及控制户型总价成为楼盘畅销的关键。文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案微观市场回顾微观市场回顾项目所在板块土地存量项目所在板块土地存量项目所在板块市场发展阶段项目所在板块市场发展阶段项目所在板块产品及客户梯度项目所在板块产品及客户梯度项目所在板块去化分析项目所在板块去化分析项目所在板块竞争扫描、去化、存量项目所在板块竞争扫描、去化、存量项目所在板块竞争对手分项素质对比分析项目所在板块竞争对手分项素质对比分析项目所在板块竞争对手价格走势项目所在板块竞争对手价格走势下面进入项目分析部分文案-武汉光谷谷尚
51、居项目全程营销策划方案项目分析项目分析项目概况项目概况项目产品力分析项目产品力分析需求分析分析需求分析分析项目项目SWOT分析分析开发需求开发需求文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案项目印象项目印象光谷光谷 谷尚居谷尚居高新区精致生活特区高新区精致生活特区文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案项目概况项目概况项目指标基本数据总用地面积105509.52平方米总建筑面积196984.56平方米地下室面积11487平方米计容积率建筑面积196984.56平方米不计入容积率面积合计 13790.14 其中：住宅186505.29平方米商业6426.27平方米（含会所）容积率1.89总户数176
52、5户 写字楼1858.08幼儿园2100.3绿地率约32%建筑层数618F层机动车车位677个其中：地上架76个，地面318个地下293个文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案项目由14栋多层栋多层、19栋小高层栋小高层及1栋高层栋高层组成，配建了小区会会所、幼儿园、人防地下车库及所、幼儿园、人防地下车库及商业用房商业用房，拟安置1842户武重职工 。项目原为大型安置小区安置小区-明珠欣苑 。可售多层（6F）33907.89可售小高层（11F）114230.77（55单元）可售高层（18F）40466.93（1单元）项目现状：18万平方米住宅其中：10万平方米定向武重销售约981套； 8万平
53、方米面向市场销售约784套。项目工程进度：目前已封顶，可开始销售。文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案切合市场现状的户型配比，以少量享受型住宅带动品质升级；以少量享受型住宅带动品质升级； 功能型住宅赢得市场人气；功能型住宅赢得市场人气； 实用型住宅保障市场占有率。实用型住宅保障市场占有率。两房占比：58.96%实用型三房占比：38.91%功能型四房占比：1.04%享受型户型配比与分析户型配比与分析文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案与直接竞争对手户型对比分析与直接竞争对手户型对比分析项目名称项目名称户型产品户型产品主力户型主力户型当代国际花园三期70-160 两房和三房130左右三房现
54、代森林小镇二期97-140 两房和三房100-142 三房当代卡梅尔小镇69157两房、三房和四房130 左右三房万科魅力之城五期70 两房和98 三房70 两房和98 三房谷尚居75166 两房、三房和四房7595 两房（主）115 三房（次）从板块直接竞争对手产品配置比例而言，区域内在手项目从板块直接竞争对手产品配置比例而言，区域内在手项目主力户型集中于主力户型集中于100130平方米平方米；小面积产品小面积产品70100平方米相对较少，仅平方米相对较少，仅万科项目，同时，项目，同时，万科项目与本案毗邻，规模庞大，是本案万科项目与本案毗邻，规模庞大，是本案最主要、最主要、也是也是最直接竞争
55、对手最直接竞争对手。就本项目而言，产品配比设置为项目在板块内后期销售奠定良好的基础。就本项目而言，产品配比设置为项目在板块内后期销售奠定良好的基础。文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案项目竞争力分析项目竞争力分析产品力（通过比较之卖点）产品力（通过比较之卖点）规模规模/ /区位区位规划规划环境环境建筑建筑/ /户型户型 工艺工艺/ /设备设备配套配套/ /服务服务项目区位：项目区位：靠近光谷、华中科技大学等科教单位，区域位置优良，地块北侧临高新四路，东临万科魅力之城，南面西面都有城市规划道路通过。 项目规模：项目规模：19万平方米项目名称项目名称项目区位项目区位等级等级项目区位项目区位评述
56、评述项目规项目规模模项目规模项目规模评述评述当代国际花园三期A本项目位于高新四路，与万科毗邻。地段不及“当代”两个项目，但优于万科及“现代”项目，就区位而言在竞争对手中居于中等。60万本项目在竞争区域内，总体规模较小，根本不具备规模优势，从竞争角度而言，需从其他差异化上寻求出路。现代森林小镇二期B30万当代卡梅尔小镇E30万万科魅力之城五期D40万谷尚居C19万文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案项目竞争力分析项目竞争力分析产品力（与需求对接之卖点）产品力（与需求对接之卖点）规模规模/ /区位区位规划规划环境环境建筑建筑/ /户型户型 工艺工艺/ /设备设备配套配套/ /服务服务项目区位：
57、项目区位：靠近光谷、华中科技大学等科教单位，区域位置优良，地块北侧临高新四路，东临万科魅力之城，南面西面都有城市规划道路通过。 项目规模：项目规模：19万平方米生理安全享受尊重自我实现中小盘：更易于打造精致生活；武汉光谷地产有限公司国有独资企业背景开发保障信誉度，投资、购房安全等；区位：板块升值潜力、现代品质生活；居住的基本需求；交通：基本需求，客观；本部分卖点展现国企信誉、实力国企信誉、实力精致、品质生活精致、品质生活项目升值潜力项目升值潜力便利性便利性居住 品质 享受 尊重文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案项目竞争力分析项目竞争力分析产品力产品力规模规模/ /区位区位规划规划环境环境
58、建筑建筑/ /户型户型 工艺工艺/ /设备设备配套配套/ /服务服务项目名称规划特点项目规划比较与评述当代国际花园三期规划为总部基地办公区及国际花园住宅区，集中了多种建筑形态的复合型社区项目整体规划人性、富于个性。建筑形态较全面、天际线丰富、多样；分组团规划，易于打造多个亮点。现代森林小镇二期集小高、高层于一体，中央水景景观社区当代卡梅尔小镇以多层洋房为主，提倡低密度及异国风情居住环境，建筑风格色彩鲜明，异域风格突出。万科魅力之城五期高层开发为主，辅以小高层、蚂蚁工房，分组团规划布局。谷尚居如上项目集多层、小高层、高层（含商业）一体复合型社区；“十”型的景观轴线、外围环形车行道、小区分为四个相
59、对均衡的组团； 建筑风格现代，个性鲜明；项目竞争力分析项目竞争力分析产品力（通过比较之卖点）产品力（通过比较之卖点）文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案项目竞争力分析项目竞争力分析产品力（与需求对接之卖点）产品力（与需求对接之卖点）规模规模/ /区位区位规划规划环境环境建筑建筑/ /户型户型 工艺工艺/ /设备设备配套配套/ /服务服务项目集多层、小高层、高层（含商业）一体复合型社区；“十”型的景观轴线、外围环形车行道、小区分为四个相对均衡的组团； 建筑风格现代，个性鲜明；生理安全享受尊重自我实现本部分卖点展现尊重人性的规划设计尊重人性的规划设计多元景观多元景观人车分流动线设计人车分流动线
60、设计便利的商业配套便利的商业配套人性的人居尺度建议：提前展示商业配套的形式与内容，提升项目生活、商务配套中央大型景观多元景观节点人车分流设计人性、便利文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案项目竞争力分析项目竞争力分析产品力产品力规模规模/ /区位区位规划规划环境环境建筑建筑/ /户型户型 工艺工艺/ /设备设备配套配套/ /服务服务特色景观：特色景观：充分利用项目基地自身规划特点，结合绿化分布，以小区中心大景观中心大景观为主导，通过规划布局上的灵巧错位灵巧错位，形成具有自身特色的景观轴线景观轴线，有效的利用各级景观各级景观，形成良好的绿化氛围绿化氛围。评述：评述：竞争对手项目因具备规模优势，
61、更易于打造更优质环境（环境投入总额高），可设置高成本水景景观及大型景观节点，此点本项目无法与其匹敌。建议：建议：本项目景观在拥有少量大型中心观景的前提下，更应注重连接带景观及楼间景观的打造连接带景观及楼间景观的打造。大型项目多重景观往往疏漏于全面铺开，细节处理不够精细，此点为项目环境竞争之出路所在。项目名称景观当代国际花园三期高绿化率坡地和水景组团景观现代森林小镇二期社区水脉景观园林和城市200亩湿地公园当代卡梅尔小镇低密度西班牙风情小镇万科魅力之城五期分组团绿化坡地景观项目竞争力分析项目竞争力分析产品力（通过比较之卖点）产品力（通过比较之卖点）文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案园林景观
62、建议要点：入口景观商业景观中心广场景观宅间景观规模规模/ /区位区位规划规划环境环境建筑建筑/ /户型户型 工艺工艺/ /设备设备配套配套/ /服务服务项目竞争力分析项目竞争力分析产品力产品力项目竞争力分析项目竞争力分析产品力（通过比较之卖点）产品力（通过比较之卖点）文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案人行主入口，设置条状水系，对人的视线有一种指引，潺潺的水声能洗涤归家的疲惫，再配以两旁的行道树，形成归家的礼仪感项目竞争力分析项目竞争力分析产品力产品力规模规模/ /区位区位规划规划环境环境建筑建筑/ /户型户型 工艺工艺/ /设备设备配套配套/ /服务服务项目竞争力分析项目竞争力分析产品力
63、（通过比较之卖点）产品力（通过比较之卖点）文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案项目竞争力分析项目竞争力分析产品力产品力规模规模/ /区位区位规划规划环境环境建筑建筑/ /户型户型 工艺工艺/ /设备设备配套配套/ /服务服务项目小区不临主干道，较为闭塞，建议修建有一定高度的精神堡垒，突出项目形象项目竞争力分析项目竞争力分析产品力（通过比较之卖点）产品力（通过比较之卖点）文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案项目竞争力分析项目竞争力分析产品力产品力规模规模/ /区位区位规划规划环境环境建筑建筑/ /户型户型 工艺工艺/ /设备设备配套配套/ /服务服务此入口为人车混流，以硬铺广场形式实现，
64、设置减速障碍和人行通道，设置三重景观：一个是街道中心景观，一个是道路旁绿地景观，一个是道路边中心广场项目竞争力分析项目竞争力分析产品力（通过比较之卖点）产品力（通过比较之卖点）文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案中心广场景观两个广场要形成对应关系大广场建议设置成放射状，在尺度和视线引导上展现项目规模优势项目竞争力分析项目竞争力分析产品力产品力规模规模/ /区位区位规划规划环境环境建筑建筑/ /户型户型 工艺工艺/ /设备设备配套配套/ /服务服务项目竞争力分析项目竞争力分析产品力（通过比较之卖点）产品力（通过比较之卖点）文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案宅间景观在部分组团设置小型儿童
65、活动场所，邻里交流空间，同时注意设置可亲近的绿化坡地休憩空间开阔空间，设置小型集中广场，与道路融合在一起，更添回家乐趣，同时注意绿植搭配，体现四季的缤纷、生活的多彩项目竞争力分析项目竞争力分析产品力产品力规模规模/ /区位区位规划规划环境环境建筑建筑/ /户型户型 工艺工艺/ /设备设备配套配套/ /服务服务项目竞争力分析项目竞争力分析产品力（通过比较之卖点）产品力（通过比较之卖点）文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案规模规模/ /区位区位规划规划环境环境建筑建筑/ /户型户型 工艺工艺/ /设备设备配套配套/ /服务服务营业状态式的包装，采用活泼热烈的图案和色块，凸显商业成熟感觉，增强客
66、户对未来生活配套的信心商业景观建议：社区商业要突出居住氛围和商业活力项目竞争力分析项目竞争力分析产品力（通过比较之卖点）产品力（通过比较之卖点）文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案项目竞争力分析项目竞争力分析产品力（与需求对接之卖点）产品力（与需求对接之卖点）规模规模/ /区位区位规划规划环境环境建筑建筑/ /户型户型 工艺工艺/ /设备设备配套配套/ /服务服务生理安全享受尊重自我实现 本部分卖点展现尊重人性的景观设计尊重人性的景观设计多元景观多元景观阳光、健康的生活环境阳光、健康的生活环境特色景观：特色景观：充分利用项目基地自身规划特点，结合绿化分布，以小区中心大景观中心大景观为主导，
67、通过规划布局上的灵巧错位灵巧错位，形成具有自身特色的景观轴线景观轴线，有效的利用各级景观各级景观，形成良好的绿化氛围绿化氛围。如公园之家，回归之感景观轴线，多元化景观节点；架空层绿化、健身、休闲泛会所绿色、阳光、健康，品味生活之美建议1：园林概念打造；景观背景音乐系统完善；绿化的选植、造型与层次提升；架空层泛会所概念打造。建议2：前期的入口处及销售中心景观绿化先行完成体验营销。自然 生态 交流文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案项目竞争力分析项目竞争力分析产品力产品力规模规模/ /区位区位规划规划环境环境建筑建筑/ /户型户型 工艺工艺/ /设备设备配套配套/ /服务服务建筑类型：建筑类型
68、： 14栋多层、19栋小高层及1栋高层组成项目名称项目名称物业类型物业类型当代国际花园三期多层、小高层、高层、联排现代森林小镇二期小高、高层当代卡梅尔小镇多层、小高、高层万科魅力之城五期小高层、高层就建筑类型而言，整体板块主要以小高层、高层住宅为主，成本投入相对小高层及多层（本项目主流建筑形态）成本较高，本案先天建筑形态有利于从单方成本上获取价格优势，价格相对较低可成为竞争机遇。项目竞争力分析项目竞争力分析产品力（通过比较之卖点）产品力（通过比较之卖点）文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案项目竞争力分析项目竞争力分析产品力产品力规模规模/ /区位区位规划规划环境环境建筑建筑/ /户型户型
69、工艺工艺/ /设备设备配套配套/ /服务服务参考1参考2项目竞争力分析项目竞争力分析产品力（通过比较之卖点）产品力（通过比较之卖点）建议：社区较大，楼栋较多，在色彩、材质和装饰构件的设计上，建议各栋尽量在保持项目整体性的前提下，也要寻求多种组合的变化，使项目整体感觉不落入呆板，更显活力，同时楼栋标识性更好。文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案建筑外立面建议由于项目地块居住氛围不足，建筑外立面色系建议以明快、鲜亮的暖色调为主，建筑风格采用现代简约风格，其品质感的塑造非常重要，建议要有一定的层次感、注意材质、色系的组合运用，切忌呆板；项目竞争力分析项目竞争力分析产品力产品力规模规模/ /区位区
70、位规划规划环境环境建筑建筑/ /户型户型 工艺工艺/ /设备设备配套配套/ /服务服务项目竞争力分析项目竞争力分析产品力（通过比较之卖点）产品力（通过比较之卖点）文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案项目竞争力分析项目竞争力分析产品力产品力规模规模/ /区位区位规划规划环境环境建筑建筑/ /户型户型 工艺工艺/ /设备设备配套配套/ /服务服务户型项目名称项目名称户型产品户型产品主力户型主力户型当代国际花园三期70-160 两房和三房130左右三房现代森林小镇二期97-140 两房和三房100-142 三房当代卡梅尔小镇69157两房、三房和四房130 左右三房万科魅力之城五期70 两房和9
71、8 三房70 两房和98 三房谷尚居75166 两房、三房和四房7595 两房（主）115 三房（次）从板块直接竞争对手产品配置比例而言，区域内在售项目从板块直接竞争对手产品配置比例而言，区域内在售项目主力户型集中于主力户型集中于100130平方米平方米；小面积产品小面积产品70100平方米相对较少，仅平方米相对较少，仅万科项目，同时，项目，同时，万科项目与本案毗邻，规模庞大，是本案万科项目与本案毗邻，规模庞大，是本案最主要、最主要、也是也是最直接竞争对手最直接竞争对手。就本项目而言，产品配比设置为项目在板块内后期销售奠定良好的基础就本项目而言，产品配比设置为项目在板块内后期销售奠定良好的基础
72、。项目竞争力分析项目竞争力分析产品力（通过比较之卖点）产品力（通过比较之卖点）文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案项目竞争力分析项目竞争力分析产品力产品力规模规模/ /区位区位规划规划环境环境建筑建筑/ /户型户型 工艺工艺/ /设备设备配套配套/ /服务服务项目现有户型调整建议：案例1问题：卧室区被客厅分割，不够集中，动静分区不理想；面积稍大；建议：改为右端样式，客厅和餐厅连成一线，使户内尺度显得更为阔绰，同时卧室区集中，多了一个晾晒空间；项目户型较优，现仅对问题较为突出的M户型、G户型基础修改意见项目竞争力分析项目竞争力分析产品力（通过比较之卖点）产品力（通过比较之卖点）文案-武汉光谷
73、谷尚居项目全程营销策划方案项目竞争力分析项目竞争力分析产品力产品力规模规模/ /区位区位规划规划环境环境建筑建筑/ /户型户型 工艺工艺/ /设备设备配套配套/ /服务服务项目现有户型调整建议：案例2入户花园被走道占用，利用率不高，建议改成其它形式阳台项目竞争力分析项目竞争力分析产品力（通过比较之卖点）产品力（通过比较之卖点）文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案项目竞争力分析项目竞争力分析产品力（与需求对接之卖点）产品力（与需求对接之卖点）规模规模/ /区位区位规划规划环境环境建筑建筑/ /户型户型 工艺工艺/ /设备设备配套配套/ /服务服务生理安全享受尊重自我实现 本部分卖点展现现代现
74、代人性人性实用主义实用主义体验式体验式个性 人性 建筑形态：在区域内更切合较低层次购房需求（单价、总价）；建筑风格：现代、鲜明、赋予个性与变化户型设计：人性、合理、空间利用率较高现代主义的居住尺度与标准入户花园、三面采光、全明设计高实用建议：及时的样板展示，体验营销2文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案项目竞争力分析项目竞争力分析产品力产品力规模规模/ /区位区位规划规划环境环境建筑建筑/ /户型户型 工艺工艺/ /设备设备配套配套/ /服务服务结构形式：高层均采用框架剪力墙结构，多层采用框架结构。电话系统有线电视系统可视对讲系统基于目前对项目工艺、设备部分资料不全，谨建议开发公司在工艺、
75、设备方面进行提升，提升项目品质，增加项目卖点。项目竞争力分析项目竞争力分析产品力（通过比较之卖点）产品力（通过比较之卖点）文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案细节上体现人文关怀，增加人性化设置；引导性提示标志，提高生活区域居住文化文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案项目竞争力分析项目竞争力分析产品力（与需求对接之卖点）产品力（与需求对接之卖点）规模规模/ /区位区位规划规划环境环境建筑建筑/ /户型户型 工艺工艺/ /设备设备配套配套/ /服务服务生理安全享受尊重自我实现 本部分卖点展现科技打造生活科技打造生活智能引领未来智能引领未来高品质高品质产品附加值产品附加值体验式体验式品质 健
76、康 安全 品味 科技打造生活精心打造产品建议：完善的封闭式智能物管、品牌电梯配置、外墙（砖）配色高品味、建材品牌化文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案项目竞争力分析项目竞争力分析产品力产品力规模规模/ /区位区位规划规划环境环境建筑建筑/ /户型户型 工艺工艺/ /设备设备配套配套/ /服务服务配套：商业、会所、幼儿园、篮球场、地下停车场、架空层车位等配套：商业、会所、幼儿园、篮球场、地下停车场、架空层车位等项目名称社区配套当代国际花园三期幼儿园、社区商业街、会所、运动公园、艺术馆、总部基地办公区现代森林小镇二期幼儿园、会馆、游泳池、CGO主题商务区当代卡梅尔小镇幼儿园、商业街、生活广场万
77、科魅力之城五期互动广场、幼儿园、会所、社区商业项目配套相对齐全，但须特别注重商业部分的功能及规划，以提升项目自身配套能力，建议如下：项目竞争力分析项目竞争力分析产品力（通过比较之卖点）产品力（通过比较之卖点）文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案目前商业分布在两端，北端商业主要是服务于社区内部，南端商业，将来可能服务小区内部和后续300亩住宅用地。项目竞争力分析项目竞争力分析产品力产品力规模规模/ /区位区位规划规划环境环境建筑建筑/ /户型户型 工艺工艺/ /设备设备配套配套/ /服务服务调整建议项目竞争力分析项目竞争力分析产品力（通过比较之卖点）产品力（通过比较之卖点）文案-武汉光谷谷尚
78、居项目全程营销策划方案北端和中轴线商铺南端商铺定位社区内商铺社区内和社区外商铺客户定位社区居民社区及片区居民业种定位小型超市、便利店、早点等生活配套商业。中型超市、农贸超市、餐饮、美容、健身、生活家居和休闲类业态 根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点： 在商业布点时，要优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾这些商家对其它小商家的带动作用； 餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活； 对位置要求不高的业态可规划于相对
79、较偏的位置，如家居装饰公司、美容一般是以二楼或非主干道位置为主要承租铺面，但必须预留良好的展示面（如商家集中导示）。项目竞争力分析项目竞争力分析产品力产品力规模规模/ /区位区位规划规划环境环境建筑建筑/ /户型户型 工艺工艺/ /设备设备配套配套/ /服务服务商业定位及业态建议项目竞争力分析项目竞争力分析产品力（通过比较之卖点）产品力（通过比较之卖点）文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案项目竞争力分析项目竞争力分析产品力产品力规模规模/ /区位区位规划规划环境环境建筑建筑/ /户型户型 工艺工艺/ /设备设备配套配套/ /服务服务服务：服务：建议聘请知名物业管理公司，达到品牌共建，提升项
80、目竞争力。小区会所现状位置为幼儿园，考虑前期作为营销中心，后续有可能转为会所，因此不适合在外立面上设计为幼儿园卡通风格，但小区本身规模大，还是需要配置一定规模的幼儿园，建议前期在营销中心内部布置专门的儿童活动空间，后续可引导小区中心部位商业（报告建议位置）二层空间进行幼儿园规划。会所功能：室内健身、休闲区、咖啡茶聊（商务会谈空间）、麻将室、书吧、儿童游乐区等项目竞争力分析项目竞争力分析产品力（通过比较之卖点）产品力（通过比较之卖点）文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案小区已经设置大型会所，考虑到小区规模，建议结合架空层设置泛会所架空层设置泛会所架空层绿化结合棋牌、花卉形成不同主题的泛会所空
81、间，即实现会所功能又提升社区感；比如：棋牌区，花鸟区、健身区等项目竞争力分析项目竞争力分析产品力产品力规模规模/ /区位区位规划规划环境环境建筑建筑/ /户型户型 工艺工艺/ /设备设备配套配套/ /服务服务项目竞争力分析项目竞争力分析产品力（通过比较之卖点）产品力（通过比较之卖点）文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案项目竞争力分析项目竞争力分析产品力（与需求对接之卖点）产品力（与需求对接之卖点）规模规模/ /区位区位规划规划环境环境建筑建筑/ /户型户型 工艺工艺/ /设备设备配套配套/ /服务服务生理安全享受尊重自我实现 本部分卖点展现便利的商业配套便利的商业配套品牌的物业管理（公司）
82、品牌的物业管理（公司）人性的物业服务人性的物业服务体验式体验式完善 尊重 享受商业配套，提升住宅附加值打造五星物业管理，高标准服务理念小区内部会所，为业主提供多方位服务；文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案项目卖点与提炼项目卖点与提炼规模规模/ /区位区位规划规划环境环境建筑建筑/ /户型户型 工艺工艺/ /设备设备配套配套/ /服务服务卖点总结梳理卖点总结梳理便利商业 品牌物管 高标准管家服务科技 智能 产品高附加值现代 个性 人性 实用精细 丰富 健康 阳光人性 多元 均衡 和谐精致 品质 升值 便利 信誉文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案项目核心价值项目核心价值项目价值挖掘项目
83、价值挖掘实现项目与区域需求的对接实现项目与区域需求的对接不逊于大盘的品质 精工锻造、 国企保障（光谷投资背景）更加实在的生存模式 人性、个性、多元、健康、和谐（生活无需追求炫耀）更加实用的生活产品 买得起才是硬道理（产品对总价的控制）也切合意向在本区域主力购房者的需求（市场部分结论为：首次置业者占比最大）文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案项目项目SWOT分析分析项目优势项目优势优势利用优势利用S1国有独资企业建设，实力与信誉保障S2项目位于高新四路，区位相对（直接竞争对手）较好S3武重职工定向购房扩大国企开发背景卖点，推广中强化，提升客户购买信心相对目前阶段在售对手（卡梅尔、魅力之城）区
84、位优势，突出比较优势利用武重职工人际、圈层，实现口碑传播，并可展开人际营销。同时降低项目操作风险。文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案项目劣势项目劣势劣势转化劣势转化项目项目SWOT分析分析W1项目原属安置小区W2项目总体规模较小W3项目可打造总体景观范围较小原较低的定位可转化为价格优势小规模社区特别是区域后来者，易在产品上形成超越，品质不输景观可打造空间小，但易精雕细凿，打造精致园林环境文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案项目机会项目机会机会嫁接机会嫁接项目项目SWOT分析分析O1高新板块的未来规划（市场部分已详述）O2目前区域可售产品较少O3临近万科项目O4区域内产品开发存在一定的
85、空白高新板块（C4）未来发展潜力之大，将增强项目投资、自主信心，把握城市规划发展最佳机遇板块内部整体竞争烈度有所下降，更应加快工程进度，抢占营销相对空白时期可借万科之势，提升项目价值（借势）；同时获得更多的客户资源（截流）。利用差异产品，抢占空白市场资源文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案项目威胁项目威胁威胁化解威胁化解项目项目SWOT分析分析T1板块内部基本为大盘开发，面临大盘冲击与品牌冲击T2板块内部部分项目房价相对较低，面临低价冲击T3板块未来大量开发带来的潜在威胁大盘带来的不完全是竞争的压力，同时也带来对板块价值的带动与提升，可借大盘之势，提升项目价值本项目原规划为安置小区，项目开
86、发成本项目相对较低，有价格竞争基础抓住产品供应空白时机，在新产品、新项目入市前完成去化，避免直接竞争。文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案生理安全享受尊重自我实现两房占比：58.96%及115三房25.18% 实用型三房135占比：13.73% 功能型四房166占比：1.04% 享受型两房（两房（100平方米以下占平方米以下占58.96%）及部分小）及部分小三房（三房（115平方米占平方米占25.18%）需求客户属于生理、安全与享受型客户；三房（三房（135平方米占平方米占13.73%）需求客户属更高层次；极少数四房（占约极少数四房（占约1%）需求客户属尊重或自我价值实现层次。项目产品对接
87、目标客群项目产品对接目标客群文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案切合项目产品的目标客群特征切合项目产品的目标客群特征户型2X1X12X2X13X1X23X2X24X2X2面积7595115135166占比27.2%31.76%25.18%13.73%1.04%面向客群年龄层次203025302535304035以上职业层次技术型、成长型上升型管理型领导型需求层次安全与享受享受与尊重尊重与自我实现84.14%13.73%1.04%面向主力客群，偏年轻化。总价控制是销售关键。面向次主力客群，中高收入，需促进去化。面向高端客群，占比较少，自然去化。文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案项目开发
88、要求项目开发要求开发公司研究与策略分析武汉光谷地产有限公司新注册成立武汉光谷建设投资有限公司国资背景背景发杨新企业、有背景、有实力、需快速提升知名度、信誉度、美誉度实力雄厚光谷：名称沿用的唯一性强化国资背景、政务职能体现、地产开发承载更多的社会责任操盘策略指导文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案项目开发要求项目开发要求武汉光谷建设投资有限公司作为国有独资企业，拥有强劲的资金实力和背景资源，也拥有丰富的开发经验与团队资源，对于本项目的开发需求：合理利润、中等价格、快速销售、快速回款合理利润、中等价格、快速销售、快速回款便于后期运作（300亩），制造良好的社会效应以及市场效应，奠定坚实基础。品
89、牌塑造、形象提升、奠定基础、后续开发品牌塑造、形象提升、奠定基础、后续开发文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案项目分析回顾项目分析回顾项目概况项目概况项目户型与配比分析项目户型与配比分析项目户型与竞争对手比较分析项目户型与竞争对手比较分析项目产品力分析（十大要素）项目产品力分析（十大要素）项目产品与需求对接分析（十大要素）项目产品与需求对接分析（十大要素）项目建议（十大要素）项目建议（十大要素）项目卖点梳理（十大要素）项目卖点梳理（十大要素）项目核心价值挖掘项目核心价值挖掘项目项目SWOT及应用及应用项目产品对接客群及特点项目产品对接客群及特点项目开发要求及分析项目开发要求及分析下面进入项
90、目定位部分文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案项目定位项目定位产品定位产品定位客群定位客群定位形象定位形象定位价格定位价格定位文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案定位依据定位依据环境要求环境要求宏观：武汉市场经济回暖、政策遏制房价，但未来市场看好等中观：光谷偏快速发展，机遇挑战并存等微观：面临大盘竞争、市场供应趋紧、高层时代、首次置业等项目素质项目素质开发要求开发要求区位较佳、中小盘、市场后来者、品质可通过打造提升等合理利润、快速去化、快速回款、品牌快速建立等文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案项目档次定位项目档次定位中高档中高档国有独资企业打造，中高档形象易于建立市场口碑与信心，
91、与企业品牌匹配中高档形象易于与板块大盘竞争中高档形象易于与项目销售价格形成反差，促进项目产品快速去化文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案产品定位产品定位高新区精致生活特区高新区精致生活特区高新区：点明项目区位，突出板块前景精致：避免目前竞争对手规模竞争，符合项目主流产品形态，易于锁定目标客群生活特区：商业仅为配套部分，无扩大发挥空间，打造纯居住概念；符合谷尚居定位，区别“城、都、镇”的距离感，拉近目标客户客户心理。文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案客群定位客群定位1 1、区域定位、区域定位光谷片区为主，向武昌扩散。2 2、收入范围、收入范围本项目客户主要以中档偏高等收入人群，家庭年收
92、入4万8万左右。3 3、社会阶层定位、社会阶层定位光谷板块高新企业单位职员生意人（私企业主/个体经营户/小摊贩）公务员（政府、机关年轻化人员）教师医务人员（普通）等4 4、年龄特征、年龄特征25-45岁，中青年为主，更偏向年轻化。这类人群多处于事业的上升阶段，对生活有品质的追求，要求改善当前居住环境，开始讲究生活的享受和生活的品质。特别说明：因项目目前所处区位，未来升值潜力升值潜力巨大，同时项目产品面积区间趋小化面积区间趋小化，不排除项目销售过程中出现部分投资性客户部分投资性客户。（我司操作当代国际花园1、2期经验）文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案价格定位价格定位成本成本+利润价格区间
93、预估利润价格区间预估直接费用（土地、建安、前期规费）：2300元/平方米管理费(直接费用的5%):115元/平方米财务成本(直接费用的5%):115元/平方米预备费(直接费用3%):69元/平方米营销费用(销售收入的4%，按5500元/平方米计):220元/平方米税费（营业税城建税教育附加费土地增值税企业所得税,按销售额10%计)：550元/平方米成本合计：成本合计：3341元元/平方米平方米利润率：利润率：2060%价格可选区间：价格可选区间：40005400 元元/平方米平方米文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案价格定位价格定位板块可参考项目比价区间预估板块可参考项目比价区间预估项目名
94、称项目名称销售进度销售进度销售销售均价均价比价比价当代国际花园三期三期尾盘销售，两房户型已售完，剩少两三房及大面积户型6800低于现代森林小镇二期二期一组团2栋高层住宅3月27日认筹，预计4月底开盘。5800（一期）低于当代卡梅尔小镇一期首推基本售完，下组团预计5月推出。4600高于万科魅力之城五期3月27日开盘销售2栋高层目前3月27日开盘。在售户型为58平方米的1房变70平方米的2房,总价42万元左右/套，81平方米的2房变98平方米的3房，总价57万元左右/套。5900换算赠送面积后（精装）低于比较定价：根据项目区位、规模、品牌及其它综合因素考虑，为快速去化本项目，建议价格4800570
95、0元元/。综合区间选择：48005400元元/文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案总价竞争力总价竞争力万科魅力之城：70平方米户型总价：41.7万， 58平方米装修费用：按500元/平方米计算为：2.9万 实际总价：实际总价：38.8万万本项目：48005400元元/按70平方米同等计算）总价：33.637.8万万按75平方米计算总价： 36 40.5万万（面积超出5平方米）综合考虑：综合考虑：排除万科品牌价值，本项目与万科同等产品在总价上，以5400元/平方米销售也有竞争力。考虑万科品牌提升价格因素，同时考虑本项目快速去化，建议本项目价格在50005300元元/平方米之间选择。平方米之间
96、选择。特别说明：因开发公司国企属性，在开发地产项目的同时承担对于社会的责任，在此前提下，可考虑在以上价格基础上适当降低销售价格，让更多中、低层次人群可获得更多实用型住宅。 低于万科的售价属可接受范围，通过低价，制造国资背景开发公司的社会责任感、可嫁接至企业品牌策划与提升。文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案经济效益概算经济效益概算直接费用（土地、建安、前期规费）：2300元/平方米管理费(直接费用的5%):115元/平方米财务成本(直接费用的5%):115元/平方米预备费(直接费用3%):69元/平方米营销费用(销售收入的4%，按5300元/平方米计):212元/平方米税费（营业税城建税教
97、育附加费土地增值税企业所得税,按销售额10%计)：530530元元/ /平方米平方米成本合计：3341元/平方米销售额：销售额：53005300元元/ /平方米平方米成本利润率成本利润率:65%:65%文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案成本变化与利润率的敏感性分析成本变化与利润率的敏感性分析直接费用涨至3200元/平方米时，成本利润率为25%直接费用涨至4150元/平方米时，利润率为零对照现状2300元/平方米的直接费用水平，成本上涨39%，利润率下降60%，直接费用敏感性较大直接费用敏感性较大价值实现风险判断价值实现风险判断文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案销售价格与利润率的敏感
98、性分析销售价格与利润率的敏感性分析销售价格降到3900元/平方米时，成本利润率为25%；当平均售价为3050元/平方米时，成本利润率为零；成本利润率维持在25%以上时，价格下降29%，成本利润率下降60%；相比成本来说，价格敏感性要大于成本敏感性价格敏感性要大于成本敏感性文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案定位部分回顾定位部分回顾项目定位依据项目定位依据项目档次定位项目档次定位项目产品定位项目产品定位项目价格定位项目价格定位项目价格竞争力项目价格竞争力项目经济效益测算项目经济效益测算项目驾驭风险判断项目驾驭风险判断下面进入营销策略部分文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案营销策略营销策略
99、项目总体营销策略项目总体营销策略项目营销阶段与策略项目营销阶段与策略文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案项目总体营销策略项目总体营销策略策略一策略一：借助国有独资企业的开发背景为项目档次奠定基石。“光谷”二字的深化传播国资企业背景实力承载社会责任光谷光谷区域唯一性标签文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案策略二策略二：必须借助自身国有企业的先天优势，有效与市场竞争项目区隔开， 制造市场差异化标签；以多重产品（多层、小高、高层组合）开发 与竞争对手差异型开发有效区隔，树立特色旗帜；项目总体营销策略项目总体营销策略普通多层小高层花园洋房小高层高层本项目竞争对手红海战略蓝海战略（选择）文案-武
100、汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案策略三策略三：项目开发，首要的目标在于聚集人气，武重职工购买项目可实现 前期项目销售热卖形象。项目坚持住宅和配套联动的原则，（主 要指商业街、公交线路、入口景观等配套先行），平价入市，结 合推盘策略，反衬首批单位的高性价比，主要目标直指中低层面 核心客户（两房、小三房），利用其市场口碑与人气，实现高效 传播。项目总体营销策略项目总体营销策略武重定向一期二期三期981套150套400套250套炒作、热点引爆、吸引热销、口碑收尾、维护多频次、不断的制造市场亮点、吸引关注、品牌积淀与塑造文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案策略四策略四：强化展示性策略。客户最关注的
101、不仅是楼书、也不是广告，而是在项目 内、外看得到，摸得着的实质。在推广、包装的同时，更应提升项目前期的实景展示、实体展示，做到体验式营销。前期包括：工程形象进度、围墙包装、销售中心、入口绿化景观、商业、物业品牌联盟等； 中期包括：样板间、建材、智能系统、园林等；后期包括：商业、交房标准、物业服务水平、社区文化建设等方面。项目总体营销策略项目总体营销策略文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案策略五策略五：针对行推广策略。目前武汉市楼盘众多，考虑到实效推广，节约费用。总体推广策略：前期，以组合媒介集中轰炸为主；中期以穿插针对性媒介为主；后期以人际营销渠道为主 。项目总体营销策略项目总体营销策略文
102、案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案项目总体营销策略项目总体营销策略策略六：策略六：中高形象，中等价位，以“短、平、快”的销售策略，经过1-2个月的 前期准备，在正式公开36个月之后，销售率将达到7080%。 月份567891011121阶段1期2期开盘2期持销3期3期持销尾盘价格策略低提价200提价50提价50提价200提价50提价50提价200去化（套）1502806060170404050占总比60%以上90%以上约10%文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案项目现状：18万平方米住宅其中：10万平方米定向武重销售约981套； 8万平方米面向市场销售约784套。项目工程进度：目前已封
103、顶，可开始销售。项目营销阶段划分项目营销阶段划分前提：前提：为此，以下建议定向销售的区域与产品；为此，以下建议定向销售的区域与产品；同时，本次营销计划仅针对面向市场销售的产品部分（约同时，本次营销计划仅针对面向市场销售的产品部分（约784套）套） 。文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案针对武重定向销售部分，建议以左图所示两种方式之一进行销售。优势分析：1、两种方式均保持对市场销售部分的整体性，易于为客户接受；2、按此种方式选择，可保持可售产品的组合性，避免优势房源被抢完，剩余部分则难于去化；3、方案1：定向部分位于地块北部，临高新四路，形态以高层、小高层为主，易为武重接受；北部以多层、小高
104、为主，易为市场接受。4、方案2：定向部分位于项目东部，无入口，剩余部分于西部，临三个入口，景观资源优势，建筑形态为多层、小高层，易为市场接受。定向部分原则：划分区域，统一选房。重点推荐方案：方案：方案2定向部分定向部分定向部分定向部分方案1方案2文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案入市时机的选择：建议于入市时机的选择：建议于2010年年4月入市月入市选择的理由：1、34月，本板块所剩余产品相对较少，市场产品供给存在断档期，应及时把握销售时机；2、项目目前已封顶，需立即展开销售，获得项目销售回款最为关键；3、4月份可为项目5月热销做充分铺垫，保证开盘期间的成功销售；4、回顾2009年57月，
105、凡本板块推出项目，均去化在150300套/月（万科、森林小镇），当代约60套/月。营销策略营销策略文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案营销阶段营销阶段销售目标前期宣传前期宣传1 1期开盘期开盘2 2期开盘期开盘3 3开盘期开盘期时间周期推量20天30天90天90天981套定向100%150套400套100%90%90%去化套数981150套360套约220套4月下旬5月中旬6月中旬9月下旬2010年11月尾盘尾盘250套剩余部分约50套100%营销目标造势、炒作引爆、热点热销、集中提升、品牌维护、扫尾营销策略营销策略项目营销阶段的划分与计划预期项目营销阶段的划分与计划预期约约8个月周期个月
106、周期年底营销时机五月开盘五月开盘六月加推六月加推九月开盘九月开盘文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案总体均价目标达成细化分析总体均价目标达成细化分析阶段销售任务销售总面积销售均价销售总额住宅总面积平均价格开盘1150套约1.53万50500.76亿8万5293元/开盘2360套约3.67万52501.91亿开盘3220套约2.25万54501.21亿尾盘50套约0.5万56500.28亿实现快销方式：平价入市实现快销方式：平价入市目前3月在售高层档次较高的万科均价7200元/平方米，预计本年度价格上涨空间至少超过600元/平方米，以上涨价方式完全可以实现。项目在中高端定位基础至上，开盘阶段
107、以平价入市项目在中高端定位基础至上，开盘阶段以平价入市 抢占市场先机，抢占市场份额抢占市场先机，抢占市场份额（参考：市场部份已显示（参考：市场部份已显示2009年全年价格上涨约年全年价格上涨约1500元元/）营销策略营销策略文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案各阶段营销策略各阶段营销策略第一阶段：前期宣传期第一阶段：前期宣传期20102010年年4 4月中下旬月中下旬主要以现场包装及物料准备及人员准备现场包装及物料准备及人员准备为主1、现场包装部分：项目周边围墙包装；销售中心建设、包装；销售中心门前景观、绿化；项目入口处广场建设。2、物料准备部分：项目销售物料（不具体罗列）；项目推广物料（
108、详见推广部分）；销售中心办公物料。3、人员准备部分：主要为销售人员准备（建议销售经理1人+置业顾问68人+销售秘书1人）工作内容包括销售人员招募、销售人员专业知识、项目知识培训、考核、确定营销策略营销策略文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案各阶段营销策略各阶段营销策略第二阶段：准备期第二阶段：准备期20102010年年4 4月月55月中旬月中旬本阶段主要以推广策略推广策略为主策略为主策略，积累客户资源，为开盘做准备推广主题：开发公司品牌推广+项目形象推广+卖点推广逐步深入的过程，同时兼顾武重职工购房热点炒作推广渠道：大众媒介渠道（户外、报纸、电视、电台渠道、公交） 展示性渠道(围墙、销售中
109、心) 人际渠道（武重职工、大型单位、企业） 活动、展示性渠道 小众媒介渠道（目标客群所在区域派单或DM投放）本阶段产品策略：主要为项目工程形象展示策略，强化市场信心； 价格策略：不定价，针对来电来访登记客户做好预期心理价位调查，为开盘前定价提供参考依据。营销策略营销策略文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案各阶段营销策略各阶段营销策略第三阶段：第一组团开盘第三阶段：第一组团开盘20102010年年5 5月月首先明确阶段营销目标（5月）：1个月客户资源，开盘阶段完成100%销售任务。营销策略营销策略目的：1、开发公司的品牌与形象迫切要求，一炮而红一炮而红；2、制造市场热点，开盘当天即售罄；3、
110、为后期项目炒作制造话题；本阶段营销策略本阶段营销策略产品策略：多层+小高层产品组合价格策略：低价入市策略，入市均价建议：4998元/平方米，低价引爆市场；促销策略：开盘活动促销、认筹优惠兑现、礼品、抽奖等策略。渠道策略： (详见推广部分)文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案各阶段营销策略各阶段营销策略第三阶段：第二组团开盘第三阶段：第二组团开盘20102010年年6868月月1）开盘阶段：2010年6月2）热销阶段：2010年7月9月前首先明确阶段营销目标（5月）：1个月客户资源，开盘阶段必须完成70%左右的大阶段销售任务，即280套。同时分解热销阶段营销目标（2个月）：120套，单月平均
111、目标60套。阶段总体营销目标经分解后，保证开盘阶段成功实现阶段营销目标。营销策略营销策略文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案开盘阶段：开盘阶段：2010年年5月月策略：以内部、外部产品的差异化定价策略结合促销策略为主策略以内部、外部产品的差异化定价策略结合促销策略为主策略；其它策略：产品策略，注重销控，优势房源适当控制；以优质房源带动相对较差房源的产异化去化，聚集人气，增大市场占有率；价格策略：在一期组团基础上提价200元/平方米，制造市场紧迫感。促销策略：开盘优惠活动、认筹优惠实现、礼品等促销形式渠道策略： (详见推广部分)营销策略营销策略文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案热销阶段
112、：热销阶段：20102010年年7 7月月88月月本阶段营销目标，去化120套。月均目标60套，主要营销策略建议：产品策略：以小高层剩余产品推售为主，预留少量优势房源，为后期提价做准备价格策略：把握销售时机，根据市场动向，每月实时提价（50100元），增强市场信心。渠道策略：增加针对性媒介推广（因天气较热，大面积推广效果可能较差）。促销策略：具体根据当时市场确定。营销策略营销策略文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案第四阶段：三组团开盘第四阶段：三组团开盘2010年年911月月开盘阶段：开盘阶段：2010年年9月至月至10月月1日前日前持销阶段：持销阶段：2010年年1011月月明确阶段营销
113、目标（9月）：1个月客户资源，开盘阶段必须完成70%左右的大阶段销售任务，即170套。同时分解热销阶段营销目标（2个月）：80套，单月平均目标40套。阶段总体营销目标经分解后，保证开盘阶段成功实现阶段营销目标。（具体策略参照第一组团）营销策略营销策略文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案第五阶段：尾盘期第五阶段：尾盘期20102010年年1111月月1212月月阶段营销目标：2个月完成50套，月均25套。产品策略：现房策略、保留单位价格策略：在无资金压力前提下，提升价格，稳定市场信心；推广策略：主要方向为品牌塑造，形象巩固。渠道策略：主要为人际渠道，自然来访渠道；促销策略：打折促销、赠送礼品
114、等策略方式。营销策略营销策略文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案策略部分回顾策略部分回顾总体策略总体策略入市时机选择及理由入市时机选择及理由营销阶段划分及目标营销阶段划分及目标各营销阶段策略与分解各营销阶段策略与分解下面进入销售执行部分文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案销售准备与执行销售准备与执行文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案团队组建团队组建项目经理：项目经理： 1名（详见附件）名（详见附件）营销策划师：本部后台营销策划师：本部后台市场专员：市场专员： 1名名广告策划师：广告策划师： 本部后台本部后台客服经理：客服经理： 1名（详见附件）名（详见附件）销售经理：销售经理：
115、1名（内部选聘）名（内部选聘）销售主管：销售主管： 1名（内部选聘）名（内部选聘）销售秘书：销售秘书： 1名（内部选聘）名（内部选聘）置业顾问：置业顾问： 8名（选聘招聘结合）名（选聘招聘结合）财务支持：财务支持： 1名名物料准备物料准备销售中心建设销售中心建设精品沙盘；精品沙盘；桌椅；桌椅；背景音乐系统；背景音乐系统；物业服务简介；物业服务简介；形象展示图；形象展示图；项目围板；项目围板；销售工具准备销售工具准备相关图文表格相关图文表格其它其它包装展示包装展示项目项目LOGO项目项目VI系统（略）系统（略）其他设计与展示其他设计与展示（见设计部分）（见设计部分）文案-武汉光谷谷尚居项目全程营
116、销策划方案付款方式建议付款方式建议轻松付款的方式对当前买家起到很大的影响作用，尤其对本案这样一个目标客户群消费能力有限的楼盘而言，轻松付款轻松付款将显得尤为重要。从市场看，现在所推出的楼盘为了扩大自己的客户层面，大多以轻松的付款方式作宣传卖点，买家已经开始和发展商讨价还价，故建议本案在开盘前就作好付款方式的准备，在此基础上结合开发商对资金回收和风险程度等方面的综合考虑，建议付款方式以一次性、银行按揭为主付款方式以一次性、银行按揭为主，提供两成首付的提供两成首付的方式方式。同时根据不同客户的特点以及竞争对手的策略，可以给予一定适当的优惠根据不同客户的特点以及竞争对手的策略，可以给予一定适当的优惠。一次性付款一次性付款可以享受98折的优惠；签署认购书时支付定金10000元；签署认购书后10天内签署正式买卖合同时支付100的总房款（含定金）；银行按揭银行按揭可以享受99折的优惠；签署认购书时支付定金10000元；签署认购书后7天内签署正式买卖合同时支付2030的总房款（含定金）；签署正式买卖合同后30天向银行申请为客户提供7080总房款的贷款。文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案下面进入推广与设计部分下面进入推广与设计部分文案-武汉光谷谷尚居项目全程营销策划方案
