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1、物物 业业 管管 理理 法法 规规 培培 训训2003.08.28 物业管理条例物业管理条例 前期物业管理招标投标管理暂行办法前期物业管理招标投标管理暂行办法 业主大会规程业主大会规程 （2003090120030901实施）实施） 培培 训训 内内 容容前前 言言1 1、条例效力：、条例效力： 时间时间 空间空间 溯及力（物管房）溯及力（物管房）2 2、条例与法律、规章、地方法规、条例与法律、规章、地方法规/ /地方政府规章：地方政府规章： 1）与条例一致的：装修审批 2）与条例矛盾的：物管房 3）条例未明确的：地产公司上交的物业维修基金培培 训训 要要 点点第一部分、条例与开发商第一部分、
2、条例与开发商第二部分、条例与物业管理公司第二部分、条例与物业管理公司第三部分、条例尚未明确之处及公司经营对策第三部分、条例尚未明确之处及公司经营对策1、选聘物业管理企业2、销售前的两项必要工作：销售合同、业主公约3、物业管理用房4、共用部位、共用设施的所有权或使用权的行使5、地产与物业的承接验收工作6、参与业主大会的成立7、专项维修基金8、工程遗留问题第一部分：条例与开发商一、选聘物业管理企业：招投标（一）条例精神及影响： 分业经营，市场化运作 （二）问题：（二）问题： 当前除个别项目，均未采用招投标方式。一、选聘物业管理企业：招投标（三）相关法规：第24条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业
3、管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于少于3 3个或者住宅规模较小个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。第8条前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。第19条通
4、过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作： 新建现售商品房项目应当在现售前现售商品房项目应当在现售前3030日日完成；预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证之前预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证之前完成；非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。一、选聘物业管理企业：招投标（三）对策： 1 1、已确定开工的项目、已确定开工的项目，在9月1日前签订前期物业管理合同（预售项目务必要签订） A、避免招投标 B、避免违法或推迟现售 2 2、今后项目：、今后项目： 1）协议：住宅规模较小住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部
5、门批准，批准， 2）邀请招标 A、内部邀请：跨区经营资质 B、友情邀标 一、选聘物业管理企业：招投标（三）对策 3、招投标工作： 新建现售商品房项目应当在现售前应当在现售前3030日日完成；预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证取得商品房预售许可证之前完成；之前完成；一、一、 选聘物业管理企业：两个合同（一）现状及条例要求：（一）现状及条例要求： 现 状： 开发商/物业公司小业主： 物业服务合同 开发商-小业主： 销售合同（后面展开） 条例要求： 开发商物业公司：物业公司： （前期）物业服务合同 开发商小业主： 销售合同（包含以（包含以上合同上合同） 一、一、 选聘物业管理企业：两个合同合同
6、（二）相关法规：（二）相关法规： 第21条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物前期物业服务合同。业服务合同。第25条建设单位与物业买受人签订的买卖合同买卖合同应当包含前包含前期物业服务合同约定的内容。期物业服务合同约定的内容。一、一、 选聘物业管理企业：两个合同合同（三）问题（前期物业服务合同） 1）未签订前期物业合同而提供服务的 2）签订，但时间滞后（入伙时） 3）签订，但有效期过短 4）合同内容过于模糊，责任界定不清 一、一、 选聘物业管理企业：两个合同合同（四）对 策（前期物业服务合同）： 1）按时签订前期物业服务合同： 2）关于合同期
7、限： 本合同自本小区业主委员会与其他物业公司签订物业服务合本合同自本小区业主委员会与其他物业公司签订物业服务合同生效时终止。同生效时终止。 A、避免业委会主动更换物业公司 B、避免因业委会未成立导致的旧新合同不能交替问题 3）关于合同地位及内容： A、合同是物业公司权利的来源 B、细化、明确物业公司权利及义务 如：物业公司不承担业主非因公司过错而产生的一切损失。 二、售前两项必须工作（销售合同/业主公约）（一）法规要求：1 1、签订物业服务合同，并将内容放于销售合同中。、签订物业服务合同，并将内容放于销售合同中。 第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容约
8、定的内容。2 2、制订临时公约并取得业主书面承诺。、制订临时公约并取得业主书面承诺。 第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时销售物业之前，制定业主临时公约公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条建设单位应当在物业销售前销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺予以书面承诺。二、售前两项必须工作（销售合同/业主公约）（二）问题： 1、销售合同未按
9、规定约定物业内容： A、未约定 B、有约定，但不完全 2、业主公约： A、未制订 B、制订但未在销售前明示于业主（入伙时告知） C、内容简单，流于形式，未充分利用其为物业管理服务。二、售前两项必须工作（销售合同/业主公约（三）对策： 1、销售合同中（随后有指引）： A、约定物业合同内容 B、将物业合同作为附件 2、业主公约： 1）销售前制订并取得业主书面承诺。（本人已充分理解并承诺遵守本公约） 2）充分利用业主公约，为物业公司的有序管理作好准备工作 如：约定乱搭建、违章装修、外墙统一等物业管理难点问题 三、物业管理用房（一）问题：1、不备房：保安住楼顶/架空层、管理处设在地下室导致客户投 诉等
10、情形。2、备房不够。3、备房，但产权及使用权未给业主，收益归开发商。4、擅自改变用途。三、物业管理用房（二）相关法规：第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物配置必要的物业管理用房。业管理用房。 地方法规（深圳条例实施细则）第二十一条 开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内，按条例规定向管委会提供住宅区物业管理用房。 物业管理用房的计算公式为：管理用房面积(平方米)=人均管理用房规划指标住宅区房屋总套数户均人口数。 前款有关测算系数以市政府有关部门最新公布的数据为准。 三、物业管理用房（二）相关法规：第38条 物业管理用房的所有权依法属于业主所有权依法属于业主。未经业主大会同
11、意业主大会同意，物业管理企业物业管理企业不得改变物业管理用房的用途用途。第65条 违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自擅自改变物业管理用房的用途的改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款罚款；有收益的，所得收益所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。三、物业管理用房（三）对策：（三）对策：1、依法配备，保证数量。2、用途：一旦确定，不再更改3、如已改变： 1）补办手续，同时收益归业主 2）退回原用途四、共用部位、共用设施的所有权或使用权的行
12、使（一）问题：1、建设单位擅自处分业主相关权益。如：开发商赠送楼顶花园、底层花园2、物业公司随意改变用途。如：架空层当保安宿舍住 3、产权不明，收益分配不清。如：无产权的地下停车场被开发商出售。四、共用部位、共用设施的所有权或使用权的行使（二）相关法规： 第二十七条业主依法依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分建设单位不得擅自处分。第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途不得改变用途。 业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知告知物业管理企业；物业管理企业确需改变改变公共建筑和共用设施用途的，应当提
13、请业主大会业主大会讨论决定同意后，由业业主依法办理主依法办理有关手续。 第五十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。金，也可以按照业主大会的决定使用。四、共用部位、共用设施的所有权或使用权的行使（三）对策：1、规划、设计不可随意变更，尤其对于已分摊的部分。2、销售合同中：明确产权及收益3、对待已被处分的业主产权及更改用途的： 1）补办手续，同时收益归产权人。 2）退回原用途五、地产与物业的承接验收工作（
14、一）现状：1、未移交2、移交不齐全：资料、设备设施3、移交，但无法定承接验收手续4、以上现象，导致： 1）业主不满，财产不明 2）物业公司合同终止时，向业主委员会交接不清五、地产与物业的承接验收工作（二）法规要求：第28条物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进物业共用部位、共用设施设备进行查验。行查验。 第29条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理
15、所必需的其他资料。物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委合同终止时将上述资料移交给业主委员会员会 第39条物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。五、地产与物业的承接验收工作（三）对策：市场化运作1、新项目：依法依交 1）资料的移交 2）设备设施的移交 3）法定手续：签字盖章确认。2、旧项目：补齐手续六、参与业主大会的成立（一）法规要求： 第五条业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产
16、行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。（业主大会规程） 第三十三条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的不得从事与物业管理无关的活动六、参与业主大会的成立（二）对 策： 积极参与、引导七、专项维修资金（一）问题： 开发商是否还要按照地方条例交纳有关维修基金？七、专项维修资金（二）相关法规：第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非
17、住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修专项维修资金资金。专项维修资金属业主所有属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。按照业主大会的决定使用。七、专项维修资金（三）对策： 坚持“飞马行动”原则 至少应依法计
18、提。 八、工程遗留问题（一）问题： 1、 责任主体不明： 2、 物业管理公司承担开发商的责任，引起业主投诉：物业管理费被侵占。八、工程遗留问题（二）相关法规：第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 八、工程遗留问题（三）对策： 1、原则：内部市场化运作 2、操作： 1）法律主体及权责界定清楚：地产和物业是委托与被委托关系 2）费用明析，防止业主物业管理费的投诉 一、业主、业主大会与业主委员会二、物业服务合同三、物业公司与业主人身权、财产权责任四、物业管理费五、水电费、供暖费六、业主的知情权与监督权七、乱搭建八、业主违章装修九、供水供电设施的维修十、物业管
19、理用房十一、共用部位设施的使用、经营权第二部分：条例与物业公司条例：条例：业主在物业管理活动中，享有下列权利：（三）提出制定和修改业主公约业主公约、业主大会议事规则的建议；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；义务：（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用物业服务费用；深圳条例：无深圳条例：无1.1 业主责权对比：一、业主、业主大会与业主委员会一、业主、业主大会与业主委员会一、业主、业主大会与业主委员会一、业主、
20、业主大会与业主委员会1.2 业主大会责权对比：业主大会责权对比：条 例： 第十一条业主大会履行下列职责：十一条业主大会履行下列职责： （一）制定、修改业主公约和业主大会业主大会议事规则议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；深圳条例：深圳条例： 第十三条业主大会行使下列职权：第十三条业主大会行使下列职权：（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；（
21、二）监督业主委员会的工作；（三）听取和审查业主委员会的工作报告；（四）决定住宅区内关于业主利益的重大事项重大事项；（五）修改业主公约；（六）改变和撤销业主委员会不适当的决定；（七）批准业主委员会章程。一、业主、业主大会与业主委员会一、业主、业主大会与业主委员会1.3 业主委员会责权对比：业主委员会责权对比：条条 例：例： 第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，
22、监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。深圳条例：深圳条例：第十九条业主委员会行使下列职权：第十九条业主委员会行使下列职权：（一）召集和主持业主大会；（二）审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；（三）采用公开招标方式聘请聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其订立、变更或解除委托管理合同；（四）审议物业管理公司制订的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；（五）审议住宅区物业管理服务费的收费标准；一、业主、业主大会与业主委员会一、业主、业主大会与业主委员会（二）对策：1、业主
23、大会的权利加大、业委会权利的限制2、业主委员会负责召集会议，程序权利仍然重要。（一）问题：1、未签订。2、签订，但内容模糊，责任权利过于模糊。3、是否业主全体投票权的2/3以上通过，就可以炒掉物业公司？二、物业服务合同二、物业服务合同（物业公司（物业公司业委会）业委会）二、物业服务合同（二）相关法规：二）相关法规：第12条业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权12以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理选聘和解聘物业管理企业企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业全体业主所持投票权主所持投票权2 23 3以上通过以上通过。 合
24、同法：九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。二、物业服务合同（三）对策： 1、依法签订。 2、合同，是主要权利及义务的根基。 3、合同内容： 1）明确并强化单方终止合同之违约责任。 2）明确、细化模糊点： A、法定权利的明确化：如知情权、监督权。 B、模糊权利的明确化：如车辆安全责任、对业主人身财产责任三、物业公司
25、对业主人身权/财产权责任（一）讨一）讨 论：论： 1、小区内车辆被盗、业主家庭财产被盗、业主在小区内被打伤，物业公司是否要承担责任？ 2、物业公司如何规避自己的风险？ 三、物业公司对业主人身权/财产权责任（二）相关法规：（二）相关法规： 第36条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定未能履行物业服务合同的约定，导致导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的相应的法律责任。 第47条 物业管理企业应当协助协助做好物业管理区域内的安全防范工作安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施应急措施的
26、同时，应当及时向有关行政管理部门报告报告，协助协助做好救助工作。 （深圳条例30条） 住宅区内车辆停放的管理，应接受公安等部门的统一指导和监督。进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所。物业管理公司应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。 三、物业公司对业主人身权/财产权责任（三）对（三）对 策：策： 1 1、准确理解条例：、准确理解条例： 1）物业公司承担责任的依据：物业合同。 2）治安工作中物业公司的责任：协助、应急措施、报告。如：盗窃案后我们的责任： A、协助保护现场 B、报案，如俊园丢车案 C、协助调查（提供记录、证据）
27、D、提供公司已尽合同义务的证明 三、物业公司对业主人身权/财产权责任（三）对（三）对 策：策： 2 2、物业公司如何规避风险：、物业公司如何规避风险： 1 1）完善物业服务合同（有待指引）完善物业服务合同（有待指引）： A、责任的明确性、义务条款的准确性。 如：24小时巡逻与24小时定时巡逻。 B、免责条款 2）严格贯彻合同：）严格贯彻合同： A、对照合同，制订、修订规章制度、员工岗位职责、检查设备、质量记录、过程记录。 B、强化一线员工的合同意识、风险意识，如车位保管、场地提供关系。四、物业管理费四、物业管理费（一）讨论：（一）讨论：1 1、交纳主体不明：、交纳主体不明：A、开发商空放的房屋
28、，是否可以不交或少交物业费？ B、业主没有入住的房屋，谁来交纳物业费？C、租赁房屋的人没有交纳物业费，向谁追缴？2、地产/物业公司可否决定减免管理费可否决定减免管理费？3、如何对待不按约缴纳管理费不按约缴纳管理费？4、物业管理费的订立标准？四、物业管理费四、物业管理费（二）相关法条：（二）相关法条：第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳建设单位交纳。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业
29、服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉人民法院起诉。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水费用与服务水平相适应的原则平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 四、物业管理费四、物业管理费（三）对（三）对 策：策：1、交纳主体明确： A、建设单位（已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人） B、业主（物业使用人）交付起点：交付使用 C、物业使用人交纳，但业主负连带交纳责任。业主负连带交纳责任。2、无权决定减免物业管理费
30、。3、业主委员会督促限期缴纳物业费，不是提起诉讼（仲裁）的必经程序。4、收费标准与企业资质、服务内容相一致。五、水电费、供暖费五、水电费、供暖费（一）问题：（一）问题：1、与供电供水单位签订总包合同，承担差额损失。2、代供水供电单位收费，向业主收取代收费。3、停止供水供电： A、未交水电费。 B、欠交物业管理费。 C、根据业主授权停止供应承租人的水电 4、合理原因，直接停水停电。五、水电费、供暖费五、水电费、供暖费（二）相关法规：（二）相关法规：第45条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续
31、费等额外费用不得向业主收取手续费等额外费用。 （条例） 第180条供电人因供电设施计划检修、临时检修、依法限电或者用电人违法用电等原因，需要中断供电时，应当按照国家有关规定事先通知事先通知用电人用电人。未事先通知用电人中断供电，造成用电人损失的，应当承担损害赔偿责任。（合同法） 五、水电费、供暖费五、水电费、供暖费（三）对策：1、与供水供电单位明确合同关系：委托与被委托。2、代收费用，不可向业主收取。3、无权停止供水供电。4、停止供水供电，有提前通知义务，否则，要赔偿损失。六、知情权及监督权六、知情权及监督权（一）内容：（一）内容： 1 1、设设施施设设备备：物物业业共共用用部部位位、共共用用
32、设设施施设设备备和和相相关关场场地地使用情况。 2 2、资资金金：物业共用部位、共用设施设备专专项项维维修修资资金金的的管理和使用、续筹，并监督实施。 3、地方条例规定：公告、提供查询。六、知情权及监督权六、知情权及监督权（二）相关法规：（二）相关法规： 第6条： 业主权利： （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用 第11条： 业主大会有权决定专专项项维维修修资资金金使用、续筹方案，并监督实施。第55条： 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当
33、在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。六、知情权和监督权六、知情权和监督权（深圳地区为例）（深圳地区为例）公告项目：公告项目： 1、住宅维修基金住宅维修基金的管理、使用情况应每三个月至少向业主张榜公布一次 （细则53条） 2、房屋及其附属设施或住宅区公用设施的修缮费用修缮费用的支付来源及使用明细 （条例43条） 3、专用基金专用基金的收支帐目，由委会、物业管理公司每三个月至少张榜公布一次（细则48条） 4、住宅维修基金和管理服务费住宅维修基金和管理服务费（包含员工工资（包含员工工资）的使用明
34、细表和收支明细帐目进行住宅区管理服务的收支帐目，每三个月至少张榜公布一次；提供查询、说明提供查询、说明 ： 1、业主对住宅维修基金和管理服务费宅维修基金和管理服务费的使用有异议的，可以要求业业主委员会主委员会向物业管理公司咨询并查阅收支总表 。物业公司应提供完备的资料并详细说明（条例50条） 2、业主、承租人和其他非业主使用人，对管委会和物业管理公司公公布的布的帐目可以提出质询，管委会和物业公司应于收至质询后7日内答复（实施细则45条）六、知情权和监督权六、知情权和监督权（二）问题：1、帐目不清，公告不明、业主不满：海景花园审计案（三）对策：1、依法履行对应义务。2、在物业合同中明确列举保障业
35、主知情权、晷权限的所有义务。七、乱搭建行为七、乱搭建行为（一）问题：（一）问题：1 1、物业公司强行制止，业主认为侵权。2、物业公司不强行制止，业主认为未尽管理职责。3、业主要求物业公司起诉乱搭建的业主。七、乱搭建行为七、乱搭建行为（二）相关法规：（二）相关法规： 第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止应当制止，并并及时向有关行政管理部门报告。报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则第三十条业主、承租人和其他非业主使用人对房屋本体自
36、用部位及设施进行装修的， 不得改变房屋结构、外貌和用途，不得破坏房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道。第六十条违反本细则第三十条规定进行违章装修违章装修的，物业管理公司有权制止，并限期 改正；逾期不改正的，可根据业主公约和委托管理合同的规定进业主公约和委托管理合同的规定进行强制恢复行强制恢复；违章装修造成他人损失的，应承担赔偿责任。深圳经济特区住宅区物业管理条例第五十一条业主、非业主使用人违反业主公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约造成他人安全或利益受到侵害的，业主委员会业主委员会或者相关的业主、非业主使用人可以向人民法院提起民事诉讼。可以向人民法院提起民事诉讼。七、
37、乱搭建行为七、乱搭建行为（三）对策：（三）对策：1、物业公司没有强行制止权。2、物业公司的义务：制止、上报。3、关于诉权，可以尝试，但理由要得当。案例：东菀物业公司诉业主自家别墅内建天棚案（诉讼主体资格）八、业主违规装饰装修八、业主违规装饰装修（一）问题： 1 1、业主装修，物业公司是否有权：、业主装修，物业公司是否有权：A、行使审批权：B、强制管理：C、收取押金、装修金？收取押金、装修金？ 2 2、业主违法装修，物业公司可否行使起诉权？、业主违法装修，物业公司可否行使起诉权？八、业主违规装饰装修八、业主违规装饰装修 （二）相关法规： 第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知告知物业管理
38、企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知告知业主。 必须向物业管理单位申报审批申报审批，并接受较严格的施工现场管理规定，（ 住宅室内装饰装修管理办法建设部） 地方条例：交押金八、业主违规装饰装修八、业主违规装饰装修（三）对策：1、物业公司的权利： A、审批权、无强制权 B、依法收费 C、强化与政府机关的协调：小区警务室的设立2、物业公司义务：物业公司义务：1）制定装修告知单和装修禁止行为告知书及其他协议2）费用的依法收取。3）适当行使诉权。案例：案例：成都万科物业公司诉违章装修胜诉。（一）问题：（一）问题：1、物业管理区域内的供电设备由谁维护？九、关于供水供电设施的维修九
39、、关于供水供电设施的维修九、关于供水供电设施的维修九、关于供水供电设施的维修（二）相关法规：（二）相关法规： 第五十二条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。九、关于供水供电设施的维修九、关于供水供电设施的维修（三）对（三）对 策：策：1、依法划分责任2、合同中避免不当承诺第三部分：条例尚未明确处1、业主委员会的诉讼主体资格2、部分物业的产权划分及收益问题3、内包问题一、业主委员会的诉讼主体资格（一）讨论： 1、业主委员会有无
40、诉讼主体资格？ 2、业主大会有无诉讼主体资格？ 3、业主委员会可否代表业主向开发商就房屋质量问题进行赔偿谈判？一、业主委员会的诉讼主体资格（二）相关法规：1、条例：第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关与物业管理无关的活动。2、深圳条例：深圳经济特区住宅区物业管理条例第五十一条业主、非业主使用人违反业主公约，违反业主公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约造成他人安全或利益受到侵害的，业主委员会业主委员会或者相关的业主、非业主使用人可以向人民法院提起民事诉讼提起民事诉讼。一、业主委员会的诉讼主体资格（三）理 解：1、对业主委员会、
41、业主大会订立的协议，只能是与物业管理有关的事项。2、业主委员会无诉讼主体资格，无权起诉物业公司。 二、部分物业的产权划分问题（一）问 题： 1、会所、车位产权归谁？ 2、会所、车位产生的收益归谁？ 3、物业公司如何处理其收益？（二）相关法规： 第27条 业主依法依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。建设单位不得擅自处分。二、部分物业的产权划分问题二、部分物业的产权划分问题（三）对策： 1、销售合同中：明确产权 2、厘清历史账目，补齐相关手续三、内包问题（一）讨论： 1、是否可以内包？ 2、内包的手续：是否应由业主大会同意，或知会即可？三、内包问题（二）相关法规： 第四十条 物业管理企业物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。 三、内包问题（三）理 解：1、法律并未禁止2、内包，应完善形式：公司统筹安排，并排内部承包3、内包，同样要市场化运作4、保障业主大会/业主委员会的知情权 交流：交流： 提提 问问 解解 答答培训结束，欢迎后续交流2003. 08. 28谢 谢 各 位
