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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。非标准写字楼物业传播策略构想非标准写字楼物业传播策略构想 以卡布斯广场B栋为例世联服务成功案例2007.08.12本报告是严格保密的。 关键字关键字 ：u传播策略构想、非标准写字楼物业传播策略构想、非标准写字楼物业 报告简介报告简介 ：u卡布斯国际广场B栋本为公寓，在建造过程中更改的写字楼。由于规划问题，项目存在层高不足、住宅痕迹过重等产品上的瑕疵，属于非标准写字楼物业，市场认可度未知，故该类型产品在前期宣传推广过程中如何树立形象十分重要。本报告针对如何树立区隔形象，提高客户认知程度提出以下传播策略构想，为同类型产品推广策略提供借鉴。2本报告是严格保密的
2、。传播需要解决的问题传播需要解决的问题 有效支撑项目售价：不低于有效支撑项目售价：不低于70007000元元/ /平米平米；有效区隔竞争对手；有效区隔竞争对手；2 2 2 2 更好地迎合客群喜好，拓展更多客户；更好地迎合客群喜好，拓展更多客户；3 3 3 33本报告是严格保密的。在哪里在哪里？寻人寻人谁是我们的广告对象？谁是我们的广告对象？强烈的地缘特征：超过50%的客户来自东城，其中大部分客户都来自项目周边（大东泰社区），超过85%的客户来自城区；地段认同度极高：绝大部分的客户对项目周边的情况十分了解，用了如指掌来形容一点都不为过；4本报告是严格保密的。干什么？干什么？个体经营、私营企业者占
3、比近50%；企事业单管理人员、职员及公务员是主要构成者；经济实力和文化层次相对较高的人群是本项目客户主要构成者，充分反映了本项目投资产品特色。寻人寻人谁是我们的广告对象？谁是我们的广告对象？5本报告是严格保密的。咋知道？咋知道？本项目地处东莞大道、CBD区域内，周边有大规模居住区，良好昭示性和配套带来不少客户；公共媒体渠道应用上低成本点对点的短信效果最佳。寻人寻人谁是我们的广告对象？谁是我们的广告对象？6本报告是严格保密的。怎么和项目周边的人沟通？怎么和项目周边的人沟通？认同我们的地段，我们还是否以地段为主？认同我们的地段，我们还是否以地段为主？2 2 2 2高素质的客户喜欢什么？高素质的客户
4、喜欢什么？3 3 3 3什么样的传播形象才是最适合的？什么样的传播形象才是最适合的？5 5 5 54 4 4 4有钱人会关注什么？有钱人会关注什么？客户给我们的疑问客户给我们的疑问 7本报告是严格保密的。我们有什么？我们有什么？地段地段CBD，会展中心，台商大厦，凯旋城，会展中心，台商大厦，凯旋城，大东泰大东泰交通交通东莞大道，媲美深圳的深南大道、北东莞大道，媲美深圳的深南大道、北京的长安街京的长安街产品品户型设计，赠送面积，罕见的写字楼户型设计，赠送面积，罕见的写字楼高使用率高使用率昭示性昭示性超强的昭示性，被一览无遗的同时，超强的昭示性，被一览无遗的同时，俯瞰城市的浮华俯瞰城市的浮华概念概
5、念H-office，国际标准的家居办公室，东，国际标准的家居办公室，东莞领先的创新概念莞领先的创新概念8本报告是严格保密的。项目能给客户带来什么项目能给客户带来什么？价值认同感 身份的象征升值潜力产品质素楼盘亮点发展前景极其广阔的发展前景极其广阔的地段地段CBDCBD高配置综合体项目高配置综合体项目不可多得的地段资源，前无古人的产品概念不可多得的地段资源，前无古人的产品概念综合体之上的高配置家居办公室综合体之上的高配置家居办公室产品附加值、会所、五星级酒店大堂、空中产品附加值、会所、五星级酒店大堂、空中泳池、顶级电梯泳池、顶级电梯 目标客户的需要目标客户的需要 项目能给予的项目能给予的 9本报
6、告是严格保密的。 至理名言至理名言 多就是少，少就是多多就是少，少就是多说的愈多，就记得愈少说的愈多，就记得愈少说的愈少，就记得愈多说的愈少，就记得愈多我们到底要打哪一个卖点呢？我们到底要打哪一个卖点呢？我们有众多的卖点，但对外媒体的承载能力有限，不足以一次性将我们的卖点完全表达；一般性推广的效用会随着推广半径的扩大而递减，基于此，在货量一定且费用受限的情况下，尽可能缩小推广半径；在和其他竞争项目的比较中，我们需要一个具有强烈排他性的推广主题和卖点展示我们需要强烈排他的传播主题？我们需要强烈排他的传播主题？10本报告是严格保密的。寻找强烈排他性的推广卖点？寻找强烈排他性的推广卖点？ 卖点卖点其
7、他项目使用情况其他项目使用情况说明说明客户感知客户感知CBD丰硕广场、晶城、尚书银座、凯名轩、时尚岛一个被用烂的主打卖点客户视觉疲劳交通国际公馆、金域中央B栋为投资类产品，而投资类产品似乎没有交通不好的，不足排他一般冲击产品晶城和尚书银座（附加值）附加值弱于尚书银座打产品附加值似乎在为他人做嫁衣大卖点，较强冲击昭示性 尚书银座竞争竞争项目与我们的昭示性不相上下关联性一般概念H-office，国际标准的家居办公室 以前没有项目使用过类似概念新颖，吸引眼球选择有强烈排他性的推广主题，吸引更多客户注意，基于此，我们应该从项目B栋主打概念出发，以概念取胜。11本报告是严格保密的。传播中需重点关注的问题
8、传播中需重点关注的问题2009200920092009年市场存货量总计约年市场存货量总计约年市场存货量总计约年市场存货量总计约3600360036003600余套，价格集中在余套，价格集中在余套，价格集中在余套，价格集中在4800-78004800-78004800-78004800-7800元元元元/ / / /。市场存量消化压力空前巨大，竞争异常激烈。市场存量消化压力空前巨大，竞争异常激烈。市场存量消化压力空前巨大，竞争异常激烈。市场存量消化压力空前巨大，竞争异常激烈。20092009年年1 1月月2 2月月3 3月月5 5月月4 4月月7 7月月6 6月月尚书银座尚书银座晶城晶城2期期东
9、海阳光东海阳光中信德方斯中信德方斯名门世家名门世家300套600套550套240套剩余均价剩余均价7800元元/（1000元豪装）元豪装）均价均价4800元元/约约6500元元/均价均价5300元元/（800元精装）元精装）时尚岛时尚岛剩余均价剩余均价6500元元/（800元精装）元精装）35套530套5300元元/希尔顿广场希尔顿广场400套第一国际第一国际3期期890套均价均价7000元元/均价均价6300元元/12本报告是严格保密的。传播中需重点关注的问题传播中需重点关注的问题uu小户型市场存量大，竞争相对激烈，如果落入和其他小户型的竞争小户型市场存量大，竞争相对激烈，如果落入和其他小户
10、型的竞争小户型市场存量大，竞争相对激烈，如果落入和其他小户型的竞争小户型市场存量大，竞争相对激烈，如果落入和其他小户型的竞争圈层，在本项目底价圈层，在本项目底价圈层，在本项目底价圈层，在本项目底价7000700070007000元的基础上，我们将难以完全突围，这也元的基础上，我们将难以完全突围，这也元的基础上，我们将难以完全突围，这也元的基础上，我们将难以完全突围，这也就告诉我们，居家、过渡性居住，投资类居住小户型等概念在本项就告诉我们，居家、过渡性居住，投资类居住小户型等概念在本项就告诉我们，居家、过渡性居住，投资类居住小户型等概念在本项就告诉我们，居家、过渡性居住，投资类居住小户型等概念在
11、本项目的适用性较低，要求项目一定要主打项目的商务功能，所要传达目的适用性较低，要求项目一定要主打项目的商务功能，所要传达目的适用性较低，要求项目一定要主打项目的商务功能，所要传达目的适用性较低，要求项目一定要主打项目的商务功能，所要传达的感觉也一定是商务的；的感觉也一定是商务的；的感觉也一定是商务的；的感觉也一定是商务的；商务商务居住居住13本报告是严格保密的。传播重点的梳理传播重点的梳理和项目重点客户沟通全新的概念！和项目重点客户沟通全新的概念！撇除撇除CBDCBD和地段，和地段，CBDCBD和地段作为项目属性使用！和地段作为项目属性使用！2 2 2 2吸引眼球的全新概念，抓住高层次客户的眼
12、球！吸引眼球的全新概念，抓住高层次客户的眼球！3 3 3 3商务感强的传播特征！商务感强的传播特征！5 5 5 54 4 4 4H-officeH-office全新的产品概念，全新的投资理念！全新的产品概念，全新的投资理念！14本报告是严格保密的。心理路障：心理路障：20092009年，城区，小户型，年，城区，小户型，7,0007,000元元/ /平米以上，凭什么平米以上，凭什么？城市综合体项目里的国际标准家居办公室；城市综合体项目里的国际标准家居办公室；源自源自CBDCBD、不可限量的发展潜力；、不可限量的发展潜力；解决基础：解决基础：发力点的构想：发力点的构想：重新建立小户型投资价值评价标
13、准重新建立小户型投资价值评价标准全新概念物业的广告体现全新概念物业的广告体现传播重点的梳理传播重点的梳理15本报告是严格保密的。CBDCBD东莞大道东莞大道大型综合体之上大型综合体之上国际标准家居办公室（国际标准家居办公室（H-officeH-office）卡布斯国际广场相对竞争优势强烈的排他性，是其他项目无法拥有的！强烈的排他性，是其他项目无法拥有的！传播重点的梳理传播重点的梳理16本报告是严格保密的。卡布斯国际广场形象主推广语：主推广语：H-officeH-office，财富新高处，财富新高处属性定位：属性定位： CBDCBD 东莞大道东莞大道 首席商务地标首席商务地标传播重点的梳理传播重
14、点的梳理17本报告是严格保密的。建立强势的第一意象建立强势的第一意象uu20092009年，东莞商务投资尖锋地年，东莞商务投资尖锋地标！标！uu全城首个具有高度物业投资价全城首个具有高度物业投资价值值H-officeH-office项目项目什么才是真正的H-office物业：无可争议的核心地段；高投资价值；办公，居家两不误； 高标准配置，高度荣耀的使用体验；18本报告是严格保密的。4H-office4H-office的城市价值主张的城市价值主张建立强势的第一意象建立强势的第一意象uCBDCBD是脚下的土地，东莞大道带来门前的川流不息，任何人占据前两是脚下的土地，东莞大道带来门前的川流不息，任何
15、人占据前两个之中的任一，都已觉得荣耀不已，而这两个，只是卡布斯国际广场个之中的任一，都已觉得荣耀不已，而这两个，只是卡布斯国际广场的基本，而非前缀，一如毛主席之前无须多加著名二字；的基本，而非前缀，一如毛主席之前无须多加著名二字；u每天看着城市的潮起潮落，与台商大厦毗邻，纳凯旋城为自己的后花每天看着城市的潮起潮落，与台商大厦毗邻，纳凯旋城为自己的后花园，这是何等的气概和胸怀；园，这是何等的气概和胸怀；u上一秒曼哈顿，下一秒夏威夷，穿拖鞋和世界各地做生意，上一秒曼哈顿，下一秒夏威夷，穿拖鞋和世界各地做生意，2424小时不小时不落幕的精彩，而精彩，又何止落幕的精彩，而精彩，又何止2424小时；小时
16、；u不用操心去算投资回报，在此等核心位置，有如此值得荣耀的物业，不用操心去算投资回报，在此等核心位置，有如此值得荣耀的物业，居家，办公两不误，高回报，高增值只是理所当然居家，办公两不误，高回报，高增值只是理所当然；4H-office4H-office城市价值城市价值核心（核心（HeartHeart）面子（面子（honorhonor）居家（居家（homehome）高度增值（高度增值（highhigh）19本报告是严格保密的。东莞交通的最高标准东莞大道成熟便利高度社会认同俯瞰CBD凯旋城毗邻台商大厦超高的配置高投资保障城市罕见的极强昭示性物业4H-office4H-office4H-office4
17、H-office东莞首个国际标准的居家办公室高度增值高度增值高度增值高度增值（highhighhighhigh）同时拥有以上四种同时拥有以上四种同时拥有以上四种同时拥有以上四种资源，不但带来源源的财富，资源，不但带来源源的财富，资源，不但带来源源的财富，资源，不但带来源源的财富，更是眼界的象征更是眼界的象征更是眼界的象征更是眼界的象征 配套高度成熟是城市的境界，配套高度成熟是城市的境界，配套高度成熟是城市的境界，配套高度成熟是城市的境界，配置的高度是物业的境界，配置的高度是物业的境界，配置的高度是物业的境界，配置的高度是物业的境界，投资的高度则是增值的境界投资的高度则是增值的境界投资的高度则是
18、增值的境界投资的高度则是增值的境界核心（核心（核心（核心（HeartHeartHeartHeart）面子（面子（面子（面子（honorhonorhonorhonor）居家（居家（居家（居家（homehomehomehome）4H-office4H-office的产品概念的产品概念建立强势的第一意象建立强势的第一意象20本报告是严格保密的。项目推广意象项目推广意象H-office 财富新高处财富新高处应用于户外应用于户外21本报告是严格保密的。项目推广意象项目推广意象H-office登台。登台。调整格式，应用于户外调整格式，应用于户外22本报告是严格保密的。项目推广意象项目推广意象应用于户外折页
19、、现场等应用于户外折页、现场等23本报告是严格保密的。项目文字意象项目文字意象Heart。中心。中心。拥有拥有H-office,再不羡慕中心。再不羡慕中心。在窗前，握住城市的脉搏。在窗前，握住城市的脉搏。谁，不知道？谁，不知道？地段是买房子关键中的关键地段是买房子关键中的关键CBD，东莞大道，轻轨，东莞的，东莞大道，轻轨，东莞的“一心，一一心，一带，两轴，多片区带，两轴，多片区”任意一个，都足以成为焦点任意一个，都足以成为焦点这别人眼中的奢侈这别人眼中的奢侈只是只是H-office的基本的基本24本报告是严格保密的。Honor。荣耀。荣耀。拥有拥有H-office，请习惯被景仰。，请习惯被景仰
20、。俯瞰城市，笑看风生水起。俯瞰城市，笑看风生水起。每天接受上百万人抬头仰望每天接受上百万人抬头仰望随时把玩空中泳池，超豪电梯随时把玩空中泳池，超豪电梯再用再用“城市客厅城市客厅”的绿色飘带的绿色飘带来养眼来养眼招东莞第一高楼作邻居招东莞第一高楼作邻居纳法式园林为后花园纳法式园林为后花园不知道，在这个城市不知道，在这个城市还有谁还有谁拥有如此的气概和胸怀拥有如此的气概和胸怀项目文字意象项目文字意象25本报告是严格保密的。Home。居室。居室。拥有拥有H-office，CBD生活永不落幕。生活永不落幕。精彩，又何止精彩，又何止24小时。小时。上一秒曼哈顿上一秒曼哈顿 下一秒夏威夷下一秒夏威夷别人在
21、工作，你却度假在这里别人在工作，你却度假在这里穿拖鞋做生意？穿拖鞋做生意？如果不是玩笑，只能是这里如果不是玩笑，只能是这里24小时的小时的CBD？当然，也只能是在这里当然，也只能是在这里24小时不落幕的精彩小时不落幕的精彩而精彩，又何止而精彩，又何止24小时小时项目文字意象项目文字意象26本报告是严格保密的。High。高度增值。高度增值。拥有拥有H-office，从容蔑视斤斤计较。，从容蔑视斤斤计较。高回报，只因眼界不同。高回报，只因眼界不同。眼界高一点眼界高一点境界，自然更高一点境界，自然更高一点品位，自然更高一点品位，自然更高一点享受，自然更高一点享受，自然更高一点回报，自然更高一点回报，自然更高一点何必去斤斤计较何必去斤斤计较还不如在这里坐享其成还不如在这里坐享其成现在现在赢得未来，只需要一天赢得未来，只需要一天项目文字意象项目文字意象27本报告是严格保密的。The End28
