《南京江北小产权项目营销战略讲课稿》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南京江北小产权项目营销战略讲课稿（50页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、小产权营销小产权营销(yn xio)(yn xio)战略战略 第一页，共50页。继续“飙涨”还是(hi shi)“萎缩”楼市大环境楼市大环境一一第二页，共50页。1 1、0909年南京年南京(nn jn)(nn jn)楼市楼市用用“一路飙涨一路飙涨”来形容来形容09年的南京楼市年的南京楼市(lu sh)再恰当不过，可以说南京楼市再恰当不过，可以说南京楼市(lu sh)在一夜之间又回到了在一夜之间又回到了07年的年的极速时代！极速时代！09年年1-6月，全市商品住宅共上市月，全市商品住宅共上市238.69万平米，销售面积为万平米，销售面积为456.15万平米。万平米。09年年7-11月，南京有近
2、月，南京有近46家新盘推出，新上市的房源总量超过家新盘推出，新上市的房源总量超过2万套，加上上半年库存的万套，加上上半年库存的3.2万套房源，下半年南京房地万套房源，下半年南京房地产市场上有近产市场上有近5万套房源待售，供应量相对充足，价格更是一路飙涨。万套房源待售，供应量相对充足，价格更是一路飙涨。第三页，共50页。1、09年南京年南京(nn jn)楼市楼市受益于受益于0808年需求延缓至年需求延缓至0909今年上半年集中释放及宏观经济今年上半年集中释放及宏观经济(hn un jn (hn un jn j)j)环境中人们对通货膨胀预期的加大，从而导致了投资成分的逐渐上升，更环境中人们对通货膨
3、胀预期的加大，从而导致了投资成分的逐渐上升，更使得房地产行业在使得房地产行业在0909年一夜之间峰回路转。年一夜之间峰回路转。在在0909上半年阳春行情的影响下，改善型需求和投资型需求逐渐入市，将缓解上半年阳春行情的影响下，改善型需求和投资型需求逐渐入市，将缓解自住型刚需后劲不足的压力，支撑后市需求。在外围市场呐喊叫好的推动下，自住型刚需后劲不足的压力，支撑后市需求。在外围市场呐喊叫好的推动下，央企一掷千金频频拍出地王。在舆论导向、城市规划及供、需两旺的形势下，央企一掷千金频频拍出地王。在舆论导向、城市规划及供、需两旺的形势下，南京房价出现了一次次的报复性上涨。南京房价出现了一次次的报复性上涨
4、。第四页，共50页。2 2、20102010年楼市年楼市(lu sh)(lu sh)调控调控0909年末中央经济会议召开，提出年末中央经济会议召开，提出(t ch)(t ch)抑制投机购房。抑制投机购房。1212月月9 9日，营业税免征年限由日，营业税免征年限由2 2年改年改5 5年。年。1212月月1414日晚间，国务院常务会议提出日晚间，国务院常务会议提出(t ch)“(t ch)“遏制部分城市房价过快上涨势头遏制部分城市房价过快上涨势头”的要求。的要求。1212月月1717日，财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知日，财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管
5、理的通知，明确开发商今后拿地首付不低于，明确开发商今后拿地首付不低于50%50%。最后到遏制部分城市房价上涨过快势头最后到遏制部分城市房价上涨过快势头第五页，共50页。2 2、20102010年楼市年楼市(lu sh)(lu sh)调控调控一系列动作表明，房地产政策收紧已是箭在弦上，楼市或将面临新拐点一系列动作表明，房地产政策收紧已是箭在弦上，楼市或将面临新拐点(ui din)(ui din)。一连串的政策收紧信号释放，原本对明年充满信心的部分开发商也犯起了嘀一连串的政策收紧信号释放，原本对明年充满信心的部分开发商也犯起了嘀咕，明年房价是趋稳或是下滑将难以预料。咕，明年房价是趋稳或是下滑将难以
6、预料。第六页，共50页。3、对、对2010年楼市年楼市(lu sh)的预期的预期与与20092009年近年近3030个上市新盘相比，个上市新盘相比，20102010年年7070余家新盘上市量无疑是翻了一番有余家新盘上市量无疑是翻了一番有余。如果明年供应量加大，那么今年的供小于求的局面将不复存在，南京楼市余。如果明年供应量加大，那么今年的供小于求的局面将不复存在，南京楼市将会重新进入平衡期将会重新进入平衡期20092009年对于购房者和开发商来说都是疯狂的一年，抢购从年初一直延续到年年对于购房者和开发商来说都是疯狂的一年，抢购从年初一直延续到年尾。为了赶上优惠政策的末班车，尾。为了赶上优惠政策的
7、末班车，1212月份不管是新房和二手房都创下了月份不管是新房和二手房都创下了 历史历史新高。在上演最后新高。在上演最后(zuhu)(zuhu)疯狂的同时疯狂的同时20102010年的市场也在被大量透支，预计明年的市场也在被大量透支，预计明年的购房需求量必将萎缩。年的购房需求量必将萎缩。第七页，共50页。3、对、对2010年楼市年楼市(lu sh)的预期的预期“经过了经过了20092009年房市成交量的疯长，有多少需求还将持续到明年年房市成交量的疯长，有多少需求还将持续到明年(mngnin)(mngnin)，有多少人会在明年，有多少人会在明年(mngnin)(mngnin)买房。买房。”成为开发
8、商成为开发商对对20102010年楼市的思考！年楼市的思考！第八页，共50页。天时(tinsh)、地利、人合项目区域环境项目区域环境二第九页，共50页。项目项目(xingm)区域环境区域环境1 1、项目、项目(xingm)(xingm)行政行政环境环境u汤泉镇地处浦口区西北部。南依老山，与老山林场搭界，北临滁河，与安徽省汤泉镇地处浦口区西北部。南依老山，与老山林场搭界，北临滁河，与安徽省滁州市毗邻滁州市毗邻 ，西连汤泉农场，西南与星甸镇、东北与永宁镇接壤。，西连汤泉农场，西南与星甸镇、东北与永宁镇接壤。u全镇总面积全镇总面积4545平方公里，人口平方公里，人口3.13.1万人万人, ,素以温泉
9、、苗木著称，有素以温泉、苗木著称，有“十里温泉带、十里温泉带、百亩九龙湖、千年古银杏、万只白鹭林、亿株雪松田百亩九龙湖、千年古银杏、万只白鹭林、亿株雪松田”等生态资源和秀美景观。等生态资源和秀美景观。u20072007年，汤泉镇与盘城镇、桥林镇同时撤镇设立街道。区域发展等级年，汤泉镇与盘城镇、桥林镇同时撤镇设立街道。区域发展等级(dngj)(dngj)再次提升，在南京大城市范围内发展地位得到了新的支持。再次提升，在南京大城市范围内发展地位得到了新的支持。第十页，共50页。项目项目(xingm)区域环境区域环境第十一页，共50页。项目项目(xingm)区域环境区域环境2 2、项目、项目(xing
10、m)(xingm)人文环人文环境境地热地热 资源丰富，有资源丰富，有“十里温泉带十里温泉带”之称。之称。境内名胜古迹甚多，境内名胜古迹甚多， 惠济古寺历史悠久。惠济古寺历史悠久。雪松雪松(xu sn)(xu sn)、蜀桧、龙柏、白、蜀桧、龙柏、白 玉兰、广玉兰等观赏苗木和花卉覆盖全玉兰、广玉兰等观赏苗木和花卉覆盖全镇，成为闻名全国的镇，成为闻名全国的“苗木之乡苗木之乡”。第十二页，共50页。项目项目(xingm)区域环境区域环境3 3、项目、项目(xingm)(xingm)经济环经济环境境u农农业业有有特特色色(ts)(ts)，农农业业以以种种植植观观赏赏性性苗苗木木为为主主，是是全全国国最最
11、大大的的雪雪松松繁繁育基地。育基地。u工工业业有有基基础础，以以生生产产输输变变电电铁铁塔塔产产品品为为主主，是是全全国国乃乃至至亚亚洲洲最最大大的的铁铁塔塔生产制造基地。生产制造基地。u三产有潜力，以温泉开发为特色三产有潜力，以温泉开发为特色(ts)(ts)，以会务、旅游、渡假为主。，以会务、旅游、渡假为主。第十三页，共50页。项目项目(xingm)区域环境区域环境4 4、项目、项目(xingm)(xingm)城市规城市规划划u江北新城市规划江北新城市规划(chn sh u hu)(chn sh u hu)u 作为一城三区重点建设的对象之一，江北新市区酝酿着巨大的发展潜力。作为一城三区重点建
12、设的对象之一，江北新市区酝酿着巨大的发展潜力。高新产业区、科教大学城、科技研究中心、化工产业区等多方位发展思路将为江高新产业区、科教大学城、科技研究中心、化工产业区等多方位发展思路将为江北未来新市区建设添砖加瓦，浦口将成为容纳百万人口的江北重镇。北未来新市区建设添砖加瓦，浦口将成为容纳百万人口的江北重镇。第十四页，共50页。项目项目(xingm)区域环境区域环境u多条过江通道规划多条过江通道规划u 南京过江通道总体规划明确提出，在结合沪宁高速铁路和地铁线南京过江通道总体规划明确提出，在结合沪宁高速铁路和地铁线路调整的基础上，南京最新的过江通道规划数确定路调整的基础上，南京最新的过江通道规划数确
13、定(qudng)为为10个。分个。分别是规划大胜关过江通道、长江三桥、规划江心洲过江通道、纬七路过江别是规划大胜关过江通道、长江三桥、规划江心洲过江通道、纬七路过江通道、纬三路长江大桥、长江大桥、规划上元门过江通道、长江二桥、长通道、纬三路长江大桥、长江大桥、规划上元门过江通道、长江二桥、长江四桥和规划龙潭过江通道。江四桥和规划龙潭过江通道。第十五页，共50页。高端别墅，价格(jig)高、起点高汤泉楼市现状汤泉楼市现状三第十六页，共50页。1 1、山河、山河(shnh)(shnh)水水“山河水山河水”别墅别墅(bish)(bish)区占区占地地630630亩，全部规划建设独幢亩，全部规划建设独
14、幢别墅别墅(bish)(bish)，共，共300300余幢，余幢，采用新北美风格的建筑形态，采用新北美风格的建筑形态，由国际知名香港中域由国际知名香港中域（CentrelandCentreland）建筑设计公司）建筑设计公司担纲总体规划和建筑设计。担纲总体规划和建筑设计。汤泉楼市汤泉楼市(lu sh)现状现状 第十七页，共50页。1 1、山河、山河(shnh)(shnh)水水别墅坐落在老山比较平缓的坡地别墅坐落在老山比较平缓的坡地上，周边是群山环抱、风光旖旎上，周边是群山环抱、风光旖旎的山水生态环境。依托汤泉和老的山水生态环境。依托汤泉和老山原生的景观生态环境，利用别山原生的景观生态环境，利用
15、别墅区坡地和沟谷连绵起伏的有利墅区坡地和沟谷连绵起伏的有利地形，建设地形，建设(jinsh)自然生态的自然生态的别墅景观。别墅区超五星级会所别墅景观。别墅区超五星级会所设置室内泳池，提供高级商务酒设置室内泳池，提供高级商务酒廊、健身中心等多种服务功能。廊、健身中心等多种服务功能。汤泉汤泉(tngqun)楼楼市现状市现状 第十八页，共50页。1 1、山河、山河(shnh)(shnh)水水在售五期福布山依照山坡的地形和在售五期福布山依照山坡的地形和朝向，为每栋别墅设计了三重庭院。朝向，为每栋别墅设计了三重庭院。福布山的园林系统采用福布山的园林系统采用5 5重景观处重景观处理理(chl)(chl)的
16、手法，按照的手法，按照6 6重植物种重植物种植体系，实施植物的同纬度全冠移植体系，实施植物的同纬度全冠移植，近植，近400400种名贵树木和花草，从种名贵树木和花草，从灌木到百年老树，都呈现在福布山灌木到百年老树，都呈现在福布山的庭园中。的庭园中。汤泉楼市汤泉楼市(lu sh)现状现状 第十九页，共50页。1 1、山河、山河(shnh)(shnh)水水u20092009年年0505月月0808日山河水日山河水5 5月月1-1-3 3日在南京德基广场亮相日在南京德基广场亮相“南京南京高端别墅联合高端别墅联合 展展”。期间推。期间推出中央蓝溪组团出中央蓝溪组团1616席珍稀中心席珍稀中心水景独栋别
17、墅。水景独栋别墅。 u20092009年年0909月月2323日项目日项目1-41-4期售期售完，五期完，五期“福布山福布山”组团组团1010月月开盘，面积开盘，面积(min j)370(min j)370平米平米左右，价格左右，价格400400多万多万/ /套。套。汤泉楼市汤泉楼市(lu sh)现状现状 第二十页，共50页。2、大吉山水、大吉山水(shnshu)田园田园u大吉山水田园位于汤泉古镇，大吉山水田园位于汤泉古镇，南眺老山，东近九龙湖，西临千南眺老山，东近九龙湖，西临千年禅院惠济寺，占地面积约年禅院惠济寺，占地面积约10万万平方米，建筑面积约平方米，建筑面积约7万平方米，万平方米，环
18、境优雅环境优雅(yu y)，交通方便。，交通方便。u小区为纯联排别墅社区，共小区为纯联排别墅社区，共348户，实现温泉入户，户型面户，实现温泉入户，户型面积在积在82-145，每户均有前庭后，每户均有前庭后院露台天井等多重品味空间赠送。院露台天井等多重品味空间赠送。汤泉汤泉(tngqun)楼楼市现状市现状 第二十一页，共50页。2、大吉、大吉(d j)山水田园山水田园u小区融徽风雅韵及江南园林风格于小区融徽风雅韵及江南园林风格于一体，采用组团庭院式布局，一体，采用组团庭院式布局，11种面种面积套型住宅均分南北两种入口积套型住宅均分南北两种入口(r ku)，入口，入口(r ku)门相对布置两排门
19、相对布置两排形成小组团，若干小组团组成大组团，形成小组团，若干小组团组成大组团，住宅入户大门设小庭院，住宅后部设住宅入户大门设小庭院，住宅后部设后花园。每户内均有私家后院，组团后花园。每户内均有私家后院，组团院落式布局，与水系、长廊小道配合，院落式布局，与水系、长廊小道配合，营造新的江南园林式风格。营造新的江南园林式风格。 汤泉汤泉(tngqun)楼市现状楼市现状 第二十二页，共50页。2、大吉、大吉(d j)山水田园山水田园u2009年年10月大吉山水田园推出温泉月大吉山水田园推出温泉独院联排别墅，面积独院联排别墅，面积82160平米，总平米，总价价(zn ji)80120万。万。u2009
20、年年12月大吉山水田园在售月大吉山水田园在售125和和156平米的联排，还剩平米的联排，还剩20套左右，均价套左右，均价8400元元/平米。目前购房一次性付款享平米。目前购房一次性付款享受受98折，按揭享受折，按揭享受99折优惠。北区别折优惠。北区别墅即将推出，北区共墅即将推出，北区共102套，面积套，面积180240平米，推出时间待定。平米，推出时间待定。汤泉汤泉(tngqun)楼楼市现状市现状 第二十三页，共50页。3、待建项目、待建项目(xingm)（东方国际（东方国际温泉城）温泉城）南京汤泉东方国际温泉城是现代化江北南京汤泉东方国际温泉城是现代化江北新城十大功能区之一，规划范围东至宁新
21、城十大功能区之一，规划范围东至宁淮高速高架桥、西至淮高速高架桥、西至312国道高架桥、国道高架桥、南至老山、北至宁西铁路，占地面积约南至老山、北至宁西铁路，占地面积约15平方公里。项目所在地汤泉街道平方公里。项目所在地汤泉街道(jido)自然资源丰富，树木繁茂，山自然资源丰富，树木繁茂，山林景观突出，是全国著名的苗木之乡，林景观突出，是全国著名的苗木之乡，被人们誉为被人们誉为“森林中的绿洲森林中的绿洲”。汤泉楼市汤泉楼市(lu sh)现状现状 第二十四页，共50页。3、待建项目、待建项目(xingm)（东方国际温（东方国际温泉城）泉城）u汤泉境内拥有高质量的温泉及冷泉，汤泉境内拥有高质量的温泉
22、及冷泉，集观赏、饮用、洗浴集观赏、饮用、洗浴(x y)、理疗、理疗等多功能为一身。温泉久负盛名，富等多功能为一身。温泉久负盛名，富含多种化学元素和矿物质，具有良好含多种化学元素和矿物质，具有良好的治疗、理疗和保健作用，冷泉为优的治疗、理疗和保健作用，冷泉为优质天然含锶偏硅酸低钠饮用矿泉水，质天然含锶偏硅酸低钠饮用矿泉水，有较高开发利用价值。有较高开发利用价值。汤泉汤泉(tngqun)楼市现状楼市现状 第二十五页，共50页。3、待建项目、待建项目(xingm)（东方国际温（东方国际温泉城）泉城）温泉城已确定第一个建设项目温泉城已确定第一个建设项目汤汤泉东方国家温泉公园泉东方国家温泉公园(gngy
23、un)，占地占地4800亩，核心区亩，核心区2700亩，含亩，含东方国家温泉展览中心，汤泉创意东方国家温泉展览中心，汤泉创意工坊，总部度假基地，国际工坊，总部度假基地，国际SPA水水疗康复中心，茉莉花园歌剧院，温疗康复中心，茉莉花园歌剧院，温泉假日酒店，温泉花园会馆，温泉泉假日酒店，温泉花园会馆，温泉主题嘉年华，森林野外拓展训练，主题嘉年华，森林野外拓展训练，小镇风情商业街区等建设内容。小镇风情商业街区等建设内容。汤泉汤泉(tngqun)楼市现状楼市现状 第二十六页，共50页。知己知彼(zh j zh b)，方能百战不殆小产权现状小产权现状四第二十七页，共50页。小产权小产权(chn qun)
24、的现状的现状 “ “小产权小产权”作为一种作为一种(y zhn)(y zhn)经济现象，也是经济现象，也是在近在近2020年，骤然间在城乡结合部风生水起、遍地年，骤然间在城乡结合部风生水起、遍地开花。它的存在与以下条件有关：开花。它的存在与以下条件有关：第一，土地分属国家与集体所有；第一，土地分属国家与集体所有；第二，城市房地产用地不足而导致房价虚高；第二，城市房地产用地不足而导致房价虚高；第三，对集体土地征用的补偿明显低于市价。第三，对集体土地征用的补偿明显低于市价。为什么为什么会有小会有小产权产权(chn qun)的存在的存在？第二十八页，共50页。小产权小产权(chn qun)的现状的现
25、状周边周边(zhu bin)小小产权项产权项目目1、泉西村村部别墅区、泉西村村部别墅区 泉西村村部别墅区占地近泉西村村部别墅区占地近60亩，现已开发独栋别墅亩，现已开发独栋别墅25幢，计划年底前完成全部土建工程，等待明年开幢，计划年底前完成全部土建工程，等待明年开春进行绿化施工。泉西村别墅区用地方整、视野开春进行绿化施工。泉西村别墅区用地方整、视野开阔，南向为老山及规划中的东方温泉阔，南向为老山及规划中的东方温泉(wnqun)城，城，自然环境优雅、投资潜力无限。自然环境优雅、投资潜力无限。自身小区设立温泉自身小区设立温泉(wnqun)会所，提供小区业主及会所，提供小区业主及游客休闲、用餐等服务
26、。小区预估销售价格在游客休闲、用餐等服务。小区预估销售价格在4000-4500元元/平之间。平之间。第二十九页，共50页。小产权小产权(chn qun)的现状的现状周边小周边小产权产权(chn qun)项项目目2、永宁侯冲小区、永宁侯冲小区侯冲小区地处永宁镇中心侯冲小区地处永宁镇中心(zhngxn)，位于老山版，位于老山版块。小区占地近块。小区占地近200亩，主要以联排别墅和公寓为亩，主要以联排别墅和公寓为主，联排售价主，联排售价2400元元/平，公寓均价平，公寓均价1700元元/平。平。侯冲小区主要以规模大、环境好深受周边及南京客侯冲小区主要以规模大、环境好深受周边及南京客户的青睐。特别是小
27、区以生态环保为主题，采用秸户的青睐。特别是小区以生态环保为主题，采用秸秆供气和太阳能供电等环保节能设施，多次接待省秆供气和太阳能供电等环保节能设施，多次接待省及国家相关领导的视察，在客户心目中建立了良好及国家相关领导的视察，在客户心目中建立了良好的口碑效应。的口碑效应。第三十页，共50页。小产权小产权(chn qun)的现状的现状周边周边(zhu bin)小小产权项产权项目目3、六合东吴水苑、六合东吴水苑东吴水苑位于六合区横梁镇灵岩山脚下。地处横梁镇镇中心，东吴水苑位于六合区横梁镇灵岩山脚下。地处横梁镇镇中心，是六合区唯一一个纯独栋别墅项目。项目总占地是六合区唯一一个纯独栋别墅项目。项目总占地
28、150亩，总亩，总建建3万方，容积率仅有万方，容积率仅有0.3，绿化率高达，绿化率高达65%，项目建有，项目建有124栋别墅。栋别墅。小区小区124栋别墅中，中式别墅栋别墅中，中式别墅50栋，西式别墅栋，西式别墅74栋。建筑风栋。建筑风格的不同满足了不同年龄，不同层次客户的需求。户户格的不同满足了不同年龄，不同层次客户的需求。户户300平方超大庭院，给人田园的惬意平方超大庭院，给人田园的惬意(qiy)生活。生活。2000元元/平平方的单价，方的单价，60万左右的总价更是吸引了一大批南京的客群。万左右的总价更是吸引了一大批南京的客群。第三十一页，共50页。小产权小产权(chn qun)的现状的现
29、状周边小产周边小产权权(chn qun)项项目目4、桥林雅苑、桥林雅苑桥林雅苑位于浦口区桥林街道西山村。紧邻千亩西山生桥林雅苑位于浦口区桥林街道西山村。紧邻千亩西山生态园，自然环境得天独厚。项目总占地态园，自然环境得天独厚。项目总占地250亩，项目建有亩，项目建有180栋联排别墅和栋联排别墅和100套公寓，规模宏大。套公寓，规模宏大。质感的外立面设计质感的外立面设计(shj)吸引了大量经过江星桥公路的吸引了大量经过江星桥公路的客户，价格下半年一直客户，价格下半年一直2500-2800元元/平之间。平之间。第三十二页，共50页。小产权小产权(chn qun)的现状的现状周 边 小 产权项目(xi
30、ngm)的 特 点1、小区规模大，前期规划相对较完善。、小区规模大，前期规划相对较完善。2、产品特点鲜明突出，对客户吸引力强。、产品特点鲜明突出，对客户吸引力强。3、价格、价格(jig)适中，满足小产权客户占便宜的心理。适中，满足小产权客户占便宜的心理。4、小区周边环境优雅，适宜居住。、小区周边环境优雅，适宜居住。第三十三页，共50页。充分认识自身(zshn)，有效把握市场市场结论市场结论五第三十四页，共50页。 市场市场(shchng)结结论论市市场场(shchng)预预期期u综合以上分析，经过综合以上分析，经过0909年商品房市场井喷式的发展，年商品房市场井喷式的发展，20102010年到
31、底是延续年到底是延续0909的一路凯歌，还是平稳发展或将哀鸿遍野。的一路凯歌，还是平稳发展或将哀鸿遍野。u我们无法预测我们无法预测(yc)(yc)未来，但从中央经济会议之后对房地未来，但从中央经济会议之后对房地产做出的政策调整来看，产做出的政策调整来看，20102010年的楼市并不让开发商乐观。年的楼市并不让开发商乐观。u 第三十五页，共50页。市场市场(shchng)结结论论推推盘盘计计划划(jhu) 鉴于以上分析，针对明尚雅苑的现状我们鉴于以上分析，针对明尚雅苑的现状我们(w men)提出提出如下建议：如下建议：全新包装全新包装低开高走低开高走小步快跑小步快跑第三十六页，共50页。市场市场
32、(shchng)结论结论建建议议(jiny)价价格格结合结合(jih)后期推盘计划，我们建议销售价格如下：后期推盘计划，我们建议销售价格如下：独栋别墅独栋别墅 ：3200-3500元元/平方平方双拼别墅双拼别墅 ：3000-3300元元/平方平方联排别墅联排别墅 ：2800-3000元元/平方平方 第三十七页，共50页。做市场(shchng)的“抢跑者”营销策略营销策略六第三十八页，共50页。 营销营销(yn xio)策略策略1 1、0707开工建设，无整体规划。开工建设，无整体规划。 2 2、周边环境差，多为农民自建房。、周边环境差，多为农民自建房。3 3、小区规模小，可信度低。、小区规模小
33、，可信度低。4 4、周边小产权别墅多，价格混乱。、周边小产权别墅多，价格混乱。5 5、产品、产品(chnpn)(chnpn)无特色，缺乏宣传推无特色，缺乏宣传推广。广。 项项 目目 现现 状状第三十九页，共50页。 营销营销(yn xio)策略策略1 1、建立专业的营销渠道、建立专业的营销渠道(qdo)(qdo)。2 2、优化产品，增加附加值。、优化产品，增加附加值。3 3、建立项目试范区，样板房。、建立项目试范区，样板房。4 4、建立项目专署接待中心。、建立项目专署接待中心。我我 们们 怎怎 么么 办办 第四十页，共50页。 营销营销(yn xio)策略策略 山、湖、林、泉、寺山、湖、林、泉
34、、寺项项目目(xingm)的的中中心心思思想想 第四十一页，共50页。 营销营销(yn xio)策略策略 1 1、山中林墅，写意人生、山中林墅，写意人生(rnshng)(rnshng)！2 2、泉边美墅，得意人生、泉边美墅，得意人生(rnshng)(rnshng)！3 3、释放情杯，与山水相融！、释放情杯，与山水相融！4 4、山、湖、林、泉中的别样生活！、山、湖、林、泉中的别样生活！主主 广广 告告 语语 第四十二页，共50页。 营销营销(yn xio)策略策略1 1、林、林泉泉墅墅2 2、林泉、林泉(ln qun)(ln qun)上院上院 案案 名名 第四十三页，共50页。 营销营销(yn
35、(yn xio)xio)策略策略媒媒体体支支持持(zhch) 1 1、户外：高炮、路旗、工地、户外：高炮、路旗、工地(gngd)(gngd)看板、售楼处看板、售楼处门头。门头。2 2、平面媒体：现代快报分类广告、杂志（视具体、平面媒体：现代快报分类广告、杂志（视具体 定）。定）。3 3、小众媒体：汤泉各大宾馆易拉宝、桌卡等。、小众媒体：汤泉各大宾馆易拉宝、桌卡等。4 4、活动营销：、活动营销：“新年祁福新年祁福”、“寻找春天寻找春天”、“钓钓鱼比赛鱼比赛”等（根据工地等（根据工地(gngd)(gngd)进度定）。进度定）。5 5、数据库营销。、数据库营销。第四十四页，共50页。营销营销(yn
36、xio)策略策略1 1、对外接待售楼处、对外接待售楼处2 2、办公用品（电脑、办公用品（电脑(dinno)(dinno)、电话、宽带、办公桌、电话、宽带、办公桌椅、办公耗材）等。椅、办公耗材）等。3 3、鸟瞰图、彩色总平图、房屋单体效果图、户型图、鸟瞰图、彩色总平图、房屋单体效果图、户型图、家配图、景观图等。家配图、景观图等。4 4、销售道具：整体沙盘、单体模型、单页、展板、生、销售道具：整体沙盘、单体模型、单页、展板、生活机能图、交通图、海报等。活机能图、交通图、海报等。 物物 料料 准准 备备第四十五页，共50页。营销营销(yn xio)策略策略1 1、位置：要求沿银泉路，离项目步行十分路
37、程、位置：要求沿银泉路，离项目步行十分路程(lchng)(lchng)2 2、面积：、面积：100100平米左右（有独立卫生间）平米左右（有独立卫生间）3 3、装修风格：简洁、大方、装修风格：简洁、大方4 4、色彩要求：以暗红或米黄为主，暖色基调、色彩要求：以暗红或米黄为主，暖色基调5 5、功能区：控台区、接待区、展示区、服务区（待定）、功能区：控台区、接待区、展示区、服务区（待定） 售售 楼楼 处处 装装 修修第四十六页，共50页。营销营销(yn xio)策略策略1 1、售楼处装修：约、售楼处装修：约1010万元（不含房租）万元（不含房租）2 2、沙盘模型、沙盘模型(mxng)(mxng)：
38、约：约4-84-8万元（整体沙盘万元（整体沙盘1 1个，个，2-42-4个单体模个单体模型型(mxng)(mxng)）3 3、鸟瞰效果图：约、鸟瞰效果图：约2 2万元（鸟瞰、总坪各万元（鸟瞰、总坪各1 1张张; ;单体效果图、家配单体效果图、家配图各图各4 4张）张）4 4、户外广告画面：约、户外广告画面：约1.5-21.5-2万元（不含户外制作费用）万元（不含户外制作费用）5 5、印刷品：约、印刷品：约1 1万元万元 前前 期期 营营 销销 费费 用用第四十七页，共50页。营销营销(yn xio)策略策略6 6、平面广告：约、平面广告：约50005000元（以月计算）元（以月计算）7 7、活动费用：约、活动费用：约1-21-2万元（以次计算）万元（以次计算）8 8、其它费用：根据项目、其它费用：根据项目(xingm)(xingm)节点需要节点需要 前前 期期 营营 销销 费费 用用 前期前期(qinq)启动费用需启动费用需15-20万元左右万元左右第四十八页，共50页。营销营销(yn xio)策略策略 推推 盘盘 进进 度度 第四十九页，共50页。感谢您的关注(gunzh)第五十页，共50页。
