房地产估价方法收益还原法

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1、 收益还原法收益还原法 收益还原法的基本原理收益还原法的基本原理1收益还原法收益还原法操作步骤操作步骤2收益还原法总结和运用举例收益还原法总结和运用举例3l收集并验证与估价对象收集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料未来预期收益有关的数据资料l预测估价对象的未来收益预测估价对象的未来收益l求取报酬率或资本化率求取报酬率或资本化率l选用适宜的收益公式计算收益价格选用适宜的收益公式计算收益价格l收益还原法的概念收益还原法的概念l收益还原法收益还原法的理论依据的理论依据l收益还原法收益还原法适用的对象和条件适用的对象和条件l收益还原法收益还原法的操作步骤的操作步骤重点掌握内容：重点掌握内容：

2、重点介绍了收益还原法的基本原理，具体运用方法，重点介绍了收益还原法的基本原理，具体运用方法，其其中报酬资本化法的公式及其计算、房地产收益的种类、净中报酬资本化法的公式及其计算、房地产收益的种类、净收益的概念和求取、报酬率的概念和求取方法是收益的概念和求取、报酬率的概念和求取方法是重点掌握重点掌握的内容。的内容。难点：求取净收益时扣除项目难点：求取净收益时扣除项目“运营费用运营费用”的准确界定；的准确界定；以及确定报酬率。以及确定报酬率。概念概念 是将待估房地产未来每年的预期客观纯收益以一是将待估房地产未来每年的预期客观纯收益以一定的报酬率（还原利率）统一折算到估价期日现值的定的报酬率（还原利率

3、）统一折算到估价期日现值的一种估价方法。一种估价方法。 是建立在货币具有时间价值的观念上，是对有收是建立在货币具有时间价值的观念上，是对有收益性质资产的评估，测算出的价格通常称为收益价格。益性质资产的评估，测算出的价格通常称为收益价格。 第第1节节 收益还原法的基本原理收益还原法的基本原理理论依据：理论依据：预期原理：决定房地产的当前价值的，重要的不是过去的因预期原理：决定房地产的当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。素而是未来的因素。对于投资者来说，将资金用于购买房地产获取的收益，与将对于投资者来说，将资金用于购买房地产获取的收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用相同，所以有：资

4、金存入银行获取利息所起的作用相同，所以有： 房地产的价格房地产的价格 例如：某人拥有的房地产每年可以产生例如：某人拥有的房地产每年可以产生2万元的净收益，此万元的净收益，此人另有人另有40万元资金以万元资金以5的年利率存入银行每年可得到的年利率存入银行每年可得到2万万元的利息，对于该人来说，这宗房地产与元的利息，对于该人来说，这宗房地产与40万元的资金等万元的资金等价，即值价，即值40万元。万元。房地产的净收益房地产的净收益利率利率普通适用的收益还原法的表述：普通适用的收益还原法的表述： 将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收益的房地产

5、，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取纯收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净获取纯收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值这和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。收益的现值这和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。适用对象和条件适用对象和条件适用对象：具有收益或潜在收益的房地产，不限于估价对象适用对象：具有收益或潜在收益的房地产，不限于估价对象本身现在是否有收益，只要他属于的这类房地产有收益即可本身现在是否有收益，只要他属于的这类房地产有收益即可 ；适用条件：收益法评估房地产价格，取决于未来的预期，因适用条

6、件：收益法评估房地产价格，取决于未来的预期，因此，收益法的此，收益法的适用条件是房地产未来的收益和风险都能够比适用条件是房地产未来的收益和风险都能够比较准确地量化较准确地量化。收益还原法的操作步骤收益还原法的操作步骤运用收益还原法一般可以分为下列运用收益还原法一般可以分为下列4大步骤进行：大步骤进行：搜集并验证与估价对象未来预期收益有关地资料，如估搜集并验证与估价对象未来预期收益有关地资料，如估价对象及其类似房地产地收入、费用等数据资料；价对象及其类似房地产地收入、费用等数据资料；预测估价对象地未来收益预测估价对象地未来收益求取报酬率或资本化率求取报酬率或资本化率选用适宜地收益法公式计算收益价

7、格选用适宜地收益法公式计算收益价格第第2节节 现金流量与资金时间价值现金流量与资金时间价值现金流量现金流量现金流量的概念现金流量的概念 在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流出，流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入。现金流入与现金流出之差称流入系统的资金叫现金流入。现金流入与现金流出之差称净现金流量。净现金流量。 现金流量图现金流量图 现金流量图是用以反映投资

8、项目在一定时期内资金运动状现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流人、流出与相应时间的对应关系。图中，表示出各现金流人、流出与相应时间的对应关系。绘制现金流量图的基本规则是：绘制现金流量图的基本规则是： (1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期。横坐标轴上周期。横坐标轴上“o”点，通常表示当

9、前时点，也可表示点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。资金运动的时间始点或某一基准时刻。 现金流量时间标度(2)如果现金流出或流人不是发生在计息周期的期初或期末，如果现金流出或流人不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。 (3)为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资金流量图时，都把初

10、始投资P作为上一周期期末，即第作为上一周期期末，即第0期期期末发生的，这就是在有关计算中出现第期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。周期的由来。 (4)相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。向下者表示负现金流量。资金时间价值资金时间价值 同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。时间发

11、生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。 这一点，可以从将货币存人银行，或是从银行借款为例来这一点，可以从将货币存人银行，或是从银行借款为例来说明最容易理解。如果现在将说明最容易理解。如果现在将1 000元存人银行，一年后得元存人银行，一年后得到的本利和为到的本利和为l 060元，经过元，经过1年而增加的年而增加的60元，就是在元，就是在1年年内让出了内让出了1 000元货币的使用权而得到的报酬。也就是说，元货币的使用权而得到的报酬。也就是说，这这60元是元是1 000元在元在1年中的时间价值。年中的时间价值。对于资金的时间价值，可以从两个方面理解：对于资金的时间价值，可以从两个方面理解

12、： (1)随着时间的推移，资金的价值会增加，这种现象叫资金随着时间的推移，资金的价值会增加，这种现象叫资金增值。增值。 (2)资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。 资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有；投资利润率，即单位投资所能取得的角度来看主要有；投资利润率，即单位投资所能取得的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；风险因素，即对因风俭可能带来的损失所得到的补偿；风险因素，即对因风俭可能带来的损失所应获得的补偿。应

13、获得的补偿。 利息与利率利息与利率利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。如果将一笔资金存人银行，这笔资金就称为本金。经过偿。如果将一笔资金存人银行，这笔资金就称为本金。经过一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一过一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一过程可表示为：程可表示为： F n P In式中式中 F n 本利和；本利和； P本金；本金； In利息；利息；利率利率利率是在单位时间利率是在单位时间(一个计息周期一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额内所得的利息额与借贷金额(即本金即本金)之比，一

14、般以百分数表示。之比，一般以百分数表示。 i x 100%式中式中 i1 一个计息周期的利息；一个计息周期的利息；上式表明，利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。上式表明，利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。注意：注意：如果已知年利率为如果已知年利率为6，则月利率为，则月利率为i1P612利息的计算有单利计息和复利计息两种。利息的计算有单利计息和复利计息两种。 1、单利计息、单利计息单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正。单利计息时的利息计算公式为：借贷时间成正。单利计息时的利息计算公式为： InP x

15、 n x in个计息周期后的本利和为：个计息周期后的本利和为： Fn P( 1 + i x n )我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周期为期为“年年”。2、复利计息、复利计息息息复利计息，是指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前复利计息，是指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息利息再生利息”，俗称，俗称“利滚利利滚利”。按复利方式计算利息时，利息的计算公式为：按复利方式计算利息时，利息的计算公式为： InP x (1+i)n 1 n个计息

16、周期后的本利和为：个计息周期后的本利和为： Fn P( 1 + i) n我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息。状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息。 资金等值的概念资金等值的概念 资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值，也可以解释生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值，也可以解释为为“与某一

17、时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值时间点上的价值”。 例如，现在借入例如，现在借入100元，年利率是元，年利率是15，一年后要还，一年后要还的本利和为的本利和为115元，这就是说，现在的元，这就是说，现在的100元与一年后的元与一年后的115元虽然绝对值不等，但它们是等值的。即其经济价值元虽然绝对值不等，但它们是等值的。即其经济价值是相等的。是相等的。现值现值是指未来一笔资金在现在时刻上的价值。当前按是指未来一笔资金在现在时刻上的价值。当前按一定利率一定利率i存入一笔现金，到存入一笔现金，到n年后将达到一定年后将达到一定金额，存

18、入这笔资金就是金额，存入这笔资金就是n年后这一金额的现年后这一金额的现值。值。现值计算公式：现值计算公式：名义利率和实际利率名义利率和实际利率名义利率是指名义上的计息利率。名义利率是指名义上的计息利率。实际利率则是指按照实际支付的利息所对应的利率。实际利率则是指按照实际支付的利息所对应的利率。 如某贷款年利率为如某贷款年利率为6%,但需要按月还本付息，则实际月但需要按月还本付息，则实际月利率为利率为0.5%，实际年利率为：，实际年利率为：(一一)最一般公式最一般公式第第3节节 收益法的基本公式收益法的基本公式对上述公式作补充说明如下：对上述公式作补充说明如下：1、上述公式实际上是收益法基本原理

19、的公式化，是收益法的原、上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要用于理论分析；理公式，主要用于理论分析；2、在实际估价中，一般假设报酬率（收益率）长期维持不变；、在实际估价中，一般假设报酬率（收益率）长期维持不变；3、当上述公式中的、当上述公式中的ai每年不变或按照一定规则变动及每年不变或按照一定规则变动及n为有限年为有限年或为无限年的情况下，可以导出后面的各种公式。因此，后面或为无限年的情况下，可以导出后面的各种公式。因此，后面的各种公式实际上是上述公式的特例；的各种公式实际上是上述公式的特例；4、所有公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末；、所有公式均是假设净收

20、益相对于估价时点发生在期末；5、公式中、公式中ai ，r，n的时间单位是一致的，通常为年，也可以为的时间单位是一致的，通常为年，也可以为月、季、半年等。月、季、半年等。(二二)净收益每年不变净收益每年不变净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益期限为无限净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益期限为无限年；二是收益期限为有限年。年；二是收益期限为有限年。1、收益期限为无限年、收益期限为无限年2、收益期为有限年、收益期为有限年v假设某宗房地产在未来假设某宗房地产在未来40年内的年纯收益为年内的年纯收益为50万元，报酬万元，报酬率为率为8%，求其未来各年的收益现值。，求其未来各年的收益现值

21、。第第1 1年为年为46.346.3万元，第万元，第2 2年为年为42.942.9万元，到第万元，到第4040年则只有年则只有2.92.9万元万元v报酬率变化对收益现值的影响报酬率变化对收益现值的影响净收益每年不变的公式的作用：净收益每年不变的公式的作用：净收益每年不变的公式除了可以用于测算价格，还有许多其他净收益每年不变的公式除了可以用于测算价格，还有许多其他作用，例如：作用，例如：用于不同使用期限用于不同使用期限(如不同土地使用年限如不同土地使用年限)或或不同收益期限不同收益期限(以下简称不同期限以下简称不同期限)价格之间的换算；价格之间的换算；用于用于比较不同期限价格的高低；比较不同期限

22、价格的高低；用于市场法中因期限不同进行用于市场法中因期限不同进行的价格调整。的价格调整。(1)直接用于测算价格直接用于测算价格 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为的土地使用年限为50年，至今已使用了年，至今已使用了6年；预计利用该宗年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的万元；该宗房地产的报酬率为报酬率为85。试计算该宗房地产的收益价格。试计算该宗房地产的收益价格。 解：该宗房地产的收益价格计算如下：解：该宗房地产的收益价格计算如下：(2)用于不

23、同期限价格之间的换算用于不同期限价格之间的换算 为叙述上的简便，现以为叙述上的简便，现以Kn代表上述收益期限为有限年公式中的代表上述收益期限为有限年公式中的“ ” ,则有则有 Kn 因此，因此，K70表示表示n为为70年时的年时的K值，值，K表示表示”为无限年时的为无限年时的K值。值。另用另用Vn表示收益期限为表示收益期限为n年的价格，所以年的价格，所以V50就表示收益期限为就表示收益期限为50年的价格，年的价格，V就表示收益期限为无限年的价格。于是，不同就表示收益期限为无限年的价格。于是，不同期限价格之间的换算方法如下期限价格之间的换算方法如下 ：1(1+r)n1 -1(1+r)n1 -若已

24、知若已知V，求，求V70 、V50如下：如下： V70 V x K70 V50 V x K50若已知若已知V50，求，求V 、V70如下：如下： V V50 x V70 V50 x如果将上述公式一般化，则有：如果将上述公式一般化，则有： Vn VN x1K50K70K50KnKN例子：已知某宗收益性房地产例子：已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为年收益权利的价格为2500元元m2，报酬率为，报酬率为10。试求该宗房地产。试求该宗房地产30年收益权利的价格。年收益权利的价格。1、计算、计算K40和和K30:分别为分别为0.978，0.9432、求取、求取30年收益权利的价格年收益权利的价格

25、 =25000.943/0.978 =2410元元使用年限相差使用年限相差10年（年（25%），为什么两者的收益权），为什么两者的收益权利价格却只相差利价格却只相差90元（元（3.75%）？）？资金等值概念资金等值概念v不同年限价格之间的换算隐含着的基本前提是：不同年限价格之间的换算隐含着的基本前提是：v报酬率报酬率r相等且大于零相等且大于零v不同年限的价格所对应的净收益不同年限的价格所对应的净收益A相同相同v如果对应的是两宗房地产，则该两宗房地产处理如果对应的是两宗房地产，则该两宗房地产处理收益年限不同外，其他方面均应相同或可调整为收益年限不同外，其他方面均应相同或可调整为相同。相同。(3)

26、用于比较不同期限价格的高低用于比较不同期限价格的高低 要比较两宗房地产价格的高低，如果两宗房地产的土地使用年要比较两宗房地产价格的高低，如果两宗房地产的土地使用年限或收益期限不同，直接比较是不妥的。如果要比较，就需要限或收益期限不同，直接比较是不妥的。如果要比较，就需要将它们先转换成相同期限下的价格。转换成相同期限下价格的将它们先转换成相同期限下的价格。转换成相同期限下价格的方法，与上述不同期限价格之间的换算方法相同。方法，与上述不同期限价格之间的换算方法相同。例子：有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为例子：有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为50年，单年，单价价2 000元元m2，乙

27、房地产的收益期限为，乙房地产的收益期限为30年，单价年，单价1 800元元m2。假设报酬率均为。假设报酬率均为6，试比较该两宗房地产价格的高，试比较该两宗房地产价格的高低。低。 (4)用于市场比较法中因期限不同进行的价格调整用于市场比较法中因期限不同进行的价格调整 上述不同期限价格之间的换算方法，对于市场法中因可比实例上述不同期限价格之间的换算方法，对于市场法中因可比实例房地产与估价对象房地产的期限不同需要对可比实例价格进行调房地产与估价对象房地产的期限不同需要对可比实例价格进行调整是特别有用的。整是特别有用的。 例子：某宗例子：某宗5年前通过出让方式取得的年前通过出让方式取得的50年使用年限

28、的工业用地年使用年限的工业用地，所地段的基准地价目前为，所地段的基准地价目前为1 200元元m2。该基准地价在评估。该基准地价在评估时设定的使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为时设定的使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10。假。假设除了使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准设除了使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地目前地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格。的价格。 解：本题通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格，实际上解：本题通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格，实际上就是将使用

29、年限为法定最高年限就是将使用年限为法定最高年限(50年年)的基准地价转换为的基准地价转换为45年年(原取得的原取得的50年使用年限减去已使用年使用年限减去已使用5年年)的基准地价。具体计算的基准地价。具体计算略略N0是估价对象的剩余使用年是估价对象的剩余使用年限限Ni是第是第i个比较案例的剩余使个比较案例的剩余使用年限用年限r是收益还原率（报酬率）是收益还原率（报酬率）v收益按一定数额递增公式收益按一定数额递增公式 第第1年净收入为年净收入为A，以后每，以后每年递增年递增b，报酬率为，报酬率为r0，收益年限为，收益年限为n年。年。v收益按一定数额递减公式收益按一定数额递减公式注意：注意：A/b

30、+1nv收益按一定比例递增公式收益按一定比例递增公式 第第1年净收入为年净收入为A，以后每年递增，以后每年递增s，报酬率为报酬率为r，收益年限为，收益年限为n年。年。注意：srv收益按一定比例递增公式收益按一定比例递增公式 第第1年净收入为年净收入为A，以后每年递增，以后每年递增s，报酬率为报酬率为r，收益年限为无限年。，收益年限为无限年。注意：注意：sr因为因为sr时时V无穷大无穷大v收益按一定比例递减公式收益按一定比例递减公式 第第1年净收入为年净收入为A，以后每年递减，以后每年递减s，报酬率为报酬率为r，收益年限为，收益年限为n年。年。v收益按一定比例递减公式收益按一定比例递减公式 第第

31、1年净收入为年净收入为A，以后每年递减，以后每年递减s，报酬率为报酬率为r，收益年限为无限年。，收益年限为无限年。v预知未来若干年后的价格公式预知未来若干年后的价格公式例题：例题：（1）某宗房地产已知可取收益的年限为）某宗房地产已知可取收益的年限为38年，通过预测得到年，通过预测得到其收益如表，该类房地产的报酬率为其收益如表，该类房地产的报酬率为10。试计算该宗房地产。试计算该宗房地产的收益价格。的收益价格。年份年份第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年第第6-386-38年年年净收益（万元）年净收益（万元）202022222525282830303535（2）

32、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为）某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的住宅，如果该家庭首付款为房价的30，其余房款用抵押贷，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为款支付。如果抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，年贷年，按月等额偿还，年贷款利率为款利率为9，问月还款额为多少？（属于现金流量和资金时，问月还款额为多少？（属于现金流量和资金时间价值部分的内容）间价值部分的内容）第第4节节 净收益净收益房地产收益的确定房地产收益的确定1、出租房地产的收益确定、出租房地产的收益确定 运用收益法估价，需要预测估价对象的未来收益。可运用收益法估价

33、，需要预测估价对象的未来收益。可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有如下几种：用于收益法中转换为价值的未来收益主要有如下几种：潜在毛收入；潜在毛收入；有效毛收入有效毛收入潜在毛收入潜在毛收入(potentiall gross income，PGI)：是假定房地是假定房地产在充分利用、无空置产在充分利用、无空置(即即100出租出租)情况下的收入；情况下的收入；有效毛收入有效毛收入(effective gross income，EGI)：是由潜在毛是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。空置等造成收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。空置等造成的收入损失是因空置、拖欠租金的收入损失是因空

34、置、拖欠租金(延迟支付租金、少付租延迟支付租金、少付租金或不付租金金或不付租金)以及其他原因造成的收入损失；以及其他原因造成的收入损失；2、用于经营房地产收益的确定：净运营收益，税前现金流、用于经营房地产收益的确定：净运营收益，税前现金流量量 v净净运运营营收收益益(net operating income，NOI)，通通常常简简称称净净收收益益，是是由由有有效效毛毛收收入入扣扣除除运运营营费费用用后后得得到到的的归归属属于于房房地地产产的的收收入入。运运营营费费用用是是维维持持房房地地产产正正常常使使用用或或营营业业所所必需的费用。必需的费用。v税税前前现现金金流流量量(pre-tax ca

35、sh flow，PTCF)是是从从净净收收益益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。v期期末末转转售售收收益益，是是在在房房地地产产持持有有期期末末转转售售房房地地产产可可以以获获得得的净收益。的净收益。v收收益益性性房房地地产产获获取取收收益益的的方方式式，主主要要有有出出租租和和营营业业两两种种。据此，净收益的测算途径可分为两种：据此，净收益的测算途径可分为两种：一一是是基基于于租租赁赁收收入入测测算算净净收收益益，例例如如存存在在大大量量租租赁赁实实例例的的普普通通住住宅宅、公公寓、写字楼、商铺、标准厂房、仓库等类房地产；寓、写字楼、商铺、标准厂房、仓库等类

36、房地产；二二是是基基于于营营业业收收入入测测算算净净收收益益，例例如如旅旅馆馆、影影剧剧院院、娱娱乐乐场场所所、加加油油站站等类房地产。等类房地产。v在在英英国国，前前一一种种情情况况下下的的收收益益法法称称为为投投资资法法，后后一一种种情情况况下下的的收收益益法法称称为为利利润润法法。有有些些房房地地产产既既存存在在大大量量租租赁赁实实例例又又有有营营业业收收入入，如如商商铺铺、餐餐馆馆、农农地地等等，在在实实际际估估价价中中，只只要要能能够够通通过过租租赁赁收收入入测测算算净净收收益益的的，宜宜通通过过租租赁赁收收入入测测算算净净收收益益来来估估价价。因因此此，基基于于租租赁赁收收入入测测

37、算算净净收收益益的的收收益益法是收益法的典型形式。法是收益法的典型形式。运营费用的确定运营费用的确定1、出租中总费用、出租中总费用管理费：包括工资、出租过程中消耗的公共设施消耗费用。管理费：包括工资、出租过程中消耗的公共设施消耗费用。通常按年租金的通常按年租金的2-5%；维修费：通常按建筑物重置价的一定比例；维修费：通常按建筑物重置价的一定比例；保险费：一般按房屋重置价或现值的保险费：一般按房屋重置价或现值的0.15-0.2%；税金：包括房产税，营业税、城市建设附加税、教育附加税税金：包括房产税，营业税、城市建设附加税、教育附加税中介费用：一般为一个月租金。中介费用：一般为一个月租金。 2、企

38、业经营费用、企业经营费用经营服务型：商品销售成本、经营费用、管理费用、商品销经营服务型：商品销售成本、经营费用、管理费用、商品销售税金及附加、财务费用和商业利润等；售税金及附加、财务费用和商业利润等；生产型：生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、生产型：生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用和厂商利润等。财务费用、管理费用和厂商利润等。基于租赁收入测算净收益基于租赁收入测算净收益v净收益潜在毛收入净收益潜在毛收入-空置等造成的收入损失空置等造成的收入损失-运营费用运营费用 有效毛收入有效毛收入-运营费用运营费用l（1）潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以

39、年度计，）潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生。并假设在年末发生。 l（2）空置等造成的收入损失一般是以潜在毛收入的某一百分率来计）空置等造成的收入损失一般是以潜在毛收入的某一百分率来计算。算。 l（3）运营费用）运营费用(operating expense)与会计上的成本费用有所不同，与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。折旧额、房地产改扩建费用和所得税。l（4）净收益是有效毛收入减去运营费用后的收益，但未扣除所得税

40、、）净收益是有效毛收入减去运营费用后的收益，但未扣除所得税、房地产改扩建费用。但在评估投资价值时，通常是采用扣除所得税后房地产改扩建费用。但在评估投资价值时，通常是采用扣除所得税后的收益，即税后现金流量的收益，即税后现金流量(after-tax cash flow，ATCF)。净收。净收益占有效毛收入的比率称为净收益率益占有效毛收入的比率称为净收益率(net income ratio，NIR)基于营业收入测算净收益基于营业收入测算净收益 v有些收益性房地产，通常不是以租赁方式而是以营业方式有些收益性房地产，通常不是以租赁方式而是以营业方式获取收益的，其业主与经营者是合二为一的，如旅馆、娱获取收

41、益的，其业主与经营者是合二为一的，如旅馆、娱乐中心、加油站等。这些收益性房地产的净收益测算与基乐中心、加油站等。这些收益性房地产的净收益测算与基于租赁收入的净收益测算，主要有如下两个方面的不同：于租赁收入的净收益测算，主要有如下两个方面的不同：一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入，一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入，二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。工业、农业等经营者的正常利润。 基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房

42、地产租金之外，即实际上已经扣除，所以就不再扣益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。除归属于其他资本或经营的收益。出租房地产净收益的求取出租房地产净收益的求取 出租的房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅出租的房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅(特别是公寓特别是公寓)、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库和、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库和土地等，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用土地等，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。后的余额。基本公式：基本公式： 净收益潜在毛收入空置等造成的收入损失运营费用净收益

43、潜在毛收入空置等造成的收入损失运营费用 有效毛收入运营费用有效毛收入运营费用p租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。p出租人负担的费用是，根据真正的房租构成因素出租人负担的费用是，根据真正的房租构成因素(地租、房屋地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费和利润赁费用、租赁税费和利润)，一般为其中的维修费、管理费、保，一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。不同收益类型房地产净收益

44、的求取不同收益类型房地产净收益的求取1出租的房地产求取净收益需要扣除的费用出租的房地产求取净收益需要扣除的费用 v如物业管理企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进如物业管理企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序所收取的费用；所收取的费用；v如果由出租人提供室内装修和家具设备（家具、电视机、如果由出租人提供室内装修和家具设备（家具、电视机、电冰箱、空调机等），应扣除它们的折旧费；电冰箱、空调机等），应扣除它们的折旧费；v如投保房屋火灾等的保险费；如投保房屋火灾等的保险费；v如房产税、城镇土地使用税

45、等；如房产税、城镇土地使用税等；v包括营业税、城市维护建设税和教育费附加；包括营业税、城市维护建设税和教育费附加；v委托经纪机构出租，经纪机构向出租人收取的费用。委托经纪机构出租，经纪机构向出租人收取的费用。v在实际求取净收益时，通常是在分析租约的基础上决定所在实际求取净收益时，通常是在分析租约的基础上决定所要扣除的费用项目。要扣除的费用项目。v如果租约约定保证合法、安全、正常使用所需的一切费用如果租约约定保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担，则应将它们全部扣除；均由出租人负担，则应将它们全部扣除；v如果租约约定部分或全部费用由承租人负担，则出租人所如果租约约定部分或全部费用由

46、承租人负担，则出租人所得的租赁收入就接近于净收益，此时扣除的费用项目就要得的租赁收入就接近于净收益，此时扣除的费用项目就要相应减少。相应减少。v当按惯例确定出租人负担的费用时，要注意与租金水平相当按惯例确定出租人负担的费用时，要注意与租金水平相匹配。匹配。v在现实房地产租赁中，如果出租人负担的费用项目多，名在现实房地产租赁中，如果出租人负担的费用项目多，名义租金就会高一些；如果承租人负担的费用项目多，名义义租金就会高一些；如果承租人负担的费用项目多，名义租金就会低一些。租金就会低一些。v营业的房地产净收益求取营业的房地产净收益求取 营业的房地产的最大特点是，房地产所有者同时又是经营业的房地产的

47、最大特点是，房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开。营者，房地产租金与经营者利润没有分开。 l 商业经营的房地产，应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销商业经营的房地产，应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。用、财务费用和商业利润。l 工业生产的房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等工业生产的房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料测算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费资料测算净收益，净收

48、益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。l 农地净收益的测算，是由农地年产值农地净收益的测算，是由农地年产值(全年农产品的产量乘以单价全年农产品的产量乘以单价)扣除种苗费、肥料费、水利费、农药费、农具费、人工费、畜工费、扣除种苗费、肥料费、水利费、农药费、农具费、人工费、畜工费、机工费、农舍费、投资利息、农业税、农业利润等。机工费、农舍费、投资利息、农业税、农业利润等。不同收益类型房地产净收益的求取不同收益类型房地产净收益的求取2v自用或尚未使用的房地产净收益求取自用或尚未使用的房地产净

49、收益求取 自用或尚未使用的房地产，可以根据同一市场上有收益的自用或尚未使用的房地产，可以根据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式测算净收益，或类似房地产的有关资料按上述相应的方式测算净收益，或者通过类似房地产的净收益直接比较得出净收益。者通过类似房地产的净收益直接比较得出净收益。 不同收益类型房地产净收益的求取不同收益类型房地产净收益的求取3v混合的房地产净收益求取混合的房地产净收益求取 对于现实中包含多种收益类型的房地产，如星级宾馆一般对于现实中包含多种收益类型的房地产，如星级宾馆一般有客房、会议室、餐饮、商场、商务中心、娱乐中心等，有客房、会议室、餐饮、商场、商务中心、娱

50、乐中心等，其净收益视具体情况采用下列其净收益视具体情况采用下列3种方式之一求取：种方式之一求取： t 首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。再将总收入减去总费用。 t 把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。的固定费用。t 把把混混合合收收益益的的房房地地产产看看成成是是各各种种单单一一收收益益类类型型房房地地产产的的简简单单组组合合，先先分分别别根根据

51、据各各自自的的收收入入和和费费用用求求出出各各自自的的净净收益，然后将所有的净收益相加。收益，然后将所有的净收益相加。 不同收益类型房地产净收益的求取不同收益类型房地产净收益的求取4求取净收益时对有关收益的取舍求取净收益时对有关收益的取舍1、有形收益和无形收益、有形收益和无形收益 有形收益：由房地产带来的直接货币收益有形收益：由房地产带来的直接货币收益 ；无形收益：由房地产带来的间接利益无形收益：由房地产带来的间接利益(自豪感、提高个人的自豪感、提高个人的声誉和信用声誉和信用 ) ；注意：注意：在求取净收益时不仅包括有形收益，还要考虑各种无形收在求取净收益时不仅包括有形收益，还要考虑各种无形收

52、益。益。2、客观收益和实际收益、客观收益和实际收益客观收益：排除各个企业实际收益中属于特殊的、偶然的要素对客观收益：排除各个企业实际收益中属于特殊的、偶然的要素对实际收益的影响后得到的一般正常收益。实际收益的影响后得到的一般正常收益。实际收益：待估房地产在现实的经营水平下，实际取得的收益。实际收益：待估房地产在现实的经营水平下，实际取得的收益。（一般不直接用于估价）（一般不直接用于估价）注意：注意：有租约限制时，租赁期限内的租金应采用租约资金，租赁有租约限制时，租赁期限内的租金应采用租约资金，租赁期外的租金应采用正常客观的市场租金。期外的租金应采用正常客观的市场租金。 例子例子3：某商店的土地

53、使用年限为：某商店的土地使用年限为40年，从年，从2001年年10月月1日起日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层。一层于于2002年年10月月1日租出，租赁期限为日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月年，可出租面积的月租金为租金为180元元m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元元m2和和120元元m2，运营费用率为，运营费用率为25。该类房地产的报酬。该类房地产的报酬率为率为9。试测算该商场。试测算该商场200

54、5年年10月月1日带租约出售时的正日带租约出售时的正常价格。常价格。 v例子例子4：某公司：某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中同，租用其中500平方米的面积，租赁期为平方米的面积，租赁期为10年，月租年，月租金固定不变为金固定不变为75元元/平方米，现市场上类似写字楼月租金平方米，现市场上类似写字楼月租金为为100元元/平方米，若折现率为平方米，若折现率为10%，试计算该承租人，试计算该承租人当前的承租权益价值。当前的承租权益价值。注：承租权益价值是指在租赁期内承租人由于承租房屋所获得的收益的注：承租权益价值是指在租赁期内承租人由于承租房屋

55、所获得的收益的价值。价值。权益租金权益租金A= （100-75）500 12=15万元万元利用有限年期价格计算公式计算承租权益价值：利用有限年期价格计算公式计算承租权益价值：收益期限的确定收益期限的确定收益期限是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间收益期限是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间 (1)对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权剩余年限和建筑物剩余经济寿命确定收益期限，选用相应的收剩余年限和建筑物剩余经济寿命确定收益期限，选用相应的收益法公式进行计算。益法公式进行计算。(2)对于土地与建筑物合成体的估价

56、对象，建筑物经济寿命晚于对于土地与建筑物合成体的估价对象，建筑物经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的，应根据土地使用权剩余年限确或与土地使用年限一起结束的，应根据土地使用权剩余年限确定收益期限（定收益期限（住宅用地除外住宅用地除外）；建筑物经济寿命早于土地使用）；建筑物经济寿命早于土地使用年限结束的，可先根据建筑物剩余经济寿命确定收益期限，选年限结束的，可先根据建筑物剩余经济寿命确定收益期限，选用相应的收益期限为有限年的公式进行计算，然后加上建筑物用相应的收益期限为有限年的公式进行计算，然后加上建筑物经济寿命结束之后的剩余年限土地使用权在估价时点时的价值。经济寿命结束之后的剩余年限土地使用权

57、在估价时点时的价值。 v【例】 估价对象概况：本估价对象是一座供出租估价对象概况：本估价对象是一座供出租的写字楼；土地总面积的写字楼；土地总面积12000，总建筑面积，总建筑面积52000；建筑物层数为地上；建筑物层数为地上22层、地下层、地下2层，层，建筑物结构为钢筋混凝土结构；土地使用年限为建筑物结构为钢筋混凝土结构；土地使用年限为50年，从年，从2001年年5月月15日起计。日起计。 v估价要求：需要评估该写字楼估价要求：需要评估该写字楼2006年年5月月15日日的购买价格。的购买价格。 v搜集有关资料。通过调查研究，搜集的有关资料如下：搜集有关资料。通过调查研究，搜集的有关资料如下：

58、v租金按净使用面积计。可供出租的净使用面积总计为租金按净使用面积计。可供出租的净使用面积总计为31200，占总建筑面积的占总建筑面积的60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用的面积。公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用的面积。 v租金平均为租金平均为35元元/月。月。 v空房率年平均为空房率年平均为10%，即出租率年平均为，即出租率年平均为90%。 v经常费平均每月经常费平均每月10万元，包括人员工资、水电、空调、维修、清万元，包括人员工资、水电、空调、维修、清洁、保安等费用。洁、保安等费用。v房

59、产税以房产租金收入为计税依据，税率为房产税以房产租金收入为计税依据，税率为12%。v其他税费其他税费(包括城镇土地使用税、营业税等包括城镇土地使用税、营业税等)为租金收入的为租金收入的6%。v测算年有效毛收入：测算年有效毛收入： 年有效毛收入年有效毛收入31200351290%1179.36(万元万元)v 测算年运营费用：测算年运营费用：v经常费：经常费： 年经常费年经常费1012120.00(万元万元)v房产税：房产税： 年房产税年房产税1179.3612%141.52(万元万元)v其他税费：其他税费： 年其他税费年其他税费1179.366%70.76(万元万元)v年运营费用：年运营费用：

60、年运营费用年运营费用 120.00141.5270.76 332.28(万元万元)v计算年净收益：计算年净收益： 年净收益年有效毛收入年运营费用年净收益年有效毛收入年运营费用 1179.36332.28847.08(万元万元) v确定报酬率：确定报酬率： 在调查市场上相似风险的投资所要求的报酬率的基础上，确定报酬率在调查市场上相似风险的投资所要求的报酬率的基础上，确定报酬率为为10%。v计算房地产价格计算房地产价格 第第5节节 报酬率报酬率报酬率的实质报酬率的实质 报酬率即折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比报酬率即折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率，为投资回报与所投入资本的比率，

61、即率，为投资回报与所投入资本的比率，即 报酬率报酬率 为了进一步搞清楚报酬率的内涵，需要搞清楚一笔投资为了进一步搞清楚报酬率的内涵，需要搞清楚一笔投资中投资回收与投资回报的概念及其之间的区别。中投资回收与投资回报的概念及其之间的区别。投资回收：投资回收：是指所投入资本的收回，即保本。是指所投入资本的收回，即保本。投资回报：投资回报：是指所投入资本全部回收之后所获得的额外资金，是指所投入资本全部回收之后所获得的额外资金，即报酬。即报酬。投资回报投资回报 所投入的资本所投入的资本 可将购买收益性房地产视为一种投资行为：投资需要投入可将购买收益性房地产视为一种投资行为：投资需要投入的资本是房地产价格

62、，试图获取的收益是房地产预期产生的净的资本是房地产价格，试图获取的收益是房地产预期产生的净收益。投资即要获得收益，又要承担风险。从全社会来看，报收益。投资即要获得收益，又要承担风险。从全社会来看，报酬率与所投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反酬率与所投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低之则低 。 因此，在房地产估价中选用的报酬率，应等同于与获因此，在房地产估价中选用的报酬率，应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资的报酬率。取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资的报酬率。 所谓风险，是指由于不确定性的存在，导致投资收益的实际所谓风险，是指由于不确定性的存

63、在，导致投资收益的实际结果偏离预期结果造成损失的可能性。结果偏离预期结果造成损失的可能性。报酬率的求取方法报酬率的求取方法1、累加法、累加法 累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬两大部累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。无风险报酬率：无风险报酬率：又称安全利率，是无风险投资的报酬率，一般选又称安全利率，是无风险投资的报酬率，一般选用同一时期的国债利率或银行存款利率。用同一时期的国债利率或银行存款利率。风险报酬利率：风险报酬利率：是指承担额外风险所要求的补偿，

64、即超过无风险是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体是估价对象房地产存在的具有自报酬率以上部分的报酬率，具体是估价对象房地产存在的具有自身投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿。身投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿。v报酬率无风险报酬率投资风险补偿管理负担补偿报酬率无风险报酬率投资风险补偿管理负担补偿 缺乏流动性补偿投资带来的优惠缺乏流动性补偿投资带来的优惠 投资风险补偿，是指当投资者投资于收益不确定、具有风险性的房投资风险补偿，是指当投资者投资于收益不确定、具有风险性的房地产时，他必然会要求对所承担的额外风险有补偿，否则就不会投资。地产时，他必然会要求对所承

65、担的额外风险有补偿，否则就不会投资。管理负担补偿，是指一项投资要求的关心和监管越多，其吸引力就管理负担补偿，是指一项投资要求的关心和监管越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有补偿。房地产会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有补偿。房地产要求的管理工作一般远远超过存款、证券。要求的管理工作一般远远超过存款、证券。缺乏流动性补偿，是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要缺乏流动性补偿，是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿。房地产与股票、债券相比，买卖较困难，交易费用也较高，求的补偿。房地产与股票、债券相比，买卖较困难，交易费用也较高，缺乏流动性。

66、缺乏流动性。投资带来的优惠，是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处，投资带来的优惠，是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处，如易于获得融资，从而投资者会降低所要求的报酬率。因此，针对投如易于获得融资，从而投资者会降低所要求的报酬率。因此，针对投资估价对象可以获得的好处，要作相应的扣减。资估价对象可以获得的好处，要作相应的扣减。v累加法应用举例累加法应用举例v由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以，一般是选用同一时期由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以，一般是选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，例如，选用同一时期的国相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，例如，选用同一时期

67、的国债利率或银行存款利率。于是，投资风险补偿就变为投资估价对象相债利率或银行存款利率。于是，投资风险补偿就变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款的风险补偿；管理负担补偿变为投对于投资同一时期国债或银行存款的风险补偿；管理负担补偿变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款管理负担的补偿；缺资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款管理负担的补偿；缺乏流动性补偿变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款乏流动性补偿变为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款缺乏流动性的补偿；投资带来的优惠变为投资估价对象相对于投资同缺乏流动性的补偿；投资带来的优惠变为投资估价对象相对于投

68、资同一时期国债或银行存款所带来的优惠。一时期国债或银行存款所带来的优惠。v需要注意的是需要注意的是，上述无风险报酬率和具有风险性房地产的报酬率，上述无风险报酬率和具有风险性房地产的报酬率，一般是指名义报酬率，即已经包含了通货膨胀的影响。这是因为在收一般是指名义报酬率，即已经包含了通货膨胀的影响。这是因为在收益法估价中，广泛使用的是名义净收益流，因而应使用与之相对应的益法估价中，广泛使用的是名义净收益流，因而应使用与之相对应的名义报酬率。名义报酬率。2、市场提取法、市场提取法 市场提取法是利用与估价对象房地产具有类似收益的可比市场提取法是利用与估价对象房地产具有类似收益的可比实例房地产的价格、净

69、收益等资料，选用相应的报酬资本化公实例房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化公式，反求出报酬率的方法。式，反求出报酬率的方法。（1）在）在V 的情况下，是通过的情况下，是通过r 来求取来求取r，即可以将市场上类似房地产的净收益与其价格的比率作为报酬率。即可以将市场上类似房地产的净收益与其价格的比率作为报酬率。（2）在）在V 的情况下，可通过下式求取的情况下，可通过下式求取r。在手工计算的情况下，是先采用试错法试算，计算到一定程度在手工计算的情况下，是先采用试错法试算，计算到一定程度后再采用线性内插法求取。后再采用线性内插法求取。 V = 0ArAV1(1+r)n1 -Ar1(1+r)

70、n1 -Ar市场提取法中采用迭代法求取市场提取法中采用迭代法求取r举例举例v某经营性不动产，建筑面某经营性不动产，建筑面积积 1000010000平方米，交易价平方米，交易价格为格为56005600万元，该建筑有万元，该建筑有效出租面积为建筑面积的效出租面积为建筑面积的75%75%，剩余使用年限为，剩余使用年限为3535年，年，相邻且条件相类似不动产相邻且条件相类似不动产的纯租金每平方米每天为的纯租金每平方米每天为2 2元（空置、经营管理费等元（空置、经营管理费等已考虑在内），求资本化已考虑在内），求资本化率。率。3、复合投资收益率法、复合投资收益率法（1）土地与建筑物的组合）土地与建筑物的组

71、合 评估的是房地价值，还是土地价值，或是建筑物价值，采用评估的是房地价值，还是土地价值，或是建筑物价值，采用的资本化率应有所不同，相应的三种资本化率分别是综合资本的资本化率应有所不同，相应的三种资本化率分别是综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。化率、土地资本化率、建筑物资本化率。 三者之间的关系：三者之间的关系：3、复合投资收益率法、复合投资收益率法（2）抵押贷款与自有资金的组合）抵押贷款与自有资金的组合 购买房地产的资金通常由两部分构成：一部分为抵押贷购买房地产的资金通常由两部分构成：一部分为抵押贷款；另一部分为自有资金。款；另一部分为自有资金。vRM抵押贷款常数；它是每年的偿还额抵

72、押贷款常数；它是每年的偿还额(还本付息额还本付息额)与抵押贷款金额与抵押贷款金额(抵押贷款本金抵押贷款本金)的比率。的比率。vYM抵押贷款报酬率，即抵押贷款利率抵押贷款报酬率，即抵押贷款利率(i)；vn抵押贷款期限。抵押贷款期限。自有资金资本化率自有资金资本化率(RE ) 是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额(税前现金流量税前现金流量)与自有资金额的比率，通常为未来第一与自有资金额的比率，通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额而得到。例房地

73、产的税前现金流量除以自有资金额而得到。 v综合资本化率必须同时满足贷款者对抵押贷款常数的要求和自有资金综合资本化率必须同时满足贷款者对抵押贷款常数的要求和自有资金投资者对税前现金流量的要求，下列几点有助于理解抵押贷款与自有投资者对税前现金流量的要求，下列几点有助于理解抵押贷款与自有资金组合的公式：资金组合的公式：v 可以把购买房地产视做一种投资行为，房地产价格为投资额，房地可以把购买房地产视做一种投资行为，房地产价格为投资额，房地产净收益为投资收益。产净收益为投资收益。 v 购买房地产的资金来源可分为抵押贷款和自有资金两部分，有：购买房地产的资金来源可分为抵押贷款和自有资金两部分，有： 抵押贷

74、款金额自有资金额房地产价格抵押贷款金额自有资金额房地产价格v 房地产的收益相应地也由这两部分资本来分享，即：房地产的收益相应地也由这两部分资本来分享，即： 房地产净收益抵押贷款收益自有资金收益房地产净收益抵押贷款收益自有资金收益v 于是又有：于是又有：v房地产价格房地产价格综合资本化率抵押贷款金额综合资本化率抵押贷款金额抵押贷款常数自有资抵押贷款常数自有资金额金额自有资金资本化率自有资金资本化率v例：购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年例：购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为利率为6%，贷款期限为，贷款期限为20年，按月等额本息偿还，通年，按月等额本息偿还，通过可比实

75、例房地产计算出自有资金资本化率为过可比实例房地产计算出自有资金资本化率为12%。试。试计算综合资本化率。计算综合资本化率。v例：某宗房地产的年净收益为例：某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金万元，购买者的自有资金为为5万元，自有资金资本化率为万元，自有资金资本化率为12%，抵押货款常数为，抵押货款常数为0.08。试求该房地产的价格。试求该房地产的价格。 解：解： v购买者要求的税前现金流量购买者要求的税前现金流量512%0.6(万元万元)v偿还抵押贷款的能力偿还抵押贷款的能力2-0.61.4(万元万元)v抵押贷款金额抵押贷款金额1.4/0.0817.5(万元万元) v该房地产价格该房

76、地产价格517.522.5(万元万元) v 于是：于是：v综合资本化率综合资本化率 抵押贷款金额抵押贷款金额/房地产价格房地产价格抵押贷款常数自有资金额抵押贷款常数自有资金额/房地产价房地产价格格自有资金资本化率自有资金资本化率 贷款价值比率贷款价值比率抵押贷款常数抵押贷款常数(1-贷款价值比率贷款价值比率)自有资金资本自有资金资本化率化率4、投资报酬率排序插入法、投资报酬率排序插入法操作步骤与主要内容：操作步骤与主要内容：（1）调查、搜集估价对象所在地区的房地产投资、相关投资及）调查、搜集估价对象所在地区的房地产投资、相关投资及其报酬率的资料；其报酬率的资料；如各种类型的银行存款利率、政府债

77、券利率、公司债券如各种类型的银行存款利率、政府债券利率、公司债券利率、股票报酬率、风险投资报酬率及其他投资的报酬率等。利率、股票报酬率、风险投资报酬率及其他投资的报酬率等。（2）将所搜集的不同类型的报酬率按从高到低的顺序排列，制）将所搜集的不同类型的报酬率按从高到低的顺序排列，制成图表（如下图）；成图表（如下图）；（3）将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较，确）将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较，确定估价对象风险程度应落的位置；定估价对象风险程度应落的位置；（4）根据估价对象风险程度所落的位置，在图表上找出对应的）根据估价对象风险程度所落的位置，在图表上找出对应的报酬率，

78、从而就求出了估价对象的报酬率。报酬率，从而就求出了估价对象的报酬率。v在计算净收益时为什么不扣除房屋折旧？在计算净收益时为什么不扣除房屋折旧？从费用构成来分析从费用构成来分析开发商为收回投资成本开发商为收回投资成本,可采取出售或出租的方式，若采用出租的方式，可采取出售或出租的方式，若采用出租的方式，开发商在未来的收益年限内每年的收入与费用之差便是未来的年纯收益开发商在未来的收益年限内每年的收入与费用之差便是未来的年纯收益.将各将各期的纯收益以一定的还原利率折现，相加总额理论上应等于该房地产的投资期的纯收益以一定的还原利率折现，相加总额理论上应等于该房地产的投资成本。成本。各种费用的支出用途为：

79、各种费用的支出用途为：1)维修费用于房屋维修维修费用于房屋维修,付给房屋维修公司。付给房屋维修公司。2)管理费一部分作为办公费用和工资等，另一部分交付有关管理部门管理费一部分作为办公费用和工资等，另一部分交付有关管理部门,如工如工商部门。商部门。3)税金交付税务部门。税金交付税务部门。4)保险费交付保险公司。保险费交付保险公司。5)折旧费不支付给其他人，由业主提存。折旧费不支付给其他人，由业主提存。6)利息是业主成本的时间价值，作为业主核算的必要收入或偿还给银行。利息是业主成本的时间价值，作为业主核算的必要收入或偿还给银行。7)其他支出。其他支出。与资金的时间价值进行比较与资金的时间价值进行比

80、较v所谓的资金具有时间价值，是指同样数额的资金在不同时所谓的资金具有时间价值，是指同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值。这不同时间点上的价值差异就是间点上具有不同的价值。这不同时间点上的价值差异就是资金的时间价值。资金的时间价值。l房地产投资收益率是指开发项目达到正常赢利年份时房地产投资收益率是指开发项目达到正常赢利年份时, ,项目年净收益与项目投资的资金价值之比项目年净收益与项目投资的资金价值之比( (这里净收益为这里净收益为扣除成本折旧的收益扣除成本折旧的收益) )房地产年净收益与银行利息的比较房地产年净收益与银行利息的比较名称名称理解理解名称名称理解理解单位位时间所增所增利息利息存

81、入存入银行所得的年行所得的年净收益收益年年净收益收益存入存入“房地房地产”所所得的年利息得的年利息本金本金存入存入银行的行的资本价本价值投投资的的资本价本价值存入存入“房地房地产”的的本金本金利率利率存存银行的收益率行的收益率投投资收益率收益率存存“房地房地产”的利的利率率房地产投资中，资金的时间价值就是房地产的年净收益。估房地产投资中，资金的时间价值就是房地产的年净收益。估价中，如果使用扣除折旧费的净收益，则算出的结果仅相当价中，如果使用扣除折旧费的净收益，则算出的结果仅相当于从银行获得的利息于从银行获得的利息,而非资本的总价值。故此处的收益应而非资本的总价值。故此处的收益应是本利和是本利和

82、,即净收益总额即净收益总额+成本折旧总额，定义为纯收益。成本折旧总额，定义为纯收益。在银行系统内在银行系统内:本利和本利和=利息总额利息总额+本金本金在房地产行业中在房地产行业中:本利和本利和=净收益总额净收益总额+成本折旧总额成本折旧总额例：某房地产还有例：某房地产还有1 1年寿命，年折旧费年寿命，年折旧费3 3万元，维修费万元，维修费1 1万元，管理费万元，管理费1 1万万元，税金元，税金1 1万元，保险费万元，保险费1 1万元，租赁中介费万元，租赁中介费1 1万元，年租金万元，年租金1010万元，万元，各项费用均年末支付，则该房地产价格为多少各项费用均年末支付，则该房地产价格为多少? ?

83、v该房地产的价格等于该房地产的价格等于1 1年的收益价格，年的收益价格，v若若1 1年收益价格为年收益价格为1010万元减折旧费万元减折旧费3 3万元，维修费、管理费、税金、保万元，维修费、管理费、税金、保险费、租赁中介费各险费、租赁中介费各1 1万元，则年末收益等于万元，则年末收益等于2 2万元，万元，v房价等于房价等于2/(1+i)2/(1+i)万元。万元。v而事实上，该业主年末应有现金而事实上，该业主年末应有现金5 5万元，而非万元，而非2 2万元。万元。v维修费、管理费等是必须支付的，而折旧费则无须支付。维修费、管理费等是必须支付的，而折旧费则无须支付。v所以，所以，1 1年寿命的房地

84、产纯收益求取时不能扣除折旧。年寿命的房地产纯收益求取时不能扣除折旧。v同理，同理，2 2年寿命的纯收益求取时也不能扣除折旧。以此类推，年寿命的纯收益求取时也不能扣除折旧。以此类推，n n年寿命年寿命的房地产净收益同样不能扣除折旧。的房地产净收益同样不能扣除折旧。 采用静态分析方法（即不考虑资金的时间价值）采用静态分析方法（即不考虑资金的时间价值） 例：例： 假设假设1 1幢建筑物的重置价格为幢建筑物的重置价格为500500万元，耐用年限万元，耐用年限5050年，残年，残值率为值率为0 0，若采取出租的方式，只要产权人每年能从该建，若采取出租的方式，只要产权人每年能从该建筑物中取得筑物中取得10

85、10万元的收益，万元的收益，5050年后该建筑物的价值便可完年后该建筑物的价值便可完全实现。按照直线折旧法，该建筑物年折旧费为全实现。按照直线折旧法，该建筑物年折旧费为1010万元，万元，若按将折旧费计入费用，则该建筑物年纯收益为若按将折旧费计入费用，则该建筑物年纯收益为0 0，按照，按照收益还原法的思路，计算出建筑物的收益价格为收益还原法的思路，计算出建筑物的收益价格为0 0，这是，这是十分荒谬的。十分荒谬的。 问题在于我们把折旧费计入了房地产费用之中。换言之，问题在于我们把折旧费计入了房地产费用之中。换言之，建筑物纯收益中应包含折旧费用。建筑物纯收益中应包含折旧费用。 v对对“运营费用运营

86、费用(operating expense)与会计上的与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。房地产改扩建费用和所得税。”v对于有抵押贷款负担的房地产，运营费用不包括抵押贷对于有抵押贷款负担的房地产，运营费用不包括抵押贷款还本付息额是以测算包含自有资金和抵押贷款价值在内款还本付息额是以测算包含自有资金和抵押贷款价值在内的整个房地产的价值为前提的。因为抵押债务并不影响房的整个房地产的价值为前提的。因为抵押债务并不影响房地产整体的正常

87、收益，而且由于抵押贷款条件不同，抵押地产整体的正常收益，而且由于抵押贷款条件不同，抵押贷款还本付息额会有所不同，如果运营费用包含抵押贷款贷款还本付息额会有所不同，如果运营费用包含抵押贷款还本付息额，则会使不同抵押贷款条件下的净收益出现差还本付息额，则会使不同抵押贷款条件下的净收益出现差异，从而影响到这种情况下的房地产估价的客观性。但当异，从而影响到这种情况下的房地产估价的客观性。但当只测算房地产的自有资金价值时，则需要在扣除了运营费只测算房地产的自有资金价值时，则需要在扣除了运营费用的基础上再扣除抵押贷款还本付息额，即应采用税前现用的基础上再扣除抵押贷款还本付息额，即应采用税前现金流量。金流量

88、。v这里所讲的不包含会计上的折旧额，是指不包含建筑物这里所讲的不包含会计上的折旧额，是指不包含建筑物折旧费、土地摊提费，但包含寿命比整个建筑物寿命短的折旧费、土地摊提费，但包含寿命比整个建筑物寿命短的构件、设备、装饰装修等的折旧费。建筑物的有些组成部构件、设备、装饰装修等的折旧费。建筑物的有些组成部分分(如空调、电梯、锅炉、地毯等如空调、电梯、锅炉、地毯等)的寿命比整体建筑物的的寿命比整体建筑物的经济寿命短，它们在寿命结束后必须重新购置才能继续维经济寿命短，它们在寿命结束后必须重新购置才能继续维持房地产的正常使用持房地产的正常使用(例如，锅炉的寿命结束后如果不重例如，锅炉的寿命结束后如果不重新

89、购置、更换，房地产就不能正常运营新购置、更换，房地产就不能正常运营)，由于购置成本，由于购置成本是确实发生的，因此它们的折旧费应包含在运营费用中。是确实发生的，因此它们的折旧费应包含在运营费用中。v房地产改扩建能通过增加房地产每年的收入而提高房地房地产改扩建能通过增加房地产每年的收入而提高房地产价值。收益法估价是假设房地产改扩建费用与其所带来产价值。收益法估价是假设房地产改扩建费用与其所带来的房地产增值额相当，从而两者可相抵，因此不将它作为的房地产增值额相当，从而两者可相抵，因此不将它作为运营费用的一部分。如果房地产改扩建能大大提高房地产运营费用的一部分。如果房地产改扩建能大大提高房地产的价值

90、，即房地产改扩建费用大大低于其带来的房地产价的价值，即房地产改扩建费用大大低于其带来的房地产价值增值额，则这种房地产属于值增值额，则这种房地产属于“具有投资开发或再开发潜具有投资开发或再开发潜力的房地产力的房地产”，通常采用假设开发法来估价。，通常采用假设开发法来估价。v运营费用中之所以不包含所得税，是因为所得税与特定运营费用中之所以不包含所得税，是因为所得税与特定业主的财务或税收状况相关。如果包含它，则估价就会失业主的财务或税收状况相关。如果包含它，则估价就会失去作为客观价值指导的普遍适用性。去作为客观价值指导的普遍适用性。小结小结v确定了房地产纯收益、房地产的报酬资本化率以确定了房地产纯收益、房地产的报酬资本化率以及房地产的收益年限之后，便可以通过收益法求及房地产的收益年限之后，便可以通过收益法求取房地产的价格。取房地产的价格。