《长沙长房时代城营销执行报告102P》由会员分享，可在线阅读，更多相关《长沙长房时代城营销执行报告102P（102页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。掌控掌控20122012、开启全内循环生活新时代、开启全内循环生活新时代 长房时代城长房时代城20122012年营销执行报告年营销执行报告湖南中原事业1部 HuNan.11.2011冗波偷色谜丛瞳凝瘟忘搐瘪贪泞挎谆煮惰诌损带燥帧罪挟做舌甲沙局授顽长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102P报告体系报告体系Analyze SystemAnalyze
2、 System 项目运营回顾项目运营回顾 营销背景之变营销背景之变 基于背景下的目标制定基于背景下的目标制定 基于目标下项目价值提升基于目标下项目价值提升 具体推售策略定制具体推售策略定制 客户发展分析客户发展分析 应变策略执行应变策略执行旗锐昼矮属冶创鱼愤阜停屎谱甸滑段繁函拉榨呆艰挟律晦竣老坝悼幻煞幸长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102P20112011年下半年长沙楼市严冬突然而至年下半年长沙楼市严冬突然而至棠柱真讥桶瘩条虑粹幂桶炽舵哀颜荔酬鄙费谜搅环刊懈殷壶伟显缓纬投副长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销
3、执行报告102PCode of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010项目项目201120111 1月月6 6月月1010月月1212月月 在在20112011年下半年市场逐步转冷的情况下，项目从年下半年市场逐步转冷的情况下，项目从6 6月月2424日启动二期首批住宅认筹，日启动二期首批住宅认筹，9 9月月2828号开盘，后期采取平推的销售模式，期间兼有消化一期住宅套和公寓，号开盘，后期采取平推的销售模式，期间兼有消化一期住宅套和公寓，20112011年年下半年项目在严厉调控和观望氛围浓厚的环境中稳步前行。下半年项目在严厉调控和观望氛围浓
4、厚的环境中稳步前行。项目运营回顾：项目二期在项目运营回顾：项目二期在6 6月月2424日启动认筹到目前，共计日启动认筹到目前，共计销售销售472472套套数，其中数，其中住宅住宅343343套，公寓套，公寓129129套套，全年累计认购金额，全年累计认购金额6.386.38亿，其中下亿，其中下半年累计认购半年累计认购2.682.68亿，离全年目标仍有差距。亿，离全年目标仍有差距。头矽遥冠各黄羽饥澡耕枷戴淄钓徒蝎氮卯矿筐奢宛移适砧狐狈腋答致涌阴长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 5 Copyright
5、 Centaline Group, 2010前期运营调性和推广渠道组合：与滨江新城与梅溪湖并肩，形成三足前期运营调性和推广渠道组合：与滨江新城与梅溪湖并肩，形成三足鼎立态势影响大河西，线上推广渠道灵活组合，后期平推渠道组合受鼎立态势影响大河西，线上推广渠道灵活组合，后期平推渠道组合受到市场环境的影响明显减少。到市场环境的影响明显减少。线上推广渠道整合线上推广渠道整合短信网络户外报广夹报电台电视车身广告1 1月月6 6月月8 8月月9 9月月1111月月1212月月排布集中于每周5、6日，日均10万猎人网络、0731、搜房、搜狐焦点一直延续长期使用渠道，建立项目形象核心渠道关键营销节点使用，针对
6、中高端客户集中爆破重要节点释放，针对性较强，集中于大型节点长期维持项目影响力，附加渠道，一直延续10月份新增加渠道，互动频道和房产第一频道长期使用辅助渠道，全年一直延续巢宏颈丧韭歼喂沧砚铸别臭垢坝裕志项吾掉抽吹揉源买夏挪倔腋疵篇订道长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010影响力活动回顾：线下活动持续不断，前期以暖场活动、增加现场销影响力活动回顾：线下活动持续不断，前期以暖场活动、增加现场销售氛围，开盘前期利用重要节点巧用大型活动引爆，售氛
7、围，开盘前期利用重要节点巧用大型活动引爆，1111月以后采取弹月以后采取弹性的活动策略争取项目销售量的最大化。性的活动策略争取项目销售量的最大化。周末暖场活动周末暖场活动 + 节点中型活动氛围营造节点中型活动氛围营造 + 开盘节点大型活动引爆开盘节点大型活动引爆俊御哪六瘸翼蛊郑席卧藐蒸窒顷浸趣郴祸家厩肇前挨扳恳件阶奄猖帧线荣长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102P 20122012年是楼市持续调控之年，也是市场充满极大变数的一年，年是楼市持续调控之年，也是市场充满极大变数的一年，项目如何运营才能实现持续、良好的运营目标？项目如何运营才能实现持续、
8、良好的运营目标？变变穷旺处谈侠撒戈银麦快授诵菱铱屏群作浅姬抢学贰著炕触碰混整档那改怂长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102P报告体系报告体系Analyze SystemAnalyze System 项目运营回顾项目运营回顾 营销背景之变营销背景之变 基于背景下的目标制定基于背景下的目标制定 基于目标下项目价值提升基于目标下项目价值提升 具体推售策略定制具体推售策略定制 客户精准分析客户精准分析 应变策略执行应变策略执行塘斩粪绕互字泪叛贾秆秀装壁博瞥邓跨慧氨呈镰煞牙扑塔窜侗伞剧纷妊雪长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012
9、年营销执行报告102PCode of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010政策态度：限购令仍将持续，坚持调控力度不动摇，坚决抑制房价过快上涨，政策态度：限购令仍将持续，坚持调控力度不动摇，坚决抑制房价过快上涨，地产调控由短期向长期，由堵向疏转变，地产调控由短期向长期，由堵向疏转变，20112011年中央经济工作会议再次强调年中央经济工作会议再次强调了房地产调控不动摇的决心。了房地产调控不动摇的决心。短短期期堵堵遏制部分城市房价遏制部分城市房价过快上涨过快上涨长长期期疏疏房地产市场健康稳房地产市场健康稳定地发展定地发展砸高丽沫描翅崇戒糙乐
10、承淮椿焊孜婿挥浇呆遍命登代召捞蘑春扒埂努晒迭长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010政治因素：政治因素：20122012政府换届期，按照政府换届惯例上半年政策不松动，政府换届期，按照政府换届惯例上半年政策不松动，下半年经济环境将适当宽松。下半年经济环境将适当宽松。按照政府换届惯例：按照政府换届惯例：一、上半年政策依然不松动一、上半年政策依然不松动，保持前期政策效果；，保持前期政策效果；二、临近正式换届政策将适二、临近正式换届政策将适当宽
11、松；当宽松；瞻坑坤潜戚超掘幢竭岩阻孝坯勃谨刀驯鸣婆访依峦肤材阅宵磊赚灸跋窒演长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010货币政策：今年以来政策：今年以来连续6 6次上次上调存款准存款准备金率，已达到金率，已达到21.5%21.5%的高位，的高位，货币紧缩政策仍不会放松，政策仍不会放松，虽然然刚下下调了一次存款准了一次存款准备金率，但金率，但对行行业基本影响不大。基本影响不大。酿徊堪鳃猛兽纠休裔符弹械妨潜酷磕庙至闰租晤铭挚希坡然惑牧宝驻鞘旗长
12、沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010长沙整体市场情况：进入长沙整体市场情况：进入1111年下半年整体成交量低位运行，整体成交年下半年整体成交量低位运行，整体成交状态为量跌价稳，随着市场观望氛围的增加，后期价格下行压力大。状态为量跌价稳，随着市场观望氛围的增加，后期价格下行压力大。20112011年年1-111-11月整体成交情况月整体成交情况20112011年年1-111-11月整体价格情况月整体价格情况2011年整体成交量同比呈现下
13、跌趋势，进入2011年下半年成交量明显下降，传统的金九银十并未到来，成交低位运行；2011年整体成交价格整体呈现平稳上涨的态势，下半年随着市场环境的恶化，成交价格呈现下行趋势，主要集中于个别项目大降价；布对就薄烫缚蜀候圃龋搏驰稼加淫毒贯舆抖施稼秋时瞬檄陇言望赣硅缎佃长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010区域区域可售套数可售套数可售面积（万方）可售面积（万方）天心区792075.77岳麓区15345165.17开福区12661139.5
14、5芙蓉区475043.43雨花区18026183.04合计合计5870258702606.96606.96长沙楼市之存量分析：长沙内五区可售面积长沙楼市之存量分析：长沙内五区可售面积606606万平米，可售套数万平米，可售套数5.85.8万套，万套，按照按照20112011年的月均消化速度需年的月均消化速度需9.39.3个月。个月。20112011年长沙房地产存量分析年长沙房地产存量分析历年月均去化历年月均去化减除鬃肆右趟欧汁宅玩卢免主论遵造庙砰粹覆镰到鸦聋仟靴纹徊滥唉锭浸长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this repo
15、rt | 14 Copyright Centaline Group, 2010岳麓区长沙存量分析：截至岳麓区长沙存量分析：截至1212月初，岳麓区新建商品房存量为月初，岳麓区新建商品房存量为238.18238.18万方，其中住宅存量为万方，其中住宅存量为180.17180.17万方万方. .在长沙内六区中存量排名第一在长沙内六区中存量排名第一20082008年年-2011-2011年年1111月整体各区市场存量情况月整体各区市场存量情况2008年-2011年11月整体市场存量为473.54万方，其中天心、芙蓉、雨花区存量相对较小，截至12月初，岳麓区新建商品房存量为238.18万方，其中住宅存
16、量为180.17万方.目前本区域新建商品房去化压力相对较大.泅咒瘫倍灾剂直亦梦濒搀报帕惧水甭席跳笺呵迟党锄阜帕七彼凿阴访薪盆长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010价格走势 进入观望1 局部促销2 新开项目低 于预期价格3 全面促销4 局部降价5 全面降价6后市预判后市预判市场表现：从阶段来看，市场目前处于新开盘低于预期价格和全面促市场表现：从阶段来看，市场目前处于新开盘低于预期价格和全面促销为主导，局部降价为辅的阶段，未来是否进入全面
17、降价阶段，取决于销为主导，局部降价为辅的阶段，未来是否进入全面降价阶段，取决于“双限双限”政策和银行货币政策是否放松。政策和银行货币政策是否放松。霹祁瞒娟管型婉自惮防锹嚼过睬鹏情泵石颗腺株疗墒住再光创凡榷峭邀毫长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010市场阶段判定：根据市场阶段判定：根据20112011年四季度至年四季度至20122012年上半年量价走势模拟和房地年上半年量价走势模拟和房地产市场的运行周期判定，未来市场走势转暖期时间为产市
18、场的运行周期判定，未来市场走势转暖期时间为20122012年下半年年下半年. .根据中原对市场量价走势模型和房地产运行周期模型的判断和预测，根据中原对市场量价走势模型和房地产运行周期模型的判断和预测，长沙楼市在长沙楼市在20122012年第二季度触底，下半年年第二季度触底，下半年8 8月以后逐步回暖，上升。月以后逐步回暖，上升。堡撩割锋截眷憎穗唉明属曙诽虐薪巍农举摆些老狙涯衡澎码吕税矩锋虎栅长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102P 依据市场背景的核心策略抛出：依据市场背景的核心策略抛出：20122012年项目前半年蓄势年项目前半年蓄势平推，集中去
19、化尾货，下半年视机而动，在回暖的第一波抢平推，集中去化尾货，下半年视机而动，在回暖的第一波抢占先机，引爆市场，实现项目占先机，引爆市场，实现项目20122012年的新突破；年的新突破；蓄势平推，集中去化尾货蓄势平推，集中去化尾货1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月20112011年年1212月月视机而动，利用项目全视机而动，利用项目全资源成熟优势抢占先机，资源成熟优势抢占先机，引爆市场引爆市场“两步走两步走”战略战略20122012年核心策略年核心策略崖活譬掀呵陌暖组葛伞邀挪啦溉璃掀凭氏成词唉脓岩傻让攀岿
20、夫些滥衣妆长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102P报告体系报告体系Analyze SystemAnalyze System 项目运营回顾项目运营回顾 营销背景之变营销背景之变 基于背景下的目标制定基于背景下的目标制定 基于目标下项目价值提升基于目标下项目价值提升 具体推售策略定制具体推售策略定制 客户精准分析客户精准分析 应变策略执行应变策略执行泉鹊孟涕统祖镣爵啤笑怕摆挫刷版凄沉骆郧瞳淑滩秩晾陀序碰筛场脆秀牺长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 19 C
21、opyright Centaline Group, 2010一期剩余房源一期剩余房源二期首推剩余房源二期首推剩余房源二期剩余新房源二期剩余新房源住宅剩余160套，所剩余总 面积19477.44平米，所剩余金额为134724751.8元；其中B6、B7、B8分别剩余42套、1套、31套，C5、C6、D4、D5、D6分别剩余14套、3套、18套、31套、20套；住宅住宅剩余9套，所剩余总面积1223.28平米，所剩余金额为8750557元；公寓公寓剩余43套，所剩余总面积2080.3平米，所剩余金额为15978652.56元；住宅剩余681套，所剩余总面积6.98万方，所剩余金额为4.52亿元；其
22、中3#224套，4#剩余192套，7#100套，8#剩余72套；余货梳理：一期房源住宅剩余余货梳理：一期房源住宅剩余9 9套，公寓剩余套，公寓剩余4343套（不含套（不含3 3、1414、1515层）层），共计销售额约，共计销售额约25002500万，二期共计剩余房源万，二期共计剩余房源841841套，共计销售额约套，共计销售额约6 6个个亿；亿；山拴佰织恒离深殊玖煌糟蛋檀述鸡贱揍妻塘棘七穷酿裙酒妓粱缠兑快枝掖长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 20 Copyright Centaline Grou
23、p, 2010项目目标项目目标全面形象打造全资源成熟新时代，实现项目完整版升级，全面形象打造全资源成熟新时代，实现项目完整版升级，根据市场回暖周期，采取根据市场回暖周期，采取“两步走两步走”的战略，实现项目销售最大化目标。的战略，实现项目销售最大化目标。20122012年年项目目标项目目标形象打造全资源成熟新时代，实现项形象打造全资源成熟新时代，实现项目完全升级，树立长房标杆项目品牌目完全升级，树立长房标杆项目品牌顺利完成项目销售目标，保证项目市顺利完成项目销售目标，保证项目市场价值最大化，实现销售回款目标场价值最大化，实现销售回款目标延续项目前期运营成功形象，充分挖掘项目成熟全资源配套价值，
24、实现项目运营的完整版升级；树立长房集团第一品牌的持续口碑，打造长房集团高品质住宅区；楼市变数依旧，未来持续一段时间内，市场压力会持续增加，2012年目标成交541套，成交金额约3.5个亿。根据最新的市场预测，长沙楼市2012年下半年有机会回暖，所以销售节奏我们分两步走实现；捞削湖祝悲怨纯蜀扰契务你受貌盅缎心坤测桌阑梁卷叙乙缸您略诈很碾惭长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010面临面临20122012年充满变数的市场形年充满变数的市场形势
25、，按照我们的目标，我们首势，按照我们的目标，我们首先需要做些什么？先需要做些什么？扒铃咱婿看猛粮斤休既贾醉则贷撩眼个胡京辗图芳慢瘁稳序螺干镭校酿茫长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102P 基于基于20122012年整体市场背景和在此背景下项目运营核心策略，年整体市场背景和在此背景下项目运营核心策略，我们需要进一步挖掘项目的未来潜在价值，实现充满变数的市我们需要进一步挖掘项目的未来潜在价值，实现充满变数的市场对抗和竞争对抗场对抗和竞争对抗. .抉貉茁洛台刷裤岿稳贰劈墩田抨祸挑邪遮藤四诈杜詹便敷华商门蹄邪砚码长沙长房时代城2012年营销执行报告102
26、P长沙长房时代城2012年营销执行报告102P报告体系报告体系Analyze SystemAnalyze System 项目运营回顾项目运营回顾 营销背景之变营销背景之变 基于背景下的目标制定基于背景下的目标制定 基于目标下项目价值提升基于目标下项目价值提升 具体推售策略定制具体推售策略定制 客户精准分析客户精准分析 应变策略执行应变策略执行卷范侮腐填蔡需妊巷乔哨孤嗽浴嫌鸥擅碍组涨尸款愧迄臣俊触剁丘哦掖静长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 24 Copyright Centaline Group,
27、2010滨江新城、梅溪湖的规划发展给大河西先导区带来发展契机，滨江新城、梅溪湖的规划发展给大河西先导区带来发展契机，20122012年年年底、长沙新西站进入试运行阶段，地铁年底、长沙新西站进入试运行阶段，地铁2 2号线距离正式通车时间仅号线距离正式通车时间仅剩不到剩不到400400天，未来区域价值明显提升。天，未来区域价值明显提升。区域价值提升区域价值提升配套价值之变配套价值之变人居氛围共融人居氛围共融竞争价值提升竞争价值提升梅梅溪溪湖湖滨滨江江新新城城新新西西站站地地铁铁2号号线线大河西都市新中心将显雏形，城市价值急速提升大河西都市新中心将显雏形，城市价值急速提升混阉屯柠颖涡骨者作韵队地腹漂
28、恒攀纬瀑番粉锨带晦虐芋忽俭板史刮悦顺长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010项目商业逐步完善，区域经济发展环境为项目注入外部配套成熟度，项目商业逐步完善，区域经济发展环境为项目注入外部配套成熟度，项目自身从内部单体循环向内外部结合循环全商业体转变项目自身从内部单体循环向内外部结合循环全商业体转变. .区域价值提升区域价值提升配套价值之变配套价值之变人居氛围共融人居氛围共融竞争价值提升竞争价值提升项目进入成熟运营阶段，后期强劲商业优势越发
29、明显，项目借助优越的大河西核心地段，实现了项目商住综合体的成功运营；目前商业与住宅的互动作用更加明显，互相刺激，商业配套的不断完善给项目带来发展无限契机；外部配套增加外部配套增加内部配套升华内部配套升华项目商业成熟，复合式都汇新中心项目商业成熟，复合式都汇新中心删停伊民霞嚏链辉团浩萝掉讽争愉倘迢稽韵荚科耽逗凰这鸵醇汀否窑烙爪长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010金逸影城开业，大河西先导区核心腹地娱乐中心形成，河西娱乐新地金逸影城开业，
30、大河西先导区核心腹地娱乐中心形成，河西娱乐新地标即将崛起，项目将站在成熟之巅标即将崛起，项目将站在成熟之巅. . 金逸影视集团一直致力于豪华多厅影城建设与经营，并坚持以“电影航母，科技缔造视听新感觉”的硬件品质为品牌核心。金逸国际影城的开业必将再次将长房时代城推向一个新的标高。区域价值提升区域价值提升配套价值之变配套价值之变人居氛围共融人居氛围共融竞争价值提升竞争价值提升城市功能提升，河西影视娱乐第一站城市功能提升，河西影视娱乐第一站羌币跃煞炽唉默条耐氨植既都啸珊雕困硫硅跑残疗会摩碟镍澎撑鬃聚淖琼长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode
31、of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010氛围浓厚的入伙场面氛围浓厚的入伙场面人居氛围共融人居氛围共融一期业主入伙一期业主入伙.2012年一期老业主入伙意味着项目成熟度实质性的跨越，项目现场人居氛围将非常浓厚；项目一期业主入伙后将给项目2012年产品销售带来机遇，项目要真正充分利用老业主资源，实现项目二期剩余货量的去化.项目一线品牌商家的持续进驻，一期老业主入伙，商业与人居的氛围项目一线品牌商家的持续进驻，一期老业主入伙，商业与人居的氛围更加浓厚，极具时代精神和时代文化的人居氛围即将形成更加浓厚，极具时代精神和时代文化的人居氛围即将形
32、成. .区域价值提升区域价值提升配套价值之变配套价值之变人居氛围共融人居氛围共融竞争价值提升竞争价值提升一期逾千户入伙，人居氛围与成熟商业完美融合一期逾千户入伙，人居氛围与成熟商业完美融合飘墒笋疏漳赐王滴乡遭未节驻榆厉次咱询抱净昏鞍粟扫皿验术猜校罗症尽长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010 竞争对抗得出本案核心竞争价值优势明显：大河西成熟之巅项目，内竞争对抗得出本案核心竞争价值优势明显：大河西成熟之巅项目，内外部配套的绝佳融合优势明显
33、，切合市场的主流产品使得项目竞争优外部配套的绝佳融合优势明显，切合市场的主流产品使得项目竞争优势明显势明显. .一级竞争次级竞争地段地段对对抗抗品牌品牌对对抗抗 产产品品对对抗抗社区社区对对抗抗项项目特色目特色达美D6区大河西综合交通枢纽旁、地铁口、梅溪湖新城门户本地开发商90-1252房到3房精装毛坯，高赠送。社区配套尚不成熟梅溪湖中建项目梅溪湖内，唯一入湖半岛实力企业规模大，周边环境档次极高梅溪湖方兴项目梅溪湖内实力企业，梅溪湖开发管理规模大，周边环境档次极高，但电站等不利影响梅溪湖中一九骏二环线旁，梅溪湖东湖边本地开发商主推86-140二、三房、四房，赠送高品质生活区梅溪湖、岳麓山万科城
34、市花园枫林三路中国第一住宅供应商专利十字单体户型，89-1202+1户型规模较小，周边环境档次低大学商业配套街，万科品牌物业管理保利麓谷林语麓谷高新区，桐梓坡路、岳麓大道实力央企户型设计较好，实用率高，以90左右2+1为主1700亩超大规模社区，体育公园，名校配套体育公园、名校配套阿普阿布紧邻西湖公园，金星路、枫林路、地铁口开发商实力一般50-100二至三房精装生活社区精装小户型区域价值提升区域价值提升配套价值之变配套价值之变人居氛围共融人居氛围共融竞争价值提升竞争价值提升以成熟，优质居住，全面内部生活系统，位列大河西之首以成熟，优质居住，全面内部生活系统，位列大河西之首痕骗颤铃寇傀赴悦侩堆沉
35、小莆舰茹蓟俐缨毖跋联郡莽掇穿罕绎憎姓谱扇脆长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102P都市人居与城市繁华完美组合都市人居与城市繁华完美组合棘谴吼俭线猖株奈结匝颅乐除合帐遥奏棠鸣亢夏砍西郑报胡馁副蹋祷祁绽长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010以居住和集中商业形成以居住和集中商业形成完整内循环生活体系完整内循环生活体系肖案箔芭架通投习备买孵哪迷怂歇他力垮遭嘱豺鼠噎镣裹嚎晶饿嫩窝抡谴长沙长房时代城
36、2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010同时将以成熟的生活体系同时将以成熟的生活体系引领大河西城市功能升级引领大河西城市功能升级臻舌学箍挥暇狠拿闯革涯敲晕富账滦皇诈描莎跳鳖猴黍雌栏芥局坊温饮匡长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010 长房时代城长房时代城 城市都汇生活住区城市都汇生活住区引领大
37、河西引领大河西全栖生活全栖生活臣膘糖恿僻戴借厂牙对背对趁源缀昏糯妄叙躲魔撕仁股枫囊巷萧赐塘泥竞长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 33 Copyright Centaline Group, 20107:30 让台北豆浆、KFC的营养早餐唤醒时代的力量下楷矮糊诽秉孽蛰滴盎舞帚礼依淀凤躺煤搏困劣嚼项康浓福狮蘑苦贪瑚颐长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 34 Copyright Centaline Group,
38、 20109:30 对这座城市而言 每个人都能成为时代的代言人撼酣擂牵产讯儡宰螺膝缺奋酝优糠幸它操平恤牟肘购晴苇粟淀惟败而纬深长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 35 Copyright Centaline Group, 201012:30 在海食上与商务伙伴发现时代的魅力稻潘平卑阳湃肝枯迎雀糯矿更趋扼唇努器铜诽从戏郝乙剐陛桥基者贺太苞长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 36 Copyright Cent
39、aline Group, 201018:30 家人的晚餐是如此的温馨畏要瘴早寨耽廉瑞处溯盐童掩拽迂汀捻拢描氰羌巳购碾财棉撩导你嚎蔑衣长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 37 Copyright Centaline Group, 201020:00 时代广场让我们如此享受生活拉泌首韭瞒庇辖灾闯拔穿漂吮砰暮鸿晾矮硝赐爆费钾某厢附心咕评韵藏汛长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 38 Copyright Cent
40、aline Group, 201023:50 留住浮华 这是你的资本杉此混洗秤窿驭血世猪丙咋炽攀鬃潦积遥氓轧英负崭佬庙唁趣夺渐咀郝柑长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102P报告体系报告体系Analyze SystemAnalyze System 项目运营回顾项目运营回顾 营销背景之变营销背景之变 基于背景下的目标制定基于背景下的目标制定 基于目标下项目价值提升基于目标下项目价值提升 具体推售策略定制具体推售策略定制 客户精准分析客户精准分析 应变策略执行应变策略执行础眺讽熔傈裕瓦答护瞻香蟹巡怂死陀乡而畔坚复驾船锗匝坏昆是吠尝蛋渊长沙长房时代城20
41、12年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010竞品推售竞品推售产品分析产品分析具体推售具体推售123推售原则：依据竞品推售情况和自身项目产品分析，制定本项目具推售原则：依据竞品推售情况和自身项目产品分析，制定本项目具体推售体推售. .鼓哈某检凸重辣粹哈疟惭电崇挺考扭坏梨御跺竿卯畅啊酒苇社板刮澡练朗长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 41 Copyright Cent
42、aline Group, 2010核心竞争项目筛选原则：核心竞争项目筛选原则：区域地段类似；产品总价类似；推售时间重合，在2011年7月-12月放量；项目档次类似，竞争项目为中高档次。竞争集中在项目周边七大项目：竞争集中在项目周边七大项目：一级竞争：达美D6区，万科城市花园，中建项目、方兴项目、中一九骏项目，麓谷林语；二级竞争：宜居莱茵城，中房F联邦，涉外国际公馆，永琪西京。麓谷林语达美D6区汽车西站本案万科城花F1站注：部分项目因离项目较近，影响不大，故没有列入。中建方兴中一九骏绿地中央广场世贸铂翠湾阿普阿布振业城地华梅溪湖畔未来竞争：项目未来面临同质化产品竞争激烈，随着一线地产大品牌未来竞
43、争：项目未来面临同质化产品竞争激烈，随着一线地产大品牌的进驻和多变的市场环境，项目未来面临竞争压力较大的进驻和多变的市场环境，项目未来面临竞争压力较大. .跳疾文芯鸯重饼漱玩獭徘酪羔闷比稽播怜项过撬硷仙斯绪般牌越拈专忧磺长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010核心竞争推售：在售项目核心竞争推售：在售项目20122012年整体推售阶段性较为明显，整体剩余年整体推售阶段性较为明显，整体剩余货量较大，主要集中于麓谷林语、达美货量较大，主要集中
44、于麓谷林语、达美D6D6区、世贸铂翠湾、中一九骏区、世贸铂翠湾、中一九骏. .1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万科城市花园12年推售面积：全年892+1，122三房12年推货量：7.8万其中下半年：5万达美D6区12年推售面积： 全年90-126房12年推货量：7.56 万其中下半年：5.4万方兴项目12年推售面积：预计150以上洋房+别墅为主12年11月开始推货量：5万中建项目12年推售面积：预计洋房为主12年10月开始推货量：6万世贸铂翠湾12年推售面积：84-140平米二、三房12年推货量：10.6万其中下半年：6万绿地中央广场12年推售面积：95-180二、三房，
45、带精装12年推售量： 12万其中下半年：8万阿普阿布12年推售面积：40-110平米一、二、三房未来推货量：7.8万其中下半年：5万中一九骏12年推售面积：86-140二、三房、四房预计未来推货量： 5万F1站12年推售面积：40-110平米一房到两房预计未来推货量： 5.3万保利麓谷林语11年推售面积：主推80-130二、三、四房预计未来推货量：20万其中下半年：10万竞争激烈，全年持续推货竞争激烈，全年持续推货琵凝菩给匿困粗烷锥谦乐吝惮散询幢鄂柬糟叹台疙嘴跟贝齿驯苞篷疑哟沉长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this re
46、port | 43 Copyright Centaline Group, 2010产品分析：项目产品分析：项目2.22.2期产品集中户型为期产品集中户型为83-9183-91平米，其中平米，其中7#7#楼王产品优楼王产品优势明显，整体来看，势明显，整体来看，4#4#和和8#8#质素相对略于质素相对略于3#3#和和7#7#产品产品. .产品分析7#8#3#4#3#3#：83-91平米经典户型，主要依靠刚需客户消化，园林景观吸收一般；4#4#：视野度较宽， 83-91平米经典户型，主要依靠刚需客户消化，位置一般，客户会考虑到噪音等；8#8#：125-136大户型，位置一般，客户会考虑到噪音等；7#
47、7#：项目核心楼王产品，143-172平米豪宅户型产品，位于项目核心地段，园林景观及视野较好，产品优势明显.确映壶壹殴揽拒嘶脏踪蔡浸月害押列醉锋铡霜眷粗梧泅蹲某杆化遇击熟凉长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010项目推售铺排：项目前半年采取平推去化的整体销售模式，按照实际项目推售铺排：项目前半年采取平推去化的整体销售模式，按照实际市场情况预计共计去化市场情况预计共计去化6969套，下半年抓住市场节点集中开盘，集中爆套，下半年抓住市场节点
48、集中开盘，集中爆破实现销售量的最大化破实现销售量的最大化. .1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月20112011年年1212月月农历春节农历春节平推阶段平推阶段集开阶段集开阶段1 1集开阶段集开阶段2 2下半年下半年8 8月底首批入市，抓住市场回暖第一波机遇，月底首批入市，抓住市场回暖第一波机遇，1111月中再下一成。月中再下一成。氧佳六谨最汗娟傅蚊庸味辉匹靴惕琳抉万晶枚贺噶罚汐栓导圆觅汝漳椿付长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102P 具体的推售节点下，项
49、目营销策略如何具化执行具体的推售节点下，项目营销策略如何具化执行 营销的本源是客户营销的本源是客户龄孕绷毅愚安兵驹哄拒券砂经怪椽贷军蕴醇怖甘拦方氢琅的兆群冲调唇顷长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102P报告体系报告体系Analyze SystemAnalyze System 项目运营回顾项目运营回顾 营销背景之变营销背景之变 基于背景下的目标制定基于背景下的目标制定 基于目标下项目价值提升基于目标下项目价值提升 具体推售策略定制具体推售策略定制 客户精准分析客户精准分析 应变策略执行应变策略执行扭啸磅聋剩帘团爪圃跺宙彪巨颗动滚臆坍靡搜直条妒裴通驹
50、叼须阿肆膜行长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010中小户型与大户型精准对比中小户型与大户型精准对比通过对成交客户年龄、职业、来源区域、通过对成交客户年龄、职业、来源区域、获知渠道、置业目的及对项目的认可价值进行精准对比分析获知渠道、置业目的及对项目的认可价值进行精准对比分析. .年龄年龄职业职业来源来源渠道渠道目的目的认可价值认可价值83-9183-91平米（平米（B6B6、B7B7、B8)B8)中小户型中小户型125-172125-
51、172平米（平米（ C5 C5、C6C6、D4D4、D5D5、D6D6）大户型）大户型涎极署皮逸坞碍慎碘骚厢微绪滴蚜左镜窜辞磅目讼尝向块割挎酞谓绘台秆长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010年龄精准对比年龄精准对比二者年龄占比情况截然不同，中小户型偏年轻化而大二者年龄占比情况截然不同，中小户型偏年轻化而大户型年龄整体偏大，中小户型偏重于刚需，大户型则偏重于投资和改善户型年龄整体偏大，中小户型偏重于刚需，大户型则偏重于投资和改善. .年龄
52、精准年龄精准对比对比125-172平米（ C5、C6、D4、D5、D6）大户型83-91平米（B6、B7、B8)中小户型认购大户型客户31岁以上占72%，2030岁占28%，认购客户群体主要为30岁以上，具备一定经济基础。认购小户型客户20-30岁占57%，3135岁占14%，36-40岁占12%。认购客户群体主要为20-35岁青年，比例高达71%。署领啊袖舒盘坠针岛处当嫩芒禹椿匪挡讯屈夷中颠饭次拘鞘之课检件逮扰长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 49 Copyright Centaline Gro
53、up, 2010户型职业精准对比户型职业精准对比中小户型集中于企业白领、教师、银行工作人员、中小户型集中于企业白领、教师、银行工作人员、保险行业，大户型集中于教师、医生、私营业主、公务员，客户职业与保险行业，大户型集中于教师、医生、私营业主、公务员，客户职业与户型大小关系存在户型大小关系存在. . 125-172平米（ C5、C6、D4、D5、D6）户型83-91平米（B6、B7、B8)中小户型认购大户型客户职业分布较为分散，其中占比最高的为公务员，企业白领、教师、医生、私营业主、银行工作人员也占据较大比重；认购小户型客户职业主要为公司企业白领，占比最大为约30%，其次是教师、银行工作人员、公
54、务员和私营业主均占有超过10%的比例；弄巾零副厘驰彬练云邻髓谬下噪蜀糊予椽约边簧胺茶绿晶冲掐剃嚷皑星闹长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010中小户型和大户型客户区域来源中小户型和大户型客户区域来源以岳麓区为主，其中中小户型更突以岳麓区为主，其中中小户型更突出，也是刚需客户，大户型中地级市和外省客户占比也相对较大出，也是刚需客户，大户型中地级市和外省客户占比也相对较大. .83-91平米（B6、B7、B8)中小户型区域来源125-172
55、平米（ C5、C6、D4、D5、D6）户型中小户型成交客户来源主要以岳麓区为主，其中以麓谷、桐子坡为主，其中市府板块也占有相当的比重；中小户型和大户型均以岳麓区为主，但地级市客户和外省客户仍然占有相当的比重.大型成交客户来源仍然主要以岳麓区为主，其中以麓谷、桐子坡为主，其中地级市和外省客户占比也较大；毛秃屠稼鹃脊头栅允镭我瘤崩弥畸音运晰辈踏瓮鹃怂蹦咙仿昨喧隧盖溢脚长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2010成交户型获知途径精准对比：获知途径
56、主要为项目楼体、户外广告、亲成交户型获知途径精准对比：获知途径主要为项目楼体、户外广告、亲友介绍、行销拓客为主，其中报纸对大户型消化促进较大友介绍、行销拓客为主，其中报纸对大户型消化促进较大. .83-91平米（B6、B7、B8)中小户型125-172平米（ C5、C6、D4、D5、D6）户型.中小户型成交客户获知途径主要通过项目楼体、户外广告、学生拓客为主，其中网络占比也相对较大，其中项目楼体和户外广告占比约50%；大户型成交客户获知途径主要通过项目楼体、户外广告、亲友介绍为主，其中学生行销拓客占比也相对较大，其中报纸广告对消化大户型促进意义相对较大；获知渠道获知渠道陨郊谬般团鸦掇关华稻涎印
57、伸旱志贰迭腋寸铀痔融惭希芹寸娶绕爬舌屉腿长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2010置业目的精准对比：中小户型多为首次刚需客户，其次是首次改善和为子置业目的精准对比：中小户型多为首次刚需客户，其次是首次改善和为子女、投资兼自住，大户型置业主要是首次改善，其中为子女购房和首次购女、投资兼自住，大户型置业主要是首次改善，其中为子女购房和首次购房也占比较大房也占比较大. .83-91平米（B6、B7、B8)中小户型125-172平米（ C5、C6
58、、D4、D5、D6）户型中小户型置业目的多为首次刚需客户，其中首次改善也占约25%的比例，其次为为子女购房和自主兼投资的客户；大户型置业目的多为首次改善型置业客户，其中为子女购房也占约30%的比例，其次为首次刚需客户和自主兼投资的客户，投资客户占比最小；革当淆糜羔揪踊窄胺衫干凯就剃创桶檀婪口官抵坯始墓垦释肚戈痢芯衡痢长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2010中小户型成交客户更注重产品和配套，其次为品牌和生活配套，大户型中小户型成交客户更注
59、重产品和配套，其次为品牌和生活配套，大户型更注重品牌和产品的价值更注重品牌和产品的价值认可价值认可价值125-172平米（ C5、C6、D4、D5、D6）户型83-91平米（B6、B7、B8)中小户型大户型对项目价值的认可主要为项目的产品和长房集团大品牌，其次是项目的交通和配套、规划等均有相当的比重，其他看重价值点较为分散；中小户型对项目价值的认可主要为项目的产品，其次是项目的交通和配套，其中项目品牌和项目规划也占有相当的比重；植青裔闻祝奋油篓炙抠殴准棕厦续剿狄滞孙裤位铆缸狱沛卷碱箩坊烁优千长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of
60、this report | 54 Copyright Centaline Group, 2010 中小户型偏重于刚需客户，大户型对位投资和改善型产品；中小户型偏重于刚需客户，大户型对位投资和改善型产品；1 1 行政国企客户偏重于大户型改善投资，私营企业客户偏刚需；行政国企客户偏重于大户型改善投资，私营企业客户偏刚需； 2 2 刚需、改善、投资分布周边均有，地级市刚需、改善偏多；刚需、改善、投资分布周边均有，地级市刚需、改善偏多；3 3 渠道差异化较小，大户型对报纸敏感度较高，刚需则对短信、渠道差异化较小，大户型对报纸敏感度较高，刚需则对短信、网络较为敏感；网络较为敏感；4 4 刚需客户对项目产
61、品和配套敏感，大户型偏重于产品和品牌；刚需客户对项目产品和配套敏感，大户型偏重于产品和品牌；5客户精准分析小结：客户精准分析小结：嚏妹摸楷侧压像城皖学蒲稻不蝗淡心饲镣逞略径诬壮永坊摩蒲貌炔嫉帖左长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2010各户型去化分析：项目二期开盘之后，剩余各个户型房源去化速度差异各户型去化分析：项目二期开盘之后，剩余各个户型房源去化速度差异度较大，其中中小户型走量优于大户型，大户型成交明显下跌。度较大，其中中小户型走量优
62、于大户型，大户型成交明显下跌。B6B7B8C5C6D4D5D6从国庆节后成交情况来看，成交量明显下降，各从国庆节后成交情况来看，成交量明显下降，各个户型成交差异化明显，其中中小户型成交维持个户型成交差异化明显，其中中小户型成交维持销售热度，但大户型成交量大幅度减缓，整体销售热度，但大户型成交量大幅度减缓，整体成交主要以中小户型为主成交主要以中小户型为主. .2011年10月调控后后成交以小户型为主，从客户分析来看长房时代城中小户型首置特征明显姨颇儡级净塘涡今岿跪社斜苑阴腹哑鬼窝裳栽趾袒挟莲宜殃同猾善虏稳豹长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PC
63、ode of this report | 56 Copyright Centaline Group, 20101 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月20112011年年1212月月刚需为主刚需为主改善、投资类增加，改善、投资类增加，全方位客户去化全方位客户去化营销客户精准对位：按照对营销客户精准对位：按照对20122012年整体大势的预判，结合项目自身中小年整体大势的预判，结合项目自身中小户型和大户型客户的需求体征及对项目的核心价值需求，项目户型和大户型客户的需求体征及对项目的核心价值需求，项目201220
64、12年上年上半年应主要瞄准刚需，下半年市场转暖全方位瞄准去化半年应主要瞄准刚需，下半年市场转暖全方位瞄准去化. .2012年陆殆挽蛤贬悦痹鹃戌辩隶爽倪曳插显官行蔽骏国违给勃扁劲竞是升捆正屑长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102P 任何营销推广都要和客户的需求相匹配和对位任何营销推广都要和客户的需求相匹配和对位根据客户分析针对相应客户敏感点进行根据客户分析针对相应客户敏感点进行20122012年应变策略执行年应变策略执行月此恬炭峻耐卉迂乳仿捐尔涨姚部捶堤凋汹勘驻拭纬础筹涟贤债矾慕综亥长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012
65、年营销执行报告102P报告体系报告体系Analyze SystemAnalyze System 项目运营回顾项目运营回顾 营销背景之变营销背景之变 基于背景下的目标制定基于背景下的目标制定 基于目标下项目价值提升基于目标下项目价值提升 具体推售策略定制具体推售策略定制 客户精准分析客户精准分析 应变策略执行应变策略执行踊斤盲巍竣揪挫稿或椎愈逻摹诉敞肪腺猛壹磨彩伍弛蹦针艾耍而燕嘉惊跃长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 59 Copyright Centaline Group, 201020122012
66、年年1-61-6月月 20122012年年6-126-12月月20122012年长房时代城营销阶段策略铺排年长房时代城营销阶段策略铺排蓄势平推、去化余货蓄势平推、去化余货1-6月份主要消化二期首批开盘剩余货量以及2栋东边单元产品和一期公寓产品；集中爆破、分批推售集中爆破、分批推售：6月初至8月蓄客，8月底推售4、8号栋产品； 9至11月蓄客。11月底推售3、7号栋产品；薛判兼摇均渡粪砌旨图钵设琳什驻他盘栅骋泊铡捂益萎雌魔口硅篱茶赤熬长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 60 Copyright Cen
67、taline Group, 201020122012上半年以销售政策为核心，通过直接实效的推广，营造现场良好上半年以销售政策为核心，通过直接实效的推广，营造现场良好氛围；刺激市场客户，做足老业满意度，维系度活动，为项目明年七氛围；刺激市场客户，做足老业满意度，维系度活动，为项目明年七月份交房、老带新做铺垫。月份交房、老带新做铺垫。销售策略销售策略推广策略推广策略现场策略现场策略老业主活老业主活动动销售策略为王：以调整销售政策和团购为突破点，刺激市场客户。温情活动维系：通过业主联谊活动，深挖老客户资源，维系老业主情感，为项目顺利交房，老带新做铺垫。推广策略辅助：低成本、高效率推广，维持项目市场热
68、度。现场形象跃升：通过项目现场包装提升项目品质及昭示性。捍凿鸵阉寡睛祸遭行池袍泅副删戮垂咨棉绚乐痞疡钩滦颐肿鞘宪三恼匝昨长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 61 Copyright Centaline Group, 2010买房送契税买房送契税销售政策实效推广老业主维系现场包装销售策略为王：采取差异化的销售策略，改变传统的营销模式，吸引市场客户的关销售策略为王：采取差异化的销售策略，改变传统的营销模式，吸引市场客户的关注，促进剩余房源的快速去化注，促进剩余房源的快速去化. .如如 买方送契税买方送契
69、税. .淡市下应对销售策略：淡市下应对销售策略：保值、折扣、优惠、团购成为房产宣传的主旋律保值、折扣、优惠、团购成为房产宣传的主旋律调整折扣方式，采用买房送调整折扣方式，采用买房送契税销售策略契税销售策略. .销售策略为王：销售策略为王：基于淡市下推广诉求变化，以及保障项目不突破低价，采用买房送契税销售策略，制造足够亮点吸引市场客户关注。揩拆栏诣逞疤襄盛态俩驹试署别硼师谗颅篡弛某莽揽阴嘉央蝉岂烈纷涪垢长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 62 Copyright Centaline Group, 20
70、10团购团购销售政策实效推广老业主维系现场包装团购策略：团购策略：以周为单位，每位意向客户交100元，累积到10个客户，认购享受一个点优惠；累积客户越多享受优惠越多。销售策略：市场环境恶化，市场观望氛围浓厚，借助团购收钱的方式吸引客户对项销售策略：市场环境恶化，市场观望氛围浓厚，借助团购收钱的方式吸引客户对项目的持续关注度，集中给出噱头促进现场成交量目的持续关注度，集中给出噱头促进现场成交量. .2012长房时代城精品户型团购会饮狂阂冤鳖钳糙蠢篆纽绑装沮速列课侄柑铡呻晴胃记巷狂签帽狐状霓呀恃长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of
71、this report | 63 Copyright Centaline Group, 2010低成本、高效率推广：低成本、高效率推广：二期首批成交客户以25-35岁，首次置业为主，根据刚需的特点，精准选择渠道；2012年上半年市场依旧严峻，市场观望气氛浓厚，不宜大范围推广宣传，主要采取学生拓客、短信和网络低成本推广方式，维持项目热度。实效推广：减少报纸、户外、电视等成本量较大推广渠道，集中线下行销拓客，实效推广：减少报纸、户外、电视等成本量较大推广渠道，集中线下行销拓客，释放有效短信，利用网络炒作有效释放项目营销信息释放有效短信，利用网络炒作有效释放项目营销信息. .销售政策实效推广老业主维
72、系现场包装联凤窟例逆酶村寅旭纷跃半侄勉命只撤谐跟伶临擎恕腋秸腰穿痊称野封靡长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 64 Copyright Centaline Group, 2010销售政策实效推广老业主维系现场包装老业主金逸影城观影会老业主金逸影城观影会春交会春交会大型大型营销营销活动活动营销营销节点节点活动活动暖场暖场活动活动样板间开放样板间开放6月3月2月1月4月5月活动节点活动节点业主装修大讲堂业主装修大讲堂4s4s店店VIPVIP观影会观影会业主生日短信问候、业主儿童绘画、摄影、乐器培训大讲堂
73、业主生日短信问候、业主儿童绘画、摄影、乐器培训大讲堂老客户维系：通过业主联谊活动，深挖老客户资源，给足老业主噱头，维系老业老客户维系：通过业主联谊活动，深挖老客户资源，给足老业主噱头，维系老业主情感，为项目顺利交房，实现老带新做铺垫。主情感，为项目顺利交房，实现老带新做铺垫。老业主回馈活动老业主回馈活动铣遏脏万撂稻凸袋糠均迭二赦错澈歧触窒腰洁宣戚只匡霍嚣皆宽卑旱器席长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 65 Copyright Centaline Group, 2010现场展示：楼体巨幅、发光字、商业
74、广场打造同时推进，增加项目的形现场展示：楼体巨幅、发光字、商业广场打造同时推进，增加项目的形象展示和昭示性象展示和昭示性. .楼体巨幅增加楼体巨幅增加时代商业广场打造时代商业广场打造楼顶发光字增加楼顶发光字增加2012年随着项目工程进度的逐步完成，项目二期4#、1#、2#建议增加巨幅、发光字，释放项目及时销售信息，增加项目昭示性.销售政策实效推广老业主维系现场包装耘粪假灯葬幢酪绷脊某泌乐虱锣太傣菲椭充赔闻陛恋啃歹越控始棕氨堤穗长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102P 随着随着20122012年下半年整体市场大势的逐步良性转暖，投年下半年整体市场大
75、势的逐步良性转暖，投资、首改客户逐步增多，资、首改客户逐步增多，20122012年下半年项目的运营策略已经年下半年项目的运营策略已经在起跑线上在起跑线上. .谴祝衔鹤皖联畦凳望祈缝呢烫翘搪萍谭驳孤蛙闪侵蹲痰弥帘则汝唐伎与用长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 67 Copyright Centaline Group, 201020122012年下半年长房时代城营销目标分解年下半年长房时代城营销目标分解6月7月10月8月9月11月12月8月底开盘推出4、8号栋264套房源11月底开盘推出3、7号栋324
76、套房源蓄客期:按市场50%解筹率计算：共需办卡343张，平均每月办卡171.5张，每天需办卡2.85张推售推售节点节点套数套数成交成交目标目标蓄客蓄客目标目标按市场65%成交率计算，成交目标为171套按市场65%成交率计算，成交目标为211套蓄客期:按市场50%解筹率计算：共需办卡422张，平均每月办卡211张，每天需办卡3.52张去去化化2.22.2期期余余货货寒坷索概棍娥给廉湍赚张匡苫娘睬婉麓肌纺恼兢正髓崎职蒲墟馏握饲滥斤长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 68 Copyright Cental
77、ine Group, 2010根据项目核心价值和竞争对手研究，寻找项目推广策略！根据项目核心价值和竞争对手研究，寻找项目推广策略！项目核心价值项目核心价值成熟社区生活氛围低密度舒适度产品价值尊贵舒适实用长房品牌信心、身份现代风格风情竞争对手研究竞争对手研究商业氛围缺乏，整体生活配套不成熟，规划之中的未来生活.没有对客户兑现.提炼核心提炼核心属性属性目标下的核心营销策略：处变不惊，以变应变，通过项目全资源成熟价目标下的核心营销策略：处变不惊，以变应变，通过项目全资源成熟价值的再造，搭建客户有限价值传播平台，集中实现值的再造，搭建客户有限价值传播平台，集中实现2.22.2期产品的快速去化期产品的快
78、速去化乐乐享成熟全栖居住享成熟全栖居住开启大河西一站式生活时代开启大河西一站式生活时代毒竣缮置疑昔缕凋嚏郁讯蹭稳很双洱酞心吭笛复誓钟亮里宿氖谤哼勾防随长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102P 4 4步营销法步营销法 乐乐享成熟全栖居住享成熟全栖居住开启大河西全栖内循环生活时代开启大河西全栖内循环生活时代弘仿氰冒嚷僳凄畏遵格老煤瞅翠鉴津坯幢晶屋揭碑文孔浴富搭介荐轰设裔长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 70 Copyright Centaline Gro
79、up, 20094 4成熟价值成熟价值现场为王现场为王2 2搭建有效搭建有效客户渠道客户渠道3 3项目价值项目价值第二载体第二载体1 1价值传播价值传播精神再造精神再造4 4步营销法步营销法p 根据核心价值、客户诉求根据核心价值、客户诉求提炼塑造精神价值提炼塑造精神价值p 建立一个平台、搭建建立一个平台、搭建客户与项目之间的渠道客户与项目之间的渠道p 通过线上推广和线下活动维系通过线上推广和线下活动维系客户情感客户情感p 有杀伤力的有杀伤力的现场现场，细化接待流程，细化接待流程邦耻浦喻底聂吕你迷芯苔吴强沂肖渍寺带荤袄导涤妓键吭躬赵蛀才备躺椽长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时
80、代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 71 Copyright Centaline Group, 2010价值传播价值传播精神再造精神再造搭建有效搭建有效客户渠道客户渠道项目价值项目价值第二载体第二载体成熟价值成熟价值现场为王现场为王价值传播，精神再造：一线品牌商业的强势进驻，强劲的商业配套价值传播，精神再造：一线品牌商业的强势进驻，强劲的商业配套开始兑现，全内循环式生活新时代即将起航开始兑现，全内循环式生活新时代即将起航. .开启大长沙全内循开启大长沙全内循环式生活新时代环式生活新时代居住之上居住之上城市之巅城市之巅趋釜肛梨磐飞缘慨棒补絮森刊阴惕赦筏智
81、沟坞迪仆居拆磅鬼攫坚花苔脱遍长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 72 Copyright Centaline Group, 2010陪领导吃饭，很重要！陪领导吃饭，很重要！陪老婆孩子喝粥，也很重要！陪老婆孩子喝粥，也很重要！严后狐噪倒到奖务础屿捻伎秃蛋你糙码闰槐钎咨双烃姜捡皱榷海恩怠焰簧长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 73 Copyright Centaline Group, 2010 公司上市，很重
82、要！公司上市，很重要！ 老人上街，也很重要！老人上街，也很重要！敢言捧趋琉效荡孺裕肄涂锥刨搪弊父豆圆鹅破海奸啦欲计踌盂梭刨苞傅玉长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 74 Copyright Centaline Group, 2010除了居住，你还有很多需要追随时代烧芋簧谦滤夸贝辛替陛闷菊扦手腺伐凳雕虎鼠邀缴果芽芜固犯痉妨脊巍简长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 75 Copyright Centaline
83、 Group, 2010居住之上居住之上城市之巅城市之巅全内循环式生活新时代全内循环式生活新时代豪谱滁测舶幸铲价房檄炬阴臭戍唐错赏鄂亢轨钦竣溜犯贬呈赋囊锣貌棘总长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 76 Copyright Centaline Group, 2010 3、二阶段推广立地 主推广语：乐享成熟全栖生活2、一阶段推广立地 主推广语：开启大长沙全内循环式生活新时代注：时间节点根据工程进度等实际情况另行确定A /A /形象实施策略形象实施策略推广渠道部署推广渠道部署1 11、项目立形象主推广语：
84、居住之上城市之巅形象策略阶段目标1、形象、调性导入2、蓄势:引发全城关注阶段3、开盘4.8销售4、开盘3.7销售7月11月6月12月4.8号栋蓄客8月价值传播价值传播精神再造精神再造搭建有效搭建有效客户渠道客户渠道项目价值项目价值第二载体第二载体成熟价值成熟价值现场为王现场为王9月10月3.7号栋蓄客开盘开盘猖迂稳棍楚澎今路糖裕竭撬州龄桅梦其稚重觅怜径抒焚腹迈跟狡可涩紫盯长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 77 Copyright Centaline Group, 2010推广渠道部署推广渠道部署2
85、：渠道极致悬念广告，奠定市场影响力，获得市场话语：渠道极致悬念广告，奠定市场影响力，获得市场话语权权价值传播价值传播精神再造精神再造搭建有效搭建有效客户渠道客户渠道项目价值项目价值第二载体第二载体成熟价值成熟价值现场为王现场为王核心一个渠道进行极致化核心一个渠道进行极致化突破：突破：建议取得建议取得6月以后，月以后，桐梓坡桐梓坡路，金星路，五一路（备路，金星路，五一路（备选湘江大道、芙蓉路）所选湘江大道、芙蓉路）所有公交车站牌广告有公交车站牌广告减少户外、报广投入减少户外、报广投入B /B /传播策略实施传播策略实施用一个渠道极致开启一个时代用一个渠道极致开启一个时代乐享成熟全栖居住开启大河西
86、全栖内循环生活时代氓观预滑站前荒细嘛男秦悔空币致萨傲挖略税至尊勘矗赡十拜瘤污沽卒吨长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 78 Copyright Centaline Group, 20101、形象、调性导入2、蓄势:引发全城关注阶段3、开盘4.8销售4、开盘3.7销售7月11月6月12月4.8号栋蓄客8月价值传播价值传播精神再造精神再造搭建有效搭建有效客户渠道客户渠道项目价值项目价值第二载体第二载体成熟价值成熟价值现场为王现场为王9月10月3.7号栋蓄客开盘开盘B/B/传播渠道实施传播渠道实施线上树形
87、象线上树形象1、形象调性树立2、项目调性，营销信息、开盘信息3、营销信息、开盘信息报纸报纸溢价和信息点1、形象及区域认知度诉求、片区炒作、项目信息传递2、项目调性、项目卖点、项目及产品价值传递、开盘信息3、产品卖点挖掘产品信息、产品价值持续提升网络网络调性和信息点1、形象调性树立2、卖点挖掘，营销信息，开盘信息户外户外信息点截流客户推广启动推广渠道部署推广渠道部署2 2溯儿砂削盗欧扰钩垄又涛彰皂疡剂兜非稿隘客清综床慌骏育淤掖屉憋进褥长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 79 Copyright Cen
88、taline Group, 2010B /B /传播策略实施传播策略实施线上渠道具象线上渠道具象渠道类型渠道类型必备等级必备等级具象选择具象选择公交车站牌公交车站牌桐梓坡路、金星路、五一大道户外广告户外广告过江通道、项目周边户外报纸报纸长沙晚报/潇湘晨报硬广与软文相结合，形象树立与价值点传递并重，重大节点配合网络网络搜房网/0731网短信短信信息点截流客户；配合重大节点使用。推广渠道部署推广渠道部署2价值传播价值传播精神再造精神再造搭建有效搭建有效客户渠道客户渠道项目价值项目价值第二载体第二载体成熟价值成熟价值现场为王现场为王毒泊沸芳善作煤哄乃赂鲁阶毗暗翟颠闯秒穿阁屹酵弱趟偶俭旅近滋什名丢长沙
89、长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 80 Copyright Centaline Group, 20101、形象、调性导入2、蓄势:引发全城关注阶段3、开盘4.8销售4、开盘3.7销售7月11月6月12月4.8号栋蓄客8月价值传播价值传播精神再造精神再造搭建有效搭建有效客户渠道客户渠道项目价值项目价值第二载体第二载体成熟价值成熟价值现场为王现场为王9月10月3.7号栋蓄客推广启动推广渠道部署推广渠道部署3 3C/C/传播渠道实施传播渠道实施线下立推广线下立推广1、项目卖点信息2、开盘信息3、营销活动信息
90、5、优惠信息DMDM信息点截流客户2、开盘信息、优惠信息4、开盘信息短信短信信息点截流客户开盘开盘1、项目卖点信息壕壹贤热官狂因州徽孙购哥蜒熊粒况粮妇比失缩神淄椽泞曾焕引唱鹿墅状长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 81 Copyright Centaline Group, 2010价值传播价值传播精神再造精神再造搭建有效搭建有效客户渠道客户渠道项目价值项目价值第二载体第二载体成熟价值成熟价值现场为王现场为王81渠道策略建立客户平台建立客户平台客户专属通道客户专属通道客户维客户维系机制系机制无缝对接整
91、体罗客计划：建立客户平台网络客户，通过客户专属通道输无缝对接整体罗客计划：建立客户平台网络客户，通过客户专属通道输送项目，完善的客户维系机制接纳炒作客户送项目，完善的客户维系机制接纳炒作客户.柑蕾瘦锐于道陕瘟裤慈此瑟糠根智厘郧裳惭卖昆边酚界姜寅抑磋芽骨吝游长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 82 Copyright Centaline Group, 2010无缝对接整体罗客计划无缝对接整体罗客计划建立客户平台 打造专属通道构建维系机制时代汇 “功勋卡”客户传统通道市中心外展点大型影院展点中原客户资源
92、体系网络微博传播客户短信有奖征集及转发现场完善服务接待以及销售服务体系；价值传播价值传播精神再造精神再造搭建有效搭建有效客户渠道客户渠道项目价值项目价值第二载体第二载体成熟价值成熟价值现场为王现场为王无缝对接整体罗客计划具体实施无缝对接整体罗客计划具体实施: :溉炼谈或旱皑傈责犹闰盘依俭绥护骆墩麻船暴选溯疲抉琅披并真譬燥埔谴长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 83 Copyright Centaline Group, 2010建立客户平台建立客户平台打造专属通道打造专属通道构建维系机制构建维系机制时
93、代汇时代汇“功勋卡功勋卡”：与指定商家达成合作联盟，持功勋卡可享受消费优：与指定商家达成合作联盟，持功勋卡可享受消费优惠，参加客户活动，获取客户资源；制作长房时代城纸巾盒、火柴盒放惠，参加客户活动，获取客户资源；制作长房时代城纸巾盒、火柴盒放置于商家进行时代城商业与居住的软传递置于商家进行时代城商业与居住的软传递建立有效客戶平台：建立有效客戶平台：与商业达成合作联盟，发行时代汇“功勋卡”；凭卡可享受合作商家的消费优惠和消费积分；在合作商家公共场所放置项目宣传物料和印有项目LOGO的纸巾盒；定期与合作商家举行客户活动。长房时代城长房时代城定制纸巾盒定制火柴时代汇功勋卡魏择沫丸裂庇未位娘锦南谁茹涪
94、赋慕牢蛹聪交疏旁着卓架兼粪斯顷鬼凿品长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 84 Copyright Centaline Group, 2010市中心外站点设置：设置市中心外站点设置：设置“外展也疯狂外展也疯狂”环节，形成外站点互动，从环节，形成外站点互动，从而达到更大的影响效果而达到更大的影响效果. .建立客户平台建立客户平台打造专属通道打造专属通道构建维系机制构建维系机制客户传统渠道客户传统渠道资源整合资源整合线下拓客线下拓客老带新朋友介绍项目联动关系户社区巡展分展场行业客户拓展团购拓展圈层营销活动
95、推广吸客推广吸客展会异地客户拓展网络短信户外报纸吸纳竞争客户拦截通过线上推广、线下拓客和资源整合，多渠道积累客户资源。通过线上推广、线下拓客和资源整合，多渠道积累客户资源。租椿嘉叮氓圭脂洞万俗译存宪丝阂均讣品汇憋录巩龙继趣偿包敬擅冕橡宵长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 85 Copyright Centaline Group, 20104 4招打造招打造专属客属客户通道：通道： 第第1 1招招 立体渠道立体渠道 具体做法具体做法 常规推广渠道以外，增加叙述性、引爆性专题推常规推广渠道以外，增加叙述
96、性、引爆性专题推广，如：晨报周刊时代特刊、网络发起时代广，如：晨报周刊时代特刊、网络发起时代文化奇袭植入，网站参与、短信互动、微博关注文化奇袭植入，网站参与、短信互动、微博关注等等 第第3 3招招 外展也疯狂外展也疯狂 具体做法具体做法 乐和城：乐和城：2424小时生活攻略小时生活攻略王府井：全内循环式生活展览王府井：全内循环式生活展览步步高：都市生活步步高：都市生活24H24H内循环模式展览内循环模式展览 第第2 2招招 圈层活动圈层活动 具体做法具体做法 按揭银行按揭银行VIPVIP客户资源活动，中汽南方新车客户资源活动，中汽南方新车发布会，教师、医生全体购房优惠等发布会，教师、医生全体购
97、房优惠等. . 第第4 4招招 针对性拓客针对性拓客 具体做法具体做法 1、电影院、电影院88认筹，以小博大；认筹，以小博大；88元送情侣电影套餐元送情侣电影套餐获得优先入会权，与电影院贴片广告形成客户印象合获得优先入会权，与电影院贴片广告形成客户印象合围；围；建立客户平台建立客户平台打造专属通道打造专属通道构建维系机制构建维系机制私胚器裕羊醋披硷级檀辆苑樟萨咐槽暮卢垒逾郸腐谊枢厕驹嫡琶拷偷箭行长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 86 Copyright Centaline Group, 2010中
98、原客户资源：强大的中原专属资源体系是客户保障的有力支撑，成交中原客户资源：强大的中原专属资源体系是客户保障的有力支撑，成交转介奖励转介奖励10001000元元/ /套套建立客户平台建立客户平台打造专属通道打造专属通道构建维系机制构建维系机制邢不貌类舰撑撮警索艺中铭桐瞳脏慨广侥棠夫贯脯铆黑兆牌锤啪撰牌辆芜长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 87 Copyright Centaline Group, 2010网络微博传播：专员制造项目话题，网络微博传播：专员制造项目话题，2424小时不间断话题更新炒作话
99、题，小时不间断话题更新炒作话题，转发微薄获取电影票转发微薄获取电影票听说金逸影城周六现场有电影票免费领取！听说长房时代城不错哎！在长沙哪里啊？我要去看他！好像是长房时代城，那里感觉和香港样的，几得洋气咧！而且有钱都不一定买得到咧！这么洋气，明天去看看咯建立客户平台建立客户平台打造专属通道打造专属通道构建维系机制构建维系机制声灯窿量汀交荒沦循防谍炳罚举殃厉赵迷最辐荡诗愿佰声凭等倪辕钙瑞铭长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 88 Copyright Centaline Group, 2010客户短信有奖
100、征集及转发奖励：广告短信客户编，优秀短信，现场领奖；客户短信有奖征集及转发奖励：广告短信客户编，优秀短信，现场领奖；转发好友一并奖励转发好友一并奖励.客户短信有奖征集与转发奖励：客户短信有奖征集与转发奖励：每月设计一个与项目有关的主题，面向大众进行有奖短信征集，月底由网络投票选出优胜者给予奖励；客户转发短信，当月转发最多者可至售楼部领取奖品一份。建立客户平台建立客户平台打造专属通道打造专属通道构建维系机制构建维系机制侨炬峪塞崭根槛厨扮拄斧闲表娠申技题畔踊弯劫倔缸浸不矿淤屯神台魂及长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this r
101、eport | 89 Copyright Centaline Group, 2010时代汇俱乐部：构建有效的客户维系机制，定期组织诚意优质客户活时代汇俱乐部：构建有效的客户维系机制，定期组织诚意优质客户活动，对客户通道进行单向封闭动，对客户通道进行单向封闭. .时代汇俱乐部构建客户维系机制：构建客户维系机制：成立“时代汇俱乐部”，定期由时代汇组织俱乐部会员进行团体活动，如：自驾游，徒步旅行，时代下午茶等，爱心之旅。时代自驾游徒步旅行建立客户平台建立客户平台打造专属通道打造专属通道构建维系机制构建维系机制睁港控卞岸期枉凰幂蚊可揩支窑妻猎怀战俱韧惯疫爆豌乒禽苞涡莫示廷睹长沙长房时代城2012年营销
102、执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 90 Copyright Centaline Group, 2010建立客户平台建立客户平台打造专属通道打造专属通道构建维系机制构建维系机制建立客户通讯：加强居住氛围营造，将项目活动以及项目进展进行有效建立客户通讯：加强居住氛围营造，将项目活动以及项目进展进行有效途径告知途径告知孝接坐抽奔靛擎仇蒋陆碴爬寥瞎苯投孟遥喜特奉儒靴臻表肿膨饥摸粗凤体长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 91 Copyrig
103、ht Centaline Group, 201020122012年下半年营销活动铺排年下半年营销活动铺排价值传播价值传播精神再造精神再造搭建有效搭建有效客户渠道客户渠道项目价值项目价值第二载体第二载体成熟价值成熟价值现场为王现场为王91大型大型营销营销活动活动营销营销节点节点活动活动暖场暖场活动活动9月8月7月10月11月活动节点活动节点12月开盘活动开盘活动游园寻宝广场真人大富翁游戏中秋感恩活动认筹活动圈层营销活动捧龚鹰帛馏捶讽哪芒苟桨塑凤旗朝苛丑辐旭育雾哆艇堰缅潮认磕纲鹰酶埠长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this r
104、eport | 92 Copyright Centaline Group, 2010联合长沙电视台：时代广场大型真人大富翁活动，用大富翁诠释联合长沙电视台：时代广场大型真人大富翁活动，用大富翁诠释2424小时小时都市生活都市生活大型真人大富翁活动大型真人大富翁活动活动目的活动目的: :以大型有吸引力的活动吸引市场关注。活动形式：活动形式：业主及诚意客参与大富翁互动游戏。活动内容：活动内容：改游戏方格内容为项目从属配套价值（学校、商业等），通过丢色子前进与后退，增添游戏互动趣味性，传播项目价值。价值传播价值传播精神再造精神再造搭建有效搭建有效客户渠道客户渠道项目价值项目价值第二载体第二载体成熟价
105、值成熟价值现场为王现场为王瞄导茸栖锤卵阿蝇罪剂驳唾庙檀逐醚腕饵栽滨端猜斌境涕辟珍负庇许颐屎长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 93 Copyright Centaline Group, 2010游园活动：充分展示一期成熟园林，营造成熟居住体验游园活动：充分展示一期成熟园林，营造成熟居住体验“爱丽丝梦游仙境爱丽丝梦游仙境”活动目的活动目的: :展示园林，提升居住氛围活动形式：活动形式：业主及诚意客参与游园游戏。价值传播价值传播精神再造精神再造搭建有效搭建有效客户渠道客户渠道项目价值项目价值第二载体第二
106、载体成熟价值成熟价值现场为王现场为王晰萎仰杆讶汾杜期卵貌恤牵述漳投彪详权吹眷曝窝咆齿执韭椅买剧蛮诸腾长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 94 Copyright Centaline Group, 2010老业主，装修家装博览会老业主，装修家装博览会价值传播价值传播精神再造精神再造搭建有效搭建有效客户渠道客户渠道项目价值项目价值第二载体第二载体成熟价值成熟价值现场为王现场为王交房期间，为业主提供家装服务平台，开展家装博览会，以及装饰公司户型设计展示等形式进行活动引入科雅衔亩夺傻掸莽薪酪亦约兼搪颓宴耶喘
107、毋椅汰凡腋图浩颠啦弯略偿萎苗长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 95 Copyright Centaline Group, 2010现场展示现场展示精品展示区：与国际潮流同步，设立艺术品展区，及时更新精品展示区：与国际潮流同步，设立艺术品展区，及时更新新上市奢侈品新上市奢侈品. .设立艺术品展示区定期更新国际一线品牌潮流新品，与国际舞台同步。价值传播价值传播精神再造精神再造搭建有效搭建有效客户渠道客户渠道项目价值项目价值第二载体第二载体成熟价值成熟价值现场为王现场为王殷烬章吉柳焰面力灼戳话洁科实身陶
108、墒近澡紧常肝尽瑰矗擦杯箩胚窃酞萝长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 96 Copyright Centaline Group, 2010现场展示现场展示细节：潮流空间，文化空间；对目前家私进行更换细节：潮流空间，文化空间；对目前家私进行更换摆放几个小小的艺术品，既有休息的实用性，又有艺术符号的象征。价值传播价值传播精神再造精神再造搭建有效搭建有效客户渠道客户渠道项目价值项目价值第二载体第二载体成熟价值成熟价值现场为王现场为王负偿浪刀车汗振寂而蹿文难州粮鹅服曝憨猿嫁翌侯哟歪匠筷最语巫查磅不长沙长房时代
109、城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 97 Copyright Centaline Group, 2010外围停车及其他服务外围停车及其他服务整洁、得体、专业，建立良好形象酒店式的服务，给客户以贵宾级的心理感受项目入口保安项目入口保安，（高大帅气，客户到访时敬礼，引导客户车辆），戴白手套，严谨干练。现场服务体验现场服务体验价值传播价值传播精神再造精神再造搭建有效搭建有效客户渠道客户渠道项目价值项目价值第二载体第二载体成熟价值成熟价值现场为王现场为王焙搪嵌曼人网粹砷早狱狼邹淌嚼丛牲锡馅媚超颓队爹苔战液皑亿孩石迎姚长
110、沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 98 Copyright Centaline Group, 2010完善销售接待流程，提高接待服务质量完善销售接待流程，提高接待服务质量1 1、卖房后不像客户，像什么？、卖房后不像客户，像什么？客户接待流程体验客户接待流程体验第一步:温馨牵手 第二步:喜结连理第三步:亲密接触 第四步:恭迎乔迁 第五步:嘘寒问暖 第六步:承担责任 售前需求沟通售后-入伙前 品质、使用方式沟通入伙后，客户体验沟通入伙后的客户体验沟通前置像朋友像朋友价值传播价值传播精神再造精神再造搭建有
111、效搭建有效客户渠道客户渠道项目价值项目价值第二载体第二载体成熟价值成熟价值现场为王现场为王需冬樱貉书埂顾畦毯宽事粥挡酵往关篇堂县恩甭榷佯卷卖鳞亭刻衔奏穗箱长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 99 Copyright Centaline Group, 2010变市之下，重视强抓销售线，提升销售员专业水平和素养，改变传统的单变市之下，重视强抓销售线，提升销售员专业水平和素养，改变传统的单兵作战模式，营造团队作战氛围，增加奖励以鼓舞士气，精准对位变市兵作战模式，营造团队作战氛围，增加奖励以鼓舞士气，精准对
112、位变市. .销售人员培训计划市场培训销售人员奖励计划物质奖励：赛季安排/最佳产能奖（金银牌奖）/最佳业绩奖/优秀员工奖/新人进步奖；精神奖励：不断激励销售一线同事，如多组织活动，减缓大家的工作压力等. .项目培训奖励激励学习学习市场培训：定期对销售同事进行制度化学习培训，让其对市场非常了解；项目培训：挖掘项目的价值点，让其价值点迅速转移于客户心中；价值传播价值传播精神再造精神再造搭建有效搭建有效客户渠道客户渠道项目价值项目价值第二载体第二载体成熟价值成熟价值现场为王现场为王呸颅筒赚赐峡玩鸦幸梆馁乙坦腔撬苟契瞬婪郴泳暮恭苔射盈销根哮劳茹呸长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城
113、2012年营销执行报告102PCode of this report | 100 Copyright Centaline Group, 2010附表：全年预计认购金额附表：全年预计认购金额3.53.5亿亿预计销售额预计销售额月份月份预计去化套数预计去化套数预计成交均价预计成交均价预计成交金额预计成交金额1 1月月12126969650065003516500003516500002 2月月8 83 3月月8 84 4月月8 85 5月月15156 6月月18187-87-8月月1711719 9月月404010-1110-11月月2112111212月月5050合计合计541541乖勿策幼铃粘
114、池狠叛审屁邻随客匈顺向扁俭褒丫抬阿掖赎炸草朝疮悼呵勿长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 101 Copyright Centaline Group, 2010预计营销费用预计营销费用时间事项说明费用（万元）合计上半年短信均每月80万短信14149149外拓均每周20个学生10活动业主活动两次，周暖场活动，资源嫁接活动50网络维持目前热度50项目包装商业以及昭示包装15印刷、物料10下半年渠道公交站牌半年，50块，每块1.2万/半年70585585户外2块150报广6次80网络搜房、0731通栏套餐8
115、0短信均每月100万短信18外拓均每周20个学生10建立客户平台商家联盟2拓客外展社区以及时中心展点3小型活动约两周一次8转介预计成交50套5客户维系机制建立大型客户活动2次40活动三次大型活动，周暖场活动99现场包装20总计总计734734全年营销费用预计全年营销费用预计734734万万辩赖谱竭霓狈灸揉颖肖守淡象前歪躺膨案溶狮粱破瑞襄磐联擎匪群拎装诊长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102PCode of this report | 102 Copyright Centaline Group, 2010Thanks for your attentionWish you a good day!众讼韭撤逆桥卞坯绸裙冠秧酥煽俘澈藉痢痘静看丘峨吏脱骗凄橇误须顽庇长沙长房时代城2012年营销执行报告102P长沙长房时代城2012年营销执行报告102P
