郑州货栈街项目市场调研报告

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1、货栈街项目货栈街项目市场调研报告市场调研报告目录目录第一部分：市场调研结论综述第一部分：市场调研结论综述第二部分：宏观、中观数据调查研究第二部分：宏观、中观数据调查研究第三部分：本项目地块及区域状况研究第三部分：本项目地块及区域状况研究第四部分：郑州市房地产发展状况研究第四部分：郑州市房地产发展状况研究第五部分：本项目区域分类物业状况研究第五部分：本项目区域分类物业状况研究第六部分：本项目目标客户需求状况研究第六部分：本项目目标客户需求状况研究第一部分第一部分 市场调研结论综述市场调研结论综述优越悠久的中心位置优越悠久的中心位置无可替代的枢纽地位无可替代的枢纽地位蓬勃发展的经济水平蓬勃发展的经

2、济水平不断增长的消费需求不断增长的消费需求城市宏观房地产宏观规模庞大的消费市场规模庞大的消费市场不断攀升的价格水平不断攀升的价格水平百家争鸣的开发格局百家争鸣的开发格局不可估量的开发空间不可估量的开发空间市场调研结论综述市场调研结论综述宏观数据研究结论宏观数据研究结论区域区域地块地块三环以内的优越区位三环以内的优越区位一面临路的地块劣势一面临路的地块劣势四通八达的交通优势四通八达的交通优势被遗忘的城市区域被遗忘的城市区域即将改变的区域形象即将改变的区域形象不太规则的地块形状不太规则的地块形状市场调研结论综述市场调研结论综述地块及区域研究结论地块及区域研究结论相对欠缺的周边配套相对欠缺的周边配套

3、密集成熟的专业市场密集成熟的专业市场住宅供应占据主流住宅供应占据主流住宅供应其他供应快捷酒店存在机会快捷酒店存在机会办公物业空间有限办公物业空间有限供应产品同质严重供应产品同质严重住宅市场有待细分住宅市场有待细分产品存在提升空间产品存在提升空间公寓产品较为稀缺公寓产品较为稀缺商铺物业高盈利性商铺物业高盈利性市场调研结论综述市场调研结论综述区域供应研究结论区域供应研究结论住宅需求住宅需求其他需求其他需求高端住宅高端住宅需求较少需求较少改善住宅改善住宅存在需求存在需求青年住宅青年住宅需求较大需求较大分而不离分而不离潜在需求潜在需求商用物业商用物业存在需求存在需求酒店公寓酒店公寓存在需求存在需求办公

4、物业办公物业需求较少需求较少酒店市场酒店市场存在需求存在需求市场调研结论综述市场调研结论综述客户需求研究结论客户需求研究结论第二部分第二部分 宏观、中观数据调查研究宏观、中观数据调查研究第三部分第三部分 宏观、中观数据调查研究宏观、中观数据调查研究本部分调查研究主要解决什么问题？本部分调查研究主要解决什么问题？郑州市经济发展水平如何？郑州市人口、人文环境如何？郑州人口结构变化趋势如何？郑州市人口消费、购房需求状况如何？郑州市居住状况如何？未来发展趋势怎样？郑州市城市规划状况如何？本项目区域规划状况如何？郑州市房地产开发政策环境如何？在本项目的销售期，国内宏观经济形势如何？ 在本项目的销售期，国

5、内房地产市场形势如何？调研说明调研说明经济数据经济数据人口、人文状况人口、人文状况规划状况规划状况政策环境政策环境本部分主要调研什么内容？本部分主要调研什么内容？第三部分第三部分 宏观、中观数据调查研究宏观、中观数据调查研究2006-20102006-2010年郑州市年郑州市GDPGDP2006-20102006-2010年郑州市人均年郑州市人均GDPGDP数据来源：郑州市统计局数据来源：郑州市统计局GDPGDP、人均、人均GDP GDP 经济篇经济篇l郑州市GDP快速稳定增长，平均年增长率在15%以上，在国内处于较高水平lGDPGDP的连续增长态势，为房地产业的的连续增长态势，为房地产业的发

6、展创造良好的经济环境发展创造良好的经济环境l2010年郑州市人均GDP达到7313美元，近5年的平均增长率约为14%l若按此增长速度，预计再需要若按此增长速度，预计再需要3 3年时年时间，郑州市人均间，郑州市人均GDPGDP将达到将达到1 1万美元万美元l人均GDP的增长，充分说明郑州作为中部重要城市的经济地位年份年份20062007200820092010GDP（亿美元）（亿美元）300.4371.2448.4493.9597人均人均GDP（美元）（美元）45885088606266027313说明：说明：由于部分数据政府尚未公布，故本报告仅将已公布的数据列入由于部分数据政府尚未公布，故本报

7、告仅将已公布的数据列入经济篇经济篇GDPGDP、人均、人均GDP GDP 20092009年郑州市及周边省会城市年郑州市及周边省会城市GDPGDP情况情况20092009年郑州市与一线城市年郑州市与一线城市GDPGDP对比对比l通过郑州与国内一线城市的GDP比较发现，郑州的差距还很大，距离国内一线城市经济发展水平距离国内一线城市经济发展水平仍有极大的差距，有较大的提升仍有极大的差距，有较大的提升空间空间l通过与周边省会城市GDP的比较发现，郑州市郑州市GDPGDP在周边城市中在周边城市中处于中等偏上位置处于中等偏上位置，低于重庆和武汉、济南，但高于西安、合肥、石家庄等省会城市l郑州需要向重庆、

8、武汉等活力城市学习并赶超，拉近差距经济篇经济篇三产业增加值及比重三产业增加值及比重年份年份第一产业第一产业增加值增加值( (亿元）亿元）第二产业增加值第二产业增加值 ( (亿元）亿元）第三产业第三产业增加值增加值( (亿元）亿元）200677.177.11070.51070.5853.9853.9200788.41308.71024.1200894.71659.51249.820091031801.61395.82010124.62269.91605.5数据来源：郑州市统计局数据来源：郑州市统计局2006-20102006-2010年郑州市三大产业增加值年郑州市三大产业增加值l2010年郑州市

9、第一产业增加值达124.6亿元，第二产业增加值达到2269.9亿元，第三产业增加值达到1605.5亿元l由此可见，第二产业、第三产业增加值远远超过第一产业，充分展现了郑州作为区域型大都市的经济发展活力l从近5年的郑州市产业增加值来看，第三产业增加值的增长率呈上升趋势，表明郑州经济处于良性的发展态势中，第三产业的加速发展将带第三产业的加速发展将带来更多的就业人口从而产生更多的来更多的就业人口从而产生更多的房产消费需求，也从侧面表明了郑房产消费需求，也从侧面表明了郑州市房地产市场需求的加速发展州市房地产市场需求的加速发展2006-20102006-2010年郑州市财政一般预算收入年郑州市财政一般预

10、算收入年份年份20062007200820092010财政一般财政一般预算收入预算收入（亿元）（亿元）176.03219.52260.39301.92386.8财政一般财政一般预算支出预算支出（亿元）（亿元）187.66240.46289.50353.05426.8财政赤字财政赤字（亿元）（亿元）11.6320.9429.1151.13402006-20102006-2010年郑州市财政一般预算支出年郑州市财政一般预算支出数据来源：河南省统计年鉴数据来源：河南省统计年鉴数据来源：河南省统计年鉴数据来源：河南省统计年鉴经济篇经济篇财政收入与支出财政收入与支出l郑州市财政收入、支出近5年均保持增长

11、态势，财政收入年均增长率为23.34%，财政支出年均增长率达25.75%，财政赤字逐年拉大，2010年财政赤字达40亿元，较2009年有所减少l大量的财政支出为城市基础设施建设提供大量的财政支出为城市基础设施建设提供资金保障，保障城市面貌的不断改善，但资金保障，保障城市面貌的不断改善，但是，由于大量的财政赤字，郑州市仍需不是，由于大量的财政赤字，郑州市仍需不断填补亏空断填补亏空2006-20102006-2010年年郑郑州市固州市固定资产投资定资产投资状况状况20102010年郑州市年郑州市城镇城镇固定资产投资结构（亿元）固定资产投资结构（亿元）数据来源：郑州市统计局数据来源：郑州市统计局经济

12、篇经济篇全社会固定资产投资全社会固定资产投资 l固定资产投资增速不断提升，2010年固定资产投资完成2757亿元，比上年增长20%，增幅较大l郑州市固定资产投资年均增长率达到27.51%，保持高位运行l城镇固定投资中，第三产业固定资产投资比例超过50%，支撑第三产业快速发展20062006200620062010201020102010年年年年郑州城镇居民人均可支配收入及消费性支出郑州城镇居民人均可支配收入及消费性支出郑州城镇居民人均可支配收入及消费性支出郑州城镇居民人均可支配收入及消费性支出年份20062007200820092010可支配性收入（美元）1738.532013.532313.

13、532517.212820.44消费性支出（美元）1120.441281.761426.471588.821909消费占可支配性收入的比例64%64%62%63%68%数据来源：郑州市统计局数据来源：郑州市统计局恩格尔系数恩格尔系数=食品支出食品支出/消费性支出消费性支出2006-20092006-2009年郑州市城镇居民恩格尔系数年郑州市城镇居民恩格尔系数经济篇经济篇城镇居民收入、支出水平及结构城镇居民收入、支出水平及结构l2010年郑州市人均可支配性收入达2820.44美元，预计预计20112011年将突破年将突破30003000美元，房价上涨空间较大美元，房价上涨空间较大l近5年来，郑州

14、城镇居民人均消费性支出占可支配收入的比例在60%-70%之间变动，支出比例较大，消费水平较高消费水平较高l从2008年开始，郑州市城镇居民恩格尔系数开始下降，消费性支出数字较大，表明人们生活水平的表明人们生活水平的实质提升实质提升经济篇经济篇全年全社会消费品零售总额及结构全年全社会消费品零售总额及结构郑州市社会消费郑州市社会消费郑州市社会消费郑州市社会消费品零售总品零售总品零售总品零售总额（亿额（亿额（亿额（亿元）元）元）元） 年份年份2006200620072007200820082009200920102010总额总额（亿元）亿元）822.2822.2978.7978.71206.2120

15、6.21434.81434.816781678数据来源：郑州市统计局数据来源：郑州市统计局20092009年郑州市城镇居民消费结构年郑州市城镇居民消费结构20062006年郑州市城镇居民消费结构年郑州市城镇居民消费结构l近年来，郑州市社会消费品零售总额不断增长，2010年达到1678亿元l从消费结构看，主要集中于食品、衣着、教育文化娱乐服务及居住等说明：说明：2010年数据尚未公布年数据尚未公布经济篇经济篇城乡居民储蓄存款年底总额城乡居民储蓄存款年底总额年份年份20062007200820092010居民存款居民存款余额余额（亿元）（亿元）1620.71762.132067.22511.229

16、11数据来源：郑州市统计局数据来源：郑州市统计局20062006年年-2010-2010年年郑州市居民银行存款余额增长状况（亿元）郑州市居民银行存款余额增长状况（亿元）l2006-2010年度，郑州市居民银行存款余额保持加速增长，为市民购买大型消费品奠定了坚实的基础l居民存款一大部分用于投资，居民存款一大部分用于投资，房地产投资是一重要方向房地产投资是一重要方向经济篇经济篇经济辐射力和影响力经济辐射力和影响力郑州：郑州：河南省省会、全国区域性中心城市河南省省会、全国区域性中心城市区域性金融中心、全国重要的现代化物流中心区域性金融中心、全国重要的现代化物流中心全国交通枢纽、中部批发市场大基地全国

17、交通枢纽、中部批发市场大基地经济篇经济篇经济辐射力和影响力经济辐射力和影响力中原经济区中原经济区的主体是河南省，同时涵盖晋东南、冀南、鲁西北、皖西北、鄂北、苏北等周边地区的主体是河南省，同时涵盖晋东南、冀南、鲁西北、皖西北、鄂北、苏北等周边地区郑州作为郑州作为中原经济区的中原经济区的核心城市，对中原经济区的发展将产生不可估量的辐射带动作用核心城市，对中原经济区的发展将产生不可估量的辐射带动作用。但与周边省会。但与周边省会城市相比，郑州在相邻八个省会城市中城市竞争力排第五位，处于中偏下位次，综合实力需进一步提升城市相比，郑州在相邻八个省会城市中城市竞争力排第五位，处于中偏下位次，综合实力需进一步

18、提升中原经济区的范围涉及中原经济区的范围涉及7 7省省2828城市城市河南省河南省：郑州市，洛阳市，新乡市，南阳市，许昌市，济源市，焦作市，安阳市，鹤壁市，濮阳市，商丘市，漯河市，平顶山市，周口市，信阳市，驻马店市，开封市，三门峡市湖北省湖北省：襄樊市河北省河北省：邯郸市山东省山东省：荷泽市江苏省江苏省：徐州市山西省山西省：运城市，晋城市，长治市安徽省安徽省：蚌埠市，淮北市，阜阳市中原经济区的核心：郑州，开封中原经济区的核心：郑州，开封 中原经济区的重要联络点中原经济区的重要联络点：邯郸，安阳，徐州，襄樊，焦作中原经济区网络支点城市中原经济区网络支点城市：洛阳，安阳，商丘，南阳，焦作郑州郑州：

19、综合产业，积极发展食品工业，先进制造业，高新技术产业，汽车产业，服装产业中原经济区中原经济区郑州年份年份20052006200720082009 总人口总人口（万人）（万人）6536576606636662005-20092005-2009年年郑州市总人口（万人）郑州市总人口（万人）2005-20092005-2009年郑州市人口自然增长率年郑州市人口自然增长率数据来源：郑州市统计局数据来源：郑州市统计局年底总人口及自然增长率年底总人口及自然增长率人口篇人口篇注：郑州市总人口指户口所在地为郑州市，包括所辖县、市区域的注：郑州市总人口指户口所在地为郑州市，包括所辖县、市区域的总人口数总人口数l到

20、2009年底，郑州市总人口数量达到666万人，比2008年增长了3万人l从人口自然增长率看，郑州市近年人口保持低速增长说明：说明：2010年郑州市人口数据尚未公布，本报告人口统计至年郑州市人口数据尚未公布，本报告人口统计至2009年年人口篇人口篇常住人口及流动人口常住人口及流动人口年份年份20052006200720082009 常住人口常住人口（万人）（万人）7117247367447522005-20092005-2009年年郑州市常住人口（万人）郑州市常住人口（万人）数数据据来来源源：郑郑州州市市统统计计局局注：常住人口指经常居住在某一地区的人口，是在普查区内经常居注：常住人口指经常居住

21、在某一地区的人口，是在普查区内经常居住的人数。它包括常住该地而临时外出的人口住的人数。它包括常住该地而临时外出的人口,不包括临时寄住的不包括临时寄住的人口。人口。l到2009年，郑州市常住人口达到752万人，比上年增长了8万人，人口增长率10l外来人口逐渐增多，外来人口逐渐增多，20102010年郑州市统计暂住人口年郑州市统计暂住人口378378万余人万余人l郑州外来人口已成为支撑城市人口规模上升的主要力量，对房地产市场尤其是居住类物业产生强大需求据悉，凡在郑州市居住3日以上的流动人口，应于居住之日起3日内申报暂住登记；在郑州市居住30日以上、年满16周岁外来人员应申办居住证，办理居住证不收取

22、费用。截至目前，郑州市区已登记录入暂住人口信息378万余人，出租房屋信息14余万户。 人口篇人口篇l2000年郑州市区流动人口51万，到2009年底流动人口达223万人，十年内翻两番l平均每年新增流动人口在平均每年新增流动人口在20万万左右左右 截截止到止到2009年底年底l郑州市市区人口：郑州市市区人口：333.1万人万人n郑州市城市总体规划规划到2020年年，城市建成区人口控制在450万人以内。未来十年内，新增人口将未来十年内，新增人口将达达120万人，按每人万人，按每人50平方米计算，平方米计算，需新开发需新开发6000万平方米住宅万平方米住宅郑州市区人口郑州市区人口数据来源：郑州市统计

23、局数据来源：郑州市统计局 网络资料整理网络资料整理 截截止到止到2009年底年底l郑州市区流动人口：郑州市区流动人口：223万万人人人口篇人口篇城镇人口及城镇化率城镇人口及城镇化率郑郑州市州市2005-20092005-2009年城镇人口数量对比年城镇人口数量对比年份20052006200720082009城镇人口（万人）387396404413423城镇化率59.2%60.3%61.3%62.3%63.4%数据来源：郑州市统计局数据来源：郑州市统计局城镇化率城镇化率=城镇人口城镇人口/总人口总人口 上海市上海市天津市天津市北京市北京市 西安市西安市 郑州市郑州市郑州市与各大城市城镇化率比较郑

24、州市与各大城市城镇化率比较数据来源：中国2009年统计年鉴近五年，郑州市城镇化水平不断提高；2009年，郑州市城镇化水平为63.4%与省内各地市相比，城镇化水平较高；但与上海市、北京市、天津市等大城市相比，城镇化水平明显偏低，郑州市城镇化水平需提高伴随郑州市城镇化水平的不断提高，伴随郑州市城镇化水平的不断提高，房地产的需求将越来越大房地产的需求将越来越大人口篇人口篇家庭人口结构家庭人口结构年份20052006200720082009总人口（万人）653657660663666总户数（万户）179182187191196平均每户人口（人/户）3.653.613.533.473.40数据来源：郑州

25、市统计局数据来源：郑州市统计局2005-20092005-2009年年郑州市家庭人口结构趋势郑州市家庭人口结构趋势l从2005年到2009年，郑州市家庭平均每户人口由3.65人下降到3.4人，每户人口数量不断下降l由此可见，郑州市家庭人口数量越来越少，家庭模式越来越向小家庭发展，随着80后、90后人群逐渐成家并生育子女，郑州市家庭结构“421”特征将越来越明显人口篇人口篇结婚及离婚人口结婚及离婚人口2006-20092006-2009年郑州市结婚及离婚人口年郑州市结婚及离婚人口年份年份2006200720082009结婚对数结婚对数64982668737683085372离婚对数离婚对数 14

26、298163301626016837数据来源：郑州市统计局数据来源：郑州市统计局l从近年郑州市结婚对数来看，结婚对数不断增多，其中2006年结婚对数是64982对，到2009年，增加到85372对，每年数量巨大的结婚对数，相应需要大量的婚房产品婚房产品l郑州每年离婚率在0.20-0.25之间变动，其中2009年离婚对数达16837对，对于离婚人口来讲，由于两人分开居住，实际上也存在一定的购房需求人口篇人口篇三大产业就业人口结构三大产业就业人口结构2006-20092006-2009年郑州市三大产业就业人口年郑州市三大产业就业人口数据来源：郑州市统计局数据来源：郑州市统计局l2010年，郑州市第

27、一产业就业人口为101万人，第二产业的就业人口为158.8万人，第三产业的就业人口为209.5万人l从近年郑州市三大产业就业人口数量来看，第三产业就业人口最多，需需要大量住房满足居住需求要大量住房满足居住需求年份年份第一产业第一产业就业人口就业人口（万人）（万人）第二产业第二产业就业人口就业人口（万人）（万人）第三产业第三产业就业人口就业人口（万人）（万人）2006年年120.48127.85158.062007年年107.91138.05149.542008年年87.3150.95176.712009年年112.59154.3186.222010年年101158.8209.5人口篇人口篇在校

28、和毕业大学生人口在校和毕业大学生人口至至20102010年，根据公布资料粗略估计：年，根据公布资料粗略估计：l郑州市在校大学生（包括研究生、本科及专科）人口约60万l2010年，郑州市每年毕业大学生（包括研究生、本科及专科）约20万l一般毕业五年内购房，按每年15%的购房率计算，每年将有，每年将有3万大学生存在购房需求万大学生存在购房需求（80/90住宅），需要将近住宅），需要将近2万套住房万套住房郑州龙子湖高校区郑州市高端人士统计（郑州市高端人士统计（2009年）年）高端人士高端人士企业中高层企业中高层管理人员数量管理人员数量私私营企企业主主党政干部党政干部（科（科级以上）以上）其他高端人士

29、其他高端人士 合计合计数量（数量（ 人）人）约200000（总企企业数量：数量：4万家）万家）约180000（私（私营企企业数量：数量：360000家）家）约20000约20000约约4200004200002005-20092005-2009年郑州市机动车数量对比年郑州市机动车数量对比 年份机动车保有量私家车数量 2005894107785218 2006985445859158 20071086296941377 200811959911032289 200913540381099268人口篇人口篇高端人群高端人群数据来源：郑州市统计局、网络资料整理数据来源：郑州市统计局、网络资料整理n高

30、端人群是投资型房地产市场的主要目标客户，高端人群数量反映享受型、投高端人群是投资型房地产市场的主要目标客户，高端人群数量反映享受型、投资型物业的购买需求状况，其中投资产品为主流资型物业的购买需求状况，其中投资产品为主流n享受型、投资型物业将主要针对高端人群，郑州市高端人群数量达享受型、投资型物业将主要针对高端人群，郑州市高端人群数量达420000420000人，人，这一类人群将是本项目的精准目标客户群这一类人群将是本项目的精准目标客户群人口篇人口篇分类需求预测：分类需求预测：郑州市一次置业比重呈下降趋势，二次及以上置业比重呈上升趋势根据预测年均新增商品住宅需求面积1800万平方米推算，一次置业

31、年均新增商品住宅需求面积为800万平方米，二次及以上置业新增商品住宅需求面积为1000万平方米未来，郑州市一次置业和二次及以上置业将平分秋色未来，郑州市一次置业和二次及以上置业将平分秋色年份2010年一次置业44.544.5二次及以上置业55.555.5一次、二次置业需求结构一次、二次置业需求结构五类居民需求数量预测五类居民需求数量预测1.原城市居民需求数量原城市居民需求数量（拥有郑州市户口的常住居民）郑州市居民结婚、离婚产生购房需求，按2009年的数字，结婚与离婚登记人口共约为10万对，按60%的购房比例、户均100平方米的住宅面积计算，年均约需新增住房面积约为600600万平万平方米方米2

32、.2.被城市居民需求数量被城市居民需求数量（城中村居民、新城建设，需求量极少）由于郑州市城中村居民在城中村改造中获取住房补贴，购房需求较少，此部分可忽略不计忽略不计3.3.暂城市居民需求数量暂城市居民需求数量（流动人口）郑州市流动人口年均增长约20万人，按5%的购房率，人均50平方米的住宅面积计算，需新增住房面积约为5050万平方米万平方米2000年流动人口数量（万人）2009年流动人口数量（万人）年均流动人口增长数量（万人）51223约20来源：郑州公安局治安分队公布数据人口篇人口篇房地产需求总量预测房地产需求总量预测人群类别需求数量（万平方米）原城市居民约600被城市居民忽略不计暂城市居民

33、约50租城市居民约750新城市居民约600合 计约约200020004.4.租城市居民需求数量租城市居民需求数量（生活10年以下租房子生活的一族、大学毕业5年内的大学生）生活10年以内，一直还是租房子生活的一族与毕业5年内的大学生数量共计为约150万人，按每年10%的购房率、50平方米/人的居住面积计算，年均约需要新增住房面积750750万平方米万平方米5.5.新城市居民需求数量新城市居民需求数量（准备进入城市的居民）年均准备进入城市的外地居民12万人，按人均50平方米的居住面积计算，郑州市年均需新增住房面积为600600万平方米万平方米根据科学计算方法，预计郑州市年均新增需求面积约2000万

34、平方米，而且随着郑州市经济发展水平的不断提高，郑州市年均新增住房需求面积将会远远超过20002000万平方米万平方米郑州市郑州市20092009年商品住宅供应量为年商品住宅供应量为645.59645.59万平万平方米，远远不能满足郑州市的商品住宅需求方米，远远不能满足郑州市的商品住宅需求郑州市城市总体规划最新批复：到2020年，中心城区城市人口控制在450万以内。按此计算，年均新增新城市居民在12万左右。人口篇人口篇房地产需求总量预测房地产需求总量预测l年均超过年均超过20002000万平方米的居住需求，为本项目提供市场保证万平方米的居住需求，为本项目提供市场保证人文篇人文篇城市历史城市历史

35、现在的郑东新区现在的郑东新区人文篇人文篇人文环境、生活模式及习俗人文环境、生活模式及习俗 l郑州有着悠久历史，是中华民族的发祥地之一，中华民族始祖黄帝的出郑州有着悠久历史，是中华民族的发祥地之一，中华民族始祖黄帝的出生地轩辕之丘位于境内生地轩辕之丘位于境内l3500年前，就是商王朝的重要都邑，曾有夏、商、管、郑、韩年前，就是商王朝的重要都邑，曾有夏、商、管、郑、韩5朝为都朝为都l郑州是文化之都，商业之都，旅游之都郑州是文化之都，商业之都，旅游之都l郑州人多为祖居郑州，文化底蕴深厚，讲人情，郑州人多为祖居郑州，文化底蕴深厚，讲人情，金钱次之金钱次之l讲究穿戴，饮食以面食为主讲究穿戴，饮食以面食为

36、主l拥有少林寺、嵩阳书院等一批文化旅游景点拥有少林寺、嵩阳书院等一批文化旅游景点城市历史悠久城市历史悠久 人文底蕴浓厚人文底蕴浓厚铁路枢纽城市铁路枢纽城市 商贸物流发达商贸物流发达新兴省会城市新兴省会城市 吸纳包容性强吸纳包容性强中原崛起引擎中原崛起引擎 未来中部中心未来中部中心规划篇规划篇l城市发展方向城市发展方向近期以郑东新区为主要方向，中期向西发展，远期向南扩展近期以郑东新区为主要方向，中期向西发展，远期向南扩展l一心：一心：包括中心城区、郑汴中牟组团、上街荥阳组团和航空港组团l一带：一带：中心城区、郑汴中牟组团、上街荥阳组团、巩义市及沿线城镇所构成的城镇发展带l四城：四城：指巩义、新郑

37、、新密、登封四个二级中心城市l两轴：两轴：南北发展轴由沿京广铁路、国道的城镇构成，东西发展轴由登封、新密和新郑等城镇依托省级交通干线构成。 城市定位及发展方向规划城市定位及发展方向规划规划篇规划篇交通规划交通规划对外交通对外交通编号铁路通达地区1京广线北京-广州2陇海线连云港-兰州编号高速公路通达地区7连霍高速连云港-霍尔果斯8京港澳高速北京-香港-澳门9郑少高速郑州-少林寺10郑洛南线高速郑州-洛阳11郑石高速郑州-石家庄12机场高速郑州-新郑编号国道、省道通达地区3G310连云港-甘肃天水4S102郑州-沈丘5S314郑州-三门峡6S316郑州-新密-登封l郑州：九州之中，十省通衢，重要的

38、交通、通讯枢纽城市郑州：九州之中，十省通衢，重要的交通、通讯枢纽城市 l郑州地处中原腹地，郑州地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通、，为全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市l陇海、京广铁路在这里交汇，陇海、京广铁路在这里交汇，107、310国道，京珠、连霍高速公路国道，京珠、连霍高速公路穿境而过，被评定为全国文明机场的新郑国际机场与国内外穿境而过，被评定为全国文明机场的新郑国际机场与国内外30多个城多个城市通航市通航l拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担

39、货物转运站l郑州已经成为一个铁路（包括高铁）、公路、航空、邮电郑州已经成为一个铁路（包括高铁）、公路、航空、邮电通信兼具的综合性重要交通通讯枢纽城市通信兼具的综合性重要交通通讯枢纽城市l本案紧邻陇海线，距机场高速仅几分钟车程，交通便利本案紧邻陇海线，距机场高速仅几分钟车程，交通便利本案规划篇规划篇l郑州至西安的高速客运专线已建成通车，还将建成郑州至北京、上海、武汉高速客运专线，将行驶时间缩短到将行驶时间缩短到2小时以内小时以内，全部线路将在2020年之前建成l建设中心城区与卫星城之间的快速通道，构筑中心城区卫星城半小时都市圈卫星城半小时都市圈l发展城市轨道交通城市轨道交通，郑州开封城际轻轨，郑

40、东新区新郑国际机场轻轨交通规划交通规划对外交通对外交通l高速铁路高速铁路的建设将使郑州市与外界连通更加便利，促进了与沿海地区的经济往来，对吸引更多外地人口产生积极作用l省内轨道交通省内轨道交通的建设便于省会城市与其他城市之间的交流，进一步增强城市首位度郑州卫星城规划图规划篇规划篇 铁路铁路 高速路高速路 快速路快速路 地铁地铁l郑州城市交通总体呈郑州城市交通总体呈“中心内聚中心内聚+圈圈层外向发射层外向发射”状布局，各路干道在中状布局，各路干道在中心汇聚心汇聚l重点通过轨道交通、城市快速通道改重点通过轨道交通、城市快速通道改善交通环境，增加道路承载能力善交通环境，增加道路承载能力l郑州将建设以

41、轨道交通为骨干、BRT快速公交为骨干补充、常规公共汽车和无轨电车为主体，出租车为补充的公共交通系统交通规划交通规划城市交通城市交通l郑州规划城市道路系统主要由高速公路郑州规划城市道路系统主要由高速公路快速路快速路主干道三级系统组成主干道三级系统组成l高速公路有高速公路有7条：连霍高速、绕城高速、郑少高速、郑尧高速、机场高速、郑条：连霍高速、绕城高速、郑少高速、郑尧高速、机场高速、郑民高速和京港澳高速民高速和京港澳高速l快速路是北环道快速路是北环道，主干道包括：金水路、南阳路、东风路、农业路、文化路和，主干道包括：金水路、南阳路、东风路、农业路、文化路和黄河路黄河路本案本案规划篇规划篇交通规划交

42、通规划城市交通城市交通规划地铁线路规划地铁线路4 4号线距本项目较近，最近站号线距本项目较近，最近站点为货栈街站，距离本项目约点为货栈街站，距离本项目约10001000米。米。地铁4号线线路起于惠济区人民医院，途经新柳路、文化路、国基路、龙济路、如意东路、中州大道、腾飞路、金岱路、经南八路、烘云路，止于经济技术开发区，全长33.53公里，计划开工时间为2015年7月，2020年6月建成。本案本案货栈街站货栈街站本案本案规划篇规划篇片区规划片区规划郑州市A8片区范围界定：未来大道东、中州大道西、陇海路北未来大道东、中州大道西、陇海路北本项目位于郑州市A8片区中，具体为A8-005区，范围：东至中

43、州大道、西至未来大道、南至陇海铁路、北至货站街规划篇规划篇片区规划片区规划nA8-005街区规划地块位于未来大道以东，中州大道以西，货栈街以街区规划地块位于未来大道以东，中州大道以西，货栈街以南，陇海铁路以北的区域，处于南，陇海铁路以北的区域，处于A8片区最南端，总面积片区最南端，总面积0.84平方公里。平方公里。n居住用地 规划以金水路、郑汴路为界，分成三个居住片区，居住片区内以小高层、居住片区内以小高层、高层为主兼有多层，容积率不超过高层为主兼有多层，容积率不超过4.5，城中村改造的居住用地容积率以单独编制的各城中村控规要求确定。规划总住宅用地面积为250.6公顷，占总用地面积的35.4%

44、，商住混合用地78.06公顷，占总用地面积的11.02%。规划总人口约为19万人。其中本街区内规划居住用地面积为11.07公顷。规划篇规划篇片区规划片区规划规划篇规划篇片区规划片区规划规划篇规划篇片区规划片区规划政策篇政策篇行业政策行业政策限购政策限购政策产生影响产生影响自2011年1月6日起，限制非郑州户籍家庭在市区人口过密区域买房，范围包括“农业路以南、桐柏路以东、航海路以北、未来路以西区域，未来路与农业路交界处以中州大道为界”，即所谓的郑州市二环内；对本市户籍居民家庭在二环内限购一套直接遏制郑州市二环以内二套以上购房需求抑制外地人在二环内的投资自3月4日起，对郑州市区（含市内五区、郑东新

45、区），对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女），限购1套住房。对已拥有2套及以上住房的，暂停向其售房。对非郑州市户籍居民家庭，持有本市居住证1年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的，限制1套住房（符合一条即可）；无法提供上述证明的，暂停对其售房限购较为严格，直接影响商品房的交易量，商品房成交将出现萎缩对外地人购房的限制，将进一步促进交易量的减少，对于投资型住宅影响将更明显已出台政策已出台政策产生影响产生影响加息：4月5日央行宣布自2010年以来的第四次加息，金融机构一年期存贷款利率分别上调0.25个百分点。一年期存款利率达3.25%，一年期贷款利率达6.31

46、%抑制通胀，控制资金流动性增加房企资金压力和成本关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知要求，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用抑制通过认购、排号、发放VIP卡等形式收取定金，增加开发商资金链压力郑州市城乡规划局关于容积率指标计算规则的通知中，明确限制各种形式“偷”面积行为（资料附后）抑制各类“偷”面积方式政策篇政策篇行业政策行业政策政策篇政策篇行业政策行业政策预测出台政策预测出台政策产生影响产生影响取消预售增加开发商资金链压力，对中小开发商不利开征房产税抑制住宅产品投资

47、房产税房产税2011年年1月月28日起，上海、重庆开征房产税，上海居民新购第二套及以上住房和非上海居日起，上海、重庆开征房产税，上海居民新购第二套及以上住房和非上海居民新购房将征房产税，税率暂定为民新购房将征房产税，税率暂定为0.6%和和0.4%。重庆主城九区内存量增量独栋别墅、高档。重庆主城九区内存量增量独栋别墅、高档房、外地炒房客购第二套房将被征收房产税，税率为房、外地炒房客购第二套房将被征收房产税，税率为0.5%-1.2%。房产税何时将在全国范围内征收？开征后将对什么产品有利？什么产品不利？房产税何时将在全国范围内征收？开征后将对什么产品有利？什么产品不利？F房产税的征收将主要针对住宅产

48、品，这就要求本项目房产税的征收将主要针对住宅产品，这就要求本项目要注重产品研发，充分考要注重产品研发，充分考虑市场的需求，提高产品的抗虑市场的需求，提高产品的抗风险风险能力能力。第三部分第三部分 本项目地块及区域状况研究本项目地块及区域状况研究第三部分第三部分 本项目地块及区域资源状况研究本项目地块及区域资源状况研究本部分调查研究主要解决什么问题？本部分调查研究主要解决什么问题？本项目地块属性是什么样的？本项目区域属性是什么样的？本项目区域配套及资源状况如何？本项目地块价值在哪里？适合开发什么产品？调研说明调研说明第三部分第三部分 本项目地块及区域资源状况研究本项目地块及区域资源状况研究本部分

49、主要调研什么内容？本部分主要调研什么内容？地块位置状况周边交通状况地块现状、地容地貌等地块规划条件地块四邻状况周边配套情况地块价值分析区域资源状况地块位置状况地块位置状况l本项目地块位于郑州市三环以内，随着郑州市区的不断向外扩展，“市中心”的范围将越来越大，而三环以内区域的中心城区优势将越来越明显l地块东侧距离中州大道较近，经中州大道机场高速出入市区较为便利三环路三环路四环路四环路中中州州大大道道地块位置地块位置郑汴路郑汴路货栈街货栈街陇海铁路陇海铁路未未来来路路中中州州大大道道地块位置状况地块位置状况l地块位于货栈街东段，由建业香槟圣园、陇海铁路、盛煌燕归园和货栈街围合区域内l地块仅北侧临货

50、栈街，其余均不临路本项目本项目建业建业香槟圣园香槟圣园盛煌盛煌燕归园燕归园货栈街货栈街陇海铁路陇海铁路地块交通状况地块交通状况大交通（车行交通）大交通（车行交通）l项目大交通（车行交通）非常便利地块紧临货栈街，经货栈街陇海路可直达火车站区域地块东侧靠近中州大道，向南出入市区方便，向北可达郑东新区CBD地块南侧的航海路是贯穿郑州东西的大动脉地块西侧的未来路一定程度也可链接南北交通航海路航海路货栈街货栈街陇海路陇海路三环路三环路未未来来路路中中州州大大道道机机场场高高速速本案本案火车站火车站CBD周边交通状况周边交通状况小交通（人行交通）小交通（人行交通）l货栈街与商贸路是本项目周边主要人行道路l

51、郑州市规划中的地铁4号线在货栈街中州大道设有站点，距离本项目不足1000米。地铁4号线贯穿郑州西北与东南，计划开工时间为2015年7月，2020年6月建成l项目周边共有3条公交线路通过货栈街商贸路站点，货站街商贸路站点距离项目地块不到200米距离货栈街站货栈街站本案本案货栈街货栈街商商贸贸路路本案本案地块现状地块现状地块表面地块表面建筑物现状建筑物现状3栋住宅楼栋住宅楼地块西北角住宅楼地块西北角住宅楼板材仓库板材仓库板材仓库板材仓库地块内部火车道地块内部火车道河南华隆建材市场河南华隆建材市场l地块形状为不规则的多边形，西北角有3栋住宅楼无法拆迁。如图所示l地块表面目前是河南华木材市场，地表建筑

52、物多为简易仓库，易于拆迁l地块内部专用火车道允许拆迁地块规划条件地块规划条件ABl地块总占地86.342亩lA地块目前为仓储用地，存在土地性质变更问题，但变更难度较大，需做好仓储用的的开发准备lB地块容积率偏低lB地块由于靠近陇海铁路，规划要求将近4亩建造铁路防护绿地B地块地块规划用地分类规划用地分类居住用地居住用地占地面积占地面积46.344亩亩容积率容积率3.0建筑密度建筑密度25%建筑高度建筑高度90米米绿化率绿化率30%停车位停车位481个个A地块地块规划用地分类规划用地分类仓储用地仓储用地占地面积占地面积39.998亩亩周边物业情况周边物业情况l目前地块区域内专业市场、仓库与居住区混

53、杂，区域面貌较为陈旧木材公司家属楼建业香槟圣园油脂库陇海铁路燕归园竹材市场永恒新旺角凤凰台机电市场货栈街塑钢市场居民区本案本案周边配套情况周边配套情况l本项目位于主城区，总体来看配套成熟，利于居住生活医疗配套：无大型综合型医院，小诊所可满足居民日常基本医疗需要教育配套：教育配套薄弱，仅有凤凰台小学可满足需求，本项目可考虑建造一座幼儿园，吸引青年购房群体商业配套：周边商业配套较少，分散、档次低，缺乏大卖场等业态休闲配套：休闲、绿地配套缺乏，好的景观将成为区域开发的亮点其他配套：银行、快捷酒店等其他配套较为齐全本案本案凤凰台凤凰台小学小学地块价值分析地块价值分析l根据划整为零、划不规则为规则的原则

54、，地块大致可分为、三个区域紧临货栈街，展示面佳，紧临货栈街，展示面佳，商业价值大，是本项目商商业价值大，是本项目商业价值最高的区域，建议业价值最高的区域，建议此区域开发写字楼、公寓此区域开发写字楼、公寓和商用物业和商用物业此地块最靠里，不受货栈此地块最靠里，不受货栈街噪音影响，南侧绿化带街噪音影响，南侧绿化带既可阻断陇海铁路影响，既可阻断陇海铁路影响，又提升生态质量，较为安又提升生态质量，较为安静，私密性好静，私密性好地块方正，规模地块方正，规模较大，四周封闭，较大，四周封闭，易于规划，适宜易于规划，适宜培育社区环境，培育社区环境，提升居住品质，提升居住品质，建议开发青年住建议开发青年住宅与改

55、善型住宅宅与改善型住宅本项目商业及客户资源状况本项目商业及客户资源状况区域商业资源：区域商业资源：专业市场：专业市场：区域内有河南华隆建材市场、凤凰台机电市场、货栈街塑钢区域内有河南华隆建材市场、凤凰台机电市场、货栈街塑钢市场等专业市场，经营档次相对较低，但经营成熟，商户约市场等专业市场，经营档次相对较低，但经营成熟，商户约800人人零售商业：零售商业：区域内零售商业物业较少，集中型商业存在空白，开发机会区域内零售商业物业较少，集中型商业存在空白，开发机会较好，对于本项目，较好，对于本项目，可考虑填补区域市场空白可考虑填补区域市场空白客户资源：客户资源：自住型客户自住型客户：基于地块区位考虑，

56、本项目可满足郑州每年增加的基于地块区位考虑，本项目可满足郑州每年增加的3万万青年人群与部分改善型客户的自住需求青年人群与部分改善型客户的自住需求投资型客户投资型客户：郑州市高收入人群郑州市高收入人群42万人，包括：行政事业单位干部、万人，包括：行政事业单位干部、私营企业主、个体工商户等，同时还有部分其他城市客户，存在投资私营企业主、个体工商户等，同时还有部分其他城市客户，存在投资购房需求和投资商铺需求购房需求和投资商铺需求经营者经营者:目前周边商户约目前周边商户约800800人人, ,经商气氛较浓经商气氛较浓消费者消费者:周边居民与周边专业市场人群约周边居民与周边专业市场人群约1万人万人本项目

57、商业及客户资源状况本项目商业及客户资源状况地块属性及价值分析地块属性及价值分析总体来说，本项目地块开发条件较好总体来说，本项目地块开发条件较好l位于郑州市三环以内，区位优势明显位于郑州市三环以内，区位优势明显l周边交通便捷通畅，可达性强周边交通便捷通畅，可达性强l规模适中，利于规划布局，利于销售规模适中，利于规划布局，利于销售根据地块目前自身条件，存在一定的开发难度根据地块目前自身条件，存在一定的开发难度l街区历史较久，街区面貌陈旧街区历史较久，街区面貌陈旧l货栈街车流量大，存在安全问题货栈街车流量大，存在安全问题l陇海铁路阻挡南北交通，铁路噪音亦有影响陇海铁路阻挡南北交通，铁路噪音亦有影响l

58、区域配套陈旧、老化，周边教育、医疗、商业、休闲绿地配套较薄弱区域配套陈旧、老化，周边教育、医疗、商业、休闲绿地配套较薄弱l地块容积率偏低，总建筑面积较少地块容积率偏低，总建筑面积较少l西北西北3栋住宅楼不能拆迁，对地块规划布局产生一定影响栋住宅楼不能拆迁，对地块规划布局产生一定影响l地块临路面少，仅一侧临路，商业价值挖掘受限地块临路面少，仅一侧临路，商业价值挖掘受限l周边人口消费力较低，房屋消费能力低周边人口消费力较低，房屋消费能力低第四部分第四部分 郑州市房地产发展状况研究郑州市房地产发展状况研究本部分调查研究主要解决什么问题？本部分调查研究主要解决什么问题？郑州市房地产宏观运行状况如何？郑

59、州市房地产整体市场供应状况如何？供应特征如何？郑州市房地产分区状况及区域发展状况如何？郑州市房地产市场存在什么问题？郑州市房地产市场存在什么市场机会和空间？郑州市未来房地产市场发展趋势是什么？调研说明调研说明第四部分第四部分 郑州市房地产发展状况研究郑州市房地产发展状况研究本部分调查研究什么内容？本部分调查研究什么内容？房地产宏观运行状况调研郑州市分区域房地产发展情况郑州市房地产市场存在的问题郑州市房地产存在的市场空间和机会第四部分第四部分 郑州市房地产发展状况研究郑州市房地产发展状况研究郑州市房地产宏观运行状况郑州市房地产宏观运行状况2006-20102006-2010年郑州房地产投资额及增

60、长状况年郑州房地产投资额及增长状况年份年份住宅投资额住宅投资额（亿元）（亿元）商商业营业用房投用房投资额（亿元）元）办公楼投资额办公楼投资额（亿元）（亿元）其他其他（亿元）（亿元）投投资总额（亿元）元）增长率增长率（%）20062006177.18177.1827.2427.2413.9813.9811.4911.49229.89229.8936.76%36.76%20072007225.26225.2635.2235.2222.9822.9815.3015.30298.76298.7629.96%29.96%20082008341.79341.7935.7235.7224.0524.0533

61、.4033.40434.96434.9645.59%45.59%20092009394.16394.1651.0251.0221.9321.9346.7246.72513.83513.8318.13%18.13%20102010555.7555.7775.2775.250.9%50.9%年度投资额情况年度投资额情况房地产宏观分析房地产宏观分析l郑州近郑州近5年房地产开发投资额逐渐增多，年房地产开发投资额逐渐增多，2010年达到年达到775.2亿元亿元数据来源：河南统计年鉴2006-2010年郑州房地产投资总额及增长情况表年郑州房地产投资总额及增长情况表2006-20102006-2010年郑州

62、商品房屋销售面积及增长状况年郑州商品房屋销售面积及增长状况年份年份住宅住宅销售面售面积（万）（万）商商业营业用房用房销售面售面积（万）（万）办公楼公楼销售面售面积（万）（万）其他其他（万）（万）商品房屋商品房屋销售面售面积（万）（万）增增长率率（%）20062006753.93753.9335.1635.167.397.394.344.34800.82800.8230.4930.49200720071005.201005.2050.7650.7637.3037.304.644.641097.901097.9037.1037.1020082008658.49658.4942.2242.2231.

63、6031.604.544.54736.85736.85-32.89-32.89200920091085.141085.1455.3955.3954.2554.254.144.141198.921198.9262.7162.71201020101558.71558.729.829.8年度销售面积情况年度销售面积情况l近近5年郑州商品房屋销售面积基本保持增长势头年郑州商品房屋销售面积基本保持增长势头l2008年受经济危机影响，销售面积明显减少年受经济危机影响，销售面积明显减少房地产宏观分析房地产宏观分析数据来源：河南省统计年鉴2006-2010年商品房屋销售面积表年商品房屋销售面积表2006-20

64、102006-2010年郑州商品房屋销售额及增长状况年郑州商品房屋销售额及增长状况年份年份住宅住宅销售售额（万元）（万元）商商业营业用房用房销售售额（万元）（万元）办公楼公楼销售售额（万元）（万元）其他其他（万元）（万元）商品房屋商品房屋销售售额（万元）（万元）增增长率率（%）20062006202.86202.8623.8423.843.673.670.940.94231.31231.3142.9042.9020072007334.55 334.55 39.38 39.38 17.6217.620.79 0.79 392.34 392.34 69.6269.6220082008236.912

65、36.9135.0935.0916.1616.161.301.30289.46289.46-26.22-26.2220092009439.88439.8846.6346.6326.7426.741.571.57514.82514.8277.8677.8620102010772.7772.750.0%50.0%年度销售额情况年度销售额情况l近近5年郑州商品房屋销售额基本保持增长势头年郑州商品房屋销售额基本保持增长势头l2008年受经济危机影响，销售额大幅减少年受经济危机影响，销售额大幅减少房地产宏观分析房地产宏观分析数据来源：河南省统计年鉴2006-2010年商品房屋销售额表年商品房屋销售额表郑

66、州市郑州市20102010年年3 3月份月份-2011-2011年年2 2月份月份房地产开发上市量房地产开发上市量月月 份份3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9月月10月月11月月12月月2011.12011.2商品房上市量 （万平方米）79.3779.3790.990.987.5587.55107.35107.35109.73109.7355.8955.89167.15167.1572.9772.9786.6586.65100.9100.979.7479.7433.4633.46商品住宅上市量（万平方米）65.5765.5769.469.44 461.1361.13

67、89.3489.3497.0297.0243.743.7132.29132.2954.0654.0666.666.692.2792.2767.4567.4528.5728.57非住宅上市量（万平方米）13.813.821.421.46 626.4226.4218.0118.0112.7112.7112.1812.1834.8634.8618.9118.9120.0520.058.638.6312.2912.294.894.89房地产房地产数据来源：郑州市房管局数据来源：郑州市房管局开发上市总量情况开发上市总量情况l郑州市2010年3月份-2011年2月份商品房上市量以2010年9月份最高，为1

68、67.15万平方米，2011年2月份最低，为33.46万平方米。l二月份上市量降低主要受春节假期以及郑州市1月份限购政策影响。月 份3月4月5月6月7月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月2011.12011.12011.22011.2商品房销售量（万平方米）100.75100.75106.23106.2373.0473.0475.5175.5199.4599.45114.27114.2794.2494.2490.5490.5496.1696.16130.43130.4363.6963.6931.7831.78商品房销售量 （套）1019510195108741087467

69、3967397411741193939393110281102896079607942294229158915812502125025948594830723072商品住宅销售量（万平方米）92.1492.1488.7988.7955.9555.9559.2959.2981.5181.5196.1496.1480.3380.3379.6179.6177.8277.82112.1112.151.7751.7727.3827.38商品住宅销售量（套）952695269607960759525952650565058495849510105101058923892382378237755375531

70、1102111025100510026622662非住宅销售量（万平方米）8.618.6117.4417.4417.0917.0916.2216.2217.9417.9418.1318.1313.9113.9110.9310.9318.3418.3418.3318.3311.9311.934.44.4非住宅销售量（套）66966912671267787787906906898898923923684684118511851605160514001400848848410410销售量：销售量：n销售量反映当月房地产市场景气情况n2010年3月份-2011年2月份，郑州市商品房销售量2010年12

71、月最多、2011年2月最少n商品房销售量经历郑州1月份二环内限购令影响，2011年1月、2月销售量迅速下降郑州郑州市市20102010年年3 3月份月份-2011-2011年年2 2月份房月份房地产开发销售量地产开发销售量房地产房地产数据来源：郑州市房管局数据来源：郑州市房管局开发销售总量情况开发销售总量情况郑州市郑州市20102010年年3 3月份月份-2011-2011年年2 2月份房地产开发库存量月份房地产开发库存量月 份3月4月5月6月7月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月2011.12011.12011.22011.2商品房库存量 （万平方米）362.5362.

72、53 3347.73347.73363.6363.64 4396.9396.91 1407.1407.19 9348.8348.80 0423.5423.55 5405.9405.98 8396.4396.47 7366.9366.94 4382.99382.99384.67384.67商品住宅库存量（万平方米）219.3219.34 4201.37201.37207.9207.93 3239.9239.95 5255.4255.46 6203.0203.02 2254.9254.98 8229.4229.43 3218.2218.21 1198.3198.38 8214.06214.0621

73、5.25215.25非住宅库存量（万平方米）143.1143.19 9146.36146.36155.7155.71 1156.9156.96 6151.7151.73 3145.7145.78 8168.5168.57 7176.5176.55 5178.2178.26 6168.5168.56 6168.92168.92169.41169.41库存量：库存量：n库存量指房地产开发中累计未销售的数量n2010年8月，郑州市商品房库存量大幅减少，仅略高于4月份；9月份上升到2010年最高点。2011年1月、2月库存量较2010年12月份上涨。房地产房地产数据来源：郑州市房管局数据来源：郑州市房

74、管局库存总量情况库存总量情况注：本月库存量=上月库存量+本月上市量-本月销售量房地产房地产郑州市郑州市20102010年年3 3月份月份-2011-2011年年2 2月份商品房均价月份商品房均价月 份3月4月5月6月7月8月月9月月10月月11月月12月月2011.12011.2商品房均价（元/平方米）527052705407540758535853637163716025602562116211660266026636663673347334702570257301730172227222环比增长率（%）-6.19 2.60 8.25 8.85 -5.43 3.096.30.5110.52-

75、4.213.93-1.08住宅均价（元/平方米）485348535007500755065506541954195318531855485548596259626072607261766176633263326559655963896389环比增长率（%）-7.28 3.17 9.97 -1.58 -1.86 4.327.461.851.712.533.58-2.59非住宅均价（元/平方米）7672767274297429698969899854985492349234972797271030010300107471074712245122451126111261105191051912413

76、环比增长率（%）-2.39 -3.17 -5.92 40.99 -6.29 5.325.894.3413.94-8.1-6.591.80数据来源：郑州市统计局数据来源：郑州市统计局价格状况价格状况从郑州市2010年3月份-2011年2月份商品房均价状况来看，商品房均价基本呈上涨趋势，仅2010年12月份与2011年2月份有所下降商品住宅均价波动不大，2011年2月份有所下降非住宅商品房均价波动较大，主要受当月上市物业的区域和品质影响，不同区域价格差异较大 年份年份20042004200520052006200620072007200820082009200920102010商品房均价（元/平方

77、米）23272327261426142955295535523552399439944580458055365536均价增长率（%） 12.3312.3313.0513.0520.2020.2012.4412.4414.6714.6720.8720.87数据来源：郑州市历年统计年鉴数据来源：郑州市历年统计年鉴n郑州市商品住宅价格年均增长约郑州市商品住宅价格年均增长约15.5%15.5%n郑州市商品房均价同一增长幅度用的时间越来越短，涨幅越来越大郑州市商品房均价同一增长幅度用的时间越来越短，涨幅越来越大1000-2000元/平方米左右涨到2000-3000元/平方米用了5年；2000-3000元

78、/平方米以上涨到3000-4000元/平方米用了3年；3000-4000元/平方米左右涨到4000-5000元/平方米用了2年；从2009年的均价4580元/平方米上涨到2010年均价5536元/平方米，半年时间上涨幅度达20.87%。n从从20002000年均价年均价30003000元左右，到元左右，到20102010年底均价年底均价55365536元，十年间郑州房价翻了一倍元，十年间郑州房价翻了一倍n预计郑州市商品房价格增长速度将越来越快预计郑州市商品房价格增长速度将越来越快（但目前受限购政策的影响，价格将出现波动，近期预计有下降趋势）房地产房地产价格预测价格预测l影响楼盘增加价格的相关因

79、素分析影响楼盘增加价格的相关因素分析11大因素大因素 价格影响因素价格影响因素作用比例作用比例1 1自然增长自然增长15.5%15.5%2 2地块属性地块属性2.5%2.5%3 3企业品牌企业品牌1.5%1.5%4 4政策因素政策因素3.0%3.0%5 5产品设计产品设计3.0%3.0%6 6现场销售及政策现场销售及政策1.0%1.0%7 7推广宣传推广宣传1.0%1.0%8 8营销模式营销模式1.5%1.5%9 9资源整合资源整合1.0%1.0%1010成本增加成本增加4.0%4.0%1111物业管理与服务物业管理与服务1.0%1.0%合计：合计：35.5%35.5%房地产房地产价格预测价格

80、预测房地产房地产发展阶段发展阶段历史阶段历史阶段时间时间阶段特征阶段特征行业起步阶段行业起步阶段1999年、年、2000年年自1998年起停止住房实物分配并提出加快实现住房商品化，郑州房地产市场从福利分房跨入住房市场化，行业起步，渐渐市场化初步发展阶段初步发展阶段2000年至年至2003年年外来房地产企业进入以及本地房地产品牌成长，营销模式花样翻新，营销竞争开始，整版的房地产报纸广告、大面积的户外广告开始出现大跨步发展阶段大跨步发展阶段2003年下半年年下半年至至2010年年房价飞速上涨，随着招拍挂以来土地价格的飞涨，郑州市的商品住宅均价从2003年的每平方米1966元，一路上扬，到2010年

81、中 ，上涨到5500元，郑州楼市进入高价时代提升提升+盘整阶段盘整阶段2011年往后年往后今后，将有越来越多的房地产企业进入郑州开发，城市综合体、高端住宅、豪宅、高端写字楼、新型商业、高端酒店等将不断持续涌现，将在郑州这片土地上创造一个又一个开发亮点郑州市房地产发展阶段郑州市房地产发展阶段升龙现象：升龙现象：大量占有城中村，形成一套城中村改造、城市综合体开发和旧城改造的城市运大量占有城中村，形成一套城中村改造、城市综合体开发和旧城改造的城市运营特有模式。营特有模式。万达现象万达现象：全国布局万达广场，成为中国商业地产开发的领军企业，以万科为标杆。：全国布局万达广场，成为中国商业地产开发的领军企

82、业，以万科为标杆。建业现象建业现象：省域化开发布局，以住宅开发为主，商业地产、城市综合体目前涉及较少。：省域化开发布局，以住宅开发为主，商业地产、城市综合体目前涉及较少。正商现象正商现象：当年金成地产的翻版，密度高、价格低、速度快，多盘同开，：当年金成地产的翻版，密度高、价格低、速度快，多盘同开，在二七区形成在二七区形成“正商区正商区”，在航海路形成，在航海路形成“正商路正商路”。正商地产采取。正商地产采取“只走不看路只走不看路”的开发模式。这种模式的开发模式。这种模式目前来看是正确的，目前房地产是阳光大道，不需要看路，看路反而会耽误时间。目前来看是正确的，目前房地产是阳光大道，不需要看路，看

83、路反而会耽误时间。居易现象居易现象：早期开发二十一世纪社区，形成一定的影响力，后战略布局转向省外，目前因：早期开发二十一世纪社区，形成一定的影响力，后战略布局转向省外，目前因资金受困难以再回到郑州。资金受困难以再回到郑州。未来现象：未来现象：早期在郑州开发未来大厦、未来花园等取得好的成绩，后转战河南其他城市，早期在郑州开发未来大厦、未来花园等取得好的成绩，后转战河南其他城市，目前也难以再回到郑州，与居易相似。目前也难以再回到郑州，与居易相似。企业辉煌历史盘点：企业辉煌历史盘点： （每年都有几个热点企业，每个热点企业在房地产市场大舞台一般辉煌（每年都有几个热点企业，每个热点企业在房地产市场大舞台

84、一般辉煌3-5年，年，能够持久的不多）能够持久的不多）未未来来、金金成成、居居易易国国际际、新新长长城城、正正商商、升升龙龙 1998199920002001200220032004200520062007200820092010房地产房地产总结总结盘点郑州房地产开发企业之最盘点郑州房地产开发企业之最最大开发量企业最大开发量企业升龙升龙最大销售额企业最大销售额企业升龙升龙开发项目数量最多企业开发项目数量最多企业正商正商开发综合体最多企业开发综合体最多企业升龙升龙开发大盘最多企业开发大盘最多企业升龙升龙最佳城中村改造企业最佳城中村改造企业升龙升龙最佳别墅、洋房开发企业最佳别墅、洋房开发企业绿城绿

85、城最佳写字楼开发企业最佳写字楼开发企业绿地绿地最佳商业地产开发企业最佳商业地产开发企业万达、金智万达、金智最佳景观打造企业最佳景观打造企业绿城绿城最佳物业管理企业最佳物业管理企业绿城绿城别墅、洋房价格最高企业别墅、洋房价格最高企业绿城绿城公寓价格最高企业公寓价格最高企业绿城绿城写字楼价格最高企业写字楼价格最高企业绿地绿地商业地产价格最高企业商业地产价格最高企业金智金智第一个引入第一个引入ARTDECO风格企业风格企业升龙（曼哈顿）升龙（曼哈顿）第一个引入北欧风格企业第一个引入北欧风格企业建业建业第一个引入总部港写字楼第一个引入总部港写字楼建业建业第一个引入超五星级酒店企业第一个引入超五星级酒店

86、企业建业建业最佳专业市场综合体开发企业最佳专业市场综合体开发企业金智金智房地产房地产总结总结郑州市各区域房地产发展状况郑州市各区域房地产发展状况西区西区高新技术高新技术开发区开发区郑东新区郑东新区经济技术经济技术开发区开发区主城区主城区南区南区北区北区西南区西南区郑郑州州新新区区东北区东北区按经济及人们对区域的习惯认识，一改以往按行政区域划分的传统方法，将郑州划分为按经济及人们对区域的习惯认识，一改以往按行政区域划分的传统方法，将郑州划分为1010个区域：个区域：1.1.主城区；主城区；2.2.郑东新区；郑东新区；3.3.东北区；东北区；4.4.北区；北区；5.5.高新技术开发区；高新技术开发

87、区；6.6.西区；西区；7.7.西南区；西南区；8.8.南南区；区；9.9.经济技术开发区；经济技术开发区；10.10.郑州新区郑州新区郑州市房地产开发格局郑州市房地产开发格局区域区域范围界定范围界定主城区主城区京广路、沙口路以东，中州大道以西，北环路以南，航海路以北郑东新区郑东新区中州大道以东，京港澳高速以西，连霍高速以南，陇海铁路以北东北区东北区中州大道以东，连霍高速以北北区北区京广铁路以东，中州大道以西，北环路以北高新技术高新技术开发区开发区郑州高新技术产业开发区西区西区西环路以东，京广路、沙口路以西，北环路以南，航海路以北西南区西南区高新技术开发区以南，京沙快速通道以西南区南区桐柏路以

88、东，中州大道以西，航海路以南，绕城高速以北经济技术经济技术开发区开发区郑州经济技术开发区郑州新区郑州新区西起中州大道，东至中牟县东边界，南至郑州航空港区，北至黄河大堤，包括郑东新区、郑州经济技术开发区、中牟产业园区、郑州航空港区、郑州国际物流园区和中牟县等“五区一县”本项目位于主城区主城区主城区传统商业区传统商业区以二七商圈和火车站商圈为核心的郑州市商业中心区。l主城区范围界定主城区范围界定：西起京广路、沙口路组成的京沙快速通道，东至中州大道，南至：西起京广路、沙口路组成的京沙快速通道，东至中州大道，南至航海路，北至北环路。航海路，北至北环路。铁路货运区铁路货运区以郑州老东站和货栈街物流行业带

89、动的郑州老铁路货运区域。本项目位于本项目位于铁路货运区。铁路货运区。金水政务区金水政务区河南省委、省政府、省人大、省政协和省军区组成的政务区。西北区西北区主城区的西北角，金水区与惠济区交界的区域。金水政务区金水政务区西西北北区区传统传统商业区商业区铁路货运区铁路货运区北环路北环路航海路航海路京京沙沙快快速速通通道道中中州州大大道道主城区是郑州市房地产业的发源主城区是郑州市房地产业的发源地，也是房地产项目的聚集区。地，也是房地产项目的聚集区。根据区域功能的不同，主城区可根据区域功能的不同，主城区可分为四个区域：分为四个区域：主城区主城区传统商业区传统商业区金水政务区金水政务区西西北北区区传统传统

90、商业区商业区铁路货站区铁路货站区北环路北环路航海路航海路京京沙沙快快速速通通道道中中州州大大道道传统商业区地处郑州市区最中心，经过多年的开发与发展，逐渐形成了以二七商圈、火车站商圈为代表的郑州市商业中心区，积聚了百年商业文化和人气。但近年来，由于旧城改造步伐缓慢，商业业态水平低、基础设施老化、交通条件差等问题日益突出。l传统商业区多为商业项目，住宅项目较少，区域内住宅价格基本在传统商业区多为商业项目，住宅项目较少，区域内住宅价格基本在7500-8000元元/之间之间主城区主城区传统商业区传统商业区二七时代广场项目二七时代广场项目华润万象城项目华润万象城项目金博大城扩建项目金博大城扩建项目鸿森广

91、场项目鸿森广场项目二马路机电市场二马路机电市场改造项目改造项目金智万博商城金智万博商城二期项目二期项目郑州天兴国际郑州天兴国际商务大厦项目商务大厦项目郑州时代中心项目郑州时代中心项目德化大厦项目德化大厦项目恒隆广场项目恒隆广场项目百年德化二期项目百年德化二期项目l在此背景下，二七区联合郑州市规划局，对二七零售商圈和火车站批发商圈进行了重点升级改造，共规划了11个项目。l待项目全部建成后，二七广场商业中心区将形成配套功能完善、产业链条完整、抗风险能力强、辐射面积广的中国中部第一商圈。主城区主城区铁路货运区铁路货运区编号编号楼盘名称楼盘名称1正商蓝海港湾2正商幸福港湾3正商新蓝钻4中鼎翡翠三期5城

92、市之星6永恒新旺角7升龙凤凰城8通利紫荆尚都9中博家具中心10凤凰名优建材城11郑州商品大世界12郑州东建材n铁路货运区以老东站和货栈街为中心，物流业发展较好。铁路货运区以老东站和货栈街为中心，物流业发展较好。n郑汴路形成了以建材家居为主的专业市场商圈。货栈街是客货车进出市区的重要通道。郑汴路形成了以建材家居为主的专业市场商圈。货栈街是客货车进出市区的重要通道。21345本案本案6789101112楼盘楼盘专业市场专业市场l铁路货运区内住宅价格基本在铁路货运区内住宅价格基本在7000-8500元元/之间，根据区域不同差异较大之间，根据区域不同差异较大金水政务金水政务区区西西北北区区传统传统商业

93、区商业区铁路货站铁路货站区区北环北环路路航海航海路路京京沙沙快快速速通通道道中中州州大大道道编号编号楼盘名称楼盘名称1正弘蓝堡湾2英地天骄华庭3嘉辰时代公寓4金成时代广场5天伦星钻6曼哈顿广场7大观国际居住区8银基王朝12345678主城区主城区金水政务区金水政务区金水政务区是省委、省政府、省人大、省政协和省军区的金水政务区是省委、省政府、省人大、省政协和省军区的所在地，因此构成了它特定的产业环境。围绕这一区域的所在地，因此构成了它特定的产业环境。围绕这一区域的商务功能区、金融功能区和新产业带的形成，优化提升了商务功能区、金融功能区和新产业带的形成，优化提升了此区域的产业布局，并增强了核心竞争

94、力。此区域的产业布局，并增强了核心竞争力。 l金水政务区内住宅价格基本在金水政务区内住宅价格基本在8000-10000元元/之间之间主城区主城区西北区西北区主城区的西北角，金水区与惠济区交界南阳路两侧工厂较多，是老工业区建业森林半岛在附近的成功开发，带动了区域房地产业的发展，人们对此区域的认识逐渐改变升龙悦城升龙悦城建业壹号城邦建业壹号城邦建业森林半岛建业森林半岛l西北区目前在售项目较少，住宅价格基本在西北区目前在售项目较少，住宅价格基本在7000-8500元元/之间，不同项目差异较大之间，不同项目差异较大l住宅住宅综合体类综合体类n综合体类住宅：综合体类住宅：目前主城区区综合体类住宅较多，主

95、要有正弘蓝堡湾、金成时代广目前主城区区综合体类住宅较多，主要有正弘蓝堡湾、金成时代广场、升龙凤凰城等，随着主城区土地资源的愈加稀缺，未来综合体类住宅将会越来越场、升龙凤凰城等，随着主城区土地资源的愈加稀缺，未来综合体类住宅将会越来越多。多。主城区主城区正弘蓝堡湾正弘蓝堡湾金成时代广场金成时代广场升龙凤凰城升龙凤凰城主城区住宅开发：综合体类住宅较多，单纯住宅项目不多主城区住宅开发：综合体类住宅较多，单纯住宅项目不多住宅住宅n高层类住宅：高层类住宅：主城区单纯高层住宅不多，代表主城区单纯高层住宅不多，代表楼盘为英地天骄华庭。楼盘为英地天骄华庭。n产品类型特征产品类型特征140平方米以上的大户型和复

96、式较少；二房、三平方米以上的大户型和复式较少；二房、三房是主力户型，比例相当。房是主力户型，比例相当。二房、三房也较为畅销，尤其是二房、三房也较为畅销，尤其是70-90平方米的平方米的二房和二房和90-120平方米的三房表现最受市场欢迎；平方米的三房表现最受市场欢迎；140平方米以上的大户型和复式销售缓慢。平方米以上的大户型和复式销售缓慢。l住宅住宅高层类高层类主城区主城区英地天骄华庭英地天骄华庭住宅住宅集中度高：集中度高：郑州主城区的写字楼主要集郑州主城区的写字楼主要集中在花园路紫荆山路和经三路附近中在花园路紫荆山路和经三路附近供应量少：供应量少：主城区在售写字楼项目不多，主城区在售写字楼项

97、目不多，多集中在城市综合体项目中，即将上市写多集中在城市综合体项目中，即将上市写字楼项目有郑州时代中心、金成国贸旁项字楼项目有郑州时代中心、金成国贸旁项目等目等市场萎缩：市场萎缩：郑东新区高品质写字楼的聚郑东新区高品质写字楼的聚集和城市的发展趋势使主城区写字楼市场集和城市的发展趋势使主城区写字楼市场逐渐萎缩逐渐萎缩l主城区写字楼开发特征主城区写字楼开发特征主城区主城区花花园园路路紫紫荆荆山山路路经经三三路路郑州时代中心郑州时代中心金成国贸旁金成国贸旁项目项目写字楼写字楼主城区主城区紫荆山紫荆山花园路花园路商圈商圈东建材东建材商圈商圈二七商圈二七商圈火车站火车站商圈商圈白庙白庙IT商圈商圈批发批

98、发零售零售主城区商业配套成熟，批发、零售业主城区商业配套成熟，批发、零售业已形成成熟的商圈。已形成成熟的商圈。批发：批发：火车站商圈、白庙IT商圈、东建材商圈零售：零售：紫荆山花园路商圈、二七商圈商业商业郑东新区郑东新区l郑东新区范围界定郑东新区范围界定：西起中州大道，东至京港澳高速公路，南至陇海铁路，北至连霍高速。：西起中州大道，东至京港澳高速公路，南至陇海铁路，北至连霍高速。龙湖区：龙湖区：龙湖是郑东新区规划的点晴之笔，与流经市区的几条龙湖是郑东新区规划的点晴之笔，与流经市区的几条河流、河流、郑州国家森林公园郑州国家森林公园等构成城市生态区。等构成城市生态区。CBD中中心和心和CBD副中心

99、通过副中心通过3.7公里长的运河相连，形成一公里长的运河相连，形成一个个“如意如意”型。型。龙子湖高校园区：龙子湖高校园区：主要由高等院校组成。主要由高等院校组成。CBD区：区：中央商务区中央商务区,也是郑东新区的核心区。也是郑东新区的核心区。政务区：政务区：金水大道，省政府单位聚集。金水大道，省政府单位聚集。商住物流区：商住物流区：是是CBD的功能支撑区，是以机关单位、公益设施、现的功能支撑区，是以机关单位、公益设施、现代服务业及批发、物流、居住等功能为主体的综合区。代服务业及批发、物流、居住等功能为主体的综合区。 科技物流园区：科技物流园区：主要用于安排科研院所和研发机构，致力于开发主要用

100、于安排科研院所和研发机构，致力于开发IT、科技研发等高新技术产业。科技研发等高新技术产业。政务区政务区CBD区区龙湖区龙湖区龙子湖龙子湖高校园区高校园区商住物流区商住物流区科技科技物流物流园区园区中中州州大大道道陇海铁路陇海铁路连霍高速连霍高速京京港港澳澳高高速速l郑东新区内住宅价格基本都在郑东新区内住宅价格基本都在9500元元/以上以上l郑东新区发展阶段：郑东新区发展阶段：时间时间发展阶段发展阶段阶段特征阶段特征2003-2005年年起步阶段起步阶段2003年年1月月20日，郑州国际会展中心奠基，标志着郑东新区建设正式拉开帷日，郑州国际会展中心奠基，标志着郑东新区建设正式拉开帷幕。在起步阶段

101、，郑东新区交通、市政设施、绿化美化、教育、医疗配套等逐幕。在起步阶段，郑东新区交通、市政设施、绿化美化、教育、医疗配套等逐步先行建设起来。步先行建设起来。一批全国知名房地产企业率先进入郑东新区进行开发，主要项目有绿地老街、一批全国知名房地产企业率先进入郑东新区进行开发，主要项目有绿地老街、绿城百合公寓、顺驰第一大街、中义绿城百合公寓、顺驰第一大街、中义阿卡迪亚等。阿卡迪亚等。2006-2008年年发展阶段发展阶段各项基础配套工程逐步完工，各项基础配套工程逐步完工，CBD中心建设完成，城区初具规模。中心建设完成，城区初具规模。房地产开发更加升温，楼盘数量不断增长，此阶段主要开发楼盘有兴东房地产开

102、发更加升温，楼盘数量不断增长，此阶段主要开发楼盘有兴东龙龙腾盛世、绿地腾盛世、绿地卢浮宫馆、温哥华广场、顺驰卢浮宫馆、温哥华广场、顺驰中央特区等。中央特区等。2009年以后年以后快速增长阶段快速增长阶段（爆发期）（爆发期）开发量快速增长，城区建设与房地产开发大踏步向前，人气聚集加快增长，开发量快速增长，城区建设与房地产开发大踏步向前，人气聚集加快增长，影响力、辐射力不断增强，房地产竞争逐步激烈起来。影响力、辐射力不断增强，房地产竞争逐步激烈起来。今后，将有越来越多的房地产企业进入郑东新区开发，城市综合体、高端住今后，将有越来越多的房地产企业进入郑东新区开发，城市综合体、高端住宅、豪宅、高端写字

103、楼、新型商业、高端酒店等将不断持续涌现，将在这片新宅、豪宅、高端写字楼、新型商业、高端酒店等将不断持续涌现，将在这片新生的土地上创造一个又一个开发亮点。生的土地上创造一个又一个开发亮点。郑东新区郑东新区l郑东新区开发新亮点郑东新区开发新亮点三大新亮点：三大新亮点：1.1.省政府的搬迁省政府的搬迁随着省政府各个单位的搬迁，未来将会掏空金水区，形成郑东新区政务区。随着省政府各个单位的搬迁，未来将会掏空金水区，形成郑东新区政务区。2.2.新客站的建设新客站的建设一方面将在郑东新区形成一个一方面将在郑东新区形成一个“综合交通枢纽综合交通枢纽”区（高铁、地铁、轻轨、长途客运、快速公交等），区（高铁、地铁

104、、轻轨、长途客运、快速公交等），吸引大量有高铁城市的购房客户在此购房。如：安阳、鹤壁、新乡、许昌、漯河、驻马店、信阳等。吸引大量有高铁城市的购房客户在此购房。如：安阳、鹤壁、新乡、许昌、漯河、驻马店、信阳等。另一方面将形成一个新兴的商圈，出现大量商业设施、办公楼、酒店等，成为郑州新的最具发展前另一方面将形成一个新兴的商圈，出现大量商业设施、办公楼、酒店等，成为郑州新的最具发展前景的商圈。目前，绿地集团已经在此布局景的商圈。目前，绿地集团已经在此布局300米高双子楼，将成为未来郑州市的新地标。米高双子楼，将成为未来郑州市的新地标。3.3.龙湖区的开发龙湖区的开发规划面积约规划面积约40平方公里，

105、其中龙湖规划面积约平方公里，其中龙湖规划面积约6.08平方公里左右，是郑东新区规划的点晴之笔，与平方公里左右，是郑东新区规划的点晴之笔，与流经市区的几条河流、郑州国家森林公园等构成城市生态区，流经市区的几条河流、郑州国家森林公园等构成城市生态区，将是未来郑州市的豪宅聚集区。将是未来郑州市的豪宅聚集区。伸入龙湖的半岛为伸入龙湖的半岛为CBD副中心，是由高度为副中心，是由高度为100米的写字楼、宾馆和特色住宅等组成的环形城市，其米的写字楼、宾馆和特色住宅等组成的环形城市，其间有湖中湖，是商务、居住、旅游、娱乐和休闲的胜地。间有湖中湖，是商务、居住、旅游、娱乐和休闲的胜地。CBD中心和中心和CBD副

106、中心通过副中心通过3.7公里长的运河相连，形成一个公里长的运河相连，形成一个“如意如意”型，运河两岸是型，运河两岸是45米高的建筑，米高的建筑，运河两岸将形成郑东新区另一办公聚集区域。运河两岸将形成郑东新区另一办公聚集区域。郑东新区郑东新区l区域主要供应产品区域主要供应产品四大产品：住宅、写字楼、商业、酒店四大产品：住宅、写字楼、商业、酒店l目前开发楼盘集中分布在郑东新区起步区目前开发楼盘集中分布在郑东新区起步区住宅：住宅：目前开发的有：中豪目前开发的有：中豪汇景湾、正商汇景湾、正商东方港湾、高速东方港湾、高速奥兰花园、东方奥兰花园、东方鼎盛时代、鼎盛时代、永威东堂、双河湾、古德佳苑等。永威东

107、堂、双河湾、古德佳苑等。写字楼：写字楼：千玺广场、美盛中心、绿地之窗等。千玺广场、美盛中心、绿地之窗等。商业：商业：宝龙城市广场、绿地宝龙城市广场、绿地源盛国际、行署国际广场等。源盛国际、行署国际广场等。酒店：酒店：美盛中心喜来登酒店、永和国际广场卡尔森酒店、绿地新客玛酒店、绿地千玺广场万豪美盛中心喜来登酒店、永和国际广场卡尔森酒店、绿地新客玛酒店、绿地千玺广场万豪酒店等。酒店等。郑东新区郑东新区北区北区n郑州北区范围：京广铁路以东，中州大道以郑州北区范围：京广铁路以东，中州大道以西，北环路以北。西，北环路以北。n郑东北区以连霍高速为界，主要有郑东北区以连霍高速为界，主要有2类产品：类产品：以

108、南为高层、多层住宅类；以南为高层、多层住宅类；以北为洋房、以北为洋房、别墅类；别墅类；1123456789101112编号编号楼盘名称楼盘名称1利海托斯卡纳利海托斯卡纳2美之上美之上3普罗旺世普罗旺世4金蓝湾金蓝湾5华瑞紫桂苑华瑞紫桂苑6田园新城田园新城7琥珀名城琥珀名城8枫林上院枫林上院9四月天四月天10鑫苑逸品香山鑫苑逸品香山11怡丰森林湖怡丰森林湖12果岭山水三期果岭山水三期l北区内住宅价格基本在北区内住宅价格基本在7200-8000元元/之间之间西区西区l西区范围界定：西区范围界定：京广京广-沙口快速通道以沙口快速通道以西，南至航海路，北至北环路，西至西西，南至航海路，北至北环路，西至

109、西环路附近所围区域。环路附近所围区域。l两个部分：两个部分：按照发展状况不同，将西按照发展状况不同，将西区以陇海铁路为界分为南北两部分。区以陇海铁路为界分为南北两部分。l西区南部西区南部:是郑州市政务区，商业、文是郑州市政务区，商业、文化、娱乐和住宅设施比较完善，区域内化、娱乐和住宅设施比较完善，区域内有碧沙岗商圈，商业比较繁荣。沿棉纺有碧沙岗商圈，商业比较繁荣。沿棉纺路多老工业基地拆迁，未来项目较多。路多老工业基地拆迁，未来项目较多。l西区北部西区北部:由于地势较低，俗称由于地势较低，俗称“西北西北洼地洼地”，由于之前交通不便，发展比较，由于之前交通不便，发展比较滞后。区域内有几个大型企业，

110、城中村滞后。区域内有几个大型企业，城中村改造项目较多。改造项目较多。 西区北部西区北部西区南部西区南部l北区内住宅价格基本在北区内住宅价格基本在6400-9200元元/之间之间编号编号楼盘名称楼盘名称1正商明钻2九龙城3晶华城4风和日丽四期l西区北部房地产发展较滞后，区域交通不太便西区北部房地产发展较滞后，区域交通不太便利，城中村改造项目多，教育、医疗配套不完利，城中村改造项目多，教育、医疗配套不完善，总体居住档次低。善，总体居住档次低。l区域内有热电厂等几个污染较重的企业，对居区域内有热电厂等几个污染较重的企业，对居住环境有一定的影响。住环境有一定的影响。l区域距西流湖较近，西流湖改造将有利

111、于提升区域距西流湖较近，西流湖改造将有利于提升该区域人居环境。该区域人居环境。l河南省国家大学科技园（东区）位于此区域，河南省国家大学科技园（东区）位于此区域，建成后将成为郑州市西部的产业地标和建筑地建成后将成为郑州市西部的产业地标和建筑地标。标。13245西西 南南 板板 块块西西 北北 板板 块块13245西西 南南 板板 块块西西 北北 板板 块块1234西西 南南 板板 块块西西 北北 板板 块块国家国家大学大学科技科技园园1234西区南部西区南部西区北部西区北部国家国家大学大学科技科技园园西区西区北部北部西区西区南部南部编号编号楼盘名称楼盘名称1锦艺国际华都2升龙国际中心3鑫苑现代城

112、4中原万达广场5中原新城6康桥金域上郡7康桥溪山御府8城开祥和里9海森林10喜多家11升龙城l西区南部是郑州市政务区，郑州市委、市政府所西区南部是郑州市政务区，郑州市委、市政府所在地，也是郑州的老工业基地，生活气息浓郁。区在地，也是郑州的老工业基地，生活气息浓郁。区域内教育、医疗、商业、交通等各种配套完善。域内教育、医疗、商业、交通等各种配套完善。l此区域是西区房地产发展较好的区域，区域内多此区域是西区房地产发展较好的区域，区域内多旧城改造和老工业基地拆迁，土地供应相对较多，旧城改造和老工业基地拆迁，土地供应相对较多，为房地产开发提供较大空间。为房地产开发提供较大空间。123456789101

113、1建业建业密码国际密码国际西区南部西区南部西区北部西区北部调研区域图的位置调研区域图的位置在图上标出楼盘的位置在图上标出楼盘的位置用下面的图形标用下面的图形标南区区域东至机场高速、南至绕城公路、西至桐柏路、北至航海路。南城区楼盘分布特点：1.在航海路和未来路口至航海路和大学路口就是一个十分明显的聚集地段，2.再沿机场高速也有楼盘聚集的现象，3.南三环地区尤其是在城市村庄旁边也出现楼盘聚集现象。编号编号楼盘名称楼盘名称1橡树玫瑰城2美景鸿城3正商.新蓝钻4幸福港湾5橄榄城6升龙城7帝湖8亚星城市山水9黄金海岸10二七万达广场南区南区21356478910l南区内住宅价格基本在南区内住宅价格基本在

114、6500-8200元元/之间之间高新技术开发区高新技术开发区编号编号楼盘名称楼盘名称1基正盛世港湾2 万丰慧城3高新锦绣苑4新核心睿智楠园5西湖美景l位置：位置：郑州高新技术开发区位于郑州市西北部，东与郑州高新技术开发区位于郑州市西北部，东与西环路相连，西四环穿区而过，南距西环路相连，西四环穿区而过，南距310国道国道2公里，公里，北邻连霍高速公路，未来地铁北邻连霍高速公路，未来地铁1、3号线经过该区域，号线经过该区域，交通条件优越。交通条件优越。l产业密集：产业密集：该区域为河南省高新技术产业最密集、最该区域为河南省高新技术产业最密集、最发达的区域，河南省国家大学科技园（西区）等十大产发达的

115、区域，河南省国家大学科技园（西区）等十大产业园区吸引众多企业在此聚集，区域上班人群密集。业园区吸引众多企业在此聚集，区域上班人群密集。l教育配套完善：教育配套完善：区域内汇集郑州外国语中学、郑州中区域内汇集郑州外国语中学、郑州中学、郑州大学、解放军信息工程大学等名校，教育配套学、郑州大学、解放军信息工程大学等名校，教育配套完善。完善。l环境宜居：环境宜居：西流湖改造将提升西区生态环境，有利于西流湖改造将提升西区生态环境，有利于房地产的开发投资。房地产的开发投资。43215l高新区住宅价格基本在高新区住宅价格基本在5000-6300元元/之间之间调研区域图的位置调研区域图的位置在图上标出楼盘的位

116、置在图上标出楼盘的位置用下面的图形标用下面的图形标 郑州经济技术开发区规划控制面积郑州经济技术开发区规划控制面积82.1 平方公里，常住人口平方公里，常住人口5.5万人，万人，产业工人及其他从业人员近产业工人及其他从业人员近10万人。郑州经济技术开发区是河南省唯一的万人。郑州经济技术开发区是河南省唯一的国家级经济技术开发区，郑州市对外开放的窗口，外资企业、工业企业和国家级经济技术开发区，郑州市对外开放的窗口，外资企业、工业企业和出口加工企业的聚集地，郑州东南部的绿色产业园。出口加工企业的聚集地，郑州东南部的绿色产业园。 编号编号楼盘名称楼盘名称1远大.理想城2亚太银河湾3富田财富广场123经济

117、技术开发区经济技术开发区l经济技术开发区内在售项目少，在售经济技术开发区内在售项目少，在售远大理想城价格远大理想城价格7300元元/郑州房地产市场总结郑州房地产市场总结1 1、产品户型问题、产品户型问题同质化严重，使用功能不全。面积过大，总价高，市场上主力客户不能承受。可变性差，不具备生长性，如空间格局和设备设施不能随着家庭结构与技术进步进行调整。2 2、技术含量低、技术含量低施工工艺、新技术、智能化、节能化设施等运用少，缺乏技术含量。3 3、空间感差、空间感差空间布局不科学，功能组合不到位，视觉效果及体验效果不好。4 4、较大楼盘没细分、较大楼盘没细分目标客户如油菜籽、芝麻籽、白菜籽、萝卜籽

118、等一样混杂一起，没有精心挑拣和筛选，大盘产品没有细分，造成开发周期长，增加成本投入。一、郑州房地产市场产品存在的主要问题一、郑州房地产市场产品存在的主要问题第五部分第五部分 本项目区域分类物业状况研究本项目区域分类物业状况研究第五部分第五部分 本项目区域分类物业供应状况研究本项目区域分类物业供应状况研究本部分调查研究主要解决什么问题？本部分调查研究主要解决什么问题？本项目周边房地产市场供应状况如何？供应特征如何？本项目周边房地产市场存在什么问题？本项目周边房地产市场存在什么市场机会和空间？本项目周边未来房地产供应状况如何？本项目未来竞争环境如何？本项目所在区域未来房地产市场发展趋势是什么？本项

119、目应采取什么样的应对之策？调研说明调研说明本部分主要调研什么内容？本部分主要调研什么内容？区域目前住宅供应状况调研区域目前公寓供应状况调研区域目前商业发展状况调研区域目前写字楼供应状况调研区域目前酒店供应状况调研区域未来供应状况调研第五部分第五部分 本项目区域分类物业供应状况研究本项目区域分类物业供应状况研究l本项目周边区域（金水路、航海路、紫荆山路、中州大道路围合区）目前在售待售楼盘有本项目周边区域（金水路、航海路、紫荆山路、中州大道路围合区）目前在售待售楼盘有10个，部分尾盘个，部分尾盘未列出。未列出。编号号项目名称目名称1 1永恒永恒新旺角新旺角2 2建业建业香槟圣园香槟圣园3 3升龙升

120、龙凤凰城凤凰城 4 4中鼎翡翠三期中鼎翡翠三期5 5正商正商新蓝钻新蓝钻6 6城市之星城市之星7 7大观国际居住区大观国际居住区8 8银基王朝银基王朝3 3期期9 9兴达国贸兴达国贸1010润景时代润景时代上上郡上上郡项目分布状况项目分布状况本案12345678910住宅住宅城市综合体城市综合体写字楼写字楼目前供应状况调研目前供应状况调研目前供应状况调研目前供应状况调研住宅类住宅类编号号项目名称目名称总体量总体量（平方米）（平方米）主力户型主力户型主力面积主力面积（平方米）（平方米）销售均价销售均价（元（元/ /平方米）平方米）1 1永恒永恒新旺角新旺角约7万（当期）2房 3房74-99预计7

121、000以上2 2建业建业香槟圣园香槟圣园约8.5万2房 3房88 11568003 3升龙升龙凤凰城凤凰城约185万2房 3房75-90 120-14083004 4中鼎翡翠三期中鼎翡翠三期约10万1房 2房 3房41-45 52-6271-89 104-13078005 5正商正商新蓝钻新蓝钻约180万（总）2房 3房4房88-90 120-150 151-157预计8000以上6 6城市之星城市之星约4万1房 2房 3房33-60 62-91 90-10673007 7大观国际居住区大观国际居住区300亩3房 4房149-190一期8000二期预计100008 8银基王朝银基王朝3 3期期

122、500亩（3期60亩)3房90-139100009 9润景时代润景时代上上郡上上郡三房（复式）120左右预计7000目前供应状况调研目前供应状况调研住宅类住宅类案案 名名永恒新旺角建筑建筑风格格Artdeco开开发商商郑州永恒万通置业有限公司销售均价售均价预计7000元/以上物物业位置位置金水区郑汴路与商贸路交汇处向南300米开开盘日期日期未开盘建筑建筑类型型小高层、高层销售率售率占地面占地面积153410（当期）主力主力户型型2房 3房建筑面建筑面积约7万（当期）主力面主力面积74-99总套数套数交房交房标准准毛坯住宅类住宅类目前供应状况调研目前供应状况调研75 两房两房94 三房三房99

123、三房三房94 三房三房住宅类住宅类目前供应状况调研目前供应状况调研案案 名名建业香槟圣园建筑建筑风格格法式地中海开开发商商建业住宅集团（中国）有限公司 销售均价售均价6800物物业位置位置未来路与货栈街交叉口东500米开开盘日期日期二期2010.5.10建筑建筑类型型高层、小高层销售率售率仅剩一套占地面占地面积29911主力主力户型型2房 3房建筑面建筑面积85328主力面主力面积88 115总套数套数877交房交房标准准毛坯住宅类住宅类目前供应状况调研目前供应状况调研70 一房一房54 一房一房88 两房两房88 三房三房138 三房三房住宅类住宅类目前供应状况调研目前供应状况调研案案 名名

124、升龙凤凰城建筑建筑风格格新古典开开发商商河南捷宏置业有限公司销售均价售均价8300元/平方米物物业位置位置金水区未来路与郑汴路交汇处 开开盘日期日期2011.3.19建筑建筑类型型高层销售率售率75%（当期）占地面占地面积337776平方米主力主力户型型2房 3房建筑面建筑面积185万平方米主力面主力面积75-90 120-140总套数套数4912（总）交房交房标准准毛坯住宅类住宅类目前供应状况调研目前供应状况调研38 一房一房54 一房一房78 两房两房112 三房三房136 三房三房区域二手房情况区域二手房情况目前供应状况调研目前供应状况调研名称名称面积面积户型户型总价总价单价单价建业香槟

125、圣园117平方米三室两厅85万7260元/平方米建业香槟圣园90平方米三室两厅72万8000元/平方米紫云小区（2004年）98平方米两室两厅56万5715元/平方米紫薇小区（2008年）104平方米两室两厅70万6731元/平方米u区域二手房价格状况分析区域二手房价格状况分析区域二手房总体呈现两种态势：区域二手房总体呈现两种态势：老小区如紫云小区、紫薇小区，受楼盘本身品质、户型、绿化、配套、物业管理水平影响，二手房价格老小区如紫云小区、紫薇小区，受楼盘本身品质、户型、绿化、配套、物业管理水平影响，二手房价格相对较低；相对较低；新小区如建业新小区如建业香槟圣园，项目品质高，户型精简，规划合理，

126、配套、物业管理好，二手房价格最高达香槟圣园，项目品质高，户型精简，规划合理，配套、物业管理好，二手房价格最高达80008000元元/ /平方米，价格较周边新房价格还高。平方米，价格较周边新房价格还高。可见，本区域对于面积精简、户型合理，整体配套、物管较好的住宅需求旺盛，本区域住可见，本区域对于面积精简、户型合理，整体配套、物管较好的住宅需求旺盛，本区域住宅若要提高价格，需注重项目品质、规划、配套、物管等。宅若要提高价格，需注重项目品质、规划、配套、物管等。目前供应状况调研目前供应状况调研住宅类住宅类u区域住宅价格状况分析区域住宅价格状况分析住宅价格住宅价格本项目区域周边住宅价格由北向南成本项目

127、区域周边住宅价格由北向南成“U U”型趋势，以货栈街周边型趋势，以货栈街周边价格最低。价格最低。沿货栈街，建业沿货栈街，建业香槟圣园仅剩最后一套顶层，售价香槟圣园仅剩最后一套顶层，售价67706770元元/ /平方平方米，永恒新旺角预计开盘价格在米，永恒新旺角预计开盘价格在70007000元元/ /平方米以上。平方米以上。货栈街以北，沿金水路住宅价格基本可达货栈街以北，沿金水路住宅价格基本可达1000010000元元/ /平方米，沿郑汴平方米，沿郑汴路升龙凤凰城住宅价格达路升龙凤凰城住宅价格达83008300元元/ /平方米。平方米。货栈街以南，沿航海路，正商新蓝钻预计货栈街以南，沿航海路，正

128、商新蓝钻预计80008000元元/ /平方米，中鼎翡平方米，中鼎翡翠翠78007800元元/ /平方米。平方米。n货栈街目前房地产开发水平较低，沿街多老旧房屋、专货栈街目前房地产开发水平较低，沿街多老旧房屋、专业市场，居住环境差，配套也相对落后，造成货栈街成为业市场，居住环境差，配套也相对落后，造成货栈街成为“被遗弃被遗弃”的角落，影响周边住宅价格的提升。的角落，影响周边住宅价格的提升。楼楼盘名称名称均价均价（元（元/ /平方米）平方米）银基王朝3期10000大观国际居住区二期预计10000升龙凤凰城8300永恒新旺角预计7000以上中鼎翡翠7800正商新蓝钻预计8000以上高高 低低 高高本

129、项目该如何应对？1.产品研发要做好2.区域未来前景即将改善，市场需求增多3.需精准锁定客户目前供应状况调研目前供应状况调研住宅类住宅类u区域住宅产品供应结构区域住宅产品供应结构产品类型：产品类型：项目周边区域内青年住宅居多，包括永恒项目周边区域内青年住宅居多，包括永恒新旺角、建业新旺角、建业香槟圣园、中鼎香槟圣园、中鼎翡翠，改善型住宅包括大观国际居住区、正商翡翠，改善型住宅包括大观国际居住区、正商新蓝钻；大户型相对较少，销售速度也新蓝钻；大户型相对较少，销售速度也较慢。较慢。u区域住宅户型与面积特征区域住宅户型与面积特征从住宅户型上看：从住宅户型上看：主力户型为主力户型为2 2房和房和3 3房

130、户型房户型从住宅面积上看：从住宅面积上看：主力面积主要分布在两个较为集中的区间：一个是主力面积主要分布在两个较为集中的区间：一个是70-9070-90平方米，一平方米，一个是个是100-130100-130平方米，其中平方米，其中70-9070-90平方米多为平方米多为2 2房，而房，而100-130100-130平方米为平方米为3 3房，部分楼盘设计房，部分楼盘设计有有9090平方米以下的平方米以下的3 3房户型，面积精简，功能齐全，对于青年首次置业有较大的吸引力。房户型，面积精简，功能齐全，对于青年首次置业有较大的吸引力。n对于本项目，要对总体市场细分，确定本项目的产品结构：对于本项目，要

131、对总体市场细分，确定本项目的产品结构：竞争型产品：竞争型产品：青年住宅、改善型住宅，本项目要注重产品研发，提高自身竞争优势；青年住宅、改善型住宅，本项目要注重产品研发，提高自身竞争优势；空白型产品：空白型产品：分而不离式住宅，目前区域内没有供应，可考虑开发；分而不离式住宅，目前区域内没有供应，可考虑开发；稀缺型产品：稀缺型产品：公寓、商铺产品，目前供应少，属于稀缺产品，可考虑开发。公寓、商铺产品，目前供应少，属于稀缺产品，可考虑开发。目前供应状况调研目前供应状况调研住宅类住宅类配套与物业管理配套与物业管理规划与建筑型态规划与建筑型态建筑风格与景观建筑风格与景观新技术与新部品新技术与新部品本项目

132、周边区域目前在售住宅楼本项目周边区域目前在售住宅楼盘从规划上看多数采用封闭住宅盘从规划上看多数采用封闭住宅小区小区+外围商业的规划布局形式外围商业的规划布局形式从建筑形态上看大部分以高层建从建筑形态上看大部分以高层建筑为主，建业筑为主，建业香槟圣园主要为香槟圣园主要为小高层，正商小高层，正商新蓝钻包括高层、新蓝钻包括高层、小高层、多层小高层、多层建筑风格广泛，包括现代、地中建筑风格广泛，包括现代、地中海、海、 ArtDeco等，升龙等，升龙凤凰城凤凰城采用简约新古典、永恒采用简约新古典、永恒新旺角新旺角采用采用ArtDeco风格，建业风格，建业香槟香槟圣园采用法式地中海风格圣园采用法式地中海风

133、格住宅楼盘景观打造根据楼盘定位住宅楼盘景观打造根据楼盘定位档次及风格的需要呈现不同的标档次及风格的需要呈现不同的标准和水平准和水平在新技术与新部品的采用上，本在新技术与新部品的采用上，本项目周边在售楼盘配置水平相当，项目周边在售楼盘配置水平相当，外墙外保温系统、可视对讲系统、外墙外保温系统、可视对讲系统、断桥铝合金窗户等技术均较为普断桥铝合金窗户等技术均较为普及及较大规模楼盘如升龙较大规模楼盘如升龙凤凰城、凤凰城、正商正商新蓝钻拥有商业等配套，新蓝钻拥有商业等配套，规模较小楼盘配套状况一般，但规模较小楼盘配套状况一般，但多数楼盘的安保系统均较为到位多数楼盘的安保系统均较为到位物业管理方面，建业

134、、升龙、正物业管理方面，建业、升龙、正商楼盘的物业管理水平较高，其商楼盘的物业管理水平较高，其他楼盘物业管理水平一般他楼盘物业管理水平一般目前供应状况调研目前供应状况调研住宅类住宅类总总 结结1.1.价格上涨空间大价格上涨空间大与周边其他区域相比，货栈街区域价格偏低，未来上涨空间大。与周边其他区域相比，货栈街区域价格偏低，未来上涨空间大。2.2.区域供应少区域供应少目前，住宅供应主要集中在郑汴路、航海路，而其中间位置供应较少，本项目正处于中间目前，住宅供应主要集中在郑汴路、航海路，而其中间位置供应较少，本项目正处于中间位置，本项目的开发可满足区域需求。位置，本项目的开发可满足区域需求。3.3.

135、区域面貌即将改善区域面貌即将改善随着区域的发展，货栈街沿街专业市场将逐步搬离市区，区域面貌将焕然一新。随着区域的发展，货栈街沿街专业市场将逐步搬离市区，区域面貌将焕然一新。4.4.市场需求多市场需求多随着周边专业市场的搬迁，区域形象的改变，未来选择本区域居住的人群将逐渐增加。随着周边专业市场的搬迁，区域形象的改变，未来选择本区域居住的人群将逐渐增加。市场需求不断变化，需要满足需求、刺激需求、改善需求、提升需求、创造需求，本项市场需求不断变化，需要满足需求、刺激需求、改善需求、提升需求、创造需求，本项目机会较多。目机会较多。随着城市的扩张，越来越多的人涌入城市，对于住房的需求不断增加，自用、投资

136、需求随着城市的扩张，越来越多的人涌入城市，对于住房的需求不断增加，自用、投资需求较大。较大。目前供应状况调研目前供应状况调研公寓类公寓类l本项目周边区域没有纯公寓产品，主要是住宅项目中的少量小户型，本项目可考虑开发本项目周边区域没有纯公寓产品，主要是住宅项目中的少量小户型，本项目可考虑开发部分公寓产品，填充市场空白，满足投资人士的需求部分公寓产品，填充市场空白，满足投资人士的需求标号标号名称名称面面积积户户型型1建业香槟圣园54-70一室一厅2升龙凤凰城35-54一室一厅3中鼎翡翠40-69标间、一室一厅4城市之星34-60标间、一室一厅目前供应状况调研目前供应状况调研公寓类公寓类现有市场问题

137、现有市场问题1. 公寓供应较少，缺少真正的投资型公寓公寓供应较少，缺少真正的投资型公寓2. 公寓面积偏大，缺少面积精简、低总价、投资回报率高的公寓公寓面积偏大，缺少面积精简、低总价、投资回报率高的公寓市场存在机会市场存在机会1.目前项目周边区域无真正的公寓产品，存在市场空白目前项目周边区域无真正的公寓产品，存在市场空白2.随着区域面貌的改善，居住人群的增加，公寓类产品的价值将凸显，本项目可考虑随着区域面貌的改善，居住人群的增加，公寓类产品的价值将凸显，本项目可考虑开发部分公寓产品开发部分公寓产品总结总结商业类商业类商业地产商业地产目前供应状况调研目前供应状况调研案案 名名升龙凤凰城商商铺均价均

138、价未开盘开开发商商河南捷宏置业有限公司业种种专业建材家居物物业位置位置未来路与郑汴路交汇处商商业面面积70万平方米建筑建筑类型型SHOPING MALL交房交房标准准毛坯商铺售价商铺售价一层预计一层预计3-43-4万元万元/ /平方米；二层预计平方米；二层预计2 2万元万元/ /平方米平方米升龙升龙凤凰城地处商贸路以西、郑汴路以南、未来大凤凰城地处商贸路以西、郑汴路以南、未来大道以东、陇海铁路以北，原址为凤凰台名优建材城。本道以东、陇海铁路以北，原址为凤凰台名优建材城。本项目总体建筑规模达到项目总体建筑规模达到185185万平方米。项目总体规划由万平方米。项目总体规划由返迁住宅、酒店式公寓、高

139、档居住、高级智能办公、主返迁住宅、酒店式公寓、高档居住、高级智能办公、主题商业街区及酒店六部分组成。题商业街区及酒店六部分组成。升龙企业投资开发的升龙企业投资开发的7070万平方米左右的专业建材家居万平方米左右的专业建材家居SHOPING MALLSHOPING MALL，通过对商品流、人流、资金流高效、有，通过对商品流、人流、资金流高效、有序地运转，将建设成为序地运转，将建设成为“一站式全球家居购物公园一站式全球家居购物公园”。l凤凰城凤凰城7070万平方米商业主要为专业市场，未来也将有万平方米商业主要为专业市场，未来也将有大体量零售商业上市。本项目规模有限，难与其抗衡，大体量零售商业上市。

140、本项目规模有限，难与其抗衡，可开发服务周边社区的区域配套型商业。可开发服务周边社区的区域配套型商业。商业类商业类商业地产商业地产目前供应状况调研目前供应状况调研案案 名名永恒新旺角商商铺均价均价未开盘开开发商商郑州永恒万通置业有限公司业种种自主决定物物业位置位置郑汴路与商贸路交汇处向南300米商商业面面积建筑建筑类型型临街商铺交房交房标准准毛坯商铺售价商铺售价一层预计一层预计3 3万元万元/ /平方米以上；一二层连体预计平方米以上；一二层连体预计1-21-2万元万元/ /平方米；平方米；一二三层连体预计一二三层连体预计1 1万元万元/ /平方米以上平方米以上目前供应状况调研目前供应状况调研商业

141、类商业类在营商业在营商业编号编号名称名称租金（元租金（元/平方米平方米月）月）1货栈街沿街商铺（未来路-中州大道之间）60902青年路铝材市场50603塑钢市场50604凤凰台机电市场505郑州白庄陶瓷五金水暖市场35l本项目周边区域目前商业多为五金、机电、建材、物流等专业市场，临街分布少量社区零售商业；l随着周边升龙凤凰城、建业香槟圣园等楼盘的带动，周边专业市场逐步搬迁，未来区域人气将大幅增加，对商业的需求也将逐步增强。目前供应状况调研目前供应状况调研商业类商业类现有市场问题现有市场问题1. 区域车流量大，人流量小，人气低，大型零售商业缺少人气区域车流量大，人流量小，人气低，大型零售商业缺少

142、人气2.区域零售商业体量小，沿街零散分布，辐射力小区域零售商业体量小，沿街零散分布，辐射力小3.区域专业市场环境脏、乱，影响居住品质，不利于区域形象提升区域专业市场环境脏、乱，影响居住品质，不利于区域形象提升市场存在机会市场存在机会1.本项目可开发相对集中的社区配套型零售商业，服务周边小区本项目可开发相对集中的社区配套型零售商业，服务周边小区2.随着周边市场的搬迁，区域形象将极大改善，居住人群增加，将有利于社区型商业随着周边市场的搬迁，区域形象将极大改善，居住人群增加，将有利于社区型商业的发展的发展总结总结目前供应状况调研目前供应状况调研写字楼类写字楼类名名 称称升龙环球广场物业级别物业级别甲

143、级位位 置置郑汴路与凤台南路交叉口销售价格销售价格12000元/平方米开发商开发商郑州捷宏置业有限公司开盘时间开盘时间2011.1占地面积占地面积17748平方米建筑面积建筑面积93000平方米总套数总套数约450套主力面积主力面积150-180平方米物业公司物业公司河南升龙物业管理有限公司物业费物业费5.5元/平方米月A座座B座座l本项目周边区域目前在售写字楼有升龙环球广场和兴达国贸两个本项目周边区域目前在售写字楼有升龙环球广场和兴达国贸两个目前供应状况调研目前供应状况调研写字楼类写字楼类名名 称称兴达国贸物业级别物业级别甲级位位 置置紫荆山路与东西大街交汇处向北50米销售价格销售价格100

144、00元/平方米开发商开发商郑州日月潭房地产开发有限公司开盘时间开盘时间2011.3占地面积占地面积18461平方米建筑面积建筑面积约9万平方米总套数总套数约521套主力面积主力面积218平方米物业公司物业公司北京国基伟业物业管理有限公司物业费物业费4.9元/平方米月目前供应状况调研目前供应状况调研写字楼类写字楼类 本项目将开发本项目将开发2万平方米的写字楼用于自用，因此，对写万平方米的写字楼用于自用，因此，对写字楼市场状况不予深入研究。字楼市场状况不予深入研究。酒店名称酒店名称地址地址档次档次人和快捷宾馆货栈街与未来路交叉口东400米中档春晖商务酒店货栈街与未来路交叉口南100米中低档目前供应

145、状况调研目前供应状况调研酒店类酒店类总结l区域内专业市场多，物流发达，来此区域的做生意者和商务人士居多，对商务快捷酒店存在一定的需求；l目前项目周边仅有两个快捷酒店，本项目可考虑开发适量快捷酒店，满足周边来往人士需要未来供应状况调研未来供应状况调研编号编号未来上市未来上市1凤凰城后续开发凤凰城后续开发2凤凰台城中村改造凤凰台城中村改造H区区3永恒永恒新旺角后续开发新旺角后续开发4周边专业市场的未来开发周边专业市场的未来开发未来区域内即将上市楼盘盘点未来区域内即将上市楼盘盘点l本项目周边目前开发水平较低，伴随周边专业市场本项目周边目前开发水平较低，伴随周边专业市场的搬迁，区域形象的改善，未来上市

146、量将增加的搬迁，区域形象的改善，未来上市量将增加l其中凤凰城总体量其中凤凰城总体量185万平方米，凤凰台城中村改造万平方米，凤凰台城中村改造H区约区约8.3万平方米，永恒新旺角目前开发了万平方米，永恒新旺角目前开发了7万平方万平方米，后续预计还有米，后续预计还有90万平方米万平方米2134444本案l周边专业市场总面积约200亩，按3.5的容积率计算，未来上市量约47万平方米。l预计区域未来总上市面预计区域未来总上市面积约积约210210万：万：凤凰城：约70万(商业)新旺角：约90万专业市场改造:约50万目前供应状况调研目前供应状况调研总结总结住宅公寓商业写字楼酒店面临竞争存在空白市场有限自

147、己使用存在需求开发竞争型产品开发精品公寓开发社区配套商业2万平方米写字楼开发快捷酒店第六部分第六部分 本项目目标客户需求状况研究本项目目标客户需求状况研究目标客户需求状况研究目标客户需求状况研究调研说明调研说明个体私个体私营业主（商主（商户）企企业负责人人企企业中高中高层管理人管理人员党政机关干部党政机关干部专业人士（工程人士（工程师/ /医生医生/ /教教 师/ /律律师等）等）公司公司职员自由自由职业者者离退休人离退休人员周周边小区居民小区居民调研区域与对象调研区域与对象地块地块附近附近郑汴路以郑汴路以北区域北区域紫荆山航紫荆山航海路围合海路围合区域区域郑东新郑东新区区域区区域经济开发区区

148、域经济开发区区域目标客户需求状况研究目标客户需求状况研究调研说明调研说明调研数量调研数量目标客户访谈问卷目标客户访谈问卷 150 150 份份商户意见征询表商户意见征询表 50 50 份份调研目的（解决什么问题）调研目的（解决什么问题）本项目目标客户是谁？本项目目标客户需求什么样的产品？本项目住宅应如何定位？目标客户是谁？目标客户需要什么样的产品？本项目商业如何定位？可否开发专业市场（如建材市场）？市场空间有多大？本项目适合开发酒店式公寓产品吗？酒店式公寓如何定位？目标客户是谁？本项目适合开发写字楼吗？应开发成什么样的写字楼？目标客户是谁？本项目适合开发酒店吗？应开发成什么样的酒店？如何塑造竞

149、争优势？调研说明调研说明目标客户需求状况研究目标客户需求状况研究（一）本项目购房目标客户调研（一）本项目购房目标客户调研1.公共部分公共部分目标客户怎样看待本项目的位置和区域？目标客户认为本项目适合开发什么样的房子？目标客户认为哪些人会在这里买房子？目标客户考虑购买本项目的什么房子？ 目标客户购房是投资还是自用？2.住宅目标客户住宅目标客户目前的居住状态是什么？对目前的居住条件满意吗？不满意的地方是哪里？是否考虑购房或换房？打算在哪个区域购房？若再次购买房子，需要什么样的功能和空间？计划购买住宅的总价？打算购买住宅的面积？准备购买住宅的户型？能接受的住宅单价？打算购买住宅产品的形态？ （1）高

150、端住宅需求状况 （2）改善型住宅需求状况 （3）中年空巢住宅需求状况 （4）分而不离式住宅需求状况 （5）青年住宅需求状况购买住宅最担心的问题？在此购买住宅时希望有哪些配套设施？其他的建议与要求？住宅目标客户背景？3.商铺目标客户商铺目标客户是否看好在本项目做商业开发？认为本项目适合开发为专业市场吗?认为本项目适合经营哪些业种?如果您购买商铺，选择的楼层?计划购买商铺的总价?准备购买商铺的面积?能接受商铺的单价?调研内容调研内容期望的租金?在投资商铺时最担心的问题?商铺目标客户背景?购买酒店式公寓预期的单价？购买酒店式公寓期望的交房标准？在此购买酒店式公寓最担心的问题？公寓目标客户背景？4.酒

151、店式公寓目标客户酒店式公寓目标客户期望购买多少套本项目酒店式公寓？期望购买一套本项目酒店式公寓的总价？需要酒店式公寓的面积？需要的户型？5.写字楼目标客户写字楼目标客户认为本项目区域有办公需求吗？有什么样的办公需求？打算购买写字楼的形态?计划购买写字楼的总价?需要多大面积的写字楼?能接受的单价?在此购买写字楼最希望有哪些公共配套?在此购买写字楼最担心的问题?在这里办公,对电梯、大堂、停车位等公共配置有什么要求？写字楼目标客户背景?（二）主力商家与商户调研（二）主力商家与商户调研怎样看待本项目的位置和区域?是否看好在本项目做商业开发?认为本项目适合开发零售商业还是批发市场?认为本项目适合经营哪些

152、业种?会租赁本项目商铺进行经营吗?如果打算在此经营，需要的面积?预期的租金?在此经营最担心的问题?在此经营最想得到的服务?是否愿意购买本项目商铺?调研说明调研说明目标客户需求状况研究目标客户需求状况研究调研说明调研说明（一）本项目购房目标客户调研（一）本项目购房目标客户调研（二）商家与商户调研（二）商家与商户调研1.1.公共部分公共部分2.2.住宅目标客户住宅目标客户3. 商铺目标客户商铺目标客户5.5.酒店式公寓目标客户酒店式公寓目标客户6.6.写字楼目标客户写字楼目标客户目标客户需求状况研究目标客户需求状况研究意见意见比重（比重（% %）非常好非常好1818好好3737一般一般3939不好

153、不好6 6目标客户如何看待本项目的位置和区域目标客户如何看待本项目的位置和区域在本次调研中，被访目标客户认为本项目位置和区域非常好的占在本次调研中，被访目标客户认为本项目位置和区域非常好的占18%，认为好的占，认为好的占37%，认为一般的占，认为一般的占39%，认为不好的占，认为不好的占6%。总体来说，目标客户认为本项目的位置和区域不好的占极少数，大部分被访目标客户认总体来说，目标客户认为本项目的位置和区域不好的占极少数，大部分被访目标客户认为本项目位置和区域好或者一般。为本项目位置和区域好或者一般。公共部分公共部分看好理由：看好理由：离东建材较近，周围市场好离火车站近，周边交通方便离郑东新区

154、近地理位置不错，位于郑州三环以内区域不看好理由：不看好理由：区域北面和东面发展都较好，该区域落后点儿货栈街路太窄，交通拥堵不能跟东区相比不好停车，路口车太多和升龙凤凰城离得太近，估计竞争不过地方有点偏主干道少，货栈街窄，建商业可能会更窄觉得那边比较没落，没有商业基础未来或许会好吧，等商业发展起来主干道少，货栈街那边有些窄，建成后可能会更堵目标客户如何看待本项目的位置和区域目标客户如何看待本项目的位置和区域公共部分公共部分公共部分公共部分产品产品比重（比重（% %）住宅住宅3737商铺（业）商铺（业）3535酒店式公寓酒店式公寓1414写字楼写字楼3 3酒店酒店1111目标客户认为本项目适合建什

155、么房子目标客户认为本项目适合建什么房子被访目标客户多数认为本项目适合开发住宅和商铺，可见，本项目的居住价值和商业价被访目标客户多数认为本项目适合开发住宅和商铺，可见，本项目的居住价值和商业价值得到较高的认可。值得到较高的认可。被访目标客户认为本项目适合开发酒店式公寓、写字楼、酒店的较少，其中写字楼的最被访目标客户认为本项目适合开发酒店式公寓、写字楼、酒店的较少，其中写字楼的最少，可见，通过目标客户对本项目区域的固有认知，认为本项目写字楼的需求较少。少，可见，通过目标客户对本项目区域的固有认知，认为本项目写字楼的需求较少。公共部分公共部分目标客户认为哪些人会在这里买房子目标客户认为哪些人会在这里

156、买房子人群人群比重（比重（% %）周边居民周边居民6 6年轻人年轻人5252中年人中年人9 9周边商户周边商户2020投资的人投资的人1212其他其他1 1当被询问到哪些人会在本项目购买房子，目标客户的回答中占比例较大的是当被询问到哪些人会在本项目购买房子，目标客户的回答中占比例较大的是“年轻人年轻人”，占，占52%，其次是，其次是“周边商户周边商户”占占20%，“投资人投资人”占占12%，周边居民和中年人的比例相，周边居民和中年人的比例相对较少。对较少。由此可见青年人和周边商户将成为本项目的主要购买人群。由此可见青年人和周边商户将成为本项目的主要购买人群。公共部分公共部分目标客户考虑购买本项

157、目的什么房子目标客户考虑购买本项目的什么房子购买产品购买产品比重（比重（% %）住宅住宅4747商铺商铺3434酒店式公寓酒店式公寓1515写字楼写字楼4 4被访目标客户多数选择购买本项目的住宅产品，占总数的被访目标客户多数选择购买本项目的住宅产品，占总数的47%，其次是商铺产品，占总，其次是商铺产品，占总数的数的34%，再次是酒店式公寓，占总数的，再次是酒店式公寓，占总数的15%，最后是写字楼产品，占，最后是写字楼产品，占4%，由此可见，对，由此可见，对于本项目来说，开发住宅、商铺、酒店式公寓等产品，目标客户群体较大。于本项目来说，开发住宅、商铺、酒店式公寓等产品，目标客户群体较大。公共部分

158、公共部分如果您购买，您打算投资还是自用如果您购买，您打算投资还是自用当问到您购买本项目的房子是打算投资还是自用的时候，当问到您购买本项目的房子是打算投资还是自用的时候，73%的目标客户表示自用，的目标客户表示自用，27%的客户表示用来投资。的客户表示用来投资。用途用途比重（比重（% %）投资投资2727自用自用7373公共部分公共部分目标客户关于本项目酒店的看法目标客户关于本项目酒店的看法您认为应该建造什么样的酒店？哪些人群入住？您认为应该建造什么样的酒店？哪些人群入住？建商务型酒店，这边离东建材很近，而且西边还有五金机电城。周边人流量大，可以建快捷酒店。中低档的酒店，因为周边是凤凰台村，消费

159、水平不高。建快捷型的酒店，做生意的人多。可以建星级酒店，离中州大道近，交通方便。普通的酒店酒可以了，这地方有很多物流公司，来往的人也多。不适合建五星级的酒店，货栈街现在环境不好而且很窄。（一）本项目购房目标客户调研（一）本项目购房目标客户调研（二）商家与商户调研（二）商家与商户调研目录目录1.1.公共部分公共部分2.2.住宅目标客户住宅目标客户3. 商铺目标客户商铺目标客户5.5.酒店式公寓目标客户酒店式公寓目标客户6.6.写字楼目标客户写字楼目标客户目标客户需求状况研究目标客户需求状况研究住宅目标客户住宅目标客户目标客户目前居住的状态时什么目标客户目前居住的状态时什么居住状态居住状态比重比重

160、（% %）单身（二人）租房居住单身（二人）租房居住33三（四）口之家三（四）口之家55三代同堂三代同堂6中老（老年）空巢中老（老年）空巢4其他其他2从目标客户的居住状态上看，三（四）口之家居住的人比重较大，占总数的从目标客户的居住状态上看，三（四）口之家居住的人比重较大，占总数的55%，单身，单身（二人）租房居住的占总数的（二人）租房居住的占总数的33%，三代同堂的占总数的，三代同堂的占总数的6%，中老（老年）空巢的占总数，中老（老年）空巢的占总数的的4%，其他的占总数的，其他的占总数的2%。可见青年住宅、改善型的需求量很大。可见青年住宅、改善型的需求量很大。 您对目前的居住条件满意吗？不满意

161、的地方在哪里？您对目前的居住条件满意吗？不满意的地方在哪里？不太满意，房子质量有点差，物业管理也不是很好现在住的三室一厅，对目前小区不是很满意现在是三室一厅，还行，但是过两年可能就会觉得小了不满意，和家人住在一起不自由房子太老了，较为破旧经常来郑州做生意，没有住的地方不满意，想买个绿化景观好、环境好的小区不满意，房子小不满意，绿化太差，脏乱还行，打算买一套自己的房子不满意，公摊大、绿化面积小、物业管理费高，存在一个低治理高收费现象以后有孩子，老人来了没地方住不满意，这里附近晚上不繁华，人太少不满意，我们小区治安、物业管理不太好基本满意，但希望小区绿化好住宅目标客户住宅目标客户目标客户对目前居住

162、状态是否满意目标客户对目前居住状态是否满意目标客户购房意向与区域选择目标客户购房意向与区域选择住宅目标客户住宅目标客户 您是否考虑购房或换房？打算在哪个区域购房？您是否考虑购房或换房？打算在哪个区域购房？郑东新区的。哪个区域无所谓，只要交通好、环境好、不堵车就行。打算买和店铺一起的或离得近的；若在本项目买店铺的话，也会考虑购买本项目住宅。打算在金水区买。不考虑，条件受限制。有打算买，但现在资金不足。看房价再定买哪儿的房。东区、龙湖附近的。目前不一定在郑州买，想回老家买。想给孩子买一套，区域要看孩子在哪儿上学。最近不换房。北边或东边都可以。目标客户购房要求目标客户购房要求住宅目标客户住宅目标客户

163、若再次购买房子，您需要什么样的功能和空间？若再次购买房子，您需要什么样的功能和空间？小高层或高层的，带电梯的，生活方便有停车场的。投资用的，环境好的。绿化面积多，有公共娱乐场所。离市场近，升值空间大的。三居100左右的，不和孩子一起住。三室两厅的两房就可以，容易出租。这个不好说，但质量一定要有保证，客厅和卫生间都不能太小。电梯的配置要好些，不能太慢；层高高些，上下两层的最好。客厅和主卧都要有大阳台 ，最好是精装修的。一定要有暖气，绿化率要高，多一些健身器材和篮球场。标间或一室一厅一厨一卫的。小区的车位要够用，房间布局合理 ，物业也要好。周围环境要好一点不能太吵得慌。周围的商业配套不能少，附近要

164、有学校。客厅小、卧室大的，要有水暖。您准备购买哪种房子您准备购买哪种房子住宅目标客户住宅目标客户意向意向比重（比重（% %）高端住宅高端住宅3 3改善型住宅改善型住宅181880/9080/90后住宅后住宅6666中年空巢住宅中年空巢住宅4 4分而不离式住宅分而不离式住宅9 9其他其他0 0当被询问到您会考虑购买本项目的什么住宅时，目标客户多数选择当被询问到您会考虑购买本项目的什么住宅时，目标客户多数选择80/90后住宅，占总数后住宅，占总数的的66%；其次是改善型住宅，占总数的；其次是改善型住宅，占总数的18%，再次是分而不离式住宅，占总数的，再次是分而不离式住宅，占总数的9%，选择，选择高

165、端住宅和中年空巢住宅的较少。高端住宅和中年空巢住宅的较少。您计划购买住宅的总价您计划购买住宅的总价住宅目标客户住宅目标客户价格价格比重（比重（% %）5050万元以下万元以下262650-6050-60万元万元272760-7060-70万元万元232370-8070-80万元万元6 680-10080-100万元万元8 8100-120100-120万元万元4 4120-150120-150万元万元4 4150-200150-200万元万元2 2200200万元以上万元以上0 0目标客户期望购房总价较低，选择目标客户期望购房总价较低，选择50万元以下，占总数的万元以下，占总数的26%；选择；

166、选择50-100万元区间的，万元区间的，占总数的占总数的64%；选择；选择100-200万元区间的，占总数的万元区间的，占总数的10%；无目标客户选择；无目标客户选择200万元以上。万元以上。您计划购买住宅的面积您计划购买住宅的面积住宅目标客户住宅目标客户面积面积比重（比重（% %）8080以下以下8 88 80 0-90-9033339 90 0-100-1002424100-110100-1101717110-120110-1206 612120 0-130-1304 4130-140130-1404 4140-150 140-150 2 2150 150 以上以上2 2目标客户计划购买住

167、宅面积多数集中在目标客户计划购买住宅面积多数集中在80-110之间占总数的之间占总数的74%。您计划购买住宅的户型您计划购买住宅的户型住宅目标客户住宅目标客户户型户型比重（比重（% %）单间单间0 01 1室室1 1厅厅1 1卫卫2 22 2室室1 1厅厅1 1卫卫25252 2室室2 2厅厅1 1卫卫15153 3室室1 1厅厅1 1卫卫41413 3室室2 2厅厅1 1卫卫13134 4室室2 2厅厅1 1卫卫4 4其他其他0 0住宅目标客户对住宅户型的需求最多为住宅目标客户对住宅户型的需求最多为3室室1厅，占总数的厅，占总数的41%；其次是；其次是2室室1厅厅1卫，占总卫，占总数的数的2

168、5%；选择；选择2室室2厅厅1卫的，占总数的卫的，占总数的15%；选择；选择3室室2厅厅1卫的，占总数的卫的，占总数的13%；以上户；以上户型在需求中占主力，其他户型也均有需求，但需求比例不大。型在需求中占主力，其他户型也均有需求，但需求比例不大。住宅目标客户住宅目标客户目标客户能够接受的住宅单价目标客户能够接受的住宅单价价格价格比重（比重（% %）6000-65006000-6500元元/ /43436500-70006500-7000元元/ /35357000-75007000-7500元元/ /14147500-80007500-8000元元/ /4 48000-90008000-900

169、0元元/ /2 29000-100009000-10000元元/ /2 21000010000元元/ /以以0 0被访目标客户中对住宅单价的预期多集中在被访目标客户中对住宅单价的预期多集中在6000-75006000-7500元元/ /之间，占总人数的之间，占总人数的92%;7500-92%;7500-10000 /10000 /之间占总人数的之间占总人数的8%8%；而；而1000010000元元/m/m 及以上的选择为零。这与目标客户期望购房价及以上的选择为零。这与目标客户期望购房价格低的心理有关。格低的心理有关。住宅目标客户住宅目标客户目标客户打算购买住宅的型态目标客户打算购买住宅的型态形

170、态形态比重（比重（% %）多层多层1515小高层小高层3838高层高层4747住宅目标客户选择高层建筑类型的最多，占总数的住宅目标客户选择高层建筑类型的最多，占总数的47%47%；小高层次之，占总数的；小高层次之，占总数的38%38%，选，选择多层的最少，总数的择多层的最少，总数的15%15%。住宅目标客户住宅目标客户您在此位置购买住宅最担心的问题您在此位置购买住宅最担心的问题: :房产政策的问题。周围是不是太吵闹。附近的学校、医院、商场多不多。自驾车外出和远行的交通、安防、购物以及金融。环境、噪音、入住率、物业管理、开发商的运作能力和配套。房子的升值空间及质量问题，小区的绿化。周边的商业配套

171、是否齐全，有没有学校。是否是正规的住宅用地，有没有房产证，以及开发商的实力是否雄厚。小区的内部配套是否齐全，有没有医疗机构。目标客户购买住宅担心的问题目标客户购买住宅担心的问题目标客户购买住宅希望拥有的配套设施目标客户购买住宅希望拥有的配套设施您在此购买住宅时希望有哪些配套设施？您在此购买住宅时希望有哪些配套设施？绿化好、噪音小公园、健身器材、篮球场、游泳池及洗浴中心、休闲娱乐设施及场所停车场双气学校（最好小区内有幼儿园） 医院银行高档酒店洗衣房菜市场物业管理专业交通要好一点，上班方便住宅目标客户住宅目标客户目标客户的建议与要求目标客户的建议与要求您有什么其他的建议与要求？您有什么其他的建议与

172、要求？ 离高速远点，就算出租也要有人租，离商铺要近。 配套要做好，这样才能吸引人购买入住。 绿化率要高，物业一定要跟上。 建议小区建一个池塘养些鱼类，小区要有健身会所。 建议小区的活动空间大些，周围要有好的学校，家家都有停车位。 提高房屋的质量，娱乐和休闲设施要齐全。 移动和联通的服务站都要有。 建议市场和住宅分区，近而不噪。 物业管理要好一点，这样住着安心。住宅目标客户住宅目标客户（一）本项目购房目标客户调研（一）本项目购房目标客户调研（二）商家与商户调研（二）商家与商户调研1.1.公共部分公共部分2.2.住宅目标客户住宅目标客户3.3.商铺目标客户商铺目标客户5.5.酒店式公寓目标客户酒店

173、式公寓目标客户6.6.写字楼目标客户写字楼目标客户目录目录目标客户需求状况研究目标客户需求状况研究商铺目标客户商铺目标客户目标客户是否看好本项目做商业开发目标客户是否看好本项目做商业开发意见意见比重（比重（% %）看好看好7676不看好不看好2424在本次市场调研的商铺目标客户群体中，当被询问到是否看好本项目做商业开发时，绝在本次市场调研的商铺目标客户群体中，当被询问到是否看好本项目做商业开发时，绝大部分目标客户看好本项目做商业开发，占比大部分目标客户看好本项目做商业开发，占比76%；有；有24%的目标客户不看好本项目进行的目标客户不看好本项目进行商业开发。商业开发。商铺目标客户商铺目标客户目

174、标商户认为本项目适合经营哪些业种目标商户认为本项目适合经营哪些业种业种类型业种类型比重比重(%)(%)生活卖场生活卖场1515百货商场百货商场9 9五金机电五金机电1717装修建材装修建材2222家居用品类家居用品类1313办公文具类办公文具类2 2ITIT、家电类、家电类4 4食品、副食品食品、副食品6 6茶叶、植物、花卉类茶叶、植物、花卉类1 1小商品类小商品类7 7服装、鞋类服装、鞋类4 4其他其他0 0对于本项目商业适合经营哪些业种，目标商户选择比例最大的为对于本项目商业适合经营哪些业种，目标商户选择比例最大的为“装修建材装修建材”，占比，占比22%；其次是；其次是“ 五金机电五金机电

175、”，占比，占比17%，“生活卖场生活卖场”的占的占15%。周边目前建材、五金市场多，主导商户、目标客户对商业的选择。周边目前建材、五金市场多，主导商户、目标客户对商业的选择。目标客户购买商铺选择的楼层目标客户购买商铺选择的楼层商铺目标客户商铺目标客户户型户型比重（比重（% %）一层一层6363二层二层1313三层三层3 3四层四层1 1一二层联体一二层联体2020被访商铺目标客户中，选择购买一层商铺的，占总数的被访商铺目标客户中，选择购买一层商铺的，占总数的63%；选择二层的，占总数的；选择二层的，占总数的13%；选择一二层联体的，占总数的；选择一二层联体的，占总数的20%；选择三层及三层以上

176、楼层的目标客户比例较；选择三层及三层以上楼层的目标客户比例较低。低。目标客户购买商铺预期的总价目标客户购买商铺预期的总价商铺目标客户商铺目标客户价格价格比重（比重（% %）5050万元以内万元以内121250-8050-80万元万元292980-10080-100万元万元3535100-150100-150万元万元1515150-200150-200万元万元6 6200-300200-300万元万元3 3300300万元以上万元以上0 0商铺目标客户对总价的预期多数集中在商铺目标客户对总价的预期多数集中在80-100万元，占总数的万元，占总数的35%；其次是；其次是50-80万元，万元，占总数

177、的占总数的29%；再次是；再次是100-150万元和万元和50万元以下的总价区间；对于万元以下的总价区间；对于200万元以上的选择较万元以上的选择较少。少。目标客户打算购买商铺的面积目标客户打算购买商铺的面积商铺目标客户商铺目标客户被访商铺目标客户多倾向于面积较小的商铺，选择被访商铺目标客户多倾向于面积较小的商铺，选择30平方米以下面积段的占总数的平方米以下面积段的占总数的33%，30-50平方米面积段的占平方米面积段的占30%，50以上面积段的选择比例较少。以上面积段的选择比例较少。本项目商铺设计应控制好面积，不宜过大。本项目商铺设计应控制好面积，不宜过大。面积面积比重（比重（% %）303

178、0以下以下33333 30 0-50-5030305 50 0-70-707 77 70 0-100-1007 710100 0-150-150101015150 0-200-2003 320200 0-300-3007 7300 300 以上以上3 3目标客户期望购买商铺的单价目标客户期望购买商铺的单价商铺目标客户商铺目标客户单价单价比重（比重（% %）1 1万元万元/ /以下以下12121-1.51-1.5万元万元/ /58581.5-21.5-2万元万元/ /24242-2.52-2.5万元万元/ /6 62.5-32.5-3万元万元/ /0 03-43-4万元万元/ /0 04-54-

179、5万元万元/ /0 03.53.5万万元元/ /以上以上0 0对于商铺的单价选择：对于商铺的单价选择：1-1.5万元万元/的价格区间所占比例最大，占总数的的价格区间所占比例最大，占总数的58%；3万元万元/以上选择极少，这与目标客户期望价格越低越好的消费心理有关。以上选择极少，这与目标客户期望价格越低越好的消费心理有关。目标客户期望商铺的租金目标客户期望商铺的租金商铺目标客户商铺目标客户单价单价比重（比重（% %）5050元元/ /以下以下131350-8050-80元元/ /454580-10080-100元元/ /2222100-120100-120元元/ /1111120-150120-

180、150元元/ /4 4150-180150-180元元/ /2 2180-200180-200元元/ /1 1200200元元/ /以上以上2 2目标客户对于商铺的租金希望在目标客户对于商铺的租金希望在50-80元元/的最多，占总数的的最多，占总数的45%；其次是；其次是80-100元元/的占总数的的占总数的22%；50元元/以下的占总数的以下的占总数的13%；100-120元元/的占总数的的占总数的11%；120元元/以上的占很少一部分。以上的占很少一部分。目标客户投资商铺时最担心的问题目标客户投资商铺时最担心的问题商铺目标客户商铺目标客户担心问题担心问题比重（比重（% %）价格价格1717

181、地段地段1212投资回报投资回报2424升值潜力升值潜力1515开发商实力开发商实力1 1经营管理经营管理8 8招商力度招商力度4 4配套配套1111使用率使用率8 8其他其他0 0对于本项目来讲，商铺目标客户在购买商铺时较为担心的问题主要是投资回报、价格、对于本项目来讲，商铺目标客户在购买商铺时较为担心的问题主要是投资回报、价格、升值潜力、地段、配套、经营管理、使用率等问题；对于开发商实力、招商力度等问题，升值潜力、地段、配套、经营管理、使用率等问题；对于开发商实力、招商力度等问题，担心者较少。担心者较少。要有自己的特色，要有规模效应，成片经营可以建成专业市场对外出租可以与整个五金建材市场连

182、接起来，以吸引人气交通不好，不宜零售，如果做大量商业只能是批发 做些IT市场，周边也没有，商户有需求商铺的面积不要太大，最好在300平米以内商铺不宜超过两层商场应建中档的，不宜太高档搞好物业和仓库方面的问题做出自己的特色，服务要周全商铺目标客户商铺目标客户目标客户对商业开发的建议目标客户对商业开发的建议（一）本项目购房目标客户调研（一）本项目购房目标客户调研（二）商家与商户调研（二）商家与商户调研1.1.公共部分公共部分2.2.住宅目标客户住宅目标客户3.3.商铺目标客户商铺目标客户5.5.酒店式公寓目标客户酒店式公寓目标客户6.6.写字楼目标客户写字楼目标客户目录目录目标客户需求状况研究目标

183、客户需求状况研究酒店式公寓目标客户酒店式公寓目标客户目标客户购买酒店式公寓的套数目标客户购买酒店式公寓的套数套数套数比重（比重（% %）1 1套套70702 2套套26263 3套套2 24 4套套2 25 5套套0 0多套多套0 0在本次市场调研的公寓目标客户群体中，对购买公寓套数的选择主要集中在在本次市场调研的公寓目标客户群体中，对购买公寓套数的选择主要集中在2个区间：一个区间：一是购买是购买1套，占总数的套，占总数的70%；二是购买；二是购买2套，占总数的套，占总数的26%。买。买3套和套和4套的均占套的均占2%，5套以套以上公寓的选择为上公寓的选择为0%。目标客户期望购买一套酒店式公寓

184、的价格目标客户期望购买一套酒店式公寓的价格酒店式公寓目标客户酒店式公寓目标客户总价总价比重比重3030万元以下万元以下303030-3530-35万万373735-4035-40万万181840-4540-45万万121245-5045-50万万0 050-5550-55万万3 355-6055-60万万0 06060万以上万以上0 0从总价上看，酒店式公寓的目标客户预期总价在从总价上看，酒店式公寓的目标客户预期总价在30-35万元的比重最大，占总数的万元的比重最大，占总数的37%；其次为其次为30万元以下，占总数的万元以下，占总数的30%。由此看见，作为投资型产品，公寓目标客户在总价上。由此

185、看见，作为投资型产品，公寓目标客户在总价上倾向于低总价。倾向于低总价。面积面积比重（比重（% %）3030以下以下272730-4030-40505040-5040-50202050-6050-603 360-7060-700 070-9070-900 0酒店式公寓目标客户酒店式公寓目标客户目标客户期望酒店式公寓的面积目标客户期望酒店式公寓的面积对于酒店式公寓面积的选择意向，对于酒店式公寓面积的选择意向，30以下面积占总数的以下面积占总数的27%， 30-4030-40段占总数的段占总数的50%， 40-5040-50段占总数的段占总数的20%， 选择选择50-60平方米以上的占很少数。平方米

186、以上的占很少数。由此可见，酒店式公寓目标客户对产品面积选择意向多集中于较小面积的产品，同时兼由此可见，酒店式公寓目标客户对产品面积选择意向多集中于较小面积的产品，同时兼顾居住的舒适度，多数认为顾居住的舒适度，多数认为30-40的面积足可保证居住的舒适度并且利于出租、出售。的面积足可保证居住的舒适度并且利于出租、出售。目标客户购买酒店式公寓的户型目标客户购买酒店式公寓的户型酒店式公寓目标客户酒店式公寓目标客户户型户型比重（比重（% %）1 1房房1 1厨厨1 1卫卫（单间）（单间）36361 1房房1 1厅厅1 1卫卫43432 2房房1 1厅厅1 1卫卫14142 2房房2 2厅厅1 1卫卫7

187、 7对于酒店式公寓户型的选择意向：对于酒店式公寓户型的选择意向：1房房1厅厅1卫卫的占的占43%，1房房1厨厨1卫（单间）卫（单间）占占36%， 比比例较大，目标客户对户型的选择偏向与例较大，目标客户对户型的选择偏向与1房。房。目标客户期望购买酒店式公寓的单价目标客户期望购买酒店式公寓的单价酒店式公寓目标客户酒店式公寓目标客户单价单价比重（比重（% %）6000-65006000-6500元元/ /40406500-70006500-7000元元/ /47477000-75007000-7500元元/ /13137500-80007500-8000元元/ /0 08000-90008000-9

188、000元元/ /0 09000-100009000-10000元元/ /0 01001000000元元/ /以上以上0 0对于酒店式公寓的单价选择：对于酒店式公寓的单价选择：6500-7000元元/的价格区间所占比例最大，占总数的的价格区间所占比例最大，占总数的47%；其次是；其次是6000-6500元元/，占总数的，占总数的40%。公寓客户主要为投资型客户，对价格的承受能力相对较强。公寓客户主要为投资型客户，对价格的承受能力相对较强。酒店式公寓目标客户酒店式公寓目标客户目标客户期望购买酒店式公寓的交房标准目标客户期望购买酒店式公寓的交房标准标准标准比重（比重（% %）毛坯房毛坯房4646精装

189、修精装修4747精修带家具精修带家具7 7从酒店式公寓目标客户对公寓装修标准的选择意向来看，目前郑州市购买酒店式公寓的从酒店式公寓目标客户对公寓装修标准的选择意向来看，目前郑州市购买酒店式公寓的观念已发生了较大的转变，已有相当一部分目标客户期望购买精装修的公寓，这与以往的观念已发生了较大的转变，已有相当一部分目标客户期望购买精装修的公寓，这与以往的多数选择毛坯房的需求态势发生了本质性的转变多数选择毛坯房的需求态势发生了本质性的转变目标客户购买酒店式公寓最担心的问题目标客户购买酒店式公寓最担心的问题酒店式公寓目标客户酒店式公寓目标客户您在此购买酒店式公寓最担心的问题时什么？您在此购买酒店式公寓最

190、担心的问题时什么？货栈街交通不便，老是堵车只要求车方便，因为是做投资的，来租的年轻人多，所以车得方便经营权归谁？租赁时间税费标准怎么定？商业做不活，公寓就不好租担心公摊大，使用面积小建筑装修的风格要有特色，是否影响增值用于出租，担心出租状况，租不上价钱（一）本项目购房目标客户调研（一）本项目购房目标客户调研（二）商家与商户调研（二）商家与商户调研1.1.公共部分公共部分2.2.住宅目标客户住宅目标客户3.3.商铺目标客户商铺目标客户5.5.酒店式公寓目标客户酒店式公寓目标客户6.6.写字楼目标客户写字楼目标客户目录目录目标客户需求状况研究目标客户需求状况研究意向意向比重（比重（% %）有有4

191、4没有没有9696写字楼目标客户写字楼目标客户目标客户认为本区域是否具有办公需求目标客户认为本区域是否具有办公需求在本次目标客户市场调研中，当被询问到本区域是否具有办公需求，大部分被访目标客在本次目标客户市场调研中，当被询问到本区域是否具有办公需求，大部分被访目标客户认为本区域不具有办公需求，占总数的户认为本区域不具有办公需求，占总数的96%，少部分目标客户认为本区域具有办公需求，少部分目标客户认为本区域具有办公需求，占占4%的比例，可见，本区域在大部分目标客户心目中商务、办公属性不强，不是一个具有的比例，可见，本区域在大部分目标客户心目中商务、办公属性不强，不是一个具有明显办公特征的区域。明

192、显办公特征的区域。区域商业、商务氛围不浓人少附近零散的商户较多，没有大企业附近没有政府部门，办公需求不是很多居住的上班族不多写字楼要成片的，像经三路那公司聚集，本区域不合适小的物流公司多，主要是以门面的形式市场不大，商务人群不聚集不合适，地段不够繁华 写字楼目标客户写字楼目标客户目标客户认为本区域没有办公需求的原因目标客户认为本区域没有办公需求的原因写字楼目标客户写字楼目标客户目标客户购买写字楼的形态目标客户购买写字楼的形态在本次目标客户市场调研中，明确表示会考虑购买本项目写字楼产品的有在本次目标客户市场调研中，明确表示会考虑购买本项目写字楼产品的有8位目标客户：位目标客户：选择意向为选择意向

193、为SOHO型写字楼型写字楼预期的总价在预期的总价在70万元以下万元以下预期的面积是预期的面积是100平方米以下平方米以下预期的单价在预期的单价在7000-7500元元/平方米平方米期望的公共配套是金融配套和物流配套期望的公共配套是金融配套和物流配套担心的问题是配套薄弱担心的问题是配套薄弱对写字楼配置的要求是：电梯多，分层运行，大堂一般即可，要有地下停车场对写字楼配置的要求是：电梯多，分层运行，大堂一般即可，要有地下停车场目录目录（二）商家与商户调研（二）商家与商户调研目标客户需求状况研究目标客户需求状况研究目标商户怎样看待本项目的位置和区域目标商户怎样看待本项目的位置和区域商家与商户商家与商户

194、看待本项目看待本项目比重（比重（% %）非常好非常好 4 4好好 5656一般一般3636不好不好4 4在目标商家与商户调研中，我们发现，目标商户认为本项目的位置和区域在目标商家与商户调研中，我们发现，目标商户认为本项目的位置和区域“非常好非常好”的的占总数的占总数的4%，认为，认为“好好”的占总数的的占总数的56%，认为，认为“一般一般”的占总数的的占总数的36%，认为，认为“不好不好”的为的为4%。可见，大多数目标商户对本项目的位置和区域认可度较高。可见，大多数目标商户对本项目的位置和区域认可度较高。目标商户是否看好本项目的商业开发目标商户是否看好本项目的商业开发意见意见比重（比重（% %

195、）看好看好 7070不看好不看好 3030商家与商户商家与商户在目标商家与商户调研中，看好本项目做商业开发的占总人数的在目标商家与商户调研中，看好本项目做商业开发的占总人数的70%，不看好的占总人，不看好的占总人数的数的30%。可见，绝大多数目标商户认为本项目适合开发商业。可见，绝大多数目标商户认为本项目适合开发商业。商家与商户商家与商户目标商户认为本项目合适开发的市场目标商户认为本项目合适开发的市场开发何种市场开发何种市场比重（比重（% %）零售零售 4545批发批发5555在目标商家与商户调研中，我们发现，目标商户认为本项目适合开发零售市场的占总数在目标商家与商户调研中，我们发现，目标商户

196、认为本项目适合开发零售市场的占总数的的45%，认为适合开发批发市场的占总数的，认为适合开发批发市场的占总数的55%。目标商户认为本项目适合经营哪些业种目标商户认为本项目适合经营哪些业种商家与商户商家与商户业种类型业种类型比重比重(%)(%)生活卖场生活卖场1212百货商场百货商场6 6五金机电五金机电2020装修建材装修建材1717家居用品类家居用品类9 9办公文具类办公文具类4 4ITIT、家电类、家电类7 7食品、副食品食品、副食品1010茶叶、植物、花卉类茶叶、植物、花卉类0 0小商品类小商品类9 9服装、鞋类服装、鞋类6 6其他其他0 0对于本项目商业适合经营哪些业种，目标商户选择比例

197、最大的为对于本项目商业适合经营哪些业种，目标商户选择比例最大的为“五金机电五金机电”，占总数，占总数的的20%；其次是装修建材，；其次是装修建材， 占总数的占总数的17%，生活卖场的占，生活卖场的占12%。因为周边多为建材、五金商户，其多倾向于选择相关行业。因为周边多为建材、五金商户，其多倾向于选择相关行业。商家与商户商家与商户在目标商家与商户调研中，在目标商家与商户调研中，40%的商户有在本项目经营的意向，的商户有在本项目经营的意向，60%的表示不会。的表示不会。商户一般都希望在较成熟的市场经营，对于新商业存在一定的排斥心理。商户一般都希望在较成熟的市场经营，对于新商业存在一定的排斥心理。目

198、标商户在此进行经营的意向目标商户在此进行经营的意向意向比重（%）会40不会60 周边居民较少，不能支撑大的商业。这片房价会贵，想去东区发展。没有东建材的名气大，人气不足。看发展的情况，说不好。周边的商业较为成熟了，新市场怕不好做。生意不好，准备停业，店铺老是转来转去。目标商户不会租赁本项目商铺进行经营的原因目标商户不会租赁本项目商铺进行经营的原因商家与商户商家与商户3 3200300200300222250705070 1616701007010028283050305016161001501001503 31502001502002 2300300以上以上10103030以下以下比重比重(%

199、)(%)面积面积商家与商户商家与商户目标商户在此进行经营需要的面积目标商户在此进行经营需要的面积目标商户在本项目进行商业经营需求的商铺面积多数集中在目标商户在本项目进行商业经营需求的商铺面积多数集中在150以下，也有一部分大商以下，也有一部分大商户需要户需要150-300以上的商铺。当然，在一定程度上，还要根据商户所经营业种来决定其以上的商铺。当然，在一定程度上，还要根据商户所经营业种来决定其经营面积。经营面积。目标商户预期的租金目标商户预期的租金租金（元租金（元/ /）比重比重(%)(%)5050元以下元以下111150705070666670100701001818100130100130

200、4 41301501301501 11502001502000 0200200元以上元以上0 0被访目标商户对本项目商铺的租金预期较低，被访目标商户对本项目商铺的租金预期较低，50元元/以下占以下占11%，50-70元元/占占66%，70-100元元/占占18%，100-130元元/占占4%，130元元/以上的租金段比例较小。以上的租金段比例较小。在目标商户的租金预期中，往往也是越低越好，与目标客户对产品单价的预期类似。在目标商户的租金预期中，往往也是越低越好，与目标客户对产品单价的预期类似。商家与商户商家与商户目标商户在此经营最担心的问题目标商户在此经营最担心的问题问题问题比重比重(%)(%

201、)租金租金2121地段地段1919营业额营业额2828仓储、物流仓储、物流4 4税费税费2 2经营管理经营管理1010配套配套1212使用率使用率4 4其他其他0 0被访目标商户在本项目进行商业经营最担心的问题首先是营业额，其次是租金，再次是被访目标商户在本项目进行商业经营最担心的问题首先是营业额，其次是租金，再次是地段问题，还有配套、经营管理问题等，其他因素如仓储物流、税费、使用率等担心较少。地段问题，还有配套、经营管理问题等，其他因素如仓储物流、税费、使用率等担心较少。商家与商户商家与商户环境好点，办公商业一体化低租金、低管理费新颖的主题，带来更多的营业额税收方面别乱收费最低3年之内不要涨

202、房租合理的租金和物业管理货栈街道路整体改造以下就好了那一片饭店比较多，现在拆迁了，可以再做饭店，停车位也要多点物业、安防，与政府搞好关系，争取一些优惠政策，收费上的优惠目标商户在此经营最想得到的服务目标商户在此经营最想得到的服务商家与商户商家与商户目标商户是否愿意购买本项目商铺目标商户是否愿意购买本项目商铺商家与商户商家与商户在目标商家与商户调研中，在目标商家与商户调研中，23%的商户愿意购买本项目的商铺，的商户愿意购买本项目的商铺，77%的商户表示不愿意的商户表示不愿意购买本项目商品。购买本项目商品。不愿意购买本项目商铺中大部分商户表示愿意租赁本项目商铺。不愿意购买本项目商铺中大部分商户表示

203、愿意租赁本项目商铺。意向比重（%）愿意23不愿意77月收入月收入比重（比重（% %）1010万元以下万元以下434310-1510-15万元万元262615-2015-20万元万元17172020万万-30-30万万9 930-5030-50万元万元4 450-10050-100万元万元1 1100100万以上万以上0 0商铺目标客户背景：月营业额商铺目标客户背景：月营业额关于目标商铺客户的背景，本次调研商铺目标客户的月营业额，关于目标商铺客户的背景，本次调研商铺目标客户的月营业额，10万元以下的人群，占万元以下的人群，占总数的总数的43%；其次是；其次是10-15万元的人群，占总数的万元的人

204、群，占总数的26%；再次是月收入在；再次是月收入在15-20万元的人群，万元的人群，占总数的占总数的17%；月收入；月收入20-30万元之间的人群，占总数的万元之间的人群，占总数的9%；30-50万元、万元、50-100万元之万元之间也有一定比例，分别为间也有一定比例，分别为4%、1%。商铺目标客户商铺目标客户商铺目标客户背景：目前店铺的租金商铺目标客户背景：目前店铺的租金商铺目标客户商铺目标客户您目前店铺的租金是：您目前店铺的租金是：货栈街货栈街30元/月40元/月50元/月60元/月70元/月80元/月郑汴路郑汴路120元/月168元/月200元/月目标商户背景：年龄目标商户背景：年龄年龄

205、年龄比重（比重（% %）3030岁以下岁以下4 430-3530-35岁岁 151535-4035-40岁岁404040-4540-45岁岁272745-5045-50岁岁11115050岁以上岁以上3 3目标客户的年龄在目标客户的年龄在35-40岁的占总人数的岁的占总人数的40%，40-45岁的占岁的占27%,30-35岁的占岁的占15%，45-50岁的占岁的占11%，30岁以下和岁以下和50岁以上的较少。岁以上的较少。目标商户的年龄多选择较大年龄的商户，具备较丰富的商业经营经验目标商户的年龄多选择较大年龄的商户，具备较丰富的商业经营经验商家与商户商家与商户目标客户目标客户总结总结客客户户调

206、调研研目前对区域认可度较低，随着区域开发认知度不断提升目前对区域认可度较低，随着区域开发认知度不断提升目目标标客客户户周周边边商商户户购买住宅和商铺意向较强，多选择自用购买住宅和商铺意向较强，多选择自用青年住宅需求量较大，青年住宅需求量较大，90平方米左右平方米左右3房选择较多房选择较多商业开发基本看好，多数认为适合开发社区商业商业开发基本看好，多数认为适合开发社区商业公寓、写字楼、酒店等产品认为可以开发公寓、写字楼、酒店等产品认为可以开发周边商户对区域商业价值较为看好周边商户对区域商业价值较为看好较适合开发小区配套商业较适合开发小区配套商业多数愿意前来经营多数愿意前来经营Thanks!附：郑

207、州市城乡规划局关于附：郑州市城乡规划局关于容积率指标计算规则容积率指标计算规则的通知的通知局机关各相关业务处室、各直属分局：为规范建筑规划管理工作，针对实际工作中建设工程容积率计算过程中存在的问题，根据有关国家标准的规定，并结合我局审批情况，现制定容积率指标计算规则。容积率系指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的比值。地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下面积不纳入计算容积率的建筑面积。建设用地面积以土地证坐标点划定的建设用地面积为准（不包含城市道路、绿化带等）。一般情况下，建筑面积计算值按照建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）

208、的规定执行，计算规范规定之外按照本规则执行。一、住宅建筑当层高大于等于4.5米，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。当住宅建筑标准层层高大于4.9米（2.7米2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算。跃层式住宅、低层住宅等当起居室（厅）层高为户内通高以及住宅坡屋顶可按其实际面积计入容积率。二、办公建筑当层高大于等于4.8米，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。当办公建筑标准层层高大于5.5米（3.3米2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当

209、办公建筑层高大于8.8米（3.3米2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。三、商业建筑当层高大于等于5米，计算容积率指标时，建筑面积均按该标准层面积乘1.5倍计算。当普通商业建筑标准层层高大于6.1米（3.9米2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米（3.9米22.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。商业建筑结构转换层除外。四、计算有阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积一半计算，其数值单列并计入地块容积率。当单个阳

210、台出挑尺寸大于1.8米、水平投影面积大于6平方米者按其水平投影面积计算，其数值单列并计入地块容积率。每套住宅阳台（含各类形式的阳台、入户花园等非公共活动空间）的水平投影面积不大于该套住宅套型建筑面积的20%。五、当飘窗突出外墙的距离不大于0.6米、高度不大于2.2米、窗台高度不小于0.4米时，可不计入容积率。若窗台高度小于0.4米，高度在2.2米及以上者按全面积计入容积率；高度不足2.2米者按1/2面积计入容积率。六、除建筑入口雨篷外，建筑附属构建（如空调板、花池、构造板等）的进深不宜大于0.6米，且连续长度不大于1.8米。住宅建筑不允许设置除结构构件以外的附属构件。七、地下空间的顶板面高出室

211、外地面1.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。八、架空层：建筑底层布置层高2.2米以上架空层部分，其面积（层高小于2.2计一半）计入总建筑面积但不计入地块容积率，但电梯井、门厅、过道等围合部门应计入容积率。架空层应满足以下条件：以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞；无特定功能，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。九、住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率，其建筑面积的计算值按照建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）的规定执行。十、建设项目设计方案突破本规则或出现难以界定的情况时，可以组织专家论证其方案的合理性，专家论证结论作为项目审批的参考依据。十一、本规则自发布之日起起施行。郑州市城乡规划局