《房山区房山线理工大学站3号及5号地局部地块居住项目介绍》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房山区房山线理工大学站3号及5号地局部地块居住项目介绍（42页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、Gemdale Corporation北京市房山区房山线理工大学站北京市房山区房山线理工大学站3号号及及5号地局部地块居住项目号地局部地块居住项目简简 介介北京公司2010.03.09Gemdale Corporation1 1、地块位置、地块位置-北京市房山区长阳镇，西南四环外约13公里，西南五环外约8公里处；京石高速以东约7.5公里，南六环以北约4公里，房山主城区的东侧。项目概况-项目基础信息西南四环西南四环西南五环西南五环京石高速京石高速南六环南六环项目项目位置位置房山房山城区城区Gemdale Corporation3 3、理工大学项目理工大学项目- -规划指标规划指标宗地总建筑规模为
2、303524平米，其中住宅规模259611平米，配套商业14700平米，教育规模29213平米；宗地住宅规模中需配建30000平米的租赁房，由中标人持有，按政府指导价出租，即商品住宅规模为229611平米。项目概况-项目基础信息地块编号用地性质 用地规模（平米）容积率地上建筑规模（平米）控制高度（米） 10-02-08托幼 34880.827901210-02-12居住282121.6451391810-04-09居住366341.6586141810-04-11居住 123652247303010-04-13居住 292481.8526463010-04-15商业 7350214700241
3、0-04-17中小293590.9264231810-04-18居住436011.87848230合计合计190257190257303524303524良乡高教园二十一号路良乡高教园二十一号路规规划划四四十十五五路路 多宝路多宝路 良乡东路良乡东路圣圣水水东东大大街街水碾屯回迁房水碾屯回迁房水碾屯水碾屯项目项目规规划划五五十十八八路路地铁站地铁站165m75m2 2、用地性质、用地性质-二类居住、托幼、中小学及其它类多功能；Gemdale Corporationu宗地中需配建3万平米的租赁房，将由中标人持有，按政府指导价格出租。u公租房户型以一居室、二居室为主，其套型面积控制在60平米以内。
4、u“公共租赁住房”由中标人按租赁房持有并按政府指导价出租;u中标人在中标通知书签发之日起20个工作日内与市建委签订租赁房有关协议(协议内容仅涉及租赁房的建设标准及进度要求)；u建设标准：参照北京市公共租赁住房建设技术导则(京建发2010413号)执行，届时将在中标人与市住房城乡建设委签订的租赁房的有关协议中明确； u有关租赁房的出租对象、租金制定、管理方式以及退出机制按照届时政府出台的有关政策执行。关于租赁房部分的特殊说明-理工大学项目：3万平米租赁房Gemdale Corporation地块基本素质分析及结论-宏观区位概况（与既有项目位置关系）西南四环西南四环西南五环西南五环京石高速京石高速
5、南六环南六环项目项目位置位置房山房山城区城区金地名京金地名京金地中心金地中心金地仰山金地仰山格林小镇格林小镇格林小镇格林小镇6Gemdale Corporation地块基本素质分析及结论-中观区位之房山发展机遇项目项目位置位置南六环南六环京石高速京石高速西南五环西南五环西四环西四环丽泽丽泽商务区商务区总部基地总部基地金融街金融街房山房山大兴大兴根据近几年北京市的土地根据近几年北京市的土地供应，住宅开发以及居住区供应，住宅开发以及居住区的发展趋势来看，北京人口的发展趋势来看，北京人口的外溢，除了西南部区域外，的外溢，除了西南部区域外，东部的通州，南部的大兴亦东部的通州，南部的大兴亦庄、黄村等都实
6、现了一轮甚庄、黄村等都实现了一轮甚至数轮的外溢。至数轮的外溢。随着金融街的西扩、丽泽随着金融街的西扩、丽泽商务区的打造以及丰台总部商务区的打造以及丰台总部基地的建设，西南部区域的基地的建设，西南部区域的外溢人口将沿着房山线和大外溢人口将沿着房山线和大兴线分流至房山和大兴的地兴线分流至房山和大兴的地铁沿线区域。铁沿线区域。沿大兴地铁线的住宅供应沿大兴地铁线的住宅供应量主要集中在量主要集中在2009年入市的年入市的黄村新城几宗土地项目，之黄村新城几宗土地项目，之后大兴线途径大兴旧城，因后大兴线途径大兴旧城，因存在一定的拆迁难度，未来存在一定的拆迁难度，未来大兴沿线的潜在供应主要集大兴沿线的潜在供应
7、主要集中在南六环附近甚至更远，中在南六环附近甚至更远，而房山线则不存在上述问题，而房山线则不存在上述问题，地铁沿线有大量的土地储备，地铁沿线有大量的土地储备，因此房山将成为未来西南部因此房山将成为未来西南部人口外溢的主要集中地，房人口外溢的主要集中地，房山区域也将迎来其难得的发山区域也将迎来其难得的发展机遇。展机遇。Gemdale Corporation地块基本素质分析及结论-中观区位之房山中观区位之房山CSD规划规划2009年房山区政府正式启动CSD(中央 购物休闲区)十年战略规划，该规划将成为未来房山区域发展和价值升值胡主要推动力。CSD的核心区位于由小清河和永定河围绕的长阳半岛区域，未来
8、将形成北部绿色人居区、商务会展产业区、生态休闲旅游区(以Outlets为核心)及大型郊野公园4个组团，核心区毗邻房山新城良乡组团、良乡高教园区，将成为连接房山各个资源的重要功能区。北部绿色人居区北部绿色人居区商务会展产业区商务会展产业区Outlets购物中心购物中心郊野公园郊野公园房山新城房山新城良乡组团良乡组团良乡良乡高教园区高教园区大兴新城大兴新城西片区西片区永永定定河河小小清清河河北部绿色人居区：即长阳半岛发展的起步区，2009年以来片区土地开始上市，目前万科、中粮、城建、首创、中铁等知名开发商纷纷入驻，加入到CSD的建设之中。Outlets作为房山CSD规划的经济引擎，是房山区2009
9、年引进的最大一个项目，作为奥特莱斯在内地布局的五大区域核心之一，北京市房山区长阳镇奥特莱斯华北旗舰中心占地面积约 21.27万平方米，规划建设面积约34.7万平方米，规划建成集世界名牌折扣中心、休闲度假体系和高品质居住体系等核心功能于一体、辐射华北地区的大型综合现代服务产业项目，首期计划在2011年投入营业。商务会展产业区商务会展产业区：房山区将在该区域着力打造会展经济中心，建设企业会议中心的总部基地。郊野公园：郊野公园：沿永定河古河道两岸聚集起来的高尔夫球场从数量到品质，亦或风景与设施都堪称北京一流。房山区将在这一优势的基础上，结合郊野公园的建设，着重发展生态户外体育产业。大型足球场地的选址
10、工作也初步完成，百块国际生态网球场的建设计划初见端倪Gemdale Corporation地块基本素质分析及结论-中观区位之良乡高教园区中观区位之良乡高教园区良乡高教园区是房山CSD规划的智汇城所在地，是建设CSD的重要组成部分。园区按照功能定位分为教学生活区、中央设施区、西部配套区、中央绿化景观区四大区域。 目前已经云集中国社会科学院研究生院、北京工商大学、北京理工大学、首都师范大学4所高校，京西南的“智汇城”正在房山加速形成。未来，良乡高教园区将逐步建成集科技、文化、研发和服务为一体的高端产业集聚区，成为中国“智库大本营”和中国“知本家”的创业舞台。全球最具影响力的华语电影娱乐公司橙天嘉禾
11、集团于10年7月与房山区正式签约，成为该园区首个入驻的配套服务项目，标志着园区集中商务、金融、餐饮、娱乐等综合功能的中央设施区建设正式启动。Gemdale Corporation地块基本素质分析及结论-中观区位之房山地铁地铁房山线的2010年底的开通将成为又一个房山区域价值的增长点。地铁房山线全程设有11个站点(含郭公庄站)，除郭公庄和世界公园站外全部为地上站。在郭公庄站可实现与地铁9号线的换乘，待地铁9号线2011年底开通后，将会给本区域带来大量的金融街、丽泽商务区以及总部基地的人流。另外借助地铁9号线，可实现与地铁10号线以及其它地铁线的方便换乘，地铁交通将会非常便利。房山线还途径正在建设
12、中长阳半岛以及房山主城区，总之，地铁房山线的开通在为本区域带来大量人流的同时，还可以弥补宗地周边短期内配套设施的匮乏。房山线与其它房山线与其它地铁线关系图地铁线关系图房山线房山线10号线号线9号线号线 丽泽丽泽商务区商务区总部基地总部基地金融街金融街项目项目位置位置长阳长阳半岛半岛房山房山城区城区Gemdale Corporation地块基本素质分析及结论-中观区位之滨河森林公园北京市规委已批准房山区组织实施房山新城滨河森林公园的建设。滨河森林公园范围：主要集中在房山新城的哑叭河、小清河沿岸及良乡高教园区，总占地面积约5789亩。其中，哑叭河段西起京广铁路桥，东至长阳路桥与小清河交汇处，占地面
13、积约2263亩；小清河段北起京良路，南至四队桥，占地面积约2455亩；高教园区段北起良乡高教园区1号楼，南至长虹东路，占地面积约1071亩。项目分园林绿化工程和水利工程两部分。 而本宗地主要将得益于项目东侧小清河沿岸建设。滨河森林公园滨河森林公园项目项目位置位置永永定定河河小小清清河河哑叭河哑叭河Gemdale Corporation地块基本素质分析及结论-道路交通条件道路交通条件房山城区房山城区京京周周路路京京石石高高速速路路南六环南六环南五环南五环京京开开高高速速京良路京良路长长韩韩路路长长于于路路长阳大街长阳大街长虹东路长虹东路 城市快速路：京石高速、南六环以及京开高速和南五环；城市快速
14、路：京石高速、南六环以及京开高速和南五环； 城市主干道：南北向城市主干道：南北向- -京周路、长韩路、长于路京周路、长韩路、长于路 东西向东西向长阳大街、长虹东路以及京良路长阳大街、长虹东路以及京良路( (拓宽工程拓宽工程20122012年完工年完工) )项目位置项目位置Gemdale Corporation地块基本素质分析及结论-轨道交通条件轨道交通条件 距离距离房山房山线线理工大学理工大学站仅约站仅约500500米米，成为成为本项目最大的本项目最大的现实现实卖点卖点项目项目位置位置万科长阳半岛万科长阳半岛奥特莱斯位置奥特莱斯位置Gemdale Corporation地块基本素质分析及结论-
15、理工大学项目四至及现状理工大学项目四至及现状北侧回迁房北侧回迁房东侧小清河东侧小清河东侧圣水大街在建东侧圣水大街在建南侧良乡东路南侧良乡东路西南侧地铁站西南侧地铁站西侧四十五路西侧四十五路l 房山CSD的规划，基础设施建设进一步的完善，将会吸引大量产业及产业人口的进驻，区域市场价值将会得到进一步拉升，未来前景看好；l 金融街的西扩、丽泽商务区的打造以及丰台总部基地的建设，将产生大量的外溢人口分流至地铁沿线，从而进一步提升区域的居住价值；l6000亩新城滨河森林公园的打造，在美化区域环境的同时，也会在某种程度提供区域的居住价值；l 两项目作为地铁沿线项目，区域和交通属性将为本项目带来大量的刚性需
16、求，从而在某种程度上可以规避目前房地产市场政策的不确定性风险；l万科、首创、城建等开发商已入驻长阳半岛，Outlets的签约以及金融街战略性合作的达成，长阳半岛CSD核心区的建设已进入实质性阶段。后期随着长阳西站、广阳城已出让以及待出让项目的建设，和项目所在的高教园区区域可以共同造势，共图发展，区域潜力不可估量。Gemdale Corporation地块基本素质分析及结论-小结Gemdale CorporationCONTENTS近三年北京市商品住宅按月销售分析近三年北京市商品住宅按月销售分析项目周边市场分析项目周边市场分析项目定位以及测算项目定位以及测算北京市整体市场分析北京市整体市场分析近
17、年北京市商品住宅宏观情况分析近年北京市商品住宅宏观情况分析 Gemdale CorporationCONTENTS项目周边市场分析项目周边市场分析项目定位以及测算项目定位以及测算北京市整体市场分析北京市整体市场分析影响房山区的规划简述影响房山区的规划简述 周边区域在售项目产品及销售情况周边区域在售项目产品及销售情况竞争区域未来供应分析竞争区域未来供应分析 市场需求分析市场需求分析 项目周边市场分析项目周边市场分析周边在售项目基本情况周边在售项目基本情况由于本项目地理特征和区位属性明显，因此选取参考项目时，主要考虑房山区域内典型在售项目由于本项目地理特征和区位属性明显，因此选取参考项目时，主要考
18、虑房山区域内典型在售项目进行分析，主要的参考项目分布如下进行分析，主要的参考项目分布如下 万科长阳半岛西棕榈滩芭蕾雨加州水郡原香小镇绿地新都会本地块绿城百合天恒乐活城阳光邑上瑞雪春堂周边区域在售项目基本信息：周边区域在售项目基本信息： 项目周边市场分析项目周边市场分析周边区域在售项目产品及销售情况周边区域在售项目产品及销售情况项目名称住宅总规模物业类型容积率主力产品项目特征万科长阳半岛75万9层板楼16-18层小高层28层塔楼2.275-80平米两居90-93平米三居项目规模较大，紧邻房山线长阳站，项目以小户型为主，90平米的三居为其主力户型，项目整体为精装修芭蕾雨悦都17万9层板楼280平米
19、左右两居90平米左右三居项目与奥特莱斯一路之隔，与房山线篱笆房站较近，项目为毛坯，户型以小两居三居为主西棕榈滩22万12-14层板楼2.17130平米左右三居目前项目尾房销售，为1.5-1.6万/平米加州水郡110万洋房，小高层0.6880-90平米两居130-150三居11月17日四期产品已经全部售罄中铁原香小镇22万4.5-6层洋房9.5-10层1.3786平米两居115平米三居150平米三居英伦风格低密度社区，目前尾房销售，剩余150平米三居户型均价14000元/平米，以及顶层赠露台两居绿地新都会16万11-15层板楼2.3115平米三居，99平米三居、85平米两居共约8栋小高层，全部为
20、一梯两户产品，即将开始销售，目前报价15000元/平米精装阳光邑上17万多层洋房联排1.6洋房110平米左右联排240平米左右 托斯卡风格社区，联排与洋房，目前计划销售联排，销售价格为20000元/平米瑞雪春堂40万9-15层板楼2.290-100平米两居110-130平米三居160-220平米三居大学城最早出现的项目，全部为小高层，户型面积稍大，目前报价为13000元/平米绿城百合53万4-5层、8-11层1.12120平米两居168-180平米三居目前尾房销售，剩余在楼王楼栋中，目前报价为15000元/平米天恒乐活城40万洋房、18层联排1.850平米一居、80-90平米两居、150平米三
21、居以及180-220平米联排目前销售项目北区，总建面20万平米，塔楼目前报价12000元/平米，联排和叠拼产品，报价分别为18600元/平米和16800元/平米从以上典型项目来看：从以上典型项目来看：从规模上看，由于房山区域相对市区较远，因此规划较大自身配套相对齐全的社区较多，获取土地较早的项目大多集中在40万平米以上，部分项目超过百万平米； 从容积率来看，整个房山区域尤其是长阳地区在售新项目容积率都超过2，项目主要以高层和小高层产品为主；从户型来看，早期项目以吸引本地改善以及市区改善型客户，户型面积稍大，但随着地铁的开通以及城区房价的迅速上涨，目前该区域主要以刚性需求居住为主，以万科为首的长
22、阳片区目前正在销售以及即将销售的项目均以80平米的两居和90平米的三居作为项目的主力户型；项目周边市场分析项目周边市场分析周边区域在售项目产品及销售情况周边区域在售项目产品及销售情况在售项目的销售价格及速度分析：在售项目的销售价格及速度分析：注：以上速度均为按月的销售速度单位：套注：以上速度均为按月的销售速度单位：套/月，价格均为当年的成交价格单位：元月，价格均为当年的成交价格单位：元/平米平米项目周边市场分析项目周边市场分析周边区域在售项目产品及销售情况周边区域在售项目产品及销售情况年份08年09年10年最新成交价格及说明1-4月份5-10月份项目名称速度价格速度价格速度价格速度价格万科长阳
23、半岛/ / /399399144881448810年7月开盘，前期推出均售罄，目前报价塔楼15500元/平米，板楼18000元/平米西棕榈滩32782439900633331251412514/ / /尾房，仅剩150-180大户型，报价15000-16000元/平米加州水郡956027284579893938912891226026085428542项目已经全部售罄中铁原香小镇/194933312212212302123021261261378513785项目为尾房销售，剩余大户型，最新成交价13900元/平米阳光邑上/209209146871468755551544515445洋房部分基本
24、销售完毕，目前洋房成交价格为16103元/平米瑞雪春堂42645518575015050104031040335351245412454目前销售小高层90平米两居，最新成交价格为12685元/平米绿城百合2156821080776462020123471234710101421614216目前销售楼王产品，大面积三居，最新成交价格为14189元/平米天恒乐活城2962175467091616121721217211111281012810公寓部分尾房在售，最新成交价格为13244元/平米从价格上看从价格上看：在长阳片区的规划和万科长阳半岛的带动，该区域的价格呈现了较强的上升势头，目前区域内不临
25、近地铁的毛坯房的价格均在14000元/平米以上，甚至接近六环的天恒乐活城高层产品的售价也已经突破了13000元/平米；而长阳半岛的9层小高层目前的报价已经达到了18000元/平米；从销售速度看：从销售速度看： 在10年4月份之后，市场政策相对紧缩的条件下，正常销售阶段的项目速度也在50-100套/月，万科长阳半岛三次开盘当天的销售均达到95%以上，吸引了大量的刚需客户，实现了非常好的销售业绩；从从1010年年4 4月前后各项目成交情况看：月前后各项目成交情况看： 从表面数据显示，10年4月前后各项目的销售速度均有所放慢，但销售价格均呈现明显的上升局面。分析原因为4月份出台的政策在影响市场的情况
26、下却推动了刚需客户的成交，因此面积较小，总价较低临近地铁的项目依旧表现出良好的销售态势！项目周边市场分析项目周边市场分析周边区域在售项目产品及销售情况周边区域在售项目产品及销售情况Gemdale CorporationCONTENTS项目周边市场分析项目周边市场分析项目定位以及测算项目定位以及测算北京市整体市场分析北京市整体市场分析影响房山区的规划简述影响房山区的规划简述周边区域在售项目产品及销售情况周边区域在售项目产品及销售情况竞争区域未来供应分析竞争区域未来供应分析 市场需求分析市场需求分析 Gemdale Corporation项目市场细分项目市场细分影响房山的经济圈规划发展影响房山的经
27、济圈规划发展目标地块目标地块总部基地总部基地总部基地总部基地总部基地项目总投资约65亿人民币，占地面积65公顷、总建筑面积145万平方米，规划建设500余栋总部大楼，将吸纳约近千家大中型企业的总部入驻，2010年，总部基地将吸纳超过500家总部型企业，技工贸总收入达到2000亿元，税费总额80亿元，区域财政贡献将达到25%，聚集约10万名高端人才 丽泽商务区丽泽商务区丽泽商务区丽泽商务区从2009年到2010年，用三年左右的时间，全力打好发展基础，使商务区城市面貌和环境秩序明显改善，争取一批国内外知名新兴金融机构及大型企业先期入驻。 从2011年到2015年，用五年左右时间，基本形成“功能完善
28、、上下互通、安全便捷、人车分流”的现代化综合交通体系，建成一批体现城市特色的地标性建筑和大型景观公园绿地，吸引一批国内外知名新兴金融机构入驻，产业聚集效应得以显现 从2016年到2020年，再用五年左右的时间，基本完成北京丽泽金融商务区的主体规划建设，成为成熟的高端金融商务区。 中关村中关村项目市场细分项目市场细分竞争区域未来的供应分析竞争区域未来的供应分析竞争区域未来供应主要来源于三方面：在售项目已推未售量，在售项目的后期推出量、已成交建设用地在售项目已推未售量，在售项目的后期推出量、已成交建设用地的住宅供应量以及周边潜在用地住宅规划供应量。的住宅供应量以及周边潜在用地住宅规划供应量。在售在
29、售项目项目已推未售量已推未售量从上述统计来看，在售项目已推未售量较少，总计为18.4万，长阳区域在售项目几乎均已售罄，目前剩余量主要集中在7月份左右有上市量的项目 在售项目的后期推出量在售项目的后期推出量目前片区内在售项目整体后期的供应量为99.7万平米，虽然整体规模较大，但是主要集中在万科长阳半岛，单个项目年度推售量有限，因此尽管整体供应量大，但未来每年的供应量并不大。项目名称项目名称已推出量已推出量（万平米）（万平米）已销售量已销售量（万平米）（万平米）已推未售量已推未售量（万平米）（万平米）万科长阳半岛14.414.30.1西棕榈滩2221.40.6加州水郡1071070中铁原香小镇16
30、.915.31.6阳光邑上11.85.46.4瑞雪春堂3128.52.5绿城百合52.3511.3天恒乐活城14.58.65.9总计总计18.418.4项目名称项目名称项目住宅规模项目住宅规模（万平米）（万平米）项目已推出项目已推出（万平米）（万平米）后期供应量后期供应量（万平米）（万平米）万科长阳半岛7514.460西棕榈滩22220加州水郡1071070中铁原香小镇1716.90阳光邑上1711.85.2瑞雪春堂40319绿城百合5352.30天恒乐活城4014.525.5总计总计99.799.7项目市场细分项目市场细分竞争区域未来的供应分析竞争区域未来的供应分析市场潜在供应分析：市场潜在
31、供应分析：潜在的供应量主要集中在长阳区域09年出让的地块，将在2011年集中上市，总计四个项目的供应量为109万平米；从项目供应的时间来看，大多集中在明年的上半年，因此明年上半年的住宅供应将会较大；地块名称地块名称用地性质用地性质规划建面规划建面（万平米）（万平米）容积率容积率地块现状地块现状长阳城建地块（4#）住宅171.816万平米限价中铁长阳国际城（6#）住宅23212500元/平米限价万科中粮地块（3#南侧）住宅132北建工地块（8#西侧）住宅162首开地块（2#、3#、8#东侧）住宅402.2总计总计109109项目市场细分项目市场细分竞争区域未来的供应分析竞争区域未来的供应分析20
32、11年是房山项目集中上市最大的年度，全年的上市量为全年的上市量为8686万平米万平米，从2012年开始逐年回落；本地块预计开盘的时间应该在2011年年末，因此主要针对于2012、2013年的市场竞争环境，随着地铁房山线以及9号线的开通，将会为该区域带来更多的客户群体！在推出项目各情况来看，各年度持续销售的项目仅为长阳半岛和首开地块，因此在项目的销售期内，整体竞争并不激烈；故可预见在未来五年内整个区域内市场的供应量为：故可预见在未来五年内整个区域内市场的供应量为： 上述上市量主要根据项目以往推出量进行估算，未推量在上述上市量主要根据项目以往推出量进行估算，未推量在5万平米以下的项目认为在年内推出
33、万平米以下的项目认为在年内推出项目项目未推面积未推面积20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年万科长阳半岛万科长阳半岛6310101010芭蕾雨悦都1784/绿地新都会16106/阳光邑上5/5/瑞雪春堂99/天恒乐活城2510105/首开地块首开地块4010101010城建地块2710107/北建工16106/地块西侧945/本地块23599/总结2508686757541412020Gemdale CorporationCONTENTS项目周边市场分析项目周边市场分析项目定位以及测算项目定位以及测算北京市整体市场分析北京市整体市场分析影响房山区的规划
34、简述影响房山区的规划简述周边区域在售项目产品及销售情况周边区域在售项目产品及销售情况竞争区域未来供应分析竞争区域未来供应分析 市场需求分析市场需求分析 项目市场细分项目市场细分市场需求分析市场需求分析周边片区周边片区2008-2010年年110月销售情况分析：月销售情况分析： 按照年度的去化率分析：按照年度的去化率分析： 从过去几年的去化率来看，09和10年的去化率均超过1，显示出该区域良好的销售情形，随着地铁的开通和整个房山配套的进一步完善，未来区域的去化率会更加的看好！按照年度的消化量分析：按照年度的消化量分析： 从上述统计可以看出， 2010年在市场出现严格政策打压的条件下，上述新开盘项
35、目1-10月份的整体销售量为59万平米，全年预计销售量为72万平米；按照单个项目的年度消化量来看按照单个项目的年度消化量来看 从10年前10个月的销售情况看，正常推售情况下的，地铁旁小户型为主的项目销售量占销售量的90%以上，同时两个典型项目万科长阳半岛与中铁原香小镇的销售量均在11万平米以上，可见该区域针对刚性需求客户的在售项目均取得了很好的销售情况。项目名称项目名称0808年年0909年年1010年年1-101-10月月上市量上市量销售量销售量上市量上市量销售量销售量上市量上市量销售量销售量万科长阳半岛/14.414.3西棕榈滩/5.28.37.6/2.4加州水郡11.811.629.22
36、9.3/17.5中铁原香小镇/3.73.513.211.9阳光邑上/11.85.4瑞雪春堂/6204.94绿城百合9.23.49.410.8/2.1天恒乐活城4.71.13.36.36.41.3总计总计25.725.721.321.359.959.977.577.550.750.758.958.9项目市场细分项目市场细分市场需求分析市场需求分析综上所述，综上所述，综综上所述，考上所述，考虑虑2010年全年房山区域典型年全年房山区域典型项项目的整体消化量目的整体消化量约约在在72万平米，同万平米，同时时2010年是年是近几年房地近几年房地产产政策打政策打压压作作为严为严重的一年，因此估算房山区域
37、正常年度消化量至少重的一年，因此估算房山区域正常年度消化量至少应该应该在在75-80万平米左万平米左右右按照这样的市场需求量未来供应：房山房山2012年起区供求分析年起区供求分析预测预测表表由于本项目开盘于由于本项目开盘于20112011年四季度，主要销售期在年四季度，主要销售期在20122012年，因此在销售期内市场的整体供需情况较好；年，因此在销售期内市场的整体供需情况较好；同时本项目为地铁旁低密度小户型洋房，产品无论从交通条件、总价控制或者整体品质都在区域内同时本项目为地铁旁低密度小户型洋房，产品无论从交通条件、总价控制或者整体品质都在区域内具有优势，因此在上述的市场环境下，本项目的未来
38、销售形势看好！具有优势，因此在上述的市场环境下，本项目的未来销售形势看好！年度20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年供应量8686757541412020需求75-8075-8075-8075-80Gemdale CorporationCONTENTSSWOT分析分析 客户定位客户定位 项目周边市场分析项目周边市场分析项目定位以及测算项目定位以及测算北京市整体市场分析北京市整体市场分析销售价格建议销售价格建议 产品定位产品定位 项目价格涨幅分析项目价格涨幅分析 销售速度预测销售速度预测 项目销售测算项目销售测算项目定位以及测算项目定位以及测算 SWOT
39、SWOT分析分析 项目周边目前配套相对匮乏，周边紧邻除正在修建的回迁小区之外没有其它任何项目略显荒凉；劣势：劣势：优势：优势：区位优势：区位优势：项目距离城铁房山线理工大学站约800-1000米，能够通过城铁方便到达郭公庄进而方便到达北京西站以及军事博物馆 ，同时9号线未来与4号线接驳，可以方便到达中关村等核心区域！地块条件优势：地块条件优势：容积率1.6-1.8，目前在北京市场较为稀缺，能够更大的提高项目的舒适度，形成品质较高的花园洋房类的建筑群体项目东侧为大面积的代征绿地和正在治理的小清河，未来周边景观环境较好；项目邻近城铁且房山线本年度即可开通，能够较好的吸引客户的来访，尤其是刚性需求客
40、户的到访 ；长阳区域项目的销售以及推广，很好的对外宣传了房山地区，为项目累计了大量的潜在客户，对项目未来的推广将非常有利； 随着房山大学城进一步开发以及长阳CSD的逐步成型，都将为该区域的发展带来较大的机会和空间；机会：机会：本地块的威胁主要来自未来宏观市场以及政策的不确定性对项目的影响。 威胁：威胁：根据根据项项目的区位特征，本目的区位特征，本项项目整体定位目整体定位为为温馨舒适的低密度花园洋房小温馨舒适的低密度花园洋房小镇镇 ，则项目的主要目标客群为：项目定位以及测算项目定位以及测算 客户定位客户定位 “北京西南区域为主，地铁沿线其他商圈为辅的白领人士北京西南区域为主，地铁沿线其他商圈为辅
41、的白领人士” 即将迈入人生新阶段的刚需客户群体为主即将迈入人生新阶段的刚需客户群体为主年龄结构：年龄结构：25-30岁左右客户构成：客户构成：1.北京北京西南区域年轻白领工作的年轻白领2.地铁附近商圈如：金融街、中关村等工作的白领3.良乡本地工作的，以及随着丽泽商务区的建立带来的客户群体置业性质：置业性质：结婚购房以及准三口之家的置业更替项目定位以及测算项目定位以及测算 产品定位产品定位 商品房部分规划建议：商品房部分规划建议：充分利用项目的容积率和限高的优势，形成充分利用项目的容积率和限高的优势，形成2525万平米纯粹的花园洋房社区，体现出项目较高的生活品质，与周边的项万平米纯粹的花园洋房社
42、区，体现出项目较高的生活品质，与周边的项目进行有效的区分；但是在户型的布置上充分体现刚需客户的要求，以目进行有效的区分；但是在户型的布置上充分体现刚需客户的要求，以9090平米的三居和平米的三居和120120平米三居为主平米三居为主 。10-02-1210-02-12容积率容积率1.61.6，限高，限高1818米：米：按照规划意见书的要求，建议在该地块的北侧布置3万平米的廉租房，廉租房户型的具体依照规划意见书的相关建议；在地块的南侧临近绿化带的位置，建议布置一梯两户的洋房户型，户型面积按照实际布置为90平米的三居。建议通过景观等方式将商品住宅与廉租房进行有效而自然的区隔10-04-0910-0
43、4-09地块容积率地块容积率1.51.5限高限高1818米；米；10-04-1310-04-13、10-02-1810-02-18地块，容积率地块，容积率1.81.8，限高，限高3030米米由于三块地相对平整，同时东侧临近大面积的河岸公园，因此建议全部布置为三居户型 ，在地块的西侧布置90平米的三居，在地块的西侧以及部分景观资源优越的地块布置1150-120平米的舒适型三居；商品住宅部分具体户型如下：商品住宅部分具体户型如下：10-04-1110-04-11地块，容积率地块，容积率2 2，限高，限高3030米米建议尽可能多布置90平米的三居户型。；项目合计建筑面积 面积比户型 户型面积 套数比
44、 均面积 10-04地块 145536 65%小三居90-931565 101 78366 35%大三居120 653 总计223902 100%2218 项目定位以及测算项目定位以及测算产品定位产品定位有关商品房部分各有关商品房部分各户户型型赠赠送空送空间间建建议议：10-04-1510-04-15地地块块：商：商业业以及其它布置：以及其它布置：会所部分：会所部分：500500平米平米本项目小户型为主，年轻白领较多，因此建议会所面积稍大，地上500平米地下2000平米，会所布置于金融用地内，位于10-04-15地块的东南角，会所定位为时尚运动会所。会所地上部分为接待和小型商务，地下部分可建有
45、游泳池、健身房、瑜伽房等功能；商业部分：商业部分：1420014200平米平米，建议与会所结合，沿东西向地块布置，最高为地上两层，功能建议为中型超市、理发店、美容院、餐厅等生活配套；由于项目为花园洋房社区，因此建议一层户型全部赠送地下室以及花园，顶层可赠送露台，增加一层和顶层户型的销售力；项目标准户型建议通过飘窗在今后精装可砸掉而延伸更多的室内空间，增加室内使用率，提高项目的溢价能力；l精装修建议：精装修交房，精装修标准确定为精装修建议：精装修交房，精装修标准确定为1000元/平米的成本价；l层高设计：层高设计： 2.9米l建筑风格：新古典主义风格建筑风格：新古典主义风格参考大兴东区的风格基础
46、上，可以使项目显得更加温馨。参考大兴东区的风格基础上，可以使项目显得更加温馨。 l车位配比：车位为全地下，车位配比：车位为全地下，90平米以上1：1，90平米以下1：0.5 项目定位以及测算项目定位以及测算销售价格建议销售价格建议销售价格建议：销售价格建议：按照项目的地块属性明确，因此选取地块周边的项目作为主要参考，具体参考项目如下： 项目名称目前销售价格项目基本情况项目特征对比价格加权比重万科长阳半岛17500元/平米整体容积率2.2，9层一梯两户板楼93平米三居室精装修，无赠送面积，户内空间略小项目为精装交房，精装标准约为800元/平米，加溢价折算，项目对比价格为1650016500元元/
47、 /平米平米35%中铁原香小镇13785元/平米整体容积率1.3，洋房以及小高层产品项目已接近入住，整体品质不高，户内无赠送空间，离地铁较远毛坯交房，因此对比价格为1378513785元元/ /平米平米30%瑞雪春堂12454元/平米整体容积率2.2，15层小高层项目品质较差，两居室面积较大，无赠送空间毛坯交房，因此对比价格为1245412454元元/ /平米平米25%天恒乐活城12810元/平米整体容积率1.8，18层高层产品距离城区较远，无地铁站，仅靠京周路出行，户型空间一般毛坯交房，因此对比价格为1281012810元元/ /平米平米10%项目定位以及测算项目定位以及测算销售价格建议销售
48、价格建议价格打分说明：价格打分说明：价格说明：价格说明： 目前项目测算的价格为15800元/平米毛坯价格，在目前的房山市场价格差于长阳区域，但略高于瑞雪春堂以及天恒乐活城等品质较差的项目，因此价格较为合理； ； 项项目目精精装装修修价价格格确确定定为为10001000元元/ /平平米米的的成成本本，加加税税费费以以及及20%20%的的溢溢价价，确确定定精精装装修修部部分分的的销销售售价价格格为为15001500元元/ /平平米米，则项目最终的价格为则项目最终的价格为1580015800元元/ /平米平米+1500+1500元元/ /平米平米=17300=17300元元/ /平米；平米；同时通过
49、产品上的精心打造，在控制好面积区间赢得总价优势的前提下，保证项目高舒适度，通过各种方式的赠送空间，增加项目的卖点，加之园林等景观处理以及金地物业对高品质生活的保证，认为此定价具有市场合理性。竞品项目竞品项目万科长阳半岛中铁原香小镇瑞雪春堂天恒乐活城最新成交价格16500137851245412810权重35%30%25%10%本项目现时点价格1580015800元元/ /平米平米项目定位以及测算项目定位以及测算本地块价格说明本地块价格说明 本项目的优势说明：本项目的优势说明：项目整体容积率较低，因此可以使项目有较高的居住品质，形成花园洋房的社区，与周边地铁周边的其他项目如万科长阳半岛以及城建等
50、容积率在2.5左右的项目相对更加有优势；同时项目离地铁更近，出行非常便利，相对中铁原乡小镇以及绿地新都会有较为明显的置业优势，尤其针对刚性需求客户或者刚性改善型需求客户吸引力更强；而目前项目精装修之后的价格比万科长阳半岛9层板楼的价格低约1300元，接近10%，而本项目的品质更好，仅远三站地铁因此认为该价格合理！项目名称与地铁距离项目产品、户型优势目前价格万科长阳半岛距离房山线长阳镇站较近9层板楼，93-95平米通透三居18000元/平米报价（精装修）中铁原香小镇距离地铁较远，步行不能够到达6层洋房、10层小高层13785元/平米（成交）瑞雪春堂距离理工大学南站较远，步行约15-20分钟15层
51、板楼，90-100平米两居12454元/平米（成交）天恒乐活城距离城区更远，与地铁站没有关系18层板楼、塔楼12810元/平米（成交）阳光邑上距离地铁站较远，但距离房山区较近6层花园洋房16103元/平米(成交）芭蕾雨悦都距离房山线篱笆房站较近10层小板楼15440元/平米（成交）本项目距离房山线理工大学站较近，步行10分钟之内6-9层花园洋房，一梯两户90平米三居室15250元/平米（毛坯）16750元/平米（精装）项目定位以及测算项目定位以及测算销售价格建议销售价格建议车位价格：车位价格：目前周边项目车位价格如下：按照本项目目前商品住宅的售价，确定项目车位定价为确定项目车位定价为8 8万元
52、万元/ /个。个。商业价格：商业价格：目前周边项目商业价格定价如下：项目的商业街位于整个项目规划的中间部位，针对未来周边均为住宅规划，居住密度相对较大，因此具有较高的商业价值项目名称项目名称商业均价住宅均价住宅均价格林小镇696008500按照本项目目前商品住宅现时点售价15250元/平米毛坯，则则建建议议商商业业的的均均价价为为2000020000元元/ /平米平米项目名称住宅价格车位价格中铁原乡小镇1.4万-1.5万7-9万西棕榈滩1.5-1.6万9-10万项目定位以及测算项目定位以及测算项目价格涨幅分析项目价格涨幅分析北京市房地产近四年内的价格变化情况：北京市房地产近四年内的价格变化情况
53、：1 1季度（环比）季度（环比）2 2季度（环比）季度（环比）3 3季度（环比）季度（环比）4 4季度（环比）季度（环比）0707年年6%13%17%7%0808年年-5%4%2%-9%0909年年-6%11%11%19%1010年年13%6%-4%从上述近四年的北京市场商品房价格表现来看：从上述近四年的北京市场商品房价格表现来看：除08年市场出现价格波动外，其余年份价格均处于上升状态，各年2、3季度的销售旺季价格涨幅均高于1、4季度的涨幅；自自0909年年2 2季度至季度至1010年年1 1季度，各季度价格环比涨幅均超过季度，各季度价格环比涨幅均超过10%10%；10年2季度涨幅回落到6%，
54、10年上半年价格涨势较高，四季度在价格维持不变的情况下，全年的整体涨幅预计在15%左右。本项目的自身特点：本项目的自身特点：事实上，除遇到整体金融市场大的波动影响外，北京市商品住宅年度涨幅几乎不会低于20%；单纯的政策出台能够影响上涨过快的区域有所回调，但是在整体房地产市场供求矛盾不能缓解的条件下以及市场对未来通胀预期的加剧，未来两年内商品住宅一定会保持较为稳定的涨幅！本项目位于地铁站旁，使刚需客户主要选择的热点片区之一，项目面临客户整体基数较大；本项目的主力户型在90平米的三居，能够较好的控制项目的总价，加之低密度花园洋房的设计，体现出项目高品质的同时也凸显了项目的性价比；因此本项目相对销售
55、压力不大，随着地铁不断开通项目未来涨幅看好，但保守估计与北京市整体涨幅持平。时间时间20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年全年涨幅全年涨幅0%0%12%12%12%12%10%10%10%10%本项目按照如下涨幅预测：本项目按照如下涨幅预测：项目定位以及测算项目定位以及测算销售速度预测销售速度预测可见项目在销售期中，大多数的速度就保持在80-100套左右，同时目前在售项目几乎在开盘期的几乎退出即售罄，折合到每个月速度均在100套以上。鉴于本项目的整体户型面积适中，因此建议月平均销售速度为85套/月左右预计从2011年年底开始销售，至
56、2013年年底售罄！销售速度预测销售速度预测 ：年份08年09年10年1-4月份5-10月份项目名称速度速度速度速度万科长阳半岛/399西棕榈滩323933/加州水郡9528493260中铁原香小镇/194122126阳光邑上/20955瑞雪春堂421855035绿城百合21802010天恒乐活城29541611 项目2010年12月完成土地的获取。 项目地上总建筑面积约303524，整个项目由6个地块构成，分三期进行建设： 租赁房(在02-12地块)同地块剩余的商品房与04-11地块先期于2011年4季度进行开工建设， 2013年2季度一期全部竣工； 商品房二期(04-09与04-15、04
57、-13) 2012年2季度开工建设， 2013年4季度竣工； 三期04-18地块2013年2季度进行开工建设， 2014年3季度竣工整体开发周期4年。Gemdale Corporation项目分期和开工计划l 项目成交地价191000万元；合计到商品房可售楼面价7818元/平米(不含公租房及教育配套)l 项目单体销面建安成本6098元/平米；单体销面建安成本308.7元/平米(单位销面不含公租房和教育)l 宗地红线外市政工程费总计5903万元；l 项目的IRR为21.88%；净利润率为12.07%l 资金峰值206856，出现时点2011年3季度 Gemdale Corporation项目经济测算
