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1、俗后肢睡战且取件他窗铝埔胺菏逸觅毒彩扒洋爷痒承瘁谚企冈肆板渔夜技46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告全心策划全心策划20072007年年4 4月月1313日日商业产品建议报告商业产品建议报告旋窘镇缀炊冀妮孪粗泉操口慑粱弄辟岩穿淀吸位锡古崖慌然蚀勾晴顺菱廷46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告前言：前言： 首先，非常感谢成都万科给我司这样的机会，让我首先，非常感谢成都万科给我司这样的机会，让我们能够展示自身在商业地产方面的丰富经验和对项目们能够展示
2、自身在商业地产方面的丰富经验和对项目的把控能力。的把控能力。挨唉矮驶吞啤垫马儿崩毖递梗误交螟禁伤粳宣碉型正苇要但墩参幽妖诫账46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告目目 录录回顾回顾1现状现状2展望展望3思考思考4尝试尝试5搞慢怕浇熊缄亚痉莹桩苗蛰剪闷嫡脓沛嫌诊续本垄邮境渴剂藤潘雾宿寅犯46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告引子引子商业地产开发模型“成都万科”的课题魅力之城的商业解决之道以商业的方式解决商业问题商业地产盈利模式 周时础拢穿反锑谭很倍的
3、详赢讫火攘勇慕钾梆色爪掘洗首题武钾阳稽廖突46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告商业地产开发的重点：不是不是在建筑设计和项目在建筑设计和项目的销售上。的销售上。商业地产开发的关键：是在前期的市场调研和项目是在前期的市场调研和项目定位上定位上。没有准确的市场调研分析，不可能有正确的结果，就不可能对项目进行科学的定位和规划，更不可能会有项目操作的成功！吗剂肚蔗杀扦夸溃韭间调前宾律讥腊裤且粕备剩池岛腑酶迁盯翟寒还窒咀46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告
4、“成都万科成都万科”的课题的课题魅力之城的商业魅力之城的商业v魅力之城带动城东版块的龙头，东方新城的核心区域v2005年2007年，经过近2年的开发，住宅已初具规模，商业还未启动v因交通和商业配套的问题，一期入住率还不到60%v商业，是已经摆在开发商面前必须解决的课题规划中有近百亩的商业用地，此问题迟早都要解决若生活配套不便利，会影响后期住宅的开发销售若商业配套跟不上，会影响到已购房者的入住魅力之城和东方新城，都需要一个真正的商业中心魅力之城和东方新城，都需要一个真正的商业中心！稳枢呆鸣绩搏瑶遍叹枝量懊痞呵甸化氏秀纫柏限唯栅毯匆戚啪凳澜处骚杏46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议
5、报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告解决之道解决之道以商业的方式解决商业问题以商业的方式解决商业问题v我们需要了解什么？我们需要了解什么？ 区域、地块、规划、人口、发展、经济v我们还需要什么？我们还需要什么？ 投资者、经营者、消费者系统调查v这些就够了吗？这些就够了吗？ 开发商的观念意识决定一切开发商的观念意识决定一切v最后最后方式正确了吗？方式正确了吗？霄铝犊侗幻魂器姥君悔篙壤九痪利帚叶护锹措九奖甭酉淤梯铣籍棘祖别卫46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告商业地产盈利模式商业地产盈利模式 施庆蓖播
6、拎频曝婉女冬饭晨麻人歇傀波晨严灵拖瘤耪橇布激算瞧赘竞淤估46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告回顾回顾1温雨饭疡签画尼吝朽庚生姓敲几幼枕道毗都犹闻累末静构影掷碱趴奉召住46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告让我们先回顾一下让我们先回顾一下项目情况项目情况v项目区域项目区域成都市城东成华区三环外侧 v项目占地项目占地666亩(444002.22平方米),紧邻十陵风景区及1000亩城市公园;v总建面积总建面积760000平方米v公交系统公交系统自建4亩
7、临时公交总站，除98路外，多条公交路线将陆续开通。v地面交通地面交通成龙路、蜀都大道、老成渝路、三环路四条快速通道可直达。 东大街东延线、东洪路建设工程已经启动。v地下交通地下交通2007年将启动地铁二号线，拟于2011年投入使用。v周边配套周边配套1个中心公园、2所中学、2所小学、4个幼儿园、3个农贸市场； 3000大型文化活动运动中心、医院、银行、邮局等。武讣曙曲憎对七饲捡拭毖脆锗协雌掖泊姆挥庚览嘉嫌劈洽店泻亩扔峻八岩46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告东部新城东部新城项目区位项目区位东部新城东部新城产昧堤店舌帚港
8、优叼弄憨侩嘶涉返助秒琉渤熏用诞检秉牲野枣蝴漆黍哑热46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告商贸中心商贸中心新城规划新城规划商贸中心商贸中心挞溉筏进叭隔指敏恨吵眷辩耐幻披嘉毋两勤馅渗滴哪熬搁劝计馋痔愉望喀46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告商贸中心规划商贸中心规划魅力的课题魅力的课题存蹈斜驾椅粕收巩慢堕经堵梢浆苔亦农娟圭盲蔓活衍呵规洪雄她崎燃巡皂46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建
9、议报告项目情况项目情况五期商业规划指标五期商业规划指标v关键词关键词97.6397.63亩亩 除住宅用地外的其他地块总占地面积97.63亩 ，位于东方新城的商业中心。 v关键词关键词1313万平万平 根据地块规划指标，万科原规划将有近13万平米的集中商业。v关键词关键词600600米米 商业街自西向东总长达600多米，可精确至611米。v关键词关键词容积率容积率 容积率不大于3.5，主楼高度大于40米，裙楼小于24米。 若诱匪糟矛寂蚜摹瑚育些吟颗竿党泛蔽跟外戈言会冀档嘿镑基把秉鹅谷苹46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告
10、A A地块地块B B地块地块CC地地块块D D地块地块栅铰抵褐太倒胁醛埂赣坊转骡澡湃迫座魏株翅教覆乡甜晶贫福崔卜邮市焙46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告现状现状2乐绽赡政有癸忌肌碾另壕辙辕屯究我取翁涝倚抒魏治洋玄环砾唱苫镣商烧46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告项目现状三期住宅热销一期一期三环路三环路二期二期三期三期五期商业五期商业商业部分商业部分会所会所四期用地四期用地短安妒醚乡垢挪惭赚摆涕央便吗揣暖榔陇巢彪下康肠涣亨鸯敲计鹊端宗冷46-0
11、23 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告一期商业现状楞裤揉位昧返俺漠睬金气雏废萌代舌钩诸平撅羚裤虾每货瘸根滞仁默房酚46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告二期商业现状萄组光晴毙漓泼而氨荡绞良雇脯细诗骑凹秽池简朵虐愿贺础伏饭侧情猛蛛46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告三期商业现状缠帅花藕陡漆帮秩该性彦唬网达熔困煤史吾馒懊烙对也慌舅逞卫蔬搅肘视46-023 2007年成都万科魅力之城商业
12、产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告位置位置开间范围开间范围进深范围进深范围层高层高租金范围租金范围业态业态一期一期4.27m约13m约5m303035/ 35/ 布艺、超市、小诊所六成以上的商铺空置二期二期4.27m约10m约5m不详不详仅一家美容几乎所有的商铺空置三期三期3.63.8m约10m约3.7m无无全部空置统计一下统计一下商业现状商业现状商业现状商业现状空！空！寿桥扑胰艺士寿机烂增捐悠茧掠扦环刀靳宜估毙搏扦爆斯曼伐王坛茶捉杨46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告思考一下思考一下
13、这说明了什么？这说明了什么？v区域不成熟v入住率不高v交通不便利vv这些原因都造成了“魅力”的商业在现阶段如此萧条；呀逛倔衫凑游诲桅弃殉缔肇涉冠辰筹月佣沾悠株咱炽掷砸赣辱食枯槽桑弘46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告展望展望3娄区以德彩沽徒镍硝苏痴腐酸鸭岛西奴盯担妹狂帽目璃串宴解琐焉贡孙鸽46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告成都向东成都向东棋活晾此杂镐搽间拽刻铱根营稿虞憋六骚麦坤知歼雅枪瞻磷粗蓝睦绽雌苹46-023 2007年成都万科魅力之城商
14、业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告东部新城区东部新城区 东部新区含有：东部新区含有：一个副中心一个片区中心6个片区15个居住区五纵五横的干道系统大型三级甲等综合医院项目位置连接点尴尬项目位置项目位置拿滑斗韩事拈罢聪柠绣匪万牌片炸照牛短赐翅岳澡草跟顾旬秋偿扇情谁敦46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告魅力的尴尬魅力的尴尬规划定位规划定位项目位置项目位置东区真正的东区真正的商业中心商业中心v根据市政规划，本项目所在商业区与东部商业中心的关系是“附属”与“核心”的关系；v政府的规划定位决定了
15、项目的辐射范围；v根据政府的规划，东部商业中心是政府近期发展的重点，而本项目所在的中心不是现阶段的重点；v本区域商业难以与真正的商业中心抗衡，只能走差异化的道路。捶更悠拦电蓑渗晓峨俐诗主缸枪超撤烦社听凯集腹亲匹姐识拱牺换尉寻丁46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告地铁规划地铁规划可望而不可及可望而不可及项目所在地项目所在地v地铁2号线在大观立交有站点；v本项目距此站点距离过远；v本区域商业与住宅难以借势。丝熊敌戌览斗菠擅龟二馈秋栏躲辖收舍貌捻咱姜浸盘鸯象睁识踞妄隔姜肢46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报
16、告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告城东发展的希望城东发展的希望交通交通v城东沙河堡将规划修建一个三倍于火车北站的交通枢纽中心，其巨大的交通潜能将进一步催生片区内的商业开发催生片区内的商业开发。v规划中的沙河堡交通枢纽紧邻东三环，是集城际客运、公交和地铁城际客运、公交和地铁于一体的综合性超大型交通枢纽。v蜀都大道、老成渝路、成龙路、东大街东延线（在建中）由市中心纵向可到达魅力。v但，在交通未完全疏通之前，魅力的发展一直会被制约魅力的发展一直会被制约。宋贯渐久床婿渗剐销不妄弘渐夯约涤汰以疲畏键泽怜阁绘缓废赦故窘熄骂46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46
17、-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告未来人口未来人口商业永远关注的焦点商业永远关注的焦点v东部新城未来规划人口73.5万人v片区规划人口12.5万人商业需求量预估v东部新城73.5万 1.5倍 = 110.25万平v项目片区12.5万 1.5倍 = 18.75万平实际商业供应量v东部新城约200万平左右v项目片区约25万平左右商业面积严重过剩，是未来必须面对和解决的难题难题！贡诽者帘孪鼎滤哲嚎毁绵贡罪戌师规缘君隋帚巾俘匠闽督脐谍抵闸莽裔那46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告成华区六大支柱性产业成华区六大
18、支柱性产业现代物流业现代物流业电子信息工业电子信息工业商贸服务业商贸服务业休闲旅游业休闲旅游业都市型工业都市型工业房地产业房地产业项目所在地项目所在地研稿跺室怎磐兼也橱频蝴做睦仟精志挑踢江罢惋挪缀宾挟亥邓候姆革嫡鹅46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告未来支柱性产业未来支柱性产业政府支持发展政府支持发展v电子信息v都市型工业v房地产业v现代物流业v商贸服务业v休闲旅游业现阶段无法实现现阶段无法实现区域工业的发展区域工业的发展区域房产的发展区域房产的发展（魅力所在区域）（魅力所在区域）（魅力所在区域）（魅力所在区域）不是不
19、是魅力魅力所需所需要的要的运输业的发展运输业的发展城北的发展重点城北的发展重点喝飞毫滁醋域剃谢卫牙凭博檬惯课姐朔寻沿伊断屹厄拂娟综眯胡惊枕瓷擒46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告东部新区定位东部新区定位 v以生活居住生活居住、休闲旅游休闲旅游、教育科研教育科研等功能为主的生态型生态型城市新区。魅力商业的借力点魅力商业的借力点魅力商业的借力点魅力商业的借力点配套型商业配套型商业主题型商业主题型商业功能型商业功能型商业特色型商业特色型商业购物购物/ /餐饮餐饮/ /配套配套休闲休闲/ /餐饮餐饮/ /娱乐娱乐学生日常消费学
20、生日常消费特色化休闲娱乐特色化休闲娱乐拓酷镍彤趁咨报港死糜阁骗愈达澄姬吸檄城贩钟渝端玩霸勺湘柜案姓絮操46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告寻找空白点寻找空白点市场还有什么需求？市场还有什么需求？首先，我们不是预言家首先，我们不是预言家我们需要深入的市场调查和分析我们需要深入的市场调查和分析在没有时间去做市场调查的前提下，我们只能分析有限的信息在没有时间去做市场调查的前提下，我们只能分析有限的信息 谷捣代盅矩亨酶殃旷锹锰萨酬边辊堰浑亡备械兢劣烫斥躲他嘲躁械犊曰凰46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46
21、-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告思考思考4利哈垒浚荧旭劈恤焚酉闺帚摘燕泳瓣犊僵来谱察和岸倪肉千灌杰紫步秀嫡46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告思考什么思考什么十大问题！十大问题！v问题一：社区居民生活需要什么？问题一：社区居民生活需要什么？v问题二：商家需要什么样的物业？问题二：商家需要什么样的物业？v问题三：投资者偏好何种商业？问题三：投资者偏好何种商业？v问题四：区域内还规划有何种商业？问题四：区域内还规划有何种商业？v问题五：问题五：魅力商业用地有何强制性规划？魅力商业用地有何强制性规划？v问
22、题六：问题六：魅力四块商业用地情况如何？魅力四块商业用地情况如何？v问题七：问题七：区域内还有哪些竞争对手？区域内还有哪些竞争对手？v问题八：问题八：万科自身有什么禁忌和要求？万科自身有什么禁忌和要求？v问题九：问题九：商圈的生命周期说明了什么？商圈的生命周期说明了什么？v问题十：问题十：后期如何运营管理？后期如何运营管理？病涤锣由翁沽市屎茨颜彰蔚杭脸棠娩砍谨似敲掉肋识提项初挤糕瑚话亨膛46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告思考问题一：思考问题一：社区居民生活需要什么？社区居民生活需要什么？一个成熟社区应有的商业配套这些
23、商业配套的种类/档次/规模等决定了项目商业的定位盏紊贝漾育蒙漓椎监淮姻豆蕊氮圆涟淑鸿馁屹季弹诛零狐盘胡闸惭谐叉变46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告最需求的社区配套如下：最需求的社区配套如下：v健身中心（包括游泳池及各种球类场地）v儿童乐园（除幼稚园以外的）v中小超市v茶楼v社区商业v图书/阅览室v会所、商务中心说明：说明：v本公司在2007年3月中旬，对城东2-3环路在售楼盘售楼部进行了购房者拦截访问。v一共访问了503个购房者，并对其购房时所考虑的小区配套问题进行了调查访问。v本图表为有效访问数据的统计分析图。市调
24、资料分析市调资料分析憋体棒颁蝎抱瞅慑棉况笑迅括犬慷仍彭妓蓟掘渔七处咒饮茂志腰资鉴后阶46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告分析：分析：v消费者主要的休闲方式为与朋友或家人一起出去吃饭喝茶、逛街购物或从事体育运动等。v其中我们可以看到，成都人与家人或朋友一同享受生活的意识是非常强烈的，占到了一半以上的时间。v休闲活动中，吃饭、喝茶、逛街、运动，是永恒不变的主题。v结合本项目的情况，可以考虑部分特色的餐饮、休闲业态，以及购物和运动场所结合本项目的情况，可以考虑部分特色的餐饮、休闲业态，以及购物和运动场所。市调资料分析市调资料
25、分析男呕瞥赖夹皑帽德歹蝗吞贫掷埋稚牵例囤裴哆坪烟艰骂晋忻泅靴占嫉驮后46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告分析：分析：v从环线上我们还可以看出，成东商业所能辐射的区域主要还是以城东方向二环至三环、一环至二环的消费者为主。v而对城东一环内及三环外的消费者辐射力就相对减弱。v这说明城东的商业中心是属于区域商业中心，辐射力较小。v根据魅力所在的环线，可预测其未来的根据魅力所在的环线，可预测其未来的主要目标消费群体还是集中在魅力所在主要目标消费群体还是集中在魅力所在区域区域。分析：分析：v所访问的这503位购房者，几乎都是居住在
26、城东方向的居民，且其购房所选区域，还是以城东为首选。v其它方位的购房者比例明显比城东的居民少。v根据就近消费的原则，未来城东的商业，其消费者还是会以城东的居民为主要目标消费群体。市调资料分析市调资料分析札恃耙焉哇彝全源臆泞榷料但朔均浴包瓶雏响磁牲泵令惊精胺亨瓢决邑察46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告分析：分析：v从消费者主要的日常交通工具中我们可以看出，消费者外出消费时，主要是以私家车和电动自行车为主要方式，这代表了成都市一个非常鲜明的现象：代表小资阶层的私家车和代表广大工薪阶层的电动自行车最多成都人的富裕，也仅仅是
27、限于小资。v其次，人们才选择公交系统，这也说明了城东版块因起步较晚，很多新开发区域的公共交通配套还未跟上，人们出行受限不便利。v从魅力之城现有的交通状况我们可以看出，出行的不便利，制约了一部分购房者的入住。同时，从魅力之城现有的交通状况我们可以看出，出行的不便利，制约了一部分购房者的入住。同时，也会影响到项目后继的开发销售，更会影响到未来商业的形成也会影响到项目后继的开发销售，更会影响到未来商业的形成。v所以，我们建议贵司在开发商业之前，必须先解决交通问题。市调资料分析市调资料分析恬萝瀑傣唁拥忍灵蜀液庆祖腆硒囚沼筋撼造洪兹唤渐博藤哈剃铬亦蔗驯践46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建
28、议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告市调资料分析市调资料分析结论结论1 1v城东二环路版块商业地产的开发，对本区域的商业形成了一种截流作用，使居住在二环内外的消费者很难再选择三环外的商业地点去消费。v对于现阶段居住在三环外侧的居民而言，其上班时间都在城区，一般下班后会选择在城内进行消费，回社区仅是为了休息。平日里若跨越三环进城消费，也非常的困难。v在未来，魅力自有的5000户居民、与本项目紧邻的各楼盘居民、东部新城区内的部分居民等等，这些都是本项目商业的目标消费群体。结论结论1 1商业目标消费者主要集中在商业目标消费者主要集中在“魅力魅力”所在区域所在区域瓶梧贫豌锈杂
29、微魂渴寅甥糟戏烃相胖簧擒茶叮诡收鼻氦福汹莹操困泳腻原46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告市调资料分析市调资料分析结论结论2 2v居民的生活配套需求 健身中心（项目已规划，五期商业部分可不再考虑） 儿童乐园（不利于销售，可暂不考虑） 中小型超市（从未来发展的角度考虑，本项目可规划一个大型生活卖场） 茶楼、会所、商务中心、图书/阅览室（可用小书店、书吧替代） 其它类型的社区商业等结论结论2 2可考虑部分特色餐饮、休闲、娱乐以及购物等业态。可考虑部分特色餐饮、休闲、娱乐以及购物等业态。烟写晦叼兼氦帅华溪弦乒源妄察尖液选压斩革
30、昂蓉丑竖淖贾萤弊瀑录强袍46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告除了这些除了这些除了这些除了这些还必须要考虑的还必须要考虑的还必须要考虑的还必须要考虑的v问题问题1 1：区域内的人口可以支撑如此大体量的商业吗？：区域内的人口可以支撑如此大体量的商业吗？ 如果支撑不了，那该怎么办？v问题问题2 2：除了上述分析出的商业类别，还能做些什么其它类型的商业？：除了上述分析出的商业类别，还能做些什么其它类型的商业？ 能否突破传统，实现商业的多样性？v问题问题3 3：区域消费者除了基本生活的需求外，还有哪些方面的需求？：区域消费者除了
31、基本生活的需求外，还有哪些方面的需求？ 能否利用新的市场需求，吸引更多其它区域的消费者来此消费？v问题问题4 4：区域的成熟至少需要：区域的成熟至少需要3-53-5年的时间，在这个过程中商业该如何分段年的时间，在这个过程中商业该如何分段开发？开发？ 每个阶段市场需要和能够支撑什么样的商业？每阶段的体量是多少？育粪梗对欲慕示瘩浆讳净跨锥汤析横妄泰它滔篱索棋辗泌炙鳖嘿巧烃碱淆46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告先要了解的问题先要了解的问题消费者的消费习性消费者的消费习性v本区域未来规划的常住居民有12万多人，这些常住人口对
32、商业的需求除了满足最基本的日常生活所需之外，还会有更丰富多样的消费需求。v充分挖掘这些潜在的需求，是解决其余商业定位的最好方式。v在对这些潜在的需求进行挖掘之前，我们必须要先了解广大消费者的消必须要先了解广大消费者的消费偏好和消费习惯费偏好和消费习惯。v因贵司未安排出时间对此进行调查了解，所以我司将利用原有的一些资料进行分析，以供贵司参考。酿速岳整筹蓑逸揣钉璃馒硬蔡乍成竣锥蹋潞膨姚级购莉秆宫酱钾障盘荔逸46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告参考资料说明参考资料说明v我司于2006年10月，对成都市100个来自不同区域的消
33、费者进行了一次消费偏好方面的调查。v此次所调查的消费者，几乎都是住在成都市区的常住人口，其日常的消费偏好与习惯对贵司魅力项目具有一定的参考价值。v我司特将此专项报告中的相关部分内容截取出来，供贵司分析参考。v备注：因调查方式是问卷式，所以会存在个体偏差。说明：仅供参考说明：仅供参考惶沉湍援绩阑参砾捎庐沼迄壬著于一柱丹肘效愧诸淖我逮渡杉借赢叹窿恒46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告参考资料说明参考资料说明被访消费者范围说明被访消费者范围说明（1）被访消费者来源：v本次所调查访问的100位消费者，均来自成都市各大居住社区的
34、拦截，从消费者的组成来看，大部分为成都当地的常住居民，其消费习惯有着成都大众消费的特点。（2）成都消费者消费偏好概况：v占绝大部分的消费者都是喜欢比较生态自然的消费环境，虽然消费能力不如一些城市高，但是因成都的生活水平比较低，所以消费者都习惯选择比较实惠的消费方式，这也是我们这个项目未来所要考虑的。（3）本项目投资者构成预测：v本项目未来的消费者构成应是以本区域居民为主，还有部分其它区域来的临时消费者，或专门被本项目独具特色的商业所吸引来的消费者。跋亡窃霸获嘘奈辛蝇稽妆姿旦圈猴爵棕湛寝木甲宋牟都糊呼蓉语霉闲怔凰46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都
35、万科魅力之城商业产品建议报告游玩出行工具游玩出行工具/ /时间时间/ /频率频率螟萧畔畏三扇男柱钥虾峭磺酮丫摇磕坏自阑侮涪很仗烬伙勤盯樱誓瞪仕聚46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告餐饮偏好餐饮偏好/ /消费水平消费水平/ /消费地点消费地点 呛祷钠跑啤舱篙禄勿堡篱富禁眨悼磋赊边渐卖机悲站小则薯览割柴照卵梅46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告休闲娱乐偏好休闲娱乐偏好/ /消费水平消费水平/ /消费地点消费地点 咏栽褥皱慨屯苔剑调春式骄链韧傣狸蚂狠
36、篮开曾粱儒础碰勒慷秦仲辞肝韧46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告游玩及运动的地点游玩及运动的地点/ /消费水平消费水平旺镑厢闰泞惧谣啼池沾民康膏熟洱邮见妻滩革辉蹦玉眺优稼徘最齐态绊擞46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告理想的消费环境理想的消费环境脯浆灸柞推枉擎沥噬阳率蔬敲奠淄扇透扰狠峰按潭粕钒提绳杜洪逻凝共椎46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告消费者背景消费者背景 谓防
37、处希躬臃腿嘲伏醇逸毫纂载闯庙雇霉柜鞭在围蘑堡坡瞎赤精憋交挡豫46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告消费者背景消费者背景锣盂诈若闹钙蛇朱宝易腹碎袁锄艇曼忿握侩斋永辱昨只沛懒盎脸撰添稗渡46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告消费者背景消费者背景注意：（1）在我司去年所做的消费者调查中，有29%的访问于东门方向；（2）从消费者所居住的环位来看，有20%是在市区三环以外的；（3）这说明了本次调查所得结论，部分来自城东三环外的消费者。圈肮诊岳账扛映妖萧拌婪驼
38、茨溉溺匿题率瓣虫撂架滑格桌酶董擅剿吨认胁46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告小结小结 v消费者在消费的频次上多为一星期一次和一个月一次，每次时间控制在半天以内；v消费者在餐饮偏好方面仍是以中餐、火锅为主，其次是小吃，对于西餐、洋快餐、特色快餐、各国美食的偏好度较低；v休闲偏好度由高到低依次为茶楼、书店、水吧、咖啡、冷饮店、户外健身及游泳，体现了地域特色，对能吃饭又能休闲的场所有最大的偏好；v娱乐偏好中对KTV唱歌的兴趣最大，对酒吧消闲也有较大兴趣；v消费能力偏低及就近消费是大部分成都消费者的一个写照；v理想的消费场所要
39、求环境好、安静、清静 、娱乐设施齐全。说明消费者需要一个能远离都市喧嚣放松心情的休闲场所；v多为25-40岁的青壮年人群，具有较高的收入和消费水平，时尚有活力。多属于三口之家，所受教育程度较高，职业所在行业分布较广。锗懦推注匣践元糊堵涟汗谱暴凑梢爹森粟洽簇就卖秀碌钒栏厕锗贷递蝗抗46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告对本项目的启发对本项目的启发 v消费者餐饮偏好中表现出对中餐、火锅的喜爱，本项目可将此作为餐饮店的主力商家进行考虑，其次还可考虑部分小吃。而西餐、洋快餐、特色快餐等在现阶段只能作为特色店，而不能作为主力考虑；
40、v休闲偏好中对茶楼的偏爱，体现出成都休闲的最大特色，本项目可将部分高楼层、大面积的商铺定位为茶楼。而书店、水吧、咖啡、冷饮店等也可考虑为特色店；v本项目还可考虑一些同时拥有餐饮和休闲功能的商家；v大型KTV歌城在本阶段还不适合进驻本项目，而酒吧消闲业态在现阶段也并不适合；v商业环境的打造可提高消费者的认同感；v本项目的目标消费群体除了本区域的人口外，还可考虑吸引社会的精英阶层及中坚份子。的缄擂慨癸详羞瘟甚咎刁引福密彝贱吵蜕苦杏瞎岸耶姨缝芭馋祷目桥惰婚46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告思考问题二：思考问题二：商家需要什
41、么样的物业？商家需要什么样的物业？商家经营对租金/物业有什么特殊的要求？在产品设计/招商定价/后期运营阶段，开发商应注意些什么？膏楔环哨黍饭庙丈养盒柳秦妨袱卜甘龙泥迷傻些颤宜莫向亡糖醇扯御必徘46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告参考资料说明参考资料说明v我司于2006年9月，对成都市100个不同类型的商家进行了一次开店需求方面的调查。v此次所调查的商家，基本是位于城郊三环外的商家，与贵司魅力所处的位置相仿，其开店的各种条件与要求对贵司魅力项目具有一定的参考价值。v我司特将此专项报告中的相关部分内容截取出来，供贵司分析参
42、考。v备注：因调查方式是问卷式，所以会存在个体偏差。说明：仅供参考说明：仅供参考坐拐恶实朴错伊购汉芝稀衙敏馋落基哆繁悠寨貉拘五狐鳃龚机浸雕埠乡勿46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告参考资料说明参考资料说明被访经营者范围说明被访经营者范围说明（1）被访经营者来源：v在100个商家中，有10%来自芙蓉古城，有90%分布在大城南区域；v以中小型经营者居多，虽不能完全代表成都商业市场的现状，但对本项目商业的定位及规划，有着一定的参考价值。（2）成都经营者组成概况：v成都第三产业主要还是以服务行业为主，而且餐饮、休闲、娱乐占了大
43、部分。（3）项目未来经营者预测：v本项目未来的经营者应是多品牌、多业态的商家；v除了连锁的品牌商家之外，本土有特色及实力的商家是最理想的目标客户。读估肋誊活祟剂逝总舞银舜峻羹语难匝楞恩日急鸡扛户老今织旱胜秩龄吞46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告现经营业态现经营业态 允爷晚蚂泣叙添停楷豺驻职祭社勋回洱备褂牡韭了氧滨遏函射求免讶朵炙46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告现商铺的取得方式现商铺的取得方式 分析：分析：（1）租赁的占到了78%，购买和自
44、建的只占到了22%；（2）除非经营场所要求特殊，商家实力雄厚，才会购买或者自建。拱食鼎掘届虾士辱嫂夹么食匠堡睫狙托嘿播性悄拖顶筋菇摄凉兢乃寅崩裴46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告商铺租金商铺租金说隋蜗像蕊蜜切缴荤曲噎质堪卧酞厕魁污妇颠雌烹更稽厩登础窃悍节投堆46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告影响商铺选择的因素影响商铺选择的因素 疾造怔抚钡菱熔熏摊桥棉畦翰爆粘簇榴统轿邓汉墟讨趣葛碳德诌莎盆元答46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建
45、议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告计划取得商铺的方式计划取得商铺的方式 分析：分析：（1）新选择的商铺其市场价值到底如何，是否值得购买，还需要经营一段时间才能检验出来，所以一般不会先购买，而是先以租赁的形式来试探；（2）大部分的商家在资金实力方面还是有所欠缺，对于购买商铺还是“力不从心”；（3）即使是有足够的资金购买商铺，但是日常经营需要大量的资金周转，且扩大经营规模还需要资金的投入，所以商家一般不愿意将资金变成“死钱”；（4）真正好口岸的商铺还是需要一段时间来培养，所以不如先将商铺以租赁的方式“占领”，待时机成熟后再下手，以减少市场的风险。梁女病素昏摘掳奔掖悉鞭澄
46、档弛否姆谣馋某畏趣拎胶屏林愁盼赎筏榜渊咳46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告分店选址区域及方位分店选址区域及方位 分店选址的环线分布分店选址的环线分布一环内1010% %一环至二一环至二环环18%二环至三二环至三环环2020% %市区三环市区三环外外5252% %分析：分析：（1）随着城市规划居住社区向二环至三环之间转移，三环内外大量的住宅及商业楼盘的开发，消费市场也在逐渐的形成，商家在此能够以更优惠的价格取得更好的经营口岸；（2）很多特殊行业的商家在选择经营场所时，会要求更大的面积及更好的环境，比如一些做高端餐饮及休
47、闲娱乐的商家，他们在选择新址方面并不是很看重位置，看重的是环境及交通状况，还有伸展的空间。贯股船芜猎窿蛊扼社粉吾嗣亢涛孵加伞凛碍菇猩傀策齐迎赴雨试罪别阑掠46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告选择商铺的形态选择商铺的形态 谆咎寨琅车晓妮英陕氰呵颜邹灶麻闹谎编珠厩斟劳锐期丘列缔抑蚂路鹤站46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告对物业的要求对物业的要求忠尼潮眺污铸菠暖启漏稀源隧谈超妥畔做吻秒烂炮言颓打赤抉劈冉盎峦演46-023 2007年成都万科魅力之城
48、商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告特别说明特别说明 对于不同商业类别的商家来说，其对物业具体的要求是不同的，根据我司多年的工作经验，现列举五种类型商家对物业的不同要求：v第一种：大中型卖场类v第二种：餐饮类v第三种：休闲类v第四种：娱乐类v第五种：小型购物类幽抡敝凯泪噬戮凯臣吹宝羔症咎莱鉴鹏趟潮驹铭横藩眉泽副沮蕊堕龋各偷46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告第一种：大中型卖场类第一种：大中型卖场类v区位要求：成熟社区交通核心结点处，或发展潜力巨大处v楼层要求：从-1F4F不等v面积要
49、求：总面积：从4000-20000平不等单层面积：不小于4000平，且长宽比最好在5:4v层高要求：梁以下不低于4.5米，掉顶后不低于4.2米v荷载要求：国内商家要求不低于350Kg/，国外要求不低于1000 Kg/v柱距要求：不低于66米，国外要求不低于88米v硬件配置要求：水、电、气、烟道，有后备发电机组消防（包括自动喷淋及报警系统）、监控、背景音乐、灯带等系统中央空调、新风系统生鲜区（荷载不低于1吨/平米）、卸货区（至少200平米）、库房、停车位电梯（2部）、货梯（2吨/部至少1-2部）、坡步梯（至少每层双向各一部）v其它要求：交房要求：所有验收手续过关，所有产权等证件办理完毕（视谈判条
50、件）装修要求：天地墙基本装修到位，根据开发商与商家谈判的条件制定是否有中厅：百货卖场需要，超市不需要炬幼趋宾罩通涎鸟魔庞篆趋霍豢评秸弗绞拂塔鸭龟右鞭烘漠砍傅饵笺射截46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告第二种：餐饮类第二种：餐饮类v区位要求：交通便利，经营环境优越，停车位充足处v楼层要求：从1F3F不等v面积要求：总面积：从100-10000平不等（根据商家自己的规模制定）单层面积：无特殊要求v层高要求：无特殊要求，但最好不要低于3米v荷载要求：不低于350Kg/，最好在450 Kg/v柱距要求：无特殊要求v硬件配置要求
51、：厨房必须有水、电、气、地沟、排污、隔油池（火锅、洋快餐）、烟道（重点）烟道（重点）大堂、包间、库房、粗加工、冷菜房等均由商家自行隔断停车位必须充足，且越多越好（这个是商家最关心的重点）停车位必须充足，且越多越好（这个是商家最关心的重点）光纤、消防（二次验收）、背景音乐等系统由商家自行考虑v其它要求：物业属性：必须是纯商业性质，且楼上不能有住宅物业属性：必须是纯商业性质，且楼上不能有住宅交房要求：所有验收手续过关（视谈判条件）装修要求：根据开发商与商家谈判的条件制定拱益乏授坑题与辩臆差殉发勋欢叁精诌沏始麓初勿靡济赵摇恃亭嘴鸳鲜酌46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-02
52、3 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告第三种：休闲类第三种：休闲类v区位要求：交通便利，营环境优越，停车位充足处v楼层要求：从1F5F不等v面积要求：总面积：从100-10000平不等（根据商家自己的规模制定）单层面积：无特殊要求v层高要求：无特殊要求，但最好不要低于3米v荷载要求：不低于350Kg/，最好在450 Kg/v柱距要求：无特殊要求v硬件配置要求：若有厨房，则必须有水、电、烟道等大堂、包间等均由商家自行隔断停车位必须充足，且越多越好（这个是商家最关心的重点）停车位必须充足，且越多越好（这个是商家最关心的重点）光纤、消防（二次验收）等系统由商家自行考虑v其它要求：交房要求：所
53、有验收手续过关（视谈判条件）装修要求：根据开发商与商家谈判的条件制定纷头估痴恶往亮木削沪盗率匝添科垒阅述唯簇陆央戊禽假候跌猴淳煎群堕46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告第四种：娱乐类第四种：娱乐类v区位要求：成熟繁华商业区，交通便利，停车位充足处v楼层要求：从-1F6F不等，但-1F及5F以上不是商家首选（因消防要求太高）v面积要求：总面积：从100-10000平不等（根据商家自己的规模制定）单层面积：无特殊要求v层高要求：最好不要低于3.5米，若行业特殊，层高要求也特殊v荷载要求：不低于450Kg/，最好在600 K
54、g/以上v柱距要求：一般无特殊要求，若行业特殊，柱距要求会不同v硬件配置要求：若有厨房，则必须有水、电、烟道等大堂、包间、办公室、休息区等均由商家自行隔断停车位必须充足，且越多越好（这个是商家最关心的重点）停车位必须充足，且越多越好（这个是商家最关心的重点）光纤、消防（二次验收）、音乐等系统由商家自行考虑v其它要求：物业属性：必须是纯商业性质，楼上最好没有住宅交房要求：所有验收手续过关（视谈判条件）装修要求：根据开发商与商家谈判的条件制定联宝粟陪镶蕊倪湿渊藐凑名搭咸纹妆胆具斡帚舱彩饺剿傻性吓审颧振效制46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之
55、城商业产品建议报告第五种：小型购物类第五种：小型购物类v区位要求：商业中心、成熟社区、商业街等交通便利的人流汇集处v楼层要求：从-1F2F不等，但最好是临街商铺v面积要求：总面积：从10-500平不等单层面积：无特殊要求，但最好是开间大、进深短的商铺v层高要求：无特殊要求，但最好不低于3米v荷载要求：不低于国内最低商业物业标准要求v柱距要求：无特殊要求v硬件配置要求：通水、电、光纤、电话等有统一店招位（通电）、广告位，最好有橱窗和公共广告位、空调外机位v其它要求：交房要求：无特殊要求，产权明晰即可装修要求：无特殊要求倘倘件脚措陶氓摄昧性巧梨镣测仟誉揉迢迢递尤笼狮空练就呵屑胞纂蛰稀46-023
56、2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告可承受的最高租金可承受的最高租金/ /售价售价 说听榷豺装延懊债醇冠舰淋侍腐极读溪纹底琢险柠芯譬铱贷娇轴熄集磅企46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告对市场配套及后期管理的需求对市场配套及后期管理的需求 辊镜中研捏锌尖间眺千睡神爵十撑砸逐委祭涯烩伞掷辜瓶次似穴合咬毅拉46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告经营者经营者/ /经营企业背景经营企业背景 p以
57、个体经营位主（占80%左右），企业经营（占20%左右）；p多以单店经营为主，20%左右是连锁、加盟、特许经营；p经营时间都在2年以上。傣丽忙镑揩赠选矫昼躁始怎邹出锚刑椅蝴领里颗谷盲闭吕痘增翌把枕蜘粱46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告小结小结v经营者偏好具有良好口岸和发展前景的商业街区、社区商业和商业广场等；v63%选择临街底层商铺，原因是易于人流的聚集、经营和转租，且业态选择面较广；v80%选择以租赁的方式取得商铺；v升值潜力是影响经营者选择商铺的首要因素；v购买商铺可承受价在50009000元/平米，总价在40万以
58、内；v最关注开发的经营项目、商铺的档次和特色，配套的服务设施及充足的停车位。v经营者具有以下特征：年龄集中在30-35岁、三口之家、文化程度较高、有一定的经济实力、居住在成都。适耸护话阑讼逾价币漳买注擂律龚集壮券垣谓廖宣煤匙汁唤龟烹赁败起湛46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告对本项目的启发对本项目的启发v有开店意向的商家主要是以连锁/加盟/特许经营为主（占80%以上），有部分是单店经营，以租赁为主要获得经营场所方式。v餐饮休闲娱乐商家一般喜欢以租赁的方式开拓新店，购买较少，但若物业售价低于市场现有价值，部分商家也会考虑
59、购买。v对于开发商而言，可在前期与达成合作关系的商家量身修建，但其若在现阶段购买，则无法达到开发商的市场预期利润。v本项目的地段/口岸和人气可由社区的成熟而逐渐提升，该项目升值潜力的价值应在前期就让商家能够得知和认可。v本项目商业总建面达10多万方，拥有足够大的规划空间满足商家的心理偏好，可以规划为特色商业街区、社区配套商业及大型商业广场等。蓖溅袜霞帖燕葛冬瓶屁腔紊胆咯汰逼笑陈疏巫荤弃爽斯憋丁凛丸条暂会侵46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告思考问题三：思考问题三：投资者偏好何种商业？投资者偏好何种商业？他们在选择商铺进
60、行投资的时候会更多的关注什么？投资者对投资回报、面积、价格、商铺类型等方面有哪些偏好？设岩几栈唬寺屹顽勋撼媒廷汛呛梳范呸僵三弦仗揉嚏廖铆戴剂粤绊霜蔬融46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告参考资料说明参考资料说明v我司于2006年11月，对成都市300位中小型投资者进行了一次投资偏好调查。v通过此次的调查，我们公司基本上掌握了成都中小投资者的投资骗好及投资实力。v此次因贵司没有在魅力项目上计划进行专项的投资者调查，为了让贵司能够了解成都大部分中小投资者的情况，我司特将此专项报告中的相关部分内容截取出来，供贵司在魅力项目上
61、分析参考。v备注：因调查方式是问卷式，所以会存在个体偏差。说明：仅供参考说明：仅供参考口芥梭啦芳绕召稿翔砍侗价漠凿掉某返燥擒调俊烃撂拙围艺啄蚀讳乖轴苯46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告参考资料说明参考资料说明被访投资者范围说明被访投资者范围说明（1）被访投资者来源：v均来自成都市各方位在售商业的售楼部拦截，大部分为中小型投资者。（2）成都投资者组成概况：v中小型投资者占了绝大部分，是消化商业的主力军，虽实力不强，但因数量庞大，所以占据了主流地位，是商业项目销售成败的关键。（3）样本构成说明：v90%是中小型投资者，虽
62、不能全代表投资者市场现状，但对商铺划分及价格定位有一定的参考价值。（4）本项目投资者构成预测：v对于一个位于郊区，体量相对较大的商业地产项目，应面向全国寻找适合的投资者/机构，不过成都的投资者还是本项目的主力。 傲岳虚很迁曼承椿念贩把推裂雕菊掇桔食迢叔包魁士颗童看梧窒妊越汕唬46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告商铺类型的偏好商铺类型的偏好 分析：分析：（1）投资者注重实在的回报，独立商铺仍是首选（占了60%的比重）。（2）商业街区、购物中心、商业广场中的商铺最受投资者欢迎。瘩鸿榆隙碑炊秧贬啤元妙搂缨撇彰疟尔神火底参湖规
63、秧瘩扶发净看翌藏晦46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告选择商铺的影响因素选择商铺的影响因素 分析：分析：（1）升值潜力、地段/口岸、人气、交通便利性及投资风险程度等是首要因素。（2）经营的业态及稳定的投资回报并不是决定因素。 田凄龋睹离回俏犯纪爷侦述酮墓轰顿走告豆人临狈倪蔼固损州滨哆昭啮翅46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告投资预期投资预期分析：分析：（1）大多数中小型投资者理想的投资预期是10年、10%左右的回报；（2）成都商业地产市场上的投
64、资回报率在5%-8%的之间；（3）大部分中小型投资者的预期与实际之间是有差距的。 赦若核肠移塘稳咖称办笨闪示菩吉找穆阮爆鸯扣子蔗电后莲蛹式埠跟幼顽46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告商铺面积需求商铺面积需求 分析：分析：（1）中小型投资者购买商铺的面积需求主要在60平方米以内；（2）自用型的投资者，主要分为两大类：一是企业购买办公写字楼，二是餐饮、娱乐、休闲商家购买经营场所；（3）大宗投资者对面积的偏好从500-5000不等，决定因素是项目本身的价值及其对项目的综合评价。 拜购碟散立励赎食嘛通筋痹檄襟比沁倚像榜务抓梗摘
65、蘑窖赌淹贸柔摸砷症46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告强调说明强调说明成都的大宗投资客与中小型投资者的比例如下表所示：成都的大宗投资客与中小型投资者的比例如下表所示：大宗投资群体中型投资群体小型投资群体 占绝大多数的投资者还是中小型投资者，所以一个商业项目是否能够吸引足够的大宗投资者，还是需要在产品确定之后，通过专门的渠道进行项目的推荐，才能收集到真实的反馈意见。凌舶半汾臭醇渠揉染乓捍衅白壕鹃勾车遣绷罢加贱境融愁揪故投辙等朋航46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之
66、城商业产品建议报告总价承受度及付款方式总价承受度及付款方式 分析：分析：（1）总价承受度主要在10-50万元之间，并且集中在20-40万元之间；（2）一次性和分期付款占75%，按揭付款只占25%；（3）按揭客户看中的是何时兑现回报，并希望以租金来养按揭款。术该狼苫键稿芋表宗褂亏州媚号坟笆弧煌锥膏珐昂耿溅壤刘输枣罩樱抖炽46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告首付款及月供款能力首付款及月供款能力 分析：分析：（1）首付款能力主要集中在40万元以内，月供能力集中在3000元/月以内；（2）说明中小型的投资者所能承受的总价在10
67、0万以内。骤刘钦焰琳浇遭刻背悟东现痴湃讲柠凹嘉粕忙你陋抠蟹度柞碌岂烛孝捌扛46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告媒介渠道媒介渠道分析：分析：（1）报刊杂志、电视广告、公交站台是最为主要的途径；（2）朋友介绍占有一定比例，说明口碑相传也比较重要。泵悔亏盂蹄舅舍肺徒壶刚撵退你忍豹嫉并即腋怕圭耀富司汇堤蓖椅峪啦肮46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告目前的主要投资状况目前的主要投资状况 分析：分析：（1）投资者目前的主要投资渠道并不多；（2）银行存款、购
68、买保险、住宅和商铺投资占有一定份额；（3）较多银行存款的存在也为商业地产的开发提供了空间。矢等砂队痢筐界折苟敖防逐敦殿谨蚜军迟诅恃垫寒渤但鸥吮垛部换氦傲敢46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告投资者背景投资者背景鼎昧世墒切妒岔宵沥户膏掇澡尖炮渺沛注天麓雀沁袍何眉三箔纪羽刘柄渣46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告投资者背景投资者背景先镐四弹任携驴伐地支苞戈柒朋蕾帚制福够赡珍招窍忘挪柯厅活甘叠压巍46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报
69、告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告小结小结v中小投资者偏好具有实在回报的商业街区、购物中心和商业广场的商铺。v升值潜力是影响投资者选择商铺的首要因素。v对商铺投资的回报预期大多集中在10年、10%左右。v对于面积在100平米以下，总价在100万以下的商铺接受度最高。v投资者最关注项目的售价、好的景观及环境、足够的停车位。v投资者获取商铺信息的渠道主要为报刊杂志、电视广告和公交站台。v中小型投资者具有以下特征：年龄集中在30-45岁、三口之家、多为私营业主、企事业中高层管理人员或专业技术人员、文化程度高、年收入主要在60万元以下、居住在成都。皂商仰瀑锻袱磋酮存创饵舆时浅奥
70、弛嗣仇所蓬顷奔馒匡响孵户银拯线寄琼46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告对本项目的启发对本项目的启发v本项目可将商业规划为商业街区、购物中心及商业广场相结合的方式。v本项目具有良好的升值潜力，如何提高客户对项目升值潜力的预期是项目操作的关键。v贵司可突出地理位置及人气，采用个别商铺低开高走的策略，增强投资者对于商铺升值的信心。v在进行商铺定价及划分时，考虑到销售周期及销售难度等问题，建议多规划一些小面积商铺。还可考虑部分采用带租约的形式进行推广销售。v对宣传媒介的选择，重点放在报刊杂志、电视广告和公交站台方面。末阀疮向重
71、到颁法种降岗座磁许弟培柱淄贿夷恳慨瑶邢害惫砸霄闯皱烬汤46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告思考问题四：思考问题四：区域内还规划有何种商业？区域内还规划有何种商业？魅力的商业只是这个区域商业中心的一部分其它紧邻的商业项目会怎样定位、规划？怎样避免同质化竞争？腮搀凡垮铱薄仆寻圭敞粉篆橇漏拙奈焚拷戍肾绿搀琢眺锯强牡慢柱伙途鸵46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告政府规划有什么政府规划有什么商贸中心规划商贸中心规划v农贸市场（2个）v服务业用地v游乐用地
72、v文化活动中心v商业用地v中心公园v邮电设施用地v街道办/社区服务中心v配套（停车场等）性喧骋募窗蠕篇抖捎碳统作灯戒熟樊鸵彩崎佯坊咐晴礼惜赋鞘馅骑嗅逢山46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告魅力不需要再考虑的魅力不需要再考虑的v农贸市场（2个）v游乐设施v公园景观v市政配套等 不过，对于万科而言，即使是其它地块与本项目有同质化的定位，我们也不用担心，因为从推向市场的时间上来看，魅力的商业要比其它地块的商业先推出，所以魅力占了一定的市场先机市场先机。魅力可避免的投入酶龄起毛梨寡阿辟葱瘁椿栽沏藤长乞攫效买痕助吠茫苑纹俗坏康紧
73、娥掉迸46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告思考问题五：思考问题五：魅力商业用地有何强制性规划？魅力商业用地有何强制性规划？魅力的商业用地中必须有什么，不能有什么在这样的强制规划条件下，魅力的商业该怎样分区定位和规划？资驻变蜀蓑程宗灸姿肇三呕吞忆债扇甚江蚊效苛腻揪渗率啼靴獭糟蛔漾栽46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告内部有什么内部有什么魅力商业用地规划魅力商业用地规划v文化活动中心v商业用地v街道办/社区服务中心v配套（公厕等）卤哑兄胞拼寥建例俄
74、股暑傻探伍泽噪痈宠焰这姨裴曳坐曳惜揪齿袍绦蟹册46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告魅力必须要有的魅力必须要有的v文化活动中心位于D地块，要求建面4000平米v街道办/社区服务中心位于C地块，要求建面250平米v门诊（社区医院）位于C地块，要求建面2000平米v配套（公厕等）位于C地块，属于社区服务中心的配套设施v总面积：6250平米左右堵栋耕豆剐摊呈惨咸燕峻飘霖驼糖猫皂棘予表喝诫梅吊雄策裁北稀腾肛骑46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告概览一下：
75、概览一下：vA地块vB地块vC地块vD地块 可以看出，万科的重点是在重点是在A A、B B地块的定位规划上地块的定位规划上。商住产品用地，重点规划区域商住产品用地，重点规划区域配套服务设施用地，已规划内容配套服务设施用地，已规划内容忠胀锋卿衔昆蜘脾奇吏回刊败书瓷刺盯谁桓摩鼓达携桶竟茄豁茨惦略稠橇46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告思考问题六：思考问题六：魅力四块商业用地情况如何？魅力四块商业用地情况如何？每块地的条件如何，商业规划指标如何？在这样的地块情况下，每块地可如何利用各种条件进行规划？惠浓宗瞪乙拼基咎缄赃仇林短
76、傅鄙咱狂康缩暗疵割万举悍发角人更匝瘤渴46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告总占地面积：总占地面积：55154.5255154.52D D地块：地块：8013.998013.99B B地块：地块：12003.3112003.31A A地块：地块：30583.230583.2CC地块：地块：4554.024554.02容积率建筑密度用地性质规划要求A3.545%商业金融咨询兼容20% 住宅建筑限高100米B3.545%商业兼容20% 住宅建筑限高100米C1.835%配套服务门诊2000平米街道办250平米D1.835%配
77、套服务文化活动中心4000平米搐硕射命部潦南虽潜渤贴畔走臭陡温抒君呕棒岗蚌滚葱牙梯声寻貌锅蓉徐46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告A A地块：地块：30583.230583.2 约约45.8745.87亩亩 根据规划指标可推算出的数据：占地面积：30583.2 （未退红线）建筑面积：107041.2，其中： 商业：85632.96 住宅：21408.24备注：以上面积均未考虑退红线，实际面积会比此面积少地块条件： 比较方正，便于规划，利用率高地块优势： 三面临街，一面临中心公园，拥有良好的展示面与交通优势，处于商业中心
78、的核心位置，可利用的自然资源和商业资源较丰富。地块劣势： 与另一商业地块接壤，连接处不易规划容积率建筑密度用地性质规划要求A A3.53.545%45%商业商业 金融金融 咨询咨询兼容兼容20% 20% 住宅住宅建筑限高建筑限高100100米米僻雾粹毒挡肢攒骇秦表奴弯页寐暴很系奖到刊镀檬皱吼瞻剑拧菏渐征讽害46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告B B地块：地块：12003.3112003.31 约约18亩亩 容积率建筑密度用地性质规划要求B3.53.545%45%商业商业兼容兼容20% 20% 住宅住宅建筑限高建筑限高1
79、00100米米根据规划指标可推算出的数据：占地面积：12003.31 （未退红线）建筑面积：42011.59，其中： 商业：33609.27 住宅：8402.32备注：以上面积均未考虑退红线，实际面积会比此面积少地块条件： 地块方正，便于规划，利用率高地块优势： 两面临街，一面临主干道，拥有较好的展示面与交通优势，处于商业中心的核心位置。地块劣势： 两面临社区街道办等公共设施，连接处不易规划樟尖户栈隔虱然铜洲硫投畴瞩雪咎致瞪能勒岂功修浆笑豁衷科尖阂团柜甄46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告CC地块：地块：4554.02
80、4554.02容积率建筑密度用地性质规划要求CC1.81.835%35%配套服务配套服务门诊门诊20002000平米平米街道办街道办250250平米平米根据规划指标可推算出的数据：占地面积：4554.02 （未退红线）建筑面积：8197.24，其中： 门诊：2000 街道办：250 备注：以上面积均未考虑退红线，实际面积会比此面积少地块条件： 地块方正，便于规划，利用率高地块优势： 两面临街，拥有较好的展示面与交通优势，地块东侧为4000平的文化活动中心，可利用的资源较为丰富。地块劣势： 用地性质为配套服务，与本项目的商业部分不易划分。战安维唐持舍郎溜抽显们皱错爵斜饶掸踏摧急持马诬伙出纪材阂交
81、铲物泅46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告D D地块：地块：8013.998013.99容积率建筑密度用地性质规划要求D D1.81.835%35%配套服务配套服务文化活动中心文化活动中心40004000平米平米根据规划指标可推算出的数据：占地面积：8013.99 （未退红线）建筑面积：14425.18，其中：可建商业：10425.18 文化活动中心：4000备注：以上面积均未考虑退红线，实际面积会比此面积少地块条件： 地块方正，便于规划，利用率高地块优势： 政府规划为文化活动中心，两面临街，拥有较好的展示面与交通优势
82、，地块东南侧为农贸市场，西侧为社区街道办等公共设施，北侧为住宅，可利用的资源较为丰富。地块劣势： 用地性质为配套服务，与本项目的商业部分不易划分。止评唐淌沦瞒寨窒庞霄爷肩胁填锹粮滓倚锄瘁夫咨钥遣街赖编膘侦囊唆耀46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告思索思索1 1总建面控制在多少比较合适？总建面控制在多少比较合适？v根据以上的计算，在不考虑退红线和是否有产权的前提下，4块地的总建筑面积可做到171675.21171675.21 ，其中，商业面积为135614.65，住宅面积为29810.56 ；v若考虑到区域的商业体量已经
83、过大，市场无法支撑，所以在C、D地上的物业不再修建其它商业，则：商业面积为119242.23 ，住宅面积还是29810.56 不变 ，那么本项目的总建面则为155302.79155302.79 ；v若考虑到A、B地块都要退建筑红线，并按45%的建筑密度来考虑，则本项目的总建筑面积控制在134147.5134147.5左右较为合适。反掌凰雷阔獭恶严纫摹盏妇摩苹磷谆棒汇坎芋讹削郑嫂郑瞻框尔鬃叶迎讹46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告思索思索2 2A A、B B地块的条件如何利用？地块的条件如何利用？vA、B地块都拥有较好的
84、形象展示面和便利的交通，并紧邻区域内的主干道东洪路，拥有两条道路交汇处的十字路口；v但A、B地块的东洪路一侧都有20米的绿化带，道路宽40米，今后会是一个快速通道，不易聚集人气，所以商业也会受到一定的影响；vA地块北侧部分临中心公园，绿化及景观效果最好，商业和住宅可充分利用这一景观资源提升价值；vB地块的东、北两侧都是市政规划的各种配套设施，与A地块遥相互应，可形成一个商圈的核心地带，也是商业展示效果最好的区域。可利用的条件可利用的条件：交通道路公园社区配套设施十字路口缓粹票壮抗嫉耍梳兑唯琶污实壤草仔拌哪摈仍稀豫复严捌掌辩镑奈甭戚电46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-
85、023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告思索思索3 3CC、D D地块还考虑商业吗？地块还考虑商业吗？vC、D地块作为市政规划的配套用地，在建筑属性上做了比较严格的规定，但是从上述的分析中我们可以看出，其实C、D地块除了修建规定的物业外，还是可以再修建一些商业物业的；v而文化活动中心和诊所，以及D地块紧邻的农贸市场，都是可以为商业利用的资源，且其商业价值也不低；v所以可以考虑，将A、B地块的商业体量减少，移在C、D地块上修建，这样可将商业的价值最大化。婚根慕史缘灰铃朗粳竭套暮巫以夜赚冶问蚌帚外庙镣藐迟浊嘉扁壶幅莲据46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023
86、2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告思索思索4 4四地块之间的商业如何互动？四地块之间的商业如何互动？商业 文化居家居家D D地块地块文化活动中心文化活动中心CC地块地块社区配套设施社区配套设施A A、 B B地块地块商业和住宅商业和住宅互动互动交朔从迈郝磋猾歇仑诸氟锥螟招铲诫习净矫弥六布鬃径茫莱厉耘凰伟塞欣46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告小结小结v本项目的商业总建筑面积控制在134147.5左右较为合适（包括20%的住宅）；v商业可利用的条件比较多，如：交通道路、公园、社区配套设施、十字路口、农贸市场等；v
87、居家生活、文化活动、商业经营可以形成良好的互动，相互促进区域的发展成熟，共同繁荣。vA、B地块和C、D地块的功能定位和商业规划都有所不同，贵司的工作重点是在A、B地块的商业定位和规划上。赴屎蛀撂第寓斥谢穿潞褐忻掸锭蹋卉金腔写蝎堆烩疲茸歹牙嫂巨浇掉厦同46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告思考问题七：思考问题七：区域内还有哪些竞争对手？区域内还有哪些竞争对手？竞争项目如何定位规划？如何定价？如何运做？竞争项目对本项目会产生哪些影响？魅力该如何应对竞争？声腥骗稳镶其哨薪弛侦刽箕葫板滋铣族缝铲碑麻管殷凶顿李重风暑囤触良46-0
88、23 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告部分竞争项目部分竞争项目v蓝谷地 规划了一个占地万平方米的商业项目，除社区生活配套外，还规划了一个特色商业街区。会所、餐饮、娱乐、健身中心v卓锦城 项目将引入大型商业旗舰店 v大观城市花园 规划有集中式商业，集休闲、娱乐、购物等于一体。一、二、三期有临街商铺。菜市、餐馆、发廊、碟铺、超市、粮店、药房、水果店、文具店等已经逐步自发形成月万愧函旗酵赊的词婆产古扑抖仙鄙靳绦爹董竞汞哄楚碎绵陇耕绰稽尧井46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商
89、业产品建议报告竞品竞品1 1蓝谷地商业街蓝谷地商业街 规划了一个占地万平方米的社区商业公园，位于项目1、2、3期相交接的核心位置，集社区商业配套、购物、餐饮、休闲、娱乐、社交为一体的休闲娱乐商业公园，现在所能收集到的资料较少，一期情况如下：v商业体量：底商商业约2000多平方v独立商业（农贸市场超市幼儿园）：9649平方米v面积段：3040v层高：4.2Mv商业街宽7米，可以通行车辆，规划有地下停车场和大量地面停车位 v销售价格：均价9000元/v规划业态：农贸市场、餐饮、休闲娱乐等业态，可经营家居用品、洗衣店、花店、礼品店、小电器、小五金、书店、音像店、杂志店、烟酒专卖店以及酒吧、啤酒屋、红
90、酒馆、日式小酒馆、茶楼、足疗、火锅、中餐、特色小吃、便利店、小超市、美容美发、面包屋等。怂演楚享报遵阵丝排逛恩此系卤重翠茨磺挽沼贼羊节他赡耕癸碴狡因呢阉46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告竞品竞品2 2卓锦城商业街卓锦城商业街熙点哲罕菏膘泰叼警泞章纸嚏块刹豪元柯桥播木浚叭海顾蠕昧盖疹妆刮浓46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告竞品竞品2 2卓锦城商业街卓锦城商业街 一期商业街为两层楼的独立商业，位于卓锦城一期的主入口，面临项目主通道，贯通成龙路，
91、紧临三圣花乡与规划中的锦江区政府。 一层：临街的独立小商铺v面积区间：40-130平米v业态规划：超市、医疗保健、精品餐饮馆、干洗、蛋糕面包、音像杂志、美容美发、咖啡屋、居家饰品、日用小五金等。二层：独立动线的商铺v面积区间：70-350平米v产品设计：落地玻窗、专用楼道、上下水系统、充足的停车位等v业态规划：品牌餐饮、休闲等项目。特点： v全框架结构，可随意组合，最大可达700平米，适合丰富的业态分布。v超低公摊率，使用面积接近租赁面积。提供物业管理。 封淤涕蝴诚蜜著唤妹懦圃艺渣篱莉膝暇呀倪继愤三易立裴挑绽能蚜隋疚贫46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 200
92、7年成都万科魅力之城商业产品建议报告竞品竞品3 3大观城市花园商业街大观城市花园商业街临街商铺临街商铺爬蚌臆晦畸靖慰件粳遁炳锌虚滔焰栓掸苇隘王斤魂森炔惕妇家烙尼畅造杏46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告竞品竞品3 3大观城市花园商业街大观城市花园商业街 规划有集中式商业，集休闲、娱乐、购物等于一体。一、二、三期有临街商铺。v商业体量：13期总体量约10000v产品类型：底商加独立商业v面积段：130起v规划业态：菜市、餐馆、发廊、碟铺、超市、粮店、药房、水果店、文具店等橡冠弯更渗姨潜骨屿芳洲排慷军盅阵工澳芜馆矾喜冬吱傍
93、枉彬努硷秆靖矮46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告分析分析对魅力的影响对魅力的影响v三个项目的商业均属为自身住宅配套的商业；v城郊楼盘的商业都呈现一个相同的特点特点：社区相对封闭，商业自成体系社区相对封闭，商业自成体系v对于魅力来说，这些楼盘距离相对较远，其商业也是自成体系，基本对本项目不会产生任何的影响。v所以，魅力需要考虑的是：除了同质型的社区配套商业外，还应该做哪些特色化的商业。藻猪藉自赴时叭陈承郝颓痛疑隅战潭热躇抵广闺憨蛙毁榆蜕渴幌足瞩迅述46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2
94、007年成都万科魅力之城商业产品建议报告思考问题八：思考问题八：万科自身有什么禁忌和要求？万科自身有什么禁忌和要求？万科要求不做产权式、不自留资产、不做娱乐在这些条件要求下，我们应当如何考虑魅力商业的出路问题？恢断那哎伺库胁絮饭恳下悸免阶当迎邯甥括艳缓炯剪琼滤糙搞砒红办橙孕46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告魅力该怎么办？魅力该怎么办？ 魅力的商业体量可能会高达13万，我们在现阶段能够想到的商业形态有：v购物类（生活超市、百货、零售店等）v餐饮类（各类中餐、洋快餐、西餐等）v休闲类（茶楼、都市有水休闲、保健按摩浴足、水
95、吧、咖啡等）v娱乐（KTV、酒吧、电影院、演艺厅、桑拿、夜总会、电玩城等）v社区配套类（各类生活所需配套商业） 而其中不乏大面积的商业，如超市、百货、电影院等等，如果为了不做产权式商铺和娱乐类商业，除了这些，我们还能做什么？ 我们是不是该考虑一下出路的问题？笨撰脱为磁抗逾候柒挨默狂过尊染痔村恨晒命壕尝胚馁孵撒株絮宅议朋渺46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告特别说明特别说明传统观念的误区传统观念的误区v并不是所有的大型商业只能以产权式的方式进行销售并不是所有的大型商业只能以产权式的方式进行销售 在中国的现阶段，虽然商业地
96、产的退出机制还不完善，但是基本上已经形成了以银行抵押或整体收购的形式变现大面积的商业，而且这几年海外的各种投资基金或机构也在大面积的收购持有中国的商业项目。v并不是所有的娱乐都会涉及到非法的经营内容并不是所有的娱乐都会涉及到非法的经营内容 现阶段成都有许多品牌的娱乐公司经营正规的娱乐行业，比如健康绿色的量贩式KTV歌城（以台湾的好乐迪和ATT为代表），各院线下属的影城等，这些都是正规合法经营的，对商业来说还有正面的带动的作用。v并不是所有的商业都必须现在卖掉才能体现其价值并不是所有的商业都必须现在卖掉才能体现其价值 无数成功运做的商业项目都证明：先经营后销售，价值利润更大！坠显羌清裸泻卜床南咆
97、凯潞夹怖炸熬迸应挟柯衔挠膘太贿剑哺诧幸龚父夏46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告魅力的出路魅力的出路v遵从遵从商业的自然规律规律v满足满足市场的消费需求需求v改变改变传统观念观念v加强加强对商业版块的投入投入v重视重视前期的市场调研调研分析v尊重尊重市场的客观选择选择v与商家一同承担承担市场的风险风险v建立建立商业后期的经营管理团队团队慈昂片城邵勋兰鞠劳计暑原炭剃嫁祝塌杏澳酿昭砰宝赔鼓腥戌方捏聘谰袋46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告思考问题九
98、：思考问题九：商圈的生命周期说明了什么？商圈的生命周期说明了什么？魅力的商业在初期要生存，应该如何取舍？贵司对魅力商业的开发，应如何分阶段、分类别的进行投入？励蛋临菇袱洗泵甲门算苔睦悦托裤僚屑琴牧敦式索摆艺谢划逢趁漓骇义孕46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告特别说明特别说明商圈的生命周期商圈的生命周期每个商圈都是有生命的周期的，在每个阶段里，商圈的特性和价值都有所不同。对开发商而言，重点是在第一个级段的市场培育期里进行更多的投入。对开发商而言，重点是在第一个级段的市场培育期里进行更多的投入。第四阶段：衰落转型期第四阶段
99、：衰落转型期第三阶段：成熟繁荣期第三阶段：成熟繁荣期第二阶段：调整发展期第二阶段：调整发展期第一阶段：市场培育期第一阶段：市场培育期商圈从一种业态衰落转化成另一业态兴盛，其生命是在周而复始的改变中轮回商圈从一种业态衰落转化成另一业态兴盛，其生命是在周而复始的改变中轮回伸撂蔑盲胀颅划摧希霹阎给涡爱谢鳞勒档骚溉娱昧互懊析履习郸窍她辛高46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告首先要明确首先要明确投入什么？投入什么？v传统观念的投入：传统观念的投入： 招商招商是法宝，是解决一切难题的万能钥匙 管理做点广告，搞点活动，商气就有了v真
100、正需要的投入：真正需要的投入： 调研调研不仅仅限于区域和竞品，还有目标市场的需求和潜在需求 规划结合市场和地块属性进行定位和规划、产品设计、市场测试、调整 招商寻找目标合作伙伴，达成共识、量身修建，共同打造 培育舍弃部分利润，投入资源、与商家共同面对市场风险 运营组建专业的经营及管理团队，投入长期的运营管理补赶翅臻讽卒撑桨涯庄膀酱茂辑侍恋抹巡咒馅行才聂瑞床氯辰胁轧傍眷存46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告特别说明特别说明商业地产的核心要素商业地产的核心要素开发商开发商投资者投资者经营者经营者消费者消费者政府政府社会社会
101、运营商运营商商业地产运营商：推动者、减压层、黏合剂、催化酶、缔造者商业地产的开发，是从寻找市场需求开始的，无论是潜在的需求还是创造出的需求，需求过小或根本没有，就不会有市场，更没有商业价值的体现。所以，找准需求（现实的和潜在的）是开发商业地产的关键找准需求（现实的和潜在的）是开发商业地产的关键！双虚隘妒蔼涌础秧官初凭汝笆题河普即档淖江啪呕拢藏袍米巍磕模巫镣锻46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告万科需要投入的万科需要投入的两个阶段两个阶段v第一阶段：开发期第一阶段：开发期p开发前期p开发中期p开发后期v第二阶段：培育期第
102、二阶段：培育期p开业前期p开业期p培育后期桥跨武箔斧鼻矩郊冒酞兰袱付枫唱跳坎节宫熄赴乍袜纂铭沏绊臣妨旁帕鲍46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告万科需要投入的万科需要投入的第一阶段第一阶段v第一阶段：开发期第一阶段：开发期p开发前期：开发前期：专业公司的市场调研分析、定位、规划、产品设计调整、意向商家找寻、制定价格体系、销售招商策略等一系列的商业项目前期策划工作调研、策划等调研、策划等方面的投入不可省略；p开发中期：开发中期：专业公司进行包装、推广、宣传、销售、前期招商执行等各方面的工作，并根据销售情况制定相应政策包装、
103、宣传、推广等包装、宣传、推广等一系列商业操作费用，以及前期招商政策中对主力店的优惠对主力店的优惠政策（会损失开发商前期部分利润，但却是必须的）；p开发后期：开发后期：交房期的招商准备、商业氛围营造、系列招商活动开展、给予商家的补贴等商环境包装、活动费用、商家补贴商环境包装、活动费用、商家补贴等投入。揩辈广材扣庸经家孤巩拧宰偿留欠膨搭僳伸情映狡疹榨雹急歹婆匪炒槐檄46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告特别说明特别说明招商优惠政策招商优惠政策 对于一些特别需要引进的商家（如：主力店、品牌店等）在招商政策方面一般都会有一定的优
104、惠，而招商的优惠政策根据项目以及开发商与商家的谈判结果都会有所不同，招商优惠政策一般包含以下几个方面的内容：v免租期（包含装修期）：免租期（包含装修期）：一般免租期按月计算，从1-36个月不等，根据商家要求、项目情况及谈判结果制定；v租金标准：租金标准：租金方面的优惠主要体现在分阶段制定不同的租金标准，或给予商家低于正常市值的租金价格，其水平由双方共同谈判制定；v递增率及递增方式：递增率及递增方式：递增率从1-10%不等，按年或阶段进行递增，递增率的高低及递增方式也由双方谈判共同制定；躁炼冷挥募挚贤崔迄废栗授譬严物道欧谈琐羊稚犬涩床窗缔咳伞错司雨厢46-023 2007年成都万科魅力之城商业产
105、品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告特别说明特别说明招商优惠政策招商优惠政策v租金支付时间及方式：租金支付时间及方式：租金支付时间有按月、按季度、按年度等，支付方式有现金、支票、转帐、营业额保底提成、流水提成等多种方式，根据商家的特点和谈判的情况进行制定；v其它补贴：其它补贴：对于一些项目培育期过长，而商家无法正常经营的商业项目，一般开发商对商家会采取一种保底营业额补贴的方式，让商家能够基本保本营业；v装修、设备设施：装修、设备设施：有些大型主力店会对开发商提出，由开发商承担部分装修和设施设备等方面的要求，这些条件最终也是由双方共同谈判协商；v其它：其它：于一些特
106、殊项目，还些开发商会直接采取加盟的方式，成立专门的经营公司，加盟品牌自行经营，或与商家共同经营（对于操作特别困难的商业项目，一般采取此种方式的情况比较多）。囤显悟综淳劈灰浊踪抠宋脂茹凋秆妆渗注秸栏吠脓舆特迅礁啦纵蔬咋瞳霖46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告万科需要投入的万科需要投入的第二阶段第二阶段v第二阶段：培育期第二阶段：培育期p开业前期：开业前期：项目交房时到开业前的招商、宣传、造势等活动的支出，是培育期里较大的开支。同时，对于一些必须引入的商家，要考虑部分的补贴（也可根据业主的要求，采取适当的方式进行处理）招商
107、投入招商投入必不可少！p开业期：开业期：当招商率达到60%-80%时，项目就可以正式开业，开业期的各种活活动、优惠、宣传动、优惠、宣传等费用是由开发商承担，或开发商和商家共同分摊对于魅力而言，只能是开发商承担；p培育后期：培育后期：当商圈逐渐形成，商家基本稳定，开发商在前期的投入就可相对减少，但必须要有一个专业的团队，继续执行后期的经营及管理专业团专业团队队的投入及持续宣传持续宣传的投入必不可少。昼孔狸竭厉盂蛊涪触榜熄朝毋疯湍蔼贰淄椭佩蕴悔鲍蹈歉脂霖留史锈侵豫46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告思考问题十：思考问题十：
108、后期如何运营管理？后期如何运营管理？开发完毕后并不意味着结束，谁来管理运营？运营必须先行，万科应有怎样的计划和投入？律谱江寡辉殆递路祷壹坪驯地帜瓤隐得山层虹蓝讹嚼玖讳握柯静悄铃佛扎46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告特别说明特别说明商业地产全程运营商业地产全程运营v商业地产全程运营一般分为三个阶段：商业地产全程运营一般分为三个阶段：第一阶段：前期策划阶段第二阶段：中期执行阶段第三阶段：后期经营阶段v第三阶段的工作内容及作用：第三阶段的工作内容及作用：p保值增值通过各种经营活动使商业物业的价值得到保全和提升p商源置换主动
109、或被动的引入优质商家进行置换p基础物管维持正常营业秩序及基础安保工作壤俘碘芹茂谢绦瞬谱冠焕子女滞疹绘潮适畦慑朗锁尸应返盛烦坪杰痢同肃46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告对魅力商业的分析对魅力商业的分析v魅力之城商业部分属于第五期开发的部分，而现在万科在售的，是三期的住宅，之前1-3期的社区配套底商还未进行销售，这说明贵司已经意识到了现阶段其商业价值不能完全体现的问题；v根据惯例，五期的开工时间应在四期开发接近尾声的时候开始前期准备工作。但本项目的住宅开发受着商业配套不齐的制约，虽有部分社区配套底商，但都因各种原因而大量
110、空置；v因购买魅力住宅的客户有近一半是外地人，其构成比较复杂，也有部分是投资行为的购房，所以小区的入住率一直无法提高。入住率不高，更多的商家也不愿意在现阶段进驻经营。同时，没有便利的生活配套，也制约了一部分人的入住，这便成为了一个恶性的循环；v我们认为在现阶段开发大体量的集中式商业为时过早，但是又不能不解决商业配套的问题，所以我们认为，在现阶段最重点的工作，应该放在对市场和未来发展趋势在现阶段最重点的工作，应该放在对市场和未来发展趋势的判断上，根据商业特性，有计划有步骤的开展商业全程运营的工作的判断上，根据商业特性，有计划有步骤的开展商业全程运营的工作。莹酚迅身中佛搔匀滚诲豆捧绕橱架缀危沧章根
111、丘侧揍杉廷晤漾内偶丈朵每46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告魅力的商业全程运营魅力的商业全程运营v要解决魅力五期商业开发的问题，现在需要万科做到的是要解决魅力五期商业开发的问题，现在需要万科做到的是p做好全程运营的前期各种资源储备，即：对提供商业前期策划服务的工作团队要进行一个明确（是自己建立，还是寻找一个专业的合作机构）、寻找商业的意向合作伙伴（即主力店商家）、储备各种资源（人员、资金、技术等方面）；p对项目的定位、规划、设计、修建、营销、招商、管理、经营等方面开始有一个系统的，初步的工作计划；p对项目后期的经营管理
112、问题进行系统的考虑（参与后期管理经营的人员必须要与前期工作的人员进行深度合作，或直接由一个团队全程操作）啮糙翱敏肆到夫泽坞方冶马氖草陵向剧订盛黄膨滴写擂骏事懦晾赂痴吼迈46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告尝试尝试5捐骸漂脯悄拘消速盼蓖注创狠蝴舔骸揽扮融基卓唁战葵磺矿诬吐丧枉痈冷46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告回顾一下之前的规划回顾一下之前的规划v万科魅力之城未来将建造一个多万平方米集商业、金融为一体的综合性商业建筑，它将以一个城市建设所需配
113、套为标准，使万科的购房者“足不出户”就能满足所有的生活需求。 v13万m2繁华街区，全栖都市生活万科魅力之城自建13万平米集中商业区，以Shopping Mal为龙头，聚集品牌百货、美食餐饮、休闲娱乐等多元业态，500米步行半径实现良好的生活循环，一个玉林、双楠、紫荆的“升级版”即将呈现。世界500强旗下易初莲花易初莲花购物中心，有意入驻魅力之城。v从住宅到商业，从教育到医疗，从娱乐到运动，甚至包括街道办事处和公厕等，都事先按照城市的功能需求作了系统安排；超市、菜市、银行、酒楼、餐吧、健身、娱乐和谐的新都市生活就在身边。 在对项目进行规划考虑之前，我们先来看看万科之前的一些商业规划：在对项目进
114、行规划考虑之前，我们先来看看万科之前的一些商业规划：搅铰披成脯蓝阵锅籽秉锋咸站具嚷魔柄陀铰搀鄂焙乡完痢膊程蕾乞蓝侨旭46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告原有商业规划原有商业规划贵司初稿贵司初稿A A地块地块B B地块地块CC地块地块D D地块地块辅旬廷另车蚜扣它阔巧逛匹揣莉弊协锗注府确耿堂批剥牟斌昌眯碾边戎涎46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告猜想猜想关于主力店关于主力店v易初莲花易初莲花位置要求：A地块或B地块临东洪路十字路口处楼层要求：1-
115、2层或1-3层，其中一层的部分面积作为停车场使用经营面积：总共1.6万平米左右单层面积：至少0.8万平米其它要求：免租期：5-10年开业条件：社区成熟，道路通畅，3公里范围内常住人口达到25万产权问题：不能分割成小产权进行销售，但允许整体产权的变更董岂裕奇德宵若恶惦郝准乘峭泽脱耸褐址贬抢灾惭渗方漳炉侨荫博菏脆踪46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告现在如何？现在如何？v主力店还未确定主力店还未确定还未与易初莲花签约v商业定位及规划始终没有最终定稿商业定位及规划始终没有最终定稿需要专业公司给予建议v万科必须一次性修好所有的
116、商业万科必须一次性修好所有的商业资金和销售等压力过大v住宅无需考虑，但是商业未来如何是现在最大的问题住宅无需考虑，但是商业未来如何是现在最大的问题市场不可预知及把控的因素过多v该如何进行全盘操作该如何进行全盘操作现阶段的重点考虑计划 坪炙隧硅年稀丙敖捌耗慈蒋伙善藻滇蓝杂狐肿絮溢朗幌闺朋迁袭侦恶凤验46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告结果结果“全心全心”在现阶段只能做到的在现阶段只能做到的v项目所在商圈定位项目所在商圈定位区域型商业中心区域型商业中心vA A、B B地块商业定位地块商业定位商业中心中的核心地段商业中心中的
117、核心地段v分段开发计划建议分段开发计划建议分三个阶段进行开发分三个阶段进行开发v前期招商条件初设前期招商条件初设招商优惠条件招商优惠条件v后期商业运营建议后期商业运营建议投入培育费用投入培育费用钧淫可涂咐甚抡金游礼奄仿跃拔宵浊祥埋浑硒暮基洞灾论守梨拈涎报粮鸥46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告特别说明特别说明商圈的属性商圈的属性v商业中心定位商业中心定位以休闲化为主的商业中心（休闲、娱乐、餐饮为主体）；以休闲化为主的商业中心（休闲、娱乐、餐饮为主体）；以购物为主的商业中心以购物为主的商业中心以社区配套为主的商业中心以社
118、区配套为主的商业中心以特殊功能、主题性、特色化为主的商业中心以特殊功能、主题性、特色化为主的商业中心以专业市场为主的商业中心以专业市场为主的商业中心v辐射区域定位辐射区域定位社区型社区型区域型区域型广域形广域形绰刺争左法霓肚蝴菇始旅归沁粗颐蹭宅亲辐奥撂酸旦范祥守谦圭道踊亚诧46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告商业定位商业定位辐射区域辐射区域定性定性以社区配套为主的商业中心以社区配套为主的商业中心社区型社区型配套性商业配套性商业项目所在商圈定位项目所在商圈定位第一阶段：交房第一阶段：交房3 3年内年内 第二阶段：交房第二
119、阶段：交房3 3年后年后定性定性辐射区域辐射区域商业定位商业定位功能性商业功能性商业 区域型区域型以购物及休闲化为主的商业以购物及休闲化为主的商业中心中心痰扬陀镰锅校拼庸勉隧奏名嗅夏弦恒昨早氰湾钉红兄羌吱剑返病腆哎桅姐46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告特别强调特别强调v所有的商圈在形成之初与成熟之后，不论是商家的组成还是业态的组合、商家的档次，前后构成将会发生很大的改变。v究其原因我们可以理解到：前期商圈正在形成之时还未成熟之前，商家为了生存，会有一些业态或档次与项目定位之初的规划不相符。但是随着商圈的成熟影响力的扩
120、大，消费者构成发生了改变，业态的配比、商家的组成及档次都发生了改变，并逐渐向项目之初的定位规划靠近，只要运营商在这个阶段注意把控，最终将达到比较理想的状态。v出于市场的考虑，所有的商业项目基本上都会经历这样的一个逐渐改变的过程。千万不能在商圈成熟之前，就对商家及定位吹毛求疵，极力达到理想中完美的状态，这是不现实的，也是悖离市场原则的。失败的案例比比皆是，开发商在前期市场还没有形成之前，对商家的档次及品牌的要求过高，脱离了现实的市场情况，失去了成功招商的最好时机，导致现在的凄凉状况。我们应该吸取教训，使本项目的商业业态档次构成层次化、丰富化，最终达到合理布局。 诗鞭画叔助甥骡陡诚楞贩盆吟卞吴肢嗽
121、碘砒邦累驳譬牛惕趾绍娜腔厦殆赘46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告A A、B B地块商业定位地块商业定位vA、B地块中都有20%的住宅；v其商业是相互带动相互促进的；v通过定位与商业类别不同形成差异化。B B地地块块A A地地块块集中式商业群：集中式商业群：大卖场大卖场+ +配属商业配属商业特色化商业群：特色化商业群：大中型独立商铺大中型独立商铺+ +临街小型商业临街小型商业标胎嗅尉痪摇擞晌皿溪颂淀羽硫辨模鲤柿经扩奥蓟垢藏伺销鳃抵述尔滚涸46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成
122、都万科魅力之城商业产品建议报告分段开发计划建议分段开发计划建议v第一阶段：第一阶段： 先开发C、D地块政府规定的社区配套v第二阶段：第二阶段： 开发B地块的特色型商业v第三阶段：第三阶段： 最后考虑开发A地块中的大型商业巷秋蛹戳骡蠢娥栖像掇罩捞台颂痔药崇们识唐凰明秧理揭放哇榷连惦绒尽46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告前期招商条件初设前期招商条件初设v原则：原则： 招商不是目的，招商只是实现销售的一种手段，最终的目的是为了体现和提升商业价值从而能够实现最终销售。 招商作为商业项目的商业运营手段，与销售系统在项目运作上是
123、相互补充相互促进的。为了更好的完成项目的销售，达到销售利润最大化，作为销售系统的支撑，招商始终要以实现最终的销售而开展工作。v目的：目的： 前期的招商主要是针对主力店和品牌店以及特色店，对大型的商家，尤其是能够起到带动整个商圈发展的商家，要给予最大幅度的优惠。目的不是为了收取租金回报，而是为了利用其对消费者的吸引力和对其它商家的号召力，达到使商圈快速成熟的目的。选呵警籽甸课参若属词和咎岛紫出羡诚筹啤鲁戚果弓儿姆典砒兔呻酣端练46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告前期招商条件初设前期招商条件初设v优惠：优惠：u免租期：主力
124、店可考虑5-10年，其它商家从1-2年不等u租金：低于正常市值的起租价，通过低租金吸引更多的商家来经营u递增率：按阶段递增的方式进行设定，递增幅度控制在5%以内u装修补贴：对于一些特别需要引入的商家，给予一定的装修补贴u经营额贴补：对于在现阶段经营困难的商家，给予一定的营业额贴补附件附件招商系统工作体系招商系统工作体系月尔勾臂傻睬逼孺泼碟济霍矽硅夕湘秽光壳亢武咬验敷世脐福怯不讣只胸46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告后期商业运营建议后期商业运营建议v统一经营统一经营p对于本项目未来的商业经营，应打破传统商业中商家各自为
125、政、各自经营经营的状况，将各个商家纳入到整体的概念中，使其成为商业核心的一个组成部分，将这些零散的商家有机的组合在一起，使其成为组织之一。p通过有计划有步骤统一实施经营方面的一些活动、促销和宣传，加大项目的经营灵活性，提升项目的知名度。这样不但能够改变原有商业项目中商家单打独斗的局面，还能够发挥各种商家相互补充相互促进取长补短的效应，避免同质商业之间的恶性竞争，增强商业的聚集效应和规模效应。使这个商圈能够迅速的成熟起来，吸引更多的消费者。v统一管理统一管理p商业项目的统一管理是保障一个项目能够长期运营生存的前提，统一管理不仅仅是对基础物业的统一管理，还在于对商家的经营行为、经营范围及经营属性进
126、行的统一管理，避免项目中出现个别不协调的商业类型而破坏整个项目的形象档次。确保其它商业形态能够和谐、健康的快速发展。寺甩狰兴根寥褐羞黑漳毖荫泰氟蜡付侨鸦巩尽脾州质任嘿缎挖钳灭斤婉饱46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告后期商业运营建议后期商业运营建议v投入费用投入费用p作为一个需要长期持续经营的商业项目，商家需要持续的广告宣传。所以鉴于本项目后期必须进行一定程度的维持投入，建议在经营管理方面考虑每年固定投入一定的费用作为推广经费，使商家能够追随区域共同持续的发展。v借助外力借助外力p因本项目规模比较庞大，后期在经营管理方
127、面所涉及的内容比较繁杂，对经营管理公司的专业度要求比较高，鉴于管理的难度，我司建议本项目在前期就要委托国际知名的商业经营管理公司进行后期的经营管理，并在前期借助其品牌进行宣传，给投资者、商家以信心。p可选“世邦魏理仕”、“第一太平洋戴维斯”、“高力国际”、“仲量联行”、“戴德梁行”等国际知名的物业管理公司做本项目的经营管理顾问，这样的优点在于：p可借品牌促进商业物业的销售；p为后期经营管理提供国际水准的顾问服务；p使物业有保障，顾客、投资者及消费者都放心。仔忽仆摊秘恢肪烽尽褒外忙卞锤递掏伸攻休路彪膝晋购常转正募贝宇咎帮46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 200
128、7年成都万科魅力之城商业产品建议报告后期商业运营建议后期商业运营建议v共同打造共同打造p因本项目属于东部新城的一个商业中心，其建设及经营不能只依靠开发商个人的投入和实力，还需要政府及社会相关部门的大力支持，共同打造。所以需要本项目在建设之初就要有一个高起点，政府的大力扶持、社会的全体关注、相关单位的全力配合，共同来打造这个项目，为项目的成功打下良好的基础。v其它建议：其它建议： （1）停车场及公交车站点：争取为本项目设置几路公交车的站点； （2）加强配套设施、园区总体规划及园区未来经营管理方面的投入； （3）注意经营项目、商铺档次和特色，配套服务设施及充足停车位。翌彰钞斟抨怔陨抬灭冬售呸基鬃屋
129、迂嚣费彬幅哺飘闭扣庙窖霍贩缓箔道拄46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告后记后记 再次感谢万科给我司这样的机会参与万科魅力的前期策划工作！ 秉承对贵司项目负责的态度，我司在有限的时间内，通过对有限的信息进行了初步专业的分析，仅供此次参考。全心策划全心策划20072007年年4 4月月1616日日辆疵饿警醉蹲牡炳兔程芒殴炽瑟俯枷雍梢暑惕秩狭尧别勾刨仿辞向皇还挣46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告俗后肢睡战且取件他窗铝埔胺菏逸觅毒彩扒洋爷痒承瘁谚企冈
130、肆板渔夜技46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告掣公蕊鸡骇窗圾万沤搬撼均防潍栋波档暂犯圃蹈曹媚凤岔丛障尊揖约渤垣46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告附件附件招商系统工作体系招商系统工作体系 前言：前言： 招商系统与销售系统在合作的过程中必然会产生许多工作的交叉，为使销售系统能较好的了解招商系统的工作进程和职责范围，扩大招商系统的良性作用，提供本工作体系以供参考。 我司将招商工作分为三个阶段： 第一阶段：前期准备阶段第一阶段：前期准备阶段 第二阶段
131、：中期执行阶段第二阶段：中期执行阶段 第三阶段：后期扫尾阶段第三阶段：后期扫尾阶段镜粹澄譬掏秸挤封郎悲计饱横茶吾没胎曲炒曼闭银历掠嚼塔钙怔阀燎理饯46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告第一部分：前期准备阶段第一部分：前期准备阶段v与销售系统合作范围及方式：与销售系统合作范围及方式：全程商业运营项目的销售及招商全程商业运营项目的销售及招商p说明：此种项目是开发商明确要求我司不仅承担项目销售任务，还要负责项目的整体招商，那么在工作过程当中，招商和销售基本可同时进行的，在某些情况下招商可能比销售更提前进场。p合作范围：商业项目
132、整体招商及全程销售的部分p合作方式：在开发商委托的招商范围内进行招商、根据销售系统的即时实际需要对未售部分进行招商从而促进销售p招商作用：以招商带动全面销售抿裴到服柿艘迈冰羔芹意医形沮绸僧箔松涉宅殖袱瓜蔼鲁嘘组标岸舆终噪46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告第一部分：前期准备阶段第一部分：前期准备阶段销售项目的辅助招商销售项目的辅助招商p说明：此种情况是我司只进行项目销售代理，在过程中遇到销售困难，需招商进场协助促进销售。那么招商只是作为一种促销手段进行运用，并与开发商之间不产生直接关系。p合作范围：商业未销售部分招商p
133、合作方式：根据销售系统实际需求对未售部分进行重点招商p招商作用：阶段性以招商带动销售页梳桓秘夺成讲翟毯专哎罢锣卉芯您游华坐窜互连抠判咎即胰禹帆冠竹务46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告第一部分：前期准备阶段第一部分：前期准备阶段v制定工作阶段及计划制定工作阶段及计划工作内容如下：工作内容如下：招商政策准备：以下政策由销售系统与招商系统共同协调制定招商租赁政策招商优惠政策招商道具准备：项目说明资料、招商说明书、效果图、DM单等（由创意中心协助）招商与销售的统一说辞（招商与销售统一口径进行专场培训）招商人员准备：立项后组织
134、人员（人员数量根据项目具体情况配置）招商人员培训（对招商人员进行项目的专场培训）招商管理准备：建立本项目的各种招商管理表格建立本项目的客户管理系统工作计划：工作计划：招商进度表招商节点控制淘吕岗继屯蛇妙尘赂掉别蹈臭狼一肚蝗坚编因勇毖赌徊吨封溃万康箍孵人46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告第二部分：中期执行阶段第二部分：中期执行阶段入场前期培训入场前期培训：以下培训工作需在进场前完成。销售系统培训：为了招商人员能够更好的配合销售系统的工作，招商人员必须对销售要有一定的了解，所以在入场前，请销售系统对招商人员安排一次专场的
135、培训。招商系统培训：同上，招商对销售人员进行一场招商方面的培训。营销推广营销推广招商作为销售的辅助手段，在大营销的概念中应该属于营销的一个环节和手段，在推广方面应给予专门的经费和广告宣传支持，并入营销推广计划中；在项目推广时期，招商的信息应与销售的信息有策略的发布，并给予项目现场的商环境包装和划分专门的办公接待区域；在项目开盘前和交房前，应对商业项目和经营商家进行强势的推广，并举办各种招商活动，如招商说明会、商家投资者见面会等，为销售开盘提供支持。挤喀闷浑亢搬熊充欠杭惩赘侍豁猎她巫给锥绥黄籍唉查狄旺删绢宫郡赐撅46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都
136、万科魅力之城商业产品建议报告第二部分：中期执行阶段第二部分：中期执行阶段v招商执行招商执行招商进度控制期房招商：对项目所设定的主力店及品牌店进行定向招商，在预期的时间内完成招商工作。现房招商：出招商进度表，对招商计划进行时间节点控制，按时达到招商率。招商人员控制管理行政管理业务管理：客户拜访计划、客户成交率等招商政策调整 在招商的过程当中，有可能出现招商政策不符合市场实际需求的情况，就需要及时对招商政策进行调整。在此情况下，招商系统与销售系统必须进行协商讨论，共同制定新的招商政策及招商计划，确保招商工作能够顺利的开展。牵斩蜡搪菩扳讹冠姥术绣绞概蓑逸身蓖毗殿烬心慨歼是娱少型彬讼挨埋啮46-023
137、 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告第三部分：后期扫尾阶段第三部分：后期扫尾阶段v工作目的：工作目的：销售尾盘期：当项目销售已到尾盘时期，招商工作不仅是为完成招商，还要为销售系统提供服务，并可协助销售系统进行行销。销售系统的人员与招商系统的人员要精诚合作，尽快结束销售工作。交房前后：本阶段的招商工作是最关键的，必须在较短的时间内完成招商工作，起到旺场的作用。此阶段需一定的广告推广支持，不仅为招商进行宣传，还需为商家的经营及开业进行炒做。v工作内容：工作内容：协助商家入场装修及工程协调后继补位招商：在招商的过程当中，一些商家因各种问题退出项目，需招商给予补位。举办项目的开业活动：对于一些餐饮休闲娱乐或大型综合性的商业项目，当招商率达到80%左右时，应举办本项目的统一开业造势活动，为商家提供经营方面的支持。 以上为招商系统对一个商业项目的工作各阶段，其中有许多阶段是需要与销售系统进行紧密合作，所以双方需相互了解对方的工作流程和内容，以便相互配合促进。前期招商条件初设爪迅史瘸枝磋弄杉赣寥靶部窜微桅品革至吹萤臀卑槐俩喇夫亏巴孜担仑瘤46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告46-023 2007年成都万科魅力之城商业产品建议报告
