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1、常州西太湖项目常州西太湖项目竞买策略调研报告竞买策略调研报告北区营销管理部2011年05月10日西西太太湖湖（滆滆湖湖）项目用地项目用地武进武进经发经发区区常州大常州大学城学城武进高新武进高新区区嘉泽镇嘉泽镇花卉基花卉基地地 新北区新北区戚墅堰区戚墅堰区 常州主城区常州主城区约约13km13km约约9km9km滨湖新城滨湖新城 武进武进核心区核心区城市概况城市概况2010年全市主要经济技术指标GDP（亿元）2976.7人均GDP（元）65000（10000美元）三次产业结构3.4：56：40.6全市户籍人口(万人)360.8暂住人口(万人)133.4城镇居民人均可支配收入（元）26269城镇居
2、民人均消费性支出（元）17124城镇居民恩格尔系数0.327农民人均纯收入（元）12637农民人均生活消费支出（元）9924农村居民恩格尔系数0.351社会消费品零售总额（亿元）1044.7城镇居民人均住房建筑面积（平方米）33.2农村居民人均住房建筑面积（平方米）60.3城市化率59.2%（2005年）城市主导产业装备制造业、新能源、新材料、电子信息、生物技术及医药五大产业城市发展方向往北、往南西太湖滨湖新城规划人口（万人）10约约9km9km约约13km13km数据来源：常州市2010年国民经济和社会发展统计公报结论：项目用地位于政府重点打造的西太湖休闲生态区，选址城市、选址区域符合项目选
3、址条件。武南分区武南分区武中分区武中分区武进经发区：规划32.74平方公里，常住人口3万人；2010年上半年完成业务收入46.3亿元；武中分区：以湖塘镇为核心，湖塘镇总人口35万，为江苏省百强乡镇；武南分区：含武进高新区（规划100平方公里2009年总产值1400亿元）、常州大学城（规划13.2平方公里，约六所大学、在校学生超7万人）；嘉泽：“花木之乡”，拥有10万亩花卉，全国农业旅游示范点，2013年花博会举办地，全镇户籍人口约8万人，此外，嘉泽工业集中区内现有工业企业约150余家，主要以精细化工、生物化工及制造业为主。武进全区共有户籍人口约100万，常住人口近160万。西太湖滨西太湖滨湖新
4、城湖新城项目用地项目用地类别名称定位市级商业中心市级商业中心满足市内外大众及中高档多层次、时尚消费为主市级商业副中心武进区商业副中心以常州南部居民和南部邻近市县流动顾客为消费对象，集购物、休闲、商务功能于一体新北区商业副中心以常州北部居民和北部邻近市县流动顾客为消费对象，集购物、休闲、商务功能于一体区域商业中心青龙商业中心突出旅游、休闲、文化、地理等特点，目标顾客为旅游人群及本地居民城西商业中心突出休闲娱乐为主，购物为辅的特点，目标顾客为本地居民及部分其区域居民新龙商业中心目标顾客为本地居民及北部其他区域居民武南商业中心目标顾客为本地居民及南部其他区域居民武东商业中心目标顾客为本地居民及东部其
5、他区域居民滨江商业中心目标顾客为本地居民及北部其他区域居民新运河商业中心突出以休闲娱乐为主，购物为辅的特点，目标顾客为本地区居民及其他区域居民城市商业网点城市商业网点结论：西太湖滨湖新城尚未规划有城市的主要商业网点，整个区域的商业消费需求需借助本区域自身的商业配套建设予以满足，目前项目周边还没有已经开工建设的商业配套类项目。常州富都青枫苑酒店新北区新北区常州富都青枫苑酒店钟楼区钟楼区天宁区天宁区常州大酒店常州阳光国际大酒店常州香树湾花园酒店常州武进假日酒店武进区武进区常州太湖湾金陵大饭店常州西太湖明都国际会议中心四星级酒店五星级酒店城市酒店概况城市酒店概况酒店名称所在城区酒店星级酒店规模常州富
6、都青枫苑酒店新北区五星480间常州富都商贸饭店钟楼区五星378间常州大酒店天宁区五星170间常州阳光国际大酒店钟楼区四星333间，占地1万，总建6.3万常州香树湾花园酒店新北区四星121,占地8万，总建2万常州武进假日酒店武进区四星280间常州太湖湾金陵大饭店武进区四星200间常州西太湖明都国际会议中心武进区四星104间，占地10万，总建2.4万结论：可考虑错位规划相应等级的酒店。2010年旅游总收入349.7亿元，接待国内游客2802.4万人次，国内旅游收入326.1亿元；接待入境游客35.9万人次，旅游外汇收入3.5亿美元；全市共有5A级景区1家，4A级旅游景区9家，旅行社发展到104家。
7、数据来源：市场调查及2010年常州统计公报城市房地产市场概况城市房地产市场概况2008年2009年2010年全市房地产开发投资额/新开工面积308.9亿元（住宅210.9；办公8.2；商业50.1）/838万平米（其中住宅551.2）306.2亿元/住宅新开工623万平米447亿元（其中住宅305亿元、办公楼商业营业用房91.3亿元）/1322.8万平米全市商品房屋施工面积（万平米）2577.32748.893208.1全市商品房屋竣工面积（万平米）685.1749.81732.5全市商品房屋销售面积（万平米）421888.5（其中住宅787.2；办公：21.4；商业70.5）销售备案面积91
8、0.9（其中市区744.3）结论：2010年，全市商品房屋成交均价6307元/平方米；施竣工量比例失衡，土地开发速度相对缓慢；2008年以前，房地产市场供过于求；2009年以后，市场发生逆转，呈现供不应求的发展态势。数据来源：政府统计公报武进中心武进中心城区城区常州市区常州市区科教城科教城城市土地市场概况城市土地市场概况2009年2010年土地挂牌宗数（宗）177土地供应总面积（万平方米）580.76762.38土地成交宗数（宗）133土地成交总面积（万平方米）632.98677.5土地成交总金额（亿元）274数据来源：常州国土资源局网站及策划公司年度报告结论：城市有大量土地推出，2009年土
9、地市场供求比为1：1.1，2010年土地市场供求比为1：09；土地市场供求关系基本平衡。武进中心武进中心城区城区常州市区常州市区科教城科教城城市商品房供求关系城市商品房供求关系常州季度商品房成交走势2010年1季度2010年2季度2010年3季度2010年4季度2011年1季度供应（批准预售面积：万平方米）137.85188.24195.51225.4296.42需求（成交面积：万平方米）211.71198.01175.67297.92188.76常州月度商品房成交走势2011年1月2011年2月2011年3月供应（批准预售面积：万平方米）37.5812.146.74需求（成交面积：万平方米）
10、94.6945.7548.32需求（成交套数：套）911843735333常州周度商品房成交走势第8周2.24-2.20第9周2.21-2.27第10周2.28-3.6第11周3.7-3.13第12周3.14-3.20第13周3.21-3.27第14周3.28-4.3第15周4.4-4.10第16周4.11-4.17第17周4.18-4.24成交套数（套）194242238.71170.86178.29180.85169.57137.29187.14163.14成交面积（平方米）1.992.562.331.731.361.611.651.171.631.5结论：无论从季度还是从月度数据来看，商
11、品房市场发展态势良好，呈现供不应求的局面。武进中心武进中心城区城区常州市区常州市区科教城科教城城市商品住宅供求关系城市商品住宅供求关系常州季度商品住宅成交走势2010年1季度2010年2季度2010年3季度2010年4季度2011年1季度供应（批准预售面积：万平方米）102.43159.49152.52163.0383.78需求（成交面积：万平方米）166.97154.26137.25239.72153.64常州月度商品住宅成交走势2011年1月2011年2月2011年3月供应（批准预售面积：万平方米）32.4711.539.81需求（成交面积：万平方米）77.2138.2838.15需求（成
12、交套数：套）669032603666常州周度商品住宅成交走势第8周2.24-2.20第9周2.21-2.27第10周2.28-3.6第11周3.7-3.13第12周3.14-3.20第13周3.21-3.27第14周3.28-4.3第15周4.4-4.10第16周4.11-4.17第17周4.18-4.24成交套数（套）141171.57179.57120.43125.86119.86115.7185.71129.7191.43成交面积（平方米）1.662.0821.351.121.231.320.941.351.03结论：无论从季度还是从月度数据来看，商品房市场发展态势良好，供求基本平衡，呈
13、现供略小于求的局面。地块周边功能规划、交通及配套地块周边功能规划、交通及配套延政路延政路环湖路环湖路西太湖大道西太湖大道环湖路环湖路延政路延政路项目用地项目用地武南路武南路西湖路西湖路常合高速常合高速常常泰泰高高速速往锡往锡宜高宜高速公速公路路往南京国际往南京国际机场方向机场方向172345武进电大武进电大星韵学校星韵学校明都国际会议明都国际会议中心（中心（4星）星）国家动漫产业西国家动漫产业西太湖基地（经发太湖基地（经发区管委会）区管委会）百合婚庆岛（占地百合婚庆岛（占地100亩，计划今年亩，计划今年动工）动工）世界奇石世界奇石园（计划园（计划今年动工）今年动工）西西太太湖湖（滆滆湖湖）功能
14、规划功能规划总规划面积33平方公里，规划成一个核心区，十个功能区：一个核心区，十个功能区：核核心功能区、心功能区、商办混合区、滨湖文娱区、水景居住区、科技研发区、休憩疗养区、婚庆产业区、主题公园、湖景居住区、湿地涵养区、湿地野趣区。项目用地项目用地属核心功能区，规划功能主要为承载区域内商业服务功能区域内商业服务功能配套，是整个西太湖未来最具活力和商机的核心区。 周边商住价格周边商住价格结论：项目用地周边别墅价格落差比较大，居于1-1.8万/平米，去化速度比较慢；公寓售价约0.55万/平米；未来可供开发居住用地315万平米，竞争激烈；在售商业基本没有。5公里范围内房价项目名称产品/建筑类型市调时
15、刻点(4月28日)均价湖畔春秋别墅，占地23万，总建11万，地上2层，地下一层；共199栋独立、50栋双拼，容积率0.35。一期已入住；二期近销售尾声；三期21栋别墅5月初开盘，面积500-600平米，目前售价约1.5万/平。天安别墅别墅，占地47万，总建14万，地上2层，地下一层；共370栋独立；分四期开发；容积率0.28一期已基本售磬入住；二期建设中，在售；目前售价1.8万/平，约850万元/套。湖滨1号别墅，总占地560亩，容积率0.89，一期占地118亩，共213套联排，地上三层，地下一层。一期已销售完毕，二期预计6、7月份推出5套四联排和独立别墅；价格预计联排0.88万/套、独立1万
16、/套。湖滨御景（湖滨2号）小高层（11）、高层（18），占地5.6万平米，容积率1.5，共796户。前期房源已售罄，预计6-7月新开盘，价格约0.52-0.55万/平米。湖滨花苑商铺安置房，总占地18万平米，总建面24万平米，多层、小高层公寓房1100套、别墅房212套。现已入住1235多户，常住外来人口3000余人，入住率80%。商铺09年拍卖价格0.8-1万/平米。数据来源：现场调查项目用地项目用地12345周边地价（周边地价（2010年度）年度）项目用地项目用地23145地块名称地块名称 出让面出让面积积(亩亩)容积率容积率 用地性用地性质质起始价起始价（万（万/亩）亩）成交价（万成交价
17、（万/ /亩）亩）/成交日期成交日期溢价率溢价率楼板价楼板价（元（元/平米）平米）竞得人竞得人环环湖北路南、兴湖北路南、兴湖路东地块湖路东地块318181.61.6商业商业505050/2010.4.150/2010.4.10%0%333滨湖滨湖城城投投环湖北路与兴湖环湖北路与兴湖路交叉口东北角地路交叉口东北角地50502 2商住商住8282284/2010.4.1284/2010.4.1246%246%2130平水置平水置业业环环湖北路南、兴湖北路南、兴湖路东地块湖路东地块138381.51.5住宅住宅8282274/2010.4.1274/2010.4.1234%234%2740平水置平水
18、置业业环环湖北路南、兴湖北路南、兴湖路东地块湖路东地块512121.81.8商业商业505051/2010.5.3051/2010.5.302%2%425丰乐房丰乐房产产揽揽月路南侧地块月路南侧地块3433431.0-1.51.0-1.5商住商住115116/2010.12.29/2010.12.290.8%0.8%1160-1740富都酒富都酒店店数据来源：常州国土资源局数据来源：常州国土资源局延政路延政路环湖北路环湖北路结论：2010年商业用地基本以起始价成交；2号、3号商住及住宅用地溢价明显，主打近郊度假休闲养生地产概念，案名为世家太阳岛。2号地块定位为高层、花园洋房和少量商业，3号地块
19、定位为双拼、联排和花园洋房，周边地价（周边地价（2011年度）年度）项目用地项目用地7689地块名称地块名称 出让面出让面积积(亩亩)容积率容积率 用地用地性质性质起始价起始价（万（万/亩）亩）成交价（万成交价（万/亩）亩）/成交日期成交日期溢价率溢价率楼板价楼板价（元（元/平米）平米）竞得竞得人人揽月路南侧地块揽月路南侧地块（东地块）（东地块）411.20商业商业5656/2011.3.20%700亚盟亚盟投资投资揽月湾西侧地块揽月湾西侧地块1981.5-2.3商业商业4041/2011.2.242.5%267-410协达协达投资投资环湖路北侧、凤环湖路北侧、凤苑南路西侧地块苑南路西侧地块2
20、061.2-2.2商住商住156157/2011.2.240.6%1070-1963协达协达投资投资延政西路南侧、延政西路南侧、凤苑南路西侧地块凤苑南路西侧地块2921.2-2.5住宅住宅156157/2011.2.240.6%942-1963协达协达投资投资孟津路北侧、凤孟津路北侧、凤苑南路西侧地块苑南路西侧地块2641.2-2.5住宅住宅156156/2011.2.240%936-1950协达协达投资投资数据来源：常州国土资源局数据来源：常州国土资源局延政路延政路环湖北路环湖北路结论：2011年无论是商业用地，还是商住、住宅用地基本以起始价成交，溢价较不明显，反映国家宏观调控下土地市场的热
21、度减退明显。10周边地价周边地价（与本地块同期挂牌地块）（与本地块同期挂牌地块）项目用地项目用地地块名称地块名称 出让面积出让面积(亩亩)容积率容积率 用地性质用地性质起始价（万起始价（万/亩）亩） 楼板价（元楼板价（元/平米）平米）环湖北路南侧、凤苑南路西环湖北路南侧、凤苑南路西侧地块侧地块1301-1.5商住商住60600-900环湖北路与兴湖路交叉口东环湖北路与兴湖路交叉口东北地块北地块372商住商住2832123祥云路西侧、揽月路北侧地祥云路西侧、揽月路北侧地块块351.2商业商业60750揽月湾东侧地块揽月湾东侧地块2211.5-2.3商业商业65424-650揽月路北侧、明月路西侧
22、地揽月路北侧、明月路西侧地块块321.8商业商业60500西太湖大道东侧、环湖北路西太湖大道东侧、环湖北路北侧地块北侧地块1381.2-2.0商住商住2802100-3500数据来源：常州国土资源局数据来源：常州国土资源局延政路延政路环湖北路环湖北路结论：2011年无论是商业用地，还是商住、住宅用地基本以起始价成交，溢价较不明显，反映国家宏观调控下土地市场的热度减退明显。123456周边土地供应汇总周边土地供应汇总延政路延政路环湖北路环湖北路结论：周边已出让或与本地块同期出让的土地中，商业用地共838亩，未来可建总建面56-78万平米；商住用地共77亩，未来可建总建面71-108万平米；住宅用
23、地共594亩，未来可建总建面48-96平米。用地性质总出让面积（亩）可建总建筑面积（万平方米）商业83856-78商住77471-108住宅59448-96地块总结地块总结u地块所在区域为政府重点规划建设中的西太湖生态休闲区（滨湖新城），区域内自然和景观环境较好，未来发展潜力可期；u地块周边道路骨架已基本形成，且与延政西路、西湖路、武南路、常泰高速、常合高速等城市干道及快速路相连，地块通达性较好，外联能力较强；u地块周边现状人口较少，配套尚未真正形成，已建及在建项目比较少，规划建设项目较多，周边目前无商业项目。u地块周边在售别墅及公寓项目较少，销售价格上涨趋势明显：别墅约1.5万/平方米，公寓
24、约0.55万/平方米，在售商业项目没有。u地块周边目前成交的商业地块基本以底价成交，溢价不明显；住宅及商住地块成交溢价较为明显；u地块用地性质为商业用地，鉴于所属区域处于开发启东期，目前周边人气不足，暂无浓厚商业氛围，地块开发初期的公寓及商业销售与招商压力将客观存在；地块周边环境评价：地块综合评价：地块概况地块概况数据来源：地块出让文件环湖路环湖路西西太太湖湖大大道道揽月路揽月路地块位置东临规划河道，南靠揽月路，西为西太湖大道、南十字河，北接环湖北路。用地性质C2（商业金融业用地）用地面积187436.4平方米（281亩）容积率1.7-2.3建筑面积35万平米(暂按1.87)商业持有比例持有不
25、低于60%的商业建筑(不含公寓式酒店)，且项目完成后自正式经营之日起10年内不得分割销售持有的物业。绿地率20%建筑密度45%规划内容购物、餐饮、娱乐、文化、休闲、商务、公寓式酒店等。其他限制条件（限高退线等）地块A-a80米；A-b30米；B130米；C100米；D、E、F30米；G24米地块A-a44370.6地块B39768.7地块C31960.6地块E24794.1地块F10157.1地块G16953.9地块A-b地块D19431.4地块报价单位地价：60万/亩（净地）楼面地价：481元/平米（按容积率1.87计算）总地价：1.74亿元地块初步定位地块初步定位定位依据：主题定位：依托良
26、好的自然景观和区域功能规划，打造常州地区最具休闲特色的大型生活方式体验中心。集休闲娱乐、餐饮游憩、旅游度假于一体建筑风格建议：简欧风格 产品配比建议：市场部根据对项目区域市场调查，同时在与宝龙当地项目公司及相关中心研讨后，明确项目定位应立足武进，面向常州；也就是说，在未来客群上，项目前期应以武进区域内，尤其是周边的湖塘镇、嘉泽镇等作为主要客群来源，项目后期则依托西太湖区域的逐渐成熟，走向整个常州市区。容积率类别物业形态产品类型建筑面积（万）面积占比备注1.87商业（13万平）自持（7.8万平）宝龙天地6.318%22%开放式街区精品酒店1.54%销售物业（5.2万平）企业公馆4.212%15%
27、商业街13%酒店式公寓（22万平）酒店式住宅宝龙公馆1234%63%精装修，户型面积为150、220、300平米酒店式公寓单身公寓1029%精装修，以45、55平米1房、2房为主力合计35100%-定位依据：常州西太湖宝龙天地项目定位及设计任务书（2010-11-02，集团总裁签批版）现金流量分析现金流量分析2011201220132014土地款（万元）二季度付清17350工程款（万元）24,06370,56036,5520其他费用（万元）4814,4743,208508销售回款（万元）0102,102一季度开始回款82,56616,932税费（万元）011553934213673投入产出平衡
28、点计银行融资三季度起平衡不计银行融资三季度起平衡净现金流量（万元）-33，49415,51533,464-7294净现金流量合计8,191万元持有物业宝龙天地：6.3万平米，酒店：1.5万平米u土地款：土地出让金+契税；u工程款：前期费用+建安成本+装修费用+市政大配套+园林景观及室外工程；u其他费用：营销费用+管理费用+财务费用；u销售回款：各类物业的销售收入回款；u税费：营业税及附加+土地增值税+企业所得税；利润率分析利润率分析2011201220132014合计营业收入01021028256616932201600营业成本41894827584600613546184205利润总额-41
29、8941934436560338617395净利润-41894155153346411068191净利润率4%u营业收入：各类物业销售毛收入；u营业成本：前期费用+建安成本+装修费用+市政大配套+园林景观及室外工程+期间费用+税费；u利润总额：营业收入-营业成本；u净利润：利润总额所得税；u净利润率：净利润/营业收入敏感性分析地价增30%（78万元/亩）地价增50%（90万元/亩）地价增80%（108万元/亩）地价增100%（120万元/亩）地价增150%（150万元/亩）备注利润总额136461114773984899-1349-净利润44421943-1806-4306-10554-净利润
30、率2%1%-1%-2.00%-5%-投资回报率投资回报率u持有物业估值：7.8亿元（持有物业宝龙天地：6.3万平米，酒店：1.5万平米）;u自有资金投入：实际支付的土地出让金及契税、前期费用、工程款等；u自有资金投资回报率（未考虑估值）：净现金/自有资金投入；u自有资金投资回报率（考虑估值）：（净现金+持有物业估值）/自有资金投入；u总投资回报率：净现金/总投资；自有资金投入60361万元自有资金投资回报率（未考虑持有物业估值）13.6%自有资金投资回报率（考虑持有物业估值）143%项目总投资158841万元银行贷款8400万元总投资回报率（未考虑持有物业估值）5.2%总投资回报率（考虑持有物
31、业估值）54.3%自有资金回报率总投资回报率项目成本测算项目成本测算l土地成本：1.74亿元l前期费用：0.38亿元l红线外市政大配套：0.76亿元l建安成本：l红线内大配套及室外绿化及附属：1.12亿元l营销管理成本：0.87亿元l财务费用：0.16亿元产品类型建筑面积（万）建造单价（元/）建造总价（亿元）宝龙天地6.322001.39特色商业街121500.22酒店式公寓1030003酒店式住宅1230003.6精品酒店1.548000.72企业公馆4.221000.88酒店式公寓/住宅地下室335001.05合计3810.86总结：上述成本合计：15.89亿元，即项目总投资需15.89元
32、。项目收入测算项目收入测算项目收入测算产品类型建筑面积（万）销售率销售单价（万元/）销售额（亿元）宝龙天地6.3100%-特色商业街1100%1.51.5酒店式公寓10100%0.66酒店式住宅12100%0.67.2精品酒店1.5-企业公馆4.2100%1.35.5酒店式公寓/住宅地下室3-合计3820.2项目净现金流:项目总收入-项目总投入-各项税费=0.19亿元（含营业税、土地增值税、所得税、契税）：4.12亿元项目各项税费测算项目竞买策略参考建议项目竞买策略参考建议u商业地块溢价率不高，基本以底价成交，成交价格约50万/亩；u从今年土地市场的表现判断，本地块以起始价成交的可能性存在；从周边成交地块来看：从竞买及净利润率分析来看：u本地块地价位于50-90万/亩时，除拥有7.8万平米持有物业之外，净利润率处于正值；u本地块地价高于90万/亩时，净利润率将处于负值，建议放弃此地块。敏感性分析地价增30%（78万元/亩）地价增50%（90万元/亩）地价增80%（108万元/亩）地价增100%（120万元/亩）地价增150%（150万元/亩）备注利润总额136461114773984899-1349-净利润44421943-1806-4306-10554-净利润率2%1%-1%-2.00%-5%-
