【广告策划PPT】上海地区广汽丰田社区巡回车展报告书

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4、使用的时间：4年私家车拥有的基本情况：约400辆与市中心的距离（人民广场）：15323米1.新时代景庭新时代景庭古龙路古龙路287287弄弄单一社区户数：900户左右面积：10.5万平方米人群基本描述：公务员、白领、私营业主等社区使用的时间：5年私家车拥有的基本情况：约350辆与市中心的距离（人民广场）：20993米2.春申复地城春申复地城二期二期都市路都市路45804580弄弄| | | |接触力媒体接触力媒体接触力媒体接触力媒体| | | |体验行销体验行销体验行销体验行销 | | | |中国中国电梯门贴媒体供应商电梯门贴媒体供应商 | | | | IKMIKMadad| | 单一社区

5、户数：1500户左右面积：8万平方米人群基本描述：教师、白领、政府职员、银行职员等社区使用的时间：10年私家车拥有的基本情况：约500辆与市中心的距离（人民广场）：15738米1. 三林苑三林路1466弄单一社区户数：800户左右面积：7万平方米人群基本描述：企业主、教师、高级白领、国企职工等社区使用的时间：8年私家车拥有的基本情况：约350辆与市中心的距离（人民广场）：13800米2. 新里城合苑杨高南路4501弄单一社区户数：900户左右面积：7万平方米人群基本描述：高级职业经理人、公务员、国企职工等社区使用的时间：3年私家车拥有的基本情况：约400辆与市中心的距离（人民广场）：153

6、22米3. 中房樱桃苑环林东路270弄单一社区户数：850户左右面积：7万平米人群基本描述：高级白领、政府人员、私营业主、公务员等社区使用的时间：4年私家车拥有的基本情况：约300辆与市中心的距离（人民广场）：16008米4. 金橘新苑尚博路799弄单一社区户数：600户左右面积：6万平方米人群基本描述：企业主、教师、高级白领等社区使用的时间：4年私家车拥有的基本情况：约200辆与市中心的距离（人民广场）：15322米5. 金禾新苑环林东路271弄| | | |接触力媒体接触力媒体接触力媒体接触力媒体| | | |体验行销体验行销体验行销体验行销 | | | |中国中国电梯门贴媒体供应商

7、电梯门贴媒体供应商 | | | | IKMIKMadad| |永泰花园永泰路538弄单一社区户数：650户左右面积：6.5万平方米人群基本描述：高级白领、公务员、教师等社区使用的时间：3年私家车拥有的基本情况：约310辆与市中心的距离（人民广场）：14781米7.盛世年华羽山路100弄单一社区户数：1550户左右面积：108万平方米人群基本描述：高级职业经理人、公务员、私营业主、政府人员等社区使用的时间：3年私家车拥有的基本情况：约500辆与市中心的距离（人民广场）：7303米8.上海绿城浦建路888弄单一社区户数：1200户左右面积：46万平方米人群基本描述：公务员、知名企业白领、商界人事、

8、民营企业人等社区使用的时间：4年私家车拥有的基本情况：约500辆与市中心的距离（人民广场）：9387米9.第五大道羽山路600弄单一社区户数：850户左右面积：10万平方米人群基本描述：企业主、高级白领、外企高管等社区使用的时间：4年私家车拥有的基本情况：约300辆与市中心的距离（人民广场）：8273米| | | |接触力媒体接触力媒体接触力媒体接触力媒体| | | |体验行销体验行销体验行销体验行销 | | | |中国中国电梯门贴媒体供应商电梯门贴媒体供应商 | | | | IKMIKMadad| |1阳光高城苑丽园路488弄单一社区户数：面积：2.3万平方米人群基本描述：医生、律师、白领社

9、区使用的时间:：4年私家车拥有的基本情况:约150辆与市中心的距离：2943米2复兴南苑瞿溪路1199号单一社区户数：约700户面积：1.8万平方米人群基本描述：白领、公务员.社区使用的时间:6年私家车拥有的基本情况;约100辆与市中心的距离;4975米3瑞南新苑瑞金南路185弄单一社区户数：约600户面积：2万平方米人群基本描述：白领、公务员社区使用的时间:7年私家车拥有的基本情况:约120辆与市中心的距离:4255米4卢湾都市花园鲁班路505弄单一社区户数：约800户面积：2.65万平方米人群基本描述：白领、外籍人士社区使用的时间:4年私家车拥有的基本情况:约250辆与市中心的距离;356

10、6米| | | |接触力媒体接触力媒体接触力媒体接触力媒体| | | |体验行销体验行销体验行销体验行销 | | | |中国中国电梯门贴媒体供应商电梯门贴媒体供应商 | | | | IKMIKMadad| |1.丝庐花语零陵路29弄单一社区户数：1100户左右社区占地面积：4万平方米人群基本描述：教师、白领、公务员、银行职员等社区使用的时间：3年私家车拥有的基本情况：约200辆与市中心的距离（人民广场）：5635米2.盛大花园龙华路2518号单一社区户数：558户左右社区占地面积：20万平方米人群基本描述：白领、外籍人士等社区使用的时间：6年私家车拥有的基本情况：约100辆与市中心的距离（人民

13、0辆与市中心的距离;19015米1城市名园城市名园包头路包头路11501150弄弄单一社区户数：约650户左右面积：2.8万平方米人群基本描述：白领、公务员、外籍人士社区使用的时间:4年私家车拥有的基本情况:约150辆与市中心的距离;107122城市丽园城市丽园沧州路沧州路8888弄弄单一社区户数：约1900户左右面积：10万平方米人群基本描述：大学教授，医生、白领。社区使用的时间:3年私家车拥有的基本情况:约430辆与市中心的距离;12562米3佳龙花园佳龙花园营口路营口路600600号号单一社区户数：约600户面积：2万平方米人群基本描述：外籍人士、白领、律师社区使用的时间:4年私家

14、车拥有的基本情况:约160辆与市中心的距离;10611米4浦江天地苑浦江天地苑眉州路眉州路513513弄弄单一社区户数：约1800户面积：2.65万平方米人群基本描述：白领、私企业主、外籍人士社区使用的时间:不到1年私家车拥有的基本情况:约200辆与市中心的距离;698米5海尚逸苑海尚逸苑三门路三门路747747弄弄单一社区户数：约1000户面积：7.8万平方米人群基本描述：白领、公务员社区使用的时间:4年私家车拥有的基本情况:约210辆与市中心的距离;13881米6黄兴绿园黄兴绿园国国顺东路顺东路179179弄弄单一社区户数：约1000户面积：7.8万平方米人群基本描述：白领、外籍人士

15、社区使用的时间:4年私家车拥有的基本情况:约260辆与市中心的距离;13881米7黄兴绿园黄兴绿园2 2期期包头南路包头南路688688弄弄| | | |接触力媒体接触力媒体接触力媒体接触力媒体| | | |体验行销体验行销体验行销体验行销 | | | |中国中国电梯门贴媒体供应商电梯门贴媒体供应商 | | | | IKMIKMadad| |提前一月的提前一月的社区梯门广社区梯门广告告知社告告知社区邮箱区邮箱DMDM丰田汽车品丰田汽车品牌展示墙牌展示墙视视频：广频：广汽丰田主推汽丰田主推车型广告播车型广告播放放试驾体验试驾体验现场咨询现场咨询视觉主题视觉主题资料派发资料派发收集意向客收集意向

17、和车展活动在受众心中的印象| 现场为意向客户定制购车方案 4 4、现场咨询、现场咨询与主车展主题相符的现场视觉主题5 5、活动视觉主题、活动视觉主题现场资料派发，保障宣传效果到达更高更有效6 6、资料派发、资料派发有效收集到受众的具体信息、产品反馈等7 7、收集意向客户名单、收集意向客户名单通过赠送小礼品有效吸引购车意向人群的关注，提升品牌，并能起到建立准车主数据库的作用8 8、小礼品、小礼品| | | |接触力媒体接触力媒体接触力媒体接触力媒体| | | |体验行销体验行销体验行销体验行销 | | | |中国中国电梯门贴媒体供应商电梯门贴媒体供应商 | | | | IKMIKMadad| |

18、丰田汽车品牌展示墙丰田汽车品牌展示墙：异形设计；龙骨木防火板喷绘不干胶展示照明；总计30米长，100平米展示墙概算RMB300元/平米总计RMB30000RMB30000元元视视频频：广汽丰田主推车型广告播放在现场使用等离子播放广汽丰田主推车型广告和专题片1台60寸等离子电视托架；安装在品牌墙内RMB15000RMB15000元元活动视觉主题与主车展主题相符的现场视觉主题: :主题布置氛围布置主题布置氛围布置功能性布置功能性布置（导向试驾区隔）总计RMB10000RMB10000元元第三方工作人员第三方工作人员：单张派发2人|安全组4人|调查组3人|导购组4人|礼品组2人|试驾组2人|活动督导

19、2人|物业沟通1人总计20人RMB20000RMB20000元元告知广告发布告知广告发布：社区邮箱活动DM|物业通知单张入户|梯门广告社区告示海报张贴RMB10000RMB10000元元场地租金场地租金：200平米活动场地租金RMB3000RMB3000元元税前总计：税前总计：A级社区：数量50，（300平米场地|售价2万/平米以上）RMB88,000RMB88,000元元 B级社区：数量30（300200平米|售价2万/平米-1.2万/平米）：RMB68,000RMB68,000元元 C级社区：数量20（200平米以下|售价1.2万/平米以下）RMB50,000RMB50,000元元| |

22、么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告| | | |接触力媒体接触力媒体接触力媒体接触力媒体| | | |体验行销体验行销体验行销体验行销 | | | |中国中国电梯门贴媒体供应商电梯门贴媒体供应商 | | | | IKMIKMadad| |市场市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产

23、品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？| | | |接触力媒体接触力媒体接触力媒体接触力媒体| | | |体验行销体验行销体验行销体验行销 | | | |中国中国电梯门贴媒体供应商电梯门贴媒体供应商 | | | | IKMIKMadad| |什么是房地产市场分析？

24、概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！| | | |接触力媒体接触力媒体接触力媒体接触力媒体| | | |体验行销体验行销体验行销体验行销 | | | |中国中国电梯门贴媒体供应商电梯门贴媒体供应商 | | | | IKMIKMadad| |房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路三个层次三个层次区域市场、

25、专业物业市场、项目市场两个方面两个方面供给、需求三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析| | | |接触力媒体接触力媒体接触力媒体接触力媒体| | | |体验行销体验行销体验行销体验行销 | | | |中国中国电梯门贴媒体供应

26、商电梯门贴媒体供应商 | | | | IKMIKMadad| |房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场第二步：区域经济环境和市场分析分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目

28、力媒体接触力媒体接触力媒体接触力媒体| | | |体验行销体验行销体验行销体验行销 | | | |中国中国电梯门贴媒体供应商电梯门贴媒体供应商 | | | | IKMIKMadad| |房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本（二）基本资料的获得资料的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域

29、房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈| | | |接触力媒体接触力媒体接触力媒体接触力媒体| | | |体验行销体验行销体验行销体验行销 | | | |中国中国电梯门贴媒体供应商电梯门贴媒体供应商 | | | | IKMIKMadad| |房

30、地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经区域经济环境济环境和市场和市场分析分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以以上上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房

31、地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展| | | |接触力媒体接触力媒体接触力媒体接触力媒体| | | |体验行销体验行销体验行销体验行销 | | | |中国中国电梯门贴媒体供应商电梯门贴媒体供应商 | | | | IKMIKMadad| |房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地房地产开开发投投资额增增幅幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产房地产开发投开发投资资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产

32、房地产开发投开发投资资/固定资固定资产投资产投资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面售面积/竣工面竣工面积1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销售售额/房地房地产投投资额1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标| | | |接触力媒体接触力媒体接触力媒体接触力媒体| | | |体验行销体验行销体验行销体验行销 | | | |中国中国电梯

33、门贴媒体供应商电梯门贴媒体供应商 | | | | IKMIKMadad| |房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩

34、格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数| | | |接触力媒体接触力媒体接触力媒体接触力媒体| | | |体验行销体验行销体验行销体验行销 | | | |中国中国电梯门贴媒体供

35、应商电梯门贴媒体供应商 | | | | IKMIKMadad| |房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步第三步专业市专业市场场分析分析（住宅）（住宅）1、住宅类土地供应情况、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格成交情况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、总量、供给结构分析（按面积进供给结构分析（按面积进行划分）行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、成交结构、产品特点产品特点分析分析4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分析析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结| | | |接触力媒体接触力媒体接触力媒体接触力媒体| | | |体验行销体验行销体验行销体

36、验行销 | | | |中国中国电梯门贴媒体供应商电梯门贴媒体供应商 | | | | IKMIKMadad| |房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步第四步项目市项目市场分析场分析（微观（微观层面）层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客

38、| | | |体验行销体验行销体验行销体验行销 | | | |中国中国电梯门贴媒体供应商电梯门贴媒体供应商 | | | | IKMIKMadad| |SWOT分析的价值要素S/W（优（优势势/劣势）劣势）的价值要的价值要素素地段要素环境要素地块要素项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素

39、目标/开发商品牌/可利用资源等| | | |接触力媒体接触力媒体接触力媒体接触力媒体| | | |体验行销体验行销体验行销体验行销 | | | |中国中国电梯门贴媒体供应商电梯门贴媒体供应商 | | | | IKMIKMadad| |O/T（机会（机会/威威胁）的价值胁）的价值要素要素宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“

41、分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！| |

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