《沈阳高力浑南新城项目营销策划方案68p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《沈阳高力浑南新城项目营销策划方案68p（69页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、沈阳高力沈阳高力浑南新城项目浑南新城项目营销策划方案营销策划方案营销策划方案营销策划方案立足于城市发展的角度，与今天的浑南对接当环线限购成为改变居住行为的主要因素时人们对新区域寄予的期盼是新生活的时代意义和价值此次高力的挥师进军，旨在地产群芳中低调夺魁u沈阳城市宏观分析u浑南新城投资情况分析u房地产市场重点项目参鉴u核心运作主题u项目定位整合u产品规划建议u营销策略整合u新峰资质简介目目 录录 contentsu沈阳城市发展战略意义沈阳城市发展战略意义城市地位城市地位城市地位城市地位宏观经济情况宏观经济情况宏观经济情况宏观经济情况产业分布产业分布产业分布产业分布房地产市场现状房地产市场现状房地
2、产市场现状房地产市场现状政策调控政策调控政策调控政策调控小结小结小结小结沈阳城市宏观分析沈阳城市宏观分析沈阳城市宏观分析沈阳城市宏观分析沈阳城市地位沈阳城市地位沈阳城市地位沈阳城市地位沈阳辽宁省省会，是东北和内蒙古东部的经济、文化、交通、商贸和信息中心，是全国的工业重镇和历史文化名城。振兴东北老工业基地战略的实施，使中国东北老工业基地辽宁省已连续4年保持经济快速增长。在拉动区域经济增长中，有着举足轻重的作用，在振兴东北经济的过程中，沈阳也具有示范效应。沈阳现辖十区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。沈阳全市人口规模达720.4万人，其中市区常住人口506.6万人，200
3、7年开始，沈阳市首次进入全国城市GDP“3000亿俱乐部”,实现了经济发展的一个历史性跨越。2010年沈阳成为全国装备制造、东北地区商贸物流和金融三大中心，是辽宁乃至东北地区全面振兴的重要增长极。沈阳以其优越的地理位置，雄厚的工业基础及科技实力，完善的市场体系和发达的交通网络必将成为中国最具吸引力的投资地区之一。“全国看东北，东北看辽宁，辽宁看沈阳全国看东北，东北看辽宁，辽宁看沈阳 ”沈阳城市性质由“东北地区中心城市”上升为“国家中心城市”，城市战略升级。沈阳城市宏观分析沈阳城市宏观分析沈阳城市宏观分析沈阳城市宏观分析沈阳城市宏观经济沈阳城市宏观经济沈阳城市宏观经济沈阳城市宏观经济沈阳市200
4、6-2010年的GDP年均保持10%以上的增长率，其中连续三年突破20%，截止到2010年底已达到5017亿元，是2006年的2倍。2010年人均GDP达到63667元，约合9976美元。根据国际成熟经验，人均GDP在8000美元以下时，住宅是市场的核心，主流产品都将围绕住宅展开。人均GDP达到8000美元的经济实体中，商用不动产会成为地产业的主角。【2006200620102010年沈阳市年沈阳市GDPGDP及涨幅图表图表】（单位：亿元）（单位：亿元）【2006200620102010年沈阳市人均年沈阳市人均GDPGDP及涨幅图表及涨幅图表】（单位：元）（单位：元）沈阳城市宏观分析沈阳城市宏
5、观分析沈阳城市宏观分析沈阳城市宏观分析沈阳城市规划沈阳城市规划沈阳城市规划沈阳城市规划沈城重点打造以“一廊两带三圈一廊两带三圈”为架构的商业构架体系，形成东联西接、南展北拓，多层次、放射型的东北地区商贸物流中心。位于“金廊”和“银带”交汇的浑南新区是沈阳城市发展的方向和重点，必将成为未来沈阳城市功能的载体和国际化形象的代言。城市外拓，南部将重点打造以高新技术、航空产业和现代服务业为产业依托的新城区。沈阳城市宏观分析沈阳城市宏观分析沈阳城市宏观分析沈阳城市宏观分析房地产市场现状房地产市场现状房地产市场现状房地产市场现状【20062011年上半年沈阳市商品住宅供销图】 （单位：万）【2006201
6、1年上半年沈阳市商品住宅销售均价图表】（单位：元/）近几年来，沈阳房地产市场呈现量价齐升的态势，2009年以来商品住宅年销售量均保持在1300万以上；2011年上半年整体均价突破5500元大关。沈阳城市宏观分析沈阳城市宏观分析沈阳城市宏观分析沈阳城市宏观分析房地产市场现状房地产市场现状房地产市场现状房地产市场现状产品类型产品类型总供应总供应新增供应新增供应销售销售销供比销供比（销售（销售/ /总供应）总供应）面积面积 （万）（万）套数套数面积面积 （万）（万）套数套数面积面积 （万）（万）套数套数面积面积（万）（万）套数套数多层594.9671256178.9421691175.6621035
7、29.52%29.52%小高层137.591508337.54385347.84509834.77%33.80%高层1240.01142087458.1953593398.474700032.13%33.08%洋房54.65361527.37187911.9479221.85%21.91%别墅177.03587741.2147829.45107116.64%18.22%合计2204.24237918743.2482494663.367499630.09%31.52%2011年上半年沈阳市供应及销售情况分析表（按照产品类型划分）2011年上半年市场中高层产品供销量最大，其次是多层产品。产品类型产
8、品类型总供应总供应新增供应新增供应销售销售销供比销供比（销售（销售/ /总供应）总供应）面积面积 （万）（万）套数套数面积面积 （万）（万）套数套数面积面积 （万）（万）套数套数面积面积 （万）（万）套数套数60以下288.656021299.072017679.681691727.60%28.10%60-90641.4184706247.4932194221.792898934.58%34.22%90-120484.7647717171.4417020172.581714135.60%35.92%120-144283.332152575.88573990.3686031.87%31.87%1
9、44-180195.071224465.51407349.48312825.37%25.55%180以上311.021151483.85329249.53196115.93%17.03%合计2204.24237918743.2482494663.367499630.09%31.52%沈阳城市宏观分析沈阳城市宏观分析沈阳城市宏观分析沈阳城市宏观分析房地产市场现状房地产市场现状房地产市场现状房地产市场现状2011年上半年沈阳市供应及销售情况分析表（按照产品面积划分）2011年上半年市场中6090 供销量最大，可见市场中仍以刚需为主。沈阳城市宏观分析沈阳城市宏观分析沈阳城市宏观分析沈阳城市宏观分析政
10、策影响政策影响政策影响政策影响国家宏观调控相继出台，打压投机性政策目标明确随着国家出台的住宅限购令政策，带来很大的影响二环内所有楼盘一时间出现滞销情况。反其道观之，这一政策的出台对于二环内的商业项目和二环以外的所有楼盘带来了契机。 限购令政策的出台加上城市重心的南移，使很多人的眼光都投入到浑南新区。 时间时间政策政策1月20日上调存款准备金率0.5%1月25日沈阳市普通住宅价格界定标准调整1月26日国八条2月9日公积金贷款5年期以上利率上调至4.5%2月9日上调存贷款基准利率0.25%2月24日上调存款准备金率0.5%3月1日沈阳出台限购令3月22日商品房明码标价、一房一价3月25日上调存款准
11、备金率0.5%4月6日上调存贷款基准利率0.25%4月18日上调存款准备金率0.5%5月18日上调存款准备金率0.5%6月20日上调存款准备金率0.5%7月7日上调存贷款基准利率0.25%沈阳城市宏观分析沈阳城市宏观分析沈阳城市宏观分析沈阳城市宏观分析小结小结小结小结沈阳城市房地产市场发展状态已经进入沈阳城市房地产市场发展状态已经进入沈阳城市房地产市场发展状态已经进入沈阳城市房地产市场发展状态已经进入平稳上升平稳上升平稳上升平稳上升阶段，阶段，阶段，阶段，住户群体已经范围已经大幅向周边城市开始住户群体已经范围已经大幅向周边城市开始住户群体已经范围已经大幅向周边城市开始住户群体已经范围已经大幅向
12、周边城市开始新一轮扩张新一轮扩张新一轮扩张新一轮扩张，沈阳中高端复合型地产已迎来最佳开发时机。沈阳中高端复合型地产已迎来最佳开发时机。沈阳中高端复合型地产已迎来最佳开发时机。沈阳中高端复合型地产已迎来最佳开发时机。u浑南新城投资情况分析浑南新城投资情况分析区域简介区域简介区域简介区域简介区域板块界定及划分区域板块界定及划分区域板块界定及划分区域板块界定及划分片区新建项目片区新建项目片区新建项目片区新建项目竞品案例类比竞品案例类比竞品案例类比竞品案例类比小结小结小结小结区域简介区域简介区域简介区域简介大浑南、新格局大浑南、新格局大浑南、新格局大浑南、新格局2010年2月28日，随着市委、市政府关
13、于我市行政区划局部调整的决定的推出，沈阳市区划局部调整方案清晰的展现在世人面前。在这次调整中，和平、沈河、大东、皇姑等中心城区发展空间有了新的拓展，而最具全局性和战略性的是将东陵区、浑南新区、航高基地合署办公，形成了建设“大浑南”的新格局。区域总面积600平方公里，辖11个街道办事处，常住人口48.5万人。大大 浑浑 南南项目地块项目地块本项目地块位于大浑南区域的几何中心。东陵区、浑南新区、航高基地合署办公，形成了建设“大浑南”的新格局。n空间布局规划形成六大功能区：空间布局规划形成六大功能区： 高新技术开发区（建成区） 浑南新城核心区 空港新城 沈抚新城 功能辅助区 城乡统筹示范区n浑南新成
14、浑南新成新的行政中心、科技中心、文化中心新的行政中心、科技中心、文化中心；浑南新城，北起沈阳三环路、南至机场北路之间，总规划面积57平方公里，是“十二运”的主功能区，也是承担沈阳市未来行政中心、科技中心、文化中心重任的浑南新城整体规划中的重要部分。【浑南新城总体规划】【大浑南区域土地利用空间布局示意图】大浑南区域定位为“引领沈阳成为中国北方地区中心城市”，东北地区最大的航空港。区域简介区域简介区域简介区域简介功能升级、定位明确功能升级、定位明确功能升级、定位明确功能升级、定位明确行政中心行政中心商务中心商务中心文化创意文化创意中心中心沈阳南站沈阳南站枢纽中心枢纽中心全运村全运村大学科技园大学科
15、技园总部基地总部基地软件园软件园航空产业航空产业国际机场国际机场世界第三代城市典范世界第三代城市典范新能源生态新城、建设低碳、环保、节能新城区 新沈阳的城市门户新沈阳的城市门户沈阳经济区核心城区 沈抚、沈本、沈辽鞍三条城际连接带的交汇点东北亚枢纽门户东北亚枢纽门户桃仙国际机场/新沈阳南站/地铁线城市核心功能区城市核心功能区重点发展：行政文化、科研教育、创业创新、社会事业区域简介区域简介区域简介区域简介浑南新城、未来新城浑南新城、未来新城浑南新城、未来新城浑南新城、未来新城三环三环浑浑 河河沈阳老城沈阳老城 浑南新城浑南新城二环二环本案本案青青青青年年年年大大大大街街街街丹丹丹丹阜阜阜阜高高高高
16、速速速速区域板块界定及划分区域板块界定及划分区域板块界定及划分区域板块界定及划分沿河而分，老城延拓，新势独立沿河而分，老城延拓，新势独立沿河而分，老城延拓，新势独立沿河而分，老城延拓，新势独立北北市府原址市府原址市府新址市府新址未来城市核心功能区、新门户未来城市核心功能区、新门户区域板块界定及划分区域板块界定及划分区域板块界定及划分区域板块界定及划分2010201020102010年年年年7 7 7 7月大浑南区域重新划分月大浑南区域重新划分月大浑南区域重新划分月大浑南区域重新划分“大浑南大浑南”2010年7月沈阳浑南新行政区域重新划分，新行政核心区和十二运主要功能区同步落定奥体板块奥体板块沈
17、营路板块沈营路板块长青板块长青板块航高板块航高板块核心区板块核心区板块航高板块沈营路板块奥体板块长青板块浑南核心区浑南核心区浑南核心区浑南核心区十二运主功能区十二运主功能区十二运主功能区十二运主功能区区域板块界定及划分区域板块界定及划分区域板块界定及划分区域板块界定及划分浑南核心区同步确定浑南核心区同步确定浑南核心区同步确定浑南核心区同步确定板块一：奥体板块 领跑沈阳中高端住宅，房价破万，全运会迎来新机遇奥体板块位置奥体板块位置浑河大街以东，浑南浑河大街以东，浑南中路以北，浑河以南区域；中路以北，浑河以南区域；奥体板块奥体板块 40804080平平 中小户型较为稀缺，中小户型较为稀缺，改善大户
18、型引领区域主导；改善大户型引领区域主导；目前板块内商品住宅高层产品均价已经目前板块内商品住宅高层产品均价已经达到达到75007500元元/ /、洋房产品均价达到、洋房产品均价达到1200012000元元/ /。区域板块界定及划分区域板块界定及划分区域板块界定及划分区域板块界定及划分奥体板块奥体板块奥体板块奥体板块沈营路板块位置沈营路板块位置沈阳奥体中心沈阳奥体中心西侧，以沈营路浑河堡沿线为主导西侧，以沈营路浑河堡沿线为主导沈营路在浑南区域开发最早，交通沈营路在浑南区域开发最早，交通便利便利, ,发展成熟发展成熟目前板块内高层产品均价目前板块内高层产品均价65650000元元/ /板块二：沈营路
19、板块浑南地产发展最早板块，居住氛围浓厚，市民较认可区域板块界定及划分区域板块界定及划分区域板块界定及划分区域板块界定及划分沈营路板块沈营路板块沈营路板块沈营路板块长青板块位置长青板块位置长青街延长线以东、杨长青街延长线以东、杨官河以西官河以西区域内项目两级分化明显；一类以大东、区域内项目两级分化明显；一类以大东、东陵动迁人群选择的经济型住区为主，另一东陵动迁人群选择的经济型住区为主，另一类为追求环境的高端住区类为追求环境的高端住区目前板块内普通高层产品均价目前板块内普通高层产品均价65650000元元/ /，高端物业高价破万；别墅产品均价已达到高端物业高价破万；别墅产品均价已达到1200012
20、000元元/ /。板块三：长青板块“大学城”浑南后起之秀，房价因产品线不同而产生较大价差区域板块界定及划分区域板块界定及划分区域板块界定及划分区域板块界定及划分长青板块长青板块长青板块长青板块航高基地航高基地毗邻桃仙国际机场，北至三环，南至塔山北，西至哈大客运，毗邻桃仙国际机场，北至三环，南至塔山北，西至哈大客运，东至沈丹高速东至沈丹高速现已形成两大区域，一是空航别墅区，二是白塔堡高性价比普通住宅区现已形成两大区域，一是空航别墅区，二是白塔堡高性价比普通住宅区目前别墅产品均价目前别墅产品均价12120000001600016000元元/ /板块四：航高板块以空港别墅区为主要特点，被称为“城市第
21、一居所”区域板块界定及划分区域板块界定及划分区域板块界定及划分区域板块界定及划分航高板块航高板块航高板块航高板块区域板块界定及划分区域板块界定及划分区域板块界定及划分区域板块界定及划分浑南新行政核心区浑南新行政核心区浑南新行政核心区浑南新行政核心区本案本案本案本案片区新建项目片区新建项目片区新建项目片区新建项目项目分布项目分布项目分布项目分布1、汇置公园里2、理想新城金道和鸿军翔高高力力绿城全运村月星同方星河湾宝龙鹏欣富邦福佳月星综合体星河湾综合体军翔综合体和鸿综合体片区新建项目片区新建项目片区新建项目片区新建项目新型商务中心区新型商务中心区新型商务中心区新型商务中心区同方联合综合体（250万
22、m） 港丰综合体（160万m） 月星集团综合体（240万m） 金道奥特莱斯综合体（342万m） 高力集团综合体（120万m） 鹏欣综合体（100万m） 富邦综合体（90万m） 宝龙商业（55万m） 名仕财富中心（15万m） 中国联通辽宁总部（8万m） 浑南国际医院（50万m） 目前有浙江同方、上海月星、香港金道、江苏高力、辽宁黑牛等12家商业综合体项目入驻新城，总投资额近800亿元，总建设面积近1700万平方米，建设内容为五星级酒店、写字楼、酒店式公寓及住宅、购物中心及娱乐中心等。板块市场小结板块市场小结板块市场小结板块市场小结 目前板块房地产市场尚处于起步阶段，同期出地量大，但大多尚未开工建
23、设，绿城项目首批高层产品面积为95150，均价在10000元/（含3000元/装修），后期有洋房、别墅产品产产品品 已出地块均规模较大，百万平米以上大盘众多，规划多为商业综合体，未来同属性、同类型产品供应集中，同质化现象严重未未来来板块具有极大的发展潜力，但区域面临着产品集中上市、同质化现象的压力，项目突围面临极大挑战现现状状 区域市场暂无参考样本，节选周边板块、竞争板块和类似板块作为本项目市场参考依据。浑南板块（竞争板块，形成客户截流）白塔板块（周边区域，目前市场借鉴）苏家屯板块（类似板块，项目发展借鉴）1、万科金域蓝湾2、万科明天广场3、万科鹿特丹4、汇置公园里5、理想新城6、奥园国际城7
24、、恒大名都竞品案例类比竞品案例类比竞品案例类比竞品案例类比重点竞品分布图重点竞品分布图重点竞品分布图重点竞品分布图1、万科金域蓝湾2、万科明天广场3、万科鹿特丹4、金地长青湾1324567浑南板块白塔板块苏家屯板块白塔板块白塔板块白塔板块白塔板块周边板块周边板块周边板块周边板块 白塔堡板块地处三环外，距主城区较远，发展相对较为落后，原来基础相对较弱，城市感弱化，农村印象浓重，周边配套低档。在售的项目较少，早期回迁项目较多。板块特征板块特征以多层为主，少数楼盘主推性价比更高的洋房、别墅产品，如汇置公园里。产品特征产品特征客户特征客户特征 置业人群地缘性特征较为明显，主要来自大浑南区域客群，置业目
25、的以自住为主，兼有少量投资客。高端客户主要来自来自东软、育才、浑南规划局等单位。产品类型产品类型建筑形式建筑形式面积区间面积区间销售价格销售价格洋房4/5F972108500别墅联排3F23031015000项目名称理想新城项目位置沈阳东陵区塔北一路1-7号开 发 商沈阳穗港房地产开发有限公司产品形式高层、小高层、多层建筑风格现代简约总建筑面积75万平米容积率1.5项目占地面积50万平米主力户型45-176销售价格均价6600元（三期小高层）销售情况已售21.4万平米交房标准毛坯开盘时间一期：09年11月19日二期：07年9月15日入住时间一期06年11月31日二期08年10月31日物业管理诚
26、志理想物业物业费1.2元/平方米/月入市面积21万平方米户数与车位比1：0.6优惠折扣一次性94折，贷款96折入市套数1950套客户结构周边原住民占项目主导，另附外区刚性需求客户，少投资客配套设施中小学: 育才学校、白塔中心小学综合: 陆军总院，医大二院，中国银行竞品案例类比竞品案例类比竞品案例类比竞品案例类比理想新城理想新城理想新城理想新城总供应面积配比总销售面积配比项目名称汇置公园里项目位置东陵区白塔一街2号开 发 商沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司产品形式联排，洋房建筑风格托斯卡纳总建筑面积88万平方米容积率1.5项目占地面积58万平方米主力户型洋房100-180销售价格洋房8500元
27、销售情况已售10万平方米交房标准毛坯开盘时间2011年6月入住时间2012年6月物业管理沈阳穗港物业管理公司物业费2元入市面积11万平方米户数与车位比1:0.8优惠折扣一次95折、贷款97折上市套数591客户群体、结构部分公园里一期业主配套设施教育：东北育才（幼儿园、高中）、浑南第一中学商业：奥体商圈、五里河商圈、沃尔玛、乐购医疗：浑南新区医院、陆军总院浑南分院竞品案例类比竞品案例类比竞品案例类比竞品案例类比汇置公园里汇置公园里汇置公园里汇置公园里总供应面积配比总销售面积配比浑南板块浑南板块浑南板块浑南板块竞争板块竞争板块竞争板块竞争板块 板块发展较为成熟，配套设施完善，品牌开发商的进驻加速了
28、区域的整体发展，目前已经形成了较为高端的居住氛围。同时该区域也是市区客户前往本项目的必经之地，对本项目形成客户截流。板块特征板块特征区域内产品类型丰富，目前以高层和洋房产品为主。产品特征产品特征客户特征客户特征 中高端改善型客户为主，和平、沈河等区域的外流客户。项目名称小高层高层洋房/多层别墅供应面积热销面积供应面积热销面积供应面积热销面积供应面积热销面积万科金域蓝湾120-166146金地檀郡88-155 102155-210165金地檀郡荣盛爱家郦都80-210 130-140140-180140-150荣盛爱家郦都80-210 万科城峰汇145-334已售罄远洋和平府87-404 130
29、145-158 150 222-242222-242中海国际社区73-13790147-193169中海国际社区73-137中海龙湾265-407265中海龙湾项目名称万科金域蓝湾项目位置浑南朗日街1号开 发 商万科金域房地产开发有限公司产品形式高层、洋房、小高层建筑风格泰式园林风格总建筑面积55.6万容积率2.7项目占地面积22.6万主力户型144-180销售价格9500-13000元销售情况已售56%交房标准除北区1-6号清水，其余全精装，标准1000元、1800元、2500元开盘时间2008年10月10日入住时间2009年12月31日物业管理自有物业费南区2.3元北区1.9元入市面积40
30、.1万平方米户数与车位比北区1：0.7南区1: 1.1优惠折扣一次性98折入市套数2639套客户群体、结构沈河、浑南等地缘性客户为主，部分大东、皇姑配套设施奥体商圈配套，小哈津、浑南一小等小学项目卖点：项目卖点： 本竞品项目采用泰式园林景观设计，整个园区的布局及楼体外立面均凸显出泰式风格。竞品案例类比竞品案例类比竞品案例类比竞品案例类比万科万科万科万科 金域蓝湾金域蓝湾金域蓝湾金域蓝湾高层总供应面积配比洋房总供应面积配比竞品案例类比竞品案例类比竞品案例类比竞品案例类比万科万科万科万科 金域蓝湾金域蓝湾金域蓝湾金域蓝湾高层销售面积配比洋房销售面积配比竞品案例类比竞品案例类比竞品案例类比竞品案例类
31、比万科万科万科万科 金域蓝湾金域蓝湾金域蓝湾金域蓝湾高层116高层101竞品案例类比竞品案例类比竞品案例类比竞品案例类比万科万科万科万科 金域蓝湾金域蓝湾金域蓝湾金域蓝湾项目名称万科明天广场项目位置 沈阳市东陵区（浑南新区）新隆街1号开 发 商沈阳万科东阪置业有限公司产品形式高层、公寓、小高层建筑风格现代总建筑面积600000平方米 容积率3项目占地面积 200000平方米主力户型95-120销售价格9000-12000元销售情况前期蓄客阶段交房标准简装开盘时间2011年10月入住时间待定物业管理自有物业费待定入市面积未上市户数与车位比1：0.88优惠折扣暂无优惠入市套数未上市客户群体、结构浑
32、南工作的客户占多数，少数和平区、沈河区，外地客户较少。配套设施教育：东北育才（幼儿园、高中）、浑南第一中学商业：奥体商圈、五里河商圈、沃尔玛、乐购医疗：浑南新区医院、陆军总院浑南分院项目卖点：项目卖点： 万科品牌开发商的强大召唤力和物业管理服务优势，在本区域已经形成一定的人气追捧。 项目本身属于复合型城市综合体。传播的是集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光旅游等现代城市综合性生活方式。 竞品案例类比竞品案例类比竞品案例类比竞品案例类比万科万科万科万科 明天广场明天广场明天广场明天广场 结论：结论： 由于项目没有正式销售，以上所提供的资料为一期欲推产品。本竞品项目首推以小面积户型为主，开发商考虑到首推
33、需要高认筹和高解筹率，所以推出的面积主要以小带大。总供应量面积配比竞品案例类比竞品案例类比竞品案例类比竞品案例类比万科万科万科万科 明天广场明天广场明天广场明天广场7413895竞品案例类比竞品案例类比竞品案例类比竞品案例类比万科万科万科万科 明天广场明天广场明天广场明天广场项目名称万科鹿特丹项目位置和平区长白西路58号开 发 商沈阳万科永安置地有限公司 产品形式普通住宅,高层 建筑风格总建筑面积360000平方米 容积率3项目占地面积120000平方米 主力户型93-143销售价格8700元（含精装标准1000元）销售情况已售0.06%交房标准精装开盘时间2011年9月13日入住时间2012
34、年物业管理自有物业费1.8元入市面积4万平方米户数与车位比优惠折扣开盘交5万诚意金入市套数360套客户群体、结构成交客户以和平区为主，估占60%以上，其次是万科城老业主再购，少部分来自其它市内区域配套设施长白时代广场、天河市场、铁路五小、南宁幼儿园。项目说明：项目说明： 本项目坐拥长白区域，利用开盘初期的价格优势快速抢占市场，利用最短的时间完成项目在区域内的客户覆盖率，利用老带新政策刺激一部分客户。竞品案例类比竞品案例类比竞品案例类比竞品案例类比万科万科万科万科 鹿特丹鹿特丹鹿特丹鹿特丹 结论：结论： 高层90-120面积段户型去划率占到了71%，销量第一。 项目首次开盘当天解筹率达到88%，
35、项目开盘路线以中面积段户型为主，市场接受程度较高。总供应面积配比总销售面积配比竞品案例类比竞品案例类比竞品案例类比竞品案例类比万科万科万科万科 鹿特丹鹿特丹鹿特丹鹿特丹97143竞品案例类比竞品案例类比竞品案例类比竞品案例类比万科万科万科万科 鹿特丹鹿特丹鹿特丹鹿特丹苏家屯板块苏家屯板块苏家屯板块苏家屯板块类似板块类似板块类似板块类似板块 成长型板块，距离市中心较远，周边配套设施先对匮乏，主打大浑南概念。板块特征板块特征产品类型丰富，兼顾投资型与自住型产品。产品特征产品特征客户特征客户特征 中高端改善型客户及投资客为主，和平、沈河等区域的外流客户，以及南侧苏家屯客户。项目基础资料位置南京南街1
36、188号会展中心对面产品类型中高层、高层、别墅总占地面积600000平方米总建筑面积2730000平方米容积率总4.5别墅1.8高层3绿化率35%规划户数581（第一期）车位配比高层1：0.5；别墅1:2交通状况333、327、165，临近地铁四号线周边配套雪松医院，沈阳体育学院，绿岛学校自身配套写字间，超市，商场，小学，幼儿园，会所建筑风格北美大草原的赖特式建筑风格外立面材质高层：涂料，别墅：石材园林景观五重开发商沈阳奥园新城置业有限公司去化周期8个月去化速度30套/月在售主力产品高层：92、125平别墅：240平未来供应228万项目优势品牌开发商，自身为综合体配套齐全，低碳高科技，产权为7
37、0年项目劣势交通不是非常便利主要卖点品牌开发商，自身为综合体配套齐全，低碳高科技，产权为70年奥园国际城奥园国际城红色是一期在售的部分红色是一期在售的部分别墅类型层数(地上层数)栋数套数是否有地下室地下室是否赠送联排3层27123有赠送别墅类型地下室面积范围车库朝向赠送花园方式赠送花园面积范围(按户为单位)地上车库/地下车库联排110-150南、北赠送100-380赠送40-50平车库别墅类型客厅挑空餐厅挑空是否有工人房是否抗震是否新风系统联排7.2米7.2米有有有中高层信息层数(按层数划分)栋数单元数梯户数层高得房率1831-22梯2户2梯4户3米82%22222梯4户2.9米80%高层信息
38、层数(按层数划分)栋数单元数梯户数层高得房率33122梯4户2.9米80%奥园国际城奥园国际城当期户型配比一期户型配比类型 结构 面积区间 主力价格区间总价区间套数比例销售套数 销售率 去化速度 销售描述中高层二室92.666400-6600元/平56-58万/套6439.5%5789%三室125.6376.2-78.7万/套6439.5%5890.6%四室190.89116.9-119.7万/套1710.5%1164.7%195.06118.9-122.8万/套1710.5%952.9%小计162100%13583.3%83.3%高层二室92.666300-6500元/平56.1-57万/套
39、14850%12685.1%三室125.6376.6-77.8万/套14850%11879.7%小计296296100%100%24424482.4%82.4%总计45845837937982.7%82.7%户型配比类型面积区间主力价格区间总价区间套数比例销售套数销售率去化速度销售描述联排别墅236-25011000-13000元/平280-320万/套6855.3%6088.2%260-270300-360万/套4738.2%4493.6%350-380385-455万/套86.5%562.5%小计123100%10988.6%总计123100%10988.6%奥园国际城奥园国际城当期价格走
40、势层高均价（元/）层差朝向差25层以上6400只存在楼层差，每层差价50-150元/平左右。16-25层660011-15层64506-10层63501-5层6300定价机制奥园国际城奥园国际城客群情况：奥园国际城奥园国际城项目名称项目名称高层畅销面积高层畅销面积洋房畅销面积洋房畅销面积理想新城90-120万科鹿特丹90-120万科明天广场60-90金地长青湾180以上144-180万科金域蓝湾144-180144-180汇置公园里120-144竞品畅销户型分析竞品畅销户型分析 综合以上列举竞品项目，高层产品的畅销面积区间在90-120和180，洋房畅销面积区间在144-180。 因此建议我们
41、项目的户型规划及配比要遵照市场实情，高层或小高层产品以90-120平区间为主力户型，洋房产品以144-180平户型为主。 竞品案例类比竞品案例类比竞品案例类比竞品案例类比畅销户型分析畅销户型分析畅销户型分析畅销户型分析项目名称项目名称客户来源客户来源理想新城原住民万科鹿特丹和平区、少量原住民万科明天广场工作在浑南、和平区、沈河区金地长青湾原住民、沈河区、和平区万科金域蓝湾沈河区、浑南原住民，及工作者汇置公园里和平区、沈河区为主导 本区域客户来源除原区域客户占据多数之外，和平区和沈河区客户较多。 因此，广告投放时应加大此上三区域的传播力度。竞品客户来源分析竞品客户来源分析竞品案例类比竞品案例类比
42、竞品案例类比竞品案例类比客户来源分析客户来源分析客户来源分析客户来源分析竞品案例类比竞品案例类比竞品案例类比竞品案例类比小结小结小结小结区域内项目多数以90-144面积区间户型作为主打面积段由于区域优势，多数项目为提高自身产品价值，推出洋房，别墅等多维度产品线。价价格格在浑南的奥体板块初建之时，价格走势平平，但随着政府的导向跟进，如今奥体板块的市场价格已超越了市内五区中的几个区，如今新城具备的各方优势已经超越当年的奥体板块。客客户户目前区域中的客户来源仍然以原住居民和工作在浑南的上班族为主导，离市区较近的奥体板块项目可以接触到一些来自市内的客户，如果想被更多的市内客户接受，需增加交通、配套等设
43、施。产产品品u房地产市场重点项目扫描房地产市场重点项目扫描国内重点大盘项目参鉴国内重点大盘项目参鉴国内重点大盘项目参鉴国内重点大盘项目参鉴河西先导区，麓谷工业园西北部，属于工业园区，区域人居生活河西先导区，麓谷工业园西北部，属于工业园区，区域人居生活配套差，但交通便利且无竞争者，属于房地产开发陌生区域。配套差，但交通便利且无竞争者，属于房地产开发陌生区域。地块区位地块区位项目区域无生活商业，距离区域商业行政中心麓谷中心2.5公里，距离长沙商业中心五一广场10.5公里；距离最近的中学博才实验中学3.6公里为2009年初建立；2.52.5公里公里10.510.5公里公里项目南临桐梓坡西路，北临长常
44、高速和岳麓大道，到达一桥、二桥也较为便利。区域配套区域交通区域客户2009年之前基本没有知名项目，麓谷工业园大量企业员工与管理人员为项目提供了最基础的客户资源。全国重点大盘项目参鉴全国重点大盘项目参鉴全国重点大盘项目参鉴全国重点大盘项目参鉴保利麓谷林语保利麓谷林语保利麓谷林语保利麓谷林语地块几乎以起始价成交，一方面地块位于非热门区域，另一方地块几乎以起始价成交，一方面地块位于非热门区域，另一方面拍卖时为面拍卖时为20082008年房地产淡季。年房地产淡季。地块成交信息地块成交信息宗地编号2008网挂004号待定项目区(县)长沙县居住出让形式挂牌高新区麓谷工业园公告时间2009-06-14200
45、8-06-24占地面积(万)54.9809652.1建筑面积(万)115.46003建筑密度30%0%限制高度地款监管资金（万元）20000起始价(万元)79816.0是竞得单价(元/)1494.88182190.0竞得人湖南保利房地产开发有限公司u地块面积较大，占地54.98万，建筑面积115.46万，起始价79816万元，成交价82190万元，保利以仅仅3%的溢价率拿下该地块，单位土地价格仅仅1494.881元/，楼面地价为711.85元/。u保利集团在2008年房地产淡季，在几乎没有竞价的情况下成功购得该地块。信息来自新峰地产信息资源系统成交信息全国重点大盘项目参鉴全国重点大盘项目参鉴全
46、国重点大盘项目参鉴全国重点大盘项目参鉴保利麓谷林语保利麓谷林语保利麓谷林语保利麓谷林语近郊具有发展潜力廉价大地块，交通便利，客户资源丰富，生近郊具有发展潜力廉价大地块，交通便利，客户资源丰富，生活配套不佳。活配套不佳。地块选择小结地块选择小结区位特征地块特征企业特征保利.麓谷林语生活配套差交通便利工业园区整体大面积地块一定的内部景观资源实力雄厚开发经验丰富竞争项目少区位：交通必须便利，开发商自身无法建设；客户资源丰富，项目初期客户资源；无明显竞争项目，避免干扰者的出现，打乱市场发展潜力。地块：大地块，大盘项目方可建立完善的生活配套；价格便宜，靠近主要交通线，才具备发展潜力。企业：实力雄厚，开发
47、经验丰富，可以打造配套齐全的大盘项目的资金和开发实力。全国重点大盘项目参鉴全国重点大盘项目参鉴全国重点大盘项目参鉴全国重点大盘项目参鉴保利麓谷林语保利麓谷林语保利麓谷林语保利麓谷林语保留原生态山体，完善区域配套，产品类型方面为高层保留原生态山体，完善区域配套，产品类型方面为高层+ +小高小高层层+ +别墅的产品线。别墅的产品线。开发商：湖南保利开发商：湖南保利项目总指标：项目总指标：建筑用地面积为549809建筑面积为1154600；规划容积率：2.1规划人口：1.08万户社区配套：社区配套：商业：20000平商业配套教育：48班小学+中学1所幼儿园3所酒店：40000平酒店产品规划产品规划区
48、域生活配套缺失本是本项目的最大弱点之一，通过规划大盘的配套，弥补了区域的配套缺失，形成项目区域的绝对领导者的形象。充分考虑原生态山体资源，规划200亩原生态山体，建立项目生态宜居形象。充分利用项目2.1的容积率，规划高层、小高层和别墅的丰富产品线。全国重点大盘项目参鉴全国重点大盘项目参鉴全国重点大盘项目参鉴全国重点大盘项目参鉴保利麓谷林语保利麓谷林语保利麓谷林语保利麓谷林语普通住宅产品基本为刚需产品，别墅产品以联排别墅为主。普通住宅产品基本为刚需产品，别墅产品以联排别墅为主。产品户型产品户型数据来自新峰地产信息资源决策支持系统户型情况销售情况户型面积面积（)套数面积比例套数比例面积（)套数面积
49、销售率套数销售率60以下000%0%0060-90138856164817%22%126703150591%91%90-120382196389646%52%355379362593%93%120-144193488147823%20%182082139394%94%144-180339612234%3%3007319789%88%180以上771342309%3%6653120086%87%合计8256357475100%100%760768692092%93%普通住宅产品：以144以下的户型为主，其中90120的2房、3房的刚需产品为主力户型，120144的舒适型产品以及90以下的紧缩型产
50、品也有一定的比例。别墅产品：以260400联排别墅为主，有个别较大面积的别墅，主要为营销考虑。主力户型畅销户型别墅全国重点大盘项目参鉴全国重点大盘项目参鉴全国重点大盘项目参鉴全国重点大盘项目参鉴保利麓谷林语保利麓谷林语保利麓谷林语保利麓谷林语十分注重户型设计，经济型产品讲究功能空间的紧缩和赠送，十分注重户型设计，经济型产品讲究功能空间的紧缩和赠送，舒适型产品则考虑舒适感的提升。舒适型产品则考虑舒适感的提升。产品户型产品户型 经济型产品设计经济型产品设计 舒适型产品设计舒适型产品设计全国重点大盘项目参鉴全国重点大盘项目参鉴全国重点大盘项目参鉴全国重点大盘项目参鉴保利麓谷林语保利麓谷林语保利麓谷林
51、语保利麓谷林语u核心运作主题核心运作主题项目整体目标项目整体目标项目整体目标项目整体目标项目自身解读项目自身解读项目自身解读项目自身解读核心价值提炼核心价值提炼核心价值提炼核心价值提炼解决之道解决之道解决之道解决之道价值目标：实现项目成功入市，在同质化产品中脱颖而出价值目标：实现项目成功入市，在同质化产品中脱颖而出价值目标：实现项目成功入市，在同质化产品中脱颖而出价值目标：实现项目成功入市，在同质化产品中脱颖而出销售目标：快速销售产品，保证资金回笼及利润最优化销售目标：快速销售产品，保证资金回笼及利润最优化销售目标：快速销售产品，保证资金回笼及利润最优化销售目标：快速销售产品，保证资金回笼及利
52、润最优化品牌目标：树立高利集团开发商品牌形象，抢先占领市场品牌目标：树立高利集团开发商品牌形象，抢先占领市场品牌目标：树立高利集团开发商品牌形象，抢先占领市场品牌目标：树立高利集团开发商品牌形象，抢先占领市场项目初期整体目标项目初期整体目标项目初期整体目标项目初期整体目标价值目标、销售目标、品牌目标价值目标、销售目标、品牌目标价值目标、销售目标、品牌目标价值目标、销售目标、品牌目标 在分析目标能否完成时，我们要看到了市场及项目自身给予我们的支持与此同时，我们也不能忽视阻碍目标完成的因素，因此，我们要对自身进行理性客观和睿智的审视！审视！住宅地块因子住宅地块因子普通住宅普通住宅中高档住宅中高档住
53、宅高端住宅高端住宅交通依赖性交通依赖性高高中中低低环境干扰适应性环境干扰适应性高高中中低低市政配套要求市政配套要求高高中中低低物业管理要求物业管理要求低低高高高高建筑、装修质量要求建筑、装修质量要求低低高高高高容积率要求容积率要求低低中中高高休闲绿化空间休闲绿化空间低低高高高高景观要求景观要求低低高高高高项目自身解读项目自身解读项目自身解读项目自身解读地块因子分析地块因子分析地块因子分析地块因子分析项目自身解读项目自身解读项目自身解读项目自身解读发展主轴线的核心，也是未来沈阳新城的核心发展主轴线的核心，也是未来沈阳新城的核心发展主轴线的核心，也是未来沈阳新城的核心发展主轴线的核心，也是未来沈阳
54、新城的核心浑南新城是“十二运”的主功能区，也是承担沈阳市未来行政中心、科技中心、文化中心重任的浑南新城整体规划中的重要部分。按照“十字轴”型进行规划设计，南北轴为功能轴，东西轴为生态景观轴。在南北轴上，由北向南依次摆布中央公园、行政中心、市民广场、科技文化中心、会议中心等城市功能的配套。在东西轴上，设计为生态廊道，排列着各种主题的带状公园，突出了景观、绿化的特点。本案位于主城向南发展的主轴线上，也是浑南新城的商务中心。项目自身解读项目自身解读项目自身解读项目自身解读以以以以800800800800米为半径辐射出本案的米为半径辐射出本案的米为半径辐射出本案的米为半径辐射出本案的“10101010
55、分钟新生活圈分钟新生活圈分钟新生活圈分钟新生活圈”沈阳市政府沈阳南沈阳南站站奥体中心桃仙机场沈阳南站本案本案全运及新行政中心项目自身解读项目自身解读项目自身解读项目自身解读横纵联合的交通脉络横纵联合的交通脉络横纵联合的交通脉络横纵联合的交通脉络四大高速：四大高速：三环高速、沈苏快速干道、沈丹高速及机场快速路。两大交通枢纽：两大交通枢纽：新南站、桃仙国际机场。三条线路：三条线路：地铁2号线、8号线、10号线。两大老城主干道：两大老城主干道：沈中大道和桃仙大道本地块具备所有中高端项目所必需的地产因子本地块具备所有中高端项目所必需的地产因子本地块具备所有中高端项目所必需的地产因子本地块具备所有中高端
56、项目所必需的地产因子是非常理想的中高端物业地块是非常理想的中高端物业地块是非常理想的中高端物业地块是非常理想的中高端物业地块项目自身解读项目自身解读项目自身解读项目自身解读项目地块分析结论项目地块分析结论项目地块分析结论项目地块分析结论MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7q
57、Sd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gp
58、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
