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1、R Ro om ma an nt ti ic cV国瑞密云密云项目定位及广告战略沟通世纪瑞博原创广告2012年4月Directory项目分析项目分析市场分析市场分析案例借鉴案例借鉴方向寻找方向寻找项目定位项目定位客户分析客户分析项目本体分析Project 项目属性，项目地块产品特征，项目界定P项目属性工业研发，低密度项目。项目基本指标：n 用地性质：工业研发n 总用地面积：21817.446m2n 总建筑面积： 26454.54m2n容积率： 0.86n建筑密度29%n绿地率：30%n建筑高度：24米n产权：50年项目地点：位于北京市密云县经济开发区一期云腾路2号,用地南邻潮白河。项目地块项目
2、块现状：n东至规划中的东吉路南段，n南至河堤路，亲临潮白河n西至密云经济开发区管委会东院墙，n北至云腾路。北密云双龙交通便利，拥有一定景观资源。产品特征 生态艺术馆生态艺术馆 n另类的外立面n文艺气息的精装风格n大气优美私属绿化景观项目本体界定工业研发+50年产权+生态艺术馆+一定的自然景观+小体量+=？再看，密云市场密云市场分析M Ma ar rk ke et t市场动态，客户分析，M密云概况区域特征：n远郊区中与市区距离感良好、自然环境与空气质量良好、具有最强的心理认知的风景度假区。n密云拥有良好的自然环境，空气清新，全境水资源丰富，水体质量在饮用水二级标准以上。n依据其诸多旅游度假资源，
3、密云已经形成了度假别墅的区域认知。密云产业产业特征：n明显呈现结构、规模、效益不经济的状况n土地资源稀缺n配套不完善密云别墅市场密云别墅市场相对于北京其他区域市场，均价增长缓慢，发展态势较差。别墅市场特征现阶段别墅市基本可以分为四个层次：n绝版资源占有的顶级别墅n具备一定景观，依托密云良好生态环境的低密度产品n纯粹依靠产品形式，较低总价的别墅置产品n非正常销售项目密云别墅呈现典型的度假别墅特征，对景观资源的要求较高，对别墅具体的户型设计不敏感，是否具备景观资源是否具备景观资源 成为判断密云别墅的核心标准。别墅市场客户别墅市场客户分析密云现阶段客户无法满足项目的需求。密云现阶段客户无法满足项目的
4、需求。市场生态艺术馆？艺术艺术生态生态生态生态 艺术已经频繁出现在楼盘中艺术已经频繁出现在楼盘中国瑞密云项目发展方向项目本体 & 市场/客户 问题Problem1、项目本身不具目本身不具备强强势景景观资源源2、密云市、密云市场工工业产业无法无法对项目提供支持目提供支持3、现阶段客段客户不能不能满足足项目要求目要求4、生、生态艺术馆不足以支撑不足以支撑项目目当豪宅或办公都不能支撑项目的发展当豪宅或办公都不能支撑项目的发展方向寻找i in nv ve es st ti ig ga at te e I方向 a direction1、寻找新的客找新的客户支撑支撑项目目2、生、生态艺术馆如何更有力的打如
5、何更有力的打动市市场我们未来的客户 牙雕大师孙森他们是艺术家艺术家，他们需要一个身心放松的创作场所！他们是多样爱好的收藏家收藏家，他们需要一个展示自己收藏的宝库！他们需要和众多收藏家交流的空间！他们是鉴赏家鉴赏家，不仅鉴赏艺术作品，更是喜欢品鉴山水风景！他们生活在北京，他们不是顶级的艺术家不是顶级的艺术家，他们小有名气，他们向往成功，向往成功，他们向往家喻户晓！他们在通往艺术殿堂上孜孜不倦的努力着他们需要一个载体，载体，帮助他们快速成功他们是他们是！他需要的不仅仅是生态的，也不单单是艺术的，他们更需要一个平台，平台，拓宽他们的成功之路他们要他们要！我们创造的他们需要的=成功案例借鉴Refere
6、nceR成功案例新京报新京报 6.8自在香山自在香山项目定位香山前 千平御品商务纯独栋新京报新京报 6.8借鉴点概念创造：Business Park借助区域内工业商圈中关村，及产品本身价值创造新的概念Business Park商务独栋概念。项目定位p o s i t i o nP我们的方向：我们的方向：创造一座艺术博物馆创造一座艺术博物馆 群群让艺术博物馆与不同地域、不同文化相结合，当它与密云风景相遇，与一个城市的艺术家邂逅，与我们的客群相知必将产生独一无二的“再经典”以上种种，以上种种，赋予国瑞密云予国瑞密云艺术博物博物馆群群一个一个崭新的、跳脱于其他同新的、跳脱于其他同类型型产品品的概念的概念生态艺术博物馆生态艺术博物馆群群当单一的平凡的可以组成团队的时候他就注定了是不平凡的存在。这将是一个诞生艺术家的平台！收藏收藏 一座一座生态艺术生态艺术博物馆博物馆博物馆，不仅有社会价值更表现了顶级的生态环境与周边配套，以及项目本身所代表的超越经典的独特商业类型。商业价值,这里是艺术家与收藏家寻觅珍品的交易中心！社会价值，这里是全民参观的艺术博物馆！展示价值，这里是艺术爱好者的天堂！身份身份的象征！的象征！
