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1、常熟市场调研报告商业推广中心2013-04-12常熟市四大商圈介绍常熟市四大商圈介绍常熟百货概况常熟百货概况影院概况影院概况超市概况超市概况附表附表目录世茂项目商圈分析世茂项目商圈分析项目发展建议项目发展建议常熟城区按规模和辐射范围分为四个商圈1、从商圈历史演变来看：方塔街商圈-招商城商圈-建、汽、居批发商圈-世茂中心、中南规划商圈2、以海虞路为界，大部分商业主要集中在海虞路以西3、东部缺乏大型消费型商业，以新世纪大道为中心，周边商业正在发展阶段，但目前印象城和世茂中心已经规划100万平米商业，对本项目产生巨大威胁4、城区外围则以专业市场，建材、汽车、家居等为主方塔商业区海虞路沿线金融商业带环
2、虞山娱乐休闲商业带招商城商业区中南建材城、汽配城、汽车市场世茂中心常熟市商圈分析常熟市四大商圈介绍常熟市四大商圈介绍常熟百货概况常熟百货概况商业名称商业名称总建面总建面开业时间开业时间档次档次业态业态经营状况经营状况华地百货华地百货2.7万2004年中高档服装、化妆品、黄金珠宝、家居用品以零售为主，餐饮较少第一百货第一百货2.6万2000年家庭男女服饰、皮鞋箱包、家纺、电子数码、超市老牌百货，有良好的口碑华联百货华联百货2万1998年家庭服饰、皮鞋箱包、家纺、电子数码、运动休闲等有固定的客群印象城印象城4.6万2008年中高端超市、化妆品、男女装、电器、儿童游乐、餐饮等目前生意佳百盛百货百盛百
3、货2.5万2007年为恒隆2009年为百盛传统百货超市、手表、化妆品、男女装、运动休闲、家纺等目前经营一般 华地百货招商人员表示根据不同产品进行扣点划分，休闲服装扣点在20%，正装扣点在25%，薄利多销的服装扣点在28%，数码产品扣点在6.5%，电器产品在16%，食品扣点在22%，健身器材扣点在25%左右，床上用品在25%左右。如产品本身知名度较高，商场会给予一定的优惠，降低扣点。第一百货不对外出租店铺。常熟影院概况常熟影院概况影院名称影院名称项目名称项目名称总建面总建面开业时间开业时间2012年票房年票房平均票价平均票价座位数座位数厅数厅数卢米埃卢米埃世茂中心46002010.7.22611
4、.9万36.8元11008个星美星美虞景文华26002010.7543.8万2910667个京门京门方塔街2000411.2万28.87094个欢乐影城欢乐影城印象城15002010.12760万256445个大地大地美城15002010.10309.5万249765个 目前常熟市场影院相对饱和，在本项目周边2公里内有卢米埃、欢乐印象、大地3家影城，除了卢米埃有4600平，大地和欢乐印象影城面积规模上基本不大，且未规划IMAX厅，我项目影院规划6400平，8个厅，其中一个IMAX，在规模上超过目前市场上所以的影城，但考虑到周边有3家影城，且面积较大，商家不敢贸然进入本项目。常熟超市概况常熟超市
5、概况超市名称超市名称项目名称项目名称总建面总建面营业额营业额开业时间开业时间权属权属经营状况经营状况大润发大润发新颜城150003亿2000.合作生意佳，是与琴湖集团合作，由琴湖出地，大润发建设欧尚欧尚2世茂中心160001.35亿2009自建项目一般欧尚欧尚1黄河路店80002.77亿2006自建项目生意佳沃尔玛沃尔玛印象城170001.5亿2008租赁一般永辉永辉百盛70002011租赁一般乐购乐购美城160000.8亿2010租赁已撤场，目前开发商正在跟华润万家沟通进场常客隆常客隆海虞北路200002.3亿2008自建项目生意佳，本土品牌，自持物业麦德龙麦德龙通港路62000.8亿200
6、9租赁一般 目前常熟市场超市大品牌未全部进驻，在本项目周边1.5公里内有欧尚、大润发、沃尔玛3家大型超市，面积均在1万以上，我项目规划6000平，意向做精品超市，目前常熟市场有一家永辉精致超市，但经常状况不佳，里面档次经过一段时间的经营，现在调整为一般的超市。通过与永辉的沟通，在我项目开精品超市还有待具体考察。BHG要等我们购物中心品牌确定之后再做考察。主力店：帝帼会所主力店：卢米埃影城其他商家：儿童用品儿童早教咖啡屋电信手机溜冰场世茂项目商业分解世茂项目商业分解西侧茂业新天地商业西侧茂业新天地商业业态分布:业态分布广，2家主力店，会所和影城占据了商场的较大的面积，其他业态包括咖啡馆、手机卖场
7、、儿童早教、儿童用品等店铺分布在商业外圈沿街位置。经营状况：帝帼会所和卢米埃影城凭借其规模优势和主力店的成本优势，目前经营状况良好，其他分散经营的店铺情况则比较一般，有些处于转租状态。店铺形态：主力店为整层甚至跨层的形式经营，散营店则独立经营，目前主要分布在沿街位置，店铺面积在80-200平米不等，因为是集中型商业模式，所以店铺的面积组合可以根据要求灵活组合。租金状况：沿街散铺的日租金在2-2.5元/日之间，以儿童早教店为例，其店铺面积为80平米不到，年租金为58000元。目前剩余的空置商铺较多。世茂项目西侧茂业新天地商业总结世茂项目西侧茂业新天地商业总结世茂项目商业分解世茂项目商业分解欧尚超
8、市商业欧尚超市商业1、区域现有的大型超市卖场，是周边居民购物的最主要场所。2、其中占有最大面积的大卖场，一楼则为综合型的商场，主要经营各类服装，辅以少量的餐饮，主要是以购物为主。3、大卖场在工作日的白天客户不是很多，据了解晚上会多一些，来此购物的客人也给一楼的的商场带来了不少客源，凭借大卖场所带来的人气，各家店铺都经营状况良好。4、底层集中型的商业商铺工整，建筑面积在80平米左右，但是公摊面积较大，以进出超市客流的走向来设计的商业动线，最大程度的利用了超市所带来的客户流量。5、欧尚超市内（珠江路）底层商铺租金价格在3-5元/日之间，目前没有空余铺位出租。世茂项目欧尚超市商业总结世茂项目欧尚超市
9、商业总结世茂项目商业分解世茂项目商业分解泰山北路商业泰山北路商业1、沿街商铺，没有总体的定位和规划，但是该区域内的商家娱乐会所占了绝大部分的比例。2、业态分布面比较狭窄，以娱乐会所和餐饮为绝对主力，辅以少量其他业态。3、区域内的商户经营状况良好，餐饮业和娱乐业形成了良好的产业互补，该区域经营时间积淀较长，客源稳定。4、沿街底商形态单一，单间面积段在200平米左右。5、泰山北路沿街商铺租金在2.5-2.8元/日之间，目前没有空余铺位出租。世茂项目商业分解世茂项目商业分解泰山北路商业泰山北路商业世茂项目商业分解世茂项目商业分解世纪中心商业世纪中心商业1、社区底商，定位于满足世纪中心及周边居民的日常
10、消费需求，以2家规模较大的酒楼为主，其他店铺均分散经营。2、业态分布面广泛，有家较大规模的足浴。3、社区底商，从经营状况来看，餐饮类的顾客繁多，其他业态从店面情况来看已经经营了2年以上的时间，可见至少可以维持正常的经营。4、沿街底商形态单一，面积在80-200，大多数以一层带二层形式出租。5、世纪中心沿街商铺北侧租金在1.8-2.0元/日之间，目前没有空余铺位出租，西侧沿街商铺租金在1.6-1.8元/日之间，目前有2-3间余铺出租。北侧商业业态世纪中心商业总结世纪中心商业总结世茂项目商业分解世茂项目商业分解创想世纪商业创想世纪商业1、社区底商，初期为了满足周边大量商品住宅的装修需求，入驻商家大
11、部分为装修建材商店。2、业态比较集中，以装饰建材行业为主。3、从经营状况来看，大部分的商家已经过了赚钱的高峰，目前进入维持经营阶段，后续区域商品房逐步交房能支撑这部分商家的持续经营。4、沿街底商形态单一，商铺单层面积在180平米左右，以一层带二层形式出租。5、创想世纪沿街商铺北侧租金在1.5-1.6元/日之间，目前没有空余铺位出租.6、项目商业发展到达成熟阶段，区域的后续商品房交付使用会给此区域商家带来商机，但是从长远角度来看，世茂办公楼会给区域增加相当部分的人气，而且社区底商始终是以满足周边客户的日常需求而设，长期可能会转型为日常生活配套型商业。创想世纪商业总结创想世纪商业总结世茂项目商业分
12、解世茂项目商业分解在售世茂中心在售世茂中心1、小型的商业综合体或中型的社区商业街区，和世茂新天地形成差异化定位，一方面消化了区域内的商业面积，同时与周边商区形成商业组团。2、目前正在招商阶段，已与美罗百货进行沟通，并规划引进儿童成长中心和餐饮休闲综合体作为下面的主导方向。3、南北两侧为沿街商铺，单层面积100平米左右，中心开放式商业单层面积段在120-240平米之间，目前沿街商铺已经建设完成，中心的开放式商业街预计2013年年底交付使用。4、沿街商铺黄金位置早期开盘销售单价曾经达到4万元/平米，均价在2.5万/平米左右，目前仅剩几套尾盘商铺促销，销售价格1.6万，但是位置不佳或有天桥遮挡。5、
13、区域内商业集中区域，加之世茂的品牌效应和运作能力，在未来的3-5年之内，该区域的商业将会形成规模并且聚集起相当强的人气。在售世茂中心总结在售世茂中心总结 本项目今后商业的核心消费群是常熟市核心城区居民（以中南、世茂为中心）；核心城区居民（以中南、世茂为中心）； 他们越来越关注商品的种类、品牌和购物环境；种类、品牌和购物环境； 家庭家庭是大部分消费行为的主体，愿意在小孩身上花费精力和财力愿意在小孩身上花费精力和财力； 目前已具备了一定程度的品牌忠诚度，并且在不断增强； 喜欢跟风，赶时髦，很多购物行为属于非理性的易于被引导； 崇尚外来的商品和国际性的品牌，很大一部分高端消费外流高端消费外流（主要是
14、上海、苏州）； “一站式购物一站式购物”和和“一站式消费一站式消费”的需求日趋强烈，将就餐和娱乐当作购物体验中很重要很重要的一部分； 渴望体验和享受有格调格调的、与国际潮流国际潮流接轨的生活；常熟消费群特征总结常熟消费群特征总结我项目优劣势分析我项目优劣势分析S-优势 区域内市政单位云集。政府机关所在区域片区的发展速度和成熟程度相对来说要高于其他区域，可见我项目所在位置的先天区域氛围优势 ； 根据对世茂项目市场的调查，商业的形式主要还是以沿街商铺的形式为主，对于区域大量的人口基础而言，沿街商铺或小型的集中商业日渐不能满足区域内的消费需求。集中型的大规模商业市场将会是本区域的主要发展趋势。 W-
15、劣势劣势 项目所在位置处于中南世纪城商业区域之内，小区一期入住率较高，附近整体商业氛围已经初具雏形，但本项目内商业的养成还需要一定的时间。 项目二期仍处于开发建设阶段，且在开发建设中的住宅项目即使交付后，人口入驻也需较长时间。 项目周边自驾车非常方便，多为快速通道，但公共交通较为不便 我项目优劣势分析我项目优劣势分析T-威胁 项目周边项目较多，正在招商阶段的“世茂中心”，且开业时间在我项目之前，已开业的印象城，美城休闲广场也在做调整，需寻求差异化的竟争； 部分业态市场相对饱和，且离我项目都比较近。O-机会 整个版块内的商业主要聚集在本项目周边，在竞争力强大的同时也具备了相当的机会。 项目本身是
16、常熟市的居住集中区域之一，区域周边集中着大量的商品住宅、动迁安置房和自建私房，预计人数在20-25万之间，入驻率极也高，人群密度也较密集，可以形成了良好的生活氛围 本区域内相应的配套，如高档酒店等适合对应人群的场所很少。1、从搜集的数据可以得出，印象城与世茂世纪中心的商铺的竞争力是最强的，尤其是离项目较近的世茂世纪中心，虽然该项目目前还在招商阶段，但从其规划的角度来看，该项目未来发展力还是相当强的。2、从以上数据可以看出，商圈的主要业态为餐饮，娱乐跟百货，其中餐饮所占比例最大。3、从业态所占最主要的餐饮酒店来看，目前周边最大的高档酒店只有一家王梓楼，其发展潜力巨大。4、从以上数据来看，项目周边相当缺少儿童类产业，可以看出其潜力巨大。项目发展建议项目发展建议项目发展建议项目发展建议
