小港汽车购物公园项目策划案

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1、小 港 汽 车 购 物 公 园策 划 方 案开发区招商局开发区招商局 2024/8/9前 言 2007年初北仑区委区政府提出了 “中提升、南加速、东拓展、西联动西联动”的整体发展战略，明确了西片区与宁波东部新城、镇海新城、北仑中心区等周边组团的空间和功能关系，着重突出了大力发展商业及现代服务业大力发展商业及现代服务业的功能定位，通过品牌房地产项目和其他商业、娱乐类地产品牌项目商业、娱乐类地产品牌项目的带动，改变西片区的居住商贸环境、景观形象和心理距离，再现商业活力。本案正是基于此战略，针对国内市场发展状况及宁波本土发展现状，于小港陈山西路以西、通途路以北约600亩用地规划打造以浙江首家汽车主题

2、汽车主题文化休闲商业广场及奥特莱斯奥特莱斯商城为核心的综合性商业娱乐中心商业娱乐中心。目 录2 项目概况1 项目背景3 项目分析1.1.1 商业需求1.1.2 发展需求1.1 区位需求1 项目背景1.2.1 国内市场1.2.2 宁波市场 1.2 汽车市场1.3.1 发展条件1.3.2 发展要素1.3 奥特莱斯1 项目背景1.3.3 发展前景1.2.3 北仑机会 1.1.3 战略需求1.1 区位需求1.1.2 发展需求发展需求1.1.3 战略需求战略需求1.1.1 商业需求商业需求 北仑人均北仑人均GDP15186美美元，城镇居民人均可支配元，城镇居民人均可支配收入收入4012美元，常住人口美元

3、，常住人口80万，有坚实的消费需求万，有坚实的消费需求 2009中国汽车产销破千中国汽车产销破千万，乐观预计万，乐观预计5年内冲年内冲2000万，汽车销售市场机万，汽车销售市场机会多多会多多 品牌消费持续升温，宁品牌消费持续升温，宁波地区大型奥特莱斯缺位波地区大型奥特莱斯缺位 北仑工业基础发达，商北仑工业基础发达，商业相对落后业相对落后 大力发展商业，改变大力发展商业，改变“北仑赚钱，市区花钱北仑赚钱，市区花钱”格格局局 依托紧邻东部新城及北依托紧邻东部新城及北仑中心区的地理优势，打仑中心区的地理优势，打造宁波城市商业副中心造宁波城市商业副中心 带动小港及北仑地区商带动小港及北仑地区商业及住宅

4、地产发展业及住宅地产发展 “西联动西联动”战略战略着重突着重突出了大力发展商业及现代出了大力发展商业及现代服务业的功能定位，通过服务业的功能定位，通过品牌房地产项目和其他商品牌房地产项目和其他商业、娱乐类地产品牌项目业、娱乐类地产品牌项目的带动，改变西片区的居的带动，改变西片区的居住商贸环境、景观形象和住商贸环境、景观形象和心理距离，再现商业活力。心理距离，再现商业活力。1.2.1 国内汽车市场 数据来源：中汽协80%旧车置换市场空间旧车置换市场空间 2015预计超预计超2000万万 2009产销破千万，超美国产销破千万，超美国 1.2.2 宁波汽车市场环城北路，规模较大，老城区较拥挤环城北路

5、，规模较大，老城区较拥挤江北江北 庄市等，后起之秀，高端品牌庄市等，后起之秀，高端品牌镇海镇海 段塘、环城西路等，分布较散，城区较段塘、环城西路等，分布较散，城区较拥挤拥挤海曙海曙 30多家多家4S，鄞州大道、下应等，规模，鄞州大道、下应等，规模较大，设施较新较大，设施较新鄞州鄞州 环城南路等，汽车城模式，服务业发达环城南路等，汽车城模式，服务业发达江东江东 条件条件 地理条件：充分利用脱离闹市但交通便捷的近郊区位 市场条件：汽车个性化时代到来基础基础 产业基础：吉利为龙头的整车制造及汽配业基地 消费基础：北仑及宁波地区强大的购车、换车欲望优势优势 全新规划，配套齐全 蓄力市场空白行业 政府支

6、持，品牌打造土壤土壤 空气空气 阳光阳光 1.2.3 北仑的机会品牌消费初级阶段品牌消费初级阶段/发展阶段发展阶段发展条件发展条件 中等价位-高档品牌的奥特莱斯具备高档产品的消费冲动具备高档产品的消费冲动不具备高档产品的消费能力不具备高档产品的消费能力1.3.1 奥特莱斯-发展条件临近高收入消费群临近高收入消费群发展要素发展要素 临近高速的近郊型奥特莱斯避免与市区品牌正价商品竞争避免与市区品牌正价商品竞争郊区相对高性价比租金郊区相对高性价比租金充足的购物、娱乐、停车空间充足的购物、娱乐、停车空间满足市区中产阶级、有车族需求满足市区中产阶级、有车族需求方便外地游客购物休闲一日游方便外地游客购物休

7、闲一日游1.3.2 发展要素单纯的过季折扣卖单纯的过季折扣卖场、工厂直销店场、工厂直销店市中心逛街购物市中心逛街购物1.3.3 发展前景生活方式的改变生活方式的改变 郊区休闲、旅游、购物郊区休闲、旅游、购物商业模式的转变商业模式的转变 休闲、娱乐、购物为主休闲、娱乐、购物为主题的脱离城市又紧邻城题的脱离城市又紧邻城市的生活公园市的生活公园2.1.1 地理位置2.1.2 区域辐射2.1 选址2 项目概况2.2.1 功能主题2.2.2 区域规划2.2 规划2.3.1 定位2.3.2 目标2.3 前景2 项目概况2.2.3 项目介绍小港陈山小港陈山绕城与通途路交叉口绕城与通途路交叉口一期规划约一期规

8、划约600亩亩2.1.1 地理位置2.1.2 区域辐射20km10km北仑中心区镇海城区宁波中心区镇海新城鄞州中心区滨海新城东部新城本案本案 2.2.1 功能主题集聚、配套发展集聚、配套发展主题性、地标性主题性、地标性 综合性综合性 商业中心商业中心两大主题两大主题一期计划引入4S店810家，规划面积约150亩，总投资约2亿。打造宁波地区最集中的4S社区。打造宁波及浙江地区首家大规模纯正奥特莱斯，用地约100亩，商铺58万m2，投资约1.5亿计划引入IMAX影院、卡丁车俱乐部、电玩城、餐饮、酒吧等，用地约50亩，总投资约1亿2.2.2 区域规划A区区 4S E区区 综合商务综合商务:主题酒店、

9、特色餐饮、娱乐会所、展览会务、公共服务等。用地约200亩B区区奥特莱斯奥特莱斯 D区区 汽车售后汽车售后：金融、租赁、保险、二手、美容/保养/维修、配件流通等。用地约100亩C区区休闲娱乐休闲娱乐 2.2.3 项目介绍A区，4S名车廊试驾试驾规划宁波地区唯一的专用试驾中心，为入驻规划宁波地区唯一的专用试驾中心，为入驻销售商及终端客户提供安全、专业的试乘试销售商及终端客户提供安全、专业的试乘试驾体验（业余赛车场）驾体验（业余赛车场）4S4S全新打造宁波地区产业最集中、交通最便捷、全新打造宁波地区产业最集中、交通最便捷、配套最齐全、服务最先进的高、中端配套最齐全、服务最先进的高、中端4S店集店集聚

10、区聚区2.2.3 项目介绍B区主题区域：国际大牌、知名品牌、运主题区域：国际大牌、知名品牌、运动休闲、儿童馆、生活馆等动休闲、儿童馆、生活馆等特色鲜明、主题突出的商旅一体化购特色鲜明、主题突出的商旅一体化购物街区物街区整体规划，租售结合，一体招商整体规划，租售结合，一体招商定位定位规划规划模式模式IMAX影院：影院： 浙江首家浙江首家IMAX厅厅 810个普通厅个普通厅2.2.3 项目介绍C区汽车影院：汽车影院： 宁波高私车保有量宁波高私车保有量 培育汽车文化，聚揽人气培育汽车文化，聚揽人气 配套餐饮住宿等赢利点配套餐饮住宿等赢利点电玩城：电玩城： 宁波最大电玩娱乐城宁波最大电玩娱乐城 目标客

11、户成年人目标客户成年人 北仑北仑/宁波年轻时尚基地宁波年轻时尚基地卡丁车俱乐部：卡丁车俱乐部： 宁波首家娱乐型室内卡丁车宁波首家娱乐型室内卡丁车 安全、刺激的飙车体验安全、刺激的飙车体验 普及赛车文化，塑文体大区普及赛车文化，塑文体大区主题主题/特色餐饮休闲特色餐饮休闲2.2.3 项目介绍D区二手车市场：二手车市场： 参照欧美成熟市场，中国二手参照欧美成熟市场，中国二手车市场发展空间巨大车市场发展空间巨大 整合宁波小、乱、杂市场现状整合宁波小、乱、杂市场现状打造规范化、集中化、服务化打造规范化、集中化、服务化的二手车市的二手车市美容改装美容改装/维修保养：维修保养： 专业连锁，集聚效应专业连锁

12、，集聚效应 4S与小修理铺间的市场与小修理铺间的市场 空白空白汽配连锁：汽配连锁： 填补填补4s与汽配一条街间的与汽配一条街间的之间的市场空白之间的市场空白 打造质量保障、价格透明打造质量保障、价格透明的汽配连锁超市的汽配连锁超市 宁波行业空白宁波行业空白汽车租赁：汽车租赁： 商务租赁，引入知名连锁企业商务租赁，引入知名连锁企业 旅游、婚庆租赁等旅游、婚庆租赁等连锁连锁 2.2.3 项目介绍E区主题酒店，商务旅馆；中等定位，错主题酒店，商务旅馆；中等定位，错位竞争位竞争休闲：休闲：购物：购物：餐饮：餐饮：住宿：住宿：商务休闲，娱乐会所，健身俱乐部等商务休闲，娱乐会所，健身俱乐部等大型超市，专业

13、市场等大型超市，专业市场等大型餐饮，特色餐饮，依托小港城区，大型餐饮，特色餐饮，依托小港城区，面向北仑、江东、镇海面向北仑、江东、镇海小小小小 港港港港 汽汽汽汽 车车车车 购购购购 物物物物 公公公公 园园园园 市级商业特色街市级商业特色街 小港、北仑小港、北仑商业中心商业中心连接宁波城区东扩连接宁波城区东扩的商业纽带的商业纽带城市商业旅游城市商业旅游名片名片 宁波商业副中心宁波商业副中心 2.3.1 定位文体休闲中心文体休闲中心 2.3.2 目标打造汽车城、商业城北仑新形象打造汽车城、商业城北仑新形象a带动小港周边商业、服务业发展带动小港周边商业、服务业发展b提升小港及北仑商业地位提升小港

14、及北仑商业地位c与东部新城联动，融入城市大格局与东部新城联动，融入城市大格局d3.1.1 开发模式3.1.2 运作模式 3.1 开发模式项目分析3.2.1 S.W.O.T3.2.2 收益预估3.2 SWOT3.3 结论3.3 结论3 项目分析3.1.1 开发模式选择选择1：整体出让，整体招商：整体出让，整体招商选择选择2：分区出让，整体招商：分区出让，整体招商选择选择3：分区出让，分区招商：分区出让，分区招商五大功能区五大功能区五大功能区五大功能区 BBE EC CDDAA土地出让土地出让物业分割销售、租赁，物业分割销售、租赁，整体招商整体招商物业租赁物业租赁物业销售、租赁物业销售、租赁物业销

15、售、租赁物业销售、租赁3.1.2 运作模式强项强项 规划高起点，特色突出规划高起点，特色突出 多项市场空白：试驾场、主题酒多项市场空白：试驾场、主题酒店、卡丁车、电玩城、店、卡丁车、电玩城、IMAX、汽、汽车电影、汽配连锁等车电影、汽配连锁等 区位优势区位优势机会机会 中国汽车业的持续发展中国汽车业的持续发展 品牌消费市场不断壮大品牌消费市场不断壮大 第三产业的区域发展重点第三产业的区域发展重点 本地市场发展整合本地市场发展整合弱项弱项 汽车销售市场进入相对较晚汽车销售市场进入相对较晚 4S市场其他区域已形成规模市场其他区域已形成规模威胁威胁 其他因素对汽车产业的影响（油其他因素对汽车产业的影

16、响（油价、环保、政府调控等）价、环保、政府调控等） 市场竞争：多地开发奥特莱斯市场竞争：多地开发奥特莱斯 3.2.1 SWOT分析SWOT3.2.2 收益预估主要项目投资回报预测主要项目投资回报预测区块区块主题主题项目项目总投资（万）总投资（万）投资回收期投资回收期( (年）年）乐观估计乐观估计一般估计一般估计悲观估计悲观估计A A4S4S汽车汽车4S4S20000200002 23 35 5B B奥特莱斯奥特莱斯奥特莱斯奥特莱斯15000150003 34 45 5C C休闲娱乐休闲娱乐IMAXIMAX影城影城300030003 34 45 5卡丁车俱乐部卡丁车俱乐部100010001.51

17、.52.52.54 4电玩城电玩城200020002 23 35 5其他餐饮休闲其他餐饮休闲400040001 12 24 4D D汽车售后汽车售后汽配连锁汽配连锁500050002 23 35 5汽车美容保养维修汽车美容保养维修500050002 23 34 4汽车租赁汽车租赁/ /二手车市二手车市500050002 23 34 4E E综合商务综合商务特色餐饮特色餐饮600060001 12 23 3娱乐会所娱乐会所800080001 12 23 3主题酒店主题酒店15000150002 23 34 4 本本项项目目选选址址小小港港陈陈山山通通途途路路及及宁宁波波绕绕城城交交叉叉地地块块，

18、利利用用交交通通便便捷捷紧紧邻邻新新城城的的近近郊郊优优势势，从从行行业业市市场场发发展展热热点点及及本本地地市市场场空空白白点点入入手手，大大力力发发展展北北仑仑商商业业及及服服务务业业，打打造造北北仑仑乃乃至至宁宁波波的的特特色色商商业业、休休闲闲、娱娱乐乐中中心心，项项目目切切实实可可行行，有有助助于于产产业业结结构构优优化化调调整整及及城城市市商商业业形形象象整整体提升。体提升。 此此案案为为初初步步构构想想，欢欢迎迎专业人士论证、指导。专业人士论证、指导。3.3 结论THANKS开发区招商局开发区招商局 Tel：86783462 Mail：沈阳积家购物开业盛典策划方案提案结构提案结构

19、策略思路活动构架开业盛典项目实施营销植入一个命题作业开业庆典所要传达的最准确最完美最和谐的声音是什么？我们所做的不仅仅是一场开业庆典，我们更要将积家文化，品牌文化与城市建设充分融合，为极佳在沈阳树立优秀的公关形象，进一步延续品牌营销与情感消费。我们力求做到：风华荣耀 尊贵开启开业庆典所要传达的最准确最完美最和谐的声音是什么？庆典现场视觉的高品位、国际感与震撼力大事件造势过程中品牌资产的宣传和保护全案执行精细化操作控制及细节把握媒体报道及相关新闻单位的及时跟进活动构架1 - 活动时间活动时间 ：2010年10月2 - 活动地点活动地点 ：积家购物室外场地3 - 活动模式活动模式 ：开业仪式+领导

20、剪裁+演出节目+媒体宣传4 - 活动内容活动内容 ：积家购物开业盛典5 - 活动基调活动基调 ：时尚/热烈/稳重/现场品质9 9月中旬月中旬9 9月下旬月下旬1010月月1111月月前期准备媒体宣传庆典开业后续活动客户需要在开业前进行活动铺垫与媒体造势例如：前期DM、户外LED等方式宣传 用开业庆典的演员声望吸引消费者参加开业庆典 开业盛典仪式开业盛典仪式中心舞台区 中心舞台区（表演场地）、台前冷焰火区贵宾观礼区 观众席、嘉宾席、贵宾席、媒体席红地毯区 入场红地毯通道、签到板、媒体拍摄区、企业条幅展架签到接待区 签到席、停车通道礼仪气氛区 空飘区、威风锣鼓、舞龙舞狮威风锣鼓 40人组成的鼓阵，

21、垫场气氛不凡，节奏铿锵，恢弘大气 台前冷焰火 使现场气氛达到高潮 啦啦操热情奔放旋律欢快强烈跳跃活力、潮流、动感服装色彩亮丽大方 霎时间漫天礼花飞舞喜庆、热烈、气氛非凡可用于庆典结束之时 皇家礼炮 百鸟朝凤当百余只白鸽从嘉宾席后方俯冲向舞台升空盘旋飞翔犹如百鸟朝凤象征积家购物事业蓬勃发展 日景彩烟具有赤橙黄绿青蓝紫七种颜色燃放高度可达30米创造规模宏大的视觉盛宴增加活动现场的视觉冲击增强会场感染力小提琴四重奏 中世纪长号现场背景前安排8个号手配合整个盛典流程渲染现场气氛增强积家购物品牌形象的品质性 舞台效果概念图 项目实施项目实施【项目实施方案】 本章节包括开业庆典和相关的促销活动、以及媒体运

22、作三部分一、开业庆典仪式：1、活动要素活动名称：沈阳积家购物开业盛典活动时间：2010年10月活动地点：积家购物户外面前活动规模：500600人活动人群：市领导、区领导、商场领导、特邀嘉宾、附近居民、过往散客活动目标：通过成功举办开业活动，达成提高商城知名度、促进招商以及吸引消费者具体见执行手册2、组织活动内容A、舞台布置舞台搭建、舞台和音响配置、花篮、条幅、空飘以及冷焰火，礼仪组织等B、演出节目乐队、街舞和歌曲表演，以及现场演员与观众互动等节目C、前期宣传1）DM广告进入社区2）商城POP海报、展板、条幅等，营造喜庆热闹的气氛3）通过电视媒体、平面媒体宣传积家开业信息具体见执行手册3、操作流

23、程1、编辑开业盛典活动实施工作进度表（落实主持人、媒体等邀请工作）设计并制作各项请柬、礼品、舞台、条幅、气球等宣传用品以及庆典时 宣传物品2、提前一天召开活动准备工作情况汇报和动员会议，进行活动计划交底，前期准备工作就绪，会场布置完成，继续完善下一步工作安排3、早6：00活动现场工作人员到位，做活动前的准备检查工作，重点为音响设备最后一次调试。4、9：00个项准备工作就绪，做最后的检查工作，礼仪小姐及工作人员做好来宾签到，发放资料，引领就座，嘉宾接待等工作5、9：58活动开始具体见执行手册街舞热场 乐队表演主持人登场领导致词剪彩乐队演奏 歌曲串烧演员与观众互动街舞：小提琴演奏积家购物员工代表表

24、演节目： 主持人带领积家员工与消费者进行互动 积家购物主要员工讲话 民族舞蹈 乐队表演 互动游戏模特走秀积家员工走秀现场观众走秀模特、员工、观众走秀互动比拼积家员工代表讲话 歌曲串烧现场互动： 歌曲串烧、舞蹈、乐器表演商场部分领导讲话主持人宣布电灯仪式开始 点灯仪式：庆典结束时礼炮、冷焰瀑布等：10：00 -10：2010：20 -10：2510：25 -10：3010：30 -10：50 10：50 -11：00（10：58准时开始剪彩）11：00 -11：1511：15 -11：4011：40 -12：10（中午人流量大，互动效果好）12：10 -12：3012：30 -12：5012：5

25、0 -13：3013：30 -14：1514: 15 -14：3014：30 -14：5014: 50 -15：1015：10 -15：4015：40 -16：0016：00 -16：1516: 15 -16：3016：30 -17：0017：00 -17：1517: 15 -17：4517：45 -18：2018：20 -19：0019: 00 -19：2019：20 -19：2519：25 -19：30 19：30 -19：50具体见执行手册3、流程掌控1）最后准备时间：6：00 - 9：00执行地点：积家购物户外广场工作内容： 礼仪小姐站在门前 摄像、摄影与媒体结合 所有设备最后一回确认

26、、调试相关道具： 礼仪小姐服饰 花篮、横幅等宣传物品到位 摄像、摄影与媒体结合人员安排： 礼仪小姐发放资料 布置现场/布线 现场监控辅助效果： 音乐暖场具体见执行手册2）相关准备： 主持人串词 领导讲话稿 剪彩：剪刀、托盘、彩绸3）穿插现场气氛设备： 礼花、冷焰火、礼炮、白鸽、彩烟、条幅、传单、拱门、 条幅、空飘、宣传单、展板、易拉宝、气球4）组织管理 组织管理 保安管理 保洁管理活动前一周时刻关注沈阳地区的天气情况1、理想天气，一切顺利进行2、特大异常天气，改期进行3、遇到风雨天气，考虑补救办法 具体见执行手册营销植入营销植入 营销植入A-积家购物代表参与互动，并形成比赛团、拉拉队形式B-主持人口播：积家购物信息以及商场信息C-观众互动：现场竞猜产品价格，商品由积家购物提供D-模特表演：由积家购物提供模特所需物品E-奖品提供：由积家购物提供报价以及详细执行手册请看附件演示完毕谢谢