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1、2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构前前 言言 在上海这座全球瞩目的国际大都市，精英和富豪接踵而来，于在上海这座全球瞩目的国际大都市，精英
2、和富豪接踵而来，于是上海的山水别墅注定要被推上世界的舞台。是上海的山水别墅注定要被推上世界的舞台。 环境是不可复制的。佘山九峰十二山蜿蜒奔放十余里。上百公环境是不可复制的。佘山九峰十二山蜿蜒奔放十余里。上百公顷苍翠森林，数百亩灵动月湖，使佘山自古就是著名的旅游休闲圣顷苍翠森林，数百亩灵动月湖，使佘山自古就是著名的旅游休闲圣地和山林胜地。佘山人文景观、历史文化源远流长，中西文化在这地和山林胜地。佘山人文景观、历史文化源远流长，中西文化在这里和谐相生，积淀丰厚。里和谐相生，积淀丰厚。 这个距离市区不到一小时车程的国家级旅游区，不但因其拥有这个距离市区不到一小时车程的国家级旅游区，不但因其拥有上海唯
3、一的真山而吸引了数以万计的游客前来观光，更因多家上海唯一的真山而吸引了数以万计的游客前来观光，更因多家“豪豪宅宅”的入驻而名声雀起，成为不折不扣的上海名流聚集区。的入驻而名声雀起，成为不折不扣的上海名流聚集区。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构别墅市场概述篇别墅市场概述篇general description: general description: Villa MarketingVilla Marketing2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款
4、0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构一、上海别墅产品市场一、上海别墅产品市场1 1、供需分析、供需分析2005年年1月月到到2006年年8月月全全市市场场别别墅墅供供应应总总量量为为32397103239710平平方方米米，成成交交总总量为量为28842142884214平方米平方米，供求比，供求比1.121.12：1 1，供略大于求。，供略大于求。2006年年1-8月份，全市别墅月份，全市别墅供应量供应量17882881788288平方米平方米，成交总量，成交总量16363561636356平平方米方米，供求比，供
5、求比1.091.09：1 1，供需相对平衡。，供需相对平衡。 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构2 2、价格走势、价格走势20052005年全市别墅均价年全市别墅均价1242512425元元/ /平方米，其中平方米，其中7 7月月1374013740元元/ /平方米和平方米和1212月月1454214542元元/ /平方米，平方米，出现全年两个最高点。出现全年两个最高点。20062006年年1-101-10月全市场别墅均价月全市场别墅均价1285212852元元/
6、 /平方米平方米，6 6月份均价达到全年月份均价达到全年最高最高1559415594元元/ /平方米。平方米。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构三、独栋别墅市场分析三、独栋别墅市场分析20062006年年1-101-10月全市独立别墅供月全市独立别墅供应量应量581874581874平方米，成交量平方米，成交量719545719545平方平方米，供求比为米，供求比为0.8:10.8:1。20062006年年1-101-10月成交量不呈稳步上升趋势，月成交量不呈稳步
7、上升趋势，在在5 5月份月成交独栋别墅已突月份月成交独栋别墅已突破破1010万平方米，万平方米，6 6月逆市上扬再次达到新高，超过月逆市上扬再次达到新高，超过1313万平方米万平方米7-87-8二二个月受季节的影响，成交量有所下滑。个月受季节的影响，成交量有所下滑。1 1、供需分析、供需分析2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构2 2、价格走势、价格走势20062006年年1-101-10月全市独立别墅成交均价月全市独立别墅成交均价1743617436元元/ /平方米
8、平方米，其中其中1-6月份均月份均价价17336元元/平方米，比平方米，比7-10月份均价低月份均价低200元元/平方米。平方米。 整体价格上升幅度集中在整体价格上升幅度集中在4 4月份的月份的1.61.6万元平方米万元平方米，逐步上升到，逐步上升到6 6月份月份实现均价实现均价2.02.0万元平方米万元平方米。7 7、8 8月份整体价格出现有所下滑，均价为月份整体价格出现有所下滑，均价为1793717937元元/ /平方米。平方米。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划
9、机构四、独栋别墅需求情况四、独栋别墅需求情况从成交面积段来分析，独立别墅成交量最大的面积区间为从成交面积段来分析，独立别墅成交量最大的面积区间为 250-300250-300平方平方米米 和和 300-350300-350平方米平方米，这和购买客户对别墅的总价的承受能力有着正，这和购买客户对别墅的总价的承受能力有着正比关系，由此来看比关系，由此来看全市独立别墅结构特征中经济型的小面积独立别墅需全市独立别墅结构特征中经济型的小面积独立别墅需求旺盛。求旺盛。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商
10、深圳华信基业营销策划机构从总价方面来看，从总价方面来看，独立别墅独立别墅主力总价是主力总价是300-500300-500万元万元/ /套套，从成交总价，从成交总价的特征可以明显看出，市场对高端别墅具有一定需求量，然而经济型的特征可以明显看出，市场对高端别墅具有一定需求量，然而经济型独立别墅市场热消的总价范围是在独立别墅市场热消的总价范围是在300-400300-400万元万元/ /套套。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构五、松江别墅市场分析五、松江别墅市场分析从市
11、场供需方面来看，从市场供需方面来看，20062006年年1-101-10月松江独立别墅累计新增供应量月松江独立别墅累计新增供应量118548118548平方米，累计成交量平方米，累计成交量161629161629平方米，供需比为平方米，供需比为0.73:10.73:1，市场市场需求明显大于供应，由此可以看出松江独立别墅需求旺盛。需求明显大于供应，由此可以看出松江独立别墅需求旺盛。1 1、供需分析、供需分析2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构2 2、价格走势、价格走势
12、20062006年年1-101-10月份松江独立别墅成交均价月份松江独立别墅成交均价1621416214元元/ /平方米平方米，4 4月份和月份和7 7月份受到松江低价别墅格板块成交量大的影响，导致月份受到松江低价别墅格板块成交量大的影响，导致成交均成交均价仅分别为价仅分别为1268512685元平方米和元平方米和1309213092元元/ /平方米，平方米，总体来看，总体来看，1-101-10月松江独立别墅价格还是呈现稳步上升的态势。月松江独立别墅价格还是呈现稳步上升的态势。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房
13、地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构六、松江独栋需求分析六、松江独栋需求分析从从成成交交面面积积来来看看，独独立立别别墅墅面面积积范范围围在在250-300250-300平平方方米米面面积积最最受受市场欢迎。市场欢迎。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构从成交总价来看，从成交总价来看，300-400300-400万万/ /套套的独立别墅在松江位居第一，由于的独立别墅在松江位居第一，由于高端别墅板块位于松江区内，因此高端别墅板块位于松江区内，因此70070
14、0万万/ /以上以上的别墅也成为该区域的别墅也成为该区域成交的热点。成交的热点。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构七、佘山别墅市场分析七、佘山别墅市场分析1 1、市场概述、市场概述随随着着上上海海紫紫园园、世世茂茂佘佘山山庄庄园园、佘佘山山高高尔尔夫夫、佘佘山山月月湖湖、中中凯凯佘佘山山别别墅墅、上上海海晶晶园园、佘佘山山宝宝石石、佘佘山山银银湖湖、佘佘山山3 3号号以以及及本本项项目目等等十十多多个个高高档档别别墅墅项项目目的的开开发发，佘佘山山已已经经成成为为
15、上上海海顶顶级级居居住住的的区区域域，总总体体规规模模达达到到近近 8080万平方米。万平方米。区域售价均价格从当初的区域售价均价格从当初的1000010000元元/ /平方米上升到现在平方米上升到现在3500035000元平方米。元平方米。目前佘山别墅板块，目前佘山别墅板块，主力房型面积一般在主力房型面积一般在600-800600-800平方米之间，平方米之间，在售别墅均价在在售别墅均价在16000-5000016000-50000元元/ /平方米左右，平方米左右，主力总价保持在主力总价保持在10001000万万-3000-3000万之间，万之间，私家花园占地在私家花园占地在3-43-4亩之
16、间亩之间, ,在佘山别墅的购买人群中，外省人士占到了五成以上在佘山别墅的购买人群中，外省人士占到了五成以上2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构2、区域供应、区域供应我们锁定区域分析范围为上海紫园、佘山高尔夫、世茂佘山山庄、我们锁定区域分析范围为上海紫园、佘山高尔夫、世茂佘山山庄、银湖别墅、佘山三号、上海晶园和月湖山庄。银湖别墅、佘山三号、上海晶园和月湖山庄。从上图可以看出，区域内别墅供应总量为从上图可以看出，区域内别墅供应总量为803102803102平方米，约平方
17、米，约11561156套套。（包括目前已经售出面积），（包括目前已经售出面积），2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构3、区域成交、区域成交区域累计成交均价区域累计成交均价22928元元/平方米平方米,统计口径不包括佘山三号累积均价统计口径不包括佘山三号累积均价24230元平方米元平方米统计口径不包括佘山三号和银湖别墅均价统计口径不包括佘山三号和银湖别墅均价26698元平方米元平方米2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：
18、69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构0606年成交年成交7 7套，成交均价套，成交均价4889748897元元/ /平方米平方米，0606年成交价格比年成交价格比0505上涨了上涨了57.73%57.73%。0505年成交年成交2 2套，成交均价套，成交均价3100031000元元/ /平方米。平方米。、区域楼盘成交分析、区域楼盘成交分析世茂庄园世茂庄园20052005年年1010月开盘以来，月开盘以来，共成交共成交9 9套，套，平均成交均价平均成交均价4560045600元元/ /平方米平方米 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0
19、755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构月湖山庄月湖山庄20042004年年6 6月开盘以来，月开盘以来，共成交共成交1515套，套，平均成交均价平均成交均价1679016790元元/ /平方米，平方米，0606年成交年成交5 5套，成交均价套，成交均价1851218512元元/ /平方米平方米, ,比比0505年下降了年下降了%2.91%2.91， 0505年成交年成交6 6套，成交均价套，成交均价1906619066元元/ /平方米平方米, ,比比0404年上升了年上升了14.03%14.03%， 0404年成交年成交
20、4 4套，成交均价套，成交均价1275512755元元/ /平方米平方米. .2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构上海晶园上海晶园20052005年年4 4月开盘以来，月开盘以来，共成交共成交3232套，套，平均成交均价平均成交均价2618226182元元/ /平方米，平方米，0606年成交年成交1717套，成交均价套，成交均价2802228022元元/ /平方米平方米, ,比比0505年上升了年上升了15.51%15.51%0505年成交年成交1515套，成交均价
21、套，成交均价2426024260元元/ /平方米平方米. .2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构4、区域未来供应、区域未来供应 区域未来将有区域未来将有874874套别墅分批推向市场，直接和我们项目产生竞争的套别墅分批推向市场，直接和我们项目产生竞争的将是佘山三号的剩下的将是佘山三号的剩下的253253套小独栋别墅。套小独栋别墅。备注：银湖别墅由于其销售的时间性，因此未来供应套数要比图表显备注：银湖别墅由于其销售的时间性，因此未来供应套数要比图表显示数字少很多。示数
22、字少很多。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构案名案名开盘时间开盘时间总建总建容积率容积率报价报价成交价成交价面积面积在售主力在售主力面积面积0606年成交年成交套数套数佘山板块佘山板块上海紫园上海紫园03.1160.174500059300420-1200封盘封盘佘山月湖佘山月湖山庄山庄04.560.142500018512422-130050-8505佘山高尔佘山高尔夫别墅夫别墅04.790.063500036500370-1500400-70018上海晶园上海
23、晶园05.44.60.22500026182400-1000450-60015世茂佘山世茂佘山庄园庄园05.180.14000048897470-1100470-7008泗泾板块泗泾板块佘山佘山3 3号号06.906.93.23.20.390.3916000-16000-18000180001645016450214-330214-330314-330314-3306262云顶别墅云顶别墅二期二期04.6100.231250013572450-570450-5501佘山银湖佘山银湖二期二期05.9110.261800015640310-667405-60042洞泾板块洞泾板块保利十二保利十二橡
24、树橡树05.1080.51200011027204-319226-28040赵巷板块赵巷板块古北佘山古北佘山别墅别墅04.970.221800018280280-570280-36042恒联名人恒联名人世家世家04.170.251700015000360-470360-43045中海翡翠中海翡翠湖案湖案04.1180.231500015270330-570330-350265、区域板块分析、区域板块分析 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构案名案名 单价（元单价（元
25、/ /平方米）平方米）1000010000以以下下1000-1000-120001200012000-12000-150001500015000-15000-180001800018000-18000-200002000020000-20000-25000250002500025000以上以上佘山板块佘山板块上海紫园上海紫园佘山月湖山庄佘山月湖山庄佘山高尔夫别佘山高尔夫别墅墅上海晶园上海晶园世茂佘山庄园世茂佘山庄园泗泾板块泗泾板块佘山佘山3 3号号云顶别墅二期云顶别墅二期佘山银湖二期佘山银湖二期洞泾板块洞泾板块保利十二橡树保利十二橡树赵巷板块赵巷板块古北佘山别墅古北佘山别墅恒联名人世家恒联名人
26、世家中海翡翠湖案中海翡翠湖案从单价方面来看，从单价方面来看，佘山板块内大面积的独栋别墅售价都在佘山板块内大面积的独栋别墅售价都在2500025000元元/ /平方米以上，平方米以上，周边他板块别墅价格幅度比较大，周边他板块别墅价格幅度比较大，主要集中在主要集中在16000-2000016000-20000元元/ /平方米。平方米。单价分析单价分析2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构案名案名 主力面积（平方米）主力面积（平方米）250250以下以下250-250-30
27、0300300-400300-400400-500400-500500-600500-600600-800600-800800800以上以上佘山板块佘山板块上海紫园上海紫园佘山月湖山庄佘山月湖山庄佘山高尔夫别佘山高尔夫别墅墅上海晶园上海晶园世茂佘山庄园世茂佘山庄园泗泾板块泗泾板块佘山佘山3 3号号云顶别墅二期云顶别墅二期佘山银湖二期佘山银湖二期洞泾板块洞泾板块保利十二橡树保利十二橡树赵巷板块赵巷板块古北佘山别墅古北佘山别墅恒联名人世家恒联名人世家中海翡翠湖案中海翡翠湖案从主力面积方面来看，从主力面积方面来看，佘山区域大独栋别墅面积多集中在佘山区域大独栋别墅面积多集中在600600平方米以上，平
28、方米以上，其他项目主力面积集中在其他项目主力面积集中在400-600400-600平方米，相对小独栋别墅面积多集中在平方米，相对小独栋别墅面积多集中在220-300220-300平方米平方米，符合市场主流。，符合市场主流。主力面积分析主力面积分析2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构案名案名 主力总价（万元主力总价（万元/ /套）套）300300以以下下300-300-350350350-350-400400400-400-450450450-450-50050050
29、0-500-550550550-550-600600650-650-700700700-700-800800800800以以上上佘佘山山板板块块上海紫园上海紫园佘山月湖山庄佘山月湖山庄佘山高尔夫别墅佘山高尔夫别墅上海晶园上海晶园世茂佘山庄园世茂佘山庄园泗泗泾泾板板块块佘山佘山3 3号号云顶别墅二期云顶别墅二期佘山银湖二期佘山银湖二期洞洞泾泾板板块块保利十二橡树保利十二橡树赵赵巷巷板板块块古北佘山别墅古北佘山别墅恒联名人世家恒联名人世家中海翡翠湖案中海翡翠湖案从主力总价方面来看，从主力总价方面来看，佘山区域大独栋别墅总价都在佘山区域大独栋别墅总价都在800800万元以上，其他项目的万元以上，其他
30、项目的主力总价也集中在主力总价也集中在500-800500-800万元，万元，佘山佘山3 3号由于面积控制比较小，号由于面积控制比较小，因此总价控制因此总价控制在在400-550400-550万元间。万元间。总价分析总价分析2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构八、小独栋别墅市场特征八、小独栋别墅市场特征 随随着着别别墅墅用用地地停停批批影影响响的的逐逐渐渐体体现现和和购购房房者者对对生生活活质质量量追追求求的的进进一一步步提提升升，未未来来的的一一段段时时间间之之内
31、内，在在近近郊郊配配套套较较完完善善、具具有有一一定定区区位位和和交交通通优优势势的的区区域域内内，小小独独栋栋及及经经济济型型别别墅墅将将会会继继续续受受到到大大部部分分市区改善性购房客户的广泛追捧。市区改善性购房客户的广泛追捧。市市场场供供应应量量为为数数不不多多，目目前前以以佘佘山山三三号号最最为为热热销销，总总体体供供应应楼楼盘盘个个数约数约6 6个左右；个左右；购买客户比较偏爱实际使用面积达到购买客户比较偏爱实际使用面积达到350350平方米左右的户型设计；平方米左右的户型设计；基于客户对面积的需求，小独栋产品合理的控制了建筑面积，用赠基于客户对面积的需求，小独栋产品合理的控制了建筑
32、面积，用赠送地下阳光室方式，使得实际使用面积在送地下阳光室方式，使得实际使用面积在350350平方米左右，在使用平方米左右，在使用功能齐全的基础上，有合理的控制了总价，赢得市场的追捧。功能齐全的基础上，有合理的控制了总价，赢得市场的追捧。 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构项目名称：好世麒麟园项目名称：好世麒麟园地理位置：金都路100弄88支弄，发展商：上海好世置业有限公司，占地面积：15.7万平方米，总建筑面积：5.4万平方米，容积率：0.35，建筑类型：小独栋
33、别墅，房型面积：房型面积：220-300220-300平方米，每户赠送平方米，每户赠送100-130100-130平方米地下阳光室平方米地下阳光室，总户数：221，目前售价：均价15000元/平方米，上市时间：2005年6月，当时均价12000元/平方米，累计成交均价：累计成交均价：1361613616元元/ /平方米平方米，周边区域独立别墅售价：1000016000元/平方米，主力房型：建筑面积240平方米，地下阳光室120平方米， 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策
34、划机构点评：点评：本项目在产品定位方面与周边别墅做了明显的区隔，本项目在产品定位方面与周边别墅做了明显的区隔，首先从建筑面积上要首先从建筑面积上要比周边别墅小比周边别墅小80-10080-100平方米，但是通过赠送地下阳光室的方式，平方米，但是通过赠送地下阳光室的方式，使得实际使得实际使用面积和房型功能布置和周边楼盘基本无很明显差异使用面积和房型功能布置和周边楼盘基本无很明显差异，（区域别墅建筑（区域别墅建筑面积供应范围在面积供应范围在320-450320-450平方米），平方米），这样的产品设计，在总价方面得以合这样的产品设计，在总价方面得以合理的控制。理的控制。在总价优势方面，本项目主力总
35、价控制在总价优势方面，本项目主力总价控制260-360260-360万元万元/ /套，相比套，相比区域别墅区域别墅380-540380-540万元万元/ /套的总价范围具有明显的价格优势。套的总价范围具有明显的价格优势。在区域竞争过在区域竞争过程中占据上风，使该项目开盘四个月就取得近程中占据上风，使该项目开盘四个月就取得近7070套的成交业绩。套的成交业绩。主力房型：建筑面积主力房型：建筑面积240240平方米，地下阳光室平方米，地下阳光室120120平方米，平方米， 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销
36、策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构北京参考项目北京参考项目项目名称：独墅逸致项目名称：独墅逸致地理位置：北京大兴区京开高速庞各庄出口薛营桥发展商：北京兴港房地产开发有限公司占地面积：48.6平方米，二期20万平方米总建筑面积：13.9平方米，二期4.9万平方米容积率：0.29总户数：二期197建筑类型：小独栋别墅房型面积：房型面积：220-300220-300平方米，主力面积平方米，主力面积230230平方米，附送平方米，附送100100平方米左右地下室，平方米左右地下室，每一栋别墅均规划了每一栋别墅均规划了300300-1000-1000的私家庭院的私家庭院销售均价：8500元/平方米
37、上市时间：2005年11月项目区域销售价格：70009000元平方米 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构主力房型：建筑面积主力房型：建筑面积230230平方米，地下阳光室平方米，地下阳光室100100平方米，平方米， 点评：点评：该项目位于北京城南区域，从区域位置上分析并非属于北京传统别墅聚集该项目位于北京城南区域，从区域位置上分析并非属于北京传统别墅聚集区域，区域，在主力建筑面积方面更是合理的控制在在主力建筑面积方面更是合理的控制在200-260200-260方
38、面，（区域别墅方面，（区域别墅主力建筑面积主力建筑面积350-420350-420平方米），每户增送平方米），每户增送100100平方米左右半地下阳光室，平方米左右半地下阳光室，其次另一卖点是每户赠送的花园面积不逊于周边大面积别墅产品，其次另一卖点是每户赠送的花园面积不逊于周边大面积别墅产品，花园赠花园赠送面积达到送面积达到300-1000300-1000平方米，从而真正的将本产品做到了平方米，从而真正的将本产品做到了“小独栋、大庭小独栋、大庭院、高品质院、高品质”的楼盘的楼盘, ,从而在区域市场中独领风骚。从而在区域市场中独领风骚。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755
39、-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构深圳参考项目深圳参考项目项目名称：观澜湖项目名称：观澜湖地理位置：宝安区观澜镇高尔夫大道，开发商：深圳观澜湖房地产开发有限公司，占地面积：37687平方米，总建筑面积：17122平方米，容积率：0.45房型面积：438平方米A型、600平方米B型、330平方米H型、403平方米J型，开盘时间：2004年5月历史销售均价：25000元/平方米，最新开盘时间：2006年10月，目前销售均价：35000元/平方米，带装修， 点评：点评： 通通过过对对观观澜澜湖湖项项目目的的分分析析，我我们们项项
40、目目有有些些地地方方可可以以借借鉴鉴引引用用，其其一一，观观澜澜湖湖依依靠靠高高尔尔夫夫球球场场作作为为最最大大的的卖卖点点，我我们们在在自自然然资资源源方方面面真真正正位位于于佘佘山山山山脚脚下下，产产品品具具有有一一定定的的稀稀缺缺性性；其其二二在在建建筑筑立立面面风风格格上上面面，我我们们可可以以同同样样运运用用石石材材到到顶顶的的做做法法，真真正正体体现现小小独独栋栋别别墅墅在在佘佘山山区区域域的的品品质质和和档档次次, ,石石材材的的运运用用适适当当的的增增加加了了一一定定的的成成本本, ,但但是是对对于于今今后后的的售售价价具具有有重重要要意意义义. .2007房地产策划大全策划必
41、备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构小小 结结: 佘山佘山3 3号以号以220-330220-330平方米平方米的精致小独栋别墅向佘山传统的豪宅挑战。的精致小独栋别墅向佘山传统的豪宅挑战。380380万元起价万元起价，主力总价控制在，主力总价控制在450450万元左右万元左右，象这样的小独栋别墅，象这样的小独栋别墅拥有很大的市场潜力。拥有很大的市场潜力。由于政府停止别墅用地批租，近几年内市场不会出现新增别墅地块由于政府停止别墅用地批租，近几年内市场不会出现新增别墅地块出让出让,别墅用地因此更显
42、稀缺；别墅用地因此更显稀缺；独立别墅市场明显呈现出供不应求态势独立别墅市场明显呈现出供不应求态势, ,市场成交价格稳步上升；市场成交价格稳步上升；对于独立别墅面积合理控制在对于独立别墅面积合理控制在250-350250-350平方米之间平方米之间，总价方面控制，总价方面控制在在500500万万/ /套以内套以内，更是深受客户的喜爱。更是深受客户的喜爱。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构别墅产品定位篇别墅产品定位篇Product orientationProduct
43、 orientation2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构1 1、StrengthStrength竞争优势分析：竞争优势分析：竞争优势分析：竞争优势分析： 紧依佘山的景观、空气指数。紧依佘山的景观、空气指数。 邻近佘山镇，日常生活配套设施便捷。邻近佘山镇，日常生活配套设施便捷。 地块东侧为旅游集散地，商业价值高。地块东侧为旅游集散地，商业价值高。一、本地块的一、本地块的SWOT2 2、WeaknessWeakness竞争劣势分析：竞争劣势分析：竞争劣势分析：竞争劣
44、势分析： 地块四周环境、背山、以及地块本身的地块四周环境、背山、以及地块本身的不完整型造成品质上的缺陷。不完整型造成品质上的缺陷。3 3、OpportunityOpportunity机会点分析：机会点分析：机会点分析：机会点分析：佘山佘山3号号小面积别墅小面积别墅的热销，打破了本的热销，打破了本板块只做大面积、高总价的豪宅别墅的板块只做大面积、高总价的豪宅别墅的格局。为本项目的多样性产品规划提供格局。为本项目的多样性产品规划提供了重要的了重要的市场参考样本市场参考样本。4 4、ThreatThreat威胁点分析威胁点分析威胁点分析威胁点分析：“佘山佘山3号号“”成为新一轮开发别墅项目成为新一轮
45、开发别墅项目的经典榜样，在赵巷、朱家角等地都有的经典榜样，在赵巷、朱家角等地都有类似的项目进入建设，类似的项目进入建设，明年会有一定量明年会有一定量的同质产品面市，在一定程度上形成客的同质产品面市，在一定程度上形成客户的分流和产品的大众化户的分流和产品的大众化。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构主要主要风险解决关解决关键系列宏系列宏观调控造成控造成市市场观望、成交不望、成交不活活跃(市市场)切准目切准目标客客户购买心理，度身定制，心理，度身定制，强强化化产品的生品
46、的生命力命力与佘山与佘山3号号同同类同同质化化带来的市来的市场竞争争(产品品)从从产品品细节、软件服件服务等，做等，做佘山佘山3号的升号的升级版版容易容易产生佘山生佘山3号的号的后后续项目目印象，从印象，从而而难以提升本以提升本项目的形象目的形象(推广推广)以以完全不同完全不同的形象、推广手法形成明的形象、推广手法形成明显差异差异市市场不景气造成不景气造成粗放式粗放式推广投放，推广投放，成成本上升本上升(销售手段售手段)打破打破传统坐坐销方式，采用方式，采用精准的精准的营销，直接找到目，直接找到目标客客户5、本项目将面对的主要风险和解决关键：、本项目将面对的主要风险和解决关键：2007房地产策
47、划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构二、目标客户锁定二、目标客户锁定从各地方各区域客户购买上海别墅的用途来看，主要分为从各地方各区域客户购买上海别墅的用途来看，主要分为3种类型：种类型：日居型、出租型、储备型日居型、出租型、储备型 日居型日居型 以日常居住为主。看中别墅社区与上班工作地点、城市附中心的距以日常居住为主。看中别墅社区与上班工作地点、城市附中心的距离，及必经道路的通畅情况。注重社区周边的日常生活配套设施和人气离，及必经道路的通畅情况。注重社区周边的日常生活配套设施和人气
48、指数。注重有限居住空间的充分利用，注重性价比。比如：指数。注重有限居住空间的充分利用，注重性价比。比如：闵行虹梅南闵行虹梅南路别墅板块、松江新桥别墅板块路别墅板块、松江新桥别墅板块等。等。1、购买原因分析、购买原因分析2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 投资出租型投资出租型 以长期投资为目的，一般都出租给来沪长期工作的外籍高管人士。以长期投资为目的，一般都出租给来沪长期工作的外籍高管人士。 这类业主非常关注别墅社区与上海各大经济开发区的区位关系，以这类业主非常关注
49、别墅社区与上海各大经济开发区的区位关系，以及开发区中的入驻企业。选择的别墅物业往往具有密度低、环境营造较及开发区中的入驻企业。选择的别墅物业往往具有密度低、环境营造较好、室内和花园面积较大、有知名的物业管理公司。比如：好、室内和花园面积较大、有知名的物业管理公司。比如：浦东汤臣高浦东汤臣高尔夫别墅尔夫别墅等。等。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 储备型储备型 长期持有、具有强劲升值潜力的不动产。作为闲暇时的短期居住长期持有、具有强劲升值潜力的不动产。作为闲暇时的
50、短期居住（5+2型），也可能暂时空置，作为今后的日常居所。这类业主看好别型），也可能暂时空置，作为今后的日常居所。这类业主看好别墅所在板块今后的升值前景，注重周边天然资源的不可复制性和区域的墅所在板块今后的升值前景，注重周边天然资源的不可复制性和区域的发展动态。比如：发展动态。比如：淀山湖周边别墅淀山湖周边别墅。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 作为我们佘山板块的小独栋别墅，更吸引上述哪作为我们佘山板块的小独栋别墅，更吸引上述哪种类型的客户选购？种类型的客户选购
51、？纵观上海房地产市场，别墅大致分布在：纵观上海房地产市场，别墅大致分布在：（1）青浦）青浦318国道沿线别墅板块国道沿线别墅板块（2）浦东新区别墅板块；）浦东新区别墅板块；（3）新闵别墅板块；）新闵别墅板块；（4）松江九亭、泗泾别墅板块；）松江九亭、泗泾别墅板块；（5）松江佘山别墅板块。）松江佘山别墅板块。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 318国道别墅板块国道别墅板块 一个比较一个比较传统的别墅区传统的别墅区，向外延伸到外销房比较集中的，向外延伸到外销房比较集
52、中的古北住宅区，古北住宅区，毗邻虹桥机场、虹桥开发区毗邻虹桥机场、虹桥开发区，沿延安高架出入沪青平公路，交通极为便，沿延安高架出入沪青平公路，交通极为便捷。从某种角度上讲，成为了虹桥别墅的延伸段。西区工作的高管、外捷。从某种角度上讲，成为了虹桥别墅的延伸段。西区工作的高管、外籍人士一般会选择此板块作为自己的日常居所，籍人士一般会选择此板块作为自己的日常居所，因此日居、出租、储备因此日居、出租、储备类型比例都差不多类型比例都差不多。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构
53、 浦东别墅板块浦东别墅板块 浦东是上海别墅发展较晚的区域，但随着浦东开发，进入全面的金融、浦东是上海别墅发展较晚的区域，但随着浦东开发，进入全面的金融、贸易、产业等功能型开发阶段，陆家嘴金融贸易区、金桥进出口加工区的贸易、产业等功能型开发阶段，陆家嘴金融贸易区、金桥进出口加工区的成熟，带动大量外资机构的境外人士涌入，相应对高品质居住场所的需求成熟，带动大量外资机构的境外人士涌入，相应对高品质居住场所的需求也同时增加。以也同时增加。以Links、汤臣高尔夫别墅为代表的顶端别墅聚集了在沪工作、汤臣高尔夫别墅为代表的顶端别墅聚集了在沪工作、投资的境外高层人士。投资的境外高层人士。 目前浦东主要的别墅
54、板块有金桥目前浦东主要的别墅板块有金桥-外高桥板块、碧云板块、张江板块、外高桥板块、碧云板块、张江板块、康桥板块、南六公路沿线等。康桥板块、南六公路沿线等。 前三板块中的业主用作出租的比例相当高。前三板块中的业主用作出租的比例相当高。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 新闵别墅板块新闵别墅板块 95年地铁一号线延伸段的建成通车；沪闵路高架的建成；沪杭高速年地铁一号线延伸段的建成通车；沪闵路高架的建成；沪杭高速公路的建成；公路的建成；4号线快速感到的建成通车。号线快
55、速感到的建成通车。 从从99年起已向外区域扩散，都市路一带开发的年起已向外区域扩散，都市路一带开发的“樱园樱园”、“君临天君临天下下”等别墅作为等别墅作为“新闵别墅区新闵别墅区”的补充，开发联体别墅，以总价优势获的补充，开发联体别墅，以总价优势获得市场成功，成为新闵别墅区的延伸板块。得市场成功，成为新闵别墅区的延伸板块。 此板块别墅总体品质不高，多为叠加、联排，以日常居住为主体。此板块别墅总体品质不高，多为叠加、联排，以日常居住为主体。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策
56、划机构 九亭、泗泾别墅板块九亭、泗泾别墅板块 九亭、泗泾别墅区发展起源于九亭、泗泾别墅区发展起源于99年，年， “新上海弄里人家新上海弄里人家”、“半岛半岛花园花园”、“北美经典北美经典”等一批联体别墅，以等一批联体别墅，以2500元元/M2左右的价格闯入左右的价格闯入上海别墅市场，号称上海别墅市场，号称“市中心的公寓市中心的公寓=九亭的别墅九亭的别墅”，以总价优势，吸引以总价优势，吸引了大批追求别墅生活的购房者，启动了九亭镇的别墅开发热潮。了大批追求别墅生活的购房者，启动了九亭镇的别墅开发热潮。 九亭别墅市场区域，因为交通条件较为理想，将来的九亭别墅市场区域，因为交通条件较为理想，将来的R4
57、线也将经过线也将经过本区域，但由于飞机噪声影响，自身开发理念的不成熟，九亭镇别墅板本区域，但由于飞机噪声影响，自身开发理念的不成熟，九亭镇别墅板块，已成为上海最为集中的低总价别墅市场。块，已成为上海最为集中的低总价别墅市场。 也是改善居住品质、生活质量的日居型别墅。也是改善居住品质、生活质量的日居型别墅。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 松江佘山别墅板块松江佘山别墅板块 自古以来以风光绮丽，山上多茂林秀竹，奇石名泉，鸟语花香，更有自古以来以风光绮丽，山上多茂林秀
58、竹，奇石名泉，鸟语花香，更有丰富的历史胜迹，成为了人文环境和自然环境的胜地。丰富的历史胜迹，成为了人文环境和自然环境的胜地。 高端产品的需求，交通条件的支持高端产品的需求，交通条件的支持沪青平高速公路，沪青平高速公路，拥有上海仅拥有上海仅有的山景和相关配套设施。有的山景和相关配套设施。佘山这一佘山这一“国际自然山水居住区国际自然山水居住区”成为了上海成为了上海楼市上真正的豪宅。楼市上真正的豪宅。 作为日常居住，作为日常居住，通勤时间通勤时间远远超过沪青平公路板块；远远超过沪青平公路板块； 作为投资出租，则作为投资出租，则周边缺乏周边缺乏类似张江、金桥开发区的国际大企业。类似张江、金桥开发区的国
59、际大企业。 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构结论：结论：结论：结论： 因此，本项目客源的购买动机因此，本项目客源的购买动机以以“储备型储备型”为主体为主体，即看好板块的价，即看好板块的价值，目前作为短期居住用，或暂时空置不用，作今后养生居所（值，目前作为短期居住用，或暂时空置不用，作今后养生居所（5+2型）。型）。 由于本项目地理位置既靠近佘山镇，自身又拥有一定面积的商业广场，由于本项目地理位置既靠近佘山镇，自身又拥有一定面积的商业广场，且由丰富商业经营经验的弘
60、基公司主理整体的商业运营，且由丰富商业经营经验的弘基公司主理整体的商业运营，整体的日常居住整体的日常居住氛围要比其他佘山别墅项目更为适宜氛围要比其他佘山别墅项目更为适宜。因此本项目的主力客户。因此本项目的主力客户“储备储备型型”客户在客户在今后的几年中逐步会转化为今后的几年中逐步会转化为“日居型日居型”。 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构2、锁定购买客群、锁定购买客群 通常根据社会人群的收入、消费习惯、经济地位等，可将他们划分通常根据社会人群的收入、消费习惯、经
61、济地位等，可将他们划分为五个层次：为五个层次： 将目标消费群体的特质进行归纳提炼，形成将目标消费群体的特质进行归纳提炼，形成本案的主力客源定位如下本案的主力客源定位如下：事业成功、收入丰厚的事业成功、收入丰厚的事业成功、收入丰厚的事业成功、收入丰厚的上等阶级和中上等阶级上等阶级和中上等阶级上等阶级和中上等阶级上等阶级和中上等阶级顶顶 层层中等阶层中等阶层下等阶层下等阶层上等阶层上等阶层中上等阶层中上等阶层本本 项项 目目终终 端端 目目标客户标客户2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华
62、信基业营销策划机构3、目标客群对于佘山别墅的欲望和需求、目标客群对于佘山别墅的欲望和需求（天地行百份问卷调查结论）（天地行百份问卷调查结论）看中看中佘山的不可复制的天然环境，以及别墅圈价值佘山的不可复制的天然环境，以及别墅圈价值上海顶级上海顶级别墅的聚落，一种身份的象征别墅的聚落，一种身份的象征。注重建筑风格和立面效果，喜欢具有品质感的物业产品。注重建筑风格和立面效果，喜欢具有品质感的物业产品。注重物业管理公司，希望能注重物业管理公司，希望能提供一定的酒店服务、物业托管、园提供一定的酒店服务、物业托管、园林托管服务林托管服务。便于业主节假日居住时不用亲自打扫，庭院也有定。便于业主节假日居住时不
63、用亲自打扫，庭院也有定期的修剪维护。期的修剪维护。会所内的活动设施能与度假、休闲、另类疗法、教育、交流相结会所内的活动设施能与度假、休闲、另类疗法、教育、交流相结合，项目内容贵精不贵多，会所空间格局能与山景相融合。合，项目内容贵精不贵多，会所空间格局能与山景相融合。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构4、本案目标客户的形象勾勒、本案目标客户的形象勾勒（天地行百份问卷调查结论）（天地行百份问卷调查结论）年龄在年龄在3545岁。岁。高薪收入或私营业主高薪收入或私营业主，
64、家庭年收入在，家庭年收入在70万以上。万以上。多代或多子女家庭结构多代或多子女家庭结构，并饲养宠物。，并饲养宠物。购房过程中，家庭购房过程中，家庭女性意见女性意见较关键。较关键。周一周一周四晚多应酬，周五晚回家休息、与家人团聚居多。周四晚多应酬，周五晚回家休息、与家人团聚居多。购物消费场所：友谊商城、久光、南京西路商圈等地的名品店。购物消费场所：友谊商城、久光、南京西路商圈等地的名品店。平时信息的获取：平时信息的获取： 报刊报刊新闻类：东方早报、新闻晨报新闻类：东方早报、新闻晨报 财经类财经类：财金周刊、：财金周刊、21世纪经济、经济观察等世纪经济、经济观察等 其他类：其他类：GE企业管理、商
65、业评论、服饰美容、旅游等企业管理、商业评论、服饰美容、旅游等 电台电台交通台、交通台、101.7或或103.7音乐台音乐台 电视电视财经频道、新闻频道财经频道、新闻频道 网络网络163、YAHOO、SINA 其他渠道其他渠道圈内朋友圈内朋友、银行电信卡友刊物、各种形式的展示会、银行电信卡友刊物、各种形式的展示会2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构三、产品定位三、产品定位产品定位品定位利弊利弊简分分大独大独栋型型利：能提升开利：能提升开发商的品牌知名度商的品牌知名度弊
66、：气弊：气质不符，区域不符，区域竞争激烈，争激烈，销势缓慢，慢，资金回金回笼周期周期长。独独栋、双拼、双拼、联排混搭型排混搭型利：利：产品多品多样弊：降低弊：降低产品的整体品品的整体品质；佘山；佘山别墅价格、居住模墅价格、居住模式与式与联排客群排客群购房行房行为存在一定的不匹配。存在一定的不匹配。纯粹小独粹小独栋型型利：市利：市场稀缺；在品稀缺；在品质不打折扣的前提下，降低不打折扣的前提下，降低进入佘山富豪圈的准入入佘山富豪圈的准入门槛。弊：佘山弊：佘山3号号竞争争2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划
67、资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 结合产品独特的地理位置、区域价值和目标客户的分析，我们认为结合产品独特的地理位置、区域价值和目标客户的分析，我们认为最打动客户最打动客户项目最为核心的价值是：佘山脚下的顶级别墅圈（即：项目最为核心的价值是：佘山脚下的顶级别墅圈（即：富豪圈）。富豪圈）。 由此，我们对本案产品的定位为：由此，我们对本案产品的定位为：在佘山富豪区中，打造一个赋予豪宅气质的在佘山富豪区中，打造一个赋予豪宅气质的在佘山富豪区中，打造一个赋予豪宅气质的在佘山富豪区中，打造一个赋予豪宅气质的小独栋小独栋小独栋小独栋 臻品社区！臻品社区！臻品社区！臻品社区！定定位依据位依据: 我们认为豪
68、宅并不仅仅是以大面积、高总价作为衡量的标准；而是以我们认为豪宅并不仅仅是以大面积、高总价作为衡量的标准；而是以 “稀缺稀缺的资源、上流人士的聚落、优秀的设计、完善的人性化服务的资源、上流人士的聚落、优秀的设计、完善的人性化服务” 等综合品质来体现等综合品质来体现的。的。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构别墅产品优化篇别墅产品优化篇OptimizationOptimization2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：6
69、9031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构优化建议宗旨：优化建议宗旨：优化建议宗旨：优化建议宗旨： 由于的产品定位与由于的产品定位与“佘山佘山3号号”产品相类同，今后的竞争不可避免。产品相类同，今后的竞争不可避免。“佘山佘山3号号”在其规划、户型设计方面有其独到之处，并在实际销售中得在其规划、户型设计方面有其独到之处，并在实际销售中得到市场的认同。在我们的项目设计中完全可以到市场的认同。在我们的项目设计中完全可以“拿来主义拿来主义”，吸取其成吸取其成功的元素，并功的元素，并 进一步扩大其优势，调整不足，进一步扩大其优势，调整不足，形成形成“佘山佘山3号号”的
70、升级的升级版产品，增强产品的市场竞争力版产品，增强产品的市场竞争力。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 “ “佘山佘山佘山佘山3 3号号号号” ”分析分析分析分析 从从”佘山佘山3号号”的户型面积配比分析来看（见附表），的户型面积配比分析来看（见附表），220M2、260280M2、300M2三种面积段的数量三种面积段的数量配比较为均衡配比较为均衡；从实际销售情；从实际销售情况来看，况来看，300M2的户型去化相对较慢，的户型去化相对较慢，260280M2较受欢迎
71、较受欢迎。本项目建议本项目建议本项目建议本项目建议 南面临山，与购买大户型的客户比较看重居住风水的特点相悖；南面临山，与购买大户型的客户比较看重居住风水的特点相悖； 二期地块不完整，造成品质感下降，不利于吸引大面积的购买客户；二期地块不完整，造成品质感下降，不利于吸引大面积的购买客户；而一期排布过多大面积又会产生初期上市销售的风险。而一期排布过多大面积又会产生初期上市销售的风险。 因此我们建议户型面积配比如下：因此我们建议户型面积配比如下： 220M2 约占约占30% 260280M2 约占约占50% 300330M2 约占约占20%1、户型面积配比建议、户型面积配比建议2007房地产策划大全
72、策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构2、规划排布建议、规划排布建议 以以小组团小组团形式排布，增强邻里关系、归属感和识别性。形式排布，增强邻里关系、归属感和识别性。 大小户型穿插组合大小户型穿插组合，空间视觉变化，淡化视觉上的拥挤感，空间视觉变化，淡化视觉上的拥挤感 调整居住朝向调整居住朝向，规避南向视觉的遮挡。，规避南向视觉的遮挡。 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业
73、营销策划机构3、户型建议、户型建议 结合本项目以结合本项目以“储备型储备型”（5+2型）居住为主，日常居住为辅的居住型）居住为主，日常居住为辅的居住模式，同时又考虑到地块紧依山景，东西狭长的特点，模式，同时又考虑到地块紧依山景，东西狭长的特点，本项目建议本项目建议本项目建议本项目建议 户型格局更多样，更有情趣，既能满足若干年后日常居住的舒适度，户型格局更多样，更有情趣，既能满足若干年后日常居住的舒适度，又能体现别墅的独特性，还能创建最佳的观山、观景的视觉效果。又能体现别墅的独特性，还能创建最佳的观山、观景的视觉效果。Family House类似类似”佘山佘山3号号”，窗体面积相对不大，节能好，
74、适合，窗体面积相对不大，节能好，适合今后日居型。今后日居型。View House有大面积的窗体，适合观景。有大面积的窗体，适合观景。Holiday House室内面积不求过大，使用功能齐全，有宽阔的阳台或室内面积不求过大，使用功能齐全，有宽阔的阳台或室外平台，能尽量多的接触自然。室外平台，能尽量多的接触自然。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构Family HouseFamily House C 型：型：结合地合地块东西尺度西尺度长、南北、南北进深短的特点，可以排布
75、些深短的特点，可以排布些长面面宽的的户型。型。车库上方形成一个造型非常有趣的上方形成一个造型非常有趣的“十十”字型空字型空间。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构D 型：型：这是一款很经济、实用、功能齐全的户型，其特点是，在入口处这是一款很经济、实用、功能齐全的户型，其特点是，在入口处有一条长长的带顶回廊，在春夏、秋初，这里是观景、饮茶的好场所。有一条长长的带顶回廊，在春夏、秋初，这里是观景、饮茶的好场所。Family House 2007房地产策划大全策划必备资料
76、库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构View HouseView HouseF型：型：此款户型在南向的入口处设置了一定面积的平台，既形成室外与室此款户型在南向的入口处设置了一定面积的平台，既形成室外与室内的有效过渡，又可在平台上看日出日落。多处八角落地窗的运用更空间内的有效过渡，又可在平台上看日出日落。多处八角落地窗的运用更空间充满了温馨浪漫色彩。充满了温馨浪漫色彩。 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资
77、料提供商 深圳华信基业营销策划机构G型：型：此款房型特色在于南向的大面积的落地窗体，以及庭院前、后、中的此款房型特色在于南向的大面积的落地窗体，以及庭院前、后、中的散落分布，全方位的景观房。散落分布，全方位的景观房。View HouseView House2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 度假别墅是别墅类建筑中一个较为另类的形式，是业主真正的第二个度假别墅是别墅类建筑中一个较为另类的形式，是业主真正的第二个家。这类别墅通常建筑与风景优美、远离城市的山野之地。家。
78、这类别墅通常建筑与风景优美、远离城市的山野之地。Holiday HouseHoliday House2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 在有限的小面积中居住出舒适的豪宅别墅感觉。在有限的小面积中居住出舒适的豪宅别墅感觉。 步入花园的地下多功能空间步入花园的地下多功能空间 设置设置33.2米米左右层高的地下多功能室（左右层高的地下多功能室（120M2175M2），使），使传统的采传统的采光井光井变成可以直接通向地面花园的变成可以直接通向地面花园的下沉式小庭院下沉式小
79、庭院。 扩大厨房采光面，并设置扩大厨房采光面，并设置早餐区域早餐区域，便于家人在小空间内的交流。，便于家人在小空间内的交流。 相对大面积的户型，在进门的相对大面积的户型，在进门的玄关处玄关处可设置一定可设置一定空间的挑空空间的挑空 确保确保1层无障碍的生活空间层无障碍的生活空间 适当加高楼层挑高尺度适当加高楼层挑高尺度 温馨、情调的八角窗温馨、情调的八角窗4、居所内部格局建议、居所内部格局建议2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构5、住宅立面风格、住宅立面风格方案一：
80、海派花园老洋房风格方案一：海派花园老洋房风格方案一：海派花园老洋房风格方案一：海派花园老洋房风格 近年来，海派花园老洋房因其独特而近年来，海派花园老洋房因其独特而鲜明的风格、鲜明的风格、深厚的历史底蕴和文化内涵深厚的历史底蕴和文化内涵得到许多地产开发商的重新挖掘和改造。得到许多地产开发商的重新挖掘和改造。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构方案二：大面积石材铺装的新古典主义风格方案二：大面积石材铺装的新古典主义风格方案二：大面积石材铺装的新古典主义风格方案二：大面积
81、石材铺装的新古典主义风格选用选用大面积石材铺装大面积石材铺装的新古典主义，显示出的新古典主义，显示出一种豪宅的质感一种豪宅的质感。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构6、环保节能技术的运用、环保节能技术的运用 倡导消费环保住宅的倡导消费环保住宅的“全寿命成本全寿命成本”概念。概念。“全寿命成本全寿命成本”包含：包含：初期的建造成本，这是一次性的；消费期的消耗、维护运行成本。初期的建造成本，这是一次性的；消费期的消耗、维护运行成本。添加环保节能技术的住宅，不仅可以添加
82、环保节能技术的住宅，不仅可以降低业主今后的居住成本，还能提降低业主今后的居住成本，还能提升住宅的附加值。升住宅的附加值。对于别墅产品，必要性尤为明显。对于别墅产品，必要性尤为明显。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 毛坯的房子，精装修的庭院毛坯的房子，精装修的庭院 聘请园林景观大师设计若干种不同风格的庭院，并在样聘请园林景观大师设计若干种不同风格的庭院，并在样板区中得以表现。业主可以根据自己的喜好，选定庭院布置风板区中得以表现。业主可以根据自己的喜好，选定庭院布置
83、风格，由专业的园林景观师进行实施。格，由专业的园林景观师进行实施。 在我们操作过的项目中，在我们操作过的项目中，天籁别墅就采用装修庭院作为天籁别墅就采用装修庭院作为交房标准，对销售起到很大推动。交房标准，对销售起到很大推动。7、绿化景观和庭院布置、绿化景观和庭院布置2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 立体绿化，遮挡干扰立体绿化，遮挡干扰 紧贴于北部桃园路商业街的别墅，将会受商业街的嘈杂影响。紧贴于北部桃园路商业街的别墅，将会受商业街的嘈杂影响。可沿商业用房种植高大
84、乔木，和绿篱。通过绿化景观来淡化商业活可沿商业用房种植高大乔木，和绿篱。通过绿化景观来淡化商业活动对住宅的干扰。动对住宅的干扰。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构8、会所设施、会所设施楼盘名楼盘名面积面积配套设施配套设施佘山佘山3号号4000M2左右左右室内篮球场、下沉式网球场、室内泳室内篮球场、下沉式网球场、室内泳池、商业池、商业佘山银湖别墅佘山银湖别墅7000M2左右左右3个会所，室内泳池、超市、餐饮个会所，室内泳池、超市、餐饮古北佘山别墅古北佘山别墅2000
85、M2左右左右室内泳池、健身等室内泳池、健身等中海翡翠中海翡翠5000M2左右左右健身、室内泳池、壁球等健身、室内泳池、壁球等 周边区域楼盘会所相对比较雷同，都配备了基本、常规、传周边区域楼盘会所相对比较雷同，都配备了基本、常规、传统的会所设施。但针对于本项目，天地行希望能有所突破，统的会所设施。但针对于本项目，天地行希望能有所突破，引入引入5+2型居住者真正需要型居住者真正需要，且具有特色，且具有特色的会所配套。的会所配套。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 建议
86、将会所建议将会所设置在一期东侧商业街南端设置在一期东侧商业街南端。会所建筑通透明亮，山景。会所建筑通透明亮，山景直入眼帘。直入眼帘。 结合本项目的定位，会所的内部空间的布局、活动内容的设置也能结合本项目的定位，会所的内部空间的布局、活动内容的设置也能与之相呼应，体现一种有内涵的讲究和格调。会所面积约与之相呼应，体现一种有内涵的讲究和格调。会所面积约4000M2左右左右，部分设施部分设施可以可以对外开放经营对外开放经营。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 会所定位会
87、所定位 本项目先天具有佘山本项目先天具有佘山上海最具价值豪宅圈的气质基础，已经具备上海最具价值豪宅圈的气质基础，已经具备成为佘山别墅圈名流会所的潜质。所以会所的配置、装修标准等，将走豪成为佘山别墅圈名流会所的潜质。所以会所的配置、装修标准等，将走豪华路线，为华路线，为Club会员提供一流服务。本案的会所定位为：会员提供一流服务。本案的会所定位为：面向佘山别墅群的佘山名流会所面向佘山别墅群的佘山名流会所面向佘山别墅群的佘山名流会所面向佘山别墅群的佘山名流会所“C-CLUB”“C-CLUB”“C-CLUB”“C-CLUB” “C-CLUB”为为“CLASS-CLUB”的缩写，其创意点在于的缩写，其
88、创意点在于“CLASS”。英文。英文CLASS，具有双重含义：一为，具有双重含义：一为格调格调、二为、二为阶层阶层。“CLASS-CLUB” ，主张一，主张一种富有格调的、代表富豪阶层身份的会所！种富有格调的、代表富豪阶层身份的会所！2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构会所建筑形态会所建筑形态 佘山不仅仅是上海唯一的一座天然森林山体，更是上海之根，是近佘山不仅仅是上海唯一的一座天然森林山体，更是上海之根，是近代西风东渐上海的一个经典山头，见证了上海开埠后西方殖民势力
89、的入代西风东渐上海的一个经典山头，见证了上海开埠后西方殖民势力的入境。境。 随着宗教文化也带来西方科技、医学，中西文化的融合，推动了上随着宗教文化也带来西方科技、医学，中西文化的融合，推动了上海这个国际化大都市的历史进程。海这个国际化大都市的历史进程。 在我们眼里的佘山，在我们眼里的佘山，不仅仅拥有人们印象中富豪聚集之地的现代经不仅仅拥有人们印象中富豪聚集之地的现代经济大潮下的价值，它拥有更多的是不可替代的、深层的人文和历史。济大潮下的价值，它拥有更多的是不可替代的、深层的人文和历史。 作为佘山脚下的别墅，我们希望能以本项目的会所作为载体，将被作为佘山脚下的别墅，我们希望能以本项目的会所作为载
90、体，将被人们遗忘的佘山历史人文，佘山在上海历史变迁中的意义作一契合性的人们遗忘的佘山历史人文，佘山在上海历史变迁中的意义作一契合性的演绎。演绎。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 我们大胆的建议：在规划会所的空间中，辟出一定面积空间，我们大胆的建议：在规划会所的空间中，辟出一定面积空间，建筑一栋与整建筑一栋与整体项目相协调，同时又能表现佘山历史人文的复古建筑，甚至可以整栋搬运一栋体项目相协调，同时又能表现佘山历史人文的复古建筑，甚至可以整栋搬运一栋老房子，与其他新
91、建筑形态进行有机结合，形成一种不同时空、不同文化的对话老房子，与其他新建筑形态进行有机结合，形成一种不同时空、不同文化的对话和思辩。和思辩。 室内设置展示区域：佘山区域的变迁，天文台的历史和天主教堂的开建、室内设置展示区域：佘山区域的变迁，天文台的历史和天主教堂的开建、“文革文革”期间受虚无历史主义的冲击、每年期间受虚无历史主义的冲击、每年5月的圣母朝拜盛事等等历史资料。月的圣母朝拜盛事等等历史资料。 由此打造的会所，从精神内涵，真正体现了本项目所传导的宗旨：由此打造的会所，从精神内涵，真正体现了本项目所传导的宗旨：“非一般非一般的格调。的格调。”一种具有深厚人文的一种具有深厚人文的“CLAS
92、S”。万科深圳第万科深圳第5园项目中，园项目中，以一栋老宅院作为社区会以一栋老宅院作为社区会所的一部分，向到访者、所的一部分，向到访者、业主讲述各地域中式建筑业主讲述各地域中式建筑的故事。楼盘也因这一独的故事。楼盘也因这一独特人文历史的表现而提升特人文历史的表现而提升了层次。了层次。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 会所内部顶级功能的主要配置会所内部顶级功能的主要配置 中西式餐厅中西式餐厅 温泉水疗馆温泉水疗馆、SPA美容中心美容中心 酒窖、高档酒吧、雪茄吧酒窖
93、、高档酒吧、雪茄吧； 无线网络覆盖会所无线网络覆盖会所 壁球馆、壁球馆、热瑜珈馆热瑜珈馆、室内恒温游泳池、室内恒温游泳池 行程安排及活动策划行程安排及活动策划 配置顶级名车，提供名车的展示租赁配置顶级名车，提供名车的展示租赁 其他设施：室外网球场其他设施：室外网球场 健身房健身房 台球室台球室 棋牌室棋牌室2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构9、物业管理及服务、物业管理及服务（1）物业管理公司资质的要求）物业管理公司资质的要求推荐物业公司：如怡高物业、仲量联行、戴德
94、梁行、推荐物业公司：如怡高物业、仲量联行、戴德梁行、FPD等。等。（2）特约、特色服务内容）特约、特色服务内容在物业服务方面我们提出的观点是：在物业服务方面我们提出的观点是：服务模式和态度比提供更多的服务更重要服务模式和态度比提供更多的服务更重要突出本项目具有特色的人性化贵宾级服务突出本项目具有特色的人性化贵宾级服务2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构销售策略篇销售策略篇Sales strategy 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83
95、513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构一、一、“佘山佘山3号号”的销售情况的销售情况1、基本情况、基本情况总建建8.2万万M2容容积率率0.39一期一期（07/12月交付）月交付）4.5万万M2155户首首发63套套17279M216633元元/M2即售即售23套套报价价18000元元/M2剩余剩余69套套二期二期3.7万万M2 从网上数据显示，目前从网上数据显示，目前“佘山佘山3号号”的的成交价为成交价为16633元元/M2，基本当初报价的，基本当初报价的92%左右。本月即将第三次发售，目前售楼处左右。本月即将第三次发售，目前售楼
96、处报价为报价为18000元元/M2。 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构2、推案户型比例、推案户型比例户型型面面积地下室地下室户数数占比重占比重首首发套数套数即售套数即售套数剩余套数剩余套数A 型型220M2117M22617%1448（11.6%）B 型型214M2111M21912%919（13%）C 型型261M2122M22213%9310（14.5%）D 型型285M2134M2107%415（7.2%）E 型型277M2126M2138%1012（3%
97、）F 型型332M2175M22718%12510（14.5%）G 型型300M2无地下无地下2013%5312（17.4%）H 型型未知未知43%022（3%）J 型型未知未知149%0311（15.8%）总计155100%632369 从从“佘山佘山3号号”每次推每次推/案户型来看，案户型来看，三种面积段的户数比重比三种面积段的户数比重比较均衡较均衡。后期未售的户型中，。后期未售的户型中，300M2面积段的户数有可能增加。面积段的户数有可能增加。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳
98、华信基业营销策划机构3、推案轨迹预估、推案轨迹预估 从从“佘山佘山3号号”的销售推进来看：的销售推进来看：首发单元首发单元为远离工业区的入口部为远离工业区的入口部分，三种面积段的户数比均衡，分，三种面积段的户数比均衡，通过小户型开市通过小户型开市，打开市场需求，打开市场需求面，吸纳人气，为后期打下价格面，吸纳人气，为后期打下价格提升的基础。提升的基础。目前临近年底，销售淡季，但为目前临近年底，销售淡季，但为使前期的热度不冷却，估计使前期的热度不冷却，估计在在12月月07年年1月间会销售月间会销售3区域区域23套。套。目的是承接目的是承接，而非推量，故销售，而非推量，故销售数量不多。数量不多。0
99、7年年3月月5月预计会推进月预计会推进4区区26套，套，若了解到市场有同质新盘入市，若了解到市场有同质新盘入市，则有可能则有可能4、5区同时销售，共区同时销售，共65套。套。12345352007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构月份月份8910111207/123456789101112样板落成板落成1轮30套套2轮33套套3轮23套套4轮26套套5轮39套套 从上表的预估情况看，从上表的预估情况看，”佘山佘山3号号”一期一期155套可能于套可能于07年年6月月前就完成
100、推售，参照今年该案的销售情况，前就完成推售，参照今年该案的销售情况，与与6、7月基本可以完成月基本可以完成销售任务销售任务。佘山佘山3号预估推案时间节点表号预估推案时间节点表2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构4、”佘山佘山3号号”的销售价格走势预估的销售价格走势预估一期一期第一、二第一、二轮：63套套报价价18000元元/M2实际成交成交均价均价16633元元/M2建筑面建筑面积45万万M2，预估一期估一期实际销售售均价：均价：17000元元/M2第三第三轮：23
101、套套报价价18000元元/M2预估成交估成交均价均价17000元元/M2第四第四轮：26套套预估估报价价1850019000元元/M2预估成交估成交均价均价17200元元/M2第五第五轮：39套套预估估报价价1850019000元元/M2预估成交估成交均价均价17500元元/M2二期二期3.7万万M2预估估报价价20000元元/M2 由于由于“佘山佘山3号号”的推案顺序由东向西，而该项目的西侧较为的推案顺序由东向西，而该项目的西侧较为邻近工业区，因此估计推案的策略是邻近工业区，因此估计推案的策略是走走“平稳平稳”路线路线，以整体项目，以整体项目中心区域（相对较好位置）开市，以中心区域（相对较好
102、位置）开市，以“平价平价”逐步推进，确保一期逐步推进，确保一期整盘的去化。整盘的去化。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构二、本案销售总体策略二、本案销售总体策略多期、控量推进，多期、控量推进，注重产品的市场稀缺度、保鲜度，注重产品的市场稀缺度、保鲜度，加快项目的资金流，从而控制成本，扩大收益。加快项目的资金流，从而控制成本，扩大收益。 整体项目分二期开发，但要根据市场情况，划分多个销售阶段，每个整体项目分二期开发，但要根据市场情况，划分多个销售阶段，每个销售阶段推
103、案量基本控制在销售阶段推案量基本控制在30套左右（根据实际情况进行增减）；套左右（根据实际情况进行增减）； 每个阶段推案量的去化要确保达到每个阶段推案量的去化要确保达到95%。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构三、销售手段与方法三、销售手段与方法 天地行根据本项目的产品、地域特点、客户类型，打破传统的售天地行根据本项目的产品、地域特点、客户类型，打破传统的售楼处坐销方式，针对性的制定：楼处坐销方式，针对性的制定：精精 准准 营营 销销 圈圈 层层 营营 销销 将信
104、息直接送传达到目标客户；让特定的消费群体走到一起。将信息直接送传达到目标客户；让特定的消费群体走到一起。这这部分群体在消费意识、经济条件、文化审美、生活习惯和品位等方面部分群体在消费意识、经济条件、文化审美、生活习惯和品位等方面有诸多相通之处有诸多相通之处，对他们来说，通过特定的，对他们来说，通过特定的“圈层圈层”，扩大了交际，扩大了交际，谋求更多合作发展的机会，维护共同的利益，谋求更多合作发展的机会，维护共同的利益，从而形成了一个特殊的从而形成了一个特殊的圈层圈层。 让合同签订成为新的销售的开始，而不是结束让合同签订成为新的销售的开始，而不是结束。目前很多项目都。目前很多项目都开始意识到客户
105、忠诚度的维护问题，纷纷采用会员模式，即建立业主开始意识到客户忠诚度的维护问题，纷纷采用会员模式，即建立业主或客户档案，提供优惠服务等。或客户档案，提供优惠服务等。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构1、本项目、本项目 “精准营销精准营销”“圈层营销圈层营销”实施方法实施方法（1）精准定位相匹配的）精准定位相匹配的“层层” 汽车销售汽车销售4S店的客户资讯店的客户资讯 天地行在操作同等总价楼盘的客户资讯天地行在操作同等总价楼盘的客户资讯 高档奢侈品消费客户资讯高档奢侈
106、品消费客户资讯 信用卡消费、电信消费的金卡、高端会所群体信用卡消费、电信消费的金卡、高端会所群体2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构（2）精准筛选客户，传递信息，有效）精准筛选客户，传递信息，有效“圈层圈层” 对于初次选定的对于初次选定的“层层”客户，我们在派发针对性的宣传资料的同时，客户，我们在派发针对性的宣传资料的同时，将实行将实行走出售楼处，一对一，点对点的上门服务走出售楼处，一对一，点对点的上门服务。 我们将我们将以星级宾馆的市场销售人员的素质进行售楼人员的
107、培训，选以星级宾馆的市场销售人员的素质进行售楼人员的培训，选用一些专业能力强，同时又拥有一定社会阅历、丰富知识面、亲和力强用一些专业能力强，同时又拥有一定社会阅历、丰富知识面、亲和力强的人员组合成本项目的销售队伍。的人员组合成本项目的销售队伍。 在售楼处配备在售楼处配备2-3辆奔驰销售用车，作为销售人员上门销售或接送辆奔驰销售用车，作为销售人员上门销售或接送客户的专用车，加强项目的品质感、尊贵感。客户的专用车，加强项目的品质感、尊贵感。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策
108、划机构（3） “有效层有效层”的营销和维护的营销和维护 会所先行，通过会员的招募活动锁定意向客户会所先行，通过会员的招募活动锁定意向客户 上市前的酝酿期，上市前的酝酿期，结合会所结合会所“C-CLUB”的落成，的落成，进行会员招募，发行会所限量的进行会员招募，发行会所限量的钻石卡、金卡。钻石卡、金卡。 购买会员卡的金额：一部分为入会金；一部分为今后消费预存金。购买会员卡的金额：一部分为入会金；一部分为今后消费预存金。 购买会员卡的客户可视为本项目的预定客户。购买会员卡的客户可视为本项目的预定客户。定期组织针对性的定期组织针对性的“圈层圈层”PR活动活动 通过系列的通过系列的PR活动提高这类高端
109、消费人群的圈层效应，如：高尔夫球会会员、奢活动提高这类高端消费人群的圈层效应，如：高尔夫球会会员、奢侈品会员等。侈品会员等。 善用已购客户的传播效应善用已购客户的传播效应 通过定期营销活动通知、老带新优惠政策等，建立一个耳语相传的销售网。通过定期营销活动通知、老带新优惠政策等，建立一个耳语相传的销售网。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构2、与、与“圈层营销圈层营销”相匹配的现场造势形象相匹配的现场造势形象（1）形象系统）形象系统 在正式销售前，必须形成本项目的形象
110、样板工程，包括一期住宅样板区域、桃园在正式销售前，必须形成本项目的形象样板工程，包括一期住宅样板区域、桃园路商业街、东侧的商业广场、会所的整体形象。路商业街、东侧的商业广场、会所的整体形象。（2）服务提升）服务提升五星级、个性化私家专属服务五星级、个性化私家专属服务 实行预约看房实行预约看房，售楼处，售楼处配备配备2-3辆奔驰辆奔驰C200轿车轿车，负责接送预约看房的客户；负责接送预约看房的客户； 业务员配备业务员配备笔记本电脑笔记本电脑，所有销售资料在笔记本，所有销售资料在笔记本电脑上演示，并通过无线网络完成上网登记、签电脑上演示，并通过无线网络完成上网登记、签约，实行无纸化操作；约，实行无
111、纸化操作； 为客户提供为客户提供上门签约、付款上门签约、付款等服务。等服务。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构四、本案销售推进四、本案销售推进1、开发节奏建议及相应的销售、开发节奏建议及相应的销售 整个开发周期大约整个开发周期大约2年年的时间。的时间。样板区的建成样板区的建成（包括样板区内的（包括样板区内的5套左右精装修套左右精装修样板房、样板区绿化植栽、桃园路商业和东侧商业用房的建成、整体商业氛围的营样板房、样板区绿化植栽、桃园路商业和东侧商业用房的建成、整体商
112、业氛围的营造等），希望能造等），希望能在在07年年5月全面落成月全面落成，有利于一期项目年底的资金回笼要求。，有利于一期项目年底的资金回笼要求。月月 份份1207/12345678910111208/12345678910111209/123一期：一期：住宅住宅桃园路商桃园路商业东侧商商业销售售样板区板区二期：二期：住宅住宅桃园路商桃园路商业西西侧商商业2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构2、本案销售推进、本案销售推进 结合工程进度建议和结合工程进度建议和“佘山佘山
113、3号号”的推进情况，我们编制了本项的推进情况，我们编制了本项目的大致销售进度。整个销售周期大约需要目的大致销售进度。整个销售周期大约需要2年。年。月月 份份1207/12345678910111208/12345678910111209/123一期：一期：销售售样板区板区住宅住宅第第1轮第第2轮桃园路商桃园路商业东侧商商业二期：二期：住宅住宅第第1轮第第2轮桃园路商桃园路商业西西侧商商业2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构五、销售价格设定五、销售价格设定1、 目标目
114、标 正式开盘后正式开盘后2年实现住宅销售年实现住宅销售100%2、价格策略为：、价格策略为：平开平走，缓步提升，平开平走，缓步提升，平开平走，缓步提升，平开平走，缓步提升，加快销售去化速度，缩短资金回笼时间，加快销售去化速度，缩短资金回笼时间，加快销售去化速度，缩短资金回笼时间，加快销售去化速度，缩短资金回笼时间，从而提高整体收益。从而提高整体收益。从而提高整体收益。从而提高整体收益。住宅部分：一期均价住宅部分：一期均价18000元元/M2 二期均价二期均价19800元元/M2 盘均价：盘均价：19000元元/M23、均价设定、均价设定2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 075
115、5-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构广告企划篇广告企划篇Advertisement designAdvertisement design2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构一一.企划定位企划定位（一）对（一）对佘山三号佘山三号整体企划推广的评估整体企划推广的评估（1 1）企划定位：正佘山、精致小独栋别墅）企划定位：正佘山、精致小独栋别墅（2 2）企划路线：走平实的产品路线）企划路线：走平实的产品
116、路线 (3(3）设计风格：平实、以实景照片为主）设计风格：平实、以实景照片为主（4 4）媒体策略：主投）媒体策略：主投东方早报东方早报，晨报、晚报做以辅助。，晨报、晚报做以辅助。佘山三号佘山三号销售上的成功，充分映证了佘山小独栋别墅产品定位的成功。销售上的成功，充分映证了佘山小独栋别墅产品定位的成功。我们的目标是打造佘山板块的经典营销案例！我们的目标是打造佘山板块的经典营销案例！2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构（二）（二）企划企划定位定位中中的目标的目标客客户
117、阶层划分的五层级结构中等阶层顶顶 层层下等阶层上等阶层中上等阶层企划定位中的目标客户企划定位中的目标客户上等阶层上等阶层实际销售中的目标客户实际销售中的目标客户上等阶层中上等阶层上等阶层中上等阶层企划推广中的目标客户企划推广中的目标客户上等阶层中上等阶层中等阶层上等阶层中上等阶层中等阶层企划定位中的目标客户企划定位中的目标客户上等阶层上等阶层一切以上等阶层的标准为标准，一切以上等阶层的标准为标准，上等阶层是中上等阶层与中等阶层的精神坐标与价值标准上等阶层是中上等阶层与中等阶层的精神坐标与价值标准2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：6903178
118、9房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构(三)企划总精神企划总精神1 1从分析从分析“实际销售中目标客户实际销售中目标客户”的购买心理开始的购买心理开始 实际销售中的目标客户是实际销售中的目标客户是上等阶层、中上等阶层上等阶层、中上等阶层他们是怎样的购买心理呢？他们是怎样的购买心理呢？第一、虚荣心：第一、虚荣心：“佘山富豪区佘山富豪区”是他们长久以来的渴望，是他们长久以来的渴望， 拥有佘山绿卡象征了富豪阶层的殊荣！拥有佘山绿卡象征了富豪阶层的殊荣！第二、机会：第二、机会：本案大大降低了进入本案大大降低了进入“佘山富豪区佘山富豪区”的门槛，是他们拥有佘山绿卡的一个机会！
119、的门槛，是他们拥有佘山绿卡的一个机会！2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构“渴望跻身于佘山富豪圈，拥有佘山绿卡。渴望跻身于佘山富豪圈，拥有佘山绿卡。而本案作为佘山富豪区内稀有的、低总价小独栋别墅，而本案作为佘山富豪区内稀有的、低总价小独栋别墅，是他们跨入佘山富豪区的一个机会！是他们跨入佘山富豪区的一个机会！”客户的购买心理客户的购买心理以以“佘山富豪区的身份佘山富豪区的身份”去刺激购买客户的潜在心理去刺激购买客户的潜在心理！2007房地产策划大全策划必备资料库！全国
120、货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构2 2企划路线的选择企划路线的选择选择一：欧陆风情选择一：欧陆风情 典型案例：泰晤士小镇、圣塔路斯、雷丁小镇典型案例：泰晤士小镇、圣塔路斯、雷丁小镇 优势：主打产品的建筑风格，走产品路线优势：主打产品的建筑风格，走产品路线 局限：产品的异域风格是否能够被市场普遍接受尚不确定局限：产品的异域风格是否能够被市场普遍接受尚不确定选择二、居住意境选择二、居住意境 典型案例：兰乔圣菲、依云郡、燕南园、九间堂、佘山月湖、佘山三号典型案例：兰乔圣菲、依云郡、燕南园、九间堂、佘山月湖、佘
121、山三号 优势：主打山水别墅，让人感受到居住的意境优势：主打山水别墅，让人感受到居住的意境 局限：别墅市场上屡见不鲜，很难跳脱出传统的套路局限：别墅市场上屡见不鲜，很难跳脱出传统的套路2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构选择三、传统的奢华路线选择三、传统的奢华路线典型案例：世茂佘山庄园典型案例：世茂佘山庄园优势：主打富豪阶层的精神气质，具有极强的诱惑力优势：主打富豪阶层的精神气质，具有极强的诱惑力局限：传统的作法过于张扬，容易让人产生心理抗性局限：传统的作法过于张扬，
122、容易让人产生心理抗性低调、内敛奢华奢华张扬、霸气喊出来的奢华感受到的奢华我们对传统的奢华路线进一步提升，走低调的奢华路线我们对传统的奢华路线进一步提升，走低调的奢华路线唯有奢华路线最直接地诉求唯有奢华路线最直接地诉求“佘山富豪区佘山富豪区”的身份感，最能够满足客户的购买心理。的身份感，最能够满足客户的购买心理。我们的选择：低调的奢华路线我们的选择：低调的奢华路线2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构3 3企划总精神的确立企划总精神的确立代表富豪阶层身份的、奢华的、低调
123、的精神代表富豪阶层身份的、奢华的、低调的精神格调！格调！格调，一种有品位的讲究格调，一种有品位的讲究 阶层划分的五层级结构中等阶层看不见的顶层格调的真正的制造者格调的模仿追逐者对格调漠不关心的阶层顶顶 层层下等阶层上等阶层中上等阶层格调的崇拜者2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构4 4企划总精神的推导过程企划总精神的推导过程 产品定位：佘山富人圈、小独栋臻品社区产品定位：佘山富人圈、小独栋臻品社区实际销售中的客户定位：上等阶层、中上等阶层实际销售中的客户定位：上等阶
124、层、中上等阶层 客户的购买心理客户的购买心理企划目标：以企划目标：以“佘山富豪区的身份象征佘山富豪区的身份象征”去刺激客户的潜在心理去刺激客户的潜在心理 对几种可能的企划路线的分析对几种可能的企划路线的分析 企划精神的确定：格调企划精神的确定：格调 走低调的奢华路线走低调的奢华路线2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构(四)企划定位企划定位正佘山富豪区、具有极品格调的、小独栋别墅臻品正佘山富豪区、具有极品格调的、小独栋别墅臻品 产品核心价值产品核心价值企划精神企划精神
125、产品属性产品属性2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构(五)案名及案名及SLOGANSLOGAN1 1项目注册案名建议项目注册案名建议 佘山美墅佘山美墅 2 2SLOGANSLOGAN非一般的格调非一般的格调3 3产品定位产品定位佘山佘山小独栋小独栋臻品臻品突出产品的核心价值与别墅的产品属性“非一般的格调”将作为企划的总精神贯穿始终项目的产品定位，也是项目的核心价值之一2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：6903178
126、9房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构4 4项目推广案名目推广案名建议建议主推佘山的做法主推佘山的做法 佘山壹品佘山壹品 佘山，一流的品位与品质佘山佘山峰度峰度 佘山之风度、人生之气度涵蓄的推佘山涵蓄的推佘山山的格调山的格调佘山之格调，与企划总精神契合藏藏 峰峰 收藏一座山峰，敛藏人生之锋芒2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构主推案名主推案名LOGO“藏峰藏峰”，具有，具有“收藏一座山峰、敛藏人生锋芒收藏一座山峰、敛藏人生锋芒”的双重境的
127、双重境界界2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构会所会所“C.CLUB”LOGO“C-CLUB”“C-CLUB”为为“CLASS-CLUB”的缩写的缩写。英文英文CLASSCLASS，具有双重含义：一为格调、二为阶层。具有双重含义：一为格调、二为阶层。富豪阶层所特有的格调，是富豪阶层所特有的格调，是“CLASSCLASS”一词的真正内涵，一词的真正内涵，代表了本案会所的精神所在。代表了本案会所的精神所在。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-8
128、3513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构二二.企划推广企划推广 (一)企划推广思路企划推广思路三段式推广思路三段式推广思路 第一段：“格调”之否定论格调不应该怎样？第二段：“格调”之主张论格调应该怎样？第三段：藏峰（本案）非一般的格调！企划推广的核心概念企划推广的核心概念非一般的格调非一般的格调2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构第一段：第一段：“格调格调”之否定论之否定论格调不应该怎样格调不应该怎样？(
129、二)企划推广阶段性策略企划推广阶段性策略阶段性推广目的：阶段性推广目的：引引发思考，制造思考，制造悬念念，以否定批判的方式，使，以否定批判的方式，使“非一般的格调非一般的格调”成为社成为社会的话题。引发三个不同阶层的关注：会的话题。引发三个不同阶层的关注： 上等阶层深以为然，表示认同；上等阶层深以为然，表示认同； 中上等阶层自我反省，表示怀疑；中上等阶层自我反省，表示怀疑； 中等阶层深感敬畏，却遥不可及。中等阶层深感敬畏，却遥不可及。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划
130、机构形象导入期形象导入期之一：威士忌悬念篇之一：威士忌悬念篇2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构形象导入期形象导入期之二：跑车悬念篇之二：跑车悬念篇2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构形象导入期形象导入期之三：雪茄悬念篇之三：雪茄悬念篇2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房
131、策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构第一阶段第一阶段PR推广主题推广主题配合形象导入期，配合形象导入期，“格调格调”概念的推广，以概念的推广，以“格调格调”为主题，策划为主题，策划PR活动。活动。主主题1藏峰藏峰格格调风尚尚节 系列分期主题：酒文化、茶道文化、咖啡文化、雪茄文化系列分期主题：酒文化、茶道文化、咖啡文化、雪茄文化主题主题2藏峰高尔夫精英赛藏峰高尔夫精英赛2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构第二段：第二段：“格调格调”之主张论之
132、主张论格调应该怎样？格调应该怎样？阶段性推广目的：阶段性推广目的： 以肯定的方式，呼应先前否定的事件，回答前一阶段引发的话题以肯定的方式，呼应先前否定的事件，回答前一阶段引发的话题， 引发三个不同阶层的继续关注引发三个不同阶层的继续关注 上等阶层深以为然，继续认同；上等阶层深以为然，继续认同； 中上等阶层暗中学习，开始追随；中上等阶层暗中学习，开始追随； 中等阶层深感敬畏，却遥不可及。中等阶层深感敬畏，却遥不可及。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构形象导入期形象导
133、入期 之四：威士忌回答篇之四：威士忌回答篇2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构形象导入期形象导入期 之五：跑车回答篇之五：跑车回答篇2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构形象导入期形象导入期 之六：雪茄回答篇之六：雪茄回答篇2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房
134、地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构形象导入期形象导入期 之七：阶层身份篇之七：阶层身份篇 “三十厘米三十厘米”名宅墙壁的厚度名宅墙壁的厚度引申为引申为一个阶层的壁垒一个阶层的壁垒2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构形象导入期形象导入期 之八：佘山价值篇之八：佘山价值篇2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构第二阶段第二阶段PR推
135、广主题推广主题与与奢奢侈侈品品联联手手，把把项项目目提提升升到到奢奢侈侈品品的的高高度度，将将“格格调调”的的概概念念具具像像化化主题主题奢侈品奢侈品OSCAR系系分期主题：名车展、名表展、珠宝展、名包展、服装展分期主题：名车展、名表展、珠宝展、名包展、服装展主题主题名流峰会名流峰会 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构第三段：藏峰第三段：藏峰一非一般的格调一非一般的格调 非一般的格调非一般的格调 藏峰藏峰将将“非一般的格调非一般的格调”与项目的卖点结合起来的与项目
136、的卖点结合起来的2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构卖点主推期卖点主推期 之一：台阶篇之一：台阶篇2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构卖点主推期卖点主推期 之二：古树篇之二：古树篇2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策
137、划机构卖点主推期卖点主推期之三：规划设计篇之三：规划设计篇2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构卖点主推期卖点主推期 之四：房型篇之四：房型篇2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构卖点主推期卖点主推期之五：私家庭院篇之五：私家庭院篇2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专
138、业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构卖点主推期卖点主推期之六：地下空间篇之六：地下空间篇2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构卖点主推期卖点主推期之七：物业服务篇之七：物业服务篇2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构卖点主推期卖点主推期之八：会所温泉篇之八：会所温泉篇2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 075
139、5-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构第三阶段第三阶段PR推广主题：推广主题：配合强销期，与项目的实际卖点相结合，策划配合强销期，与项目的实际卖点相结合，策划PR活动。活动。主题主题1“C-CLUB”会所体验峰会会所体验峰会 主题主题2佘山豪宅研讨会佘山豪宅研讨会 主题主题3参选威尼斯建筑双年展活动参选威尼斯建筑双年展活动 主题主题4城市地产精英领袖论坛城市地产精英领袖论坛 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基
140、业营销策划机构（1 1）公众性推广通路）公众性推广通路户外媒体户外媒体网络媒体网络媒体报纸广告报纸广告电视广告电视广告电台广告电台广告房展会房展会高档商业场所路演高档商业场所路演（2 2）“点对点式点对点式”针对性推广通路针对性推广通路CLUBCLUB银联金卡、白金卡客户银联金卡、白金卡客户移动移动VIPVIP客户直邮客户直邮论坛论坛(三)企划推广通路选择企划推广通路选择2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构综合收益预估部分综合收益预估部分Integrative in
141、comeIntegrative income 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构一、项目毛利润预估一、项目毛利润预估 本项目的土地价为本项目的土地价为120万万/亩，容积率亩，容积率0.4（住宅部分）（住宅部分）,土建成本土建成本预估为预估为3000元元/M2左右。整体的税收、管理、营销费用，以总销金额的左右。整体的税收、管理、营销费用，以总销金额的 15%计算。计算。一期：一期：住宅收益住宅收益建筑面积：建筑面积：53600M2（占地）（占地）*0.4=2144
142、0 M2 销售均价：销售均价：18000元元/M2 销售金额：销售金额：21440M2*18000元元/M2= 38592万元万元 建安成本：建安成本：7500元元/M2*21440=16080万元万元商业收益商业收益桃园路商业：桃园路商业：6800M2*8200元元/M2（均价）（均价）=5576万元万元 建安成本：建安成本：4800元元/M2*6800M2=3264万元万元总销售金额小计：总销售金额小计： 44168万元万元营销、税收等（营销、税收等（15%）：）：44168万元万元*15%=6625万元万元利润预估：利润预估： 18199万元万元2007房地产策划大全策划必备资料库！全国
143、货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构二期：二期：住宅收益住宅收益建筑面积：建筑面积：69400M2*0.4=27760M2 销售均价：销售均价：19800元元/M2 销售金额：销售金额：27760M2*19800元元= 54965万元万元 建安成本：建安成本：7500元元/M2*27760M2=20820万元万元商业收益商业收益桃园路商业：桃园路商业：7200M2*9800元元/M2（均价）（均价）=7056万元万元 东部商业街：东部商业街：13000M2*11400元元/M2（均价）（均价）=14820万
144、元万元 商业广场：商业广场：6000M2*10000元元/M2（均价）（均价）=6000万元万元 销售金额：销售金额：27876万元万元 建安成本：建安成本：4800元元/M2*26200M2 =12600万元万元总销售金额小计：总销售金额小计：82841万元万元营销、税收等（营销、税收等（15%）：）：82841万元万元*15%=12426万元万元利润预估：利润预估：36995万元万元本项目预计毛利润金额：本项目预计毛利润金额：55194万元万元2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华
145、信基业营销策划机构二、其它费用预算二、其它费用预算 上述综合收益预估得出本项目的总销售金额为上述综合收益预估得出本项目的总销售金额为124669万元，广告万元，广告宣传费用以不少于宣传费用以不少于1.5%计算，本项目的广告宣传费用约为计算，本项目的广告宣传费用约为1900万元左万元左右右(不含售楼处、样板房的装修费用不含售楼处、样板房的装修费用)。 以下的费用预算按照两部分来匡算，一部分是整体的广告推广费以下的费用预算按照两部分来匡算，一部分是整体的广告推广费用，另一部分是为了配合产品品质、品牌的塑造而前期投入的一些固用，另一部分是为了配合产品品质、品牌的塑造而前期投入的一些固定资产费用。定资
146、产费用。 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构操案人员简介操案人员简介Team introductionTeam introduction2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构制片人：朱德利2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基
147、业营销策划机构总监制：宋捷总监制：宋捷学历：学历：美国管理技术大学MBA公司职务：公司职务：董事、常务副总经理社会职务：社会职务：上海市卢湾区青联常委；上海市卢湾区政协会员专业资质：专业资质：国际注册房地产专家（CIPS）从业时间：从业时间：11年从业经历：从业经历：1992年进入房地产界从事房地产营销业务，1995年创建“嘉盛物业顾问有限公司”，为“耐克” 、“吉列” 、“杜邦”等二十余家位列世界500强的跨国企业提供长期的地产服务；2001年创建成立“上海天地行房地产营销有限公司” 以来，率领公司连续2年以300%的速度快速成长，并取得“2002年度上海市房地产营销二十强金桥奖”的殊荣。2
148、004年天地行取得“上海市房地产营销十强”第二名。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构总导演：林明总导演：林明 学历：学历：华东师范大学 MBA 职务：职务：营销策划部总监专业资质：专业资质：房地产经纪人从业时间：从业时间：10年主要操作个案：主要操作个案： 卢湾区： 汇龙新城（策划）、宜居卢湾开城新苑（全程） 静安区： 千禧静安欣宏嘉园（全程）、华通大厦（全程） 黄浦区： 永泰大厦（策划） 长宁区： 华光花园（企划）、佳信都市花园（全程）、淮海新公馆（企划） 徐汇
149、区： 假日心情松风家园（策划）个人特长：个人特长：具有丰富的房地产营销企划经历及经验，对房地产营销企划的宏观把握及微观洞察具有独特且切实可行的见解，发散性思维能力及贯彻执行策略的能力较强； 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构执行导演：执行导演：杨杨 纯纯学历：学历：同济大学房地产经营管理专业职务：职务：营销策划一部高级项目经理专业资质：专业资质：房地产经纪人从业时间：从业时间：10年主要操作个案：卢湾区：天天花园（销售） 徐汇区：华业大厦（销售）、南虹公寓（销售兼
150、策划）、徐汇名人花园（销售兼策划）、成龙天下鑫隆花园（策划） 虹口区：明道大厦（销售）黄浦区：福民商场（销售）黑龙江牡丹江：帅千大厦（整体营销策划） 卢湾区：宜居卢湾-开城新苑（全程营销策划） 静安区：华通大厦（全程营销策划）松江区：丽水华庭（全程营销策划）、丽水馨庭（全程营销策划）普陀区：上海苏堤春晓名苑（全程营销策划）江苏常熟：上海外高桥东南道8号（全程营销策划） 个人特长： 从销售一线转到营销策划，丰富的销售经验，使营销企划往往从实际出发制定策略，策略及计划的实际操作可行性较强，且取得良好的业绩反馈。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：6
151、9031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构学历：学历：上海大学本科职务职务：天地行销售部经理专业资质专业资质：房地产经纪人从业时间从业时间：9年主要房产项目案例主要房产项目案例：卢湾区：汇龙新城（销售部经理）、银杏家园（销售部经理）、郁金香花苑（销售部经理）黄浦区：海琪苑（销售部经理）静安区：华通大厦（销售部经理）徐汇区：玫瑰圆别墅（销售部经理）浦东新区：胜康廖氏（销售部经理）普陀区：苏堤春晓名苑个人特长个人特长：从业经验丰富，熟知上海市房地产法规，了解各阶层客户的心理，善于案场的管理及操控。执行导演执行导演: :吴斌吴斌2007房地产策划大全策划必备资料库
152、！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构编剧：关海茹编剧：关海茹学历：学历：经济法学士 职务：职务：房地产策划资深文案 从业时间：从业时间：5年主要房地产案例：主要房地产案例：楼盘电视广告代表作 徐汇：尊园闵行：西郊庄园、西郊美林馆公司电视广告代表作万科十年 、凯德 全程策划代表作闵行：中城绿苑普陀：苏堤春晓名苑个人特长：个人特长：具有电视广告及平面广告的策划及制作经验，擅长创意，表现力强。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的
153、房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构文化顾问：许宁文化顾问：许宁学历：学历：天津商学院市场营销专业职务：职务：房地产策划资深文案 从业时间：从业时间：5年主要房地产案例：主要房地产案例：闵行：上海中科大学村外地：郑州 九郡弘别墅南京 万科光明城市武汉 金色华府杭州 开元云都、加洲风情ShoppingMall个人特长：个人特长：2002年进入房地产广告行业，曾先后工作于河南视点广告公司、河南一品堂广告公司、上海博思堂广告公司，担任广告策划及资深创意文案等职位。擅长广告包装与推广策划、各种形式的广告创意及文案写作。平面设计、媒体策划。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款
154、 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构美术指导：葛佩东学历：学历：无锡轻工业设计学院美术系职务：职务：创意部美术设计从业时间：从业时间：3年以上主要房产项目案例：主要房产项目案例：普陀：半岛花园、感性达利、圣天地、苏堤春晓名苑浦东：当代清水园、陆家嘴花园峰会、海悦花园、外地：南京 运盛美之国花园、苏州 名城映像个人特长：个人特长：自幼酷爱美术,有较高的艺术修养和审美能力,对于创意,设计,色彩把握有一定的见解,尤其在地产代理行业,善于把握策划方向,曾主持设计的广告案例引起一定的反响.2007房地产策划大全策划必备资料库
155、！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构发行人：徐莱迪职务：职务：市场研展部经理学历：学历：工商管理本科专业资质：专业资质：房地产经纪人工作年限：工作年限：五年以上房地产市场研究及项目定位工作经验主要房地产项目案例：主要房地产项目案例：上海：地块：静安区70号地块，普陀区旬阳路地块，松江九亭房产发展区地块等市场研究报告。项目：旺角大厦、绿丹兰大厦、同盛大厦、丽水华庭、大上海高尔夫别墅项目、虹桥华庭等。2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构谢谢 谢！谢！
