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1、金玉山集团开发部北京前门大街调研报告北京前门大街调研报告【简介】【简介】1/10 前门大街形成于1436年，地处古城北京的正门正阳门外，是明清两代皇帝天坛祭天、先农坛演耕的必经之路，乾隆皇帝有诗云，“丽日和风调玉律，彩幡花胜耀天街”，因此前门大街也被称为御路天街。600年的历史积淀，使前门大街成为北京建筑文化、商贾文化、会馆文化、梨园文化、民俗文化积淀深厚的特色历史街区。 2005年以来，我们始终坚持“四个百分之百”的原则，即以百分之百的忠诚继承和弘扬民族文化，百分之百地抢救保护前门地区所有的文物和有价值建筑，百分之百地抢救保护前门地区整体风貌，百分之百地抢救保护老字号等非物质文化遗产,成功地
2、实施了自明朝以来前门大街规模最大、投入最多、最为彻底的修缮整治，并于2008年奥运会前夕正式开街运行，给北京和全世界带来了巨大的惊喜和震撼。修复后的前门大街恢复了上世纪二、三十年代为主体的建筑风格，再现老北京传统建筑文化中古朴幽雅的神韵。大街两侧建筑76%按原状修建，24%实现有机更新。大街全长840米，恢复了标志性建筑五牌楼和白石御路，铛铛车也重现前门。在城市家具、灯饰、小品设计上采用北京元素，如鸟笼式、拨浪鼓式路灯，石鼓状、太平缸状花钵等，条几与两侧历史建筑和谐成趣，成为“人文北京”靓丽的风景线。 2009年9月28日，新中国六十华诞前夕，前门大街实现全面开市，103年商户开张营业，79%
3、为中华民族品牌，21%为国际知名品牌，其中，老字号商户21家。我们实现了“以文化为灵魂，以中华民族优秀文化品牌为主体，以著名国际文化品牌为新亮点，追求文化高品味、经济高收益、社会高效益、管理高水平的综合文化商业街区”的定位。 前门大街总建筑面积36万平方米、总占地面积201000平方米。自开街以来，已累计接待国内外游客2亿余人次，日均客流量约14万人次，初步实现了“古都风貌，焕发青春”目标，古老的前门大街逐步进入最繁盛的历史新时期。【总体规划及业态布局】【总体规划及业态布局】1818%3636%1414%1111%1144%77%钟表、茶社钟表、茶社1616家家服装鞋帽服装鞋帽2020家家餐饮
4、餐饮5454家家金融、药店、文教金融、药店、文教1010家家工艺品、首饰饰品及土特产工艺品、首饰饰品及土特产2121家家其他其他27家家从图可看出，前门大街以从图可看出，前门大街以1919个商业组个商业组团呈现，共计团呈现，共计148148家商户；家商户；台湾文化街台湾文化街正街正街正阳桥正阳桥正街正街鲜鱼口美食街鲜鱼口美食街地上地上停车停车场场地下停车场地下停车场466466个停车位个停车位118199875643213141516171011122/10【街道及牌坊尺寸】【街道及牌坊尺寸】鲜鱼口及台湾文化街街宽4-6米，正街尺寸：全长845米街宽13-30米宽1-1.7米宽2.5-5米正阳
5、桥尺寸：4米6米8米1米1米1米“五间、六柱、五楼”全长34米3/10北南正阳桥宽28.2米前门东西大街【商铺布置】【商铺布置】4/10【经营户统计之正街东【经营户统计之正街东5555户】户】1 1组团组团：开间：开间2020米、进深米、进深2020米，米，2+12+1层建筑，一层层高层建筑，一层层高5.55.5米米2 2组团组团：开间65米、进深24米，2层建筑，层高4.2米 月盛斋酱肉月盛斋酱肉 哈根达斯冷饮哈根达斯冷饮 爱慕内衣爱慕内衣 御食园御食园 星巴克咖啡星巴克咖啡 龙驭德龙驭德 北京照相机总厂北京照相机总厂 百百年饼屋年饼屋 天福号天福号 好亿家好亿家 玉海翠园玉海翠园3 3组团
6、组团：开间40米、进深24米，2+1层建筑，层高4.2米 好得快大药店好得快大药店 红螺食品红螺食品 武巷小食武巷小食 玲珑阁玲珑阁 尚珍阁尚珍阁 亿兆百货亿兆百货 庆林春茶庄庆林春茶庄 一条龙饭店一条龙饭店5/10【经营户统计之正街东【经营户统计之正街东5555户】户】4 4组团组团：开间：开间4040米、进深米、进深2020米，米，2+12+1层建筑，一层层高层建筑，一层层高4.24.2米米5 5组团组团：开间65米、进深24米，2层建筑，层高4.2米 韵泓筷子店韵泓筷子店 天福茗茶天福茗茶 肉连升肉连升 盛赐福盛赐福 亨亨德德利表店利表店 迎相城迎相城 鸿星尔克鸿星尔克 和合谷和合谷 福
7、宁坊福宁坊 百信坊百信坊 FISHINGFISHING服饰服饰 疯果堂疯果堂 环球鳄鱼服饰环球鳄鱼服饰 哎呀呀饰品哎呀呀饰品 懿菲懿菲服饰服饰 利达亨工艺品利达亨工艺品6/10【经营户统计之正街东【经营户统计之正街东5555户】户】6 6组团组团：开间：开间4040米、进深米、进深2020米，米，2 2层建筑，层高层建筑，层高5.55.5米米7 7、8 8组团组团：开间20米、进深16米，3层建筑，层高4.2米 中国银行中国银行 康奈康奈 奥康鞋业奥康鞋业 招财猫招财猫 MIILTEA餐饮餐饮 德御星德御星 SELECTED服饰、服饰、VERO MODA服饰、服饰、ONLY服饰服饰9 9、10
8、10组团组团：开间65米、进深24米，3层建筑，层高5.5米北京特产工艺品北京特产工艺品 东来顺饭庄东来顺饭庄 馄炖侯饭庄馄炖侯饭庄 长春堂药店长春堂药店 谭木匠饰品谭木匠饰品 扎西德勒藏饰扎西德勒藏饰 NEW BALANCENEW BALANCE服饰服饰7/10【经营户统计之正街西【经营户统计之正街西4040户】户】1111、1212组团组团：开间：开间6565米、进深米、进深2424米，米，3 3层建筑，一层层高层建筑，一层层高5.55.5米米1313、1414、1515组团组团：开间40米、进深16米，2+1层建筑，层高4.2米 ZARA服饰服饰 SEPHORA化妆品化妆品 森马服饰森马
9、服饰 H&M服饰服饰1616、1717组团组团：开间65米、进深16米，2+1层建筑，层高4.2米优衣库服饰优衣库服饰 全裕福全裕福 都一处烧麦馆都一处烧麦馆 北京小吃北京小吃 艺谷艺谷 老北京炸酱面老北京炸酱面 印象瑞红印象瑞红 全聚德烤鸭全聚德烤鸭 周大福珠宝周大福珠宝 劳力士表劳力士表 周大福钟表周大福钟表中国集邮中国集邮 张一元茶庄张一元茶庄 中国书店中国书店 翰墨林翰墨林 LOTTOLOTTO服饰服饰 倍思家倍思家 肯德基肯德基 中国邮政中国邮政 依波表依波表 波司登波司登 农业银行农业银行 麦当劳麦当劳8/10【经营户统计之正街西【经营户统计之正街西4040户】户】1818、191
10、9组团组团：开间：开间2020米、进深米、进深2020米，米，2+12+1层建筑，一层层高层建筑，一层层高5.55.5米米吴裕泰茶社吴裕泰茶社 IBDENXILU服饰服饰 红杉树服饰红杉树服饰 梅花表梅花表 老北京土特产老北京土特产 佳能相机胶卷佳能相机胶卷 美特斯邦威服饰美特斯邦威服饰 SWATCH手表手表 中国建设银行中国建设银行 大大北照相馆北照相馆 南诏银银饰南诏银银饰鲜鱼口美食街（鲜鱼口美食街（2424户户）：米氏西餐厅、五谷向荣、黑石礁、茂源斋、稻香村、永丰莜面、皇家驿站、锦坊、天兴居、黑猴、便宜坊、永洋特色食品、同德和、米氏西餐厅、五谷向荣、黑石礁、茂源斋、稻香村、永丰莜面、皇家
11、驿站、锦坊、天兴居、黑猴、便宜坊、永洋特色食品、同德和、回盛坊、朝阳楼涮肉、朝阳饰品、火宫殿、炸糕年、天源酱园、力力、通三益、锅贴王、烤肉秀、吴裕泰内府菜回盛坊、朝阳楼涮肉、朝阳饰品、火宫殿、炸糕年、天源酱园、力力、通三益、锅贴王、烤肉秀、吴裕泰内府菜剧院（剧院（2 2户户）：天乐园大戏楼、刘老根大舞台天乐园大戏楼、刘老根大舞台台湾文化街（27户）：台湾美学生活馆、阿里山工艺品、小火车水吧、天喜锅、98、丐帮卤味、大卫咖啡、梅山茶坊、华云茗道、府城名品、花园台湾白咖啡、台湾小吃街（9个摊位）、得意典藏、邓丽君音乐生活馆、班的斯画廊、乾德轩、中国银行ATM、阿莎力、摩登家庭、台湾民族工艺品、台湾
12、淘宝馆等9/10【项目分析】【项目分析】10/10经实地走访与调研，前门大街经营现状不佳，原因如下：1、前期业态定位不准，与项目周边业态同质化严重，形成不了差异化经营与竞争力；2、项目内各个业态分布混乱，特色主力店不清晰，客群消费目的性差；3、前期对目标客群定位不准，本地/外地客户针对性不强，导致整体人气不足；4、街宽最宽处达30米，作为商业步行街，街道过宽；5、整体规划中没有充分考虑动静结合，导致街道内部各个节点分布欠佳，没有“休闲广场、小型演艺广场”等聚集人气的节点；6、小吃街价位过高，没有发挥其大众化消费的作用，吸引力不强。针对项目的思考针对项目的思考1、充分重视前期定位工作，并深入调研项目周边商业现状及未来商业走向，定期形成调研报告及项目建议；2、步行街道不宜过宽，建议增加街中货廊，以对街道进行分割并聚集人气；3、做足目标客群定位，包括“本地/外地客群比例”、“预期客群收入分布”、“年龄分布”等工作；4、在不同地理节点设置“休闲广场、小型演艺广场、中/西式快餐店、冷饮店”，充分考虑人群的动静结合；5、引进台湾、澳门、香港或国外小吃，与本地小吃融合，举办“两岸或海外美食节”，聚集人气及影响力；
