同致行6月漳州房地产市场调研报告

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1、本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982漳州房地产市场调研报告漳州房地产市场调研报告同致行（中国）厦门分公司同致行（中国）厦门分公司 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982本报告

2、是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：7444219821 12 23 3.漳州宏观经济背景分析漳州宏观经济背景分析漳州房地产市场整体运行情况漳州房地产市场整体运行情况漳州各板块房地产市场分析漳州各板块房地产市场分析4 4 新政解析新政解析本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982漳州宏观经济背景分析漳州宏观经济背景分析GDP人均人均GDP城镇人均可支配收入城镇人均可支配收入社会消费品零售总额社会消费品零售总额本报告是严

3、格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：7444219822004-2009年漳州市宏观经济20092009年漳州市年漳州市GDPGDP继续保持两位继续保持两位数增长，以数增长，以13341334亿元列全省第亿元列全省第四。比四。比20082008年增长年增长13%13%。1漳州市漳州市20092009年人均年人均GDPGDP突破突破2.32.3万元万元, ,比上年增长比上年增长12.6%,12.6%,增幅超增幅超过福州、厦门、泉州等地。楼过福州、厦门、泉州等地。楼市因长期积蓄的购买力而将呈市因长期积蓄的购买力而将呈现快速

4、发展态势。现快速发展态势。本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982城镇居民可支配收入也呈逐年城镇居民可支配收入也呈逐年快步增长之势，快步增长之势，20092009年人均可年人均可支配收入达支配收入达1837118371元，比元，比20082008年年增长增长13%13%，与当年，与当年GDPGDP增幅相当增幅相当. .20092009年漳州社会消费品零售总年漳州社会消费品零售总额达额达418418亿元。比亿元。比20082008年增年增长长15%.15%.表明漳州市民的购买力表明漳州市民的购买力

5、得到明显增加。得到明显增加。 2004-2009年漳州市宏观经济2本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982l漳州全市漳州全市GDP1137GDP1137亿，全省排名第四；亿，全省排名第四；l人均人均GDPGDP超超2.32.3万元；万元；l城镇居民人均年可支配收入超城镇居民人均年可支配收入超1800018000元；元；l社会消费品零售总额超社会消费品零售总额超400400亿元；亿元；宏观经济运行稳定宏观经济运行稳定经济保持高速增长经济保持高速增长当地居民购买力不断增强当地居民购买力不断增强房地产

6、处于高速发展的阶段房地产处于高速发展的阶段小结：本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982漳州房地产市场整体运行情况漳州房地产市场整体运行情况2004-2009漳州全市房地产市场开发情况漳州全市房地产市场开发情况2004-2009漳州市区房地产市场供需情况漳州市区房地产市场供需情况2004-2009漳州市区商品住宅成交价格走势漳州市区商品住宅成交价格走势漳州市区房地产售租比、房价收入比、空置面积漳州市区房地产售租比、房价收入比、空置面积本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档

7、天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：7444219822004-2009年漳州房地产市场开发状况自2004年至2007年，漳州市房地产投资总量以及增长幅度均呈逐年上升的趋势；08年房地产开发投资超百亿，虽然较07年增长31%，但是增长速度开始放缓；09年投资额首度出现了下滑，只有99.3亿元，比08年下降了9%从长远趋势来看，随着厦漳泉一体化加速，区域融合将为漳州带来巨大的房地产发展空间。厦门厦门厦门厦门漳州漳州漳州漳州中心城中心城中心城中心城漳州漳州漳州漳州开发区开发区开发区开发区1本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营

8、销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982自2005年，漳州市区楼市年均供应量都在100万平米以上。而2008年由于楼市低迷，开工量锐减，导致2009漳州楼市新增供应只有81.76万平米，比08年骤降56%，而销售量却达到了168.87万平米，5年来首次出现批售量和备案量倒挂，市场主要以消化存量房为主。但是随着2009年楼市的回暖，开工量稳步回升，2010年市场供应量也会逐步增加。2004-2009年漳州市区商品房供需情况2本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982从2006年至201

9、0的4年间，漳州市区商品住宅的均价上涨约800元/，年涨幅约6%。低于全国19%的平均涨幅，市场发展较为平和；2009漳州市区住宅的销售均价为4055元/，不仅在闽南金三角片区属于明显的价格洼地，甚至低于全国4200元/的住宅销售均价，房价上涨空间明显；2004-2009年漳州市区商品住宅价格走势3本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982售价租金售租比 漳州阳光雅苑3840001200320名仕假日165600850195都市阳光3612001600226锦绣一方126000600210厦门前埔

10、北区7200001650436泉州晶都国际294001100267福州华林星座5880001500392目前，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金比一般界定为200：1至300：1。l如果售价租金比超过300：1，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；l如果低于200：1，表明该区的房产投资潜力相对较大，房产后市看好。l售价租金比无论是低于200：1还是高于300：1，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。 漳州市区商品房目前的租售比大约在220：1，不仅低于国际通用的房产泡沫界定标准，也低于周边城市，如厦门、福州、泉州等地的售租比。漳州房价未偏离真实的房产价值，房地产运行

11、状况良好。漳州市区房地产售租比4本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982漳州市房价收入比：漳州市房价收入比：漳州市商品住宅价格：405500元/套（以整体均价4055元/平方米，户型面积100平方米计算）漳州城镇家庭年收入：64299元（城镇人均年可支配收入18371元、家庭平均人口3.5人）漳州目前的家庭房价收入比约为：6.3 ：1，漳州市房价收入比漳州目前的房价收入比略高于国际公认房价合理标准6：1，但是明显低于国内一线城市15：1的水平，因此，漳州的房地产价格还存在较大溢价空间。5本报告是

12、严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982由于09年新增供应量的降低，市场主要以消化存量房为主，因此至09年12月，漳州市区商品住宅累计空置面积约11.15万，比08年底的23.75万减少了7.09万。漳州市区商品住宅空置面积漳州市区商品住宅空置面积6下降本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982小结：小结：漳州房地产市场整体发展较为平稳漳州房地产市场整体发展较为平稳 ，从，从20062006年至年至2010

13、2010的的4 4年间，商品住宅的均价上年间，商品住宅的均价上涨约涨约800800元元/ /平米，年涨幅约平米，年涨幅约6%6%。低于全国。低于全国19%19%的平均涨幅，低于漳州市的平均涨幅，低于漳州市GDPGDP年年15%15%的的平均涨幅，也低于漳州市人均收入年平均涨幅，也低于漳州市人均收入年13%13%的平均涨幅。房地产市场发展较为平和；的平均涨幅。房地产市场发展较为平和；漳州市区商品房目前的租售比大约在漳州市区商品房目前的租售比大约在220220：1 1，房价收入比约为，房价收入比约为6.36.3：1 1，商品住宅空，商品住宅空置面积也保持在置面积也保持在1212万万的较低水平，房地

14、产市场良性运行，房价未偏离真实的房产的较低水平，房地产市场良性运行，房价未偏离真实的房产价值，尚有上升空间；价值，尚有上升空间；漳州房地产发展相对于周边的厦门、泉州等城市滞后，市场发展空间较大。漳州房地产发展相对于周边的厦门、泉州等城市滞后，市场发展空间较大。在国家一系列调控政策后在国家一系列调控政策后, ,漳州房地产市场交易量明显下降漳州房地产市场交易量明显下降, ,但价格目前还僵持。但价格目前还僵持。本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982漳州各板块房地产市场分析漳州各板块房地产市场分析漳州

15、漳州 楼市板块划分楼市板块划分城北板块解析城北板块解析中心城区板块解析中心城区板块解析江滨板块解析江滨板块解析城东板块解析城东板块解析金峰板块解析金峰板块解析漳州楼市总结漳州楼市总结本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982中心城区板块中心城区板块片区特点：以沃尔玛为依托，成熟的片区特点：以沃尔玛为依托，成熟的市政、娱乐、生活配套。市政、娱乐、生活配套。代表楼盘：悦华城市广场、丽园君悦、代表楼盘：悦华城市广场、丽园君悦、丹霞名城丹霞名城均价：均价： 4200-58004200-5800元元/m2/

16、m2城北板块城北板块片区特点：老城情结片区特点：老城情结代表楼盘：钱隆首府、延安广场代表楼盘：钱隆首府、延安广场均价：均价：4500-50004500-5000城西板块城西板块片区特点：新区、大盘片区特点：新区、大盘代表楼盘：永鸿国际公馆、代表楼盘：永鸿国际公馆、永鸿国际城永鸿国际城均价：均价： 3200-37003200-3700元元/m2/m2城东板块城东板块支撑点：市政东迁、新支撑点：市政东迁、新区发展，大盘开发、优区发展，大盘开发、优势教育资源配套势教育资源配套代表楼盘：锦绣一方、代表楼盘：锦绣一方、天利仁和、荣昌花园天利仁和、荣昌花园均价：均价：3500-52003500-5200元

17、元/m2/m2江滨板块江滨板块支撑点：丰富的江景资源支撑点：丰富的江景资源代表楼盘：鑫荣花苑、外滩明珠、悦景豪廷代表楼盘：鑫荣花苑、外滩明珠、悦景豪廷均价：均价： 4200-58004200-5800元元/m2/m220102010漳州楼市板块区位图漳州楼市板块区位图漳州楼市板块划分漳州楼市板块划分1本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982钱隆首府延安广场二期福海阳光代表楼盘：钱隆首府代表楼盘：钱隆首府 延安广场延安广场 福海阳光福海阳光城北板块位于沿漳华路以北，跨越北环城路的广大片区。随着漳华

18、路的打通，成为城市北区的交通大动脉，盘活了漳华路以北的土地存量，地段价值全面提升。板块整体发展比较成熟，交通便利，教育生活配套完善。城北板块解析城北板块解析2主要楼盘分布主要楼盘分布信和花园即将推出楼盘 在售楼盘本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982楼盘楼盘名称名称物业物业类型类型建面建面m m 均价（元）均价（元）面积房屋（面积房屋（）总户数总户数销售率销售率开盘开盘时间时间钱隆钱隆首府首府1313号楼号楼小高层小高层2000020000500050001 1房：房：31-32 30%31-

19、32 30%2 2房：房：81-82 13% 81-82 13% 3 3房：房：87-100 57%87-100 57%270270套套80%80%2010.52010.5延安延安广场广场2 2期期小高层小高层8533685336 4300 43001 1房：房：45 45 5% 5%2 2房：房：90 90 15% 15%3 3房：房：98-135 98-135 79% 79%四房：四房：170 170 2% 2%817817套套70%70%2008.122008.12福海阳光福海阳光4#4#、5#5#小高层小高层20383.8220383.82442344232 2房：房：96-102 1

20、00%96-102 100%208208套套70%70%2010.32010.3主要在售项目解析主要在售项目解析本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982板块特征总结板块特征总结建筑类型建筑类型以小高层、高层住宅为主，占在售市场供应量的91%户户 型型在售楼盘户型主要集中在二房、三房上，且面积有逐渐缩小的趋势。三房中，小三房成为市场主流产品设计产品设计产品满足居家特征明显，设计上主要采用平层、凸窗、入户花园及多阳台为组合园林景观园林景观园林多采用结合采用欧式园林为主题园林营销手法营销手法充分利用漳

21、州人的老城情结，以老城区成熟的商业和生活配套作为主要卖点，尤其是漳华路的全线通车，极大提升了城北板块的居住和商业价值。客户来源客户来源老城区的居民为主价格走势价格走势目前整个板块的均价在4500-5000元/。本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982中心城区板块位于南昌路与丹霞路十字路交汇处的城市商业中心，东临九龙大道人民广场，西拥九龙公园临近汽车站，北靠火车站占尽市区之繁华便利。板块较成熟，交通便利，本地及外来人流量大，教育生活配套完善，南昌中路九龙公园、 沃尔玛商业广场是这一板块最值得骄傲的

22、资本。东方钻石城丽园君悦悦华城市广场天下广场中天大厦天隆名府丹霞名城家芗0596代表楼盘：丽园君悦代表楼盘：丽园君悦 家芗家芗05960596 丹霞名城丹霞名城中心城区板块解析中心城区板块解析2主要楼盘分布主要楼盘分布即将推出楼盘 在售楼盘本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982楼盘名称楼盘名称物业类型物业类型建面建面均价（元）均价（元）面积房屋（面积房屋（）总户数总户数销售率销售率开盘时间开盘时间丽园君悦2期3幢20-28层53792.3246001房：452房：45-943房：110-130

23、 60%楼中楼：101-197502户95%2009.6家芗05961期4幢29-32层92344.614600单：25-351房：602房：60-903房：108-143 70%4房：168-176楼中楼：250710套95%2009.3君临天下8栋18-23层15236149501房：542房：67-883房：134-143 60%4房：160-170楼中楼：214-270317套70%2007.12悦华城市广场2栋18-31层903005800单身公寓：40-65 52%2房：70-100 33%3房：120-140 14%690套95%2009.10丹霞名城1期5栋18-19层4623

24、7.8742001房：27-402房：46-79 20%3房：99-122 50%4房：120-136466套98%2009.5天隆名府3幢11-17层17065.3238002房：110-120 95%楼中楼：150-177 5%144套95%2009.5主要项目解析主要项目解析本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982板块特征总结板块特征总结建筑类型建筑类型以小高层、高层住宅为主户户 型型在售楼盘户型主力户型为100-130平米的三房，投资型的小户型也占据相当大的比例产品设计产品设计设计上主要

25、采用平层、凸窗、入户花园及多阳台为组合园林景观园林景观多采用结合景观资源的热带风情园林，另外也有项目采用欧式园林及与本地人文结合为主题园林营销手法营销手法在营销推广上多以商务、繁华和尊贵等为主打，充分发挥板块成熟区域特性 客户来源客户来源南昌中路则高端客群为主 ，辅之部分的外地投资客；靠人民广场一带以本片区客群为主；价格走势价格走势目前南昌中路的中部均价在4600-5800元/，靠近人民广场一带近期部分均价在3800-4200元/本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982滨江板块以江滨路和建元路的

26、之间是横贯市区东西方向的，集交通、休闲、观光、旅游、防洪功能于一体的城市景观主干道和交通次干道。特有的江景，让滨江沿岸的房地产项目无一例外的打起了豪宅牌。可以预见，未来滨江一带就是漳州的“外滩”。龙江富城一代领秀江滨花园城外滩明珠鑫荣花苑二期上江名都万豪国际公馆丽江明珠新城悦景豪庭榕御代表楼盘：悦景豪庭代表楼盘：悦景豪庭 江滨花园城江滨花园城 鑫荣花苑鑫荣花苑 榕御榕御滨江板块解析滨江板块解析4主要楼盘分布主要楼盘分布即将推出楼盘 在售楼盘本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982楼盘名称楼盘名称

27、物业物业类型类型建面建面m均价（元）均价（元）户型面积（户型面积（）总户数总户数销售率销售率开盘时间开盘时间江滨花园龙湾盛世3 幢 33层9000042002房:6688 10%3房:111-157 40% 4房:175252 40% 楼中楼:185-293 10%654套80%2008.10新城悦景豪庭8栋高层1095704100单身公寓：28-30 5%1房：40-47 15%2房：88-100 20%3房：122-140 50%4房：165-168 5%996套70%2008鑫荣花苑D地块2期1栋33层2500005000单身：25.33-33.08 36%1房： 49.27 18%2房

28、： 89.66 18%3房：145.08 18%4房：189.06205.29 10%288套80%2009外滩明珠2栋10000058803房：158-164 58%4房：183-229 40%楼中楼：255.19 2%436套25%2008.2丽景芗城13# 14#2幢18层29956.712房：89.15 20%3房：118-133 67%4房：144 13%254套未售-主要项目解析主要项目解析本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982板块特征总结板块特征总结建筑类型建筑类型以小高层、高层

29、住宅为主户户 型型户型以三房、四房为主，面积主要集中在120-160平米及以上，另外一房、二房也占据市场很大份额产品设计产品设计设计上主要采用平层、凸窗、入户花园及多阳台为组合园林景观园林景观多结合九龙江景观资源，以东南亚风情园林为主题营销手法营销手法九龙江江景是该板块最大的卖点客户来源客户来源整个漳州地区的富裕阶层价格走势价格走势目前整个滨江板块均价在4200-5800元/之间。本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982城东板块地处龙文区区，随着漳州城市“东拓西进”发展战略持续推进，中心城区范围

30、不断向东部拓展。不仅仅是由于市政东移所致，更主要是因为东部新区迎合了漳州城市发展的历史机遇，以及东部新区自身良好的规划定位。即将推出楼盘 在售楼盘华港豪庭锦绣一方永大星城中骏蓝湾香郡天利仁和融都新界万嘉世贸广场书香佳苑荣昌花园钱隆学府香榭花都长福裕景尚东琴畔阳光美地代表楼盘：锦绣一方代表楼盘：锦绣一方 荣昌花园荣昌花园 天利仁和天利仁和 永大星城永大星城 香榭花都香榭花都主要楼盘分布主要楼盘分布城东板块解析城东板块解析5本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982楼盘名称楼盘名称物业类型物业类型建面

31、建面均价（元）均价（元）面积房屋（面积房屋（）户数户数销售率销售率开盘时间开盘时间荣昌广场2期2栋19-30层38529.842001房：48-60 46%2房：80-99 12%3房：126-160 12%4房：173m 15%412套18%2007-4-28锦绣一方11-16#18-19#6幢10-25层6006060001房：28-44 17%2房：69-86 55%3房：119-126 23%4房：137-180 5%689套40%尚东琴畔9 幢18-33层11000041001 1房：5070 34% 2房：80128 53%3房：90158 13% 975套40%2009.3天利仁

32、和天籁苑1期6幢18层 7000048502房：92-107 10% 3房：120-144 61%4房：163-179 24%5房：206-210 3%楼中楼：242-319 2%515套70%2008.10永大星城5幢9197937002房：8090 18%3房：110130 64% 4房：160 6% 五房：190202 12% 608套90%2008.10长福裕景2#1栋30层 34000 39002房：92-100 50%3房：110-133 50% 224套 80% 2009.3主要项目解析主要项目解析本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地

33、产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982板块特征总结板块特征总结建筑类型建筑类型以小高层、高层住宅为主户户 型型户型以两房、三房为主，面积主要集中在80-130平米之间，及以上，也有满足投资需求的一房和单身公寓产品设计产品设计设计上主要采用平层、凸窗、入户花园及多阳台为组合园林景观园林景观以东南亚风情园林为主题营销手法营销手法主要依托城市“东拓西进”发展战略，以未来前景为主要卖点，另外优秀的教育资源也是本板块另一大卖点客户来源客户来源以城东片区以及县城客户为主，部分外地投资客价格走势价格走势目前整个城东板块均价一般在3800-4200元/之间。也有像天利仁和、上层55之类的高

34、端产品，均价在5000元/以上本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982区域属性区域属性城西板块解析城西板块解析5东西发展轴：靖城-金峰中心城区角美厦门海沧东南发展轴：靖城-金峰中心城区龙海市区漳州港 四组团：角美组团、龙海组团、金峰组团、长泰组团漳州市城市发展战略是“东进西拓，两翼齐进”。城西板块紧邻319国道，可经漳厦、漳诏、漳龙高速公路通往厦门、广东等地，交通运输便利，人流物流流动频繁。是未来漳州城市发展的重要战略区域之一。本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新

35、！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982区域规划区域规划核心商住区核心商住区高校园区高校园区工业园区工业园区城西板块位于学府路往西片区。在漳州市“市区东移，芗城西进”的整体发展战略引导下，目前主要规划为商住区、高校园区和金峰工业区三大板块。工业园区以金峰工业区和北斗工业园区为代表，拥有300多家内外资企业，务工人员近6万人；高校园区占地总面积达到5000亩，以漳州师范学院和漳州职业技术学院为依托，以华阳体育馆为中心，形成了浓厚的教育、文体氛围；地块地块老城区老城区本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地

36、产营销策划大全，QQ：744421982区域楼盘分布区域楼盘分布鑫荣嘉园绿洲富城永鸿国际公馆金峰商业广场永鸿国际城凤凰尚城金品花园受到原有市政规划，尤其是道路交通设施的影响，城西板块房地产开发无论从规模和市场热度上，相对中心城区和东部新区都略显滞后。但是随着交通等市政设施的完善，加之其拥有的工业基础和文教资源，吸引了大批品牌实力开发商纷进驻。在售项目规模和品质不逊于城区其他板块，但是价格却更实惠。因此属于性价比最高的区域。本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982福州知名开发商永鸿集团在漳州的开山

37、力作。项目总占地210亩，其中永鸿国际公馆占地30亩，国际城占地180亩。项目在漳州首先实行“配套先行”的运作理念，五星级豪华会所、东南亚风情园林泳池这些配套将一一先行兑现。并以“漳州首个精装社区”为定位，公共空间精装修交付 。目前，国际公馆项目销售已接近尾声，国际城正在推售中。个案分析个案分析永鸿国际城永鸿国际城本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982楼楼盘名称名称永鸿国际城永鸿国际城楼楼盘地址地址胜利西路和金峰北路交叉路位置 基本情况基本情况占地面积：占地面积：11980 总建面积：总建面积

38、：279240279240项目类型：项目类型：小高层、高层 项目规模：项目规模：24栋，2060户销售情况售情况1-5#:90%6-7#:未售 客客户区域：区域：金峰片区为主户型配比型配比6#、7# 共216套3房：134-141 204套4房：160 12套价格价格住宅均价：住宅均价：1-5#：3600元/6-7#：未售优势优势 品牌开发商实力大造 景观先行，配套先行 公共空间精装交付使用社区社区配套配套游泳池、健身房、瑜伽馆、SPA馆、桌球室、乒乓球室、咖啡屋、书吧、茶道、儿童游乐区劣劣势 周边生活配套尚不完善周周边配套配套国际双语幼儿园芗城第三实验小学金峰商业广场（大型建材市场、大型仓储

39、超市）本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：7444219827#01-08单元单元 134平米平米u 格局方正，南北通透，全明设计u 动静分区u 卧室全部南向u 赠送面积较多，产品附加值高u 整体布局不够紧凑，通道面 积过大户型整体布局合理，附加值较高户型整体布局合理，附加值较高本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982价格稳中带升，整体去化速度较快价格稳中带升，整体去化速度较快本报告是严格保密的。 天天文档在线

40、天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982个案分析个案分析鑫荣嘉园鑫荣嘉园鑫荣嘉园是漳州本土知名开发商向荣集团在城西新区打造的首个超大型生态社区。占地面积91752，总建筑面积399908。社区规划突出“水岸生活”|展开。在小区内设置10000平米的环形人工活水湖，还有多处流泉、水梯、喷水、叠水、水池、水雾等水景，通过在水边建房，并引活水入区，使水与建筑相互依托，体现“临江水岸生活”的深层内涵本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982

41、楼楼盘名称名称鑫荣嘉园鑫荣嘉园楼楼盘地址地址 金峰南路 基本情况基本情况占地面积：占地面积：91752 总建面积：总建面积：399908项目类型：项目类型：多层、小高层和高层住宅 项目规模：项目规模：共23幢，约2478户销售情况售情况6-12#楼还剩约20套左右，2010年5月份即将发售湖中央的20-23幢楼。 客客户区域：区域：金峰片区为主，大学城的老师，工业区的职员户型配比型配比主力户型为两房、三房、四房并有少量单身公寓及复式单元，户型建筑面积为38166 价格价格住宅均价：住宅均价：3800元/优势优势 品牌开发商实力大造 景观先行，配套先行 在水边建房，并引活水入区 社区社区配套配套

42、会所、游泳池、双语幼儿园、网球场、人工湖社区商业劣劣势 周边生活配套尚不完善 部分楼座采光，通风较差周周边配套配套国际双语幼儿园芗城第三实验小学金峰商业广场（大型建材市场、大型仓储超市）本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：7444219827#01、06单元单元 71.39平米平米7#02、05单元单元 128.33平米平米u整体布局动静未分区u餐厅位置不合理，处于过道处u两个卧室均朝北u入户门直对次卧门u整体布局不够紧凑u次卧与书房均为北向户型整体布局不合理，设计较为初级户型整体布局不合理，设计较为初级本报

43、告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982价格走势起伏较大，去化量受价格影响较大价格走势起伏较大，去化量受价格影响较大本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982个案分析个案分析绿洲富城绿洲富城绿洲富城是福建龙华房产倾力打造的20万简约风尚社区。项目除了”小面积，低总价“外，并无其他特色和优势，且项目远离城区，周边生活配套奇缺。因此价位虽然低，去化速度也比较缓慢 。但是随着正兴私立学校的建设和招生，该项目的

44、投资潜力逐渐显现。本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982楼楼盘名称名称绿洲富城绿洲富城楼楼盘地址地址 西洋坪路与北环城路交汇处 基本情况基本情况占地面积：占地面积： 总建面积：总建面积：200000项目类型：项目类型：多层、小高层 住宅 项目规模：项目规模：共26幢，约1837户销售情况售情况二期销售90%以上；7、8月份即将推出三期产品：6、7、8、9、10、11、15号楼 客客户区域：区域：金峰片区为主，部分外地投资客户型配比型配比单身：24-351房：40-522房：74-78 价格价格

45、住宅均价：住宅均价：3800元/优势优势 品牌开发商实力打造 户型面积小，总价低正对正兴私立学校（小学+中学），投资价值明显社区社区配套配套中庭园林景观劣劣势 远离主城区，周边生活配套尚不完善周周边配套配套正兴私立学校本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：74442198214#07单元单元 85平米平米14#10单元单元 110平米平米u整体进深较长u客厅成为进出通道u整体进深较长u客厅成为进出通道u主卧门直对客厅户型赠送面积较多，但是不注重细节打造户型赠送面积较多，但是不注重细节打造本报告是严格保密的。 天

46、天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982价格走势平稳，整体偏低价格走势平稳，整体偏低本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982片区待推项目片区待推项目楼盘名称楼盘名称物业类型物业类型容积率容积率建面建面预计开盘时间预计开盘时间金品花园多层小高层2.51100002010金峰商业广场（住宅）高层 600002010凤凰尚城高层3170841未定国源瑞京城高层280000未定国源芗江北岸高层4336458未定合计960841

47、城西片区除本案以外，尚有城西片区除本案以外，尚有5 5个待推项目，建筑面积约个待推项目，建筑面积约9696万平米。万平米。其中两个项目，共计其中两个项目，共计1717万平米，预计会在万平米，预计会在20102010年推售。年推售。本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982片区土地存量片区土地存量地块编号位置 用地面积性质容积率成交价万元200705金峰北路西侧、大学路北侧717373.0215211 98202009G03大学西路中段南侧46286.33商住2.511571512550综合2009

48、G04漳华路以西63159.99商住1.681061087000综合2009G05漳华路以西45893.03商住1.68771004500综合2009G06厂西二路以西A地块51521.7二类2.010304324300B地块40509.71居住2.5101274合计319107.76319107.76718451718451城西片区待开发土地约城西片区待开发土地约3232万平米，建筑面积约万平米，建筑面积约7171万平米，土万平米，土地供应量较大。地供应量较大。本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：74442

49、1982板块特征总结板块特征总结建筑类型建筑类型以小高层、高层住宅为主户户 型型户型以两房、三房为主，但是满足投资需求的单身公寓、一房等户型也占据相当大的比例。产品设计产品设计设计上主要采用平层、凸窗、入户花园及多阳台组合园林景观园林景观多采用结合本案景观资源来进行打造营销手法营销手法片区内在售项目以大盘为主，社区规划、内部配套是项目主打卖点之一依托城市“东拓西进”发展战略，项目的高性价比以及未来的升值潜力也是项目另一个主要卖点之一；客户来源客户来源以区域内的客户为主打，如工业园区、大学园区的教职工，部分城区或者县城的投资客价格走势价格走势目前整个城西板块均价一般在3200-3800元/之间。

50、本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982漳州房地产市场小结：漳州房地产市场小结：1 1、早期拍卖土地较多，加大未来供应量、早期拍卖土地较多，加大未来供应量漳州市土地供应前松后紧，20022003年供地总量高达2658亩，是0409年供地总和的2倍。土地存量巨大；随着国家宏观调控力度的加强，土地政策的严格执行，早期出让用地将会被逼入市，加大市场供应量。2 2、产品品质大幅提升、产品品质大幅提升2002年2009年，市区出让的土地中70%以上被来自泉州、福州、厦门等地的外地开发商竞买走。随着外地实力

51、开发企业的入市，新的开发理念提升了漳州市场的整体开发水平，一批具有较高品质、较大规模的社区将继续涌现，并将成为漳州楼市的主流产品；3 3、中小户型受追捧、中小户型受追捧单价的上涨迫使购房者放弃面积以控制总价，120平米以下的中小户型受到客户的追捧。4 4、客群逐渐外延、客群逐渐外延购房客群仍然以漳州市以及周边县城客户为主，但在海西经济热炒以及周边城市楼市升值空间越来越小等因素的推动下，部分外地投资客已经将目光投向了这块明显的价格洼地。本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982新政解析新政解析本报告

52、是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982(1)对购买首套自住且套型建筑面积在90平米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%； (2)对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%50%，贷款利率不得低于基准利率的1.11.1倍倍； (3)对贷款购买第三套以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平；4 4月月1515日信贷政策日信贷政策楼市新政楼市新政政策分析：政策分析：u一线城市房价上涨波及二、三线城市是起因一线城市房价上涨波及二、三线城市是起因u二、三线城市刚需释放出现问题二、三线城市刚

53、需释放出现问题u差异市场区别对待，稳定和谐是核心差异市场区别对待，稳定和谐是核心u确保刚性置业成本不受明显影响确保刚性置业成本不受明显影响u年内影响巨大，中长期看平年内影响巨大，中长期看平4 4月月1616日新政日新政: :第三套可停贷，第三套可停贷，非本地居民可暂停发放购买住房贷款非本地居民可暂停发放购买住房贷款6 6月月4 4日，住建部、人行和银监会日，住建部、人行和银监会关于规范商业个人住房贷款中二关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知套住房认定标准通知：认房又认贷：认房又认贷本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营

54、销策划大全，QQ：744421982u该房产税的推出将主要影响房地产市场的投资投机群体的购买行为。通过增加持有成本在一定程度上可以抑制房价的疯狂。u但是，仅凭该单项政策就希望把房价控制下来是不现实的，特别是在流动性过剩、通涨和资产价格估值高企的预期和现实压力下。国务院:逐步推进房产税改革 中国政府网31日公布的国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知中，明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一。房产税是以房产为征税对象，按照房产的计税余值或出租房产取得的租金收入，向产权所有人征收的一种税。房产税的起征范围、起征点和税率是人们关注的焦点。同致行

55、市场监测同致行市场监测: :新政后漳州房地产市场交易量明显下降，但价格还新政后漳州房地产市场交易量明显下降，但价格还僵持僵持投资投机客退出市场，持币观望投资投机客退出市场，持币观望刚性需求客群进入观望行列刚性需求客群进入观望行列改善性需求受到一定的抑制改善性需求受到一定的抑制许多开发商对原定的项目开工和销售计划出现动摇许多开发商对原定的项目开工和销售计划出现动摇政策的动向就是近期房地产市场的走势本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982同致行认为：同致行认为：n在国家政策的抑制调控下，市场将进入滞

56、缓期，但是楼市不会重蹈在国家政策的抑制调控下，市场将进入滞缓期，但是楼市不会重蹈0808年覆辙，短期内市场年覆辙，短期内市场将陷入观望，成交量快速下滑，有价无市可能将成为普遍现象。中长期，价量平抑，或震荡将陷入观望，成交量快速下滑，有价无市可能将成为普遍现象。中长期，价量平抑，或震荡下调；但非住宅（含商业、写字楼）将是投资客的一个追逐方向；下调；但非住宅（含商业、写字楼）将是投资客的一个追逐方向；n稳健发展（供求基本平衡、结构基本平衡和价格基本平稳）仍将是国家房地产调控的目标；稳健发展（供求基本平衡、结构基本平衡和价格基本平稳）仍将是国家房地产调控的目标；n在流动性过剩、通涨和资产价格泡沫的现

57、实和预期压力下，房产仍是资金最先考虑的流向；在流动性过剩、通涨和资产价格泡沫的现实和预期压力下，房产仍是资金最先考虑的流向；投资投机资金仍对房地产的价格稳定形成压力；投资投机资金仍对房地产的价格稳定形成压力；n在目前的土地财政制度下，区域房地产市场受地方政策的影响不可小觑；在目前的土地财政制度下，区域房地产市场受地方政策的影响不可小觑；n新的信贷政策对刚性需求置业成本并无明显差异，短期投机和中线投资都将面临成本增加、新的信贷政策对刚性需求置业成本并无明显差异，短期投机和中线投资都将面临成本增加、收益率下降的巨大压力，投机性需求将大幅度减弱。市场需求将分化，刚性需求主导市场。收益率下降的巨大压力

58、，投机性需求将大幅度减弱。市场需求将分化，刚性需求主导市场。n新的信贷政策对刚性需求置业成本并无明显差异，短期投机和中线投资都将面临成本增加、新的信贷政策对刚性需求置业成本并无明显差异，短期投机和中线投资都将面临成本增加、收益率下降的巨大压力，投机性需求将大幅度减弱。市场需求将分化，刚性需求主导市场。收益率下降的巨大压力，投机性需求将大幅度减弱。市场需求将分化，刚性需求主导市场。n国家的政策就是近阶段房地产的近期走势，密切关注国家房地产方面的最新政策，包括信国家的政策就是近阶段房地产的近期走势，密切关注国家房地产方面的最新政策，包括信贷、利率以及税费等，并积极因应，将是开发商的重点功课；贷、利率以及税费等，并积极因应，将是开发商的重点功课；积极因应市场,寻求复杂环境下的机会本报告是严格保密的。 天天文档在线天天文档在线文档天天新！文档天天新！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982同致行用心钜献同致行用心钜献ProfessionalProfessionalProfessionalProfessionalService With HeartService With HeartService With HeartService With Heart