新加坡工业园发展模式演变(第四代)

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1、新加坡工业园发展模式演变1.第一代：1960s & 1970s2.第二代：1980s3.第三代：1990s4.第四代：2000s第四代 2000s经济发展背景：经济发展背景：产业计划产业计划21高科技战略：发展信息科技、生命科学和其他知识密集型经济，打造新的新加坡。新加坡政府投巨资欲将生命科学发展为制造业第四根支柱（前三个是电子、化学和工程业）。工业园区规划设计工业园区规划设计- live-work-play-learn 生活-工作-娱乐-学习- 土地利用率越来越高，城市化的办公环境- 功能越来越多样化- 规划条例调整White Zone 白地案例案例21世纪的工业园： i_park - BW

2、 site生命科学园： One-north 纬一工业园仓储式零售/工业零售新的用地分类新的用地分类- Business 1- Business 1-White- Business 2- Business 2-White- Business Park- Business Park-White- White- 取消了工业/ 仓储用地类别规划条例调整规划条例调整- 根据对环境的影响程度划分为B1/B2两大类- 环境考量因素：排水、空气、噪音、土壤污染等规划条例调整规划条例调整主要用途 - 至少占总建面的 60%- 制造/装配- 加工- 维修/售后服务- 实验室- 研发- 一类电子商务- 印刷出版-

3、仓储 - 市政设施*- 电信*附属用途 - 最多占总建面的40%- 附属用途(如办公室、会议 室、医护室、设备间、厕所等)- 二类电子商务- 独立的辅助性服务 (如托儿所、 员工餐厅等）B1/B2- “白色”用途 (White uses) -15%- 主要用途：85 60- 高科技制造- 试验室- 研发- 产品设计/开发- 计算机中心/数据中心- 软件开发- 工业培训-分销中心- 一类电子商务- 出版活动 40 - 附属办公室 - 休闲设施Leisure facilities - 托儿所 - 诊所 - 附属商店 - 安全设施 - 展示厅 - 员工餐厅 - 存储空间 - 二类电子商务 - 独立的

4、媒体支持服务商业园商业园 Business Park- 白地拥有了更弹性的发展空间。- 允许使用的土地类型包括：幼儿园、健身中心、书店、商业配套 设施、银行以及宾馆等辅助设施用地的划设。白地白地 White Site出版消费品(时装/保健品)白色用途食品饮料物流仓储产业类型产业类型 ：食品饮料、出版媒体、物流仓 储、消费品（时装/保健品等）面积面积 ：15公顷用地类型用地类型 ：B2地块划分地块划分 ：0.5 1.2公顷容积率容积率 ：2.0 - 2.5GFA比例比例 ：6040设计要点设计要点 ： 在基地侧面的装卸货区和地下停车 场入口 每个地块只有一个出入口，单入单 出或出入在同一处 沿主

5、要步行路线提供拱廊21世纪的工业园世纪的工业园 Paya Lebar i-ParkURA规划要求：-最多总建面的40用作B1/B2用途-其余用途根据具体地块决定-每个楼层至少可以租给两个租户-可租售面积： 工业 至少80 零售 至少6021世纪的工业园世纪的工业园 Paya Lebar i-Park B2-W 白地白地21世纪的工业园世纪的工业园 Paya Lebar i-Park B2-W 白地白地21世纪的工业园世纪的工业园 Paya Lebar i-Park B2-W 白地白地21世纪的工业园世纪的工业园 Paya Lebar i-Park B2-W 白地白地规划要点小结：规划要点小结：

6、-鼓励开发商在工业区提供商业和服务设施-最大化利用土地工业与零售大致相同的楼层面积（4000平方米）-相互促进作用：零售展示工业等功能之间的互相促进-增加了设计的复杂性-地块大小：不可以太小，容积率不能太低，因为不论和零售还是工业都需要达到一定的规模，而且要分别解决交通、安全问题，又不可以太大，因为商业建筑的building footprint可以很大，但工业楼层面积40004500之间（一个中央垂直交通系统），再大将失去效率，或增加电梯井提高了成本-若地块只有0.5ha，只适宜做纯商业零售-新加坡实际发展下可能的选择容积率: 3.0-4.0地块面积:1.01.5建筑高度控制: 40m 最大层

7、数 ：7层 工业楼层层高 4.86.15m建筑覆盖率：最多6521世纪的工业园世纪的工业园 Paya Lebar i-Park B2-W 白地白地产业类型产业类型 ：生命科学研发面积面积：200公顷用地类型用地类型 ：BP & W (商业园和白地)地块划分地块划分 ： 公顷容积率容积率：3.0-4.0生命科学园生命科学园 One North 纬一纬一生命科学园生命科学园规划特征规划特征： live-work-play-learn 生活-工作-娱乐-学习的理念，现代化办公，综合商业、居住和休闲综合一体的创意环境生命科学园生命科学园 One North 纬一纬一生命科学园生命科学园规划特征规划特征

8、：集中绿地与绿色网络，高质量的景观设计生命科学园生命科学园 One North 纬一纬一生命科学园生命科学园规划特征：高效的交通网络 (轻轨线, 公交线, 地铁，行人专用道等）生命科学园生命科学园 One North 纬一纬一生命科学园生命科学园规划特征规划特征：- 高质量的建筑设计- 建筑覆盖率接近100- 绿色建筑设计理念生命科学园生命科学园 One North 纬一纬一生命科学园生命科学园规划特征规划特征：基础设施付费共享：会议室、多媒体中心等；廉价的宽频设施；多样化设施聚集一体的环境生命科学园生命科学园 One North 纬一纬一生命科学园生命科学园在商业园“白色用途”的比例可以超过

9、15具体比例根据地块的地点决定 (靠近地铁站的地块通常允许较高比例的“白色用途”)规划为BPW的用地上，白色用途可以容纳在一幢独立的建筑内并单独出售（地块不需要进一步划分）以下用途需经过特别申请 - 医疗中心 （Medical center）- 轻工业在白地中不允许的用途 - 一般工业/特殊工业 - 仓储 - 工人宿舍(Workers dormitory) - 宗教 - 公交车/地铁Depot - 加油站 - 停车场“白色用途”包括- 商店 (包括药店和诊所)- 办公（包括银行）商业性学校- 餐厅- 展示- 汽车出租/交易/展示/办公- 居住（包括员工宿舍staff quarter和服务式公寓

10、）- 酒店- 日间托儿所，幼儿园，学前学后托管中心- 文化设施/社区中心等- 体育休闲设施，健身中心生命科学园生命科学园 One North 纬一纬一生命科学园生命科学园- BP-W 商业园白地商业园白地Fusionopolis发展策略发展策略 ：现代化的综合娱乐、科技、办公开发区主要功能主要功能 ：科技产业与传播产业中心Infocomm Technology (ICT)辅助功能辅助功能 ：1）零售业； 2）大型超市；3）健身中 心；4）会议室；5）500人的表演剧场； 6）公寓面积面积 ：1.2公顷用地类型用地类型 ：BP-W 30容积率容积率：-楼层数楼层数 ：22 层(Tower 1);

11、24层(Tower 2)建筑毛面积建筑毛面积 ：120,000平方米建筑净面积建筑净面积 ：54,700平方米（商业园）；24 ,300平方 米 （保留用途）预计工作人口预计工作人口：3000人其他其他：中央监控系统建筑服务、能源管理、设 施服务管理生命科学园生命科学园 One North 纬一纬一生命科学园生命科学园- BP-W 商业园白地商业园白地生命科学园生命科学园 One North 纬一纬一生命科学园生命科学园BP-W 商业园白地商业园白地Fusionopolis规划要点：规划要点： 综合商业、居住和休闲综合一体的创意环境，学术、研究、居住、娱 乐一体化的休闲现代化环境 共用基础设施

12、如运动设施、娱乐设施、休闲设施和学生展览场等 国际水准的基础设施，例如便捷的网络基础设施 与各研究发展机构 的优越连通性 高效的交通网络。(轻轨线, 公交线, 地铁，行人专用道等） 强调生态环保，能源节省，绿色建筑设计理念 高密度开发，城市化的办公生活环境 灵活的用地规划生命科学园生命科学园 One North 纬一纬一生命科学园生命科学园BP-W 商业园白地商业园白地Fusionopolis仓储仓储-零售零售 / 工业工业-零售零售 Warehouse Retail/Industrial Retail- WRS可以在郊区的B1/B2地块上- GFA中40用于零售的面积将征收DC- 任何空间都

13、不能转租- 主要用途：至少占总建面的 60% - 至少36% 用于仓储/工业 - 最多 24% 用作附属用途如 办公室、会议室、厕所、 设备间等- 其他用途-最多占总建面的 40% - 附属零售设施 (必须与主要 的仓储/工业活动有关联示范项目: Courts, Dairy Farm(Giant Supermarket) and Ikano(IKEA)占地占地 ：9.3ha 就业岗位就业岗位 ：1700员工位置位置 ：淡滨尼一站式概念一站式概念：公司总部、仓储物流、零售在同一个地点，促进这些公司从国内零售巨头提升至区域零售巨头，并作为一个物流仓储分销中心，充分利用新加坡在物流方面的基础设施和优

14、势成为区域培训基地，每年将有600个员工从国外到新加坡来培训，将会促进本地的消费。仓储仓储-零售零售 / 工业工业-零售零售 Warehouse Retail/Industrial Retail功能功能 ：零售（家具/室内设计 /装 修/婚纱/食品等）/ 办公/仓储面积面积 ：4.5 公顷用地类型用地类型 ：B1容积率容积率 ：2.1建筑占地建筑占地 ：300m*130m层数层数 ：5层停车停车 ：露天停车、多层停 车场及屋顶停车仓储仓储-零售零售 / 工业工业-零售零售 Warehouse Retail/Industrial RetailIMM1 商业环境的不断变化商业环境的不断变化劳力密集

15、技术密集资本密集知识密集2 工作方式的不断变化工作方式的不断变化简单的劳动提升劳动技能良好的形象和环境吸引投资生活学习工作娱乐一体化的生活方式，工作与生活之间的界线越来越模糊。3 工业园区的形态演变工业园区的形态演变大型低密度工业区工业组团的出现，开发密度不断提高新型的工业园区形态：科技园、商业园、生命科学园、科学企业家园、信息园。4 规划思想的转变规划思想的转变综合考虑功能、形象、分期开发的灵活性等多方面因素。不再将工业与居住商业等用地绝对的隔离开来，在工业区内可以容纳的用地类型越来越丰富。路网设计更多变化，注重道路等级的划分，更考虑步行者以及各种交通方式之间的衔接。更强调人性化的设计，更多绿地和商业设施为劳动者服务。 案例分析小结：案例分析小结：5 与之对于的规划条例的不断调整与之对于的规划条例的不断调整传统分类B1/B2/White容积率不断提高，从1.0-1.4提高到2.02.5建筑覆盖率不断提高。不再单纯依靠绿地率指标，而是以细致的城市设计导则引导开发。从花园式环境到城市化的环境，功能越来越复合。从工业为主简单的生活配套发展到商业与工业的协同发展。开发密度越来越高，并通过细致的城市设计导则控制工业区形态 的发展。 案例分析小结：案例分析小结：