唐山恒正地产城市公园创意产业园项目定位及产品建议

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1、 庄庄 路路兴兴 路路思路框架思路框架客户目标项目背景项目界定结构分析项目假设发展方向成功案例借鉴项目整体定位与发展战略项目背景市场判断机会与问题整体定位主要的研究内容产品规划设计建议项目价值体系产品要点提出各种假设本阶段工作重点项目解析区域发展今天今天一次一次理理想的探索想的探索和实现和实现 城市公园文化创意产业园概念定位体验式品牌购物风情街区做和想享受新公园的地方Todoingsomething&Tothinkingsomethingp引言当一座城市的历史被改写，总是有一张象征时代意义的城市名片，来代表这座城市正在经历的文明变迁。 1877 城市，“ 中国近代工业的摇篮 ”，矿产资源的沃土

2、2010 公园， 体验式购物风情街区，享受新城市公园的地方目目 录录 u项目本体条件解析项目本体条件解析u项目发展背景分析项目发展背景分析u成功案例借鉴成功案例借鉴u项目整体定位与发展策略项目整体定位与发展策略u项目价值体系项目价值体系u产品设计优化建议产品设计优化建议区位价值区位价值地块价值地块价值项目发展目标项目发展目标项目属性界定项目属性界定区位价值。区位价值。城市公园环境价值：城市公园环境价值：城市中央公园、快速发展中的生态新城，难以复制的水化率。城市中央公园、快速发展中的生态新城，难以复制的水化率。u 项目位于某某市负氧离子浓度最高，最生态宜居的城市中央公园城市公园 生态风景区内，也

3、是某某市城市结构中最稀缺的资源核心；u 城市公园公园400公顷绿化面积，30万株植树，20万平方米栽植草坪，以及 令人惊喜的水化率和负氧离子浓度已成为珍稀的城市绿肺。u 某某市南部采煤沉降区生态建设工程2002年获得“中国人居环境范例 奖”，2004年被联合国授予“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”。 u 城市公园生态城规划91平方公里，功能定位于以塌陷区生态修复、工 业文明、抗震精神、现代艺术与文化创意为主要特色，以政务、休闲、 运动、观光为主要功能的城市型综合功能区；u 城市公园生态城将以政务中心建设为带动、大规模进行高品质办公、商务、 居住开发，未来某某市市将形成一轴双中心的新格局南部中心

4、u 随城市公园区域功能规划的确定，区域文化气质 迅速抬升；u 目前在建设的休闲类配套设施紫天鹅庄、 温泉酒店、温泉山庄、农家乐、茶博园、国 际美食城、老某某市风情小镇等；u 目前在建设的文化类配套设施陶瓷展览 研发院、书画院、博物院、影视城、钢铁研 发中心、工业设计中心、艺术创意中心等；u 目前在建设的专业类配套设施汽车4S园、 五金城、灯具城、石材城、家居城等；城市公园紫天鹅庄扩建工程美食城风情小镇区域配套价值：区域配套价值：高端休闲度假资源汇集的城市休闲格局已然形成高端休闲度假资源汇集的城市休闲格局已然形成道路规划道路规划: : 城市公园生态城道路规划促进与老城区、外环高速城市公园生态城道

5、路规划促进与老城区、外环高速路的联系，现有的路网通达性明显增强！路的联系，现有的路网通达性明显增强！城市快速路城市主干道城市次干道环湖路城市支路滨湖主干路 城市主干道、次干道、滨湖主干道直接连接本案，通达性极好；西面迎宾大道已经开通，建设南路延伸段经过项目北边界与“五金之路”复兴路相交。恒正项目作为链接唐港高速和城市公园的桥头堡，是进入城市公园的第一门户。本案建设南路目目 录录 u项目本体条件解析项目本体条件解析u项目发展背景分析项目发展背景分析u成功案例借鉴成功案例借鉴u项目整体定位与发展策略项目整体定位与发展策略u项目价值体系项目价值体系u产品设计优化建议产品设计优化建议区位价值区位价值地

6、块价值地块价值项目发展目标项目发展目标项目属性界定项目属性界定地块价值。地块价值。聚首文化创意产业园，与生俱来的深厚文化底蕴。城市公园生态核聚首文化创意产业园，与生俱来的深厚文化底蕴。城市公园生态核心一线资源心一线资源+ +环城河环城河+ +断裂带景观长廊，交通便利快捷，天然风情商断裂带景观长廊，交通便利快捷，天然风情商业。业。u 恒正项目新建一期占地约10亩，容积率1.53，建筑面积1.04万平方 米。一期已经动工建设。u 恒正项目拟建二期占地约22亩，容积率1.53，建筑面积2.2万平米。 目前处于整体规划定位阶段。u 恒正项目的整体造型，在城市公园优美的环境映衬下形成了独特和精致 的建筑

7、风格。一期和二期设计风格的无缝链接，给项目带来最大的 附加值。u 恒正项目新建一期占地约10亩，容积率1.53，建筑面积1.04万 平方米。 一期已经动工建设。u 恒正项目拟建二期占地约22亩，容积率1.53，建筑面积2.2万平方米。 目前处于整体规划定位阶段。u 恒正项目的整体造型，在城市公园优美的环境映衬下形成了独特和精致的建 筑风格。一期和二期设计风格的无缝链接，给项目带来最大的附加值。u 地块进入性：项目目前由岳各庄路进入地块，本体北侧和东侧与岳各庄 路和唐柏路相连，南侧有规划道路与唐柏路相连。u 地块制约性：受东侧的收容所和不规则地形、地震断裂带影响一期工程建设项目一览表地类名称占地

8、面积建筑面积平方米亩共计地上地下地下车位商业用地新建54318104308289214149待建146002222000基本信息绿化率35%容积率1.53公共绿地合计岳 各 庄 路唐 柏 路 新 建拟 建用地布局及容积率、限高等指标决定商业用地布局及容积率、限高等指标决定商业“街区街区”的项目属性：的项目属性：休闲美食商圈休闲美食商圈休闲美食商圈休闲美食商圈文化创意商圈文化创意商圈文化创意商圈文化创意商圈1 1、本项目所在位置唯一且、本项目所在位置唯一且 稀缺，交通便利；稀缺，交通便利；2 2、依托文化创意园深厚文、依托文化创意园深厚文 化底蕴；化底蕴；3 3、本项目作为区域内链接、本项目作为

9、区域内链接 城市公园的中高端街城市公园的中高端街区，必区，必 将引领周边商业。将引领周边商业。专业市场商圈专业市场商圈专业市场商圈专业市场商圈地块商业价值：位于城市公园门户，三圈核心；文化支撑，中高地块商业价值：位于城市公园门户，三圈核心；文化支撑，中高端街区引领周边商业端街区引领周边商业目目 录录 u项目本体条件解析项目本体条件解析u项目发展背景分析项目发展背景分析u成功案例借鉴成功案例借鉴u项目整体定位与发展策略项目整体定位与发展策略u项目价值体系项目价值体系u产品设计优化建议产品设计优化建议区位价值区位价值地块价值地块价值项目发展目标项目发展目标项目属性界定项目属性界定项目发展目标。项目

10、发展目标。本项目发展目标本项目发展目标之于城市公园：之于城市公园：之于城市公园：之于城市公园：体验式主题街区，与城市公园商圈互补共赢体验式主题街区，与城市公园商圈互补共赢之于企业：之于企业：之于企业：之于企业：跨行业品牌经营，创造新的价值增长点跨行业品牌经营，创造新的价值增长点之于市场：之于市场：之于市场：之于市场：天生丽质的特色项目，某某市风情商业新名片天生丽质的特色项目，某某市风情商业新名片目目 录录 u项目本体条件解析项目本体条件解析u项目发展背景分析项目发展背景分析u成功案例借鉴成功案例借鉴u项目整体定位与发展策略项目整体定位与发展策略u项目价值体系项目价值体系u产品设计优化建议产品设

11、计优化建议区位价值区位价值地块价值地块价值项目发展目标项目发展目标项目属性界定项目属性界定项目属性界定。项目属性界定。关键词：关键词：1 1、介于城市公园生态城快速发展阶段、介于城市公园生态城快速发展阶段3 3、中小规模商业街区、中小规模商业街区2 2、区位资源不可复制、区位资源不可复制目目 录录 u项目本体条件解析项目本体条件解析u项目发展背景分析项目发展背景分析u成功案例借鉴成功案例借鉴u项目整体定位与发展策略项目整体定位与发展策略u项目价值体系项目价值体系u产品设计优化建议产品设计优化建议某某市城市规划发展分析某某市城市规划发展分析某某市宏观经济消费分析某某市宏观经济消费分析某某市商业市

12、场研究分析某某市商业市场研究分析某某市城市规划发展分析。某某市城市规划发展分析。城市定位：城市定位：u 以能源原材料和基础工业为主的国家级新型工业 基地；环渤海地区重要的经济中心城市和京津冀国 际港口城市；新型生态宜居城市。城市职能：城市职能：u 中心城区京津冀重要的生活居住和产业服务 中心，全市政治、经济、科技、教育、文化中心。u 某某市未来将重点建设空港新城、凤凰新城、城市公园 生态城及曹妃甸新城，这其中，城市公园生城市公园生态城态城和曹 妃甸生态城是重中之重，我们称之为“发动机”。u 城市公园生态城规划城市公园生态城规划9191平方公里，将成为平方公里，将成为某某市新某某市新 的政务中心

13、和城市休闲中心。的政务中心和城市休闲中心。 在新一轮某某市城市规划中，城市公园生态城将成为某某市新的政在新一轮某某市城市规划中，城市公园生态城将成为某某市新的政务中心和城市休闲中心务中心和城市休闲中心城市公园生态城的规划推动区域发展，吸引了大量的投资商和城市公园生态城的规划推动区域发展，吸引了大量的投资商和知名企业进入城市公园，带动整个区域人口、消费增长。知名企业进入城市公园，带动整个区域人口、消费增长。绿城新华联行政中心正和恒基 众多一线城市开发商已签约进驻：绿城地产、新加坡仁恒集团、北京新华联、正和恒基；有意向开发还有万科地产。 这些一线开发商的进入将推动该区域整体品质的提升，带动区域发展

14、。其他如红星美凯龙、开滦集团、某某市城投温商集团、庞大汽贸等专业知名企业。拆迁用地低密度用地集约化用地儿童游乐场新加坡和美-仁恒集团 沈阳“世园会”开幕的第一周，就取得了极大的成功。沈阳“世博园”共接待国内外游客176万人次，最多的一天达到34万人，平均达到 25.1万人 世园会结束后它对沈阳经济社会的促进作用已经显现。为沈阳城市未来发展带来了巨大的乘数效应，对全市旅游、信息、现代传媒和中介服务等第三产业的发展也起到了前所未有的拉动作用。沈阳世园会的举办使棋盘山地区的土地价沈阳世园会的举办使棋盘山地区的土地价格升值了五倍，拉动格升值了五倍，拉动G D PG D P增长增长100100亿元以上，

15、沈阳城亿元以上，沈阳城市建设水平提前了五到十年。市建设水平提前了五到十年。 在某某市举办世界园艺博览会将会有力地推动环渤海地区的快速发展、促进世界各地更加深入地了解中国未来的发展战略、全面感知中国第三增长极强劲的发展态势。 申办2013年中国第八届花卉博览会和2016年世界园艺博览会的过程，必将对某某市经济社会发展起到推动作用。 20162016年城市公园大事纪年城市公园大事纪某某市国际园艺博览会的举办，将给城市带来巨大经济效益和影响力。某某市国际园艺博览会的举办，将给城市带来巨大经济效益和影响力。选址城市公园的乘数效应，对城市公园生态新城的影响更是直接和显性！选址城市公园的乘数效应，对城市公

16、园生态新城的影响更是直接和显性！目目 录录 u项目本体条件解析项目本体条件解析u项目发展背景分析项目发展背景分析u成功案例借鉴成功案例借鉴u项目整体定位与发展策略项目整体定位与发展策略u项目价值体系项目价值体系u产品规划设计建议产品规划设计建议某某市城市规划发展分析某某市城市规划发展分析某某市宏观经济消费分析某某市宏观经济消费分析某某市商业市场研究分析某某市商业市场研究分析某某市宏观经济消费分析。某某市宏观经济消费分析。京唐城际铁路：2009.8开工，2011年完工，全程38分钟京津城际铁路：全程30分钟京张城际铁路：2009.8开工，2012年通车，全程1小时京承城际铁路：列入远期，规划20

17、20年前建成，全程1小时京石城际铁路：2012年建成，全程1小时行业北京天津河北2002年变动方向2002年变动方向2002年变动方向煤炭采选业0.760.000.86非金属矿采选业0.130.900.55食品加工制造业1.610.570.98饮料制造业1.300.570.47纺织业0.330.360.50服装及其他纤维制品制造0.730.770.30家具制造业1.172.570.41造纸及纸制品业0.570.350.60石油加工及炼焦业1.730.660.69化学原料及化学制品制造0.980.840.49医药制造业1.851.220.73化学纤维制造业0.000.230.42非金属矿物制品业

18、1.100.260.73黑色金属冶炼及压延加工1.320.801.59普通机械制造业0.741.020.36交通运输设备制造业0.951.320.28电气机械及器材制造0.800.540.27电子及通信设备制造2.483.660.10仪器仪表办公机械制造2.260.960.14某某市、廊坊、张家口、保定、沧州等城市发挥各自的工业优势，接纳核心区的部分产业转移，以发展重工业、加工工业及部分轻型工业为主，其他产业为辅，成为首都圈内提供工业经济基础和接受产业转移的工业扩散区。保定、承德、秦皇岛充分利用丰富的旅游资源优势，与北京共同形成首都圈的旅游文化区。该区以发展旅游业、文化产业、轻型工业为主。 2

19、004年以后三省市主要行业区位商（专门化率）变动趋势城市影响力评价城市影响力评价: : 某某市已经成为环渤海地区除北京、天津以外某某市已经成为环渤海地区除北京、天津以外的经济发展领头羊的经济发展领头羊2003-2009年某某市GDP及增长率u 某某市市整体经济保持平稳增长趋势，尤其在2006年以前，连续四年保持加速增长，至06年出现增速减缓，且07年整体GDP增速有所回升情况下，人均GDP增速保持下降趋势，说明城市经济发展速度落后于城市化进程，城市扩张速度较快。某某市近些年来经济保持高速增长，指标位居全国领先水平，某某市近些年来经济保持高速增长，指标位居全国领先水平，2002009 9年人均年

20、人均GDPGDP达达70007000美元，消费能力大大增强。美元，消费能力大大增强。在人均可支配收入与消费性支出方面在人均可支配收入与消费性支出方面: : 某某市保持较高增长某某市保持较高增长, ,消费结构升级消费结构升级, ,敢于消费敢于消费u某某市人均可支配收入与消费性支出均位于第三的位置，仅次于北京和天津。u 某某市的人均可支配收入稳步提升，08年达到1638216382元元，从05年后，增速一直保持在15%15%以上。人均消费性支出在经历了05、06年的快速增长后，增长速度有所放缓。u 居民消费更加理性，消费结构升级明显，以汽车、住宅、通讯、餐饮为主的消费热点已经形成，目前某某市市私家

21、车保有量超过38万辆，其中进口车已经超过1.2万辆。强劲增长的消费力主要表现在：强劲增长的消费力主要表现在：休闲娱乐类成为新的消费热点休闲娱乐类成为新的消费热点，汽车、服装、珠宝等消费支出增幅明显汽车、服装、珠宝等消费支出增幅明显u消费品市场保持强劲增长。全年实现社会消费品零售总额810亿元，比上年增长24.8%。u 在限额以上批发零售企业销售额中，食品饮料烟酒类增长21.9%，服装鞋帽针纺织品类增长38.5%，汽车类增长汽车类增长46.9%46.9%，家用电器和音像器材类增长18.5%，体育娱乐用品类增体育娱乐用品类增长长60.8%60.8%，金银珠宝类增长31.3%。未来未来3-53-5年

22、，城市公园生态城核心区住宅总供应量年，城市公园生态城核心区住宅总供应量681681万平米，万平米，城市公园新城仅住宅人口将会增加约城市公园新城仅住宅人口将会增加约2323万，休闲在城市公园，万，休闲在城市公园，消费在城市公园。消费在城市公园。地块编号认领情况占地面积(ha)建筑面积(万m2)容积率1正和恒基24.2325.51.052新华联54.4596.451.773新加坡71.5146.762.054绿城51.41114.092.225其他25.3411.880.476不详34.423.170.677不详4.72.90.628不详101.87157.771.559不详53.3102.481

23、.92合计421681 根据城市公园区域土地的认领情况将城市公园根据城市公园区域土地的认领情况将城市公园区域土地区域土地 分为分为9 9块；块； 1 1，2 2，4 4，5 5，6 6，7 7都有部分地块在沿湖限高都有部分地块在沿湖限高 区，是可能出现低密住宅的区域。区，是可能出现低密住宅的区域。某某市的不断扩张的城市化进程，吸引更多外县的中高端人群进某某市的不断扩张的城市化进程，吸引更多外县的中高端人群进城休闲和消费。城休闲和消费。 北部的迁安、迁西、及附近的遵北部的迁安、迁西、及附近的遵化、丰润、古冶等依托矿业、能源产化、丰润、古冶等依托矿业、能源产业成为某某市目前最为发达的外县地业成为某

24、某市目前最为发达的外县地区区 由由“五区十县五区十县”到到“六区八县六区八县”，城市化加速过程中，对外县的吸纳作城市化加速过程中，对外县的吸纳作用增强；吸引更多的外县中高端人群用增强；吸引更多的外县中高端人群进城消费。进城消费。迁安、迁西：迁安、迁西：矿产资源丰富，如金矿、煤矿、铁矿，大量能源类私企；古冶、丰润、遵化、滦县：古冶、丰润、遵化、滦县：依托迁安、迁西资源，冶金、运输等上下游产业发达；乐亭：乐亭：有一定的旅游资源，李大钊故乡， 基础教育相对较好，某某市政府及事业单位有相当比例的乐亭人；唐海：唐海：依托曹妃甸港，服务业有所提升；滦南、玉田：滦南、玉田：相对贫穷；目目 录录u项目本体条件

25、解析项目本体条件解析u项目发展背景分析项目发展背景分析u成功案例借鉴成功案例借鉴u项目整体定位与发展策略项目整体定位与发展策略u项目价值体系项目价值体系u产品设计优化建议产品设计优化建议某某市城市规划发展分析某某市城市规划发展分析某某市宏观经济消费分析某某市宏观经济消费分析某某市商业销售市场分析某某市商业销售市场分析某某市商业销售市场分析一某某市商业销售市场分析一（现有商业）（现有商业）商圈分析商圈分析商圈分布商圈分布远洋城商圈远洋城商圈远洋城商圈远洋城商圈北新道商圈北新道商圈北新道商圈北新道商圈新华道商圈新华道商圈新华道商圈新华道商圈城市公园新商城市公园新商城市公园新商城市公园新商圈圈圈圈某

26、某市主要商圈分布在路北区和路南区市级商圈：1.新华道商圈 2.北新道商圈 3.远洋城商圈专业市场：4.新天地商圈新型商圈：5.凤凰新城商圈 6.城市公园新商圈 某某市新华道商圈形成时间较久，地位稳固 其他商圈多为在35年逐渐形成的新商圈 商业物业形态均以百货店为主，业态较为 单一，市场竞争激烈市级商圈市级商圈市级商圈市级商圈 专业市场专业市场专业市场专业市场新天地商圈新天地商圈新天地商圈新天地商圈城市公园新商圈随着城市公园新城快速发展脱颖而出，主打旅游休城市公园新商圈随着城市公园新城快速发展脱颖而出，主打旅游休闲美食。闲美食。老商圈商业表现：体量大总价高，业态单一，竞争激烈老商圈商业表现：体量

27、大总价高，业态单一，竞争激烈价格汇总价格汇总项目名称项目名称临近商圈临近商圈主力面积主力面积（平方米）（平方米）销售均价销售均价（元（元/ /平方米）平方米）总价（万）总价（万）新华贸新华道商圈400350001400万达广场15040000600渤海新世界10035000350景泰翰林远洋城商圈15013000195世纪花园18014000252东方银座20023000460唐人起居新天地商圈15018000270新天地购物乐园25016000400金色家园北新道商圈14018000252天元帝景28014000392尚座18030000540玫瑰庄园32020000640瑞景国际公寓602

28、0000120新华1号30030000900鹭港.未来城凤凰新城商圈15015000225梧桐大道15014000210商业销售价格商业销售价格在商业投资上，某某市民间历来具有传统，羊群效应且购买力旺盛在商业投资上，某某市民间历来具有传统，羊群效应且购买力旺盛 某某市历来有民间投资传统，特别是对商铺物业情有独钟，各开发商在产品开发上也基本采取小单位的出售形式。 2008年下半年爆发的金融危机使得通货膨胀的风险进一步加剧，财富人群更倾向于购买资产保值增值财富人群更倾向于购买资产保值增值能力更强的商用物业和稀缺的别墅、城市公寓产品能力更强的商用物业和稀缺的别墅、城市公寓产品。 另一方面，金融市场的

29、失败经历使得大部分经验不足的投资者更倾向于选择熟悉、稳妥的投资方向投资者更倾向于选择熟悉、稳妥的投资方向，即商业地产；从目前市场来看，对优质商业地产的旺盛需求仍将持续一段时间。区位优势明显、总价较低的商铺物业前景看好。“某某市人对商铺投资认可度极高，新华1号一共30多套商业，前期登记的有300多组意向客户；但大部分客户的意向为80100平米，总价200万以下的小面积商铺。”新华1号 原策划经理 任先生某某市购买力某某市购买力 某某市人投资房地产的热情成就了华北地区诸多城市的高端住宅、别墅及商业开发。SOHO中国的各项目中持续活跃着某某市投资客的身影，从建外SOHO到三里屯SOHO，千万元以上的

30、大单实属平常。 “我之前看了新华贸也交了诚意金，不过人太多没有买到；现在的商业售价太高了，买商铺都要到150，200万以上了，购买压力太大了。 觉得投资商铺前景很好，某某市消费力高，只要开发商对商场的规划品牌把控好，我认为投资商铺是总价适中，回报率较高、风险低的投资项目。” 某投资客户对于商业投资，更倾向于区位较好、总价适中、回报率较高、风险对于商业投资，更倾向于区位较好、总价适中、回报率较高、风险较低，保值性和增值性强的商业物业。较低，保值性和增值性强的商业物业。1.50%客户投资地产为升级居住居住，重点考虑别墅别墅、大面积舒适型产品大面积舒适型产品，景观环境和交通的便捷性很重要，该部分客户

31、主要为企业业主。2.50%客户明确表示投资地产主要考虑商铺商铺，非常关注投资回报率投资回报率，该部分客户主要为企业、事业单位高管，政府人士；3.1位客户表示已经在投资写字楼，部分客户表示没有研究过写字楼市场，认为凭经验判断可以投资判断可以投资，具体情况还需再了解；客户语录：客户语录：如果再买房子，会买大面积舒适型住宅、别墅。市区已经有房子了，很多越来越挤。会考虑在城市公园附近景色优美，交通又非常方便。某物流董事长冯总像底商、loft还有街铺我都有投资，我们的商铺投资回报率是比较高的，LOFT肯定没有商铺那么高，但是我觉得这个产品客户认可度高，是某某市的一个朝阳产品。某百货集团总经理范总我的首选

32、是商铺，获利不错，基本能在15%净回报；写字楼应该也不错，但是我对这个不是非常了解；住宅的行情我不看好，住宅投资好的时代已经过了。政府公务员马先生对于商业投资的区域，倾向于具有稳定回报率的老城区和迅速发展对于商业投资的区域，倾向于具有稳定回报率的老城区和迅速发展极具潜力的新城区极具潜力的新城区投资地产的受访人对区域选择观点如下：投资地产的受访人对区域选择观点如下：1.30%客户投资商业会选择在城市的主要商圈和新华道与建设路的主干道。表示投资回报率会非常稳定。2.60%客户表示投资商业，选择区域的未来发展很重要。城市发展速度快，新型的商圈形成，新的商业企业和商业产业进驻必将会吸引消费者。选择在规

33、划新城中投资，初期的投资成本会比成熟商圈低但未来的回报率会非常乐观。3.10%的客户表示不会在新城区进行商业投资，商业投资需要一定的市场培育期，风险较大，现人气不足商圈氛围不浓等很多因素存在不确定性。因此不会投资。商业投资敏感点：商业投资敏感点： 多数客户认可商业投资是稳定、安全的投资渠道，并热衷参与； 大多数客户看重城市公园生态城未来发展规划； 商业投资客户关注点：投资回报率、地段、人流量、主力店未来发展； 现售商业项目中销售面积约在100500，总价在2001400万之间。 零售面积大、总价高。更多客户对于总价低、独立产权、未来增值性好 的商业街铺需求强烈。某某市商业销售市场分析二：周边商

34、业某某市商业销售市场分析二：周边商业项目所在的城市公园商圈正处于启动期，规划总量较大，业态项目所在的城市公园商圈正处于启动期，规划总量较大，业态为旅游美食、汽车文化、五金灯具等为主为旅游美食、汽车文化、五金灯具等为主城市公园生态城目前仍处于启动阶段，区域内人气不足，配套设施尚在建设阶段，未形成大规模商业氛围。现有人群日常消费主要通过南新道沿线及复兴路沿线的商业，而大宗百货消费仍然要依赖于唐百商圈和小山商圈。本案本案小山辐小山辐射区域射区域唐百辐唐百辐射区域射区域项目周边主要商业供应，主要为两大休闲项目周边主要商业供应，主要为两大休闲MALL+MALL+一条改造复兴路一条改造复兴路+ +专业市场

35、专业市场1 1城市公园休闲美食广场城市公园休闲美食广场本项目用地总面积约133.8亩，建设面积为1010万万平方米，单栋面积340-12000平米不等，共32栋，现在意向价格为9000-15000元/平米，2009年8月份开工，预计2010年7、8月份建筑完工，2010年底开业。2 2老某某市风情小镇老某某市风情小镇项目总占地450亩，建筑面积约为3030万万平方米，属于开滦国家矿山公园二期工程，设计由西洋风韵、南土熏风、民俗风情、婚庆广场、露天剧场五大板块构成。3 3某某市国际五金城某某市国际五金城项目沿街5栋楼1-3层作为商业配套，建筑面积1.51.5万万平方米，30个铺左右，单个铺面积在

36、500平米左右，预计2010年6月对外出售，意向价格20000元/平米，整个项目2010年5月开始动工建设，预计2011年5月开业。本案本案12435项目周边商业规划总量较大，但业态差异明显。而且除五金城项目周边商业规划总量较大，但业态差异明显。而且除五金城外，其他项目以自持物业为主。外，其他项目以自持物业为主。4 4文化创意产业园文化创意产业园项目预计在2011年2月份之前全部竣工完成，届时可实现3500-4500人的办公规模，文化创意园商业供给总计2.52.5万万平米。本案本案12435目前在本项目周边已规划或在建的商目前在本项目周边已规划或在建的商业供应量业供应量约为约为4040万平米万

37、平米，其中大体量，其中大体量项目项目2 2个，业态主要以休闲娱乐、餐饮个，业态主要以休闲娱乐、餐饮住宿、文化创意、专业市场配套为主。住宿、文化创意、专业市场配套为主。预计在未来预计在未来3 35 5年进入市场，预计消年进入市场，预计消费人口超过费人口超过1010万，消费人群主要来自万，消费人群主要来自于主城居民、城市公园旅游、经商业于主城居民、城市公园旅游、经商业主、美食汽车消费人群等中高端客户。主、美食汽车消费人群等中高端客户。5 5复兴路改造复兴路改造复兴路鸿基袜厂区域改造涉及复兴路以东、花园街以南、花园南北街以西、南刘屯北街以北180多亩的区域，其中包括居民357户。 复兴路鸿基袜厂区域

38、改造项目计划投资9亿元，建设住宅12.2万平方米、商铺7.87.8万万平方米。文化创意园所持商业：文化创意园所持商业： 项目计划总投资6.5亿元，总建筑面积17万平方米。将按照一级开发的模式，由路南区城市建设投资有限公司开发建设，着力打造“三大中心”： 一是陶瓷文化创意中心。结合某某市陶瓷文化，在园区内建设一是陶瓷文化创意中心。结合某某市陶瓷文化，在园区内建设集设计、研发、展示、鉴赏于一体的陶瓷文化创意中心，提升某某集设计、研发、展示、鉴赏于一体的陶瓷文化创意中心，提升某某市传统陶瓷资产也档次和水平。市传统陶瓷资产也档次和水平。 二是画家创意展示中心。与陶瓷文化创意中心相呼应，高标准二是画家创

39、意展示中心。与陶瓷文化创意中心相呼应，高标准建设书画家村，把名家、名画、名瓷结合起来，使其成为书画家创建设书画家村，把名家、名画、名瓷结合起来，使其成为书画家创作、交流、展示、交易的理想场所作、交流、展示、交易的理想场所 三是工业设计创意中心。三是工业设计创意中心。 传承某某市近代工业文明，吸引各类工业设计、研发企业入驻园区，进行新产品新工艺设计，为传统工业上档升级提供智力支撑。据创意产业园工作人员所述，在面年全面完工后预计整个区域就业人数在3500-4500人左右。 文化创意园总部规划说明文化创意园总部规划说明 陶瓷文化创意中心陶瓷文化创意中心艺术创意展示中心艺术创意展示中心工业设计创意中心

40、工业设计创意中心本案本案文化创意园总部分区说明文化创意园总部分区说明 本案本案陶瓷展览馆城市公园博古院长城电焊机研发基地城市公园书画院嘉禾汽车影视城钢铁总部研发基地隆达陶瓷艺术研究院中陶实业陶瓷研发基地金箔-艺术家园 工业创意研发总部文化创意园总部竣工开业时间文化创意园总部竣工开业时间 总项目预计在明年总项目预计在明年2 2月份之前全部竣工完成，届时月份之前全部竣工完成，届时可实现可实现3500-45003500-4500人的办公规模。人的办公规模。 十月份之前竣工十月份之前竣工完成完成五月中旬竣工装五月中旬竣工装修完成可进行展修完成可进行展示示本案本案20112011年年2 2月之前竣月之前

41、竣工完成工完成文化创意产业园内部商业供应文化创意园商业供给总计文化创意园商业供给总计48500 ，其中，其中15500 为办公楼底部环绕商铺，为办公楼底部环绕商铺，9500 为沿唐栢路为沿唐栢路沿街商铺，沿街商铺，1500+22000=23500 为本项目商业为本项目商业面积面积.商铺供给量预计商铺供给量预计23500商铺供给量预计商铺供给量预计15500商业供给量预计商业供给量预计9500周边人群消费结构分析：未来周边人群消费结构分析：未来2年，白领和私营业主等中高端人群稳定，旅年，白领和私营业主等中高端人群稳定，旅游和经商的流动人口越来越多。主要人群结构为中高端消费人群，潜在消费游和经商的

42、流动人口越来越多。主要人群结构为中高端消费人群，潜在消费类型为：中高端购物、商务休闲旅馆、特色餐饮。类型为：中高端购物、商务休闲旅馆、特色餐饮。2 2，文化创意园：艺术创作、私营业主。主要消费类型：中高端购物、餐饮、商务休闲，文化创意园：艺术创作、私营业主。主要消费类型：中高端购物、餐饮、商务休闲3 3，汽车，汽车4s4s园：购车客户、园：购车客户、4s4s从业者。主要消费类型：中端购物、餐饮；从业者。主要消费类型：中端购物、餐饮；4 4，专业市场：各地私营业主，流动经商人口。主要消费类型：餐饮、商务休闲、旅馆，专业市场：各地私营业主，流动经商人口。主要消费类型：餐饮、商务休闲、旅馆1 1，城

43、市公园旅游：全国各地人群，年轻白领。主要消费类型：旅游购物、餐饮、旅馆，城市公园旅游：全国各地人群，年轻白领。主要消费类型：旅游购物、餐饮、旅馆5 5，软件园：年轻，软件园：年轻ITIT白领。主要消费类型：中高端购物、餐饮、商务休闲白领。主要消费类型：中高端购物、餐饮、商务休闲周边商业市场小结：周边商业市场小结：1 1，本项目的商业街区，本项目的商业街区不具备不具备成为休闲美食和专业市场成为休闲美食和专业市场中心中心的可行性的可行性。3 3，未来，未来2-32-3年，本项目周边存有年，本项目周边存有巨大的中高端消费力量巨大的中高端消费力量。2 2，本项目特性：，本项目特性：唯一全部可售唯一全部

44、可售、主题、主题街区街区、规模小、规模小短平快短平快，具有爆发力。，具有爆发力。4 4，周边中高端消费的，周边中高端消费的购物、休闲、高端商务购物、休闲、高端商务产品产品稀缺稀缺。恒正项目商业发展研判：恒正项目商业发展研判：极强的增量市场属性将会带来更多的商业发展机会！极强的增量市场属性将会带来更多的商业发展机会！1 1、某某市消费力越来越高，但中高端购物消费向京津外流；、某某市消费力越来越高，但中高端购物消费向京津外流；3 3、低总价产品缺失，独立产权可分割街铺受认可；、低总价产品缺失，独立产权可分割街铺受认可；2 2、城市公园大发展带来的商业街区发展大机遇；、城市公园大发展带来的商业街区发

45、展大机遇；4 4、专属中高端的购物、休闲、商务类风情街区成为热点机会；、专属中高端的购物、休闲、商务类风情街区成为热点机会；目目 录录 u项目本体条件解析项目本体条件解析u项目发展背景分析项目发展背景分析u成功案例借鉴成功案例借鉴u项目整体定位与发展策略项目整体定位与发展策略u项目价值体系项目价值体系u产品设计优化建议产品设计优化建议杭州湖滨国际名品街杭州湖滨国际名品街北京赛特奥莱北京赛特奥莱南京沃阁恋馆南京沃阁恋馆案例一杭州湖滨国际名品街。案例一杭州湖滨国际名品街。案例选取的案例选取的标准标准： 1 1、区位类同，周边风景优美；、区位类同，周边风景优美；2 2、人流较大，商业街区；、人流较大

46、，商业街区；3 3、相同的容积率和建筑面积；、相同的容积率和建筑面积；4 4、类似的不规则地形和沿街展示长铺、类似的不规则地形和沿街展示长铺；参考案例参考案例杭州湖滨国际名品街杭州湖滨国际名品街u位置：位置：位于杭州市最繁华的商业及旅游休闲区-湖滨地区，临西湖，隔街与五星级杭州凯悦大酒店为伴。 u简介：简介：由34家国际著名品牌专卖店围聚而成，主要经营国际品牌服饰、箱包、珠宝、手表、皮草、家居、美容及中西式餐饮等，由世界著名品牌商直接经营或指导经营。其中包括中国地区第二家分店的法拉利，瑞士欧米茄手表，意大利顶级服饰乔治阿玛尼等等。u特点：特点：作为商业形式的一个独到创新，采用专卖店集聚的形式，

47、有别于传统的柜台组合形式，有着统一的形象、宣传和推广，统一的物业管理，与其他自然形成的商业街区不同。通过品牌引领、产业集聚，合力推进当地服务业发展，进一步提升城市生活品质。 城市中心商城市中心商城市中心商城市中心商业区业区业区业区湖滨国际名湖滨国际名湖滨国际名湖滨国际名品街品街品街品街规模规模 2005年10月10日开街。总商业面积约18000平方米，专卖店单店面积从200多到1000多平方米不等。34家独立店铺。 杭州湖滨国际名品街杭州湖滨国际名品街-交通交通人流人流人流经营现状经营现状 仅今年上半年，湖滨名品街整体营业额较去年同比增长了46.61%，预计今年名品街的整体销售额将突破2.5亿

48、元。 400左右的商铺年租金不低于120万，名品街已处于满员状态，无地容无地容纳新品牌，但目前还有好几家一线品牌正排队等待入驻。纳新品牌，但目前还有好几家一线品牌正排队等待入驻。最大化消费休闲人群的人流互动空间，交通动最大化消费休闲人群的人流互动空间，交通动线清晰线清晰杭州湖滨国际名品街杭州湖滨国际名品街-建筑建筑通过文化主题的运营承载体设计，提升商业价值，通过文化主题的运营承载体设计，提升商业价值，同时赋予街区同时赋予街区“生命力生命力”p为了为了融入整个西湖的周边环境融入整个西湖的周边环境，中国风文化元素的渗透，随，中国风文化元素的渗透，随处可见，增添了建筑的大气与神秘感处可见，增添了建筑

49、的大气与神秘感p通过建筑形态、街区商业形态的布局来进行展示，为精英思想的通过建筑形态、街区商业形态的布局来进行展示，为精英思想的传播、前卫艺术的推广以及具有独创精神的活动提供值得期待的上传播、前卫艺术的推广以及具有独创精神的活动提供值得期待的上佳场所佳场所杭州湖滨国际名品街杭州湖滨国际名品街-业态业态 功能分布合理功能分布合理, , 街区业态实现最大化功能互补，街区业态实现最大化功能互补，让过往人流实现逗留时间最大化让过往人流实现逗留时间最大化p品牌服饰、箱包、珠宝品牌服饰、箱包、珠宝3 3类消耗品为主，比重约占类消耗品为主，比重约占60%60%。 p占比重约占比重约30%30%为各类餐饮业，

50、如茶吧、咖啡吧、酒吧老字号为各类餐饮业，如茶吧、咖啡吧、酒吧老字号等，选择以西餐为主的餐饮业，一方面西餐厅油烟少，厨房、等，选择以西餐为主的餐饮业，一方面西餐厅油烟少，厨房、操作间需求面积较中餐厅小，更适合名品街中的店面设计，且操作间需求面积较中餐厅小，更适合名品街中的店面设计，且有利于保持名品街环境美观有利于保持名品街环境美观 p最后余下的最后余下的10%10%的建筑多被用于临时私人画廊、小型艺术展的建筑多被用于临时私人画廊、小型艺术展示等，融合购物、饮食、休闲于一体的同时也为湖滨景致平添示等，融合购物、饮食、休闲于一体的同时也为湖滨景致平添了一抹亮色。了一抹亮色。 杭州湖滨国际名品街杭州湖

51、滨国际名品街-环境环境 通过环境营造，让主题街区成为城市风景的一部通过环境营造，让主题街区成为城市风景的一部分，旅游业的一个卖点，充分的利用建筑小品装分，旅游业的一个卖点，充分的利用建筑小品装点街区空间。点街区空间。p名品街的设计不是简单的景观塑造和商业开发，而是一个名品街的设计不是简单的景观塑造和商业开发，而是一个全全新品牌的塑造新品牌的塑造。 p尽管地块较小尽管地块较小, ,但通过设计极力营造出了小桥流水的气氛，但通过设计极力营造出了小桥流水的气氛，甚至带有了苏州园林的韵味，且在内部滨水岸线旁巧妙利用了甚至带有了苏州园林的韵味，且在内部滨水岸线旁巧妙利用了驳岸石块、下行阶梯等为游人设置了许

52、多休息处所。驳岸石块、下行阶梯等为游人设置了许多休息处所。p各色铺地的运用也显示出了设计师对于细节的把握，青石条、各色铺地的运用也显示出了设计师对于细节的把握，青石条、碎石、裂纹砖等不同材质的铺地于不经意间便完成了内外空间碎石、裂纹砖等不同材质的铺地于不经意间便完成了内外空间的自然过渡，也更加的自然过渡，也更加丰富了内部空间的景观效果。丰富了内部空间的景观效果。 案例一借鉴点：案例一借鉴点：p通过文化主题的运营承载体设计，通过文化主题的运营承载体设计，提升商业价值，同时赋予提升商业价值，同时赋予街区街区“生命力生命力”建筑建筑p功能分布合理功能分布合理, , 街区街区业态实现最大化功能互补业态

53、实现最大化功能互补，让过往人流，让过往人流实现逗留时间最大化实现逗留时间最大化业态业态p功功通过环境营造，让主题街区成为城市风景的一部分，旅游通过环境营造，让主题街区成为城市风景的一部分，旅游业的一个卖点，业的一个卖点，充分的利用建筑小品装点街区空间充分的利用建筑小品装点街区空间环境环境p最大化消费休闲人群的人流互动空间，最大化消费休闲人群的人流互动空间，交通动线清晰交通动线清晰交通交通案例二北京赛特奥莱。案例二北京赛特奥莱。案例选取的案例选取的标准标准： 1 1，位于市郊，需要开车但快捷便利；，位于市郊，需要开车但快捷便利；2 2，中高端人群目的性购物消费；，中高端人群目的性购物消费；3 3

54、，风情街区，非主流购物体验；，风情街区，非主流购物体验；4 4，建筑风格统一，主力店，建筑风格统一，主力店+ +大广场大广场u项目定位：项目定位：名品折扣购物中心u所在位置：所在位置：位于别墅密集的朝阳区香江北路u建筑风格：建筑风格：纯欧美式outlet,以欧美小镇建筑风格，美式 奥莱商业街。u建筑形式：建筑形式：各商铺之间紧密相联，形成一个集购物、文 化、娱乐、休闲的超完备的商业空间。u品牌种类：品牌种类： 国际精品、运动休闲、时尚女装、绅士男装、 皮具 、皮鞋与配饰、家具内衣、美食天地参考案例参考案例北京赛特奥莱市郊名品折扣店北京赛特奥莱市郊名品折扣店项目简介：项目简介： 作为最早引入国际

55、名品的高端百货，赛特凭借17年资深的高端品牌市场运作经验，以及无可取代的强大品牌号召力，为拥有杰出品位的消费者打造出一个时尚购物天地。全新开幕的赛特奥莱，则在与精品店无差异的品牌氛围中，令消费者畅享超低惊喜折扣，真正体验到“大品牌，小价钱，平价享受高品质奢华生活”的十分满足感。北京赛特奥莱北京赛特奥莱-交通交通赛特奥莱朝阳区远离市区喧闹且交通便利，远离市区喧闹且交通便利，市区的商业区有着市区的商业区有着鲜明的差别鲜明的差别p从市中心约从市中心约2525分钟车程；分钟车程；从机场约从机场约1515分钟车程分钟车程方便方便舒适的氛围舒适的氛围远离市区，远离市区，交通方便，功能齐全，休交通方便，功能

56、齐全，休闲购物一体化闲购物一体化p充分利用周边优越的自然充分利用周边优越的自然环境环境，旨在建成一个可以，旨在建成一个可以购买世界名品的花园小镇。购买世界名品的花园小镇。辐射周边形成休闲度假体辐射周边形成休闲度假体系和高品质居住体系等核系和高品质居住体系等核心功能于一体、辐射华北心功能于一体、辐射华北地区的地区的大型综合现代服务大型综合现代服务产业项目产业项目 借于地理位置的优越，吸引周边高端购物人群，在借于地理位置的优越，吸引周边高端购物人群，在同等商圈消费场所拥有绝对优势，北京人历来相信上风同等商圈消费场所拥有绝对优势，北京人历来相信上风上水，在北边居住的人购买能力都是相对高的上水，在北边

57、居住的人购买能力都是相对高的北京赛特奥莱北京赛特奥莱-建筑建筑独特建筑风格形成独特商业集群，成为城市中独特建筑风格形成独特商业集群，成为城市中一道有别于其他购物场所的欧美购物小镇一道有别于其他购物场所的欧美购物小镇p通过建筑表现力营造一个纯正美式通过建筑表现力营造一个纯正美式小镇商街气氛，小镇商街气氛，打破购物于休闲边界打破购物于休闲边界的开放空间的开放空间p小镇风格的购物广场，辅之于瀑布、小镇风格的购物广场，辅之于瀑布、河道、喷泉等景观，让从市区远道而河道、喷泉等景观，让从市区远道而来的人们眼前一亮来的人们眼前一亮p购物环境的颠覆带来的是独树一帜购物环境的颠覆带来的是独树一帜的享受型的享受型

58、购物情绪购物情绪 赛特奥莱每年吸引近百万游赛特奥莱每年吸引近百万游客到此购物，年营业额将超过二客到此购物，年营业额将超过二十亿元，并解决十亿元，并解决8000-100008000-10000万人万人的就业问题的就业问题 北京赛特奥莱北京赛特奥莱-业态业态功能明显，业态分明，独特的品牌效应，吸引特立功能明显，业态分明，独特的品牌效应，吸引特立的消费群体的消费群体p品牌折扣的效应足以吸引品牌折扣的效应足以吸引中高端消费人群，以此形中高端消费人群，以此形成成稳固的消费群体稳固的消费群体p业态的稀缺性足以业态的稀缺性足以吸引整吸引整个地块区域的消费人群随个地块区域的消费人群随之而动之而动 到如今对国际

59、名品的一呼百应，短短几年赛特奥到如今对国际名品的一呼百应，短短几年赛特奥莱已成为奢侈品圈一支不可小觑的力量。今年以来莱已成为奢侈品圈一支不可小觑的力量。今年以来贵宾积分排名首位的客人，其累计消费额已达贵宾积分排名首位的客人，其累计消费额已达250余万元。余万元。 北京赛特奥莱北京赛特奥莱-配套服务配套服务商业广场不但需要良好的商业规划，更需要较强商业广场不但需要良好的商业规划，更需要较强的配套服务能力，以保证项目的持续发展的配套服务能力，以保证项目的持续发展p惬意、舒适的免费游览电惬意、舒适的免费游览电瓶车瓶车 p停车场大，奥特莱斯主要停车场大，奥特莱斯主要针对有车一族，就需要很针对有车一族，

60、就需要很大的停车场大的停车场 p中国首家允许宠物进入的中国首家允许宠物进入的商场商场案例二借鉴点：案例二借鉴点：p独特建筑风格独特建筑风格形成独特商业集群，成为城市中一道有别于其形成独特商业集群，成为城市中一道有别于其他购物场所的欧美购物小镇他购物场所的欧美购物小镇建筑建筑p功能明显，业态分明，功能明显，业态分明，独特的品牌效应独特的品牌效应，吸引特立的消费群，吸引特立的消费群体体业态业态p商业广场不但需要良好的商业规划，更需要较强的商业广场不但需要良好的商业规划，更需要较强的配套服务配套服务能力能力，以保证项目的持续发展，以保证项目的持续发展环境环境p远离市区喧闹且远离市区喧闹且交通便利交通

61、便利，市区的商业区有着鲜明的差别，市区的商业区有着鲜明的差别交通交通案例三南京沃阁恋馆。案例三南京沃阁恋馆。案例选取的案例选取的标准标准： 1 1，位于市郊，需要开车但快捷便利；，位于市郊，需要开车但快捷便利；2 2，汽车主题，强调特色酒店体验；，汽车主题，强调特色酒店体验；3 3，强调私密、高端、商务精品；，强调私密、高端、商务精品；4 4，与周边商务互补，与项目本身互动，与周边商务互补，与项目本身互动参考案例参考案例南京沃阁恋馆南京沃阁恋馆u交通：交通：距离 南京火车站60公里；距离南京禄口国际机场15公里；距离新街口55公里。u地址：地址：南京江宁区隐龙路9号 u简介：简介：沃阁恋馆，一

62、座来自台湾的纯正汽车旅馆。历时3年筹备，耗资3000万元，仅打造6大馆28种主题的47间奢华套房，现已落户江宁开发区翠屏山风景区与牛首山森林公园的环抱之中。专为独具品位的都市男女，全情营造无以伦比的超浪漫、极奢华的约会场所。 面积近4500u收费标准：收费标准： 房型面积门市价尊爵套房(单车位) 90￥1180尊爵套房(双车位) 120 ￥1280总统套房 350￥10800经营现状经营现状 自08年开业以来，备受广大消费者喜爱，现已成为南京高级商务应酬、恋人休憩放松、家庭度假的理想场所。入住需提前预约。南京沃阁恋馆南京沃阁恋馆-档次档次 p五星级装修标准、超炫室内造景、双五星级装修标准、超炫

63、室内造景、双人人SPASPA纳米牛奶按摩浴缸、纳米牛奶按摩浴缸、3737英寸英寸LCDLCD高高清电视、清电视、KINGSIZEKINGSIZE舒适大床、可调控光舒适大床、可调控光线组合线组合p根据各种品牌特色设计的客房风格根据各种品牌特色设计的客房风格p客房内都为无间隔设计，让视觉达到客房内都为无间隔设计，让视觉达到极大延伸极大延伸 南京沃阁恋馆南京沃阁恋馆-特色特色 p旅馆不设接待大堂，只有一个类似停车场旅馆不设接待大堂，只有一个类似停车场入口的登记处，前来投宿的客人不用下车入口的登记处，前来投宿的客人不用下车 p客人只需将车直接开进客房的专属车库，客人只需将车直接开进客房的专属车库，从车

64、库直接进入房间从车库直接进入房间 p客人不受打扰，私密性和安全性是旅馆的客人不受打扰，私密性和安全性是旅馆的特色特色 参考案例参考案例南京沃阁恋馆南京沃阁恋馆参考案例参考案例南京沃阁恋馆南京沃阁恋馆案例三借鉴点：案例三借鉴点：p独特建筑平面布局独特建筑平面布局形成独特私密高端酒店体验，成为城市非形成独特私密高端酒店体验，成为城市非主流特色酒店主流特色酒店建筑建筑p独特的品牌效应独特的品牌效应，吸引特立的消费群，吸引特立的消费群品牌品牌p与项目本身购物休闲业态与项目本身购物休闲业态互补互动互补互动配套配套p远离市区喧闹且远离市区喧闹且交通便利交通便利，私密性强，私密性强交通交通目目 录录 u项目

65、本体条件解析项目本体条件解析u项目发展背景分析项目发展背景分析u成功案例借鉴成功案例借鉴u项目整体定位与发展策略项目整体定位与发展策略u项目价值体系项目价值体系 u产品设计优化建议产品设计优化建议客户定位客户定位产品定位产品定位项目形象定位项目形象定位项目发展策略项目发展策略客户定位：客户定位：IIIIII核心客户核心客户：热衷投资不动产，有一定经济基础的人群，多为 年轻的自主经营者、市区内企事业中层以上领导人士。财富水平：中高端财富阶层财富水平：中高端财富阶层置业特征：置业特征：见多识广，二次或者多次购买商业投资。对新鲜产业新城规划有一定的理解，有一定的投资经验和前瞻性。需求敏感点：投资回报

66、率高需求敏感点：投资回报率高重要客户重要客户：餐饮、娱乐等品牌产业客户，具备很强支付能力的经营者。财富水平：中高端财富阶层并有经营经验者财富水平：中高端财富阶层并有经营经验者置业特征置业特征：对他们而言，投资价值已经远远超出日常居住功能，更多是一种身份和档次的代表。需求敏感点：未来规划潜力大需求敏感点：未来规划潜力大边缘客户：边缘客户：其自身对商业需求不高，虽对项目感兴趣但承受价格水平有限的客户。财富水平：中低端财富阶层财富水平：中低端财富阶层置业特征：置业特征：具有投资商业梦想，但迫于经济实力有限，购买慎重，对于存在风险的项目望而止步需求敏感点：关注价格需求敏感点：关注价格 目目 录录 u项

67、目本体条件解析项目本体条件解析u项目发展背景分析项目发展背景分析u成功案例借鉴成功案例借鉴u项目整体定位与发展策略项目整体定位与发展策略u项目价值体系项目价值体系u产品设计优化建议产品设计优化建议客户定位客户定位产品定位产品定位项目形象定位项目形象定位项目发展策略项目发展策略产品定位策略：产品定位策略：策略二：策略二： 以利润最大化为原则，采用分割小商铺以利润最大化为原则，采用分割小商铺 低总价低总价 独立产权出售。利用高端独立产权出售。利用高端风情街区形象，刺激消费客户对于稀缺产品强烈占有欲望风情街区形象，刺激消费客户对于稀缺产品强烈占有欲望, ,在满足广大投资客户需在满足广大投资客户需求同

68、时，最大化挖掘利润。求同时，最大化挖掘利润。策略一：策略一： 利用主力店招商，如北京奥莱、沃阁恋馆、餐饮中高端品牌作为标杆，利用主力店招商，如北京奥莱、沃阁恋馆、餐饮中高端品牌作为标杆，标定项目整体形象和影响力。并以大带小，配以休闲风情主题和特色商务精品，标定项目整体形象和影响力。并以大带小，配以休闲风情主题和特色商务精品，达到街区商业共赢。达到街区商业共赢。产品定位取向：购物、品牌折扣、商务休闲、街区体验产品定位取向：购物、品牌折扣、商务休闲、街区体验定位条件项目条件与契合度分析娱乐、休闲中心餐饮、娱乐、休闲、商业服务等功能商业零售是重要商脉消费群体支撑具有较强的消费市场一般规模较大市级商圈

69、购物悠闲街区生活体验中心购物、商务休闲、餐饮、零售及服务功能 具有商脉特征以商业街，商铺为主的商业形态符合销售目标510家品牌主力店带动适当规模区域性商圈社区商铺位于社区内或在社区周边附近，主要服务于社区或者社区附近居民的商铺不具有商脉特征以集中式商业为主，商铺为辅的商业形态 销售难度增加规模很小，服务邻里邻里型商圈目目 录录 u项目本体条件解析项目本体条件解析u项目发展背景分析项目发展背景分析u成功案例借鉴成功案例借鉴u项目整体定位与发展策略项目整体定位与发展策略u项目价值体系项目价值体系u产品规划设计建议产品规划设计建议客户定位客户定位产品定位产品定位项目形象定位项目形象定位项目发展策略项

70、目发展策略项目形象定位：项目形象定位： 现代购物现代购物现代购物现代购物 时尚体验时尚体验时尚体验时尚体验 引领某某市商业街区的最先进形引领某某市商业街区的最先进形引领某某市商业街区的最先进形引领某某市商业街区的最先进形态态态态 主题街区标杆主题街区标杆主题街区标杆主题街区标杆 项目商业街区形象的定位应以拉高项目整体形象，保持与城市项目商业街区形象的定位应以拉高项目整体形象，保持与城市公园生态城和所在区域文化产业园形象的一致性，通过合理规划创造本区域公园生态城和所在区域文化产业园形象的一致性，通过合理规划创造本区域乃至本市商业典范，其商业形象概括为：乃至本市商业典范，其商业形象概括为：引领主题

71、时尚的风情商业街区引领主题时尚的风情商业街区装饰精巧优雅，别具特色的餐厅、酒吧装饰精巧优雅，别具特色的餐厅、酒吧繁华中心的幽静社交场所繁华中心的幽静社交场所特色汽车旅馆特色汽车旅馆 体验式购物风情街区体验式购物风情街区享受新城市公园的地方享受新城市公园的地方街区整体定位：街区整体定位：You are where you live体验生活，街区开始 远见远见Vision品味品味Elegance品质品质Quality目目 录录 u项目本体条件解析项目本体条件解析u项目发展背景分析项目发展背景分析u成功案例借鉴成功案例借鉴u项目整体定位与发展策略项目整体定位与发展策略u项目价值体系项目价值体系u产品

72、设计优化建议产品设计优化建议客户定位客户定位产品定位产品定位项目形象定位项目形象定位项目发展策略项目发展策略采用分割小商铺，独立产权出售；采用分割小商铺，独立产权出售； 项目开发策略：近期利润目标项目开发策略：近期利润目标项目开发策略：近期利润目标项目开发策略：近期利润目标高单价，低总价适应于广大投资客户，尽快旺销，资金快速回笼。高单价，低总价适应于广大投资客户，尽快旺销，资金快速回笼。 项目开发策略：长期利润目标项目开发策略：长期利润目标项目开发策略：长期利润目标项目开发策略：长期利润目标新型汽车旅馆入住项目，公司自持，实现长期利润；新型汽车旅馆入住项目，公司自持，实现长期利润；引进汽车酒店

73、型商业，位于项目内街道位置，既可以避免很多商引进汽车酒店型商业，位于项目内街道位置，既可以避免很多商业开发内街滞销和后期经营不善等弊端，又作为公司自持资产，业开发内街滞销和后期经营不善等弊端，又作为公司自持资产，实现长期利润目标，特色酒店还兼拉升项目档次。实现长期利润目标，特色酒店还兼拉升项目档次。主力店的以大带小，实现街区商业共赢，实现长期利润；主力店的以大带小，实现街区商业共赢，实现长期利润；某某市综合商业街区市场处于初期阶段；城市公园区域发展初期阶段，情景街区和专业主题街区的稀缺资源价值体现处于初期阶段；项目发展开发节奏：项目发展开发节奏：影响项目长期利润目标尚需要输入条件（如富有某某市

74、地标性的广场建设、周边配套附加值培育、城市公园成熟度、高端购物休闲方式认知等）进一步价值释放；单纯的主题商业街区产品在进入市场初期市场认知度低的情况下必然影响项目的去化速度和市场美誉度。项目运作初期的策略方向在于，顺利回笼资金打开局面，保证项目安全运行，产品策略层面需要现金流产品在前期开发保证项目成功运作。 项目招商策略：项目招商策略：1 1，重视主力店市场定位和业态定位重视主力店市场定位和业态定位,作为招商工作的指导性文件。争取在规划设计前完成主力店作为招商工作的指导性文件。争取在规划设计前完成主力店租赁工作，并租赁工作，并按主力店的要求进行设计按主力店的要求进行设计。（商圈分析。（商圈分析

75、市场定位市场定位业态定位业态定位主力店租赁主力店租赁规划规划设计设计建造建造）2 2， 按市场定位和业态定位确定初步主力店。通过各种信息途径掌握其选址要求。并将其设立按市场定位和业态定位确定初步主力店。通过各种信息途径掌握其选址要求。并将其设立成三层目标群，将不同业态要分开。成三层目标群，将不同业态要分开。 3 3， 召开主力店招商恳谈会，征求他们对项目主力店合作的条件、可能性及建议，从而制定合理召开主力店招商恳谈会，征求他们对项目主力店合作的条件、可能性及建议，从而制定合理的招商条件和政策。最好邀请当地政府领导和有影响的媒体参加。的招商条件和政策。最好邀请当地政府领导和有影响的媒体参加。4

76、4，视招商恳谈会的情况，重点对第一层目标群管理层进行充分的沟通，加快其投资决策步伐。并，视招商恳谈会的情况，重点对第一层目标群管理层进行充分的沟通，加快其投资决策步伐。并逐个向分层次的目标群介绍项目情况及合作条件，并高密度派专人跟进。逐个向分层次的目标群介绍项目情况及合作条件，并高密度派专人跟进。目目 录录 u项目本体条件解析项目本体条件解析u项目发展背景分析项目发展背景分析u成功案例借鉴成功案例借鉴u项目整体定位与发展策略项目整体定位与发展策略u项目价值体系项目价值体系u产品设计优化建议产品设计优化建议体验式购物风情街区价值体系KPI购物风情主题鲜明的标志性景观体系 “一轴多巷”商业动线脉贯

77、整个购物休闲街区一系列购物文化为主线的主力体验店一系列国际化的DIS区域识别系统 满足购物风情需求的villa产品价值产品1.沿街风情街：2层联排，独立冠名，独立产权产品2. OUTLETS街区：强调非传统商业、特色购物体验、街区体验、主力店、品牌折扣一条百米长特色风情沿街商业街一个以休闲商务为主题 的汽车旅馆产品3. 汽车旅馆：强调稀缺、私密、高端、商务精品街区的标志性建筑：入口广场摩天轮和钟楼岳 各 庄 路“一轴多巷一轴多巷”商业动线脉贯整个购物休闲街区商业动线脉贯整个购物休闲街区街区的标志性建筑：入口广场摩天轮和钟楼街区的标志性建筑：入口广场摩天轮和钟楼入口广场：体验式购物风情街区价值体

78、系KPI购物风情主题鲜明的标志性景观体系 “一轴多巷”商业动线脉贯整个购物休闲街区一系列购物文化为主线的主力体验店一系列国际化的DIS区域识别系统 满足购物风情需求的villa产品价值一条百米长特色风情沿街商业街一个以休闲商务为主题 的汽车旅馆街区的标志性建筑：入口广场摩天轮和钟楼产品1.沿街风情街：2层联排，独立冠名，独立产权产品2. OUTLETS街区：强调非传统商业、特色购物体验、街区体验、主力店、品牌折扣产品3. 汽车旅馆：强调稀缺、私密、高端、商务精品一条百米长特色风情沿街商业街一条百米长特色风情沿街商业街一系列购物文化为主线的主力体验店一系列购物文化为主线的主力体验店体验式购物风情

79、街区价值体系KPI购物风情主题鲜明的标志性景观体系 “一轴多巷”商业动线脉贯整个购物休闲街区一系列购物文化为主线的主力体验店一系列国际化的DIS区域识别系统 满足购物风情需求的villa产品价值一条百米长特色风情沿街商业街一个以休闲商务为主题 的汽车旅馆街区的标志性建筑：入口广场摩天轮和钟楼产品1.沿街风情街：2层联排，独立冠名，独立产权产品2. OUTLETS街区：强调非传统商业、特色购物体验、街区体验、主力店、品牌折扣产品3. 汽车旅馆：强调稀缺、私密、高端、商务精品一个以休闲商务为主题的汽车旅馆一个以休闲商务为主题的汽车旅馆体现休闲、商务、豪华特色体现休闲、商务、豪华特色一系列国际化的一

80、系列国际化的DIS区域识别系统：区域识别系统：国际化公共导视系统国际化公共导视系统,通过细节体现品质感与国际化氛围通过细节体现品质感与国际化氛围u考虑因素：u导示系统不但有引导、说明、指示的功能，同时也是环境布局的重要环节，以及营造风格、建立品质感的重要环节；u体现项目在细节上的体贴入微，展示项目的品质感和国际化特征。建议要点：u采用多种语言标识；u指位明确；u采用国际统一图标；u造型精致。沿周边道路设置路旗，造场、项目认知的开始，并起到引导作用。也可以集中放置广告盒子。体验式购物风情街区价值体系KPI购物风情主题鲜明的标志性景观体系 “一轴多巷”商业动线脉贯整个购物休闲街区一系列购物文化为主

81、线的主力体验店一系列国际化的DIS区域识别系统 满足购物风情需求的villa产品价值一条百米长特色风情沿街商业街一个以休闲商务为主题 的汽车旅馆街区的标志性建筑：入口广场摩天轮和钟楼产品1.沿街风情街：2层联排，独立冠名，独立产权产品2. OUTLETS街区：强调非传统商业、特色购物体验、街区体验、主力店、品牌折扣产品3. 汽车旅馆：强调稀缺、私密、高端、商务精品产品层面产品层面关键词：高端关键词：高端街区产品价值的极致表达街区产品价值的极致表达沿街风情街沿街风情街一层层高5.4米，二层层高3.6米，内部空间弹性，提供购物休闲复合方式。通过与内部奥莱的衔接形成丰富的购物动线，增加购物体验。产品

82、策略：产品策略： “低密生态低密生态”+ +“二层风情联排二层风情联排”+ +“独立独立产权产权”+ +“独立冠名独立冠名”的模式，建立复合多元、合理空的模式，建立复合多元、合理空间结构、非一般购物体验产品体系，树立街区高端形象。间结构、非一般购物体验产品体系，树立街区高端形象。OUTLETS街区汽车旅馆街区“形象长廊”，表达街区概念主题精神。通过建筑表现力，提升商业价值，同时赋予街区通过建筑表现力，提升商业价值，同时赋予街区“生命力生命力”商业上层的亲地院落生活商业上层的亲地院落生活/共享交流的低密度休闲意向共享交流的低密度休闲意向最大限度的增加玻璃面，体现最大限度的增加玻璃面，体现视觉创新

83、，实现室内外景观渗透视觉创新，实现室内外景观渗透沿街商业引入几家样板咖啡厅、酒吧，其他商铺全部销售沿街商业引入几家样板咖啡厅、酒吧，其他商铺全部销售临街商铺为独立复式街铺，并在整个临街面上形成一些小广场空间，布置趣味小品，帮助强化街区意识；街区标识，形成现代感强的序列；沿街布置少量酒吧街、咖啡馆、小餐厅等，结合环境设计，形成主景观带；酒吧和景观带与会所形成开放休憩、娱乐空间。店 店 店shop!shop!shop!对不同功能的商业用途统一分区布置对不同功能的商业用途统一分区布置统一街区主标识系统和发布形式统一街区主标识系统和发布形式产品层面产品层面关键词：高端关键词：高端街区产品价值的极致表达

84、街区产品价值的极致表达OUTLETS街区大主力店，国际一级品牌折扣经营，以大带小，购物共荣。享受新城市公园，享受折扣快感。产品策略：复合式内街围合，合理商业动线。强调某产品策略：复合式内街围合，合理商业动线。强调某某市某市唯一特色购物体验、街区体验、主力店品牌折扣唯一特色购物体验、街区体验、主力店品牌折扣。深深融入建筑景观的度假式购物。深深融入建筑景观的度假式购物。沿街风情街汽车旅馆城市公园互补商业，面向某某市旅游休闲、艺术创作群体、汽车4S、专业市场等中高端消费群，实现体验式购物消费。院落式规划、复合式街区。独栋主力店与后街商铺与迷你小铺和谐融合，营造花园景观购物体验。露天广场露天广场+小而

85、密街巷小而密街巷复合型街区复合型街区开放的、有情趣的、充满活力的开放的、有情趣的、充满活力的u街区的价值在于其开放性，让所有人都能畅游其中，体味到都市生活的各种乐趣；u街道整体环境的营造，打造和谐街区；u街区的尺度要适宜，小、密的街区是形成繁华的商业气氛的元素之一。营造开放式街区，注重建筑与环境的有机结合强调建筑空间影响人们行为方式的原则开敞、舒适的街区空间，街坊式商业生活开敞、舒适的街区空间，街坊式商业生活q分为主街与次街，主街可运货，次街为狭分为主街与次街，主街可运货，次街为狭窄的街道窄的街道q营造商业开敞空间，减少高层建筑造成的营造商业开敞空间，减少高层建筑造成的压抑感，形成商业繁华的氛

86、围压抑感，形成商业繁华的氛围q小尺度街区，内街小尺度街区，内街6 68 8米米q无中心、多层次、混合就是活力无中心、多层次、混合就是活力q使商业街更丰富、更亲切使商业街更丰富、更亲切商业街利用山墙和屋顶结合商业业态，营造出攀岩墙商业街利用山墙和屋顶结合商业业态，营造出攀岩墙/ /滑板道滑板道/ /漫跑径漫跑径/ /迷你迷你golfgolf等时尚动感的体验点等时尚动感的体验点X.Game攀岩攀岩篮球篮球慢跑径慢跑径跑鞋店跑鞋店茶馆茶馆漫跑道漫跑道小型剧小型剧院院/餐馆餐馆迷你迷你golf充满景观乐趣动感参与的街区生活建筑细节体现品质，局部金属元素体现街区建筑的工业美感建筑细节体现品质，局部金属元

87、素体现街区建筑的工业美感产品层面产品层面关键词：高端关键词：高端街区产品价值的极致表达街区产品价值的极致表达汽车旅馆汽车旅馆独立楼层，三-五层专业特色酒店，园区规划行车道，交通便利。特色文化汽车旅馆，享受北方唯一尊贵体验。产品策略：融合产品策略：融合”汽车汽车“和和”文化文化“，独立酒店入户、独立酒店入户、结账程序结账程序，独立冠名，提供专属商务旅馆，独立冠名，提供专属商务旅馆”回家回家“的的感觉；感觉；强调稀缺、私密、高端、商务精品强调稀缺、私密、高端、商务精品。OUTLETS街区定制_私人会客厅，约会、会议，私人Party，替代传统五星酒店。沿街风情街定制化约会俱乐部，豪华私密装饰和功能布

88、局，告别酒店商务的同质化豪华、私密、高端的商务精品p五星级装修标准、超炫室内造景、双五星级装修标准、超炫室内造景、双人人SPASPA纳米牛奶按摩浴缸、纳米牛奶按摩浴缸、3737英寸英寸LCDLCD高高清电视、清电视、KINGSIZEKINGSIZE舒适大床、可调控光舒适大床、可调控光线组合线组合p根据各种品牌特色设计的客房风格根据各种品牌特色设计的客房风格p客房内都为无间隔设计，让视觉达到客房内都为无间隔设计，让视觉达到极大延伸极大延伸 特色文化汽车旅馆，享受北方唯一 尊贵体验。p旅馆不设接待大堂，只有一个类似停车场旅馆不设接待大堂，只有一个类似停车场入口的登记处，前来投宿的客人不用下车入口的

89、登记处，前来投宿的客人不用下车 p客人只需将车直接开进客房的专属车库，客人只需将车直接开进客房的专属车库，从车库直接进入房间从车库直接进入房间 p客人不受打扰，私密性和安全性是旅馆的客人不受打扰，私密性和安全性是旅馆的特色特色 唐 柏 路 规划总平示意图规划总平示意图功能分区功能分区建筑面积建筑面积（）（）建筑面积建筑面积占比占比占地规模占地规模（）（）物业形物业形式式A A奥特莱斯街区奥特莱斯街区B B沿街风情街沿街风情街C C迷你小铺迷你小铺D D汽车旅馆汽车旅馆E E特色餐饮特色餐饮总计总计投资收益估算投资收益估算序号项目名称单价(元/)金额(万元）直接费用一土地成本7300.001.1

90、地价款2,543.557,300.00二前期工程费70.00200.902.1勘察测量费5.0014.352.2规划设计费等60.00172.202.3三通一平费5.0014.35三建筑安装工程费2,000.005740.003.1loft+商业2,000.001000.003.2总部办公2,000.002200.003.3企业家会所2,000.002540.00四基础设施及配套费345.75992.304.1室外工程费150.00430.504.2城市配套费60.00172.204.3园林景观200.00389.60五监理及招标费21.2060.84间接费用六管理费用120.79346.66

91、七不可预见费120.79346.66八财务费用184.34529.05九销售费用777.00十销售税费1437.45十一土地增值税1551.50总投资费用6,718.5919282.36投资收益销售总收入25900.001loft80002400.002商业100002000.003独栋办公80008800.004企业家会会所1000012700.00毛利润6617.64总投资毛利润率34.32%所得税25%1654.00税后利润4963.23税后利润率25.7%u地价取地价取100100万万/ /亩亩u建安成本建安成本20002000元元/ /平米平米u销售价格取值：销售价格取值：商业商业1

92、000010000元元/ /平米平米Loft8000Loft8000元元/ /平米平米独栋办公独栋办公80008000元元/ /平米平米企业家会所企业家会所1000010000元元/ /平米平米u税前利润税前利润66176617万元万元u税前利润率税前利润率34%34%目目 录录 u项目本体条件解析项目本体条件解析u项目发展背景分析项目发展背景分析u成功案例借鉴成功案例借鉴u项目整体定位与发展策略项目整体定位与发展策略u项目价值体系项目价值体系u产品设计优化建议产品设计优化建议商业功能布局定位商业功能布局定位: : 1 1提高日均吸引人流提高日均吸引人流对顾客需求有广泛地适应性：男女老少皆宜。

93、对顾客需求有强烈的吸引力：本地人、外地人、旅游者、外国人充分利用地缘优势，将城市公园旅游、汽车4s、美食城、专业市场最大限度地引导到本项目来。2 2延长顾客人均停留时间延长顾客人均停留时间对家庭集体购物：对家庭集体购物：充分不同年龄、不同层次的购物需求，如：针对小孩、针对老人、针对 夫妇等。对非家庭购物：对非家庭购物：本地人（可玩、可看、可吃、可买）； 外地人（可玩、可买、可看、可吃、可住）。3 3提高顾客消费率提高顾客消费率通过复合型业态的强大包容性，使商品组合在广度和深度方面无限延展，最大限度地刺激消费者的购买欲望。4 4提高日均销售额及利润提高日均销售额及利润采用多元化的价格策略，做到平

94、价商品：坚持薄利多销;高价商品：品牌、精品，货真价实;顶尖国际品牌，折扣刺激消费.我们研究了多个国内外著名商业街区，从中总结出成功街区规划我们研究了多个国内外著名商业街区，从中总结出成功街区规划基本规律：基本规律：v纽约第五大道 FIFTH AVENUE，美国v东京都新宿大街 Shinjuku Odori Shopping Street，日本v首尔明洞大街Myeong -dong commercial area，韩国v乌节路 0rd Road，新加坡v维也纳克恩顿大街 the most famous pedestrian zone，奥地利v上海南京路，中国v广州上下九商业街，中国v深圳东门商业

95、街，中国v上海新天地，中国v万科运河东一号，中国v王府井大街，中国第一种是：商业街呈典型的线型分布线型分布，是依托交通干道发展而来，商业街有着强烈交通功能的痕迹，街道宽几十米 ， 承担着城市的交通交通和商业商业两种角色； 例：香榭丽舍大街、纽约第五大道、南京路、王府井大街。第二种是：商业街呈网络布局网络布局，是经过长期发展由线型转变为网络型，形成非常丰富的街区与纵深区域，经过自然的选择与淘汰，形成宜人的商业空间，主要是承担城市商业商业功能。例：韩国明洞大街、深圳东门商业街。 曲径曲径 短街短街 窄巷窄巷 共享共享 焦点焦点 交通交通 停车停车成功街区规划特点：以建筑、景观成功街区规划特点：以建

96、筑、景观焦点焦点为中心，以为中心，以曲径、短街、窄巷、曲径、短街、窄巷、小尺度共享空间小尺度共享空间营造愉悦的休闲购物空间，加上顺畅方便的营造愉悦的休闲购物空间，加上顺畅方便的交通交通和和停车停车明洞大街的商业街区道路都不宽，主道宽度在810米之间，辅道宽度在46米之间，热闹繁华。明洞商业街保存着中国大使馆、明洞圣堂等文物级建筑物，围绕着这些建筑，建造了许多欧洲风格的街道和共享空间,使明洞成了朝鲜文化与西方文明接触的象征，开放的共享空间也成了人流的聚集点。商业街规划研究商业街规划研究窄巷窄巷&折线折线&连廊连廊&小尺度共享空间小尺度共享空间万科运河东一号商业单元借鉴万科运河东一号商业单元借鉴产

97、品规划设计建议一：产品规划设计建议一：规划设计应充分考虑本项目定位，着力打造项目的核心竞争力；商业立面表现上要体现项目特色风格，形象包装上与周边街铺拉开距离；合适的内街布局、室内外空间体量，充分考虑未来变化的可能性；在沿街商业街和广场设置室外咖啡座和亲密休憩空间，体现商业街邻里尺 度的亲和性；街区建筑规划按现有框架，街区连接可采用木栈桥或其它和景观类元素相 统一的材质来设计；产品规划设计建议二：产品规划设计建议二：体现街区精神，主要以商铺为主的商业街区形式，街区设计富于变化、饶有 趣味，并能创造参与的、体验的、自由的、多元化的消费及休闲环境；多做小铺，使每个商铺充分能够体现街区带来的商业价值；

98、所有的商铺全部临街，使街铺面积最大化；内街二层设置统一的公共卫生间和商业物管用房；特殊业态的商铺应考虑相应的配套设施，如排油烟设施、污水处理、环保要 求等；原则上以小铺为主，各主入口端头可设计成由各单元可组合的大铺，供主力 店和品牌店入驻。产品规划设计建议三：产品规划设计建议三：1 1，沿街风情街、，沿街风情街、OUTLETOUTLET主力店主力店开间：开间：4.26米，主力店按招商决定进深：进深：1012米，一般不超过15米开间进深比：开间进深比：多为1：3，一般不超过1：4层高：层高：一层5.4米，二层3.6米停车位：停车位：对停车位要求不高配套设施：配套设施：有足够的电力供应即可2 2，

99、特色餐饮、汽车旅馆：，特色餐饮、汽车旅馆：开间：开间：812米，汽车旅馆开间4.5米进深：进深：1215米，一般不超过25米开间进深比：开间进深比：多为1：2.5，一般不超过1：5层高：层高：一层5.4米，二层3.6米，三-五层3.0米停车位：停车位：餐厅门前须有足够的停车位（重要）配套设施：配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有隔 油池，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置产品设计优化的内容产品设计优化的内容标识体系：1、对外主标识 2、导视系统 3、街区符号交通体系：1、人行 2、车行 3、停车场景观体系：共享空间：配套设施：标识体系设计原则标识体系设计原

100、则步行街主入口（公交线路站点位置调整、昭示最好位置）环境小品设计；设置清晰、风格统一的区域导示、标识体系以及路面、铺面铺装系统；外立面风格以现代/欧式风情为主，体现宜人的购物环境；外立面色彩柔和、明朗、富于变化；商场橱窗形式应适合不同业态的要求，并丰富街区的变化；结合环境、建筑立面和景观元素，在门、窗等的设计同时需要充分地考虑 广告位的设置和形式、空调位的安置等问题；汽车旅馆部分与商业部分和谐统一 。标识体系：区域标识标识体系：区域标识商业街店铺标识商业街导示图标识体系标识体系外立面视觉特色：现代、局部带有欧式风格外立面视觉特色：现代、局部带有欧式风格整体风格是现代的，有的铺是落地玻璃，有的柱

101、廊式商铺建筑局部带有欧式符号：坡屋顶，雨蓬，小钟楼标识体系标识体系外立面色彩：柔和、明朗、富于变化外立面色彩：柔和、明朗、富于变化墙面画上去的小窗，运用不同的色彩，给人想象的空间外立面色彩的变化，增添逛街的好心情标识体系：地面铺装、雕塑小品标识体系：地面铺装、雕塑小品特色雕塑突出格调的地面铺装步行体系设计原则步行体系设计原则尺度适当的通道（包括街区）和景观元素要搭配得当 ；考虑二层商业外部直接通达性（以电动扶梯或者滚筒电梯的方式） 以及部分街区商业楼宇之间的空间连接性；二层商业之间连通设计要充分考虑人群流动效应，有机地形成二 层商业街的人流合理化流动；多层次的、不需太多的广场（除商业主入口）、

102、绿化大型空间， 体现街区式生活的涵义诠释 。步行体系步行体系宜人、舒适的街区空间（宜人、舒适的街区空间（street scalestreet scale）步行体系步行体系宜人、舒适的街区空间：街坊式商业生活宜人、舒适的街区空间：街坊式商业生活无中心、多层次、混合就是活力，使商业街更丰富、更亲切；狭窄的街道，迷宫般的店铺和摩肩接踵的人群步行体系步行体系宜人、舒适的街区空间：商业空间的衔接宜人、舒适的街区空间：商业空间的衔接外设楼体，可以上二层的商铺人流、车流、物流组织系统设计原则人流、车流、物流组织系统设计原则与本项目开放式街区定位相结合，需要仔细、重点处理的关系：购物人流方向与汽车旅馆方向互不

103、干扰；汽车旅馆居住人流便于到达商业街区；处理好园区车流和商业车流的关系，保证顺畅。停车场设计原则停车场设计原则有为商业街区专门设置的停车场；临近主要交通节点；与商业街区各区域店铺连接方便；生态体系设计原则生态体系设计原则不需要大片的绿化空间，点式的；结合街道主要节点、或者店铺的绿化；考虑商业一层、二层进行适量绿化空间，增加二层、三层商业购 物乐趣 。生态体系：景观、绿化空间生态体系：景观、绿化空间街道内的点式绿化商铺门口的绿化配套体系：利用色彩配套体系：利用色彩/ /建筑构件建筑构件/ /灯光等使建筑立面、形象灯光等使建筑立面、形象多重变化多重变化执着于构成建筑的素材和色彩，空间充盈着变化丰富

104、的光影效果。图像的形态限定了内外场景的视觉范围，虚实之间，正负之间，整个的商业氛围被有力的控制在图像的轮廓之中。图像的力量源自虚实、正负之间。重要结论回顾重要结论回顾三个机会：三个机会：u1、快速发展的城市公园新城呼唤差异性定位的体验式街区；u2、新区快速发展阶段的优质不动产将显现出很强的成长性；u3、通胀来袭将提高市民投资商铺的意愿。三个弹性：三个弹性：u1、适时启动，追求商业物业的互补性和项目特性；u2、以主题概念包装，提升商铺投资者对商业价值的预期；u3、科学的定位和开发策略，分享城市公园快速发展对商业前景的推动。三个共识：三个共识：u1、所有工作是为了核心力甚至企业品牌，而不仅仅是卖铺

105、；u2、主题化细分定位的目的是提升商业价值，尤其是新区商业；u3、设想不会一蹴而就，要充分尊重客观规律，适当超前。下一步工作下一步工作项目地块查勘区域宏观经济背景研究区域商业环境研究城市商业发展规划研究房地产/商业地产市场调研在售项目调研政府人士访谈专业人士访谈一线销售人员访谈投资客访谈消费者访谈项目属性研判与界定问题分析市场竞争环境分析项目整体致胜策略项目业态定位产品设计优化方向建议2010/04/202010/04/20第二阶段第二阶段营销战略与策略营销战略与策略第一阶段第一阶段商业定位及商业设计调整建议商业定位及商业设计调整建议2010/04/302010/04/302010/05/122010/05/12第一阶段第一阶段市场调研市场调研2010/06/2010/06/定位报告结论达成局部产品优化调整销售目标梳理营销节奏排定推广体系及物料卖场包装及人员展示区建设、包装主力商家招商生态体系：景观、绿化空间生态体系：景观、绿化空间 街道设计充分考虑绿化空间，保证每个店铺的都有景观。利用商铺顶部开辟少量绿化空间，局部增加三层商业，增加商业面积并提升消费乐趣。共享空间体系共享空间体系需求满足人流驻足、聚会需求满足人流驻足、聚会装饰精巧优雅，别具特色的餐厅、酒吧共享空间体系：适量的休闲座椅与室外经营空间共享空间体系：适量的休闲座椅与室外经营空间