房地产研究讲义：关于剩余法估价实务问题的思考

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1、上上 海海 城城 市市 房房 地地 产产 估估 价价 有有 限限 公公 司司关于剩余法几个估价实务关于剩余法几个估价实务问题的思考问题的思考1 1问题：1、什么是地价？2、房地产价值=地价+房价？2 2内内容容一、关于一、关于“地价地价”内涵的思考内涵的思考二、对房地产开发利润的理解二、对房地产开发利润的理解三、三、“地王地王”现象与最高最佳使用原则现象与最高最佳使用原则3 3一、关于一、关于“地价地价”内涵的思考内涵的思考4 4剩余法基本公式剩余法基本公式城镇土地估价规程城镇土地估价规程待估土地价格待估土地价格= =开发完成后的土地总价值或房地开发完成后的土地总价值或房地产总价值产总价值项目

2、开发成本项目开发成本开发商合理利润开发商合理利润现有房地产项目的土地价格现有房地产项目的土地价格= =房地产交易价格房地产交易价格房屋现值房屋现值交易税费交易税费5 5剩余法适用范围剩余法适用范围剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形：估价。允许运用于以下情形：（1 1）待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产）待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价；的土地估价；（2 2）仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估）仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价；价；（3 3）现有房地产中地价的单独评估。）现有房地产中地价的单

3、独评估。6 6假设开发法：熟地价值=开发完成后价值熟地取得税费由熟地建成房屋的成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润7 7基准地价评估公式基准地价评估公式6.5用市场交易资料评估基准地价6.5.2.8用房屋买卖资料房屋买卖资料计算地价现有房地产项目的土地价格=房地产交易价格房屋现值交易税费其中房屋现值计算=房屋重置价*房屋成新度8 8 6.5.2.96.5.2.9用用商品房出售资料商品房出售资料商品房出售资料商品房出售资料计算地价计算地价 按整幢楼的商品房总售价作为估算地价的标准，用公式（按整幢楼的商品房总售价作为估算地价的标准，用公式（4646）计算商）计算商品房买卖中的地价：品房买卖

4、中的地价： V=(Pr-(V=(Pr-(ChChShSh)-I-T-B) )-I-T-B) (G/(G/SbISbI)（4646） 式中：式中：VV某一商品楼用地的单位面积土地价格；某一商品楼用地的单位面积土地价格； PrPr某一商品楼房总售价；某一商品楼房总售价； ChCh当地同类建筑单位面积平均造价；当地同类建筑单位面积平均造价； ShSh楼房总建筑面积；楼房总建筑面积； I I 开发公司利润开发公司利润开发公司利润开发公司利润； T T 商品房开发中向国家交纳的投资及营业税等；商品房开发中向国家交纳的投资及营业税等； B B 开发资金应支付的利息；开发资金应支付的利息； SbISbI建筑

5、物占地面积；建筑物占地面积； G G 规划的建筑覆盖率。规划的建筑覆盖率。 9 9结论：“地价”的内涵不同1010从土地估价规程看关于地价内涵的理解从土地估价规程看关于地价内涵的理解 地价存在的形式：地价存在的形式：毛地、生地、熟地、已建成房地产的土地毛地、生地、熟地、已建成房地产的土地 地价内涵的区别：地价内涵的区别： 1 1、土地用途、土地用途 2 2、土地使用年限、土地使用年限 3 3、土地利用条件：容积率等、土地利用条件：容积率等 4 4、土地开发程度：、土地开发程度：“ “N N通一平通一平” ”等等 5 5、土地权利状况、土地权利状况 毛地、生地、熟地或者是建成的房地产，代表着土地

6、开发程度的不同毛地、生地、熟地或者是建成的房地产，代表着土地开发程度的不同 土地使用权、土地租赁权或者设定它项权利登记的是权益状况的不同。土地使用权、土地租赁权或者设定它项权利登记的是权益状况的不同。 价格内涵不同，因此价格的组成内容也不同，最终造成价格会有较大的差异。价格内涵不同，因此价格的组成内容也不同，最终造成价格会有较大的差异。1111 熟地：七通一平，设定用途、年限以及规划条件下，土地使用权价格熟地：七通一平，设定用途、年限以及规划条件下，土地使用权价格 建成房地产的地价：房地产开发完成后，现状用途、年限以及规划条件下，土地使用建成房地产的地价：房地产开发完成后，现状用途、年限以及规

7、划条件下，土地使用权价格权价格 载体不同：载体不同：熟地是以单独的土地载体在市场中实现价格熟地是以单独的土地载体在市场中实现价格而建成房地产中的土地只能在房地产的载体中实现而建成房地产中的土地只能在房地产的载体中实现 土地开发程度不同：土地开发程度不同：熟地是作为生产资料，最终产品是房地产，尚未完成后期投入，因此存在后期开发的熟地是作为生产资料，最终产品是房地产，尚未完成后期投入，因此存在后期开发的不确定性风险。而后者已经完成了后期的投入，所有的开发风险已经不再存在。是已不确定性风险。而后者已经完成了后期的投入，所有的开发风险已经不再存在。是已经最终完成的商品。经最终完成的商品。 流通的市场不

8、同：流通的市场不同：熟地仅在土地的一级市场流通，有特定的市场进入要求；熟地仅在土地的一级市场流通，有特定的市场进入要求；建成房地产的土地则是以房地产为载体，在相对开放的房地产二级市场中流转。建成房地产的土地则是以房地产为载体，在相对开放的房地产二级市场中流转。熟地与建成房地产的土地内涵的区别熟地与建成房地产的土地内涵的区别熟地与建成房地产的土地内涵的区别熟地与建成房地产的土地内涵的区别1212需要求取地价的情况需要求取地价的情况需要求取地价的情况需要求取地价的情况土地使用权出让（招拍挂）土地使用权出让（招拍挂）补交土地出让金（划拨土地协议出让、土地用途变更出让）补交土地出让金（划拨土地协议出让

9、、土地用途变更出让）地价监测地价监测涉税评估涉税评估土地增值税评估土地增值税评估房地产他项权利登记需要（房屋、土地分别登记）房地产他项权利登记需要（房屋、土地分别登记）房地产（在建工程）转让或抵押贷款房地产（在建工程）转让或抵押贷款企业经营需要（合资、分立、清算）企业经营需要（合资、分立、清算）房地产拍卖房地产拍卖提供价格参考提供价格参考涉案评估涉案评估1313如何判断地价内涵如何判断地价内涵如何判断地价内涵如何判断地价内涵根据估价对象、估价目的和价格定义，应区分根据估价对象、估价目的和价格定义，应区分根据估价对象、估价目的和价格定义，应区分根据估价对象、估价目的和价格定义，应区分1 1、土地

10、用途土地用途土地用途土地用途2 2、土地使用年限、土地使用年限、土地使用年限、土地使用年限3 3、土地利用条件：容积率等、土地利用条件：容积率等、土地利用条件：容积率等、土地利用条件：容积率等4 4、土地开发程度：、土地开发程度：、土地开发程度：、土地开发程度：“ “NN通一平通一平通一平通一平” ”等等等等5 5、土地权利状况、土地权利状况、土地权利状况、土地权利状况确定其确定其确定其确定其“ “地价地价地价地价” ”的内涵，然后选择对应的地价计的内涵，然后选择对应的地价计的内涵，然后选择对应的地价计的内涵，然后选择对应的地价计算公式，收集相对应的市场数据，进行计算。算公式，收集相对应的市场

11、数据，进行计算。算公式，收集相对应的市场数据，进行计算。算公式，收集相对应的市场数据，进行计算。1414招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和和协议出让国有土地使用权规范协议出让国有土地使用权规范2006.82006.8实施实施招牌挂土地出让招牌挂土地出让 拟出让时的出让土地使用权市场价格拟出让时的出让土地使用权市场价格出让土地使用条件变更出让土地使用条件变更 批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格 批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格 划拨

12、土地出让划拨土地出让 拟出让时的出让土地使用权市场价格拟出让时的出让土地使用权市场价格 拟出让时的划拨土地使用权权益价格拟出让时的划拨土地使用权权益价格划拨土地变更条件出让划拨土地变更条件出让 拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格 拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格 申请出让申请出让- -规土局同意出让规土局同意出让- -拟定出让方案（明确拟出让时间）拟定出让方案（明确拟出让时间）- -政府批准政府批准- -签订合同、签订合同

13、、缴纳出让金缴纳出让金- -办理登记办理登记估价目的 例一：土地使用权出让（招拍挂）补交土地出让金（划拨土地协议出让、土地用途变更出让）1515分析：分析：1 1、土地价格定义为，在设定用途、规划条件下，开发状态、土地价格定义为，在设定用途、规划条件下，开发状态为为“ “七通一平七通一平” ”的土地使用权价格，出让年限应根据出的土地使用权价格，出让年限应根据出让方案确定。让方案确定。2 2、计算建成房地产的划拨土地出让价值时，应扣除房地产、计算建成房地产的划拨土地出让价值时，应扣除房地产开发利润。开发利润。从内涵上来看，后期开发投入以及所产生的利润并不是从内涵上来看，后期开发投入以及所产生的利

14、润并不是土地出让金征收的基数。土地出让金征收的基数。3 3、估价时点应为出让方案中所确定的时间、估价时点应为出让方案中所确定的时间拟出让时间拟出让时间1616基准地价的内涵为：基准地价的内涵为：在设定用途、规划条件下，出让年限为法定最高年限，土地开发程度为设定在设定用途、规划条件下，出让年限为法定最高年限，土地开发程度为设定“ “N N通一平通一平” ”的土地使用权价格的土地使用权价格 分析：分析： 1 1、为确定基准地价，采用建成房地产的案例计算的土地地价，应扣除开发利润、为确定基准地价，采用建成房地产的案例计算的土地地价，应扣除开发利润估价目的 例二：基准地价评估或地价动态监测：当以建成房

15、地产的土地价格为参考，确定地价时1717评估内容：评估内容：1 1、期末时点房地产的市场价值、期末时点房地产的市场价值2 2、期末时点建筑物的重置成本考虑折旧（包含建筑物的利润）、期末时点建筑物的重置成本考虑折旧（包含建筑物的利润）3 3、期初时点土地价值（一般为土地出让价值）、期初时点土地价值（一般为土地出让价值）4 4、相关税费和利息，以及、相关税费和利息，以及2 2、3 3项的项的20%20%按土地增值税细则规定：按土地增值税细则规定：1-2-3-41-2-3-4的余额为土地的增值额的余额为土地的增值额 分析：分析： 1 1、土地增值额不包括一定比例（、土地增值额不包括一定比例（20%2

16、0%）的开发利润（成本利润率）的开发利润（成本利润率） 2 2、即设定超过适当的房地产开发利润外的、即设定超过适当的房地产开发利润外的“ “超额利润超额利润” ”是土地增值额是土地增值额 3 3、地价内涵是在现状用途、规划条件下，开发状态为、地价内涵是在现状用途、规划条件下，开发状态为“ “七通一平七通一平” ”的土地的土地使用权价格使用权价格估价目的 例三：土地增值税评估：房地产的土地增值额（在建或者已建成）1818二、对房地产开发利润的理解二、对房地产开发利润的理解1919建成房地产的地价计算开发利润的分摊问题房地产价值=房价+地价 ？存量房地产增值的归属2020建成房地产的地价计算建成房

17、地产的地价计算开发利润的分摊问题开发利润的分摊问题 国土部：我国地价占房价国土部：我国地价占房价国土部：我国地价占房价国土部：我国地价占房价1515至至至至3030，平均是，平均是，平均是，平均是23232 2。 （美国是（美国是2828，加拿大是，加拿大是2424，英国是，英国是2525至至3838，韩国是，韩国是5050至至6565，日本是日本是6060至至7575，新加坡是，新加坡是5555至至6060） 易居易居易居易居CRICCRIC：典型城市的地价占房价平均比重为：典型城市的地价占房价平均比重为：典型城市的地价占房价平均比重为：典型城市的地价占房价平均比重为17%17%至至至至33

18、%33%，平均为，平均为，平均为，平均为25.7%25.7% 计算公式：计算公式：土地出让时楼面地价土地出让时楼面地价/ /至统计时点的楼盘成交均价至统计时点的楼盘成交均价 分析：分析：1 1）是土地使用权出让（熟地）价格；）是土地使用权出让（熟地）价格；2 2）时点不同）时点不同3 3）如按房地产价值）如按房地产价值= =地价地价+ +房价，房价，开发利润分摊到房价开发利润分摊到房价开发利润分摊到房价开发利润分摊到房价中中4 4）比例仅）比例仅20-30%20-30%，似乎说明地价不高，而是房地产开发商有暴利；，似乎说明地价不高，而是房地产开发商有暴利；5 5）比例越低，实质上说明地价上涨空

19、间越大。）比例越低，实质上说明地价上涨空间越大。2121是什么产生了房地产的开发利润？是什么产生了房地产的开发利润？- -房地产开发过程中对房地产价值的影响环节：房地产开发过程中对房地产价值的影响环节：环节一：土地相关的土地利用条件以及土地周边的改善环节一：土地相关的土地利用条件以及土地周边的改善双增双减双增双减容积率下调容积率下调公建配套、基础设施投入公建配套、基础设施投入虹桥交通枢纽虹桥交通枢纽土地周边新增重要规划或项目土地周边新增重要规划或项目迪斯尼迪斯尼与土地的相关性：强与土地的相关性：强因素的可控性：弱因素的可控性：弱造成结果：土地使用权价格变化造成结果：土地使用权价格变化2222环

20、节二：房地产前期开发环节二：房地产前期开发1 1、供配电、水、煤气等配套方案；、供配电、水、煤气等配套方案；2 2、房地产产品定位与设计：产品定位、总体环境（园林）、建筑外、房地产产品定位与设计：产品定位、总体环境（园林）、建筑外形、色彩、材料、房型、设备；形、色彩、材料、房型、设备；龙湖滟澜山龙湖滟澜山与土地的相关性：弱与土地的相关性：弱因素的可控性：强因素的可控性：强造成结果：房地产总体价格变化造成结果：房地产总体价格变化2323环节三：环节三：房地产建设房地产建设- -施工工艺与成本：施工工艺与成本：施工方案、工程质量、工程进度、施工方案、工程质量、工程进度、工程成本等；工程成本等；莲花

21、河畔莲花河畔金色雅筑金色雅筑与土地的相关性：弱与土地的相关性：弱因素的可控性：强因素的可控性：强造成结果：房地产总体价格变化造成结果：房地产总体价格变化2424环节四：房地产营销环节四：房地产营销- -策划：策划：市场推广力度、营销理念与接受度、营销人员专业性、营销手段、客户情况；市场推广力度、营销理念与接受度、营销人员专业性、营销手段、客户情况； 星河湾星河湾 与土地的相关性：无与土地的相关性：无因素的可控性：强因素的可控性：强造成结果：房地产总体价格变化造成结果：房地产总体价格变化开盘均价突破4万，高出周边普通公寓的售价近100%。在一个月内创下了销售264套、成交金额超40亿元的纪录。除

22、了建造标准较高之外，开发商自身品牌的保证和市场定位以及营销推广方式是重要的原因。2525环节五：房地产物业管理与后期服务环节五：房地产物业管理与后期服务白马花园白马花园与土地的相关性：无与土地的相关性：无因素的可控性：强因素的可控性：强造成结果：房地产总体价格变化造成结果：房地产总体价格变化物业管理公司由上海南都白马物业有限公司改为万科物业管理公司，价格有明显上涨。表明消费者在购房时除了要考虑户型、地段、价格等要素外，更加注重未来的物业管理水准 2626环节六：房地产不可控因素环节六：房地产不可控因素市场风险、政策风险市场风险、政策风险 双增双减、双增双减、“ “7090”7090”、经济适用

23、房政策、经济适用房政策、4 4万亿投资、万亿投资、别墅供地限制政策别墅供地限制政策与土地的相关性：不确定与土地的相关性：不确定因素的可控性：弱因素的可控性：弱2727探讨：探讨：1 1、一般情况下，土地出让后，在影响房地产价值的各个环、一般情况下，土地出让后，在影响房地产价值的各个环节中，可控的都是与土地相关性较弱的环节。即项目建设节中，可控的都是与土地相关性较弱的环节。即项目建设过程中的开发行为所创造的价值（开发投入与开发利润）。过程中的开发行为所创造的价值（开发投入与开发利润）。2 2、土地出让后，与土地相关性强的因素，在土地使用权出、土地出让后，与土地相关性强的因素，在土地使用权出让地价

24、值的变化中体现。让地价值的变化中体现。3 3、因此，由、因此，由“ “土地土地” ”变成变成“ “房地产房地产” ”的过程中所创造的价的过程中所创造的价值值“开发的价值开发的价值” ”，主要由两部分组成，主要由两部分组成（1 1）土地使用权价值的变化（可能增或减）（）土地使用权价值的变化（可能增或减）（2 2）开发投入）开发投入及产生的利润及产生的利润4 4、所以，房地产的开发利润是在整个开发过程中实现的，、所以，房地产的开发利润是在整个开发过程中实现的，与房地产开发全过程密不可分，也和土地、资金、专业力与房地产开发全过程密不可分，也和土地、资金、专业力量等生产资料密不可分。量等生产资料密不可

25、分。2828结论：结论：5 5、因此实质上、因此实质上房地产价值房地产价值= =地价地价+ +房价房价+ +开发的价值开发的价值 （成本法的角度理（成本法的角度理解）解）-（公式（公式a a）地价就是土地使用权的出让价格，地价就是土地使用权的出让价格，房价就是房屋的建造成本及折旧，房价就是房屋的建造成本及折旧，开发的价值是开发利润开发的价值是开发利润推导公式推导公式b b：房地产价值：房地产价值= =地价地价1+1+房价房价1 1推导公式推导公式c c：房地产价值：房地产价值= =地价地价2+2+房价房价2 2 2929公式公式b b：房地产价值：房地产价值= =房价房价1+1+地价地价1 1

26、地价地价1 1是指建成房地产中的土地价格，是土地使用权价格是指建成房地产中的土地价格，是土地使用权价格+ +开发利润开发利润房价房价1 1是房屋的建造成本是房屋的建造成本 理由：房价从成本来看只会贬值，不会增值，因此开发利润理由：房价从成本来看只会贬值，不会增值，因此开发利润应属于土地。同样的建筑在上海和在西藏能实现的房地产应属于土地。同样的建筑在上海和在西藏能实现的房地产价值是有很大不同的，原因是在于土地。价值是有很大不同的，原因是在于土地。反驳：地价概念无法统一，会跟随着建筑物建造程度的不同反驳：地价概念无法统一，会跟随着建筑物建造程度的不同而各不相同。而各不相同。3030公式公式c c：

27、房地产价值：房地产价值= =地价地价2+2+房价房价2 2地价地价2 2是指土地使用权价格是指土地使用权价格房价房价2 2是房屋的建造成本是房屋的建造成本+ +开发利润开发利润 理由：开发利润是由于开发活动而创造的，而且是理由：开发利润是由于开发活动而创造的，而且是随着建筑物的建设过程逐步实现的，因此蕴含在随着建筑物的建设过程逐步实现的，因此蕴含在建筑物的形成过程中。建筑物如果灭失则利润也建筑物的形成过程中。建筑物如果灭失则利润也随之消失了。不同于对土地的投入所产生的级差随之消失了。不同于对土地的投入所产生的级差地租地租II II，开发投入是不能单独形成土地价值的。，开发投入是不能单独形成土地

28、价值的。反驳：开发利润是投资的回报，土地价值的投入应反驳：开发利润是投资的回报，土地价值的投入应有相应的回报。有相应的回报。3131国外的相关经验国外的相关经验美国估价师学会美国估价师学会AIAI （The Appraisal of Real Estate The Appraisal of Real Estate 第第1111版中文版）版中文版） Residual techniques Residual techniques 剩余技术（方法）剩余技术（方法） 在直接资本化法中使用在直接资本化法中使用 以收益法为原理，已知净经营收益、建筑物价值与建筑物的资本化率、以收益法为原理，已知净经营收益、

29、建筑物价值与建筑物的资本化率、土地的资本化率，通过求出土地的净经营收益，除以土地资本化率，得土地的资本化率，通过求出土地的净经营收益，除以土地资本化率，得到土地价值。到土地价值。 Extraction methods Extraction methods 提取法提取法 以附有建筑物的房地产售价扣除建筑物的贡献价值（建筑物成本及所有以附有建筑物的房地产售价扣除建筑物的贡献价值（建筑物成本及所有利润），得到的剩余价值即土地价值利润），得到的剩余价值即土地价值其中：其中：Entrepreneurial IncentiveEntrepreneurial Incentive企业家利润，指能够吸引企业家投

30、资企业家利润，指能够吸引企业家投资于该项目的利润，是对项目风险和所投入的专业力量的回报于该项目的利润，是对项目风险和所投入的专业力量的回报3232 RICSRICS 英国皇家测量师协会英国皇家测量师协会 Residual MethodResidual Method（Hypothetical Development MethodHypothetical Development Method）剩余法（或假设开发）剩余法（或假设开发法）法） -An introduction to Property Valuation 5-An introduction to Property Valuation 5

31、thth edtionedtion Land value Land value 土地价值土地价值= =Gross development valueGross development value总开发价值，扣除：总开发价值，扣除：（1 1）Building cost: 1)site preparation; 2)construction; 3)contingency sumBuilding cost: 1)site preparation; 2)construction; 3)contingency sum 建造成本（现场准备、建造、不可预计费）建造成本（现场准备、建造、不可预计费）（2 2）

32、Professional fees: architect, quantity surveyor and structural engineerProfessional fees: architect, quantity surveyor and structural engineer 专业费用专业费用（3 3）Finance costFinance cost 财务成本财务成本（4 4）Letting and/or selling cost: Agents feesLetting and/or selling cost: Agents fees 销售费用销售费用（5 5）Profit: pres

33、ents a reasonable return in relation to the amounts of Profit: presents a reasonable return in relation to the amounts of money and risk involved.money and risk involved. （与投资额和风险相对应的）利润（与投资额和风险相对应的）利润 (GDV All cost including land = Profit)(GDV All cost including land = Profit)国外的相关经验国外的相关经验3333观点：观

34、点： 以英美为例，土地可以在市场中自由流通，没有特定的限制，因此以英美为例，土地可以在市场中自由流通，没有特定的限制，因此“ “地价地价” ”被定义成一个固定的内涵；土地有开发程度的不同、利用条件（规划条件、被定义成一个固定的内涵；土地有开发程度的不同、利用条件（规划条件、用途等）、权利状况的不同，但是不存在不同建设进度下的在建工程的地价、用途等）、权利状况的不同，但是不存在不同建设进度下的在建工程的地价、已建成房地产的地价的不同，而纯粹就是与建筑物分离开的、单独的土地地已建成房地产的地价的不同，而纯粹就是与建筑物分离开的、单独的土地地价。价。 因此在建成房地产使用成本法计算的地价与假设开发法

35、（剩余法）中地价内因此在建成房地产使用成本法计算的地价与假设开发法（剩余法）中地价内涵都是不包括房地产开发利润分摊的。涵都是不包括房地产开发利润分摊的。 地价的概念是被设定的，不同情况下，不同的参与者会有不同的理解，因此地价的概念是被设定的，不同情况下，不同的参与者会有不同的理解，因此应该特别谨慎，先明确内涵再进行分析。应该特别谨慎，先明确内涵再进行分析。 房地产价值房地产价值= =地价地价+ +房价房价+ +开发利润开发利润 用此公式来理解房地产价值的构成，有利于对各种价格内涵的区别分析，并用此公式来理解房地产价值的构成，有利于对各种价格内涵的区别分析，并找到正确的计算方法。找到正确的计算方

36、法。3434探讨假设开发法中探讨假设开发法中探讨假设开发法中探讨假设开发法中 在建工程的计算公式在建工程的计算公式在建工程的计算公式在建工程的计算公式在建工程价值计算中，是按照总成本（在建工程价值计算中，是按照总成本（包括土地包括土地包括土地包括土地成本成本成本成本）的投入比例来计算开发利润的，在开始建）的投入比例来计算开发利润的，在开始建设的时点上，该临界点存在断点。设的时点上，该临界点存在断点。3535价值价值房地产房地产 建成价值建成价值v2获得土地获得土地 时间时间t0建成建成时间时间t2时间时间土地出让土地出让价值价值v0探讨：假设开发法中 在建工程的计算公式，是按照总成本（包括土地

37、成本）的投入金额来计算开发利润，即假设已投入的成本均已实现开发利润。假设建造成本是在建造期间均匀投入。按公式计算，在t1 的时间点上，房地产价值为V1，而实际的价值应为V0，V1 - V0 的差值即为土地价格对应的资金所代表的应得利润。这个点即为断点。v1建设建设开始开始时间时间t13636价值价值房地产房地产 建成价值建成价值v2获得土地获得土地 时间时间t0建成建成时间时间t2时间时间土地出让土地出让价值价值v0建设建设开始开始时间时间t1观点：观点：以建设成本的投入比例来对应开发利润的实现比例。以建设成本的投入比例来对应开发利润的实现比例。价值价值房地产房地产 建成价值建成价值v2获得土

38、地获得土地 时间时间t0建成建成时间时间t2时间时间土地出让土地出让价值价值v0v1建设建设开始开始时间时间t13737根据房地产价值=地价+房价+开发利润 公式a增值分摊的公式 = 1 + 2 + 3其中： 地价1 是土地使用权出让价格的变化值 房价2 是在明确证据支持下因房屋本身特点而产生的变化值 开发利润3是因行业平均利润水平变化而产生的变化值，是房地产开发的回报率的变化，一般与利息水平成正相关。探讨存量房地产的增值应如何分摊探讨存量房地产的增值应如何分摊3838三、三、“地王地王”现象与最高最佳使用原现象与最高最佳使用原则则39399 9月月1010日中海地产以日中海地产以7070亿获

39、得长风亿获得长风6B6B（B6B6）、）、7C7C地地块，楼面地价为块，楼面地价为2240922409元，周边二手房价格仅为元，周边二手房价格仅为1500015000左右。左右。9 9月月3030日绿地集团以日绿地集团以72724545亿元竞得徐汇区龙华路亿元竞得徐汇区龙华路19601960号的商业、办公及住宅地块，楼面地价号的商业、办公及住宅地块，楼面地价2750027500元。元。 。问题：问题：能否用能否用“地王地王”作为最高最佳原则分析的依据？作为最高最佳原则分析的依据？4040其中两个重要的原因是：其中两个重要的原因是：一、地王是对未来的预期一、地王是对未来的预期1 1、土地还未开发

40、完成，时点在未来，房地产市场未来状态未知、土地还未开发完成，时点在未来，房地产市场未来状态未知而建成房地产的土地开发已经完成，时点在现在，当前市场状态而建成房地产的土地开发已经完成，时点在现在，当前市场状态已知；已知； 2 2、土地上开发的产品还未确定，土地利用条件的具体实现方式未定、土地上开发的产品还未确定，土地利用条件的具体实现方式未定同样的土地，现状的利用条件不一定是最高最佳使用状态，不代同样的土地，现状的利用条件不一定是最高最佳使用状态，不代表土地利用的最高效率；表土地利用的最高效率；土地出让后，开发商可以通过最高最佳的利用方式，充分发掘土土地出让后，开发商可以通过最高最佳的利用方式，

41、充分发掘土地价值。地价值。 “ “面粉不一定用来做面包，可能是西点面粉不一定用来做面包，可能是西点” ”分析分析“地王地王”形成的原因形成的原因4141二、地王是房地产市场个别参与者的观点二、地王是房地产市场个别参与者的观点地王价格不一定代表市场普遍的预期，而是一种特定参与者、在其特定地王价格不一定代表市场普遍的预期，而是一种特定参与者、在其特定 的资源条件下所形成的价格。的资源条件下所形成的价格。（四万亿投资的去向、国有大企业的资金占用优势、品牌需求、上市需（四万亿投资的去向、国有大企业的资金占用优势、品牌需求、上市需求等等）求等等）结论：结论：1 1、从目前土地招拍挂的规则来看，土地出让的

42、成交价格往往是土地使、从目前土地招拍挂的规则来看，土地出让的成交价格往往是土地使用价格的上限。用价格的上限。2 2、通过地王的案例分析，可以从中找到符合最高最佳使用原则的部分，、通过地王的案例分析，可以从中找到符合最高最佳使用原则的部分，包括市场分析、产品设计、开发方式等方面。包括市场分析、产品设计、开发方式等方面。分析分析“地王地王”形成的原因形成的原因4242什么是应用最高最佳使用原则的原则？什么是应用最高最佳使用原则的原则？什么是应用最高最佳使用原则的原则？什么是应用最高最佳使用原则的原则？ 有助于把握最高最佳使用原则的三个经济学原理：有助于把握最高最佳使用原则的三个经济学原理：（1 1

43、）收益递增递减原理；（）收益递增递减原理；（2 2）均衡原理；（）均衡原理；（3 3）适合原理。）适合原理。 美国估价师学会认为美国估价师学会认为Reasonable probable Reasonable probable 与与 Appropriately supportedAppropriately supported是把握最高最佳原则的前提：是把握最高最佳原则的前提：“ “合理地可能合理地可能” ” 与与 “ “适当的依据适当的依据” ”4343最高最佳使用原则的应用最高最佳使用原则的应用最高最佳使用原则的应用最高最佳使用原则的应用-如何参考土地出让成交案例如何参考土地出让成交案例如何参

44、考土地出让成交案例如何参考土地出让成交案例六个内容：1、土地-相关的土地利用条件；2、房地产前期开发：配套与产品定位与设计3、房地产建设-工程的质量、进度与成本；4、房地产营销-策划推广力量与客户5、房地产物业管理与后期服务；6、房地产不可控风险：市场风险、政策风险四个步骤：四个步骤：1 1、了解对象特点、了解对象特点2 2、分析市场趋势、分析市场趋势3 3、预测开发方案、预测开发方案4 4、确定开发价值与成本、确定开发价值与成本三个标准：三个标准：1 1、是否符合市场长期预期、是否符合市场长期预期2 2、是否适应房地产开发的平均水平、是否适应房地产开发的平均水平3 3、是否需要独特资源才能应

45、用实现、是否需要独特资源才能应用实现4444方法应用中的几个注意点方法应用中的几个注意点方法应用中的几个注意点方法应用中的几个注意点在用剩余法或假设开发法评估地价时在用剩余法或假设开发法评估地价时1 1、在确定房地产总开发价值时应预测、在确定房地产总开发价值时应预测未来时点未来时点未来时点未来时点的价值。的价值。2 2、“ “最高最佳最高最佳” ”的体现是在的体现是在绝对值绝对值绝对值绝对值上，而不是利润率。上，而不是利润率。3 3、对各种土地成交价格的案例一定要深入了解成交价格的、对各种土地成交价格的案例一定要深入了解成交价格的具体情况，了解是否有附带的特殊条件而所产生特别的价具体情况，了解是否有附带的特殊条件而所产生特别的价格，并进行修正。例如格，并进行修正。例如“ “带征地带征地” ”、“ “代建房代建房” ”、“ “产业产业政策规定政策规定” ”、“ “自用限定自用限定” ”、“ “地下空间开发地下空间开发” ”等等价格等等价格条件。条件。 4545实事求是实事求是估价师的最高最佳原则估价师的最高最佳原则透过现象看本质的专业精神尊重事实的客观态度上海城市房地产估价公司上海城市房地产估价公司许军许军 欢迎交流欢迎交流4646上上 海海 城城 市市 房房 地地 产产 估估 价价 有有 限限 公公 司司4747