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1、道然透过美国看中国房地产的发展规律和项目定位透过美国看中国房地产的发展规律和项目定位深圳市道然企业管理顾问有限公司深圳市道然企业管理顾问有限公司演讲者：任辉演讲者：任辉道然2万科2000年以来的销售额及其发展趋势预测2007年达到400亿领跑的万科领跑的万科道然 战略思维的重要性美国房地产的研究未来十年中国房地产发展空间未来十年土地政策的研究房地产市场的市场细分世界强研究中国房地产行业核心竞争能力和发展方向战略整合万科集团管控的发展历程和趋势预测房地产实操流程中国贸易顺差对房地产的影响。 目目 录录道然4地价10亿元：拍卖价9.7亿元契税3000万 内部收益率8项目本身盈利能力差，主要是土地增
2、值带来盈利。别把万科当神，它只是更接近规律，万科一旦背离规律也会被市场抛弃！别把万科当神，它只是更接近规律，万科一旦背离规律也会被市场抛弃！万科坂雪岗项目万科坂雪岗项目领跑的万科领跑的万科道然5广州富力无意中走上正确的道路，却又走上错误的道路。其在珠江新城的购地严重影响发展，要么是用5-8年的时间来消化、解套。丧失了成为最大中国房地产公司的机会。丧失了成为最大中国房地产公司的机会。1. 规律有什么用？规律有什么用？步履沉重的富力步履沉重的富力道然6学习的标杆80年代年代SONY90年代年代新鸿基新鸿基02、03年年国外国外韩国、日本韩国、日本主要是大财团，内部收益率低主要是大财团，内部收益率低
3、7-8万科平万科平均均10香港、新加坡香港、新加坡跨地域能力差跨地域能力差美国美国PULTE内部收益率内部收益率18，市场份额是，市场份额是4.5。美国行。美国行业平均是业平均是11.4中国平均是中国平均是25-30，主要，主要是获取土地不透明是获取土地不透明2. 如何寻找房地产的规律？如何寻找房地产的规律？道然万科与美国房地产公司数据对比市场占有率房地产市场收盈率房地产公司内部收盈率Pulte home4.5%11.418万科1。2525-3010Pulte home公司市场占有率如此高，其内部收盈率还能是市场收盈率的1.6倍。万科公司的市场占有率很低，其内部收盈率却只是市场收盈率的1/2到
4、1/3学习的标杆学习的标杆7道然万科发展模式万科发展模式可以这样评价万科：在中国未来10年其它房地产公司已经没有超过万科的机会，万科的对手只有一个那就是万科自己。 万科从1988年成立到2004年16年期间，一直处在探求房地产发展规律和试错阶段，主营业务收入从未超过86亿。在制定并实施10年发展规划的战略部署的同时找到符合房地产发展规律的道路后，万科开始进入高速增长时期，在十年之内平均每年至少以100亿的增度发展而且没有风险，05年、06年万科集团已经超过战略的预期。道然万科高速发展的原因万科高速发展的原因n03年之前，万科买地，建设，出售的传统模式制约了其发展。n现今在宏观调控、政府打压的情
5、况下，万科发展速度已经超过了50。如果房地产市场状态在未来保持基本稳定，十年规划的目标可以提前完成。其他公司失败的原因绿地失败的原因：核心竞争力偏向外部环境，如政治背景，拿地优势。顺驰失败的原因：没有合理的长期规划，管理理念缺乏长远考虑。富力发展的缺陷：战略发展出现错误。脱离了以前正确的发展道路。 万科成功的原因符合房地产发展的正确规律；提升自身核心竞争力，以战略研 究，制度、流程的标准化为企业发展的前途。（沿海地价高，把战线逐步往京广线迁移；把分公司的标准化优秀的内容强行推广到全公司；对各地区土地上升的空间进行测算）良好的纠错机制道然万科解决问题的思路：在业务发展的上升过程中，预测将在下降时
6、期间出现的问题，可以万科解决问题的思路：在业务发展的上升过程中，预测将在下降时期间出现的问题，可以将问题发生的损失减低到最小甚至杜绝问题的发生。在下降时期预测上升时期的问题，可将问题发生的损失减低到最小甚至杜绝问题的发生。在下降时期预测上升时期的问题，可以保证企业更快更健康的发展。因此可以保证企业的发展趋势始终向上。以保证企业更快更健康的发展。因此可以保证企业的发展趋势始终向上。业务发展水平时间万科：上升时期考虑下降时期的问题；下降时候考虑上升时期问题。（红色所示） 一般：问题出现了才考虑解决问题的办法。万科的纠错机制万科的纠错机制持续的上升趋势道然 战略思维的重要性美国房地产的研究未来十年中
7、国房地产发展空间未来十年土地政策的研究房地产市场的市场细分世界强研究中国房地产行业核心竞争能力和发展方向战略整合万科集团管控的发展历程和趋势预测房地产实操流程中国贸易顺差对房地产的影响。 目目 录录道然二、美国房地产研究二、美国房地产研究美国房地产的研究道然 战略思维的重要性美国房地产的研究未来十年中国房地产发展空间未来十年土地政策的研究房地产市场的市场细分世界强研究中国房地产行业核心竞争能力和发展方向战略整合万科集团管控的发展历程和趋势预测房地产实操流程中国贸易顺差对房地产的影响。 目目 录录道然四、未来四、未来1010年土地政策的研究年土地政策的研究n未来十年的土地供应量 n未来土地供应政
8、策n未来中国50城市的土地价格增长速度中国未来10年的土地资源现状、规划以及土地政策变化趋势研究.ppt道然15中小房地产商发展方向买地标准：便宜、稀缺性介入时机和方法：选择云贵川赣等三四线城市，进入之后封闭市场，做一级开发，开发周期在2年以内，投资额在5000万以内，利润在100以上。未来20年将是人类历史上空前（也可能是绝后）对房屋需求最大的时期。印度2030年的人口总数将超过中国。道然16住宅产业发展方向住宅发展土地发展趋势：n中高层、n集约型，n建立中长期土地资源储备道然 战略思维的重要性美国房地产的研究未来十年中国房地产发展空间未来十年土地政策的研究房地产市场的市场细分世界强研究中国
9、房地产行业核心竞争能力和发展方向战略整合万科集团管控的发展历程和趋势预测房地产实操流程中国贸易顺差对房地产的影响。 目目 录录道然八、战略整合八、战略整合 n 从获取土地方面，进行合作。n宏观调控下房地产发展形势战略研讨会会议纪要.docn 与政府进行协调。n 中国大型房地产公司进行联合共同维护中国房地产 行业的秩序和提升中国房地产操作水平。二次战略会议.doc道然 战略思维的重要性美国房地产的研究未来十年中国房地产发展空间未来十年土地政策的研究房地产市场的市场细分世界强研究中国房地产行业核心竞争能力和发展方向战略整合万科集团管控的发展历程和趋势预测房地产实操流程中国贸易顺差对房地产的影响。
10、目目 录录道然n项目可行性研究的分析房地产新项目发展管理制度.doc东方新城项目可行性研究报告.pptn营销节点销售节点管理制度.docn溪涌项目设计方案的研究9溪涌项目设计方案的研究.pptn工程手册工程管理手册.doc十、房地产实操流程十、房地产实操流程道然 战略思维的重要性美国房地产的研究未来十年中国房地产发展空间未来十年土地政策的研究房地产市场的市场细分世界强研究中国房地产行业核心竞争能力和发展方向战略整合万科集团管控的发展历程和趋势预测房地产实操流程中国贸易顺差对房地产的影响。 目目 录录道然十一、中国贸易顺差对房地产的影响十一、中国贸易顺差对房地产的影响n当前房地产市场价格过高的一
11、个重要原因即为热钱的大量涌入，热钱的涌入看中的是人民币较大的升值空间。n中国持续的高额贸易顺差加大了人民币升值的压力，人民币升值的趋势是必然的。n中国周边国家如越南、老挝经济发展开始升温，投资环境和投资潜力与日剧增，存在较大的升值空间。n当人民币升值到拐点，热钱投资人民币市场获利空间小于投资其他国家时，热钱的趋利性将会集体抽离中国市场，房地产行业将会迅速降温，房价将会大跌。道然23中国房价的三个主要影响因素一、土地出让量二、人民币汇率，贸易顺差 日本1988年顺差占GDP的5.5，中国2006年顺差占GDP的将近7。三、信贷规模日本国土交通省发表的今年月日的“公示地价”表明，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但全国的平均地价依然在继续下跌。其中，住宅用地价格同比下跌了.，商业用地价格同比下跌了.，连续年下跌。与年相比，住宅地价已经下跌了，基本回到了地产泡沫产生前的年的水平。商业用地下跌了约，为年以来的最低水平。 香港1998年10月房价升到顶峰，在2年内下跌70。道然 谢谢 谢！谢！ 演讲人：任辉 联系电话：13510347028 E-MAIL：
