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1、睢宁地杰睢宁地杰 旭日东升项目营销策划报告旭日东升项目营销策划报告Suining the rising sun marketing planning project report 集韵房产营销机构我们有一个目标写在前面写在前面超越周边，实现项目价值最大化民意价值在售价值拔高价值？最大价值我们对地块周边的印象如何实现？我们需要从地块实际情况开始有一点城市的感觉不过都很平凡有一点现代的感觉突破的方向城市感城市感给予了价值认可的可能性现代感现代感给予了建筑风格更大的接受能力平凡感平凡感给予了突破的空间明晰三点1.目标在高处，我们需要有明确的路线走向，而不是空喊口号2.差异化策略必然导致不同的开发思路
2、，对开发成本控制会有一些变化，但可以参考原开发成本测算而相应调整3.营销策略必须是切实可行而且符合实际市场情况的如何利用差异化战略去实现我们期望的目标？差异化策略达成目标策略化的一场商业竞争知己知彼，整合资源睢宁宏观市场情况地块情况项目优劣势分析消费群定位可能性分析产品建议项目定位睢宁宏观睢宁宏观睢宁县睢宁县宿迁市徐州市宿州市徐州观音机场45KM35KM92KM30KM睢宁全县总面积1773平方公里，辖16个镇，1个省级经济开发区，人口132万，县城人口近20万。睢宁县地处于宿迁东侧，距离宿迁市约30公里，离徐州约80公里，徐州是全国铁路交通枢纽，而睢宁就处在这个交通优势圈内 ，在航空、高速和
3、铁路交通上都有一定的优势睢宁的经济以轻工业为主，特别是以纺织、板材加工、农副产品加工、轻化工和机械制造 这几大项为主，小型民营体和个体户较多，整体上经济实力还比较落后。睢宁周边乡镇比较富裕的有最近的梁集镇，稍远些的沙集镇和李集镇等睢宁宏观市场情况地块情况项目优劣势分析消费群定位可能性分析产品建议项目定位睢宁房地产市场现状睢宁房地产市场现状在走访的过程中，我们对睢宁的房地产市场有了一个大致的了解：1.睢宁房地产开发量在县级的城市中，开发量属于较大的类型2.睢宁商品房的价格水平在北方县级城市中算好的，从1800到3000之间不等3.睢宁商品房开发品质上和类型上都处于起步阶段4.从汽车站到城区的一段
4、路途中，商品房价格逐步提升，目前在售楼盘所剩房源不多，多数为6层房源5.地块位置目前只有牡丹园在开发中，预计12月中旬开盘，当地人对地块位置的心理价位在2200元每平米左右6.城区最贵的区域在城东北片区，代表楼盘为天和御景，均价接近3000，其他区域均价在2600左右接下来接下来我们需要了解一下其他项目的情况我们需要了解一下其他项目的情况地块位置及周边情况图地块位置及周边情况图其他项目一览表项目名称项目地址建筑形态价格备注上海花苑东环岛西南侧（东升街与樱花路交汇处）多层2000小区档次为中低档小区，现在可售房源较少，主要是6层，不加阁楼1850元，成熟生活小区环岛阳光花园东环岛西北侧多层190
5、0档次较低，基本无可售房源，成熟生活小区。天华小区东升街北侧（劳动人才市场附近）多层1900金顶世贸城(牡丹园)东升街与沿河南路交汇处东南侧多层待定2009年12月中旬开盘弘基上城天虹大道与建设东路交汇处东南侧多层、小高层2550未开盘，靠近睢中附中华宁小区天虹大道与建设东路交汇处东南侧多层、小高层2550未开盘，靠近睢中附中九洲花园天虹大道与建设东路交汇处东南侧多层、2600纯花园广场景观紫金花城天虹大道与人民路交汇东南侧多层、小高层多层（售完）2650小高层2700靠近实验小学天和御景徐宁路与文学北路交汇处东南侧多层、小高层多层（售完）2700小高层3100紧靠实验小学，小区档次较高，堪称
6、睢宁最高档小区细看楼盘上海花园东城河地地块块汽车站上海花园东升路元府中路天虹大道位置：位于地块东侧约1公里左右价格：均价接近2000元建筑类型：多层建筑风格：现代型销售情况：现在可售房源较少，主要是6层，不加阁楼1850元，成熟生活小区整体点评：这个靠近汽车站的小区，品质一般，外立面和建筑风格都采取了睢宁主流风格，没有特色细看楼盘环岛阳光花园东城河地地块块汽车站环岛阳光花园东升路元府中路天虹大道位置：位于地块东侧约1公里左右价格：均价1900元左右建筑类型：多层建筑风格：现代型销售情况：基本无房源可售整体点评：一个普通的低档小区，外立面和里面涂料看上去都很一般细看楼盘天华小区位置：位于地块东侧
7、800米左右价格：均价1900元左右建筑类型：多层建筑风格：现代型销售情况：只剩余少量6层房源整体点评：较低档次的小楼盘，外形有点类似上海花园东城河地地块块汽车站天华小区东升路元府中路天虹大道细看楼盘牡丹园位置：位于地块西侧价格：12月中旬开盘，价格预计在2500元左右建筑类型：多层建筑风格：现代型销售情况：未开盘整体点评：地块周边最近的楼盘，这家开发商在地块周边已经开发了一些项目，如地块对面的海棠园，开发路线看上去依旧保持普通住宅开发原则，项目虽然大一些，但没有特色东城河地地块块汽车站牡丹园东升路元府中路天虹大道细看楼盘华宁、弘基位置：这两个小区已经处于城区，位于城东南片区价格：未开盘，估计
8、开盘均价在2500左右建筑类型：多层、小高层建筑风格：现代型销售情况：未开盘整体点评：普通住宅小区开发，没有特色东城河地地块块汽车站华宁小区东升路元府中路天虹大道弘基上城细看楼盘九洲花园位置：处于城区东南片区价格：均价2600元左右建筑类型：多层、小高层建筑风格：现代型整体点评：九州花园这个小区的宣传广告让我们有眼前一亮的感觉，它采取纯花园广场式景观的园艺推广，加上可圈可点的外立面设计，应该说这个楼盘在设计和品位上比其他楼盘都有一定的提升。东城河地地块块汽车站九洲花园东升路元府中路天虹大道细看楼盘紫金花城位置：处于城区东北片区，属于高价区价格：均价2700元左右建筑类型：多层、小高层建筑风格：
9、现代型整体点评：紫金花城的售楼部已经有一些上档次的感觉，他们的销售控制也相当的谨慎，一次推出的房源一般都只有一栋到两栋左右，销售情况良好。东城河地地块块汽车站紫金花城东升路元府中路天虹大道细看楼盘天和御景位置：处于城区东北片区，属于高价区价格：均价3000元左右建筑类型：多层、小高层建筑风格：现代型整体点评：天和御景目前是睢宁最高价的楼盘，这个楼盘不管从售楼处还是起围墙广告来看，都具有着浓重的营销艺术手段在里面，销售接待水平也比专业。东城河地地块块汽车站天和御景东升路元府中路天虹大道小结小结通过对地块周边一些项目的了解，我们可以总结出这些项目的一些特点基本上所有小区都采用了现代型的建筑风格地块
10、以东的楼盘目前开发的都是多层楼盘，城区的项目基本上都有小高层的开发地块周边的楼盘不管从开发的品质来看还是园艺设计来看，都没有特别可以吸引的人地方，也就是都比较普通，城区的楼盘已经开始向品质化了园艺化发展了地块周边以及东侧的一些楼盘，目前大都没有什么房源可售，而剩余可售的房源多数是6层的房源，这说明地块周边区域对6层房源接受度较低，6层的价格也是最低的地块位置虽然处于城东，但是相对城区还是较远，有点类似城乡结合部的感觉，这样的位置将难以吸引城区的消费群，不过对乡镇的消费群具有一定的吸引作用通过以上分析，我们对地块周边的一些情况已经了解，接下来，通过以上分析，我们对地块周边的一些情况已经了解，接下
11、来，我们就需要对地块自身的一些情况也做一定的了解和分析我们就需要对地块自身的一些情况也做一定的了解和分析睢宁宏观市场情况地块情况项目优劣势分析消费群定位可能性分析产品建议项目定位地块情况地块情况一、地块位置我们地块位处于睢宁东侧，离睢宁县城约有2公里路程二、地块四至地块北临东升路，南面为民宅，西面紧靠正在开发小区牡丹园，东侧为其他住宅地块东升街民宅区域其他住宅牡丹园开发地块周边照片及说明地块周边照片及说明地块位置上还没拆迁的建筑地块西侧的牡丹园围墙广告地块大门出口的东升街，整体上商业氛围还可以地块北侧的成熟社区海棠园从以上的一些情况中，我们地块到底有着一些怎样的优劣势呢？睢宁宏观市场情况地块情
12、况项目优劣势分析消费群定位可能性分析产品建议项目定位项目优劣势分析项目优劣势分析优势劣势威胁机会SWOT1.地块形状较好2.开发面积适中1.睢宁的发展2.针对性全新规划3.营销力量的提升1.竞争威胁2.定价的风险1.地块离城区较远2.地块部分有商业价值面积被占去在利用差异化策略来得出营销思路之前，我们还需要了解作为我们地块的本身条件，可能吸引到的消费群体是哪些？睢宁宏观市场情况地块情况项目优劣势分析消费群定位可能性分析项目定位产品建议消费群定位消费群定位 通过周边竞争项目分析和地块SWOT分析，我们初步可以得出我们地块开发出来可能存在的消费群体是1.地块周边需要改善生活条件的消费群2.地块周边
13、较为富裕的人群3.附近乡镇需要进城购房的人群4.一些刚性购房人群，如结婚用房等在此之前，我们已经了解过的内容有：1.睢宁概况2.睢宁房地产市场情况3.竞争项目情况4.地块本身情况及优劣势分析5.地块开发后可能的消费群是谁接下来，就可以利用以上资源来探讨我们的营销思路了睢宁宏观市场情况地块情况项目优劣势分析消费群定位可能性分析产品建议项目定位我们需要什么可能我们需要什么可能从一开始，我们就把目标定在促使项目价值最大化上找出促使我们项目价值最大化的可能性利用差异化策略需要明确需要明确产品开发的可能性营销策略的可能性产品开发的可能性产品开发的可能性开发策略开发方向策略说明可能性跟随策略多层普通住宅这
14、种跟随地块周边大众楼盘的策略显然不能够提升项目开发的价值，即使营销手段再好，也难以给项目带来太大收益小挑战策略以竞争楼盘为导向开发挑战周边最好的楼盘，开发出与之相类似的楼盘，这种挑战性行为到处可见，有机会成功，不过风险相对较大，而且对于实现项目价值最大化也较为困难中领导策略超越现有楼盘，高档楼盘开发以超越周边所有楼盘的品质为开发的基础，开发出当地首屈一指的高档次楼盘，这种楼盘一般开发成本较高，而且市场培养费用也较高，然而收益较慢，对开发商资金是一个考验，同时地块所在的价值也难以支撑高档楼盘的开发中低补充策略差异化开发做充分的市场调研，开发出市场上目前比较少见甚至还没有的楼盘类型，以差异化的优势
15、出现，这样的开发不一定会增加开发成本，不过对项目的价值提升有很大的帮助高营销策略的可能性营销策略的可能性策略思路策略方向策略说明可能性快速销售以低价快速去化产品这种策略是资金快速回笼的常见做法，一般为一些小型开发商常用，这种策略显然不适合我们最求项目价值最大化的要求小稳健策略低开高走根据市场实际情况，开出一个与市场相符合的价格，经过一段时间的销售后，再调整价格，以期做到减低项目开发风险的效果，这种营销策略同样难以支撑项目价值最大化的要求中低高端营销高价位销售通过对项目的包装策划，把项目打造成一个高端项目的形象，从而拔高项目价值，然而这种做法如果没有一定的实际高端元素支撑，将很难操作，同时提高了
16、项目的风险性中低营销控制创造价值灵活多变的营销策略，通过前期对项目进行市场炒作，对项目价值进行预提升，在项目原有的基础上进行价值创造，而后根据市场实际情况，做灵活调整，最终走向项目价值最大化高可能性的选择可能性的选择通过可能性分析，我们接下来的路线变得比较明确，那就是通过补充策略来进行差异化开发通过营销控制来创造价值明白了可能性，接下来就可以对我们产品开发做出一些建议了睢宁宏观市场情况地块情况项目优劣势分析消费群定位可能性分析产品建议项目定位产品开发风格建议产品开发风格建议从补充策略的角度去考虑差异化产品开发，我们首先可以考虑的是市场上有什么？而通过我们前面对市场调查来看，发现地块周边一带开发
17、的楼盘几乎都是现代风格楼盘，即便是即将开发的牡丹园，也没有逃脱现代风格建筑的范畴所以，我们开发的方向就比较多了，比如地中海建筑风格巴洛克建筑风格哥特式建筑风格中国古典建筑风格欧式风情建筑风格建筑风格选择建筑风格选择我们推荐选择的建筑风格是：欧式风情建筑理由：欧式建筑目前是国内除现代型建筑风格之外最为成熟的建筑风格之一，这种建筑风格也最容易为消费者接受元素参考元素参考欧式风格建筑不需要花大成本建成完全的欧式建筑，只要在外形上稍微调整一下，做出一些欧式的感觉，比如窗户顶端的弧形顶，一些欧式立柱的存在，就可以了，换句话说，我们做成简欧式风格小区就行，我们要突出的是我们与众不同。园林开发建议园林开发建
18、议放一些有文化气息的和历史底蕴的欧洲雕像在小区里，同时在雕像前放置雕像说明牌，用浓浓的高端文化气息来提升小区的品位和档次，让人在进入小区就有高人一等的感觉。户型建议户型建议在户型开发的选择上，有几点是我们需要考虑的，第一是通过我们走访，发现100平米左右的两房和三房市场接受度较高，第二是当地人较为喜欢全明通透的规则房型，考虑我们期望达到价值最大化的目标，我们建议开发的房型是：1.80平米左右的两房和100左右的三房为主（压缩总价）2.卧室尽量南向3.房型尽量工整规则通过以上分析，我们可以给项目作出一个市场定位睢宁宏观市场情况地块情况项目优劣势分析消费群定位可能性分析产品建议项目定位项目定位项目
19、定位价格的定位与支持价格的定位与支持2800元均价元均价牡丹园的开盘价是我们最好的支撑点营销控制能创造的价值比周边最高高10%左右不高于城区最高价牡丹园12月开盘价预计在2500左右城区最高均价2980元我们有营销控制操作楼盘的经验什么人愿意拿出比周边要高10%的价格购买我们的产品？我们的产品必须赋予消费群值得购买的理由当人们走进我们小区的大门之时，就有高人一等的感觉之时，身份地位得以体现我们通过差异化产品开发和营销控制所需要达到的感觉客户源的支持我们的开盘时间成功案例成功案例兴鸿一品兴鸿一品了解集韵来自上海，立足本地公司化运作，快速反应机制宿迁众多楼盘的操盘经验了解宿迁市场，了解宿迁客户，大量的客户资源集韵独创案场操作预警机制时刻预警案场操作是否处于良性状态集韵高效培训机制受众多开发商好评的培训机制，快速培养优秀销售员的最佳课程谢谢 谢谢 观观 看看集韵房产营销机构Tel:86-527-84395502Tel:86-527-84395502Fax:86-527-84395501Fax:86-527-84395501Add:Add:发展大道70号中山 水天大酒店9楼
