郑州市沙口路农业路正商恒钻市场调研及定位报告45P

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1、郑郑州州市市沙沙口口路路农农业业路路正正商商恒恒钻钻市市场场调调研研及及定定位位报报告告报告结构思路报告结构思路3.3.地块定位分析地块定位分析2.2.区域市场分析区域市场分析1.1.宏观市场分析宏观市场分析目目 录录城市规划角度分析城市规划角度分析郑州人口、文化分析郑州人口、文化分析思考总结思考总结郑州政治地位角度郑州政治地位角度郑州经济角度分析郑州经济角度分析郑州的政治地位郑州市，河南省省会，今河南省政治、经济、教育、科研、文化中郑州市，河南省省会，今河南省政治、经济、教育、科研、文化中心，中国中部地区重要的中心城市和国家重要的综合交通枢纽。心，中国中部地区重要的中心城市和国家重要的综合交

2、通枢纽。郑郑州市在河南崇高的政治地位，为其经济的发展争取到了政府的有力州市在河南崇高的政治地位，为其经济的发展争取到了政府的有力支持，此亦必为其房地产的发展起到有力的推动作用。支持，此亦必为其房地产的发展起到有力的推动作用。启示：郑州不仅作为河南的省会，中原的腹地，而且是中原经济区建设的中心城市，同时建设中原经济区也在十一前夕被正式上升为国家战略。对沙口路项目来说，国家发展中原经济区的战略以及郑州的政治地位为其争取了良好的宏观发展背景。郑州市，素有“中国铁路心脏”和“中国交通十字路口”之誉，地处中华腹地，中国重要的经济、交通、能源、水利、通信枢纽，国家战略综合交通枢纽，母亲河万里黄河之都，中国

3、建城区面积和建城区人口第十三大城市，全市总面积7446.2平方公里，常住人口862.65万人。项目开发环境与前景宏观经济角度宏观经济角度从从GDPGDP增长速度来看，郑州的增长速度来看，郑州的GDPGDP增速近年来一直增速近年来一直保持在保持在12.00%12.00%以上。以上。较为稳定的经济增长态势为郑州市房地产业的较为稳定的经济增长态势为郑州市房地产业的高速发展提供了广阔的空间。高速发展提供了广阔的空间。GDP增速与房地产发展的关系：1、GDP增速4%时，房地产发展将萎缩；2、4%GDP增速6%时，房地产发展将停滞；3、6%GDP增速8%时，房地产将高速发展。200620072008200

4、920100500100015002000250030001031.91367.31772.72289.12757229.9298.80429.9513.8775.2固定资产投资与房地产开发投资比例固定资产投资与房地产开发投资比例2010年固定资产投资（亿元）2010年房地产开发投资（亿元）由上表可以看出：自2005年以来，郑州市GDP逐年增高，增速一直在12.00%以上，2010年GDP突破4000亿元，位居全国第22名，与2005年相比，增加了1.5倍左右。良好的经济发展态势为当地房地产的发展奠定了良好的宏观经济基础。由上表可以看出：郑州市的固定资产投资逐年增加，同样房地产开发的投资力度也

5、在不断加大，而且自2005年以来每年的房地产开发投资大约占固定资产投资的30%左右。那么这个水平与周边省会城市相比居于什么地位呢？项目开发环境与前景经济地位角度经济地位角度与周边省会城市相比，郑州市的固定资产投资并不与周边省会城市相比，郑州市的固定资产投资并不高，但其房地产开发投资占固定资产投资的比例最高，为高，但其房地产开发投资占固定资产投资的比例最高，为28.12%28.12%。相相对较高的投资力度说明郑州市房地产业正处于快速发展阶段。对较高的投资力度说明郑州市房地产业正处于快速发展阶段。2757916.483250.561987.43066.973753.173306.053192.57

6、775.2241.09842.34484.5819.031017.4754.76684.1528.12%26.31%25.91%24.38%26.70%27.11%22.83%21.43%固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）所占比例郑州太原西安济南合肥武汉南京长沙050010001500200025003000350040000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%775.2241.09842.34484.5819.031017.4754.76684.1528.12%26.31%25.91%24.38%26.70%27.11%22.83%21.43

7、%20102010郑州周边省会城市固定资产投资与房地产开发投资比例比较郑州周边省会城市固定资产投资与房地产开发投资比例比较启示：郑州市的房地产开发投资数额为775.2亿元，与中部相邻几省相比，同样也并不是最高，低于武汉、西安、合肥等省会城市，但占固定投资比例的最高。投资力度之重、房地产业发展速度加快，从而使市场的竞争更加激烈。因此，对我们沙口路项目的产品也提出了更高的要求。项目开发环境与前景经济地位角度经济地位角度从城市从城市GDPGDP以及城市人均以及城市人均GDPGDP来看，与周边省会城来看，与周边省会城市相比，郑州还处于在第二梯队。市相比，郑州还处于在第二梯队。相对于武汉、南京等较为发达

8、城相对于武汉、南京等较为发达城市，郑州还有很大的发展空间，而房地产业在此发展进程中，亦必市，郑州还有很大的发展空间，而房地产业在此发展进程中，亦必将承担很大的一部分力量。将承担很大的一部分力量。第二梯队第三梯队将人均GDP以50000元为界，把八个省会分为两个梯队，同样，郑州仍处于第二梯队，较为落后，排名倒数第三，远远低于长沙、济南、武汉等城市。将GDP总量以4500亿元和4000亿为界，把中原八个省会分为三个梯队，郑州处于第二梯队，排名第四，远远高于太原、合肥等城市，但与武汉、南京还有很大差距。项目开发环境与前景消费水平角度消费水平角度20102010年，郑州市人均消费性支出占年，郑州市人均

9、消费性支出占64.97%64.97%，人均储人均储蓄为蓄为67886788元元，说明市民的消费意识相对较强。，说明市民的消费意识相对较强。对沙口路项目来讲，激对沙口路项目来讲，激烈市场竞争中，不仅产品定位很重要，对后期营销的要求也很高。烈市场竞争中，不仅产品定位很重要，对后期营销的要求也很高。郑州太原西安合肥南京长沙01000020000300000.00%20.00%40.00%60.00%80.00%63.44%70.15%31.30%73.55%64.13%70.55%2010年周年周边省会人均消省会人均消费与收入的比例与收入的比例城镇人均可支配收入（元）人均消费支出（元）消费占收入的比

10、例（%）由右图可以看出：自2006年以来，郑州市的人均GDP、可支配收入、消费性支出呈平稳态势逐年增高。人均消费性支出占人均可支配收入的比例比较稳定，一直维持在60%左右，说明郑州市民的消费意识还是比较强的。与周边省会城市相比，郑州市市民的人均可支配收入最低，同样郑州市人均消费性支出占人均可支配收入的比例也较低，仅仅高于西安的31.30%，而低于太原、合肥、长沙的70%，与太原等相比，郑州还有一定的消费增长空间。项目开发环境与前景人口增长角度人口增长角度据据20102010年全国人口普查，郑州市常住人口达年全国人口普查，郑州市常住人口达862.65862.65万，其中户口人数达万，其中户口人数

11、达766.7766.7万，外来常住人口占万，外来常住人口占100100万左右。万左右。人口的不断增长以及外来的庞大人群加大了对住房的需求，估计人口的不断增长以及外来的庞大人群加大了对住房的需求，估计20112011年新增住房需求为年新增住房需求为550550万平方米左右。万平方米左右。724.3735.6743.6752.1766.71.16% 1.56% 1.09% 1.14% 1.94%年末总人口（万人）人口增长率200620072008200920100.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%7007107207307407507607707801.16%1.56%1.

12、09%1.14%1.94%724.3735.6743.6752.1766.7郑州历年来户口总人口及其增长率郑州历年来户口总人口及其增长率23.825.12626.628.260.20%61.30%62.30%63.40%66.40%城市居民人均住房建筑面积（平方米）城镇化率2006200720082009201056.00%58.00%60.00%62.00%64.00%66.00%68.00%21222324252627282960.20%61.30%62.30%63.40%66.40%23.825.12626.628.2郑州人均住房建筑面积与城镇化率郑州人均住房建筑面积与城镇化率自2006

13、年以来，郑州市家庭户口人数每年大约增长10万左右，外来常住人口100万，粗略估计假如符合购房条件的占10%左右，大约也是十万，总共20万，根据人均住房面积每年增加幅度不大的原理，估计每年新增住房需求大约550万平米左右。郑州市的城市化率大约每年增长一个点，2009年有加速发展趋势，一年增长了3个点，平均估算，郑州市达到我国一线城市的90%至少还需10年，因此，房地产的蓬勃发展至少还有10年的光景，郑州市的房价在这十年间下降的可能性不大。项目开发环境与前景文化地位角度文化地位角度郑州历史文化悠久。郑州历史文化悠久。“只有文化的才是经典的，只有文化的才是经典的，只有经典的才是永恒的只有经典的才是永

14、恒的”，因此对于房地产开发项目来说，一定要充，因此对于房地产开发项目来说，一定要充分挖掘当地文化价值，只有这样，才能做出永恒的产品，占领更大的分挖掘当地文化价值，只有这样，才能做出永恒的产品，占领更大的市场。市场。对于沙口路项目来讲，可以在产品规划上结合中原文化做一些对于沙口路项目来讲，可以在产品规划上结合中原文化做一些建筑小品，文化长廊，道路、楼宇命名等能体现出文化特色的元素。建筑小品，文化长廊，道路、楼宇命名等能体现出文化特色的元素。黄河母亲黄帝故里少林寺大河村遗址汉霸二王城历史文化悠久：轩辕黄帝故里，商城文化、仰韶文化、裴李岗文化、龙山文化遗址；中国八大古都之一和“世界历史都市联盟”成员

15、；旅游产业丰富：黄河游览区、登封少林寺、中岳嵩山、雁鸣湖、环翠峪。项目开发环境与前景城市规划角度城市规划角度郑州市中心城区将按照郑州市中心城区将按照“两轴一带七片多中心两轴一带七片多中心”的的布局发展，未来十年的发展方向以布局发展，未来十年的发展方向以东西南东西南为主。为主。对沙口路项目来讲，对沙口路项目来讲，随着城市的发展，地块处于中心城区的地位会越来越明显。随着城市的发展，地块处于中心城区的地位会越来越明显。2011年8月23日，国务院在对郑州市城市总体规划（20102020）的批复中指出，到2020年，郑州中心城区城市人口控制在450万人以内，城市建设用地控制在400平方公里以内。中心城

16、区的发展：中心城区的发展：金水区金水区重点发展商贸业、服务业、文化娱乐业、教育科研业和都市型产业，建设成综合服务商圈。中原区中原区重点发展碧沙岗商圈，加强建设路工业区的改造，注意结合西流湖的生态发展以动漫为特色的创意产业。郑东新区郑东新区大力发展综合服务功能，立足成为中原城市群与河南省的区域服务中心。管城区管城区在南三环路以北、商岗东路以东建设片级商业服务中心，远期进一步发展体育设施，形成城市级体育文化中心。惠济区惠济区将工厂逐步向连霍高速公路以南的工业园区集中，现有厂址将改建为生态型居住区；在中州大道以西和连霍高速公路以北建设大型现代化商贸市场。项目开发环境与前景交通规划角度交通规划角度郑州

17、是我国公路、铁路、航空、信息通信兼具的郑州是我国公路、铁路、航空、信息通信兼具的综合性交通通信枢纽，具有贯通东西、连接南北的战略作用。综合性交通通信枢纽，具有贯通东西、连接南北的战略作用。突出突出的交通优势，不仅促进了全国各地经济区的交流，而且为郑州房地的交通优势，不仅促进了全国各地经济区的交流，而且为郑州房地产业的发展也起到良好的推动作用。产业的发展也起到良好的推动作用。京广铁路京广铁路、新欧亚大陆桥陇海铁路陇海铁路以及在建的徐兰高速铁路三徐兰高速铁路三大干线在郑州交汇。拥有3 3个铁路特等站个铁路特等站：郑州北站，郑州北站，它是亚洲作业量最大的铁路枢纽编组站；郑州东站，郑州东站，它是全国最

18、大的零担货运站；郑州站郑州站位于市中心，是全国最大的铁路十字枢纽客运站之一，列车可直达国内31个省、市、自治区。京港澳高速路北达北京，南至广州香港等地，连霍高速西到西安、乌鲁木齐等地，是我国公路运输的中心城市，具有重要的战略地位。西南绕城高速公路与连霍高速、京港澳高速相连，极大地缓解了郑州东部、南部的交通拥塞状况。京沙快速通道和陇海路高架路的修建，将会为主城区的交通带来了巨大的改善。对沙口路项目来说，诸为完善的交通网络为其发展起到了有力的助推作用。个人思考宏观环境总结：宏观环境总结：郑州市的政治地位以及近年来经济的稳步发展，为房地产业的健康成长奠定了良好的基础；郑州市民消费水平的提升空间以及本

19、地、外地人口的不断增长为增加城市住房需求创造了一定的空间；2009年以后郑州市房地产的迅猛发展，使得市场竞争激烈程度与日俱增，开始考验各开发商的开发能力、产品质量；郑州市的文化、旅游以及交通等优势，为其房地产的发展起到了有力的助推作用；郑州市的规划发展为本地块的发展也带来了一定的时代机遇。在现如今郑州市的整体宏观环境背景下，对于沙口路农业路在现如今郑州市的整体宏观环境背景下，对于沙口路农业路项目来说，既有有力的城市发展推动，又有激烈的市场竞争，项目来说，既有有力的城市发展推动，又有激烈的市场竞争，我们必须有力地利用项目周边可以利用的资源，充分地挖掘我们必须有力地利用项目周边可以利用的资源，充分

20、地挖掘地块的潜力，提高产品质量，只有这样，才能在激烈的市场地块的潜力，提高产品质量，只有这样，才能在激烈的市场竞争中取得胜利。竞争中取得胜利。3.3.地块定位分析地块定位分析2.2.区域市场分析区域市场分析1.1.宏观经济市场分析宏观经济市场分析典型个案分析典型个案分析区域产品细节分析区域产品细节分析思考总结思考总结区域规划分析区域规划分析区域竞争格局分析区域竞争格局分析报告结构思路报告结构思路目目 录录项目区域及市场情况地块所在区域规划地块所在区域规划地块位于京广铁路线与沙口路交汇处，正处郑地块位于京广铁路线与沙口路交汇处，正处郑州市州市2010-20202010-2020年城市规划中沙口路

21、沿线规划区域的中心位置。年城市规划中沙口路沿线规划区域的中心位置。政府政府对沙口路沿线的规划必将提升我们项目的区位价值。对沙口路沿线的规划必将提升我们项目的区位价值。中原区金水区二七区惠济区沙口路沿线规划区域依右图可以看出，地块所在区域位于金水区边缘，处于中原区、惠济区、二七区交界处。区域的边缘化一方面使得该区域的各方面配套发展相对比较落后，但另一方面也为其享用相邻区域的配套带来了方便。本区域的具体规划结构为：“一带、两心、三区”。“一带一带”：位于沙口路以西、沿编组站布置的娱乐休闲带。“两心两心”：分别为：在农业路南侧规划以餐饮、娱乐、洗浴等特色服务为主的商业服务中心；在建设路两侧集中布置以

22、医疗相关产业为主的商业金融、商务办公的公共服务设施，形成综合服务中心。“三区三区”：沿沙口路从北至南共形成三个功能区，北部综合功能区：是以仓储物流、一类工业生产、居住、商业服务为主要功能的区域。中部生活居住区：依托现状大型居住片区及已批复的居住用地所形成的以居住功能为主的生活片区。南部综合功能区：以教育科研、医疗卫生、医疗类商业服务、行政办公、居住等功能为主的综合服务功能区域。郑州市城市总体规划（2010-2020年）中沙口路沿线的规划适用于郑州市由中原路-大学路-金水路-铁路编组站-北三环-京广铁路围合的区域，规划面积约5.51平方公里。项目区域及市场情况在售市场竞争格局在售市场竞争格局项目

23、周边竞争楼盘主要分布在冉屯西路以及项目周边竞争楼盘主要分布在冉屯西路以及农业路附近。农业路附近。其中华林尚峰苑和物华国际对本项目产生最直接的竞其中华林尚峰苑和物华国际对本项目产生最直接的竞争，从周边环境和交通等方面来说，本项目处于劣势。争，从周边环境和交通等方面来说，本项目处于劣势。建业一号城邦建业一号城邦家天下家天下怡丰新都汇怡丰新都汇利海托斯卡纳利海托斯卡纳威尼斯水城威尼斯水城正商明钻正商明钻九龙城九龙城晶华城晶华城华林尚峰苑华林尚峰苑物华国际物华国际汉飞金沙国际汉飞金沙国际东部市区竞争项目核心竞争区域西部可竞争项目铁路高架沿线项目本案周边项目分为三个部分：第一部分为南阳路沿线项目，这些项

24、目依托城市的成熟发展，可以方便地享受完善的市政配套，在一定程度上为项目本身争取了有力的优势。第二部分为冉屯西路沿线区域，该区域项目位于郑州市西部，远离市中心，通过中原区近年来的发展，市政各方面配套业日益完善，但由于该区域工业比较发达，其居住品质在一定程度上会受到影响。第三部分为沙口路和铁路沿线区域，这些项目的居住环境在一定程度上受到了道路的影响，使得在该方面本区域楼盘处于劣势，但道路的修建的也赋予了这些项目一定的发展潜力。而且，区域在售项目中，除了建业一号城邦定位较高端，全是是小高层外，大多楼盘产品多以高层为主，为中低端住宅产品。产品同质化相对比较严重，从而加重了竞争程度。整体来说，区域内部个

25、部分项目各有优势，如何集和大家之众长，避己之短才是项目本身的生存之道。在售楼盘名称在售楼盘名称总占地总占地（亩）（亩）总建面总建面（万）（万）建筑形式建筑形式容积率容积率 绿化率绿化率本期推出本期推出时间时间本期推出体本期推出体量（万）量（万）本期销售本期销售体量（万体量（万）销售价格销售价格（元）（元）销售率销售率华林尚峰苑华林尚峰苑23031多层、小高层、高层2.0941.50%2011.06.24159.68780064.52%物华国际物华国际17740高层3.535.00%2010.114.23.36790080.00%壹号城邦壹号城邦697.7小高层1.9537.00%2010.10

26、.107.77.14910092.75%九龙城九龙城500100多层、高层2.5435.00%2011.0412.54.54610036.30%晶华城晶华城86.745.8多层、小高层、高层2.6732.20%2010.09.242.10.80630038.10%正商明钻正商明钻13540高层3.232.00%2011.04106.00650060.00%威尼斯水城威尼斯水城70064小高层、高层3.135.00%2010.123127.90800090.00%汉飞金沙国际汉飞金沙国际11433高层3.4842.00%2011.083.13.04700098.00%利海托斯卡纳利海托斯卡纳28

27、043洋房、多层、高层2.536.00%2011.10.292.42.35750098.00%怡丰新都汇怡丰新都汇12840高层5.1830.00%2011.0992.70940030.00%总计总计/ /平均平均2419.742419.74404.5404.53.02 3.02 35.57%35.57%5252/97/9728.3128.31/67.51/67.517560756068.77%68.77%项目区域及市场情况在售楼盘基本情况在售楼盘基本情况在售项目在建筑形式上以小高层、高层为在售项目在建筑形式上以小高层、高层为主，平均容积率为主，平均容积率为3.023.02，平均绿化率为，平均

28、绿化率为35.57%35.57%，销售均价为，销售均价为75607560元元/ /。区域项目在档次上的整体定位多为中端住宅，而且产品区域项目在档次上的整体定位多为中端住宅，而且产品同质化严重，沙口路项目只有在产品上有所创新才能在竞争激烈同质化严重，沙口路项目只有在产品上有所创新才能在竞争激烈中获取胜利。中获取胜利。房房型型面积面积范围范围（）华华林林尚尚峰峰 苑苑物物华华国国际际一一号号城城邦邦九九龙龙城城晶晶华华城城正正商商明明钻钻威威尼尼斯斯水水 城城汉汉飞飞金金沙沙国国际际利利海海托托斯斯卡卡纳纳怡怡丰丰新新都都 汇汇一一房房305050以上二二房房70以下708080909010010

29、0120三三房房100以下100110110120120140140160160以上四四房房150以下150160160180180以上五房五房160180180以上项目区域及市场情况户型面积配比户型面积配比户型面积一房户型面积一房30306060之间都有分布，比较分之间都有分布，比较分散；二房面积主要集中在散；二房面积主要集中在7070100100；三房面积主要集中在；三房面积主要集中在110110140140。二房以及小三房最受该区域客户群接受，为沙口二房以及小三房最受该区域客户群接受，为沙口路项目的户型面积设计指引了方向。路项目的户型面积设计指引了方向。建业壹号城邦项目偏向高端，户型多为

30、大户型，主要以140以上三房和180以上四房为主。汉飞金沙国际、利海托斯卡纳、华林尚峰苑产品偏向小户型，多为100以下产品。九龙城、明钻、晶华城、物华国际等项目产品的户型较为多样化。一房面积在3060区间都有分布，由于年轻一族置业能力有限，面对高昂的房价，只能退而求其小，求其更小，户型设计紧凑实用的一房以及具有变小两房功能的loft广为消费者青睐。二房面积主要集中在70100之间，作为如今房地产市场中的主力军，二房成为追求一步到位的首次置业者的首选。三房面积集中在110140，尤其是小三房，以其低总价，经济适用的优势成为枪手产品。四房产品在该区域内海较少存在。在售在售楼楼盘名盘名称称平层平层错

31、层错层复式复式凸窗凸窗转角窗转角窗步步 入入 式式凸凸窗窗入户花入户花园园露台露台多多阳阳台台两两个个以以上上空空中中花花园园挑挑高高阳阳台台华林尚峰苑华林尚峰苑物华国际物华国际一号城邦一号城邦九龙城九龙城晶华城晶华城正商明钻正商明钻威尼斯水城威尼斯水城汉飞金沙国际汉飞金沙国际利海托斯卡纳利海托斯卡纳怡丰新都汇怡丰新都汇项目区域及市场情况产品设计特点产品设计特点从产品设计角度来看，区域内部的产品已在新型从产品设计角度来看，区域内部的产品已在新型元素的运用上有所发展，诸如转角窗、入户花园等已经在诸多项目元素的运用上有所发展，诸如转角窗、入户花园等已经在诸多项目中有所落实。中有所落实。相信的今后相

32、信的今后5 5年后，这将成为普遍，要想不让沙口路年后，这将成为普遍，要想不让沙口路项目在今后的发展中过时，必须在产品设计中灌入新的元素。项目在今后的发展中过时，必须在产品设计中灌入新的元素。项目区域及市场情况环境设计特点环境设计特点越来越多的项目开始重视起对环境的设计，越来越多的项目开始重视起对环境的设计，如水景、特色树种、老年儿童等休闲活动设施在各大项目中到如水景、特色树种、老年儿童等休闲活动设施在各大项目中到处可见，但在运动设施的配置上还有所欠缺。处可见，但在运动设施的配置上还有所欠缺。沙口路项目一定沙口路项目一定要结合自身的特点，通过对目标客户的需求调查，对项目自身要结合自身的特点，通过

33、对目标客户的需求调查，对项目自身的环境加以有针对性的设计。的环境加以有针对性的设计。在售楼盘名称在售楼盘名称水系水系水景水景特特色色树树种种老年老年人人活活动设动设施施儿童儿童活活动动设施设施网球场网球场羽毛球羽毛球场场高尔高尔夫夫球球场场游泳池游泳池休闲设休闲设施施社区标社区标志志华林尚峰苑华林尚峰苑物华国际物华国际一号城邦一号城邦九龙城九龙城晶华城晶华城正商明钻正商明钻威尼斯水城威尼斯水城汉飞金沙国际汉飞金沙国际利海托斯卡纳利海托斯卡纳怡丰新都汇怡丰新都汇 项目区域及市场情况配套设计特点配套设计特点大多楼盘可能由于项目周边配套的完善从而简化大多楼盘可能由于项目周边配套的完善从而简化了社区内

34、部的配套，社区内部只能满足居民对基本生活、休闲娱乐、了社区内部的配套，社区内部只能满足居民对基本生活、休闲娱乐、简单购物等的需求。简单购物等的需求。大多在提升社区大多在提升社区“运动特色，文化特色运动特色，文化特色”方面方面有所缺失，沙口路项目应该在营造运动型、文化型社区上有所努力。有所缺失，沙口路项目应该在营造运动型、文化型社区上有所努力。在售楼在售楼盘盘名名称称会所会所商业街商业街休休闲闲广广场场保保龄龄球球馆馆酒店酒店网球场网球场羽羽毛毛球球场场高尔夫高尔夫球场球场知知名名学学校校文文化化长长廊廊游泳池游泳池图书馆图书馆/ /艺术艺术馆馆华林尚峰苑华林尚峰苑物华国际物华国际一号城邦一号城

35、邦九龙城九龙城晶华城晶华城正商明钻正商明钻威尼斯水城威尼斯水城汉飞金沙国汉飞金沙国际际利海托斯卡利海托斯卡纳纳怡丰新都汇怡丰新都汇项目区域及市场情况附加值设计特点附加值设计特点从下表可以看出，双气、从下表可以看出，双气、2424小时巡逻以及楼小时巡逻以及楼宇可视对讲系统等已是各项目最基本的附加值配套。但当今市场宇可视对讲系统等已是各项目最基本的附加值配套。但当今市场发展迅速，发展迅速，沙口路项目要想在今后日益激烈的竞争中占有优势地沙口路项目要想在今后日益激烈的竞争中占有优势地位，必须投入更多精力在产品的附加值设计上，也许某一项附加位，必须投入更多精力在产品的附加值设计上，也许某一项附加值的增加

36、就能为项目带来更多的客户，从而带来丰厚的回报。值的增加就能为项目带来更多的客户，从而带来丰厚的回报。在售楼在售楼盘盘名名称称双气双气地暖地暖新风新风系统系统2424小时热小时热水水中央中央空调空调2424小时巡小时巡逻逻/ /红外红外监控监控楼宇可视楼宇可视对讲对讲华林尚峰苑华林尚峰苑物华国际物华国际一号城邦一号城邦九龙城九龙城晶华城晶华城正商明钻正商明钻威尼斯水城威尼斯水城汉飞金沙国际汉飞金沙国际利海托斯卡纳利海托斯卡纳怡丰新都汇怡丰新都汇项目区域及市场情况客户特点客户特点由于限购令的影响，现今郑州的置业人群多为郑州本由于限购令的影响，现今郑州的置业人群多为郑州本地人，置业次数大多为首次置业

37、，置业动机以自住为主，由于较之地人，置业次数大多为首次置业，置业动机以自住为主，由于较之东区房价低的特点，这里也成为年青人为婚房置业的首选区域。东区房价低的特点，这里也成为年青人为婚房置业的首选区域。对对沙口路项目来说，产品设计抓住主力客户群决定着项目的成败。沙口路项目来说，产品设计抓住主力客户群决定着项目的成败。18%82%沙口路沙口路项目区域客目区域客户置置业动机机比例比例 投资 自住77%23%沙口路沙口路项目区域客目区域客户来源来源比例比例 郑州市区 周边县市65%35%沙口路沙口路项目区域客目区域客户置置业次数及比例次数及比例首次置业二次及以上置业1、从客户来源区域来看， 77%的客

38、群来源于郑州市区，23%的客群来源于周边县市以及其他区域；2、从置业动机来看，82%左右的客户置业动机为自住，18%为投资，说明房地产投资热潮在此区正渐渐退去；3、从置业次数来看，大多为首次置业，占比65%，二次及二次以上的改善性置业占比较少，仅为35%左右。个案分析汉飞金沙国际汉飞金沙国际位于金水路与京沙快速通道交汇处，周边自然位于金水路与京沙快速通道交汇处，周边自然环境稍差，地理位置以及自然环境方面与沙口路项目有一定相似环境稍差，地理位置以及自然环境方面与沙口路项目有一定相似之处。但该项目在之处。但该项目在自身产品自身产品的塑造上颇有匠心，的塑造上颇有匠心，环境绿化、社区环境绿化、社区配套

39、的完善配套的完善为该项目的销售赢得了满堂红。为该项目的销售赢得了满堂红。开发商开发商河南光润房地产开发有限公司位置位置金水路与沙口路交汇处东北角规模规模占地114亩；总建33万；容积率3.48；绿化率42%建筑形式建筑形式/ /风风格格高层/德国主义理性风格户型面积户型面积一房：40.72-46.12；两房：55.27-89.76；三房：89.560产品配比产品配比本期第四期共推出一房450套，二房176套，三房24套价格策略价格策略销售均价7000元/，最高价10000元/，最低价6000元/客户构成客户构成郑州市区及周边县市居多，占90%，外地少数占10%；多为首次购房，占75%，二次及以

40、上占25%左右销售情况销售情况最后一期，整体销售情况很好，目前销售率为98%，基本已售罄。配套设施配套设施医院、学校、商业、公园。卖点卖点社区八大运动场、景观水系以及绿化率较高。个案分析项目规划项目规划整体规划采用整体规划采用回字形围合式布局回字形围合式布局，总建面约，总建面约3333万平万平方，是集住宅、商业、酒店公寓于一体的全高层多功能建筑群，方，是集住宅、商业、酒店公寓于一体的全高层多功能建筑群，周边交通便利、路网发达。周边交通便利、路网发达。本项目东临京广铁路，南依金水路;西临沙口路;北临二环支路，总占地114亩;项目开发自地块北向南分四期开发，一期为1、2、3、4、7、8号楼共六栋，

41、二期为5、6、9、11号楼共4栋，三期推出10、12、13、14、15、16、17、18、19号楼共九栋楼。现在售为四期16、20号楼。园林风格为德国主义理性风格，3米坡地景观，水系环绕，羽毛球场、足球场、篮球场、网球场、极限运动场等运动设施全面满足社区人民健身需求。一期售罄二期售罄在售四期三期售罄个案分析户型分析户型分析本期推出房源，本期推出房源，1616号楼为号楼为3333层高层，层高层，2 2梯梯7 7户，户户，户型面积型面积55557777 ；2020号楼为号楼为3333层高层，层高层，3 3梯梯1616户，户型面积为户，户型面积为4040左右。左右。户型设计特色不足，多为基本舒适度档

42、次。户型设计特色不足，多为基本舒适度档次。1616号楼两房户型分析：号楼两房户型分析：优点分析：主次卧向南设计，动静分区，户型紧凑，明厨明卫，有可变空间。缺点分析：客厅不向阳，南北不通透，干湿不分离。整体定位：基本舒适度档次基本舒适度档次2020号楼一房户型分析：号楼一房户型分析：优点分析：户型小巧紧凑，卫生间干湿分离，明厨，有可变空间。缺点分析：南北不通透，暗卫。整体定位：基本舒适度档次基本舒适度档次个案分析销售分析及借鉴点销售分析及借鉴点本项目与沙口路项目同处在京沙快速通道与城本项目与沙口路项目同处在京沙快速通道与城市主干道的交汇处，不仅紧临铁路，而且现今受到修路而带来的暂时市主干道的交汇

43、处，不仅紧临铁路，而且现今受到修路而带来的暂时不便，不便，项目的相似性使金沙国际对沙口路项目有很大的可参考性。项目的相似性使金沙国际对沙口路项目有很大的可参考性。销售现场周边道路销售分析：1、由于销售现场周边金水路沙口路修路限行，进入销售现场道路泥泞，周边道路情况较差，为方便客户看房，汉飞置业在大石桥、沙口路布置有看房车帮助客户到达销售现场。2、当期销售均价为7000元/,最高价为10000元/，最低价为6000 /，推出房源630套左右，现剩余房源50套，销售率达98%，基本售罄。3、客户群主要包括有项目附近为子女买房的客户、前期入住客户介绍的新客户以及大石桥沙口路附近的商铺投资客，询问住宅

44、情况客户意向房源多为70、77两房。借鉴点：1、本项目整体建筑规划采用围合式，利用内部的场地进行绿化以及公共配套的建设，从而达到更好的景观效果。而且运动场所完善，方便全社区居民的运动健身需求，较受客户欢迎，在沙口路项目的规划上可以参照。2、对比金沙国际，沙口路项目应在户型设计上有所创新，提升户型舒适度，提高户型性价比，从而更好地在竞争中占领市场。早期报广个案分析利海托斯卡纳利海托斯卡纳由多层洋房、叠拼庭院、高层、公寓、商业风由多层洋房、叠拼庭院、高层、公寓、商业风情街等物业形态组成的一个大型综合性社区。情街等物业形态组成的一个大型综合性社区。项目配套内部配套项目配套内部配套的完善，建筑及园林景

45、观的特色为产品增色不少。的完善，建筑及园林景观的特色为产品增色不少。开发商开发商河南利海房地产开发有限公司位置位置惠济区北环路与电厂东路交叉口东南角规模规模占地280亩；总建43万；容积率2.5；绿化率36%建筑形式建筑形式/ /风格风格多层、洋房、高层/意大利托斯卡纳风格户型面积户型面积两房77左右，三房88.89左右产品配比产品配比三期一批房源两房76套，三房204套，共计280套左右。价格策略价格策略当前销售均价6500元/,最高价7500元/。客户构成客户构成项目周边人群，郑州市民，置业多为70、80后首次置业自住为主。销售情况销售情况本期三期一批房源10月底开盘，现已基本售罄。配套设

46、施配套设施幼儿园，商业街。卖点卖点价格、精装修、环境、配套。销售代理销售代理河南合富辉煌房地产顾问有限公司个案分析一期二期三期项目规划项目规划总建筑面积约总建筑面积约4343万平米，是集多层洋房、叠拼庭院、万平米，是集多层洋房、叠拼庭院、高层、公寓、商业风情街等为一体的综合性社区。高层、公寓、商业风情街等为一体的综合性社区。利海托斯卡纳分三期开发，以意大利托斯卡纳地区的风情古镇为设计蓝本，依据项目本身的自然环境，规划出与托斯卡纳相似风格的建筑群落。建筑立面色彩斑斓，采用红色坡屋顶、塔楼、拱廊、弧形门窗等来体现其风格，整体散发出浓郁的托斯卡纳风情。社区配套相对比较丰富，有6000平方米的托斯卡纳

47、风情亲水会所、幼儿园、小学、国际标准高尔夫挥杆练习场、网球场、篮球场等，为社区居民的生活运动带来方便。个案分析户型分析户型分析本期推出为精装修房源，以本期推出为精装修房源，以2 2房、房、3 3房为主，二房面积在房为主，二房面积在7777左右，三房在左右，三房在8989平米左右。平米左右。户型设计优点并不突出，多为基本舒适度户型设计优点并不突出，多为基本舒适度档次，但低总价以及精装修已经能很好满足青年置业人群的要求。档次，但低总价以及精装修已经能很好满足青年置业人群的要求。两房户型分析：两房户型分析：优点分析：主卧向南设计，户型紧凑，明厨明卫，多阳台。缺点分析：客厅不向南，动静不分区，干湿不分

48、离。整体定位：基本舒适度档次基本舒适度档次三房户型分析：三房户型分析：优点分析：南北通透，户型紧凑，主卧朝南，卫生间干湿分离，动静分区，明厨明卫。缺点分析：客厅不向南。整体定位：基本舒适度档次基本舒适度档次个案分析销售分析及借鉴点销售分析及借鉴点本项目北临北环路（郑北跨线大桥），东依火本项目北临北环路（郑北跨线大桥），东依火车编组站，西邻电厂路，整体来说，交通并不便利。车编组站，西邻电厂路，整体来说，交通并不便利。但其销售情况却但其销售情况却依然火爆，十月底四期一批房源开盘即售罄。依然火爆，十月底四期一批房源开盘即售罄。销售分析：1、三期认筹期间，首付三万买89平米双气三房送1200元/平米精

49、装修，1万抵3万！10月29日开盘即售罄，解筹率较高，均价6500元/ 。2、销售案场为意大利风格装饰，大堂两层挑高，恢弘而大气，内部摆设豪华而不奢侈，销售人员讲解专业，态度温和，整体素质较高。借鉴点：1 1、完善的社区配套，、完善的社区配套，双气，意大利风情会所，托斯卡纳教育幼儿园，风情商业街，集中商业，小区内游泳池、网球场、篮球场、高尔夫球练习场等公共配套，给社区居民一种生活在一个小镇当中的感觉。2 2、独特的园林、建筑风格，、独特的园林、建筑风格，让项目充满了特色，归家焕然一新的面貌可以让工作一天的居民放松自己疲惫的身心。3 3、均价低、均价低。销售现场大堂沙盘区销售现场洽谈区靠的是什么

50、？靠的是什么？个案分析华林尚峰苑华林尚峰苑地处南阳路与农业路交叉口，西向与沙口路项目隔铁地处南阳路与农业路交叉口，西向与沙口路项目隔铁路相依，地理环境相似，路相依，地理环境相似，是最为直接的竞争项目是最为直接的竞争项目。在沙口路项目产品。在沙口路项目产品规划上，只有做到规划上，只有做到有其无，优其有有其无，优其有才能在直接的竞争中获胜。才能在直接的竞争中获胜。开发商开发商郑州中原华丰投资中心有限公司位置位置南阳路与农业路交叉口向西200米规模规模占地51.1亩；总建14万；容积率2.09；绿化率41.5%，总户数1324户建筑形式建筑形式/ /风格风格多层、小高层、高层/简约的现代主义建筑风格

51、，大气稳重，都市感强户型面积户型面积一房4573，二房70100，三房120140产品配比产品配比三期一房603套占比46.4%，二房613套，占比47.1%，三房84套，占比6.5%价格策略价格策略整体销售均价7800元/,最高价9000元/，最低价6600元/客户构成客户构成2535岁年轻人占80%，70%为首次置业，二次及以上置业占30%，自住为主。销售情况销售情况本期推出15万，已消化14.2万，销售率达94.5%配套设施配套设施社区幼儿园，休闲设施，生活超市，中心广场、会所，健身设施卖点卖点交通，低总价，绿化率较高，户型设计人性化，有较多赠送面积个案分析项目规划项目规划华林都市家园分

52、三期开发，一期、二期以多层为主，华林都市家园分三期开发，一期、二期以多层为主，三期尚峰苑位于地块最里边，建筑形式以小高层和高层为主。三三期尚峰苑位于地块最里边，建筑形式以小高层和高层为主。三期依托于一期二期的成熟发展，化解了交通不便的障碍。期依托于一期二期的成熟发展，化解了交通不便的障碍。一期三期：华林尚峰苑华林都市家园二期1、景观设计延续了前期的法式园林风格，但更注重参与性和互动性，如参与性、实用型强的室外游泳池、健身设施等室外活动空间；2、景观的规划更加注重邻里关系，如香榭里大道的景观水墙等，更加注重社区人文精神的塑造，在细节处体现社区的人文关怀和宜居特点。个案分析户型分析户型分析出于年轻

53、人首次置业的需求，小户型一房、两房相对较出于年轻人首次置业的需求，小户型一房、两房相对较畅销。畅销。产品最大的亮点在于多数户型均为可变户型，均赠送相当面积。产品最大的亮点在于多数户型均为可变户型，均赠送相当面积。整体来说，户型设计比较合理，属于舒适度提升以及以上档次。整体来说，户型设计比较合理，属于舒适度提升以及以上档次。三房户型分析：三房户型分析：优点分析：户型紧凑方正，干湿分离，动静分区，客厅主卧向南，明厨明卫，南北通透，多阳台，双卫生间，有入户花园，落地凸窗，有多功能房。整体定位：性价比提升性价比提升两房户型分析：两房户型分析：优点分析：户型方正紧凑，干湿分离，动静分区，客厅主卧朝南，明

54、厨明卫，南北通透，南北阳台，入户有玄关。整体定位：舒适度提升舒适度提升面积：139.05面积：81.88个案分析销售分析及借鉴点销售分析及借鉴点华林尚峰苑本期华林尚峰苑本期13001300套，现已消化套，现已消化12251225套，消套，消化率为化率为94.2%94.2%，整体销售情况较好。，整体销售情况较好。销售分析：销售分析：1、优惠措施：按揭优惠1个点，一次性优惠2个点，均价7500元/平米。购房即送万元旅游基金,并推出首付9.8万，价格6600元/平方米的特惠房源。2、户外打有公交站牌广告；案场装饰现代简约，销售人员讲解水平一般，服务态度较好，整体销售素质一般。3、主要卖点为户型的面积

55、赠送较多；一期二期的发展成熟，伴之社区配套逐渐完善；东门临南阳路、南门临农业路，交通便利。案场内部洽谈区案场内部洽谈区借鉴点分析：借鉴点分析：1 1、户型设计、户型设计，户型设计较为合理，不仅有较多的赠送面积，而且功能分区上增加消费者的居住舒适度，户型也成为该项目销售的一大亮点。2 2、环境的绿化率、环境的绿化率，由于南阳路以西区域，由于施工以及工厂的数量居多，环境与南阳路东边区域相比较为恶劣，此时项目内部绿化率就显得尤为重要，因此，沙口路项目应该同样也应该在社区绿化上下功夫。户外广告户外广告个人思考总结：总结：区域楼盘多为中档住宅，显示出区域内需求比较明确，形成了一定的主流需求，同时也导致了

56、产品的同质化严重，更加加重了竞争的激烈程度。区域内楼盘户型多以经济实用为主，如70100两房，110130三房，属于居家使用性，140以上大户型很少。住宅的整体价格较低。项目周边以及郑州市区人群是消费的主要客群，周边地市以及县市客户还未成为本区域置业的主流客群。因此，必须摸准主力客户群，挖掘潜在客户群体。沙口路项目周边配套的缺失，环境（空气质量和噪音）的影响，是项目本身存在短板。产品必须有所创新有自己的特色，如户型设计、园林配套、附加值的运用以及社区对文化、运动的重视，从而展现出对客户的关怀。在区域产品同质化如此严重的情况下，自身又有诸多短板，在区域产品同质化如此严重的情况下，自身又有诸多短板

57、，当今必需就是在项目的规划上去弥补短板，产品以低总价、当今必需就是在项目的规划上去弥补短板，产品以低总价、高配套、创新性在竞争中生存。高配套、创新性在竞争中生存。3.3.地块定位分析地块定位分析2.2.区域市场分析区域市场分析1.1.宏观经济市场分析宏观经济市场分析地块规划及定位分析地块规划及定位分析地块地块SWOT析析思考总结思考总结周边交通、物业、配套分析周边交通、物业、配套分析地块详情分析地块详情分析目目 录录地块交通地块交通京沙快速通道的建设，起到了贯穿郑州南北的作用，京沙快速通道的建设，起到了贯穿郑州南北的作用，为地块交通带来了巨大的便利。但为地块交通带来了巨大的便利。但由于地块南向

58、农业路地形的限制，由于地块南向农业路地形的限制，使得项目大门可选择区域狭小，为地块便捷的交通带来一丝阻碍。使得项目大门可选择区域狭小，为地块便捷的交通带来一丝阻碍。地块开发条件与价值BRT1BRT1沙口路京京沙沙快快速速通通道道高高架架路路东风路东风路农业路农业路南南阳阳路路地块地块位置位置地铁地铁5 5号线站点号线站点京沙快速通道京沙快速通道：自2008年开始规划并通过论证审批，北接连霍高速公路，南连西南绕城高速公路，全长25.2公里，一期工程（南三环至北三环）全长约13.5公里，预计在2011年底前完工，道路双向8车道，隧道双向6车道加地面双向4车道设计。 地铁地铁5 5号线号线将于201

59、1年上半年开工，并在2015年底前建成一期工程，与郑州地铁1、2号线一期工程形成郑州市轨道交通骨干线路。预计到2016年，郑州中心城区将拥有3条地铁线，形成“十字加环形”轨道交通网络。本地块南门与BRT1号线站点零距离接触，与地铁五号线站点相距仅有600米左右。京沙快速路以及东风路、农业路、南阳路等京沙快速路以及东风路、农业路、南阳路等三大城市主干道贯穿郑州南北，为今后社区居民的出行带来方便。B1线路线路地块周边物业地块周边物业地块东临铁路京广线，与华林都市家园隔路相望，地块东临铁路京广线，与华林都市家园隔路相望，西依颐和老年公寓以及翠花社区，北临河南阳光物流广场仓库，南面西依颐和老年公寓以及

60、翠花社区，北临河南阳光物流广场仓库，南面农业路。农业路。周边物业类型单一，商业以及休闲娱乐等场所相对稀少。周边物业类型单一，商业以及休闲娱乐等场所相对稀少。地块开发条件与价值农业路地块京沙快速通道京广铁路岳寨以及翠花社区东边临铁路公园河南阳光物流翠华社区以及其他空闲区地块地块公园京广铁路农业路地块配套地块配套由于地处金水区中原区交界处，区域的边缘化导致项目由于地处金水区中原区交界处，区域的边缘化导致项目周边配套并不完善，除了医疗由第九人民医院做支撑外，其他配套如周边配套并不完善，除了医疗由第九人民医院做支撑外，其他配套如教育、金融、商业、购物、休闲娱乐等配套严重缺失。教育、金融、商业、购物、休

61、闲娱乐等配套严重缺失。配套的缺失加配套的缺失加大了对该项目内部配套的要求，配套将是本项目生存的关键。大了对该项目内部配套的要求，配套将是本项目生存的关键。地块开发条件与价值郑州市第九人民医院是一所集医疗、保健、康复、养老为一体的综合性二级甲等医院。目前是铁路职工医疗保险、新型农村合作医疗保险、城市低保人员就医定点医院。文文文由上图可以看出，商业、学校以及金融等设施主要分布在南阳路以西区域，而且除了商业其它配套分部密度并不大，社区距离繁华区大约800米左右。更重要的是附近缺乏大型的休闲场所如公园，总体来说，对于现在生活上极度追求享受、追求便捷的人们来说，在一定程度上有所不便。沿沿街街商商业业区区

62、距离距离800米南阳路二小郑州第71中颐和老年公寓地块详情地块详情地块地块大体方正，地势平坦，不被道路切割，原有建筑大体方正，地势平坦，不被道路切割，原有建筑物已经拆除完毕，且无高压线电线杆，具备随时开发的条件。物已经拆除完毕，且无高压线电线杆，具备随时开发的条件。但地但地块东临京广铁路，影响地块开发的产品品质。块东临京广铁路，影响地块开发的产品品质。地块开发条件与价值地地 块块 位位 置置沙口路农业路东北角沙口路农业路东北角面面积积79.25亩规规划划容容积积率率3.50建建 筑筑 规规 模模18.5万平方米成成交交价价45898万元亩亩单单价价579.15万元/亩楼楼 面面 地地 价价24

63、80.97元/平方米地地 块块 形形 状状地块方正呈矩形状地地 块块 现现 状状生地（地上无高压线等限制性附着物），地势平坦，有少量拆除建筑后遗留的建筑垃圾、杂草以及树木若干棵。买买受受人人河南正商置业有限公司约215m约255m约258m约218m地块内部现状门口现状京沙快速通道入口施工现状俯拍地块现状地块地块SWOTSWOT分析分析地块开发条件与价值紧邻京沙快速通道沙口路农业路立交桥，交通便利，产品升值潜力大；正商雄厚的开发实力，产品开发周期短。周边同类项目华林尚峰苑以及物华国际的直接竞争，市场竞争激烈；国家政策的不稳定，对今后市场影响不明确。紧邻京广铁路、农业路，噪音及空气质量影响居民生

64、活品质；周边教育、商业及休闲设施配套不完善。京沙快速通道的修建加强了项目与中心市区的联系，会对本项目的发展有正面的影响。政府对沙口路区域的规划对项目的正面促进。优势劣势威胁机会地块规划及定位方案一地块规划及定位方案一项目整体采用项目整体采用围合式建筑布局方式围合式建筑布局方式，全高全高层建筑形式层建筑形式，新古典主义新古典主义的建筑风格，加大社区内部的建筑风格，加大社区内部绿化绿化及及配套配套建设建设力度，整体定位为力度，整体定位为中档住宅中档住宅社区。参考案名社区。参考案名 “正商正商如意港湾如意港湾”。地块开发条件与价值项目大门项目大门规划预留门规划预留门商品房住宅规划区保障住宅规划区商品

65、住宅规划区商业、公寓及住宅规划区公共设施规划小如意湖1、地块方正，整体规划宜成规则几何图形，但由于南向农业路为下沉式设计，因此，社区只能在西南角处留门。2、项目的对外展示面为南面。3、社区内部商业集中配置在南向临街位置。西向由于临铁路，对居住品质影响较大，规划建设为保障性住房。4、户型设计面积以小户型（一房，二房、小三房）为主，90以下占70%，大户型（三房、四房）90以上占30%。并对户型进行双层挑高露台、飘窗、入户花园等大面积创新空间的设计，进一步提高房屋使用率。类似项目效果图类似项目效果图京京广广铁铁路路线线农业路农业路物流仓库物流仓库物物 流流 仓仓 库库对本项目来说，由于地段周边环境

66、并不好，因此围合式设计，给人一种步入室外桃源的感觉，从而摒弃外界的嘈杂和宣泄，水系环绕，集中大面积的绿化给人身心以洗涤，缓解劳累的身心。规划方案二规划方案二同样采用同样采用围合式建筑布局方式围合式建筑布局方式，ARTDECOARTDECO建筑风格，内建筑风格，内部水系环绕，与方案一区别为地块中央增建两栋楼高层开发高端产品，部水系环绕，与方案一区别为地块中央增建两栋楼高层开发高端产品，但整体定位亦为但整体定位亦为中档住宅中档住宅。参考案名。参考案名 “正商正商绿色港湾绿色港湾”。地块开发条件与价值1、项目的对外展示面仍为项目的南面，楼宇间错落有致，满足各家各户采光充足，南北通透。2、户型设计与方

67、案一类似，区别为在与在中央楼王上开发少量高端产品。3、地上地下停车，人车分流设计，并注意采用现代化智能设施，如楼宇可视对讲、24小时监控等，进一步提升社区居住档次及舒适度。4、小区景观按照公园式景观设计，结合中原文化对景观绿地、小桥流水、休闲坡地、铁艺围墙等元素进行加工运用，并建造适量运动设施、社区图书馆，打造项目运动、文化气质。项目大门项目大门规划预留门规划预留门中央中央楼王楼王商品房住宅规划区水系水系环绕环绕公公共共绿绿化化住宅规划区保障住宅规划区商品住宅规划区参考项目杭州德圣博奥城占地面积：79.9亩建筑面积：180000平方米建筑形式：全高层总 户 数：1200户绿 化 率：30%容

68、积 率：2.5参考项目：德圣博奥城鸟瞰图参考项目：德圣博奥城鸟瞰图个人思考总结：总结：地块具有紧邻京沙快速通道的优势，但也不是绝对的优势，京沙快速通道在给其带来发展潜力的同时也导致了居住品质上的降低；只有一面临路，而且由于农业路的下沉式设计导致项目的设门部位固定，为本项目的规划带来了不便；临近京广铁路线等因素决定本项目不适合做高端产品；周边配套的缺失是该项目发展的一大阻碍；地块地势平坦，无民房以及其他障碍物，能有效减少开发成本，为项目走高品质、低总价路线奠定一定有利的基础。综上一、二、三部分所述，本地块具备开发中端住宅产品的综上一、二、三部分所述，本地块具备开发中端住宅产品的条件。通过：条件。通过：1、完善自身的配套弥补周边配套缺失的缺陷；、完善自身的配套弥补周边配套缺失的缺陷；2、创新户型的设计以增加居住可使用面积；、创新户型的设计以增加居住可使用面积；3、结合中原文、结合中原文化塑造独特的社区景观，提升居住品质；化塑造独特的社区景观，提升居住品质；4、以相对较低的价、以相对较低的价格，定能在该区域激烈的市场竞争中获得佳绩。格，定能在该区域激烈的市场竞争中获得佳绩。但核心：配套，配套，还是配套但核心：配套，配套，还是配套！谢谢聆听！谢谢聆听！